工程质量保修协议书

附件2：

工程质量保修协议书

甲方（全称）：沈阳万科 房地产开发有限公司 乙方（全称）：

甲方、乙方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》

和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对沈阳万科 项目 工程（工程全称）签订工程质量保修书。 1. 工程保修概况

1.1.工程名称： ； 1.2.工程地点： ； 1.3.保修内容： ；

1.4.工程保修金总额： （工程结算总造价的5％） ； 1.5.本工程保修阶段甲方的代表部门为项目物业服务中心，乙方应接受项目物业服务中心的管理。

2. 工程质量保修范围和期限

2.1.双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过竣工验收合格，完善整改意见并正式移交甲方，首批业主集中交付入住之日起计算。

2.2.乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。

2.3.凡属于乙方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于乙方维修造成业主的相关损失，均属于乙方保修责任范围；不属于乙方责任的，乙方应配合维修，费用由责任方承担。

2.4.由于地震、洪水、台风等不可抗力造成的工程质量问题（必须出具政府提供的相关证明）及使用者拆、改、修和使用不当造成的工程质量问题，经调查属实的，不属于本合同工程保修范围。

2.5.属于设计原因造成的质量缺陷，应由责任方承担，不在本保修范围内。 2.6. 保修期限：

1）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为 70/50 年； 2）装修工程为 2 年；

3）防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为 5 年； 4）电气管线、上下水管线、设备安装工程为 2 年；

5）采暖、空调及制冷系统工程为 2 个采暖期或供冷期；

6） 。 3. 质量保修责任

3.1.乙方在工程竣工验收时，应会同甲方向用户进行必要的房屋使用说明，所有部品（例如：洁具、热水器、煤气灶等）的保修卡、合格证书、使用说明书都由装修单位在移交钥匙时统一移交；否则因使用不当造成质量问题的，由乙方负责保修。

3.2.保修期内，工程质量保修工作应遵循先处理问题后划分责任的原则。

3.3.乙方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及甲方的损失均由乙方承担。乙方授权甲方全权代表乙方与相关业主进行谈判，乙方应在甲方通知有关费用的3天内向甲方支付，否则甲方加15％的违约金从保修金中扣除，并要求乙方补充保修金。

3.4.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。 3.5.赔偿责任：

由于乙方工程质量问题造成甲方和用户的直接损失和连带损失，由乙方负责赔偿。因为施工质量问题或乙方未按合同进行保修，或维修两次以上仍然不能解决问题等原因，用户向甲方提出索赔，乙方承担全部责任，由甲方以乙方的名义向业主支付，具体办法为：因施工质量问题导致用户索赔时，属乙方责任的，乙方授权甲方全权代表乙方与用户进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和用户签字后立即生效，甲方负责知会乙方，乙方予以无条件承认。

3.6.甲方开出《万科现场行为过失处罚通知单》或《工程质量问题投诉处理知会》等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除。 3.7.在维修过程中，甲方将给与乙方必要的协调配合。

3.8.由于设计原因造成的质量问题，万科自行发包和甲供材料引起的质量问题不属于乙方保修范围。

3.9.因业主装修过程中拆墙、管道改装移位、门窗拆改；屋面堆物超载；屋面打洞安装其他物体；楼地面打洞；外墙开槽；改变电线路、管道、电气设备以及使用不当等而造成的质量问题不属于乙方保修范围。

4. 保修作业管理

4.1.维修人员安排及要求

4.1.1.保修阶段乙方必须以书面授权委托形式指定一名现场维修负责人及充足的维修小组成员（每个工种不少于1人）。维修负责人全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。包括但不限于：现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和维修实施、配合万科项目物业服务中心处理重大投诉、索赔的谈判及费用承担确认、质保期到期回访等工作。维修人员不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修工作，由此产生的所有费用和损失由乙方承担。保修期内，乙方应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责修工作，认真履行保修责任。维修负责人一旦发生变更，乙方应在变更提前五个工作日书面通知甲方。

4.1.2.乙方维修负责人必须保证通讯畅通，如乙方关机或其他原因导致甲方无法取得联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。

