城市精细化管理办法(物业管理)

邯郸市城市精细化管理方法〔试行〕 十五、物业管理标准 管理标准： 一、住宅小区效劳标准和收费标准 〔一〕一级效劳标准〔收费标准：0.4元/月平方米〕 1．综合管理效劳标准标准 1—1：机构设置 〔1〕管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共2人，建筑面积每增减4万平方米，可相应增减管理效劳人员1人。②配置必要的办公设备。 〔2〕人员要求：管理人员有一定管理经验。 〔3〕管理制度：有明确的值班制度，工作有记录。 〔4〕制度公示：效劳场所公示办事制度、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。 1—2：日常管理效劳 〔1〕报修、投诉受理：①随时受理业主或使用人报修。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在4天内答复处理。 〔2〕效劳费收支：物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。 〔3〕满意度调查：采取多种形式与业主或使用人沟通。 〔4〕特约便民效劳：能提供适当特约效劳。 〔5〕档案管理：建立健全小区物业管理档案。 〔6〕财务管理：对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到账目清晰。 〔7〕维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。 〔8〕接管工程：承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。 〔9〕其他：综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。 2、公共区域清洁卫生效劳标准标准 2—1：机构设置 〔1〕人员配置:配置专职保洁3人。建筑面积每增减4万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求:挂牌上岗。 2—2：楼外公共区域 〔1〕道路地面：每天清扫1次，道路无杂物。 .

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〔2〕垃圾箱：①定期清运，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。②装修垃圾定点堆放，适时清理。 3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准 绿化养护：根据绿化情况适时除掉杂草，防治结合，及时灭治病虫害。 4、公共区域秩序维护效劳标准标准 4—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职保安4人。每增加一个主出入口相应增加3人。建筑面积每增减4万平米相应增减1人。身体健康，工作认真负责。 〔2〕技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境。 〔3〕服装仪容：上岗时佩戴统一标志。 〔4〕器械配备：配备必备的平安护卫器械。 4—2：门岗 〔1〕出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。 〔2〕车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标 准标准 5—1：人员要求：设置兼职维修人员。 5—2：公用设施公共部位 〔1〕房屋结构：每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 〔2〕屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。 〔3〕道路、路面、侧石、窨井盖：每季度一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 〔4〕楼外排水管道及化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通。 〔5〕地面排水沟：每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。 〔6〕供排水系统：水泵和饮用水水池〔箱〕及时清洗、消毒、水质化验，水质符合国家标准。 〔7〕公共照明：①楼道灯、道路灯完好率达75%〔主干道亮灯率80％〕。②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 〔8〕消防系统：①消防泵、消火栓每年巡查一次，每年保养一次。②灭.

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火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。 〔9〕避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。 〔二〕二级效劳标准〔收费标准：0.6元/月平方米〕 1、综合管理效劳标准标准 1—1：机构设置 〔1〕管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共3人，其中：经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人。建筑面积每增减3万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。②配置必要的办公设备。 〔2〕人员要求：①小区经理有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。 〔3〕效劳时间：周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供效劳。 〔4〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每年向委托方报告一次方案实施情况。 1—2：日常管理效劳 〔1〕管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 〔2〕制度公示：效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。 〔3〕报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修2小时内到达现场处理〔预约除外〕。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 〔4〕效劳费收支：物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。 〔5〕满意度调查：每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的65%，对测评结果分析并及时整改。 〔6〕特约便民效劳：能提供适当特约效劳。 〔7〕业主活动：每年组织一次以上的小区业主活动。 〔8〕档案管理：建立健全小区物业管理档案。 〔9〕财务管理：对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到账目清晰。 〔10〕维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。 .

