万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。本文针对万科集团2012年到2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。
关键字：万科；房地产；财务分析
目录
1公司简介及行业分析........................................................................................................................................... 1 1.1公司简介 ....................................................................................................................................................... 1 1.2行业分析 ....................................................................................................................................................... 1 2资产负债表分析................................................................................................................................................... 1 2.1资产负债表水平分析.................................................................................................................................... 1 2.2资产负债表垂直分析.................................................................................................................................... 4 2.3资产结构分析 ............................................................................................................................................... 6 3.利润表分析 .......................................................................................................................................................... 6 3.1利润表水平分析 ........................................................................................................................................... 7 3.2利润表垂直分析 ........................................................................................................................................... 7 3.3项目分析 ....................................................................................................................................................... 7 4现金流量表 ........................................................................................................................................................ 11 4.1现金流量表水平分析.................................................................................................................................. 11 4.2现金流量表垂直分析.................................................................................................................................. 12 4.3现金流量投资水平分析 .............................................................................................................................. 12 4.4现金流量表筹资活动分析 .......................................................................................................................... 13 4.5项目分析 ..................................................................................................................................................... 14 5所有者权益变动表............................................................................................................................................. 15 5.1所有者权益变动表水平分析 ...................................................................................................................... 15 5.2所有者权益变动表垂直分析 ...................................................................................................................... 16 6财务效率分析 .................................................................................................................................................... 17 6.1偿债能力分析 ............................................................................................................................................. 17 6.1.1短期偿债能力指标分析 ...................................................................................................................... 17 6.1.2短期偿债能力行业分析 ...................................................................................................................... 18 6.1.3长期偿债能力分析 .............................................................................................................................. 