XX房地产项目可行性研究报告
公司名称：* * 房地产公司
编制人员：* * *
完成日期：2008-7-21
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
目录
调查人员声明 ................................................................................................................................... 4 第一部分：项目总论 ....................................................................................................................... 5
1.1项目背景 ............................................................................................................................ 5 1.2项目概况 ............................................................................................................................ 5
1.2.1项目名称 ................................................................................................................ 5 1.2.2项目建设单位概况 ................................................................................................ 5 1.2.3项目地块位置及周边现状 .................................................................................... 5 1.2.4项目规划控制要点 ................................................................................................ 7 1.2.5项目发展概况 ........................................................................................................ 7 1.3可行性研究报告编制依据 ................................................................................................ 7 1.4可行性研究结论及建议 .................................................................................................... 8 第二部分：市场研究 ....................................................................................................................... 8
2.1宏观环境分析 .................................................................................................................... 8 2.2全国房地产行业发展分析 ................................................................................................ 8 2.3本市房地产市场分析 ........................................................................................................ 8
2.3.1本市房地产市场现状 ............................................................................................ 8 2.3.2本市房地产市场发展趋势 .................................................................................... 9 2.4板块市场分析 .................................................................................................................... 9
2.4.1区域住宅市场成长状况 ........................................................................................ 9 2.4.2区域内供应产品特征 .......................................................................................... 10 2.4.3区域市场目标客层研究 ...................................................................................... 10 2.5项目拟定位方案 .............................................................................................................. 10
2.5.1可类比项目市场调查 .......................................................................................... 10 2.5.2项目SWOT分析 .................................................................................................... 11 2.5.3项目定位方案 ...................................................................................................... 11
第三部分：项目开发方案 ............................................................................................................. 11
3.1项目地块特性与价值分析 .............................................................................................. 11 3.2规划设计分析 ................................................................................................................. 12 3.3产品设计建议 .................................................................................................................. 13 3.4项目实施进度 .................................................................................................................. 15 3.5营销方案 .......................................................................................................................... 16 3.6机构设置 .......................................................................................................................... 16 3.7合作方式及条件 .............................................................................................................. 17 第四部分：投资估算与融资方案 ................................................................................................. 17
4.1投资估算 .......................................................................................................................... 17
4.1.1投资估算相关说明 .............................................................................................. 17 4.1.2分项成本估算 ...................................................................................................... 17 4.1.3总成本估算 .......................................................................................................... 20 4.1.4单位成本 .............................................................................................................. 20 4.1.5销售收入估算 ...................................................................................................... 20 4.1.6税务分析 .............................................................................................................. 20 4.1.7项目资金预测 ...................................................................................................... 21 4.1.8现金流量表 .......................................................................................................... 21
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4.1.9自有资金的核算 .................................................................................................. 21 4.2融资方案 .......................................................................................................................... 22
4.2.1项目融资主体 ...................................................................................................... 22 4.2.2项目资金来源 ...................................................................................................... 22 4.2.3融资方案分析 ...................................................................................................... 22 4.2.4投资使用计划 ...................................................................................................... 22 4.2.5借款偿还计划 ...................................................................................................... 22
第五部分：财务评价 ..................................................................................................................... 23
5.1财务评价基础数据与参数选取 ...................................................................................... 23 5.2财务评价（方案1） ....................................................................................................... 23
5.2.1财务盈利能力分析 .............................................................................................. 23 5.2.2静态获利分析 ...................................................................................................... 24 5.2.3动态获利分析 ...................................................................................................... 24 5.2.4偿债能力分析 ...................................................................................................... 24 5.2.5综合指标表 .......................................................................................................... 24 5.3财务评价（方案2） ....................................................................................................... 25 5.4财务评价结论 .................................................................................................................. 25 第六部分：不确定性分析 ............................................................................................................. 25