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〔11〕接管工程：承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。 〔12〕装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 〔13〕其他：综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。 2、公共区域清洁卫生效劳标准标准 2—1：机构设置 〔1〕人员配置: 配置专职保洁工4人。建筑面积每增减三万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求:统一培训，挂牌上岗。 2—2：楼内公共区域 〔1〕生活垃圾：①按单元配置收集点，每两天定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，及时清理。 〔2〕通道及楼梯台阶：①每半个月清扫一次。② 大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养一次。③发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。④扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。 2—3：楼外公共区域 〔1〕道路地面：每两天清扫1次，道路无杂物。 〔2〕绿地：绿地每周捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。 〔3〕垃圾箱：每两天清运一次，每月抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。 〔4〕灯具：保持明亮清洁。 〔5〕亭廊小品：对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。 〔6〕健身设施：每周清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。 3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准 3—1：草坪 〔1〕根据绿化面积配置专〔兼〕职绿化人员。 〔2〕适当绿化点缀。 〔3〕保存率80%以上，生长良好。 〔4〕适时对草坪整治修剪。 〔5〕每年适时除掉杂草。 〔6〕干旱、高温季节根本保持有效供水。 〔7〕有针对性地进行治理。 3—2：树木 .

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〔1〕保存率80%以上，生长良好。 〔2〕按生长情况适时修剪。 〔3〕每年适时去除杂草。 〔4〕防治结合，及时灭治。 4、公共区域秩序维护效劳标准标准 4—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职保安6人。每增加一个主出入口相应增加3人。建筑面积每增减3万平米相应增减1人。身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 〔2〕技能训练：平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为60%。 〔3〕技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境。 〔4〕服装仪容：上岗时佩戴统一标志，上岗时精神饱满。 〔5〕器械配备：配备必备的平安护卫器械。 4—2：门岗 〔1〕出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。 〔2〕车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 4—3：巡逻岗 〔1〕巡逻要求：①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕巡逻每班1人，每天至少巡查3次，有巡更记录，发现问题及时处理。②接受业主〔使用人〕求助，答复住户的询问。 〔2〕应急处理：①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，15分钟内赶到现场，采取相应措施。③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。 5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标 准标准 5—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职维修工2人，建筑面积每增减4万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：上岗时佩戴统一标志。 5—2：公用设施公共部位 〔1〕房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达85%。.

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房屋及时维修率、合格率达85%。③ 每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 〔2〕门窗：每个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 〔3〕屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。 〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖：每个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 〔5〕屋面、排水管道、化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每季度1次清理明沟内的泥沙等垃圾。 〔6〕地面排水沟：每季度一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。 〔7〕供排水系统：水泵和饮用水水池〔箱〕及时清洗、消毒、水质化验，水质符合国家标准。 〔8〕公共照明：①楼道灯、道路灯完好率达80%〔主干道亮灯率90％〕。②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 〔9〕消防系统：①消防泵、消火栓每半年巡查一次，每年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。 〔10〕避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。 〔三〕三级效劳标准〔收费标准：0.9元/月平方米〕 1、综合管理效劳标准标准 1—1：机构设置 〔1〕管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共4人，其中：经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人，客服一人。建筑面积每增减2万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。②配置办公家具、 等办公设备及办公用品。 〔2〕人员要求：①小区经理有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。 〔3〕效劳时间：周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供效劳。 〔4〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每年向委托方报告一次方案实施情况。 .

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1—2：日常管理效劳 〔1〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每半年向委托方报告一次方案实施情况。 〔2〕管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 〔3〕制度公示：效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道。 〔4〕报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到达现场处理〔预约除外〕。小修一日内修复。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在48小时内答复处理。 〔5〕效劳费收支：物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。 〔6〕满意度调查：每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的70%，对测评结果分析并及时整改。 〔7〕特约便民效劳：能提供2种以上特约效劳〔有偿〕和2种以上便民〔无偿〕效劳。 〔8〕业主活动：节假日有专题布置，每年组织一次以上的小区业主活动。 〔9〕档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案〔包括设备管理档案、物业租赁档案、日常管理档案〕。 〔10〕财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。 〔11〕维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。 〔12〕接管工程：承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。 〔13〕装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 〔14〕其他：综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。 2、公共区域清洁卫生效劳标准标准 2—1：机构设置 〔1〕人员配置: 配置专职保洁工5人。建筑面积每增减2万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求:统一培训，挂牌上岗。 2—2：楼内公共区域 〔1〕生活垃圾：①按单元配置收集点，每天定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，及时清理。 .

