远洋地产有限公司 编号：YYDC-ZD-CW-001 版本：A/0 页码：第 2 页 共 44 页 财务管理制度
1. 目的：
为规范远洋地产有限公司（以下简称本公司）的财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业会计制度》和《房地产开发企业财务制度》，及颁布的各项具体会计准则，结合本公司的业务经营特点及其管理要求，制定本制度。 2. 适用范围：
本制度在本公司范围内适用，各控股子公司可参照执行。 3. 术语和定义： 详见本制度各章节。 4. 职责：
4.1. 董事长是公司法定代表人，对公司的财务管理工作负有领导责任，并履行以下职责：
4.1.1. 对本公司的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。 4.1.2. 审定公司财务会计报告，并签名盖章。
4.1.3. 保证公司财务部门及其人员依法履行职责，不得授意、指使、强令财务部门及其人员违法办理会计事项。 4.1.4. 监督财务总监办理交接手续。
4.1.5. 领导公司董事会的活动，召集和主持董事会。
4.1.6. 代表公司审批、签署有关文件，签署公司债券及重大合同。 4.2. 公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理履行以下职责： 4.2.1. 主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作。 4.2.2. 组织实施董事会决议、公司年度预算和投资方案。 4.2.3. 拟订公司财务管理机构的设置方案。 4.2.4. 提请董事会聘任或解聘财务总监。 4.2.5. 聘任或解聘财务部经理。 4.2.6. 审核财务会计报告并签名盖章。
4.2.7. 在董事会授权范围内代表公司对外签订合同或协议，对外付款等。 4.3. 财务总监是公司财务管理工作的主要负责人，履行以下职责：
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4.3.1. 主持公司的财务管理工作，并向董事会报告工作。 4.3.2. 审核公司财务管理制度。
4.3.3. 审核公司的对外付款行为是否有有效的授权。
4.3.4. 有权就总经理、其他高级管理人员违反公司授权、规章制度、侵害公司利益的行为进行监督，并向董事会汇报。
4.3.5. 协助总经理对公司的生产经营、业务发展以及基本建设、对外投资等问题做出决策。参与房地产项目开发、商品房（劳务）定价等方案的制定；参与重大经济合同、协议的研究、审查。
4.3.6. 主管审批财务收支工作，除一般的财务收支可以授权财务部经理审批外，重大的财务收支，须经财务总监审核和总经理签批。
4.3.7. 审核财务会计报告、财务预算、财务专题报告和会计决算报表，并签名盖章。
4.3.8. 考核财务部经理的业务能力。 4.3.9. 监督财务部经理办理交接手续。
4.4. 财务部经理是实施财务管理职能的直接负责人，履行以下职责： 4.4.1. 贯彻执行会计法和相关税收法律、法规，制定公司内部财务管理制度。
4.4.2. 领导公司的会计核算和财务管理工作。 4.4.3. 审核财务会计报告，并签名盖章。
4.4.4. 监督财务部门内部人员变动时的交接手续。
4.4.5. 决定财务部门机构的设置，以及会计人员的任用、晋升、调动、奖惩事项。
4.4.6. 汇总编制预算草案，上报预算委员会审议，执行和监控预算的实施。
4.4.7. 拟订筹资和投资方案。
4.4.8. 日常财务工作的组织、管理和实施。
4.4.9. 公司未设立财务总监的，由财务部经理履行财务总监的职责。 4.4.10. 负责组织对派出财务人员进行业务指导、对其任用、晋升、调动
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等提出建议、对其进行年度工作业绩考核。
4.5. 财务部门负责具体实施财务管理工作，履行以下职责： 4.5.1. 按照会计法的规定进行会计核算，实行会计监督。
4.5.2. 对违反会计法和国家统一的会计制度规定的会计事项，有权拒绝办理或者按照职权予以纠正。
4.5.3. 对发现的会计账簿记录与实物、款项及有关资料不相符的，按照国家统一的会计制度的规定有权自行处理的，应当及时处理；无权处理的，应当立即向董事长报告，请求查明原因，作出处理。
4.5.4. 依照有关法律、行政法规的规定，接受有关监督检查部门依法实施的监督检查，如实提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告和其他会计资料以及有关情况，不得拒绝、隐匿、谎报。 4.5.5. 具体负责财务预算编制的组织工作。
4.5.6. 具体负责财务预算执行情况的分析报告工作。 4.5.7. 负责投资项目的经济效益分析和测算。 4.5.8. 负责各类货币资金和应收账款的管理。 4.5.9. 落实公司财务管理制度和会计核算制度。
4.5.10. 正确核算、如实反映公司的财务状况和经营成果，监督财务收支，依法计算缴纳国家税收并向有关部门报送财务报告。
4.5.11. 积极参与公司经营决策，合理调度使用资金，及时处理财务工作中出现的各种问题。
4.6. 公司各部门应配合财务部门落实财务预算，检查分析与本部门相关的指标完成情况，并负责按时汇总、填报分管的原始记录和报表，做好各项基础工作。
4.7. 公司集中管理各控股子公司的财务工作，推行财务经理委派制。 5. 内容及要求： 5.1. 原则
5.1.1. 资金集中管理原则：
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a) 贯彻“集中管理，、适度授权”的管理思路
b) 全系统资金资源和融资资源进行合理整合、统筹安排，对外筹资
与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金支付的责任和权限，杜绝越权支付资金的行为。
c) 根据“同股同权”的原则，充分考虑少数股东的利益，实行资金
有偿使用，并获得各子公司董事会决议同意资金集中管理，保证资金决策的有效性和规范性。
5.1.2. 财务信息集中管理原则：
a) 在全系统范围统一组织财务信息系统开发、应用和升级，规范财
务信息管理。
b) 实施网络财务信息系统，统一设置核算账套，实行集中核算，整
个核算系统集中控制，支持和组织财务人员分期分批培训。 c) 网络财务信息系统的运用分为集团级和公司级，实施原则为“自
上而下、分工协作、严把实施流程”。
5.1.3. 财务人员集中管理原则：
a) 集中领导、分级管理，即各控股子公司及项目部的财务负责人由
公司本部负责统一调配，坚持集中领导，同时实行分级授权。 b) 合理配置、有序流动，即有计划组织财务人员有序流动，合理配
置各机构财务负责人及财务人员，加强职业系统化管理。 c) 完善考评机制，结合人事任免、薪酬管理办法，激励财务人员自
我提高，选拔后备人才。
5.2. 财务管理的基础工作
5.2.1. 认真做好生产经营各个环节的原始记录工作，加强原始记录及统计台账管理，确保原始记录的真实、完整，会计信息的及时、准确。 5.2.2. 根据生产经营管理的需要，统一对原始记录的格式、内容和填制方法的要求，规范原始记录签署、传递、汇总及反馈的程序。
5.2.3. 加强对财产物资的管理，严格计量验收制度，各项财产物资的进出、消耗都应当做到手续齐全、计量准确。
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5.2.4. 明确规定固定资产和低值易耗品的购建、调入、调出、盘盈、盘亏、毁损、报废的管理制度和相关手续，建立固定资产台账和低值易耗品的保管使用制度，并建立财产的定期盘点清查制度，至少要在编制年度财务决算之前，进行一次全面的清查盘点，做到账、卡、物三相符。 5.2.5. 为明确财务目标，加强财务控制和考核，公司实行预算管理。 5.2.6. 公司预算的内容由三大部分组成：基本业务预算、特殊业务预算和财务预算。
5.2.7. 基本业务预算是反映预算期内公司可能形成现金收付的生产经营活动的预算，一般包括销售预算、营业成本预算、开发成本预算、期间费用预算等。公司及其控股子公司可根据实际情况具体编制。
5.2.8. 特殊业务预算用以规划长期投资业务及与其相关的筹资业务，包括投资预算和筹资预算。
5.2.9. 财务预算以基本业务预算、特殊业务预算为基础，以经营利润为目标，以现金流为核心进行编制，并主要以财务报表形式予以反映，包括现金流量预算、利润预算和预计资产负债表。
a) 现金流量预算是按照现金流量表主要项目内容编制的反映公司
预算期内一切现金收支及其结果的预算。它以基本业务预算、特殊业务预算为基础，是其他预算有关现金收支的汇总。 b) 利润预算是按照利润表的内容和格式编制的反映预算执行单位
在预算期内利润目标的预算报表。一般根据销售（营业）预算、营业成本预算、期间费用预算、其他专项预算等有关资料分析编制。
c) 预计资产负债表是按照资产负债表的内容和格式编制的综合反
映预算执行单位期末财务状况的预算报表。一般根据预算期初实际的资产负债表、预算期内的基本业务和特殊业务变化结果等有关资料分析编制。
5.2.10. 建立健全经济活动分析制度，进行定期或不定期的财务分析，对公司的财务状况进行动态管理，为预算的制定、筹资、投资、成本控制等，
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提供重要的依据。