4.1.3.乙方派出维修人员须具备熟练的专业技能，并由乙方进行培训后上岗，如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换，否则每人次乙方支付违约金500元。

4.1.4.维修负责人须提供施工单位书面授权、本人的身份证复印件一张和免冠照片一张到项目物业服务中心存档，并提供有效联络方式。

4.1.5.乙方所有维修人员必须到项目物业服务中心办理小区出入证（需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张）。乙方人员出入小区内须佩戴《出入证》，一人一证，不得擅自涂改、转借他人使用。

4.1.6.维修负责人处理保修期间所发生的各项维修事务时，必须到物业服务中心相应的记录表格中登记签名，包括：《钥匙领用登记表》、《维修服务单》等，并请当面核实清楚。

4.1.7.维修工程完工后，须将维修物品、工具、杂物等一并清理干净，不得遗留任何杂物，必须关好门窗、水、电开关。如在空置房维修，严禁将空置房当仓库使用。出现任何不良事件，而导致业主索赔，相关费用由乙方负责承担。维修完毕后把需归还的物品如数归还物业服务中心。

4.1.8.乙方必须服从项目物业服务中心的各项管理制度和规定。 4.1.9.乙方人员衣着整洁，礼貌用语，举止文明。 4.2.维修的及时性

4.2.1. 在保修期起算之日起六个月以内，乙方应安排维修负责人和充足的维修人员常驻现场，做到随叫随到，服务周到，及时处理以上各项工作； 乙方接到甲方的工程质量投诉处理或工程质量缺陷、未完工程通知（包括：口头、电话、书面通知），应立即组织专业技术人员对出现的工程质量问题进行科学的论证，认真组织施工并最终对维修结果承担全部责任。乙方应根据工程实体质量，在工程交付前一个月准备充足的部品、材料、配件，纳入周转库房，避免因材料不能及时到场造成的一切损失由乙方承担。同时，乙方授权甲方在材料不及时的情况下，委派他人采购、维修、安装，所有费用加15％违约金从质保金中扣除。

4.2.1.1.一般常规性工程质量问题乙方必须2小时内赶到现场,24小时内完成维修责任，并需业主和甲方管理人员确认；

4.2.1.2.紧急情况乙方必须（包括但不限于：洁具渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸、突然停水停电等）1小时内赶到现场，8小时内完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认。

4.2.1.3.防水工程渗漏水(外墙、厨卫间楼板、屋面、门窗塞缝处)2小时内赶到现场，采取防护措施防止扩大影响，在天晴情况下同防水施工单位72小时内协同完成维修工程项目，并需业主和甲方管理人员确认；如有推诿、拖延、不准时、不配合、维修二次以上无效等情况发生，可由甲方另行安排外委单位施工。乙方承担全部维修责任并支付15％违约金，并同意从质保金中扣除。 4.2.2.甲方接到用户（业主）报修通知，到现场勘察确认属于保修范围内工程质量问题后，通知乙方维修，在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，由此发生的费用由乙方承担。

4.2.3.由于乙方无法联系或维修到场不及时、材料配备不及时，视为乙方同意由甲方处理，甲方将委派他方处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用并加15％违约金从乙方质保金中扣除。但不等于解除乙方的任何应负的责任。 4.2.4.如乙方不能维修或未能在甲方指定的合理期限内维修完好，维修过程中乙方维修质量无法达到甲方及业主要求，甲方有权自行另请他人代为维修并确定价格。所有修复费用及赔偿费用加上相应违约金(修复及赔偿费的15％)可以从甲方支付乙方的任何款项（包括质保金）中扣除，但不等于解除乙方的任何应负的责任。

4.3.维修成品保护与质量控制

4.3.1.对于业主室内维修应根据情况充分设置成品保护措施，一般应包括但不限于以下成品保护措施：

4.3.1.1. 乙方人员入户维修时，应统一工服、穿鞋套。

4.3.1.2.业户家中铺设木地板或复合木地板的，施工前，须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜（厚度3mm以上）满铺，然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺；

4.3.1.3.根据需要，对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护，以避免工具材料及垃圾进出时碰撞破坏；