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〔2〕通道及楼梯台阶：①地面每周清扫一次。②楼梯间墙面每两个月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每季度保养一次。④发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。 〔3〕扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。 〔4〕天花板、公共灯具：每季度除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。 〔5〕指示牌信报箱：每月擦抹1次，保持无污迹。 2—3：楼外公共区域 〔1〕道路地面：每天清扫1次，道路无杂物，无积水。 〔2〕绿地、明沟：每天捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。 〔3〕垃圾箱：每天清运一次，每周抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。 〔4〕公共灯具：每两月擦抹一次，明亮清洁；2米以上局部每季度擦抹、除尘一次。 〔5〕亭廊小品：对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。 〔6〕健身设施：每3天清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。 〔7〕人工湖、喷水池：每周1次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁。 3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准 3—1：机构设置 〔1〕人员配置：配置专职绿化工3人。建筑面积每增 减30000平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：统一培训，挂牌上岗。 〔3〕绿化率：小区绿化率20%。 3—2：草坪 〔1〕保存率：保存率85%以上，生长良好。 〔2〕修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在12cm 以下。 〔3〕清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草6次以上。 〔4〕灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水6—8次，根本保持有效供水，根本无积水。 〔5〕施肥: 按生长情况，适时、适量每年施复合肥1遍。 〔6〕病虫害: 严格控制病虫害，有针对性进行治理。 〔7〕其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。 .

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3—3：树木 〔1〕保存率: 保存率90%以上，生长良好。 〔2〕修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年1遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。 〔3〕清杂草: 每年适时去除杂草4次以上。 〔4〕施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。 〔5〕病虫害: 防治结合，及时灭治。 〔6〕其它:乔灌木生长健壮，树冠完整，球、篱生长茂盛。 3—4：花坛花境 〔1〕布置：每年有2次以上花卉布置，形成图案。 〔2〕补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。 〔3〕修剪施肥：及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。 〔4〕病虫害：适时做好病虫害防治工作。 〔5〕其它：花坛设施经常保持完好。 4、公共区域秩序维护效劳标准标准 4—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职保安10人。每增加一个主出入口相应增加4人。建筑面积每增减5000平米相应增减1人。平安护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 〔2〕技能训练：平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为80%。 〔3〕技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 〔4〕服装仪容：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表标准整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。 〔5〕器械配备：配备对讲装置或其他必备的平安护卫器械。 4—2：门岗 〔1〕出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。 〔2〕进出人员管理：阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。 〔2〕车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对大件物品搬出进行登记。 4—3：巡逻岗 〔1〕巡逻要求：①对重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕.

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巡逻每班1人，每4小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。②接受业主〔使用人〕求助，答复住户的询问。 〔2〕应急处理：①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，15分钟内赶到现场，采取相应措施。③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。 4—4：监控岗 〔1〕技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达85%。②技术防范设施〔如安防监控、楼宇对讲、周界报警等〕能有效使用，对所反响的信息实施管理并及时处理。 〔2〕应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。 5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标 准标准 5—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职维修工3人，建筑面积每增减3万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。 5—2：公用设施公共部位 〔1〕房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达90%。房屋及时维修率、合格率达90%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台〔包括平台和外廊〕的使用不得有碍观瞻。④每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 〔2〕门窗：每半个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 〔3〕屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。 〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖：每半个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 〔5〕屋面、排水管道、化粪池：每季度一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每两个月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。 〔6〕地面排水沟：每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，.