5.2.11. 财务分析的主要内容包括对公司偿债能力、获利能力、资产运营能力和发展能力的分析。
5.2.12. 建立内部稽核制度，设置稽核工作岗位。对公司财务会计工作，进行自我检查，以便及时纠正工作中的疏忽与差错，提高会计工作质量。会计稽核的主要内容包括：
a) 审核财务收支是否符合国家有关政策法规，发现问题及时指出，
并采取措施加以制止或纠正。
b) 审核会计凭证、账簿、报表及其他会计资料，内容是否合法、真
实、完整，手续是否齐全，是否符合各项法规、制度的要求。 c) 审核各项财产物资的增减变动和结存情况，并与账面记录进行核
对，确定账、卡、物是否相符，并查明账、卡、物不符的原因。
5.2.13. 财务部履行财务管理职责，认真扎实地做好各项财务工作。各职能和项目部门应积极配合财务部门加强财务管理，落实降本增效任务。董事长、总经理、财务总监应重视和加强对财务管理工作的领导，支持财务部门认真履行财务管理职责。 5.3. 资金筹集
5.3.1. 公司资金有以下两个来源：
a) 资本金；
b) 负债，包括长期负债和流动负债。
5.3.2. 公司筹集的资本金按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
5.3.3. 国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入公司形成的资本金。
5.3.4. 法人资本金为其他法人以其依法可以支配的资产投入公司形成的资本金。
5.3.5. 个人资本金为社会个人或者本公司内部职工以个人合法财产投入公司形成的资本金。
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5.3.6. 外商资本金为外国投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入公司形成的资本金。
5.3.7. 公司如需要吸取投资时，应详细叙述理由，对拟吸取投资的数额、比例，吸取投资后对公司规模、业务结构、经济效益的影响，权益的分配，以及风险责任等进行分析论证。
5.3.8. 吸取投资或以合资、合营形式与外商设立公司时，应对投资者进行资信咨询；议定条件后，签署正式合资协议或合同。合资协议或合同的内容除包括出资比例、出资金额、利益分配、风险责任等外，还应包括资本金缴清期限和违约罚则。
按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金
可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足。分期筹集的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起三年内缴清，其中，第一期投资者出资不应低于15％，并且在营业执照签发之日起三个月内缴清。
投资者如以外币出资的，对公司的实收资本账户，按合同约定的
汇率折算为人民币，合同、协议未作约定的，按收到出资额当日的汇率折合。
公司在筹集资本金过程中，吸收的投资者以无形资产（不包括土
地使用权）的出资不得超过公司注册资本的20％；因情况特殊，需要超过2O％的，应当经有关部门审查批准，但是最高不得超过30％；法律另有规定的，从其规定。无形资产的作价，应有客观的计算依据，必要时应经有关管理部门或注册资产评估师评估。
投资者以固定资产或其他实物资产投资，应经有关管理部门或注
册资产评估师评估。公司不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资，如有疑义，应进行信用咨询。
公司筹集资金组成的合资公司，如果一方所占股份比例属少数，
在签订的合资协议或合同中应订明有保障少数股东权益（如增
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资、减资、巨额借贷，主要财产转移或出售，股票上市等等应经少数股东同意）的条款。
投资者未按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务的，公
司或者其他投资者可以依法追究其违约责任。
5.3.9. 公司在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额；接受捐赠的财产的税后价值；资产评估确认的价值或者合同、协议约定的价值与原账面价值的差额；以及资本汇率折算差额等计入资本公积（股权投资准备）；外币资本折算差额；拨款转入；债务重组豁免债务、划转出债务或确实无法支付的应付账款的税后价值等应计入资本公积。
资本公积按照法定程序，可以转增资本金。“股权投资准备”及
“接受捐赠非现金资产准备”不能转增资本金。
5.3.10. 公司筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，公司据此进行工商登记，并据以发给投资者出资证明书。
a) 若公司的组织形式为有限责任公司，则其向投资者签发的出资证
明书应当载明下列事项，并由公司盖章： 公司名称； 公司登记日期； 公司注册资本；
股东的姓名或者名称、缴纳的出资额和出资日期； 出资证明书的编号和核发日期。
b) 若公司的组织形式为股份有限公司，则股票是公司签发的证明股
东所持股份的凭证，股票应当载明下列主要事项： 公司名称；
公司登记成立的日期；
股票种类、票面金额及代表的股份数； 股票的编号。
股票由董事长签名，公司盖章。
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发起人的股票，应当标明发起人股票字样。
公司向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的股票，
应当为记名股票，并应当记载该发起人、机构或者法人的名称，不得另立户名或者以代表人姓名记名。
对社会公众发行的股票，可以为记名股票，也可以为无记
名股票。
5.3.11. 公司筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。
投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享公司利润和分
担风险及亏损。
5.3.12. 公司的负债分为流动负债和长期负债。
流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、
应付账款、应付工资、应付利润、应付股利和其他应付款、预收账款、预提费用，以及从成本、费用中提取的应付福利费等。 长期负债包括长期借款、长期应付款等。
5.3.13. 公司流动负债的应计利息支出，一般应计入财务费用，但房地产开发公司的开发项目借款，在所开发项目达到预定可使用状态前发生的应计利息，计入开发成本。
长期负债的应计利息支出，属于筹建期间的，计入长期待摊费用；
属于经营期间的，计入财务费用（房地产公司开发项目借款除外，房地产公司的开发项目借款，在所开发产品完工之前发生的应计利息及其他借款费用，计入开发成本）；属于清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产有关的专门借款的利息支出，在所购建的固定资产达到预定可使用状态前发生的，按照“企业报会计准则—借款费用”的具体规定计入所购建固定资产的价值。
5.3.14. 公司发生的短期借款和长期借款，须经董事会批准，并按时还本
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付息。
5.3.15. 按期偿还各种负债，如发生挂账三年以上，屡经联系，确因债权人特殊原因无法支付的应付款项，应书面记录清理过程，计入资本公积。 5.3.16. 应付福利费作为负债进行管理。
应付福利费主要用于职工的医药费、职工因公负伤赴外地就医路费、职工生活困难补助，以及国家规定开支的其他职工福利支出。 5.3.17. 应付工资是公司应该支付给职工的全部工资总额，应付工资作为负债单独管理。 5.4. 流动资产的管理
5.4.1. 流动资产包括现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项和存货等。
5.4.2. 严格执行国家规定的现金管理政策，建立健全现金收支、保管、使用等内部控制制度。
公司使用现金应在规定的范围内进行，包括：支付职工工资、津
贴；支付个人劳动报酬；根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各类奖金；支付各种劳保、福利费以及国家规定的对个人的其他支出；出差人员的差旅费；以及结算起点（100元）以下的零星支出。
公司库存现金不得超过核定的限额，不得以“白条”抵充库存现
金，不得坐支挪用现金，不准设立账外库存现金；严格现金收支管理，现金出纳与会计记账人员必须分设。
严格现金收付、审核、批准手续，加强现金收付票据和印鉴管理，
库存现金应日清日结，并与现金账核对无误，现金收付应与原始凭证、记账凭证、账簿记录相一致，现金收据为订本式（至少有付款人存执、记账、存根三联），顺序编号，双人签章，存根联应存档管理，防止现金账外流失。
加强外币现钞的收支使用管理，严禁违反规定套取、买卖、使用
外币现钞，当日收取的外币现钞以及备用现钞超限部分应及时解
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送银行，最迟不得超过次日。