6.1盈亏平衡分析 .................................................................................................................. 25 6.2敏感性分析 ...................................................................................................................... 26
6.2.1变动因素一成本变动 .......................................................................................... 26 6.2.2变动因素二售价变动 .......................................................................................... 26 6.2.3变动因素一容积率变动 ...................................................................................... 26 6.3风险分析 .......................................................................................................................... 27
6.3.1风险因素的识别和评估 ...................................................................................... 27 6.3.2风险防范对策 ...................................................................................................... 27
第七部分：综合评价 ..................................................................................................................... 27
7.1社会评价（定性） .......................................................................................................... 27 7.2环境评价（影响及对策） .............................................................................................. 27 7.3公司资源匹配分析 .......................................................................................................... 27 第八部分：研究结论与建议 ......................................................................................................... 27
8.1结论 .................................................................................................................................. 27 8.2建议 .................................................................................................................................. 27 第九部分：附录 ............................................................................................................................. 28
9.1附件： .............................................................................................................................. 28 9.2附表： .............................................................................................................................. 28 9.3附图： .............................................................................................................................. 29
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调查人员声明
我们郑重声明：
1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论。
4、 撰写本可行性研究报告。
5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
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第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ②宗地现状 1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
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4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 ③项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的社区配套 交通状况
（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况
4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9)其他
⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
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5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 ③综合容积率、住宅容积率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥绿化率 ⑦其他
1.2.5项目发展概况
①已进行的调查研究项目及成果 ②项目地块初勘及初测工作情况 ③项目建议书编制、提出及审批过程 ④研究工作进展情况
1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
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1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究 1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表
第二部分：市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求 2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局，供求现状
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域
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等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述
备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。 ②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况
（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
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2.4.2区域内供应产品特征
①各档次产品供应状况 ②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价 开发规模 产品形式 平均销售率 平均容积率
物业在区域内分布特征 ③区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 ④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 ⑤分析：本案在区域市场内的机会点 ⑥结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；
2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念 4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度 6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
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7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度； 8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高 9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110
11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重 12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。 备注：
1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。
3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案
①市场定位 ②目标市场定位 ③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标 ④价格定位：
项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡）写字间 配套功能 停车场 住宅销售
第三部分：项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析 3.1.2土地价值分析
1）估价方法和计算公式 2）估价过程 3）拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
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备注 房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途 取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思路
①设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
③节能和环保型建筑材料选用的考虑。
④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 ⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 ⑥市场公共配套设施配置方案
3.2.2规划设计的可行性分析
①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 ②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 ⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
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3.2.3规划方案提出与方案比选
方案1
序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注
1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层
4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案2（略）
3.3产品设计建议
3.3.1综合楼
①写字间
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议：
稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层：3-18层 面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 户型配比：
面积（㎡） 比例（按户数%） 备注
100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10%
②配套功能：
功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注
会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同时容纳200人 中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 100人
宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上 厨房 160 附楼4层 大堂 400 1 商务中心 50 1
酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2
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美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1
洗衣房 200 院中另建
合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
3.3.2住宅
①方案1