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预计暴雨到来前，应及时检查。 〔7〕公用走廊墙地面：墙面、顶面粉刷层完好率85%以上，面砖、地砖平整、无缺损。 〔8〕亭、景观小品：每周一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其平安使用。 〔9〕休闲健身设施：每月巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施平安使用。 〔10〕平安标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，适时检查，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。 5—3：公用设备 〔1〕电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员3小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业效劳人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。③设置紧急呼救装置的，应保证完好，发生故障时应确保顺畅通话。④委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并张贴?平安检验合格?标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑤做好运行效劳，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑥业主〔住户〕使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。 〔2〕供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每4年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池〔箱〕：水泵每年保养一次，饮用水水池〔箱〕每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。⑤每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。 〔3〕公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达85%〔主干道亮灯率95％〕。②景观灯、节日彩灯完好率达85%。③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 〔4〕消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。 〔5〕智能化系统：①弱电系统配置完善〔至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的2项以上系统〕。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。 〔6〕避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。 〔四〕四级效劳标准〔收费标准：1.2元/月平方米〕 .

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1、综合管理效劳标准标准 1—1：机构设置 〔1〕管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共5人，其中：经理〔处长〕1人，财务〔收费员〕2人，客服2人。建筑面积每增减1.5万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。②配置办公家具、 等办公设备及办公用品。 〔2〕人员要求：①小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。 〔3〕效劳时间：周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供效劳。 〔4〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每半年向委托方报告一次方案实施情况。 1—2：日常管理效劳 〔1〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每半年向委托方报告一次方案实施情况。 〔2〕管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 〔3〕制度公示：效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道，效劳窗口布置应人性化。 〔4〕报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到达现场处理〔预约除外〕。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录，效劳时限不得因节假日和休息时间顺延。②对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 〔5〕效劳费收支：物业管理效劳费收支每年向业主公布一次。 〔6〕满意度调查：每年2次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的80%，对测评结果分析并及时整改。 〔7〕特约便民效劳：能提供3种以上特约效劳〔有偿〕和3种以上便民〔无偿〕效劳。 〔8〕业主活动：节假日有专题布置，每年组织一次以上的小区业主活动。 〔9〕档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案〔含业主或使用人房屋装修档案〕、物业租赁档案、日常管理档案。 .

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〔10〕财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。 〔11〕维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作标准，账目清晰。 〔12〕接管工程：承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。 〔13〕装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 〔14〕运用计算机进行管理〔含业主档案、收费管理、设备管理等〕。 〔15〕其他：综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。 2、公共区域清洁卫生效劳标准标准 2—1：机构设置: 〔1〕人员配置: 配置专职保洁工6人。建筑面积每增减1万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求:统一培训，挂牌上岗，仪表整洁标准。 2—2：楼内公共区域 〔1〕生活垃圾：①按单元配置收集点，每天早晚定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修顶峰期每3天清理一次，并有专人负责。 〔2〕通道及楼梯台阶：①地面每天清扫一次。②楼梯间墙面每月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。④楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。 〔3〕扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每两天擦抹一次，保持扶手护栏干净，窗台、开关每周擦抹一次。 〔4〕天花板、公共灯具：每月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。 〔5〕电梯及电梯厅：①地面每天清扫二次，每三天擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。②每月对电梯门壁保养一次。③轿厢顶部每月清洁二次。 〔5〕指示牌信报箱：每月擦抹1次，保持无污迹。 2—3：楼外公共区域 〔1〕道路地面：每天清扫2次，捡一次杂物，道路无杂物，无积水。 〔2〕绿地、明沟：每天捡拾2次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。 〔3〕垃圾箱〔桶〕、果皮箱：每天清运一次，每两天抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面无垃圾。 .