18 6.2盈利能力分析 ............................................................................................................................................. 19 6.3营运能力分析 ............................................................................................................................................. 22 6.4企业成长能力分析 ..................................................................................................................................... 23 6.4.1成长能力指标分析 .............................................................................................................................. 23 6.4.2成长能力行业分析 .............................................................................................................................. 24 7.财务分析总结..................................................................................................................................................... 25 7.1基本财务状况及问题分析 .......................................................................................................................... 25 7.2改善建议 ..................................................................................................................................................... 25 7.3万科未来发展 ............................................................................................................................................. 25 7.4房地产未来发展 ......................................................................................................................................... 26
1公司简介及行业分析
1.1公司简介
万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。
1.2行业分析
万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。
万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
2资产负债表分析
2.1资产负债表水平分析
表 2-1 万科地产资产负债表水平分析表
金额单位：万元 变动情况 项目 2013年 2012年 变动额 -792613 119242 -471995 1475740 7596911 7927285 变动（%） -15.16 63.21 -14.14 73.57 29.77 21.85 对总额的影响（%） -2.09 0.31 -1.25 3.9 20.06 20.93 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 其他应收款 存货 流动资产合计 4436541 307897 2865367 3481532 33113322 44204659 5229154 188655 3337361 2005792 25516411 36277374
非流动资产： 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计： 资产总计 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券
246619 1063749 1171048 212977 91367 43007 20169 6351 352526 508062 3715874 47920532 510251 1169 1478390 6395846 15551807 245167 457821 29124 5470429 476 704031 237523 161226 105112 42685 20169 4232 305486 21849 1602788 37880162 993240 2576 497713 4486100 13102398 217775 451559 64969 3604532 246142 359718 933525 51751 -13745 323 0 2119 47040 486213 2113086 10040371 -482989 -1407 980677 1909746 2449409 27393 6262 -35844 1865897 51,671.47 51.09 393.03 32.1 -13.08 0.76 0 50.08 15.4 2,225.31 131.84 26.51 -48.63 -54.63 197.04 42.57 18.69 12.58 1.39 -55.17 51.77 0.65 0.95 2.46 0.14 -0.04 0 0 0.01 0.12 1.28 5.58 26.51 -1.28 0 2.59 5.04 6.47 0.07 0.02 -0.09 4.93 2752179 2562496 189683 7.4 0.5 32892183 3668313 739839 25983357 3603607 0 6908827 64706 739839 26.59 1.8 18.24 0.17 1.95 预计负债 其他非流动负债 递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益： 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 负债及所有者权益总计 4688 296 67272 4484407 37376590 1101497 853222 2013541 3670689 50649 7689598 2854344 10543942 4429 1568 73381 3682985 29666342 1099555 868386 1701705 2668810 44099 6382555 1831264 8213819 258 -1272 -6110 801421 7710248 1942 -15164 311836 1001879 6550 1307043 1023080 2330123 5.84 -81.15 -8.33 21.76 25.99 0.18 -1.75 18.32 37.54 14.85 20.48 55.87 28.37 0 0 -0.02 2.12 20.35 0.01 -0.04 0.82 2.64 0.02 3.45 2.7 6.15 47920532 37880162 10040371 26.51 26.51 分析如下：
该公司总资产本期增加10040371万元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现： 2.1.1资产角度分析
流动资产本期增加了7927285万元，增幅为21.85%，使总资产增加 了20.93%，非流动资产相比上期增加了2113086万元，增幅131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了10040371万元，增长幅度为26.51%。
本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货净值增加了7596911万元，增长幅度为29.77%，总资产的影响为20.06%。根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产的增加。投
