房地产结课论文

[摘 要]房地产的建设经营成本大，风险高，对于一个房地产企业而言，做到资金筹措到位很重要。本文主要将房地产开发项目的资金筹措方式进行系列的分析及决策。

[关键词]房地产 资金筹措 方式 分析 决策

1.房地产的特点及资金来源

1.1房地产特点

房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 1.2房地产资金主要来源

目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。

开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。

2.房地产开发商主要筹措项目资金方式分析

2.1债权融资方式

债权融资是指债权人运用现有或将来的债权来融通资金的过程。目前我国最多的是债权融资的方式，并且这种债权集中于从银行获得的贷款、企业之间的欠债和预收的贷款。目前由于我国金融市场的开放程度较差，即使用债权融资也还有许多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企业债券等工具的应用。债权融资则是最常见和常用的一种融资方式，如果从银行或金融机构借款，这种借款常常为短期的或专项的流动资金或开发贷款，不利于房地产开发企业从事较长建设期过程中的运用安排，增加了企业现金流的控制难度。发行企业债券或信托基金则有可能使长期债务增加、短期债务减少，更有利于企业的资金计划安排。债权性融资就是银行贷款、企业债券。 2.2股权融资方式

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公

司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。 股权融资的方式有多种，最常见的是以合资形式成立项目公司，双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。通常这都是一种短期的融资方式。出资的方式也不都是现金，也有土地等其他方式。

2.3证券市场融资

房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。在这个证券市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，证券市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。 借壳上市，发行债券融资仍是房企上市的捷径。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。有业内人士认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，可以达到事半功倍的效果。 2.4债转股的融资方式

债转股是指投资公司或银行组建资产管理公司，把原来与房地产企业之间的债权债务关系，转变为资产管理公司与企业间的控股与被控股的关系。债权转股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。债转股不但可以使企业丢掉债务包袱，而且减少了银行坏帐损失，盘活和加快回收不良资产，有利于缓解金融风险。企业在减轻债务之后就可以进行公司改造，重新组织生产，在资产管理公司的监督下从事经营活动。资产管理公司只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。因此，债转股的实质就是企业将债务和风险阶段性的转移给资产管理公司，并将投资公司或银行从债权债务关系中解脱出来。

由于可转换债券兼具股票和债券两者之长，融资规模大，融资成本低，灵活性强，适应性广，而且可以利用财务杠杆以增加股东财富和优化企业资本结构，优点十分明显，目前由于利率水平。资金使用成本较低，公司支付的债息可作为固定开支计入企业成本，避免交纳公司所得税企业财务费用支出少，避免了公司股本在短期内的急剧扩张，尤其在二级市场处于低迷，融资环境发生了重大变化的情况下，发行可转换债券将有助于企业取得最大的融资效益，是值得满足条件尤其是资产负债率较低的上市公司优先选用的融资方式。可以预料，可转债以其独有的特点，对投资者以及企业有较强的吸引力，从而使其在特定条件下成为上市公司再融资的首选作为新生事物，今后可转换债券在我国证券市场的应用前景十分广阔。

2.5房地产信托融资

信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财形为。是现实生活中储蓄向投资的有效转换途径之一。

信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。信托财产的独立性和安全性为解决房地产业一些独有的问题提供了平台，比如盘活已建成的楼盘，解决烂尾楼等问题，真正发挥了信托的制度优势。 从根本上讲，无论企业采用哪种融资方式，都是为了获取便利资金推动企业项目的顺利完成。作为受托方的目的是为投资者谋取最大的投资收益。只有两者

的适当、合理的结合，才可以使房地产信托做好做多，融资方的房地产企业也能做大做强，从而使上万亿的居民储蓄有效地向投资转化，为金融市场增加更多的可购买产品，较好满足广大普通投资的投资需求，达到“三赢”的局面。 2.6多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。 2.6.1自有资金+银行贷款

这是传统的融资方式， 而在我国地产业发展的近十年来，依靠银行的信贷支持，地产业确实得到了很大的发展，但是，这种模式把地产的大量风险转嫁给了银行。

2.6.2自有资金+机构投资人+银行贷款

这种模式是一种过桥贷款的模式，基本用于前期土地出让金、自有资金不足的情况下，资金的投入周期短，相对于需要做大规模开发的企业来讲无法获取跟充分的建设资金长期支持，只能缓解一时的资金饥渴。 2.6.3信托+银行

由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范围内释放出巨大的能量，发行量高速增长，成为开发商们的新宠。使得“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式之一。

3.房地产开发资金筹措方式决策

3.1房地产开发资金筹措应该遵循以下原则： (1)时机适当原则 (2)安全性原则 (3)经济性原则 (4)可行性原则 (5)盈利性原则

在筹集资金的过程中，必须充分发挥财务杠杆的作用，提高企业的经营能力和收益能力。通过筹集提高企业的开发实力和市场竞争力。

不同的项目，不同的企业，不同的市场环境合理选择资金的筹集方式，将会使得房地产开发企业更好的盈利！

参考文献：

[1] 金龙哲,宋存义. 房地产开发项目投资. 北京建筑工业出版社, 2004. [2] 孙建华. 房地产开发经营与管理. 北京：北京大学出版社, 2003, 30. [3] 程杰. 房地产资金筹措方式分析. 北京:中国建筑工业出社,2001.

[4]丁志青.房地产开发资金筹措存在的问题及其对策.科技经济市场,2010(10). [5]魏伟.浅谈房地产开发项目资金筹措问题.山西建筑,2007(30).

房地产开发资金筹措方式

分析及决策

课程名称： 姓 名： 学 号： 专 业： 所在院系：

《房地产开发》

工程管理 建筑工程学院

2014年 12月