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〔4〕消灭鼠害蚊蝇：每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，夏季〔6月、7月、8月〕每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。 〔5〕公共灯具：每月擦抹一次，明亮清洁；2米以上局部每两月擦抹、除尘一次。 〔5〕雕塑、亭廊山石等小品：隔月对雕塑擦洗一次，隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。 〔6〕休闲娱乐、健身设施：每2天清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。 〔7〕人工湖、喷水池：每周2次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准 3—1：机构设置 〔1〕人员配置：配置专职绿化工4人。建筑面积每增 减10000平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：统一培训，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。 〔3〕绿化率：小区绿化率30%。 3—2：草坪 〔1〕保存率：保存率90%以上，生长茂盛。 〔2〕修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。 〔3〕清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草8次以上。 〔4〕灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水8—10次，根本保持有效供水，根本无积水。 〔5〕施肥: 按生长情况，适时、适量每年施复合肥2遍。 〔6〕病虫害防治: 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性地进行治理。 〔7〕其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。 3—3：树木 〔1〕保存率: 保存率95%以上，生长良好。 〔2〕修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年2遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。 〔3〕清杂草: 每年适时去除杂草5次以上。 〔4〕施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。每年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。 〔5〕病虫害防治: 防治结合，及时灭治。 .

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〔6〕其它:乔灌木生长健壮，树冠完整，球、篱生长茂盛。因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。 3—4：花坛花境 〔1〕布置：每年有3次以上花卉布置，形成图案，三季有花。 〔2〕补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。 〔3〕修剪施肥：及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。 〔4〕病虫害：适时做好病虫害防治工作。 〔5〕其它：花坛设施经常保持完好。 4、公共区域秩序维护效劳标准标准 4—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职保安12人。每增加一个主出入口相应增加6人。建筑面积每增减8000平米相应增减1人。平安护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 〔2〕技能训练：平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为90%。 〔3〕技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 〔4〕服装仪容：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表标准整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。 〔5〕器械配备：配备对讲装置或其他必备的平安护卫器械。 4—2：门岗 〔1〕出入口：主出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤，7：00—19：00单人立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。 〔2〕进出人员管理：阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。 〔3〕车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对大件物品搬出进行登记。 4—3：巡逻岗 〔1〕巡逻要求：①安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每3小时巡查一次。②重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场等〕应设巡更点，巡逻每班1人，每3小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。③接受业主〔使用人〕求助，答复住户的询问。 〔2〕应急处理：①接到火警、警情后7分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层10分钟，其他7分钟内赶到现场，采取相应措施。 .

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4—4：监控岗 〔1〕技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达90%。②技术防范设施〔如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等〕能有效使用，对所反响的信息实施管理并及时处理。 〔2〕应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员7分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。 5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标 准标准 5—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职维修工4人，建筑面积每增减2万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。 5—2：公用设施公共部位 〔1〕房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达95%，房屋及时维修率、合格率达95%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台〔包括平台和外廊〕的使用不得有碍观瞻。④每年1次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 〔2〕门窗：每10天一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 〔3〕屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。 〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖：每10天一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 〔5〕屋面、排水管道、化粪池：每两个月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每半年清理一次，保证化粪池出入口畅通，每月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。 〔6〕地面排水沟及围墙：每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查，每月巡查1次围墙。 〔7〕楼梯间、走廊、室内墙地面：墙面、顶面粉刷层完好率90%以上，面砖、地砖平整、无缺损。 〔8〕亭、雕塑、景观小品：每两日1次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其平安使用。 〔9〕休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发.

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现损坏及时修理，并保证设施平安使用。 〔10〕平安标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。 5—3：公用设备 〔1〕电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员3小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业效劳人员7分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。③设置紧急呼救装置的，应保证完好，发生故障时应确保顺畅通话。④委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并张贴?平安检验合格?标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑤做好运行效劳，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑥业主〔住户〕使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。 〔2〕供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每3年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池〔箱〕：水泵半年保养一次，饮用水水池〔箱〕每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。⑤高层房屋减压阀调压半年一次测压并做好记录。⑥每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。⑦污水处理系统每年全面保养一次。 〔3〕公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达90%〔主干道亮灯率95％〕。②景观灯、节日彩灯完好率达90%。③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 〔4〕消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。 〔5〕智能化系统：①弱电系统配置完善〔至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的3项以上系统〕。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。 〔6〕避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。 〔五〕五级效劳标准〔收费标准：1.6元/月平方米〕 1、综合管理效劳标准标准 1—1：机构设置 〔1〕管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共8人，其中：经理〔处长〕1人，主管2.

