注：1. 考试时间：下周一下午，2：30~4：30，3201；2. 考试题型：选择题（16），判断题，计算题（4：其中收益法2，市场法和假设开发法各1）；3. 以下练习题只是为了加深知识的理解，以便更好掌握。收益法是重点，其他三种方法也要掌握，因为一道大计算题可能牵涉到不少于一种方法的结合。收益法主要在理解基本公式（1式，见后第四章）的基础上对其他几种特例的公式掌握。特别有限期限（2-1式）和预知若干年后不动产价格情况（4式）。市场法、成本法、假设法可按其流程一步步计算，在计算过程中要考虑全面，注意勿漏一些项，其中成本法无大题，但可能有选择，而假设法为成本法倒推。
第一章
房地产价格的分类： 1. 投资价值和市场价值
市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 2. 原始价值、账面价值和市场价值
原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 3. 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 4. 基准地价、标定地价和房屋重置价格
如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。 6. 实际价格和名义价格
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
7. 起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。 8. 保留价、起拍价、应价和成交价
保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。 9. 补地价
补地价是指需要补交给政府的一笔地价。
练习：引起房产自然增值的原因主要包括（B ）
A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备。 一、单选题
1. 房地产估价中的价值，一般是指（B ）
A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 2. 在评估投资价值时，折现率是（D ）
A、社会一般的收益率 B、收益法中的资本化率
C、投资者要求的满意收益率 D、投资者要求的最低收益率 解析：评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
3、 每一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( A)低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。 A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格 4、 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(A )。
A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估 5、 (B )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值 B．账面价值 C.市场价值 D．投资价值
6、 ( D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A. 原始价格 B．理论价格 C．成交价格 D．市场价格
7、 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(A )。 A．楼面地价：土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价×总建筑面积 C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价
8、 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D ）元/平方米。 A、100 B、300 C、600 D、900 解析：明确概念：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 故本题中：土地单价=总地价/土地面积，土地面积=建筑面积/容积率。拓展：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。如：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？ 二.多选题：
1. 楼面地价是（BC ）之比。
A、土地单价与土地总面积 B、土地总价与建筑总面积 C、土地单价与建筑容积率
2、 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价
格通常随着 (ABCD )的不同而不同。
A．交易者的心态 B．交易者的偏好 C．交易者对市场了解程度 D．讨价还价能力 3、 (ABC )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．评估价格 解析：市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 《中华人民共和国价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。” 4. 以下那些说法是正确的？ （ABD）
A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同； B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同； C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同； D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
第二章
1.合法原则（前提）
合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方 式为依据
处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 2.最高最佳使用原则：
要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。
最高最佳使用具体包括3个方面： （1）最佳用途； （2）最佳规模； （3）最佳集约度。
最高最佳使用原则在估价报告中的应用：
1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。
3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。
5、上述情形的某种组合。 最常见的是2＋3种的组合。
练习：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土
地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。
答案：1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4＝3600（万元）
2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。
其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；
其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。 一、单选题
1、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（A ）
A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 2、房地产估价的合法原则是针对于（ C ）来讲的。
A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法 3、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且 销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。 现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（D ）进行评估。