职工出差，应按实际需要借支现金，出差回到公司后一周内报销，
严禁拖欠。
采购人员去外地采购物资，严禁携带巨额现款，采用银行承兑汇
票或商业承兑汇票等方式。
公司按规定购买的各种有价证券应视同现金妥善保管，或委托金
融机构代为保管，并建立备查账簿，确保账券相符。
建立现金核查制度及检查制度，随时核查、检查库存现金，发现
现金溢短或违规的问题应及时向公司领导汇报，追查处理。
5.4.3. 严格遵守国家规定的各项银行结算制度，凡超出现金使用范围的收支结算业务均通过银行办理结算。
公司按规定在银行开立的人民币和外币存款账户只限本单位使
用，不得出租、出借或转让银行账户，要按月与银行核对账户存款余额，并编制“银行存款余额调节表”，对出现的未达账项应查明原因，调节一致，采取措施及时处理，保证账单、账款相符；出现未达账项的时间，最长不能超过两个月的期限。
收付款项必须依据经审核签署的合法会计凭证，通过银行收付的
款项必须取得开户银行盖章确认的银行结算凭证。
严格支票管理，签发支票使用的印鉴不得由出纳一人保管，并严
格控制空白支票的签发，对特殊原因必须携带空白支票的，应注明签发日期、用途、限额和收款单位，并办理领用审批手续，在支票登记簿上注明领用支票日期、支票号码、领用人等，在退回支票或报销时，办理注销手续。
严格控制公司信用卡的持卡人范围和信用卡的使用范围，信用卡
使用人于使用后必须取得相应的账单发票（或收据）及信用卡账单副联，注明用途向财务部报销。无账单发票（或收据）及信用卡账单副联的，财务部门可以拒绝报销。
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5.4.4. 其他货币资金，包括外埠存款、在途资金等。
5.4.5. 短期投资，是指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年（含1年）的投资，包括股票、债券、基金等。短期投资应当按照以下原则确定：
a) 短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资取得时的投
资成本按以下方法确定：
以现金购入的短期投资,按实际支付的全部价款,包括税金、手续费等相关费用，作为投资成本。但实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利、或已到付息期但尚未领取的债券利息，应当单独核算，不构成短期投资成本。
已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金，先作为其他货币资金处理，待实际投资时，按实际支付的价款或实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，作为短期投资成本。
投资者投入的短期投资，按投资各方确认的价值，作为短期投资成本。
公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的短期投资，或以应收债权换入的短期投资，按照应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为短期投资成本。如果所接受的短期投资中包含已宣告但尚未领取的现金股利，或已到付息期但尚未领取的债券利息，按照应收债权的账面价值减去应收股利或应收利息，加上应支付的相关税费后的金额，作为短期投资成本。涉及补价的，按照以下规定确定受让的短期投资的实际成本：
收到补价的，按照应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为短期投资成本。
支付补价的，按照应收债权的账面价值加上应支付的补价和应支付的相关税费，作为短期投资成本。
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b) 以非货币性交易换入的短期投资，按照换出资产的账面价值加上
应支付的相关税费，作为短期投资成本。涉及补价的，按照以下规定确定换入短期投资成本：
收到补价的，按照换出资产的账面价值加上应确认的收
益和应支付的相关税费，减去补价后的余额，作为短期投资成本。
支付补价的，按照换出资产的账面价值加上应支付的相
关税费和补价，作为短期投资成本。
短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投
资的账面价值，但已作为应收股利或利息的现金股利或利息除外。
企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计价，
对市价低于成本的差额，根据具体情况，可采用按投资总体、投资类别或单项投资计算并确定计提的短期投资跌价准备。
处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得
的价款的差额，作为当期投资收益。
公司1年内到期的委托贷款，应视同短期投资进行管理。
但是，委托贷款应按期计提利息，计入损益；按期计提的利息到付息期不能收回的，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息。期末时，公司的委托贷款应按资产减值的要求，计提相应的减值准备。
应收及预付款项包括应收账款、其他应收款、应收票据、
待摊费用、预付账款等。
5.4.6. 应收票据按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。
对收受的应收票据务必审慎处理，充分了解出票人的资信情况，
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必要时应要求出票人提供第三者担保或担保物。设置应收票据备查簿，登记发生时间、业务内容、到期日期、利率约定、贴现等情况，并按时间顺序妥善保管，以便到期及时兑现。
5.4.7. 公司转让、销售土地和商品房，在将开发产品的法定所有权转移给买方，并已提交发票结算账单，且不存在以下情况时确认收入及应收账款：根据合同规定卖方仍有责任实施重大行动，合同存在重大不确定因素，售后卖方仍有某种程度的继续涉入。如果与买主订有交易合同时，公司项目部、市场营销部和财务部应密切配合，按照合同约定，向对方开具账单，洽收款项。公司财务部门应保留一份交易合同，交易合同内有关财务条款事先应经财务部门会签。合同履行完毕，应归档长期保管。
对应收账款，应及时联系对方催收，挂账过久时应派遣人员去对
方洽收，屡次催收无效的，应在法律规定的有效期限内采取必要措施，直至进行法律诉追。
及时收回应收账款，保障和提高资金周转效率，以利业务的正常
进行，是公司业务部门和财务部门的共同职责，应密切配合，加强协作。及时回收应收账款是考核两部门工作人员的一项重要内容。
5.4.8. 公司采用备抵法核算坏账损失。一律于年度终了，对应收款项（应收账款和其他应收款）进行全面检查，预计各项应收款项可能发生的坏账，对于没有把握收回的应收款项，计提坏账准备。
公司应当列出目录，具体注明计提坏账准备的范围、提取方法、
账龄的划分和提取比例，按照管理权限，经董事会批准，并且按照法律、行政法规的规定报有关各方备案。坏账准备提取方法一经确定，不得随意变更。如需变更，仍然应按上述程序，经批准后报送有关各方备案，并在会计报表附注中予以说明。 a) 坏账损失按以下情况界定：
b) 债务单位撤销，依法清理后仍未追回；
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c) 债务人死亡，无债务义务的承担人； d) 经过三年以上追索，债务人无力清偿的。
核销坏账损失，由总经理办公会提出，报董事会批准。规定需由
当地财税部门审核同意的，应经当地财税部门审核同意。
5.4.9. 其他应收款，主要是指公司发生的各种赔款、存出保证金、备用金、应收取的各种垫付款项和暂付款项等。
对长期存出的保证金单证应单独保管（以复印件作为支出凭证的
附件），每年应与账面核对一次，必要时应与对方单位或者个人核对。
其他应收款应及时清理。暂付款项挂账三个月以上未清的，应查
明原因，适当处理。
5.4.10. 公司的备用金是指职工出差或零星采购暂借款。
公司不得借支公款给个人经商或私用，职工因公需借支零星采购
款或差旅费，应视同现金管理，严格审批制度，规定还款期限，定期清理收回。如职工借款未按还款期限归还，应查明原因，适当处理。坚决杜绝备用金长期挂账。
5.4.11. 预付账款，包括预付购货款、预付备料款、预付工程款。
预付购货款、预付备料款和预付工程款，一般金额较大、交货期
或工期较长，需要分期预付账款，必须由交易双方签订合同，按合同条款履行。公司应及时核查工程和交货的进度、数量、质量等，力求付款进度与之协调一致，防止损失。
所有预付账款，都有一定的时限性，公司必须及时清理，防止拖
延日久，造成损失。
公司的预付账款如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者
因供货单位破产、撤消等原因已无望再收到所购货物的，应当将原计入预付账款的金额转入其他应收款，并按规定计提坏账准备。
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5.4.12. 待摊费用为一次支付并在以后受益期内（一年以内）分期负担的费用，在未分摊完毕前，属于流动资产的一部分，公司应按规定逐期摊销。 5.4.13. 存货包括物资采购、库存材料、库存设备、低值易耗品、开发产品、委托加工材料、委托代销商品、受托代销商品、分期收款开发产品、出租开发产品等、周转房、开发成本。 5.4.14. 存货按照取得时的实际成本记账。