4.3.1.4.施工前，根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至指定地方并遮盖保护，不能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护； 4.3.1.5.施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹；

4.3.1.6.管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查。

4.3.2.乙方应选派经验丰富、责任心强、技术水平高的维修人员负责维修工作，本着一次性解决问题的态度处理各项维修工作。一般常规性工程质量问题，乙方保证一次性彻底解决。特殊情况（无法查清问题根源的个别墙面裂缝和楼板渗漏水）的工程质量问题，在经甲方和业主同意后最多不超过二次维修。如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责承担。

4.3.3.因质量问题乙方维修一次后，同一部位在六个月内再次出现类似问题，乙方除按合同再次进行维修外，乙方每次每项还需向甲方支付违约金1000元。 4.3.4.乙方完成每项工程维修工作后，必须请业主、甲方管理部门在《维修服务单》签字确认，没有业主的房屋或设施由甲方管理部门签字确认，否则视为未履行保修职责。业主和甲方管理部门的签字确认只是证明乙方已对甲方通知的工程质量问题进行了处理，不承担其他责任。

4.3.5. 乙方人员在工程质量投诉处理过程中有不负责任的做法，如有推诿、拖延、不准时、不履行对业主和甲方的约定或承诺，或有使用不合格的维修材料，有偷工减料等行为的，甲方有权另外委托其他专业公司处理。乙方承担发生一切费用，甲方可以将此费用加15％违约金从乙方质保金中扣除。

4.3.6. 乙方未严格履行上述各项职责，造成不良后果所发生的直接和间接损失均由乙方承担，损失金额将直接从乙方的工程款或质保金中扣除，不再另行知会。

5．现场维修人员安全管理制度

为确保维修操作人员和配合作业人员在维修过程中的安全，特别是外墙维修、雨棚维修等高空作业，乙方需在维修过程中严格遵守一下条款：

5.1.在工作中操作人员和配合作业人员必须按规定穿戴劳动保护用品，长发应束紧不得外露，高处作业时必须系安全带。

5.2.施工机械必须按照出厂使用说明书规定的技术性能、承载能力和使用条件，正确操作，合理使用，严禁超载作业或任意扩大使用范围。

5.3.乙方负责现场全部作业的安全。自维修之日起，直到甲方签收《维修服务单》 ，人员伤亡以及财产（包括工程本身、设备、材料和施工机械）的损失或损坏，均由乙方承担。

5.4.在施工过程中，乙方应采取合理的措施来保护现场内外环境，并避免由于其操作方法所造成的污染、噪音或其它问题而对人员或公私财产造成的损失或损坏。

5.5.乙方在施工过程中应采取切实可行的施工防火措施，严格管理施工用电。 5.6.乙方在现场需搭设脚手架、维修外墙等高空作业时，应严格遵守相关的安全技术规范：《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—88 《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—88 《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33—2001

《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130—2001 《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》JGJ128—2000

5.7.乙方进行高空作业、搭设脚手架或挖地沟等室外维修时，必须执行物业服务中心制订的园区施工管理的规定，设置警示带、警示牌、围挡、地面保护等安全防护措施，如未能按照规定执行，物业服务中心有权暂停现场施工，待符合规定后再继续施工，并由于乙方原因造成影响的工期，由乙方承担所有相关损失。

6．维修人员过失行为管理制度

为高效、文明的开展保修服务工作，避免维修人员的不良行为，根据本补充说明第二条的相关条款，制定如下管理制度。

6.1本项下为日常工作基本要求，乙方维修人员违反其中任意一项每次向甲方支付违约金￥500元，可以累计：

6.1.1乙方人员须衣着整洁，出入小区须佩戴项目物业服务中心签发的《出入证》，乙方人员离开维修现场时必须将施工现场清理干净，不得有任何遗留物；必须关闭门窗、水、电开关；