A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地
4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ D ）进行估价。
A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提
5、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（C ）。 A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异 6、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产 于2005年6月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若 要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为 （ A ）。
A、2005年6月30日 B、现在
C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 二、多选题
1、合法权益包括（ABD ）
A合法产权 B合法使用 C合法交易 D合法处分
2、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（ABCD ）等方面与估价对象相同或相似。
A用途 B规模 C档次 D建筑结构
3、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价的（ BCD ）。
A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去
第三章 市场比较法
1.市场法的概念：
又称市场比较法、比例法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 2.选取可比实例的质量要求：
1. 同一地区或同一市场供求范围； 2. 用途或性质相同或大致相同； 3. 规模（面积）相当；（一般控制在0.5-2范围内） 4. 建筑结构相同； 5. 档次相当； 6. 权利性质相同；
7. 交易日期与待估房地产的估价时点应接近； 8. 比较实例的交易类型应与估价目的吻合；
9. 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。 3.建立价格可比基础
建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价；
③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
练习1：搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32 万人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 解答：（1）统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）乙总价＝15（万美元）
（2）统一采用单价。
甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）
（3）统一币种和货币单位。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则： 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）
（4）统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则： 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）
（5）统一面积单位。
甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝373.5×10.764＝4020.4元人民币/平方米建筑面积）
练习2：1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉
及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 解答： 该宗房地产的正常成交价格求取如下：
正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）
2.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉
及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。 解答：
该宗房地产的正常成交价格求取如下：
正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格 应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）
练习3：为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三个类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下，试用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格。
（1）可比实例的成交价格和成交日期如下表： 成交价格 成交日期 可比实例A 3700元/平米 2005.5.30 可比实例B 4200元/平米 2005.8.30 可比实例C 3900元/平米 2005.9.30 （2）交易情况的分析判断结果，见下表： 交易情况 可比实例A －2% 可比实例B 0 可比实例C +1% （3）该类住宅2005年4月到10月的价格指数如下表：
月份 价格指数 4 100 5 92.4 6 98.3 7 98.6 8 100.3 9 109.0 10 106.8 表中的价格指数为定基价格指数。 （4）房地产状况的比较判断结果，见下表 房地产状况 因素1 因素2 因素3 权重 0.5 0.3 0.2 估价对象 100 100 100 可比实例A 105 100 120 可比实例B 100 110 100 可比实例C 80 120 100 答案：
实例A B C房地产状况得分分别是 A:105×0.5+100×0.3+120×0.2=106.5 B:100×0.5+110×0.3+100×0.2=103 C:80×0.5+120×0.3+100×0.2=96 实例A修正计算
3700×100/98×106.8/92.4× 100/106.5=4097.6
实例B修正计算
4200×100/100×106.8/100.3× 100/103=4341.9 实例C修正计算
3900×100/101×106.8/109×100/ 96=3941.1
估价对象的价格为
（4097.6＋4341.9＋3941.1）/3=4126.9元/平方米 一、单选题
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ D ）。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理
2、运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ A ）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内
3、 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ D）
A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外； C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。
4、 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为(B )万元。
A、323 B、275 C、273 D、258
5、 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（C ） A、230 B、242.5 C、235 D、240
6、 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（B ）元/平方米。
A、4500 B、4223.49 C、3752.59 D、4179.67