a) 购入的，按买价加运输费、装卸费、保险费，包装费、仓储费、
运输途中的合理损耗，入库前的挑选整理费用和按规定应计入成本的税金以及其他费用作为实际成本。
b) 委托外单位加工或出包方式完成的，以实际耗用的原材料或者半
成品以及加工费、运输费、装卸费和保险费、工程结算价款、工程管理费等费用以及按规定应计入成本的税金作为实际成本。 c) 自制、自建的，按照制造、建造过程中的各项实际支出作为实际
成本。
d) 投资者投入的，按照投资各方确认的价值作为实际成本。 e) 盘盈的，按照相同或同类存货的市场价格作为实际成本。 f) 接受捐赠的，按以下规定确定其实际成本：
捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单、有关协议）的，按凭据上标明的金额，加上公司支付的相关税费，作为实际成本。 捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：
首先，同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加上所支付的相关税费，作为实际成本。
其次，同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流量现值，作为实际成本。
g) 接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的存货，或以应收
款项换入存货的，按照应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税
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进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。如涉及补价的，按以下规定确定受让存货的实际成本：
收到补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额和补价，加上应支付的相关税费作为实际成本。
支付补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额，加上应支付的补价和相关税费，作为实际成本。
h) 以非货币性交易换入的存货，按换出资产的账面价值减去可抵扣
的增值税进项税额加上应支付的相关税费作为实际成本。如涉及补价的，按以下规定确定换入存货的实际成本：
收到补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为实际成本。
支付补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。
i) 开发产品，按全部开发过程中实际发生的费用作为的实际成本，
按以下规定确定开发产品的实际成本：
工程达到预定可使用状态，并已办理完竣工决算的，按工程的全部支出，作为实际成本。
工程达到预定可使用状态，未办理完竣工决算的，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，以暂估价值记账，待办理完竣工决算，确定实际成本后，再进行调整。
j) 分期收款开发产品，将开发产品移交买方或办妥分期收款销售合
同时，按其实际成本转入分期收款开发产品。
k) 出租开发产品，与承租方签定租赁合同后，于租赁开始日将相应
开发产品的实际成本转入出租开发产品。
l) 周转房，用于安置拆迁居民周转使用的房屋，于投入使用时将相
应开发产品的实际成本转入周转房。
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5.4.15. 领用或发出的存货，按实际成本核算。对开发产品、分期收款开发产品等，采用个别计价法计算。对其他存货采用全月一次加权平均法计算。
5.4.16. 逐笔核实购入、领用、发出存货的数量，如发现供应方提供账单的数量与本单位填制的入库单数量不符，应及时要求经办人查明原因，及时处理。对工程领用材料、设备数量超过工程预算时，公司的工程技术部门与财务部门应会同查明原因，及时处理。
5.4.17. 领用的库存材料、低值易耗品均按受益对象一次性摊入工程成本或管理费用。出租的开发产品，应于签定出租合同、协议后，按开发产品的实际成本按月进行摊销；如出租的开发产品达到预定可使用状态，但未办理完竣工决算的，按照暂估价值进行摊销，待办理完竣工决算，确定实际成本后，再按实际成本调整原来的暂估价值，并调整原已摊销的金额。 5.4.18. 建立存货盘点制度，对存货应当定期或者不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。如果由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等，使存货成本不可收回的部分，应当提取存货跌价准备。
对于盘盈、盈亏、毁损及报废的存货，应当计入待处理财产损益，
于年末前查明原因，经董事会批准后在年末结账前账务处理完毕。
盘盈的存货冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失
人或者保险公司赔款和残料价值后，计入管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。
建立健全存货的采购、验收、保管、领用、盘点及盘盈、盘亏、
毁损处理制度，切实加强存货管理，防止造成损失浪费。 当年发生的存货损失及处理情况，在年度财务决算报告中说明。
5.5. 长期投资
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5.5.1. 公司的长期投资纳入预算管理。
预算内的长期投资通过法定程序经公司投资委员会批准，其中，
投资数额在1000万元以上的须经公司董事会批准，由战略管理部具体实施；预算外的长期投资由董事会审批决定后，按上述程序进行。
5.5.2. 长期投资，是指除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年（不含1年）的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、其他债权投资和其他长期投资。 5.5.3. 长期股权投资，按照下列原则确定：
a) 长期股权投资在取得时应当按照初始投资成本入账。初始投资成
本按以下方法确定：
以现金购入的长期股权投资，按实际支付的全部价款（包括支付的税金、手续费等相关费用）作为初始投资成本；实际支付的价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利，按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利后的差额，作为初始投资成本。 公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债权换入长期股权投资的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。涉及补价的，按以下规定确定受让的长期股权投资的初始投资成本：
收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本；
支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为初始投资成本。
以非货币性交易换入的长期股权投资（包括股权投资换股权
投资），按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。如涉及补价的，按以下规定确定受让的长期股权投资的初始投资成本：
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收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费，减去补价后的余额，作为初始投资成本；
支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本；
以部分资产和负债对外投资，可比照上述原则处理，以投出资产、负债的账面价值作为股权投资的初始成本。
通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面
价值，作为初始投资成本。
5.5.4. 公司的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
5.5.5. 成本法是指投资后按实际成本确认账面金额，并且在持有期间一般不因被投资单位净资产的增加或者减少而变动投资账面金额的方法。通常下列情况下，应采用成本法核算：
a) 公司对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响。通常情况
下，公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下的，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。
c) 被投资单位在严格的限制条件下经营，其向公司转移资金的能力