总面积：7200㎡ 层高：12层 户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种 顶层4套复式
依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。 ②方案2（略） ③分析建议
12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。
因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 ④户型设计建议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）
3.3.3停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案：
地下停车场的立面示意图方案① 方案② 方案①的经济核算： 经济指标 额度 计算依据
面积 4320㎡ 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间 停车位 123个 35㎡/个 造价 693万元 1600元/㎡
出租 效益 44万元/年 租价300元/个×月 回收期 15.8年 693÷44
出售 效益 738万元 6万元/个
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利润 45万元 738-693 方案②的经济核算： 经济指标 额度 计算依据
面积 7630㎡ 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间 停车位 191个 40㎡/个
造价 1378万元 1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个×月 回收期 20年
出售 效益 1146万元 6万元/个 利润 -232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。 ⊙注：停车位售价的核算：
目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。
按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，
300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个
投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。 ⑷供需差额为24个。 ⑸停车场的使用管理：
综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。 建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。
3.4项目实施进度
在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表1开发进度模拟表 时间项目 2003年 2004年
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
内部认购 正式销售 竣工 ----
3.5营销方案
3.5.1对租售市场的预测 3.5.2项目经营方案 ①方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。 ②方案B（略） 3.5.3市场推广构想 ①营销方式 ②营销费用预测 3.5.4销售计划
①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表； ②销售计划实现的可行性分析。
3.6机构设置
在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 ①企业组织
是否需要成立独立法人公司（项目公司）； 主要部门设置；
企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。
②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员： 工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。
人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）
年总工资和职工年平均工资估算
分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算
人员来源分析，需培训的人员总数。 培训方式：
培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式 培训费用：
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
3.7合作方式及条件
①合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 ③付款进度及与拿地程序的配合 ④其他合作的主要条件
⑤与合作方式相关的其它法律规定
第四部分：投资估算与融资方案
4.1投资估算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
4.1.1投资估算相关说明
①投资估算范围 ②投资估算编制依据 ③投资估算说明
4.1.2分项成本估算
房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。 A土地费用：
①土地出让金政府一次性收取的标准地价
②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、阁楼、围墙院内地坪等
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34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费： 1、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元 经营性用房：9户*500元=4500元 小计：64500元 2、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元 小计：632535元 其他费用
3、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元 4、房屋拆迁评估费：35000元 5、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 ③影响公共设施而出现的赔偿开支
土地费用合计：本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。
B建设成本估算
前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 设计方案一：
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。 地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层； 一栋 12层29.4*13.8*12层； 三栋 12层40*15*12层； 一栋 15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡ 总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
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高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。 建筑成本估算 ①工程前期费：
前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。（规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元） ②建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
工程成本：
桩基：59460*100元/㎡=594.6万元 地下室：4861*600元/㎡=291.66万元 主体：59460*900+2000*500=5451.4万元 电梯：9栋*50万元/栋=450万元 ③室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为 万元。
室外水电气工程：按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为 万元。
④建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。 ⑤工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为 万元。 ⑥建设单位管理费
按前五项费用之和的2%计提。 ⑦预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。
C营销预算
①项目前研究及可行性研究的开支 ②项目策划的开支 ③销售策划的开支 ④广告开支
⑤项目公司日常运作的开支 ⑥项目及企业的公关开支
D金融成本
①贷款引起的利息支出
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。 ②各项保险开支
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
③税收和行政性收费 ④不可预见开支
4.1.3总成本估算
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 项目总投资估算表（方案1）
项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 1）土地费用 2）前期工程费用
3）建筑安装工程费用（含装修费） 4）建设配套费用 5）室外工程费 6）管理费用 7）销售费用 8）财务费用 9）各种税金支出 10）预备费
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
4.1.4单位成本
4.1.5销售收入估算
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡ 销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元
4.1.6税务分析
营业税及附加 所得税 土地增值税
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4.1.7项目资金预测
项目投入总资金及分年投入计划
资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。
资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
4.1.8现金流量表
要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。
附：全部投资的现金流量样表（单位：万元）： 时间项目 1 2 3 4 5 6 7 8 现金流入量 合计 7794 463 –5409 自有资金投入 1000
主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000
现金流出量 合计 7786 7701 707 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847
建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154
利财务费用 250 250 250 其他费用 250 258 457 现金净流量 6 -7238 –6116
4.1.9自有资金的核算
①建设期自有资金
以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。 ②经营期自有资金占用
项目 资金占用量(万元) 计算依据
固定资产投入 790 酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；
流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的50% 不可预见费 128 上述两项费用之和的10%
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4.2融资方案
4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源
筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：
国家预算内拨款；
国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；
国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；
自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金； 其它资金来源。
可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。
4.2.3融资方案分析
筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。
可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。 （1）资金来源可靠性分析 （2）融资结构分析 （3）融资成本分析
4.2.4投资使用计划
投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。
编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。
4.2.5借款偿还计划
借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。 还款资金来源、计算依据； 各种借款的偿还顺序；
计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：
等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。
等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。
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第五部分：财务评价
在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。
项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。
5.1财务评价基础数据与参数选取
1.财务价格 2.利率
3.项目计算期选取
4.财务基准收益率（ic）设定
5.2财务评价（方案1）
5.2.1财务盈利能力分析
财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。 ①营业收入估算
营业项目 营业收入（万元） 计算依据
住宅楼销售 1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出租 486/年 90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室 停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个
合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1794万元 ②成本费用估算 例表：
