楼市维权二

案例

某小区业主毛先生近日突然接到装修工人打来的电话，称钥匙打不开门了，不知道怎么回事儿。毛先生第二天赶到小区，他试了试，钥匙确实打不开自家门了。同时，发现楼里围满了人，都是楼里的业主，从邻居断断续续的描述中才明白，除了他家，2号楼内从3层至12层的02、03号房间几乎都被人换了锁。不仅如此，门上贴了通知说房子是他们的。“我们买的房子咋成了别人的?”毛先生有点发蒙，而他看到通知中写着：××户业主你好：该地产开发有限责任公司已在2008年将此房屋卖给我方，并已在市房管局备案，合同编号为：×××，如有疑问可在房管局网站查询。而贴着同样通知的，几乎包括了3层至12层的所有02、03号房间。按照通知中的购房合同编号，毛先生在房管局网站上一查，确有备案信息，显示他的新房早就被卖了。而且，其他10多套房子也全都有相关备案信息。“我拿的是购房协议，相当于一个内部认购书，而人家拿的却是正规的网签合同，这可是我花了大半辈子积蓄买来的房子，都快装修完了，现在出现这事儿心里总是泛着嘀咕?”毛先生说。

案例中开发商的行为是否属于一房两卖？

如果属于一房两卖，在没有告知业主的情况下，开发商的行为是否属于行为欺诈？

根据业主毛先生的说法，他们手中拿着购房协议，对方手中拿的是正式的网签合同，从法律效应上来看，毛先生能否拿回自己购买的房子？

开发商一方两卖，购房者应该如何维权？

关键词：一房二卖

所谓一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。本案中，开发商先是与业主签订了商品房买卖合同，随后又与毛先生签订了购房协议。商品房买卖合同的标的是房屋，而开发商与毛先生签订的购房协议的合同标的是认购权。虽然两个合同的合同标的不一样，但两个合同的合同目的是一样的，都是为了实现房产的买卖。因此，开发商的行为属于一房二卖。

关键词：欺诈行为

本案中，开发商隐瞒房产已经销售的事实与毛先生等人就同一套房屋签订了另一份购销合同。开发商隐瞒房产已经销售的行为，主观上具有恶意，客观导致其与毛先生等业主的购销协议从签订之日起就无法实现。开发商的行为已经符合《刑法》中关于合同诈骗罪的客观要件，其行为属于诈骗。然而法律实践中相关机关通常以行政责任附加民事责任来代替开发商的刑事责任。但无论如何，就法理上讲开发商的行为确实属于诈骗行为。

关键词：追究违约责任

开发商就同一套房屋分别与业主签订的两个合同都具有法律效力。但是，房屋只有一套，因此这两个合同最终只能履行一个，不能履行的合同只能按照违约处理。我国《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度的设立就是为了防止一房二卖的不法行为，其就是赋予了登记备案人取得房产的一个权利。因此，在本案中毛先生想要拿回自己房产将会非常困难。

本案中，毛先生可以追究开发商不能履行合同的违约责任。《最高人民法院关于审理商

品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了适用惩罚性双倍赔偿责任制度的五种情，其中第五款规定：“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。因此，毛先生不仅可以要求开发商向其承担赔偿损失、支付违约金等违约责任，更重要的是可以要求开发商对自己进行双倍房款金额赔偿。

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去年3月，胡先生入住新居当晚就发现，电梯声实在太吵，根本无法入睡。他找到开发商交涉此事时，开发商口头承诺维修电梯，但多次拖延时间。看到电梯状况一直未有改善后，他在小区论坛上发帖提出抗议，并很快得到相同户型业主们的响应，先后有五十余业主联名提出抗议。对于案例中的噪音，业主在抗议开发商之时应该如何在法律框架内做到合法维权？

关键词：商品房质量问题

《消费者权益保护法》、《建设工程质量管理办法》等相关法律规定，在商品房出现质量问题时，如在规定期限内，可找房地产公司或者施工单位要求解决，也可以向当地消费者协会投诉，若无法解决，可以向人民法院起诉或者约定的仲裁委员会申请仲裁。胡先生入住的新房存在严重的噪音问题，该问题属于商品房质量问题。开发商有义务保证其所开发的商品房符合国家标准和约定标准，同时开发商在一定的期限内还对其所开发的商品房负有保修义务。因此，依据《合同法》《消费者权益保护法》、《建设工程质量管理办法》等法律法规的相关规定，胡先生的问题在与开发商协商无果的情况下可诉至法院，由法院最终来确定开发商的相关责任。

3月1日是B区三期项目51名业主收房的日子，但业主们拒绝入住，主动要求延期

到4月20日。据业主反映，除三期交付的5栋楼主体外，包括底商、绿地、车位和活动场地等公共设施，还被施工围挡遮着，不能正常使用。对此，如果在配套设施还未完全完善的情况下，开发商是否可以交房？业主是否有权要求延期交房？因为交房而可能导致的损失谁来负责？

关键词：无验收无交付

《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发商开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依据上诉规定，开发商能否交房除了合同约定内容外关键就是看该房产是否已经验收合格。依据《建筑地面工程施工质量验收规范》以及住建部下发的有关文件，商品房验收范围包括小区的停车场、保安系统等配套设施。本案中，小区的相关配套设施未完善，意味着小区并没有被验收或者验收不合格。接房时业主可要求开发商出示相关验收合格的法律文件。如果开发商不出示，业主有权拒绝接房，以房屋不合格作为抗辩事由。同时，因开发商过错导致延期交房的，业主可以要求开发商承担延期交房的违约责任。该违约责任包括，支付违约金、赔偿延期交房的租金损失以及其他实际损失。因此，如果遇到开发商未经验收或者验收不合格就通知交房时，业主完全有权拒绝接房，所导致的损失将由开发商承担

律师提醒

当前，在房屋买卖实践中，经常会发生买卖双方签订房屋买卖合同后，出卖人又将同一房屋卖给第三人，导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况，俗称为“一房两卖”。无论在商品房买卖还是二手房买卖中，“一房两卖”的情况都常有发生。在遇到这种情况时，购房者应如何维护自己的利益?

关键词：预告登记

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以上法律规定为期房交易设立了预告登记制度，在已经进行了预告登记的情况下，无论开发商与多少人就同一套房产签订购房协议都不会影响预告登记人最后获得房产。因此，在期房交易中，业主在与开发商签订商品房买卖合同或者购房协议后很有必要到房屋管理局办理预告登记。

再者，根据《城市房地产开发经营管理条例》之规定，开发商没有取得商品房预售许可证明的，不具备预售房屋的资格，其与业主订立的商品房预售合同，将被认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。为了预防业主与开发商签订购房合同不因开发商未取得预售许可证明而被认定无效，业主也可以通过房屋预告登记来验证开发商是否取得了房屋预售资格。

最后，二手房交易无预告登记制度。因此在签订二手房买卖合同的时候可加大违约责任，若出现一房两卖的情况，可依照合同的约定要求卖房承担违约责任。

关键词：权利救济

低成本防范，高成本维权。 业主在签订合同时最大限度的规避购房法律风险是保护自身合法权益之上策。但木已成舟，事实上已经遇到了一房二卖的情况，就需果断起诉进行权利救济。

在一手房交易中，开发商一房二卖导致其只能履行一份商品房交易合同，对其他的业主只能承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。依据以上法律及司法解释的规定，业主在发现开发商一房二卖后可以要求开发商向自己承担赔偿实际损失、支付违约金以及一倍的房款赔偿。其中，一倍的房款赔偿将成为业主维护自身合法权益，实现最大权利救济的利刃。