资性房地产本期增加933525万元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。是由于经营规模巨大扩增。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。 2.1.2负债角度分析
由表3-1可知，该公司权益总额较之上年同期增长10040371万元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
负债本期增加了7710248万元，增长幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了2330123万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了10040371万元，增长幅度为26.51%。
本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长6908827万元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加2449409万元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了1865897万元，增长幅度为51.77%，对权益总额影响为4.39%，公司因此会面临较大的偿债压力。非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为21.76%，对权益总额影响为2.12%。主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元 ，增长幅度为1.8%，应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为2.12%。对比去年同期应付债券为零的数额，我们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。 2.1.3所有者权益角度分析
股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879 万元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。
2.2资产负债表垂直分析
表 2-2 万科地产资产负债表垂直分析表
金额单元：万元
项目 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产： 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产
2013年 4436541 307897 2865367 3481532 33113322 44204659 246619 1063749 1171048 2012年 5229154 188655 3337361 2005792 25516411 36277374 476 704031 237523 2013年(%) 2012年(%) 9.26 0.64 5.98 7.27 69.1 92.25 0.51 2.22 2.44 13.8 0.5 8.81 5.3 67.36 95.77 0 1.86 0.63 变动情况(%) -4.55 0.14 -2.83 1.97 1.74 -3.52 0.51 0.36 1.82 固定资产 在建工程 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计： 资产总计 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 预计负债 其他非流动负债 递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 所有者者益： 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
212977 91367 43007 20169 6351 352526 508062 3715874 47920532 510251 1169 1478390 6395846 15551807 245167 457821 29124 5470429 2752179 32892183 3668313 739839 4688 296 67272 4484407 37376590 1101497 853222 2013541 3670689 50649 7689598 2854344 10543942 161226 105112 42685 20169 4232 305486 21849 1602788 37880162 993240 2576 497713 4486100 13102398 217775 451559 64969 3604532 2562496 25983357 3603607 0 4429 1568 73381 3682985 29666342 1099555 868386 1701705 2668810 44099 6382555 1831264 8213819 0.44 0.19 0.09 0.04 0.01 0.74 1.06 7.75 100 1.06 0 3.09 13.35 32.45 0.51 0.96 0.06 11.42 5.74 68.64 7.65 1.54 0.01 0 0.14 9.36 78 2.3 1.78 4.2 7.66 0.11 16.05 5.96 22 0.43 0.28 0.11 0.05 0.01 0.81 0.06 4.23 100 2.62 0.01 1.31 11.84 34.59 0.57 1.19 0.17 9.52 6.76 68.59 9.51 0 0.01 0 0.19 9.72 78.32 2.9 2.29 4.49 7.05 0.12 16.85 4.83 21.68 0.02 -0.09 -0.02 -0.01 0 -0.07 1 3.52 0 -1.56 0 1.77 1.5 -2.14 -0.06 -0.24 -0.11 1.9 -1.02 0.05 -1.86 1.54 0 0 -0.05 -0.36 -0.32 -0.6 -0.51 -0.29 0.61 -0.01 -0.8 1.12 0.32 负债及所有者权益总计 47920532 37880162 100 100 0
2.3资产结构分析
1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
3.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
3.利润表分析
表 3-1万科地产利润表
金额单元：万元 报告日期 营业总收入 主营业务收入 营业总成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动收益 投资收益 对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润 营业外收入 营业外支出 非流动资产处置损失 利润总额 所得税费用 净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 基本每股收益 稀释每股收益 2012/12/31 10311625 8302317 1091630 305638 278031 76476 8382 -872 92869 88979 2101304 14465 8750 607 2107019 540760 1566259 1255118 311141 1.14 1.14 2013/12/31 13541879 11216207 1154500 386471 300284 89172 6015 -57 100519 99940 2426134 11897 8930 682 2429101 599346 1829755 1511855 317900 1.37 1.37 增减额 3230254 2913890 62870 80833 22253 12696 -2367 815 7650 10961 324830 -2568 180 75 322082 58586 263496 256737 6759 0.23 0.23 增减（%) 31.33 31.06 35.1 5.76 26.45 8 16.6 -28.24 8.24 12.32 15.46 -17.75 2.06 12.36 15.29 10.83 16.82 20.46 2.17 20.18 20.18 10243903.98 13425889.45 3181985.47
3.1利润表水平分析 一、水平分析
万科公司2013年营业利润比上年度增长15.46%，增长幅度较大。
原因：营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长21.0%。投资收益的增加，主要是2013年权益法核算的长期股权投资收益的增加。资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的减少。公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导致营业利润的增长幅度只有15.46%。