收到限制。在这种情况下，公司的控制和影响能力收到限制，不能按照自身的意愿调度和使用资金。例如，被投资单位在国外，外汇受所在国管制，其外汇汇出收到限制，应当采用成本法核算。
权益法是指投资最初以初始投资成本计价，以后根据公司享
有被投资单位所有者权益份额的变动对投资账面价值进行调整的方法。
公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响时，长期
股权投资应采用权益法核算。通常情况下，公司对其他单位的投资
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占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。
采用成本法核算时，除追加投资、将应分得的现金股利或利
润转为投资或收回投资外，长期股权投资的账面价值一般应当保持不变。被投资单位宣告分派的利润或现金股利，作为当期投资收益。公司确认的投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过上述数额的部分，作为初始投资成本的收回，冲减投资的账面价值。
采用权益法核算时，投资最初以初始投资成本计量，投资企
业的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，分别情况进行会计处理：投资成本大于所享权益份额部分作为股权投资差额处理，按一定期限（合同规定的投资期限、如未规定不超过10年）平均摊销，计入损益；投资成本小于所享权益份额部分计入“资本公积－股权投资准备”。
采用权益法核算时，公司应当在取得股权投资后，按应享有
或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额（法律、法规或公司章程规定不属于投资企业的净利润除外，如承包经营企业支付的承包利润、外商投资企业按规定按照净利润的一定比例计提作为负债的职工奖励及福利基金等），调整投资的账面价值，并作为当期投资损益。公司按被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，减少投资的账面价值。公司在确认被投资单位发生的净亏损时，应以投资账面价值减记至零为限；如果被投资单位以后各期实现净利润，投资企业应在计算的收益分享额超过未确认的亏损分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，恢复投资的账面价值。
公司按被投资单位净损益计算调整投资的账面价值和确认
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投资损益时，应当以取得被投资单位股权后发生的净损益为基础。
对被投资单位除净损益以外的所有者权益的其他变动，也应
当根据具体情况调整投资的账面价值。如被投资单位因增资扩股、接受非现金资产捐赠等增加资本公积时，公司应根据所享份额计入“股权投资准备”，公司初始投资成本小于所享净资产份额部分也应计入“股权投资准备”，公司处置其所持股权后，再将计入“股权投资准备”的金额转至“其他资本公积”。
公司因追加投资等原因对长期股权投资的核算从成本法改
为权益法，应当自实际取得对被投资单位控制、共同控制或对被投资单位实施重大影响时，按股权投资的账面价值作为初始投资成本，并在此基础上计算股权投资差额。即将原按成本法核算的投资进行追溯调整，确认按权益法核算的“投资成本”、“股权投资差额”及“损益调整”余额，然后确认追加投资的股权投资差额，将追溯摊销的初次投资形成的股权投资差额余额与追加投资的股权投资差额相加，形成新的股权投资差额，按剩余年限摊销，计入损益。公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有控制、共同控制或重大影响时，应当中止采用权益法核算，改按成本法核算，并按投资的账面价值作为新的投资成本。其后，被投资单位宣告分派利润或现金股利时，属于已记入投资账面价值的部分，作为新的投资成本的收回，冲减投资的账面价值。
公司改变投资目的，将短期投资划转为长期投资，应按短期
投资的成本与市价孰低结转，并按此确定的价值作为长期投资的初始投资成本。拟处置的长期投资不调整至短期投资，待处置时按处置长期投资进行会计处理。
处置股权投资时，应将投资的账面价值与实际取得价款的差
额，作为当期投资收益。
5.5.6. 长期债权投资应当按照以下原则确定：
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a) 长期债权投资在取得时，应按取得时的实际成本作为初始投资成
本。初始投资成本按以下方法确定：
以现金购入的长期债券投资,按实际支付的全部价款（包括
税金、手续费等相关费用）减去已到付息期但尚未领取的债券利息，作为初始投资成本。如果所支付的税金、手续费等相关费用金额较小，可以直接计入当期财务费用，不计入初始投资成本。
公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期
股权投资，或以应收债权换入的长期债权投资，应按应收债权的账面价值，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。涉及补价的，应按以下规定确定换入长期债权投资的初始投资成本：
收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付
的相关税费，作为初始投资成本；
支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支
付的相关税费，作为初始投资成本。
以非货币性交易换入的长期债权投资，按换出资产的账面价
值加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。涉及补价的，应按以下规定确定换入长期债权投资的初始投资成本：
收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为初始投资成本；
支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的补价和相关税费，作为初始投资成本。
b) 长期债权投资应当按照票面价值与票面利率按期计算确认利息收
入。
长期债券投资的初始投资成本减去已到付息期但尚未领取
的债券利息、未到期债券利息和计入初始投资成本的相关税费，与债券面值之间的差额，作为债券溢价或折价；债券的
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溢价或折价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时摊销。摊销方法可以采用直线法，也可以采用实际利率法。
c) 持有可转换公司债券的，可转换公司债券在购买以及转换为股份
之前，应按一般债券投资进行处理。当公司行使转换权利，将其持有的债券投资转换为股份时，应按其账面价值减去收到的现金后的余额，作为股权投资的初始投资成本。
d) 处置长期债权投资时，按实际取得的价款与长期债权投资账面价
值的差额，作为当期投资损益。
5.5.7. 公司合并会计报表的合并范围具体如下：
a) 母公司拥有其半数以上权益性资本的被投资企业，具体又包括以
下三种情况：
母公司直接拥有被投资企业半数以上权益性资本。 母公司间接拥有被投企业半数以上权益性资本。间接拥有半
数以上权益性资本，是指通过子公司而对子公司的子公司拥有半数以上权益性资本。
母公司直接和间接方式合计拥有、控制被投资企业半数以上
权益性资本。直接和间接方式合计拥有和控制半数以上权益性资本，是指母公司以直接方式拥有、控制某一被投资企业一定数量（半数以下）的权益性资本，同时又通过其他方式如通过子公司拥有、控制该被投资企业一定数量的权益性资本，两者合计拥有、控制该被投资企业超半数以上的权益性资本。
b) 被母公司控制的其他被投资企业，具体包括以下情况：
通过与该被投资企业的其他投资者之间的协议，持有该被投
资企业半数以上表决权。
根据章程或协议，有权控制企业的财务和经营政策。 有权任免公司董事会等类似权力机构的多数成员。 在公司董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。
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5.5.8. 不纳入合并会计报表合并范围的子公司，包括：
a) 已准备关停并转的子公司。
b) 按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司。 c) 已宣告破产的子公司。
d) 准备近期出售而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司。 e) 非持续经营的所有者权益为负数的子公司。
f) 受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公
司。
5.5.9. 对外投资分得的利润或者股利和利息计入投资收益。除国家另有规定外，对于从被投资单位税后利润分得的，应由其所在地税务机关提供被投资单位完税证明，申请补缴或免缴这部分所得税；未由被投资单位缴纳所得税的，按照国家规定缴纳或者补交所得税。投资于国外单位的，按照国家与被投资单位所在国家的税务协定办理。