解析：根据交易日期修正的计算公式计算如下：4500×（1-2.5%）×（1-0.8%）×（1+1.5%）＝4223.49（元/㎡）
7、在下列各个选项中，属于市场法估价适用对象的是：（ AB ）。 A、标准工业厂房 B、写字楼 C、古建筑 D、纪念馆 E、学校
第四章 收益还原法
1.收益法的概念：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
3
4
3
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 2. 收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 3.收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、 农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收 益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
4.收益法的基本公式: ..1.最一般的情形：
对上述公式作补充说明如下：
（1）上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；
（2）在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； （3）当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； （4）所有公式均是假设纯收益相对于估价时点发生在期末；
（5）公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 ..2.纯收益每年不变的公式： （1）收益期为有限年
（2） 收益期限为无限年
一、直接用于测算价格：
例：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗不动产的报酬率为8．5％。试计算该宗不动产的收益价格。 解：该宗不动产的收益价格计算如下：
二、用于不同期限价格之间的换算：
例：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30年收益权利的价格。
解析： Vn ＝ VN x
（元/m2）
..3.收益在前若干年有变化的情形：
1） 有限年期的情况
t aa1V1itr(1r)(1r)nti1(1r)i
此公式假设前提是：①t年以前（含第t年）纯收益有变化；② t年以后纯收益无变化为a；③r每年不变且大于零；④年期有限为n。 2） 无限年期的情况
t i iti1
aaV(1r)r(1r)此公式假设前提是：①t年以前（含第t年）纯收益有变化；② t年以后纯收益无变化为a；③r每年不变且大于零；④年期无限。 ..4.预知若干年后不动产价格情况: tti
it i1aVV(1r)(1r)t －未来土地价格已知的年限 Vt－未来第t年的土地价格
5. 求取纯收益时对有关收益的取舍: 1、有形收益和无形收益
有形收益：由不动产带来的直接货币收益 ；
无形收益：由不动产带来的间接利益(自豪感、提高个人的声誉和信用)； 注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收益。 2、客观收益和实际收益
客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。
实际收益：待估不动产在现实的经营水平下，实际取得的收益。 （一般不直接用于估价）
注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。
练习：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
解析：该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下： (1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝200×180×(1—25％) ×12 ＝32.40(万元) 租赁期限外年净收益＝200×200×(1—25％) ×12 ＝36.00(万元) V=32.4/(1+9%)+32.4/(1+9%) (2)商店二层价格的测算：
年净收益＝200×120×(1—25％) ×12 ＝21.60(万元)
2
+ 36/ 9%(1+9%)2 ×[1-(1/(1+9%)34)] = 375.69
V=21.6/ 9% ×[1-(1/(1+9%)36)] =229.91
故 该商店的正常价格＝商店一层的价格+商店二层的价格 ＝375.69+229.21 ＝604.90(万元)
注：前两年为租赁合同，故一层年限为34。 6. 资本化率的实质：
资本率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率，为投资回报与所投入资本的比率。
为了进一步搞清楚资本化率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。
投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。
投资回报：是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。
练习：6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元。出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 解析：（1）计算办公楼现值：
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元 ②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 ③乙方使用权剩余收益年限价格为： V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元 一、单选题:
2、 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B ） A．4858 B．5200 C．2700 D．6264 解析：216/8%×[1-1/(1+8%)
2
]+5616/(1+8%)2=5200
5、 与报酬率性质不同的名词有（D ）
A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率
6、 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（B ）确定收益年限。 A.土地的整个使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整个使用年限 D.建筑物的整个使用年限
7、 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（C ） A.700000元 B.695554元 C.777268元 D.800500元
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元 租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元
8、 某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（A ）% A． 7.4 B． 7.0 C． 6 D． 8
9、 综合资本化率是求取（C ）时应采用的资本化率
A． 土地价值 B． 建筑物价值 C． 房地价值 D． 建筑物与设备价值 二、多选题: 1、 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：(ABC )。
A．可获净收益的大小 B．可获净收益期限的长短 C．获得该净收益的可靠性 D．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱
2、 收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如(ABCD )等房地产。 A．农地和商业 B．旅馆和餐饮 C．写字楼 D.公寓 3、 收益法适用的条件，是房地产的(AB)都易于量化。 A．收益 B．风险 C．价值 D．金额
4、 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是(ABC )。
