政府在老旧小区管理中遇到的难题及对策研究

政府在老旧小区管理中遇到的难题及对策研究

作者：陈启新

来源：《中国集体经济》2018年第02期

摘要：随着城市建设步伐的不断加快，环境优美、管理完善的住宅小区开始如雨后春笋般崛起，部分极具特色的小区甚至还成为了城市建设管理的示范典型。但是，政府人员经过走访调查后发现，城市部分地区，老旧小区年久失修，老化的问题却尤为严重，严格意义上讲，也是因为政府部门管理工作没有做到位。为此，致力于老旧小区管理工作的有效开展变得尤为必然和迫切，文章主要针对“政府在老旧小区管理中遇到的难题及对策”这一主题展开研究。 关键词：老旧小区；管理；难题及对策；展开研究

虽然近几年随着经济的发展以及社会的进步，人们生活水平得到了不断的提高，但是部分老旧小区的管理问题却变得日益严重。相关政府人员通过走访调查后发现：不少位于城市中心地带的老旧小区由于建造时间较久，且又属开放式小区，一直以来都面临较大的环境、卫生、管理压力，这对整个文明城市形象的设立也是非常不利的，同时也能确保广大居民的利益得到最大程度上的保障。

（一）老旧小区周边环境设施恶劣

研究发现，“老旧小区”本身就存在着诸多的问题。以“沈阳市铁西区”的老旧小区管理为例，虽然政府在这方面也下了功夫，但是鉴于现在的老旧小区多是形成于20世纪70～80年代，所以小区本身也是存在着诸多问题的，主要体现在以下两点。

一是机动车乱放，直接影响到了小区居民的正常出行。近几年，私家车数量的增长趋势变得十分迅猛，很多找不到停车位的车主开始把车停到了空地较多的老旧小区，甚至还有车主随意将车停放到绿地，人行步道等公共场所，这不仅堵塞了正常的交通出行，而且也严重影响到了小区居民的出行。然而，这一现状的存在，其实也更加深层次的反映出了机动车的增加与有限停车位矛盾日益突出的事实。二是老旧小区的水电基础设施过于陈旧。通过走访沈阳市铁西区的老旧小区发现：部分上下水设施以及供电线路老化问题比较严重。尤其是下水道，主要存在有：排水管径材质不达标，管线老化严重等问题，这其实是很容易造成管线破裂的，甚至还会引发一系列路面塌陷后果。由于老旧小区本身就存在“顽疾”，所以也给政府部门人员管理工作的有效开展造成了巨大的阻碍。

（二）老旧小区居住人群存在一定的特殊性

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

通过走访调查发现，政府在老旧小区管理过程中之所以会受到诸多的影响，很重要的因素在于居住在老旧小区的人群存在有一定的特殊性。

首先是以老年人为主。他们由于收入比较低，经济承受能力也相对比较差，所以当老旧小区也开始被纳入物业管理范畴之后，他们的付费行为和观念还比较欠缺的。从而使得老旧小区的环境保护，卫生安全都成为了业主自身需要完成的事情了。而这一现状的存在不仅给物业管理部门带来了困扰，而且还严重影响到了政府管理工作的有效开展。

其次，居住在老旧小区的人群还有下岗工人或者是一些社会上的弱势群体，由于部分小区的物业管理收费这一行为还没有形成相应的机制加以约束，所以对这类收入低下，家庭负担重的人群而言，居住在老旧小区或者是在老旧小区地段租房成为了必然的选择。 （三）老旧小区的物业管理人员不够配合

居住的老旧小区的另一类特殊人群就是打工人员。由于他们的工作性质，从而使其流动性比较大，为了节约资金，多数人会选择在老旧小区内租房。不过，其中却存在着这样一个问题，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费到底是由谁来支付，等到相关的物业管理人员收费的时候，双方往往是相互推托，最终导致承租人认为房屋不是自己的，而原有业主则认为房屋不是自己在住，所以都不交物管费的矛盾局面。

由于这样的情况在老旧住宅小区时有发生，所以也让物业管理收费工作的开展变得尤为艰难。长此以往，多数物业管理公司都不愿意接受这样的老旧小区，相关人员在工作开展上也不够配合，以致于现在的一些老住宅小区管理问题留给了政府，并时常还要求国家部门进行补助。

（一）政府部门应加大老旧小区管理各项投入

一直以来，老旧小区就是政府管理过程中的一个“老大难”问题，而老旧小区之所以存在这样那样的问题，很大程度上是因为缺乏必要的管理资金支持。为此，就需要得到政府在各方面所给予的投入与支持。