3.2利润表垂直分析
表 3-2万科地产利润表垂直分析
营业总收入 营业利润 利润总额 净利润 2012/12/31 10311625 2101304 2107019 1566259 占营业收入比 20.38% 20.43% 15.19% 2013/12/31 13541879 2426134 2429101 1829755 占营业收入比 17.92% 17.94% 13.51% 从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，
比上年下降了2.46%；本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的下降了2.49%；本年净利润构成为13.51%，比上年度下降了1.68%;可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下降。
3.3项目分析
3.3.1营业收入与成本的品种构成
2012年
主营收入 收入比例 主营成本 成本比例
房地产 物业管理 合计 10157971.69 85932.29 10243903.98 98.51% 0.83% 99.34% 2013年
6456833.75 72480.05 6529313.8 98.70% 1.11% 99.80% 房地产 物业管理 合计 主营收入 13278768.51 147120.95 13425889.45 收入比例 98.06% 1.09% 99.14% 主营成本 9152850.89 116355.78 9269206.67 成本比例 98.63% 1.25% 99.89% 从表中可以看出： 1.以房地产为主
2.主营收入与主营成本都有所增加，营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入与主营成本所占比例稍有上升。 3.3.2营业收入与成本的的地区构成
2012年
北京区域 广深区域 上海区域 成都区域 合计 2013年
北京区域 广深区域 上海区域 成都区域 合计 主营收入 3439384.36 4502393.43 2836840.56 2647271.1 13425889.45 收入比例 25.40% 33.25% 20.95% 19.55% 99.14% 主营成本 2557135.83 2878154.01 2012082.15 1821834.68 9269206.67 成本比例 27.56% 31.02% 21.68% 19.63% 99.89% 主营收入 3366320.6 2912502.52 2202768.29 1762312.57 10243903.98 收入比例 32.65% 28.24% 21.36% 17.09% 99.34% 主营成本 2204894.17 1728214.23 1431283.12 1164922.28 6529313.8 成本比例 33.70% 26.42% 21.88% 17.81% 99.80% 从表中可以看出：
1.万科集团营业收入来源于国内
2.在主营收入与主营成本中，2013年广深区域所占比例最高，而2012年却是北京区域所占比例最高。同时也可以看出主营收入与主营成本都有所增加 3.3.3销售费用分析
1.水平分析：
项目 品牌宣传推广费用 2013年 1561487 2012年 1156355 增减额 405132 增减率 35.04% 销售代理费用及佣金 其他 合计 959901 1343326 3864714 714242 1185780 3056377 245659 157546 808337 34.39% 13.29% 26.45% 从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年提高了26.45%。
销售费用变动的主要原因：是品牌宣传推广费用与销售代理费用及佣金都有较大增长。这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。
2.垂直分析：
项目 品牌宣传推广费用 销售代理费用及佣金 其他 合计 2013年 1561487 959901 1343326 3864714 2012年 1156355 714242 1185780 3056377 2013年 40.40% 24.84% 34.76% 2012年 37.83% 23.37% 38.80% 差异 2.57% 1.47% -4.04% 从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，另外，其他费用占的比重也很大。
从动态上看，2013年品牌宣传推广费用比重较去年上升2.57%，销售代理费用及佣金上升1.47%，而其他费用有所下降，下降比例为4.04%。 3.3.4管理费用分析
1.水平分析
项目 人工与行政费用 财产费用 其他 合计 2013年 250361 44741 5182 300284 2012年 231648 43701 2682 278031 变动额 18713 1040 2500 22253 变动率 8.08% 2.38% 93.21% 8.00% 管理费用较上年同期增长8%，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，涨幅为8.08%。其他管理费用虽然有巨大的增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不大。
2.垂直分析 项目 人工与行政费用 财产费用 其他 合计 2013年 250361 44741 5182 300284 2012年 231648 43701 2682 278031 结构 2013年 83.37% 14.90% 1.73% 2012年 83.32% 15.72% 0.96% 差异 0.06% -0.82% 0.76% 从上表可以看出，管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达83.32%几乎占据所有管理费用。管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。 3.3.5资产减值损失分析 项目 坏账损失 2013年 6720 2012年 8382 增减额 -1662 存货跌价损失（转回） 合计 -705 6015 8382 -705 -2367 从上表可以看出，资产减值损失减少了，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。
其中坏账损失减少了1662万元；同时，2013年存货跌价损失（转回）705万元，两者综合作用，导致资产减值损失在2013年的时候有所减少。 3.3.6营业外收入分析 项目 非流动资产处置利得合计 其中：固定资产处置利得 罚款收入 没收订金及违约金收入 其他 合计 本期发生额 235 235 3614 2456 5592 11897 上期发生额 140 140 2982 3833 7509 14464 计入当期非经常性损益的金额 235 235 3614 2456 5592 11897 差异 95 95 632 -1377 -1917 -2567 2013年营业外收入减少，主要是由于没收定金及违约金收入和其他项目比上年减少了；尽管固定资产处置利得和罚款收入有所增加，是营业外收入的有利因素。然而，各项目综合作用后，导致营业外收入减少了2568万元。
3.3.7营业外支出分析 项目 非流动资产处置损失合计 其中：固定资产处置损失 对外捐赠 其他 合计 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 682 682 1009 7239 8930 607 607 4891 3252 8750 682 682 1009 7239 8930 差异 75 75 -3882 3987 180 2013年万科集团营业外支出增加了180万元，主要是由于固定资产处置损失和其他项目增加；虽然对外捐赠减少了3882万元，综合作用，导致营业外支出增加了。 3.3.8利润变动情况
从图中可以看出：2013年的营业利润、利润总额与净利润均比2012年的有所提高，所以说明万科的利润质量较高。
4现金流量表
4.1现金流量表水平分析
表 4-1万科地产现金流量表水平分析
金额单元：万元
项目 2013年 2012年 增减额 增减幅度 32.15% 305.79% 44.48% 47.33% 19.38% 17.32% 113.72% 销售商品、提供劳务收到的现金 15343700 收到的其他与经营活动有关的现2223970 金 经营活动现金流入小计 17567700 11610900 3732800 548059 1675911 12158900 5408800 8732370 290888 1808160 954937 4133330 56382 313230 1085993 购买商品、接受劳务支付的现金 12865700 支付给职工以及为职工支付的现347270 金 支付的各项税费 2121390 支付的其他与经营活动有关的现2040930 金