A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为Y C．收益年限n为无限年 D．报酬率为零 6、 求取报酬率的方法有（ABC ）
A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法
第五章 成本法
1.成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 2.成本法的操作步骤
1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； 2.测算重新购建价格； 3.测算折旧；
4.求取积算价格。 3.房地产价格的构成
房地产价格通常由7大项构成：
1. 土地取得成本； 2. 开发成本； 3. 管理费用； 4. 投资利息； 5. 销售费用； 6. 销售税费； 7. 开发利润。 4.开发利润
开发利润＝开发完成后的房地产的价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）
成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用） 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
练习：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）
解：V＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋V×（2% ＋ 5.5% ＋ 10%） 故：V＝（取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息）/（1－2%－5.5%－10%）
31.5 1.218%2.518%v5.23亿 12%5.5%10% 总价V5.23108 单价436元/m26荒地面积开发完成后可转让面积比率21060% 5.建筑物重新购建价：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（重置成本）：指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同的建材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。适用于有特殊保护价值的建筑物。 6.建筑物的折旧
（1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 包括：
1）自然经过的老化 2）正常使用的磨损 3）意外破坏的损毁 4）延迟维修的损坏 （2）功能折旧
又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 （3）经济折旧
又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造成的建筑物价值损失。 原因：经济因素、区位因素、其他因素。
7.建筑物折旧的求取方法：年限法、市场提取法和分解法。（主要掌握年限法中的直线法） 年限法有关的概念
（1）建筑物的自然寿命与经济寿命 （2）实际经过年数和有效经过年数
（3）剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 直线法
直线法的年折旧额的计算公式： DDCSC1RiNNDi－－－第i年的折旧额
C－－－－建筑物的重新购建价格 S－－－－建筑物的净残值 N－－－－建筑物的经济寿命 SR－－－－建筑物的净残值率 R100%C
1R100%DCS年折旧率： d100%100%CCNN
有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式：
tt
EtDtCSC1RNN
直线法折旧下的建筑物现值计算公式： ttVCEtCCSC11R NN建筑物的经济寿命＝有效经过年数＋剩余经济寿命， 即： Ntn练习：某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 解：年折旧额 C1R50010015%D1583元 N30折旧总额 EDtCStC1Rt15833元tNN
建筑物现值
VCEt500001583334167元
8.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。
1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。 一、单选题
1. 对坐落在市中心商务区的清代古建筑群运用成本法估价时，适宜采用（C ） A、重置成本 B、完全成本 C、重建成本 D、实际成本
2. 某建筑物建于1984年，其经济寿命为60年。2004年时对该建筑物进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（A）年。 A、30 B、40 C、50 D、60
解析：建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。 经济寿命和有效经过天数有关，本题有效经过天数大于20，故其剩余经济寿命小于40。 3. 建筑物年折旧额的计算公式为：年折旧额=房屋重置成本×（1-残值率）÷（A ） A、经济寿命 B、已使用年限 C、尚可使用年限 D、自然寿命
4. 某建筑物1994年6月建成，2004年6月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ D） A、20% B、30% C、50% D、80% 解析：用直线法计算成新率的公式为：（采用r=0时的公式） q=t/（t+n）×100% =10/（10+40）×100% =80%
5. 某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年。建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（B ）年。 A、35 B、45 C、50 D、60
解析：因为该建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束，应按建筑物的经济寿命计算折旧，因此计算该建筑物折旧的经济寿命为45年。
6. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（C ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50
解析：因为该建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束，故其经济寿命等于有效经过年数+土地经济寿命。
8. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（C ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧
9. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（B ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断
解析：建筑物经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长，因此实际成新率大于用直线法计算出的成新率。 二、多选题
1. 成本估价法可作为以下（CD ）估价的首选方法。 A、写字楼 B、商场 C、政府办公楼 D、学校用房
3. 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ABCD ）
A、自然经过的老朽 B、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏 D、延迟维修的损坏、残存 4. 建筑物的无形损耗包括（BC ）
A、建筑物的腐化 B、技术进步 C、消费观念变化 D、老化、风化 5. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（AB ）。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 6. 建筑物的重新购建价格是（BCD ）的价格。
A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下
第六章 假设开发法
1.概念