比如：在改善小区的基础设施状况的时候，主要可以从两方面入手，一是依靠旧城改造，进而逐步淘汰一批居住条件差的老房子，这样也能有效的改善居民的居住环境。二是对目前还不能拆迁的老旧小区，进行适当的资金投入，这样也能有效减轻相关物业管理部门的压力。 至于机动车胡乱停放的问题，则应根据实际情况，出台相应的《机动车停放管理条例》，总之，只有通过法律的手段，才能约束部分个体的行为，并为老旧小区周边生活的居民提供更为良好的生活居住条件。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

除此之外，政府部门在承接老旧小区管理工作的时候，一定要严把房屋、配套设施、水电气等质量关，或者是绿化、封闭等相关配套设施建设......如果是交给相关的物业管理企业，则需要相关人员对其承接程序加以监督，而这样则能有效避免一些物业管理企业因盲目扩大管量而出现草率接管的行为，这样只会为之后的老旧小区管理增加难题。 （二）对老旧小区居民依旧对设施建设加以补贴

政府在老旧小区管理中，总是会遇到诸多棘手的问题，比如：居住群体过于特殊；基础设施过于落后等等。面对这一现状，政府部门人员应该及时的采取有效对策。

比如：山东省烟台市在老旧小区管理工作开展中，针对那些经济比较困难的低保户，就是采用的费用补贴政策。主要表现为：在低保户人群比较集中的老住宅小区，通过街道出面的形式，在条件允许下展开一些最基本的物业管理服务——清洁卫生、房屋维修等。而对于那些实现具有困难的低保户，则可在其低保工资中增加物业管理费补贴，这样既能满足物业收费的需求，又能减轻居民的生活负担。与此同时，还可以督促相关民政部门将低保户的房屋维修纳入到慈善基金的开支范围内，这样也才能够切实解决房屋维修难的相关问题。

至于老旧小区基础设施的整治工作，则可以采用资金筹集的形式，并根据最终的资金所获划分小区的重点改造范围，通过逐年分批进行，既能够改善老旧小区的住宅的面貌，同时也能有效推进政府相关管理工作的有效开展。 （三）加大对物管部门的补贴力度

政府在老旧小区管理中发现，针对物业管理费收取的问题，致使部分物业管理部门和人员都不愿意和老旧小区居民打交道，所以才间接造成了部分老旧小区脏乱差的局面。为此，作为政府，应该通过各项措施加大多物管部门的补贴力度。

首先是对进入老住宅区进行管理的物业公司进行资金上的补助。比如：广西南宁市某一老旧小区经测算所需管理费大约在1000万，为此，当地政府再通过对每年的物业管理收费进行核算，并决定对管理费的不足部分进行适当的补贴，这样也能够有效的弥补各企业的经营亏损。考虑到补助资金的来源能够顺畅，政府还决定在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中进行划拨，或者是通过财政拨款的形式进行补贴。可见，增加老旧小区物业管理补助专项基金的渠道是非常多样的，且在政府的监管下也更加容易落实。

众所周知，物业管理属于微利性质，但其同时也承担了一定的社会职能，比如：为下岗工人提供了再就业的机会。但是从目前来看，一些物业管理部门在老旧小区因为收费标准低、收缴率低等各种原因，其经营状况严重不佳，但是它们却也面临着各种税费，这样不仅会严重影响物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，而且还使得企业常常面临“入不敷出”的窘境。为

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

此，想要有效减轻物业管理的负担，国家就应该加快出台老旧小区物业管理税收减免的系列优惠政策。

随着时代的发展和变化，老旧小区的存在不仅给政府以及物业部门管理工作的开展带来了不便，而且还加大了管理的成本。通过调查发现，物管企业在政府的督促下也逐渐接收了老旧小区，但是却面临着诸多历史等遗留问题，最常见的就是基础设施落后；周边环境极其糟糕......为此，本文分析政府在老旧小区管理工作的开展情况，其实也是为了有效维护居民的最大利益。而作为政府人员，更是应该积极为老旧小区管理工作的有效开展出谋划策。 [1]闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[J].山东大学，2016（09）. [2]段幽幽.关于老旧小区社区准物业管理的思考[J].经济，2015（11）.

[3]张承宏，穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报，2017（02）.

（作者单位：沈阳师范大学）