经营活动现金流出小计 17375300 11786300 5589000 372596 -180209 47.42% -48.37% 经营活动产生的现金流量净额 192387
分析如下：
万科公司2013年经营活动产生的净现金流量为192387万元较上年减少180209万元，减幅为48.37%。但是其经营活动现金流入增长非常迅速，涨幅有44.48%。其中销售商品、提供劳务收到的现金增长了3732800万元，涨幅为32.15%，收到的其他与经营活动有关的现金2013年大幅增加了1675911万元，上涨305.79%的原因是万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润 3,523 万元，家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元等。 但由于购买商品、接受劳务支付的现金增加了41.33亿元，增幅为47.33%，以及其他各项支出费用的增加导致经营活动现金流出量的增长快于流入量的增长，致使经营活动现金流量有明显减少。
但是企业在经营活动中创造现金的能力还是大大增强了,经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源,增强了企业自身“造血”功能,使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力,大大增强了风险抵抗能力,有利于企业稳定和可持续发展。 4.2现金流量表垂直分析
表 4-2万科地产现金流量表垂直分析
金额单元：万元
项目 2013年 结构比 2012年 结构比 95.49% 4.51% 100% 74.09% 2.47% 15.34% 8.10% 100% 销售商品、提供劳务收到的现金 15343700 收到的其他与经营活动有关的现2223970 金 经营活动现金流入小计 17567700 购买商品、接受劳务支付的现金 12865700 支付给职工以及为职工支付的现347270 金 支付的各项税费 2121390 支付的其他与经营活动有关的现2040930 金 经营活动现金流出小计 17375300 87.34% 11610900 12.66% 548059 100% 12158900 74.05% 8732370 2.00% 290888 12.21% 1808160 11.75% 954937 100% 11786300 分析如下：
根据经营活动的垂直分析可以看出，2013年企业销售商品和购买商品的现金流入、流出占经营活动现金流入流出总体的87.34%、74.05%。虽和2012年企业的95.49%、94.09%相比略有下降，但还是可以看出企业的现金流入量和现金流出量主要都是由经营活动产生的。
4.3现金流量投资水平分析
表 4-3 万科现金流量表投资活动的水平分析表
金额单位：万元
项目 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 2013 74,644.10 73,452.20 179.99 2012 1,200.00 16,717.60 153.35 增减额 56,734.60 26.64 增减幅度 339.37% 17.37% 73,444.10 6120.34%
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 减少质押和定期存款所收到的现金 投资活动现金流入小计 19,009.60 60,492.70 227,779.00 99,880.00 -39,387.30 -39.43% 93.11% 117,951.00 109,828.00 15,066.80 50,045.00 购建固定资产、无形资产和其他243,939.00 长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 质押贷款净增加额 655,419.00 228,872.20 1519.05% 605,374.00 1209.66% 取得子公司及其他营业单位支123,862.00 付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 增加质押和定期存款所支付的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额
286,084.00 -162,222.00 -56.70% 12,100.00 1,023,220.00 363,296.00 659,924.00 181.65% -795,442.00 -245,345.00 -550,097.00 224.21% 分析如下：
2013年投资活动现金流出量的增减变动幅度明显大于投资活动现金流入量增减变动幅度，投资活动的现金流入的增加了109828万元，较去年上涨93.11%，投资活动的现金流出量增加了659924万元，较去年上涨了181.65%，说明企业呈扩张趋势，并且扩张态势在不断加剧，大规模投资和购建投资性房地产等长期资产增强了企业的市场参与程度，增加企业的未来生产能力，提高企业的“造血”功能。
从总体来看，万科集团用于投资活动的现金流量主要用于投资和购建固定资产、无形资产和其它长期资产，较去年多投入228872.2万元，上涨多达1519.05%
4.4现金流量表筹资活动分析
表 4-4 万科现金流量表筹资活动的水平分析表
金额单位：万元
项目 吸收投资收到的现金 2013 318,354.00 2012 299,112.00 299,112.00 增减额 19,242.00 19,242.00 -300,950.00 747,679.00 增减幅度 6.43% 6.43% -6.34% 其中：子公司吸收少数股东318,354.00 投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 747,679.00 4,446,780.00 4,747,730.00
筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 5,512,810.00 5,046,850.00 465,960.00 9.23% 80.28% 19.63% -58.23% 67.29% 4,843,030.00 2,686,440.00 2,156,590.00 731,853.00 156,892.00 143,696.00 -91,357.80 分配股利、利润或偿付利息875,549.00 所支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 65,534.20 5,718,570.00 3,418,290.00 2,300,280.00 筹资活动产生的现金流量-205,765.00 1,628,550.00 -1,834,315.00 -112.63% 净额
上表4-4可以得出，筹资活动的现金流入只增加了465960万元，涨幅为9.23，而其现金流出却增加了2300280万元，涨幅高达67.29%。以致筹资活动产生的现金流量净额为-1834315万余，下降112.63%。其现金流出量大于现金流入量的主要原因是2013年万科集团偿还债务的现金增加了2156590万元，相比2012年上涨高达80.28%，从而使得大量现金流出企业。 4.5项目分析
单位：万元
项目 营业收入 2013年 2012年 13541900 10311600 销售商品、提供劳务收15343700 11610900 到的现金 项目 应收账款 预收款项
销售商品、提供劳务收到的现金大于营业收入。应收账款数额较小，预收款项数额较大。对现金流量影响较大。说明万科公司收现能力强。
单位：万元
项目 购买商品、接受劳务支付的现金 营业成本 2013 12865700 9279760
2013年 307897 15551800 2012年 188655 13102400 2012 8732370 6542160 项目 应付账款 预付款项 2013 6395850 2865370 2012 4486100 3337360
购买商品、接受劳务支付的现金大于营业成本。应付账款与预付款项在现金流入承受范围内。说明万科公司资金不紧张，商业信用好。
单位：万元 项目 支付的其他与经营活动有关的现金 2013 2040930 2012 954937 增减额 1085993 增减幅度 113.72% 项目 其他应收款
支付的其他与经营活动有关的现金主要支付各种保证金，押金和联营企业的各款项。其他应收款数目较大。说明万科公司应加强此项现金管理。
2013 3481530 2012 2005790
单位：万元
项目 取得投资收益所收到的现金 2013 73,452.20 项目 投资收益 其中:对联营企业和合营企业的投资收益
本期处置公司及联营公司项目结算增加。反应万科公司投资回报率好而且质量好。
2013 100,519.00 99,939.80 2012 92,868.80 88,978.80 增减额 7,650.20 10,961.00 增减幅度 8.24% 12.32% 2012 16,717.60 增减额 56,734.60 增减幅度 339.37% 5所有者权益变动表