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人，财务〔收费员〕3人，客服2人。建筑面积每增减1万平方米，可相应增减管理效劳人员一人。②配置办公家具、 、 机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 〔2〕人员要求：①小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能标准组织小区的管理效劳工作。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。③安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。④小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。 〔3〕效劳时间：周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供效劳。 1—2：日常管理与效劳 〔1〕工作方案：制定小区物业管理与物业效劳工作方案并组织实施，每半年向委托方报告一次方案实施情况。 〔2〕管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 〔3〕制度公示：效劳场所公示办事制度、办事规章、效劳标准、收费依据、收费标准、急修效劳内容、投诉渠道，效劳窗口布置应人性化。 〔4〕报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到达现场处理〔预约除外〕。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录，效劳时限不得因节假日和休息时间顺延。②对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 〔5〕效劳费收支：物业管理效劳费收支每半年向业主公布一次。 〔6〕满意度调查：每年2次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。 〔7〕特约便民效劳：能提供4种以上特约效劳〔有偿〕和4种以上便民〔无偿〕效劳。 〔8〕小区业主活动：节假日有专题布置，每年组织两次以上的小区业主活动。 〔9〕档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案〔含业主或使用人房屋装修档案〕、物业租赁档案、日常管理档案。 〔10〕财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业效劳费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作标准，账目清晰。 .

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〔11〕维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作标准，账目清晰。 〔12〕装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 〔13〕接管工程：承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。 〔14〕办公自动化：运用计算机进行管理〔含业主档案、收费管理、设备管理等〕。 〔15〕其他：综合管理的其它效劳工程到达约定的效劳标准。 2、公共区域清洁卫生效劳标准标准 2—1：机构设置 〔1〕人员配置: 配置专职保洁工10人。建筑面积每增减1万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求:统一培训、着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。 2—2：楼内公共区域 〔1〕生活垃圾收集：①按单元配置收集点，每天早晚定时清理二次。②装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修顶峰期每3天清理一次，并有专人负责。 〔2〕通道及楼梯台阶：①公共楼梯、楼道〔厅〕经常保持洁净，主要通行区域每日清扫擦拭1次。②楼梯间墙面每月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净，水磨石地面、瓷砖地面干净无杂物。④楼梯间无尘土，无乱贴乱画，无擅自占用现象。 〔3〕楼梯扶手、栏杆、窗台、开关：楼梯扶手、栏杆每天擦抹一次，保持扶手护栏干净。窗台、开关每三天擦抹一次。 〔4〕天花板、公共灯具：每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 〔5〕电梯及电梯厅：①每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。②每月对电梯门壁打蜡上光一次。③轿厢顶部每周清洁一次。 〔6〕消火栓、指示牌、信报箱：每两周擦抹1次，保持干净无灰尘、无污迹。 2—3：楼外公共区域 〔1〕道路地面：每天清扫2次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净、无杂物、无积水。 〔2〕绿地、明沟：每天循环保洁，发现垃圾杂物及时去除，垃圾滞留地面不超过一小时。 .

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〔3〕垃圾箱〔桶〕、果皮箱：每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱〔桶〕、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾。 〔4〕消灭鼠害蚊蝇：每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季〔4月、5月、6月、7月、8月〕每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。 〔5〕公共灯具、宣传栏：每两月擦抹两次，光亮清洁；2米以上局部每月擦抹、除尘一次。 〔6〕设施设备用房：每天清扫一次。 〔7〕雕塑亭、廊、山石等小品：每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次。 〔8〕休闲、娱乐、健身设施：每天清洁一次〔擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅〕，每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他平安隐患并报告处理。 〔9〕人工湖、喷水池：每周3次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 3、公共区域绿化日常养护效劳标准标准 3—1：机构设置 〔1〕人员配置：配置专职绿化工5人。建筑面积每增减50000平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：统一培训、着装，挂牌上岗，仪表整洁标准。 〔3〕绿化率：小区绿化率35%。 3—2：草坪 〔1〕保存率：保存率95%以上，生长茂盛。 〔2〕修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm 以下。 〔3〕清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草10次以上。 〔4〕灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水10—12次，保持有效供水，无积水。 〔5〕施肥: 按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，每年适时适量施有机肥3遍。 〔6〕病虫害防治: 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性地进行治理。 〔7〕其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。 3—3：树木 〔1〕保存率: 保存率98%以上，生长茂盛。 〔2〕修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。 〔3〕清杂草: 及时除杂草，杂草留存不超过三天。 .