假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价格。 2. 假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用－投资利息一销售
费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费 3.对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知：
(1)假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的不动产，统称为待开发不动产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。
(2)假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
(3)未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。 (4)根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。 4. 名义利率与实际利率 1、名义利率（r）：指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
2、实际利率（i）：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 3、名义利率与实际利率的关系： rP(1)mPFPr mi(1)m1 PPmP：本金 F：本利和 r：名义利率
i：实际利率 m：每年的计息周期
①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 ②名义利率越大，计息周期越短，两者的差距越大 ③当每年的计息周期m=1时，名义利率等于实际利率 ④当每年的计息周期m﹥1时，实际利率大于名义利率 ⑤当每年的计息周期m→∞时，两者的关系为：i=er-1
练习：已知某笔贷款的年利率是15%，借贷双方约定按季度计息，问这笔贷款的实际利率是多少？
解：已知r=15%，m=12/3=4，则 rm15%4i(1)1(1)115.87% m4练习：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。问：
（1）若该笔贷款的还款为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？
（2）如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
解：
已知P=2000万元，n=3×4=12，i=8%/4=2%， （1）开发商每次为该笔贷款支付的利息之和: In=P·n·i=2000×2%×12=480（万元）
（2）若计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息为： In=P[(1+i)n-1]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(万元)
练习：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
[解] 设该成片荒地的总价为V：
V=开发完成后的价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发商利润-投资利息-开发商购置土地应负担的税费
该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000× 60％＝9.6(亿元) 开发成本和管理费用等的总额＝2.5× 2＝5(亿元) 投资利息总额＝(V+V×4％) ×[(1+10％)3-1]+5×[(1+10％)1.5-1)＝0.344V+0.768(亿元) 转让税费总额＝9.6× 6％＝0.576(亿元) 开发利润总额＝(V+V×4％+5) ×15％＝0.156V+0.75(亿元) 购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元)
V＝9.6－5－(0.344V+0.768)－0.576－(0.156V+0.75)－0.04V V＝1.627(亿元)
故： 荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
练习：需要评估一宗“七通一平”熟地于2001年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2001年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。 解] 设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1+12%)2 ＝1594.39(万元)
建筑安装工程费等的总额＝800×(1+12％) × 5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5] ＝810.36(万元) 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。
销售费用和销售税费总额＝1594.39×(2％+6％) ＝127.55(万元)
购买该宗土地的税费总额＝V×3％ ＝0.03V(万元)
V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36(万元) 故：
土地总价＝637.36(万元) 土地单价＝1274.72(元／㎡) 楼面地价＝637.36(元／㎡)
练习：某旧厂房的建筑面积为5 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1 000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元；销售费用和销售税
费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。 [解] 设该旧厂房的正常购买总价为V
V=装修改造后的价值-装修改造费用-销售费用-销售税费 -开发商购置土地应负担的税费－改造补交土地使用权出让金 装修改造后的总价值＝4000×5000/(1+12%) ＝1785.7l(万元)
装修改造总费用＝1 000×5 000/(1+12%)0.5 ＝472.46(万元)
销售费用和销售税费总额＝1 785.71× 8％ ＝142.86(万元)
购买该旧厂房的税费总额＝V×4％ ＝0.04V(万元)
需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000 ＝200(万元)
V＝1 785.71—472.46—142.86—0.04V—200 V＝933.07(万元) 故：
旧厂房总价＝933.07(万元) 旧厂房单价＝l 866.13(元／㎡)
练习：某在建工程开工于2003年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12 400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2004年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。 [解] 设该在建工程的正常购买总价为V
在建工程价值＝开发完成后的价值－续建开发成本－销售费用-销售税费-买方购置在建工程应负担的税费
续建完成后的总价值＝a/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t
需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下： 60×12×12400×O.7× 85％×(1-25％)[1－1-1/(1+9%)50-3.5]×1/(1+13%)2 ＝3403.80(万元) 续建总费用=2300×12400×60%/(1+13%)0.75 ＝1561.32(万元)
销售费用和销售税费总额＝3403.80× 8％ ＝272.30(万元)
购买该在建工程的税费总额＝V×3％ ＝0.03V(万元)
V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V
V＝l524.45(万元) 故：
在建工程总价＝1524.45(万元) 在建工程单价＝1524.45÷1.24 ＝1229.39(元／㎡)
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