5.1所有者权益变动表水平分析 项目
2013年 2012年 变动额 变动率（%） 一、上年年末余额 二、本年增减变动金额 (一) 本年净利润 (二) 其他综合收益 上述(一)和(二)小计 (三) 股东投入和减少资本 1、股东投入资本 2、股份支付计入股东权益的金额 3、股东减少资本 4、其他 (四) 利润分配 1、提取盈余公积 2、对股东的分配 三、本年年末余额 8213819 2330123 1829755 4859 1834614 827739 956608 -337 -96734 -31797 -332231 -332231 10543942
6783254 1430566 1566259 -13216 1553043 193353 335581 8754 -128674 -22309 -315830 -315830 8213819 1430565 899557 263496 18075 281571 634386 621027 -9091 31940 -9488 -16401 -16401 2330123 21.09 62.88 16.82 -136.77 18.13 328.10 185.06 -103.85 -24.82 42.53 5.19 5.19 28.37 分析如下：
万科13年的所有者权益比12年增加2330123万元，增长幅度为28.37%；从影响的主要项目看，最主要的原因是所有者投入资本增加621027万元，增长幅度为185.06%;另一个主要原因是13年的净利润为1829755万元，比12年增长263496万元，增长幅度为16.82%。可见净利润的增加是经营资本增加的源泉，也是所有者权益增长的重要途径。本年度万科未提取盈余公积，13年对股东分配金额为332231万元，比12年增加16401万元，说明股东获得的回报较好，值得投资。 5.2所有者权益变动表垂直分析
项目 一、上年年末余额 二、本年增减变动金额 (一) 本年净利润 (二) 其他综合收益 上述(一)和(二)小计 (三) 股东投入和减少资本 1、股东投入资本 2、股份支付计入股东权益的金额 3、股东减少资本 4、其他 (四) 利润分配 1、提取盈余公积 2、对股东的分配 三、本年年末余额
2013年 8213819 2330123 1829755 4859 1834614 827739 956608 -337 -96734 -31797 -332231 -332231 10543942 2012年 6783254 1430566 1566259 -13216 1553043 193353 335581 8754 -128674 -22309 -315830 -315830 8213819 2013（%） 2012（%） 77.90 22.10 17.35 0.05 17.40 7.85 9.07 0.00 -0.92 -0.30 -3.15 -3.15 100.00 82.58 17.42 19.07 -0.16 18.91 2.35 4.09 0.11 -1.57 -0.27 -3.85 -3.85 100.00 构成差异（%） -4.68 4.68 -1.71 0.21 -1.51 5.50 4.99 -0.11 0.65 -0.03 0.69 0.69 0.00 分析如下：
万科2013年与2012年相比，所有者权益项目结构有所变化，年初余额比重降低了4.68%；2013年净利润比重降低了1.71%，股东投入和减少资本比重上升了5.5%，说明公司规模的扩大和公司经营状况的良好发展趋势，这是所有者权益上升的主要因素。
6财务效率分析
6.1偿债能力分析
6.1.1短期偿债能力指标分析
6.1.1.1流动比率 项目 流动资产 流动负债 流动比率 2013年 44204658.52 32892183.22 1.34 2012年 36277373.73 25983356.67 1.4 期初流动比率为1.40，短期偿债能力具有一定的压力，但这种现象在期末没有得到缓解，流动比率相比期初反而有所下降，期末流动比率为1.34<2，说明万科的偿债能力不够，企业所面临流动风险较大，债权人安全程度较低。 6.1.1.2速动比率 项目 速动资产 流动负债 速动比率 2013年 11091336.19 32892183.22 0.34 2012年 10760962.44 25983356.67 0.41 万科公司2013年期末短期偿债能力低于期初。速动比率的一般标准为1:1，万科2013年期末与期初速动比率均小于1，企业偿债能力较弱。但是考虑到房地产行业的平均水平，万科公司在同行业中的偿债能力仍相对较强。 6.1.1.3现金比率 项目 货币资金 交易性金融资产 流动负债 现金比率 2013年 4436540.98 246618.5868 4683159.566 32892183.22 14.24% 2012年 5229154.206 476.36 5229630.566 25983356.67 20.13% 万科公司2013年期末现金比率比期初现金比率降低了5.89% ，表明企业的直接支付能力有所下降。流动负债有所增加，现金有所减少，其中交易性金融资产有大幅度增加。与经验标准相比，万科2013年期初现金比率超过20%，而期末小于20%，说明2013年企业直接支付能力可能会有问题。 6.1.1.4现金流量比率
192387
现金流量比率= —————————— ×100%=0.65% 29437770
万科集团本期现金流动负债比率接近于0，说明企业依靠生产经营活动产生的现金远远满足不了偿债的需要。
原因如下：一、是因为万科集团在2013年的投资规模有所扩大，经营活动现金流出量大于流入
量，经营活动产生的净现金流量有所减少。二，企业预售总额增加、优化支付方式、合作公司往来增加等原因，预收款项、应付票据、应付账款和其他应付款较2012年都有所增加了，流动负债规模也在不断扩大。
6.1.2短期偿债能力行业分析
1.流动比率 公司名称 与均值净资产规模（万总资产规模（万元） 流动比率 （2.86）差元） 异 47920532.3 31394000 34814819.2 10543942.3 6915320 7934263 1.34 1.82 5.43 -1.52 -1.04 -2.57 万科企业股份有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 恒大地产集团有限公司 说明万科集团流动比率低于均值，短期偿债能力在同行业中有待进一步提高。
2.速动比率 公司名称 万科企业股份有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 恒大地产集团有限公司 与均值净资产规模（万总资产规模（万元） 速动比率 （1.91）差元） 异 47920532.3 31394000 34814819.2 10543942.3 6915320 7934263 0.34 0.38 5 -1.57 -1.53 3.09 说明万科集团的速动比率也低于平均值，短期偿债能力有待提高。
6.1.3长期偿债能力分析
1.资产负债率 项目 资产总额 负债总额 资产负债率 2013 47920532.3 37376590 78 2012 37880161.5 29666342 78.32 万科集团期末资产负债率基本与期初持平，仅下降0.32%；万科集团资产负债率较高，企业可以通过扩大举债规模获得多的财务杠杆利益；但是，该比率高会增加企业长期偿债能力的风险。
2.已获利息倍数 项目 利润总额 利息支出 息税前利润 已获利息倍数 2013年 2429101.12 508546.55 2937647.67 5.78 2012年 2107018.51 388966.04 2495984.55 6.42 差异 -0.64 万科2012年生产的经营所得能够满足支付利息的需要，是支付利息的6.42倍，2013年已获利息倍数为5.78倍，公司支付利息的保证程度有所下降。
主要原因是：一是发行票据，使得应付债券增加，导致利息支出增多。二是2012年较多的应付利息在2013年还息，导致利息支出增加。 6.2盈利能力分析
资本经营盈利能力因素分析表 项目 平均总资产 平均净资产 负债利息率 利润总额 息税前利润 净利润 所得税税率 总资产报酬率 盈利质量比率 基本每股收益 市盈率
6.2.1资产报酬率 项目 营业总收入 利润总额 利息支出 息税前利润 平均总资产 总资产周转率 销售息税前利润率 总资产报酬率 通过计算分析：
总资产周转率变动的影响=（0.3157－0.3055)×21.18%=0.22% 销售息税前利润率的影响=（18.60%－21.18%)×0.3157=-0.81%
分析结果表明，万科2013年全部资产报酬率比上年降低了0.60%，主要是受销售息税前利润率的影响。而总资产周转率的影响较小。