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〔4〕施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。 〔5〕病虫害: 预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。 〔6〕其它: 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。 3—4：花坛、花境 〔1〕布置：一年有4次以上花卉布置，形成图案，三季有花。 〔2〕补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。 〔3〕修剪施肥：及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，盛花期追肥适量。 〔4〕病虫害防治：适时做好病虫害防治工作。 〔5〕其它：花坛设施经常保持完好。 4、公共区域秩序维护效劳标准标准 4—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职保安15人。每增加一个主出入口相应增加6人。建筑面积每增减5000平米相应增减1人。平安护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 〔2〕技能训练：平安护卫人员接受过平安技能训练〔专项培训、岗中持续培训〕的比例为100%。 〔3〕技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 〔4〕服装仪容：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴标准，仪容仪表标准整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作标准。 〔5〕器械配备：配备对讲装置或其他必备的平安护卫器械。 4—2：门岗 〔1〕出入口值守：主出入口24小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00—20:00单人立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 〔2〕进出人员管理：①阻止小商小贩进入小区，对外来人员进入小区进行询问。②外来探亲访友人员进入小区，热情接待，联系住户。 〔3〕车辆疏导：①对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。②对大件物品搬出进行登记。 4—3：巡逻岗 〔1〕巡逻要求：①安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡.

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查一次，晚间2人1组并排巡逻，标准整齐。②重点部位〔小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等〕应设巡更点，巡逻每班1人，每2小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。③接受业主〔使用人〕求助，答复住户的询问。 〔2〕应急处理：①接到火警、警情后，5分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层7分钟，其他5分钟内赶到现场，采取相应措施。 4—4：监控岗 〔1〕技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达95%。②技术防范设施〔如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等〕能有效使用，对所反响的信息实施管理并及时处理。 〔2〕应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员5分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。 5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修效劳标准标准 5—1：人员要求 〔1〕人员配备：配置专职维修工6人，建筑面积每增减1万平米相应增减1人。 〔2〕人员要求：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴标准，仪容仪表标准整齐，动作标准。 5—2：公用设施公共部位 〔1〕房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达98%。房屋及时维修率、合格率达100%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台〔包括平台和外廊〕的使用不得有碍观瞻。④每年2次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 〔2〕门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 〔3〕屋顶：每年检查2次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修〔暴雨到来前增加检查1次〕。 〔4〕道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。 〔5〕屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理一次，保证化粪池出入口畅通，.

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每月2次清理明沟内的泥沙等垃圾。 〔6〕地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。每月两次巡查围墙。 〔7〕楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 〔8〕凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其平安使用。 〔9〕休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施平安使用。 〔10〕平安标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每月检查两次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。 5—3：公用设备 〔1〕电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业效劳人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②每天应进行检查，检查记录存档。③保证电梯24小时完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。④设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保顺畅通话。⑤委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并张贴?平安检验合格?标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑥做好运行效劳，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑦业主〔住户〕使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。 〔2〕供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每2年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池〔箱〕：水泵每季度保养一次，饮用水水池〔箱〕每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。⑤高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。⑥每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。⑦污水处理系统每年全面保养一次。 〔3〕公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达95%〔主干道亮灯率100％〕。②景观灯、节日彩灯完好率达95%。③室内、室外公共电气柜每周巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。 〔4〕消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行2次宣传。 .

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〔5〕智能化系统：①弱电系统配置完善〔要有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡中的5项以上〕。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。 〔6〕避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。 .