5.5.10. 公司定期或至少在年度终了时，对长期投资逐项进行检查，主要做好以下工作：一是比较投资成本与市价的情况，了解持有投资的账面价值是否反映了实际的价值；二是对被投资单位的财务状况和经营成果，以及现金流量进行综合的评价，通过评价确定投资的未来可收回金额；三是对已经发生的损失，应当确认损失，计入当期损益。
5.5.11. 公司的长期投资应当在期末时按照其账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提长期投资减值准备。 5.6. 固定资产
5.6.1. 固定资产是指为生产经营而持有的单位价值在2000元以上（物业管理公司除外），使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也作为固定资产。
5.6.2. 固定资产的购置纳入公司预算管理，严格执行审批手续。
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公司本部各部室购置预算内固定资产时，填制固定资产购置申请
单，经办公室、财务部和分管副总经理会鉴审核，单位价值在5万元以下报总经理审批；单位价值在5万元以上、150万元以下报总经理办公会审批；单位价值在150万元以上的固定资产和预算外购置固定资产，须报董事会审批，办公室依据批准的固定资产申请单，组织落实购置。
5.6.3. 固定资产分为以下两类：
a) 生产用固定资产，包括生产和管理用房屋及建筑物、施工机械设
备、运输设备、试验设备及仪器和其他生产用固定资产。 b) 非生产用固定资产，包括职工宿舍、俱乐部、食堂、医务室等单
位使用的房屋、文体宣教用具、炊事用具、医疗器械和其他（福利用）固定资产。
5.6.4. 固定资产按照下列方式计价：
a) 购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按照实际支付
的买价，加上运输费、包装费、安装成本和缴纳的有关税金，作为入账价值。
b) 自行建造的，按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发
生的全部支出，作为入账价值。
c) 在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按照原固定资产的
账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。
d) 投资者投入的，按照投资各方确认的价值，作为入账价值。 e) 融资租入的，按照租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付
款额的现值两者中较低者，作为入账价值。如果融资租赁资产占公司资产总额比例等于或小于30%的，在租赁开始日，公司可按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。
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f) 接受捐赠的，按照以下规定确定其入账价值：
捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单）的，按凭据上标
明的金额加上公司支付的相关税费，作为入账价值。
捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值： 首先，同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上所支付的相关税费，作为入账价值。
其次，同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。
如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确定的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
盘盈的，按照同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项
固定资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，
或以应收债权换入的固定资产的，按应收债权的账面价值加上所支付的相关税费，作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：
收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上所支付的相关税费作为入账价值；
支付补价的，按应收债权的账面价值加上所支付的补价和相关税费，作为入账价值。
以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加
上所支付的相关税费作为入账价值。如涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：
收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益
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和应支付的相关税费，减去补价后的余额，作为入账价值； 支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。
经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发
生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。
固定资产的入账价值中，还包括公司为取得固定资产而
缴纳的增值税、契税、关税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。
公司因购建固定资产的专门借款而发生的借款利息和
汇兑损益，在所购建的固定资产达到预定可使用状态前发生的，按照“企业报会计准则—借款费用”的具体规定计入固定资产价值。
公司购置计算机硬件所附带的、未单独计价的软件，与
所购置的计算机硬件一并作为固定资产管理。
5.6.5. 在每年年度终了，对固定资产进行逐项检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回的金额低于账面价值的，应当将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备。固定资产减值准备按单项资产计提。
5.6.6. 公司的在建工程，包括施工前期准备，正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的建筑工程和安装工程。在建工程按照下列方式计价：
a) 自营工程，按照直接材料、直接工资、直接机械施工费以及所分
摊的工程管理费等计价。
b) 出包工程，按照应当支付的工程价款以及所分摊的工程管理费等
计价。
c) 设备安装工程，按照所安装设备的原价、工程安装费用、工程试
运转支出以及所分摊的工程管理费等计价。
5.6.7. 在每年年度终了，对在建工程进行全面检查，若有证据表明在建
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工程已经发生了减值，则计提减值准备。
5.6.8. 在建工程发生报废或者毁损，按照扣除残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，报经批准后计入继续施工的工程成本。如为非正常原因造成的报废或毁损，或在建工程项目全部报废或毁损，应将其净损失直接计入当期营业外支出。
工程交付使用前进行试运转发生的支出，计入工程成本。在试运
转中形成的经营收入扣除税金后，冲减在建工程成本。
5.6.9. 虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入固定资产，并计提折旧。竣工决算办理完毕以后，按照决算数调整原估价和已计提的折旧数额。 5.6.10. 计提折旧的固定资产包括：房屋和建筑物；在用的运输设备、生产设备、仪器及试验设备；季节性停用、大修理停用的固定资产；融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产；已交付使用但尚未办理竣工决算的固定资产；未使用、不需用固定资产。
5.6.11. 不计提折旧的固定资产包括：经营租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产，提前报废的固定资产等。
5.6.12. 提前报废的固定资产不补提折旧，其净损失计入营业外支出。 5.6.13. 固定资产折旧采用平均年限法，其折旧率和折旧额的计算公式如下：
1－预计净残值率 年折旧率＝ 折旧年限 月折旧率＝年折旧率/12
月折旧额＝固定资产原值×月折旧率
5.6.14. 公司根据固定资产的性质和消耗方式，确定固定资产的预计使用年限和预计净残值，并根据科技发展、环境及其他因素，选择合理的固定资产折旧方法，报董事会批准后，按规定报有关部门备案。固定资产的预
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计使用年限和预计净残值，一经确定不得随意变更，如需变更，仍然应当按照上述程序，经批准后报有关部门备案。