项目 负债利息率 销售息税前利润率 2013年 0.24% 18.60% 2012年 0.26% 21.18% 2013年 13541879.11 2429101.12 89171.51 2518272.63 42900346.9 0.3157 18.60% 5.87% 2012年 10311624.51 2107018.51 76475.72 2183494.23 33750502.8 0.3055 21.18% 6.47% 差异 0.0101 -2.58% -0.60% 2013年 42900346.9 9378880.9 0.24% 2429101.1 2518272.6 1829755 31.09% 5.87% 10.51% 1.37 5.86 2012年 33750502.8 7498536.5 0.26% 2107018.5 2183494.2 1566258.8 32.72% 6.47% 23.79% 1.14 8.88 差异 -0.02% -1.63% -0.60% -13.28% 0.23% -3.02% 从债权人角度来看，万科的息税前利润率指标大于负债的利息率，其债务本息的偿还就能得到保障。
6.2.2盈利质量比率（净利润现金含量）
项目 经营活动现金流量 净利润 盈利质量比率 2013年 192386.9 1829755 10.51% 2012年 372595.8 1566258.8 23.79% 万科公司近两年盈利质量比率均小于1，说明利润中存在尚未实现的现金收入，企业净利润的质量欠佳。2013年较2012年相比，盈利现金比率有所下降。从资产负债表中，可以看出万科的存货较多，应收帐款的相对比率不是很多，在当今房地产行业，存货实际变现能力还是很强的，所以万科的盈利质量比率逐年下滑是因为万科扩张规模，建造房产，开发土地。 6.2.3净资产收益率 公司名称 万科 保利房地产 金地集团 华夏幸福 总资产规模 47920532.3 31394000 13606400 7409380 净资产收益率 19.66% 20.76% 12.40% 40.82% 差异 100.00% 105.60% 63.07% 207.63% 由上表可以看出，万科公司总资产规模位于第一位，但其净资产收益率并不是最高，说明其盈利能力与同行业相比，优势不明显。但由于比较公司的规模大小有所差异，而相同规模的公司上市地点不同，不可同等对待。
所以结合房地产行业的均值来看，万科的净资产收益率高于平均水平，盈利能力还是较好的。 6.2.4每股收益 项目 净利润 调整后发行在外的普通股加权平均数 基本每股收益 稀释每股收益 2013年 1511854.94 1101291.57 1.37 1.37 2012年 1255118.24 109953067.00% 114.00% 114.00% 差异 23.00% 23.00% 由表中的信息可知，万科2013年度的每股收益比2012年度的每股收益增长了20.18%，说明企业2013年的盈利能力高于2012年度。
再将其与行业排名靠前的企业相比：
公司名称 万科
总资产 479205323 净资产 105439423 基本每股收益（元） 1.37 差异 100% 保利房地产 金地集团 华夏幸福 313940000 12392600 7409380 69153200 3803550 995524 1.51 0.81 2.05 110.22% 59.12% 149.64% 从表中可以看出，万科盈利能力一般。由于比较公司的规模大小有所差异，而相同规模的公司上市地点不同，不可同等对待。
故结合折线图，与沪深股市房地产开发与经营上市公司每股收益平均值作比较，可以看出，万科的每股收益是高于沪深股市上市同行业的平均水平，盈利能力较好。 6.2.5市盈率 项目 每股市价 基本每股收益 市盈率 2013年12月31日 8.03 1.37 5.86 2012年12月25日 10.12 1.14 8.88
公司 万科 保利地产 金地集团 华夏幸福 每股市价 8.03 8.25 6.68 20.23 基本每股收益 1.37 1.51 0.81 2.05 市盈率 5.86 5.46 8.25 9.87 从上两表中可以看出：
1）万科2013年的市盈率低于2012年的，说明盈利能力比2012年有所提高。 2）与同行业中排名靠前的企业相比较低，说明盈利能力一般。
6.3营运能力分析
6.3.1应收账款周转率 项目 万科 华夏幸福 2012 60.6323 14.0713 2013 54.5437 13.3488 增减幅度 -6.0886 -0.7225 百分比 -10.04% -5.13% 2013年比2012年的应收账款周转率下降10.04%，证明平均收账期延长，应收账款的收回变慢，资金滞留在应收长款上的数量增加，资金使用效率有所下降。
但是与同行相比，这两年的应收账款周转率都明显大幅高于华夏幸福，虽然下降幅度大于华夏幸福，但不影响总体领先水平，说明企业账款回收水平很高，减小坏账的可能性。 6.3.2存货周转率 项目 万科 华夏幸福 2012 0.2823 0.2753 2013 0.3166 0.3229 增减幅度 0.0343 0.0476 百分比 12.15% 17.29% 万科2013年的存货周转率比2012年有所提高,提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。
由于万科业务规模大, 存货规模大，房地产企业的特殊性使存货周转率很低，但与华夏幸福相比，其只略微低于华夏幸福，不十分明显，说明万科销售状况稳定，存货销售状况正常。 6.3.3固定资产周转率 项目 万科 华夏幸福 2012 64.2845 57.6938 2013 72.3773 43.6895 增减幅度 8.0928 -14.0043 百分比 12.59% -24.27% 由于房地产企业的已建成房产和在建工程都属于存货，其本身所需的固定资产很少，类型销售门面和办公楼等，所以存货周转率低对于固定资产周转率无大影响。
从数据显示看，万科2012年和2013年指标相比于华夏幸福都较高，而且两年里增长了12.59%，说明固定资产利用率很好。 6.3.4流动资产周转率 项目 万科 华夏幸福 2012 0.3195 0.3519 2013 0.3365 0.3785 增减幅度 0.017 0.0266 百分比 5.32% 7.56% 流动资金在2013年比2012年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。但与同行华夏幸福相比，这两年的流动资产周转率和增长速度都略低于华夏幸福，说明相对来说万科完成的周转额较少，流动资产利用率较低。 6.3.5总资产周转率 项目 2012 2013 增减幅度 百分比
万科 华夏幸福 0.3055 0.3413 0.3157 0.3591 0.0102 0.0178 3.34% 5.22% 总资产周转率受流动资产周转率的影响，所以流动资产周转率较去年有所上升，所以万科2013年总资产周转率比2012年稍微上升。其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。但是与同行相比，这两年的总资产周转率都略低于华夏幸福，说明相对生产效率较低，企业的盈利能力相对略低。 6.4企业成长能力分析
6.4.1成长能力指标分析
6.4.1.1股东权益增长率分析 项目 股东权益总额（万元） 股东权益增加额（万元） 股东权益增长率（%） 2013年 10,543,942 2,330,123 28.37 2012年 8,213,819 1,430,565 21.09 2011年 6,783,254 1,324,634 24.27 分析如下： 万科自2011年来，其股东权益总额不断增加，从2011年的6,783,254万元增加到2013年的10,543,942元；公司2013年相对于2012年的股东权益增长率达到28.37%。进一步分析万科股东权益增长的原因可以知道，股东权益增长主要来自于生产经营活动所创造的利润。据此可以判断该公司在股东权益方面具有较高的增长能力，如果不出大的意外，将保持良好的发展势头。 6.4.1.2资产增长率分析 项目 资产总额（万元） 资产增加额（万元） 资产增长率（%） 2013年 47,920,532 10,040,370 26.51 2012年 37,880,162 8,259,318 27.88 2011年 29,620,844 8,057,089 37.36 分析如下：
万科自2011年来，其资产总额不断增加，从2011年的29,620,844万元增加到2013年的47,920,532元；公司2013年相对于2012年的资产增长率达到26.51%。总资产增长的主要原因是经营规模的扩大。综上，近几年万科资产规模一直在增加，但不能单从资产规模的增加判定它就具有较好的发展能力。
6.4.1.3主营收入增长率分析 项目 主营业务收入（万元） 主营收入增加额（万元） 主营收入增长率（%） 2013年 13,541,879 3,230,254 31.33 2012年 10,311,625 3,133,350 43.65 2011年 7,178,275 2,106,890 41.54 分析如下：
万科自2011年来，其主营业务收入不断增加，从2011年的7,178,275万元增加到2013年的13,541,879元；公司2013年相对于2012年的主营业务增长率为31.33%。近几年万科主营收入不断增加，原因是结算规模的增长。结合资产增长率分析，2011年到2013年的资产增长率分别为37.36%、27.88%、26.51%。由此看出，主营收入增长率近三年均高于总资产增长率。说明这三年公司主营收入的增加不仅仅依赖于资产的增加，具有效益性，企业在销售方面可持续增长能力较强。 6.4.1.4净利润增长率分析 项目 营业利润（万元）