___________项目测算表（万元） 项目名称 标准 说明
1、土地费用 土地为___万/亩 2、前期费用 设计规划监理费 3、行政性收费 4、建安工程费 5、景观及配套费用
6、销售成本 按销售收入3%控制
7、财务费用 贷款按总投入50%利率为8% 8、管理费 按总投入的3%计 合计
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③营业利润（未计建设成本）
营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼销售 1794 一次性收入
写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算
配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租 36/年 100%出租率
合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1794万元
④项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元)
5.2.2静态获利分析
①投资收益率(R) 投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300% 每年为300%÷50=6% ②投资回收期(Pt)
项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）
5.2.3动态获利分析
①财务净现值（FNPV） ②内部收益率 贷款偿还期等
5.2.4偿债能力分析
①流动比率 ②杠杆比率
5.2.5综合指标表
主要经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 毛利率
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税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
5.3财务评价（方案2）
略
5.4财务评价结论
方案的比较分析：
几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。
第六部分：不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，
6.1盈亏平衡分析
盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 例如：
A、住宅销售的平衡点是
[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98% 即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑） B、酒店经营的平衡点 200×50%×50%÷200=25%
即住房率达到25%能够保本经营。 C、写字楼经营的平衡点
物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10% 即出租率达到10%即可以保本经营。
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6.2敏感性分析
敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
6.2.1变动因素一成本变动
成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
6.2.2变动因素二售价变动
售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
6.2.3变动因素一容积率变动
容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
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6.3风险分析
6.3.1风险因素的识别和评估
风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 ①风险等级划分
②风险因素的识别和评估
6.3.2风险防范对策
①市场风险分析 ②经营管理风险分析 ③金融财务风险分析
第七部分：综合评价
7.1社会评价（定性）
在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。
7.2环境评价（影响及对策）
（1）工程建设对环境的影响 （2）建设中环境影响的缓解措施
7.3公司资源匹配分析
第八部分：研究结论与建议
8.1结论
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：
①明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力 ②对推荐的拟建方案的结论性意见。
③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。 ④对主要的对比方案进行说明。
⑤可行性研究中主要争议问题的结论。
8.2建议
是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。
①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
②对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
③对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。 ⑤相关的注意事项及建议
第九部分：附录
9.1附件：
它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 专家论证意见 主管部门意见
9.2附表：
是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。 9.2.1万科成本估算表
成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/m2） 参考项目单位成本 说明 一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套 2、合作款项
3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费
三、主体建筑工程费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高低压系统
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5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林环境费 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程 六、公共配套设施费 1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他
七、开发间接费 1、工程管理费 2、营销费用 3、资本化利息 4、物业管理完善费 合 计 说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性 3、现金流量预测表
9.3附图：
一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
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房地产项目可行性研究报告框架 项目编号005
关于房地产可行性研究的思考
一、房地产可行性研究战略透视
1、透视地产可行性研究 （1）什么是可行性研究？
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。可行性研究也是筹集资金的依据。 （2）过去为何流于形式？
一方面，市场的繁荣掩盖了操作的失误，项目决策未经过系统的研究，随意、盲目的投资同样收到了成果；另一方面，政策法规、监管的不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。 （3）新形势下如何重归本原？
严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。可行性研究必须以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在市场、技术上是否可行；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益） 注意可行并不意味着该项目是合适的。－般情况下，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员要综合考虑企业自身、市场、资金、风险等各方面的因素，综合评价取舍。
2、房地产可行性研究战略分析
（1）分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，国民经济的成长带动房地产业的发展，而不是相反。 （2）分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 （3）分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 （4）分析角度四：投资商自身条件考察
1）考察你的经验。本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目，是否有具备适合项目开发经验的人才。
2）考察你的融资能力。房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题，你的借贷渠道和融资渠道是否可靠。
（5）分析角度五：可行性研究应纳入整体整体战略设计 可行性研究准确来说是对项目未来的整体规划，它已经确定了项目的拟定位方案、初步规划设计方案，以及营销的战略构思。在此基础上，公司再进行操作层面的细化。在营销方面的细化为：进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及物业管理策略，最终形成一系列营销计划书。
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二、谁负责？
1、部门职责
（1）开发部：两大职责，可行性研究与项目立项。其它工作包括：市场调查、购买土地、协助规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划。
（2）营销与策划部：策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。收集房地产市场及金融政策等方面的信息。
（3）工程部：负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；
（4）财务部：负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；
2、操作程序
（1）开发部根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。根据资料汇总情况，编制《项目建议书》。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
《项目建议书》由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。在被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究.
（2）公司总经理负责主持项目投资决策会议；
（3）项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
（4）开发部负责组织项目运作方案的策划，编制可行性研究报告，收集所需资料。召集策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。各部门根据以下职责分工，负责提供所分管的可研报告所需资料,并对可研报告从部门角度提出意见。 策划与营销中心：市场研究，营销方案拟定。 工程部：开发方案拟定。
财务部：依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。 开发部：依据项目的建设要求，对不确定性进行分析： a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，等因素变化的分析； c.根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
（5）各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报开发部，由其收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。
3、人员安排
项目 内容 人数 负责项目 费用 时间 注册房地产估价师 造价工程师
市场调查和分析人员
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规划设计师
三、立项报批控制程序
1、目的
通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。 2、职责
（1）开发部负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作；
（2）财务部、总经理办负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。 3、立项报批工作的主要工作内容
（1）根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料；
（2）联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书； （3）协调解决立项报批中的有关工作。 4、控制程序
（1）在立项报批工作开展前，由开发部对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由分管副总经理审批后实施。
（2）立项报批的主要项目包括：
1）联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文；
2）联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”； 3）联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”； 4）联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”；
5）联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”； 6）联系地方建委，办理工程项目的“施工许可证”； 7）上级主管部门规定需办理的其它项目。
（3）根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由开发部组织进行准备和收集：
1）开发部负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料； 2）项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等；
3）财务部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料； 4）总经理办负责提供职责范围内的有关文件资料。
5）项报批手续的办理。随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。
（4）各种立项报批工作完成后，由开发部依据《档案管理办法》的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。
附件：
前期开发部职责
前期开发流程表
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