6.1.2.乙方人员从物业服务中心领用钥匙，必须按物业服务中心规定当日归还；

6.1.3.乙方人员进入业主家中进行维修前，事先应征得业主同意，不得擅自入内；在业主家中不得随意进入的非维修施工作业的区域；

6.1.4.乙方人员不得在业主家中大声喧哗、哼小调、开玩笑、看书、看报刊杂志、看电视； 不允许乱扔纸屑、维修垃圾、吐痰；不允许在业主家中吃饭、抽烟或无故逗留等，不得在业主家中抽烟；

6.1.5.因工作需要，甲方定期召集举行维修工作会议，乙方在接到通知后不得迟到或缺席；

6.2.本项下所列为维修服务中的需要重点规避的事项，一旦违反，除参照6.1支付违约金外，还要承担由此导致的相应责任和一切补偿费用：

6.2.1乙方人员不得在业主家里与业主 或其他人员发生争吵，说出不文明的语言，引起业主投诉；

6.2.2乙方人员在预约或规定时间内未到现场，而引起住户的投诉或赔偿等； 6.2.3未经允许，乙方人员不得以万科的名义承担为装修公司搬运垃圾，为业主进行装修、改造等行为，造成一切后果由乙方承担；

6.2.4乙方每次在维修完毕之后，须将维修材料、工具、杂物等一并清理干净，严禁将工具、材料等放置在业主家中。出现任何不良事件，而导致业主索赔，由乙方负责承担。

6.2.5乙方人员在维修过程中，必须作好施工作业点周边的成品保护，损坏设施、装修、家具由乙方承担赔偿。

6.3.对乙方现场违规人员及不服从管理的人员，甲方可以责令退场、调换的权利，并要求乙方整改；如果乙方不能按照甲方要求进行整改，甲方将另外委托其他专业公司的人员完成乙方的修缮任务。发生一切费用将由乙方承担。 6.4.甲方开出《万科现场行为过失处罚通知单》或《工程质量问题投诉处理知会》公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收的行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生一切费用直接从责任单位的款项中扣除而无须知会乙方。 7. 质量保修金的结算与支付

7.1.甲方于每月末将当月发生的保修费用明细表、房主签字认可的保修操作单、费用单以及处罚通知单进行备案。

7.2.乙方授权甲方对维修所发生的费用进行审核，并同意承担经甲方确认的维修费用。甲方代扣除金额从质保金中扣除，不足部分乙方同意支付超额。

7.3.结算时间：保修期起算起满 两 年，乙方完成全部保修工作后，甲乙双方针对质保金进行阶段性结算，结算完成后后15个工作日内，将质保金总额的50％（扣除两年质保期间发生的所有乙方承担费用后）的余款支付给乙方。保修期到期，并且全部维修、投诉工作处理完毕后，甲乙双方针对质保金进行结算，结算后15个工作日内将质保金余额一次性支付给乙方。每次结算时乙方的质量情况和维修情况需物业公司、甲方签字认可，并扣除甲方代付维修款、违约金等。

7.4.保修期限内出现的工程质量问题，应当保证从修复验收合格之日起一年内在相同部位不出现类似问题。否则，无论是否超出质保期，乙方均应予保修，相应部分保修款待维修完成满六个月后支付。

7.5.保修金结算后，乙方仍应继续完成第2条规定的保修期限内的保修工作。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

7.6.当甲方实际发生的保修费用未达到合同规定的保修金总额时，差额全部返还乙方；当甲方实际发生的保修费用超过合同规定的保修金总额时，乙方同意在接到甲方书面通知之日起十个工作日内向甲方补足差额。 7.7.所有保修款在结算时均不计利息。 8. 违约责任

8.1.在合同有效期内，双方必须遵守合同的约定和国家及本市的有关规定，否则由违约方承担法律责任。

8.2.乙方未按合同规定向甲方支付差额款时，应承担逾期付款期间的利息。 8.3.甲方非因正常原因未按规定返还保修金的，乙方有权要求甲方支付逾期付款期间的存款利息。 9. 其他

9.1.本协议如有未尽事宜，可由双方协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

9.2.对工程质量责任发生纠纷的，当事人可以协商解决，也可向有管辖权的人民法院起诉。

9.3.本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方：(盖章)

法人代表： 时间：

乙方：(盖章)

法人代表： 时间：