2013年 2,426,134 2012年 2,101,304 2011年 1,576,322 营业利润增加额（万元） 营业利润增长率（%） 净利润（万元） 净利润增加额（万元） 净利润增长率（%） 324,830 15.46 1,829,755 263,496 16.82 524,982 33.30 1,566,259 406,298 35.03 386,833 32.52 1,159,961 276,000 31.22 分析如下：
万科2011年到2013年三年的主营收入增长率分别为：41.54 %、43.65%、31.33%，该公司这三年的营业利润增长率分别为：32.52%、33.30%、15.46%，由以上数据对比可以看出，这三年营业利润增长率均低于主营收入增长率，反映该公司营业成本、营业税费、期间费用等成本的增加超过了营业收入的增加，即盈利质量有所下降。
该公司2011年到2013年三年的净利润增长率分别为：31.22%、35.03%、16.82%，结合公司的营业利润增长率来看，2011年的净利润增长率低于营业利润的增长率，说明2011年的净利润增长主要来源于营业利润的增长，其他项目对它没有显著影响；2012、2013年的净利润增长率均高于营业利润增长率，说明这两年的净利润增长不仅依靠营业利润的增长，还依靠其他项目；对比三年的净利润增长率，发现2013年净利润增长率下降幅度较大，说明盈利质量有所下降。 6.4.1.5整体增长能力分析 项目 股东权益增长率% 资产增长率% 主营收入增长率% 营业利润增长率% 净利润增长率% 2013年 28.37 26.51 31.33 15.46 16.82 2012年 21.09 27.88 43.65 33.30 35.03 2011年 24.27 37.36 41.54 32.52 31.22 分析如下：
万科2011年以来股东权益增长率、主营收入增长率、营业利润增长率和净利润增长率都为正值，这说明该公司2011年到2013年的股东权益、销售收入和收益一直在增加。万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。但万科作为房地产行业的龙头老大，还是值得投资的。
6.4.2成长能力行业分析
6.4.2.1资产增长率分析
房地产行业平均资产总额为2,708,150万元，万科的资产总额达51,997,414万元，比房地产平均资产总额高出49,289,264万元，排行业第一。资产总额排名行业第二的是保利地产，达36,488,866万元。保利地产2013年的资产总额达31,393,985万元，2012年资产总额为25,116,862万元，2011年资产总额为19,501,457万元。保利地产2011年到2013年的资产增长率分别为28.02%，28.79%，24.99%。与万科的资产增长率较相近，说明万科总资产的增长速度是合理的。 6.4.2.2主营收入增长率分析
房地产行业平均主营收入为592,300万元，万科的主营收入达13,541,879万元，比房地产平均主营收入高出12,949,579万元，排行业第一。主营收入排名行业第二的是保利地产，为9,235,552万元。保利地产2013年的主营收入为9,235,552万元，2012年主营收入为6,890,576万元，2011年主营收入为4,703,622万元。保利地产2011年到2013年的主营收入增长率分别为31.04%、46.50%、34.03%。虽然2013年是主营收入增长率有所下降，但两者的主营收入还是比较高的，具备较好的销售能力。
6.4.2.3净利润增长率分析
房地产行业平均净利润为71,973万元，万科的净利润为1,511,855万元，比房地产平均净利润高出1,439,882万元，排行业第一。净利润排名行业第二的是保利地产，为1,074,716万元。保利地产2013年的净利润为1,186,446万元，2012年净利润为997,860万元，2011年净利润为736,720万元。保利地产2011年到2013年的净利润增长率分别为33.82%、35.45%、18.90%。万科和保利地产的净利润增长率变动非常相近。两者在2013年的净利润增长率下降幅度较大，说明房地产行业盈利变弱。
7.财务分析总结
2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益，廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。
万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中。通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展 过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议。
截至2013年末，万科总资产47,920,532万元，较上年增加10,040,370万元，增长幅度26.51%，资产规模不断扩大；实现净利润1,829,755万元，较上年增加263,496万元，增长幅度16.82%，经营业绩持续增长；
7.1基本财务状况及问题分析 （1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
（2）从盈利能力看，总资产报酬率下降和净资产收益率有所下降，说明万科地产的盈利能力有所降低。 但结合房地产行业的均值来看，万科的净资产收益率高于平均水平，盈利能力还是较好的。
（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。 但是与同行相比，这两年的应收账款周转率都明显高于华夏幸福，虽然下降幅度大于华夏幸福，但不影响总体领先水平，说明企业账款回收水平很高，减小坏账的可能性。这两年的总资产周转率都略低于华夏幸福，说明相对生产效率较低，企业的盈利能力相对略低。
（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。
（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。 7.2改善建议
（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。 （3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
（4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。 7.3万科未来发展
（1）万科未来的资产规模还将不断扩张。
（2）万科的盈利能力将有所下降，这与房地产行业市场调节有关。
（3）万科作为房产龙头企业，未来发展虽然受市场的影响，但总体还是处于行业较好水平。 （4）未来房地产行业还会受国家政策的影响，因此万科的发展不能与政策相违背。而要利用好政策，做好相应的改进措施。 7.4房地产未来发展
（1）中国经济从10%波动大的“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及颠簸小的“稳态增长”，而房地产从超高增长一变而为中低速增长。
（2）房地产市场格局从“卖方市场”剧变而为 “买方市场”。 中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局，并且将主导未来的房地产发展大势。
（3）新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功! 新一届政府想要在民生上重树威信，第一无疑就要拿房地产来开刀，在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此，中央经济工作会议才要 “坚持房地产调控不动摇”再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天终于完全可以落地实现。
（4）房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从 “增量监管”进入“存量监管”。
（5）在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。 （6）房企分化趋势凸显，大型房企越滚越大、中小型房企被边缘化。无论是从销售额还是销售面积，百强企业市场份额的占比都在不断增加。众多中小型房企面临最大的困境之一便是土地成本持续增加，高昂的土地成本是房企淘汰的重要杀手。
（7）住宅市场的属性将从“商品时代”进入“商品时代”与“产品时代”并重。
（8）在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”进入“理财型资本”。
（9）随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。
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