5.6.15. 固定资产折旧，按月计提。月份内账面增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧。月份内账面减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。已计提减值准备的固定资产,应当按照该固定资产的账面价值扣除预计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率及折旧额；如果已计提减值准备的固定资产价值又得以恢复，应当按照固定资产价值恢复后的账面价值扣除预计净残值后的余额以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率及折旧额。因固定资产减值准备而调整固定资产折旧额时，对此前已提的累计折旧不作调整。
公司按照规定提取的固定资产折旧，计入成本、费用，不得冲减
资本金。
5.6.16. 固定资产的出售、报废、毁损、盘亏等，需在当年财务决算报告中列表说明。
5.6.17. 定资产有偿转让或者清理报废的变价净收入与其账面净值的差额，计入营业外收入或者营业外支出。
固定资产变价净收入是指转让或者变卖固定资产所取得的价款
减去清理费用后的净额。固定资产净值，是指固定资产原值减累计折旧后的净额。
5.6.18. 公司发生的固定资产后续支出，分别以下情况处理：修理费用直接计入当期费用，改良支出计入固定资产账面价值（判断标准：延长固定资产使用寿命、使产品质量实质性提高、使产品成本实质性降低），如二者不能区分按上述原则判断后分别计入固定资产价值及当期费用。自有固定资产及融资租入固定资产的装修费用在固定资产科目下设“固定资产装修”二级科目核算，在两次装修期间、尚可使用年限、剩余租赁期孰短的期间内，采用合理方法单独计提折旧，如下次装修时仍有余额应将其一次全部计入营业外支出。经营租入固定资产的装修费用设“经营租入固定资
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产改良”一级科目核算，在尚可使用年限、剩余租赁期孰短的期间内，采用合理方法单独计提折旧。
自有固定资产改扩建支出计入“在建工程”科目，并在改扩建开
始时将固定资产账面价值转入“在建工程”科目，改扩建固定资产达到预定可使用状态时再按“在建工程”借方发生额转回“固定资产”科目。
5.6.19. 加强固定资产管理，规定各项资产的管理部门和使用部门，明确保管、保养、维护、使用的职责，防止丢失、短缺和毁损。
规定各项固定资产的安全操作规程，培训使用各项固定资产的人
员，提高操作技术，保障安全。
制定固定资产的检测、维修、养护制度。制定各项大型固定资产
的修理计划，定期检修，保持固定资产的良好技术状态。 对固定资产进行保险，防止突发事故造成损失。
5.6.20. 定期或者不定期的对固定资产盘点清查。年度终了前，必须进行一次全面的盘点清查。
5.6.21. 盘盈的固定资产，按照其原价减估计折旧的差额计入营业外收入。盘亏及毁损的固定资产，按照原价扣除累计折旧、变价收入、过失人及保险公司赔款后的差额计入营业外支出。在工程施工中发生的固定资产清理净损益，计入有关工程成本。 5.7. 无形资产、长期待摊费用和其他资产
5.7.1. 无形资产是指公司持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。 5.7.2. 无形资产按取得时的实际成本计价。
公司购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使
用权，按照实际支付的价款计价；待该项土地开发时再将其账面价值全部转入开发成本，并结转存货——开发产品项目。 投资者投入的无形资产，按照投资各方确认的价值作为实际成
本。但是，为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按
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该项无形资产在投资方的账面价值作为实际成本。 购入的，按照实际支付的价款计价。
自行开发并且依法申请取得的，按依法取得时发生的注册费、聘
请律师费等计价。开发过程中的材料费用和人员工资及福利费等，不计入无形资产的价值，直接计入当期损益。
接受捐赠的，按照发票账单所列金额加上应支付的相关税费作为
实际成本；无发票账单的，按照同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。 除公司合并外，商誉不得作价入账。
非专利技术和商誉的计价应当经法定评估机构评估确认。 5.7.3. 无形资产从开始使用之日起，在预计使用期年限内平均摊入管理费用。无形资产的预计使用年限按照下列原则确定：
a) 合同规定了受益年限但法律没有规定有效年限的，按合同规定的
受益年限确定。
b) 合同没有规定受益年限但法律规定了有效年限的，按法律规定的
有效年限确定。
c) 合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，按二者孰短的原
则确定。
d) 合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限，摊销期规定
为十年。
5.7.4. 转让无形资产取得的收益或损失，除国家法律、法规另有规定外，计入营业外收入或营业外支出。
5.7.5. 在每年年度终了，检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于账面价值的，计提无形资产减值准备。 5.7.6. 长期待摊费用包括开办费以及其他长期待摊费用等。
开办费是指公司在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工
资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的借款费用等。
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下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出；
为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；筹建期间应计入工程成本的汇兑损益、利息支出等。
开办费从公司开始生产经营的当月起，一次计入开始生产经营
当月的损益。
5.7.7. 其他资产包括临时设施、特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。
临时设施是指公司为保证施工和管理的进行而建造的各种简
易设施，包括现场、临时作业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施；临时铁路专用线、轻便铁道、临时道路、围墙、临时给水、排水、供电、供热等管线、临时性简易周转房、以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室等临时性福利设施。
临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限，分
期摊入工程成本。
报废清理收回的残值，扣除清理费用列作营业外收支。 特准储备物资是指具有专门用途，但是不参加生产经营的经国
家批准储备的特种物资。
5.8. 成本和费用
5.8.1. 公司在房地产开发、销售过程中发生的各项支出，按照有关规定计入成本和费用。
5.8.2. 公司的开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、借款费用以及开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安
置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
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前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、
测绘及“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，包括公司以出包方式支付给承包单位的建筑安
装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排
洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
配套设施费包括在开发小区内，可计入土地、房屋开发成本的不
能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防、自行车棚、公厕等设施的支出。 借款费用是指为开发项目的专门借款在开发产品完工之前所发
生的借款利息和辅助费用等的支出。
开发间接费用是指项目部门（或非独立法人的项目公司）直接组
织、管理开发项目发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 公司的开发产品销售时，其成本的结转应按照以下规定办理：对
于虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入主营业务成本。待实际结算后，按会计差错更正准则进行调整。
5.8.3. 发生的营业费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。 5.8.4. 营业费用是指公司在销售、转让、出租开发产品时发生的各种费用，以及专设销售机构的各项费用，包括应由公司负担的：
a) 开发产品在销售以前发生的改装修复费、产品看护费、水电费、
采暖费；
b) 开发产品在销售、转让、出租过程中发生的广告费、宣传费、展
览费、代销手续费、销售服务费；
c) 为销售、转让、出租本公司开发产品而专设的销售机构的职工工
资、福利费、业务费等。
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5.8.5. 管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、外宾接待费、广告费、展览费、坏账损失、存货盈亏（减盘盈）毁损和报废以及其他管理费用。
公司经费包括公司管理人员工资、住房补贴、福利费、差旅费、
办公费、会议费、取暖费、折旧费、修理费、保险费、物料消耗、低值易耗品摊销、公务车费用以及其他公司经费。
工会经费是指按照职工工资总额的2％计提拨交给工会的经费。 职工教育经费，是指为职工学习先进技术和提高文化水平而支付
的费用，按照职工工资总额的1.5％计提。
劳动保险费是指离退休职工的医疗费（包括离退休人员参加医疗
保险的医疗保险基金），易地安家费、职工退职金、六个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定提取的职工基本养老保险、失业保险，及内部退养人员的工资。 待业保险费是指公司按照国家规定交纳的待业保险基金。 董事会费是指公司最高权力机构及其成员执行职能而发生的各
项费用，包括差旅费、会议费等。
咨询费是指公司向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时
支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 审计费是指公司聘请中介机构进行审计、验资、资产评估等发生
的各项费用。
诉讼费是指公司因起诉或者应诉而发生的各项费用。 排污费是指公司按规定交纳的排污费用。
绿化费是指公司对住所所在地进行绿化而发生的零星绿化费用。 税金包括公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、
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印花税等。
土地使用费，是指公司使用土地而支付的费用。
土地损失补偿费是指公司在生产经营过程中破坏的国家不征用
的土地所支付的土地损失补偿费。
技术转让费是指公司使用非专利技术而支付的费用。
技术开发费，是指公司研究开发新产品、新技术、新工艺所发生
的新产品设计费，工艺规程制定费，设备调试费，原材料和半成品的试验费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间试验费，研究人员的工资，研究设备的折旧，与产品试制、技术研究有关的其他经费，委托其他单位进行的科研试制费以及试制失败的损失。
无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专
利技术等无形资产的摊销。
业务招待费是指公司为业务经营的合理需要而支付的费用。 外宾接待费是指公司因业务交往接待外宾所发生的费用，按照涉
外开支标准据实列支。
5.8.6. 财务费用是指公司为筹集资金而发生的各项费用，包括公司经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及公司筹资发生的其他财务费用等。财务费用不包括公司为开发房地产的专门借款在开发产品完工之前所发生的借款利息和辅助费用等支出，也不包括为购建固定资产的专门借款所发生的在固定资产达到预定可使用状态前按规定应予以资本化部分的借款费用。
5.8.7. 待摊和预提费用，遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。公司一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分摊的数额，摊销期限一般不超过12个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由公司根据具体情况确定。预提数与实际发生数发生差异时，应及时调整提取标准。多提数一般在年终冲减成本费用，预提
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费用当年能结清的，年终财务决算不留余额，需要保留余额的应在财务报告中予以说明。
5.8.8. 公司的下列支出，不得列入成本费用：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；被没收的财物；支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金；公司赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本费用的其他支出。 5.9. 营业收入、利润及利润分配
5.9.1. 营业收入是指公司对外销售、转让和出租开发产品，提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所取得的收入。
营业收入包括：土地转让收入，商品房销售收入，配套设施销售
收入，代建工程结算收入，出租产品租金收入以及其他业务收入。
5.9.2. 公司开发的土地、商品房销售，在将开发产品的法定所有权转移给买方，并已提交发票结算账单，且不存在以下情况时确认营业收入的实现：根据合同规定卖方仍有责任实施重大行动，合同存在重大不确定因素，售后卖方仍有某种程度的继续涉入。
a) 如果以分期收款方式销售的开发产品，按合同约定的收款日及本
期应收价款，确认为本期营业收入的实现。
b) 代建房屋及代建其他工程，对于符合建造合同条件，并且有不可
撤销的建造合同的情况下，按照建造合同收入确认的原则确认代建工程收入，即如果建造合同的结果能够可靠地估计，公司应当按完工百分比法在资产负债表日确认代建工程的收入和费用；如果建造合同的结果不能可靠地估计，应当区别情况处理：若合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期作为费用；若合同成本不可能收回的，应当在发生时立即作为费用，不确认收入。在一个会计年度内完成的建造合同，应当在完成时确认合同收入和合同费用。如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应当将预计损失立即
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作为当期费用。
c) 出租房屋或其他开发产品，按合同、协议约定的承租方付租日及
应付的租金，确认为营业收入的实现。
d) 公司对外提供劳务或让渡资产使用权，其收入按“企业会计准则
－收入”相关规定予以确认。
5.9.3. 加强营业收入相关单证的管理，并根据相关单证对营业收入实现情况进行检查，防止错收、漏收。开发产品的转让、销售、出租，应根据账单、发票的存根检查有关的营业收入，订有合同、协议的赊销或分期收款销售的产品，还应按照合同按期检查有关营业收入的实现情况。所有的合同、协议、账单、发票、财产移交清单等各项收入单证都应顺序编号，其副本、存根及废票定期交财务部门查核与存档。
a) 收款的收据由财务部门统一购领，发交使用，其存根联定期交财
务部门查核存档。
b) 公司对外签订的业务合同、协议，有关的财务条款应经财务部门
会签，签署后应交一份给财务部门存查。
5.9.4. 利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额。
营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－期间费用
主营业务利润＝主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加 其他业务利润＝其他业务收入-其他业务成本 期间费用＝营业费用+财务费用+管理费用
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 5.9.5. 投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。
a) 投资收益包括对外投资分来的利润、股利、债券利息，投资到期
收回或者中途转让取得款项高于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资公司增加的净资产中所拥有的数额等。
b) 投资损失包括投资到期收回或者中途转让取得款项低于账面价
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值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资公司减少的净资产中所分担的数额等。
5.9.6. 营业外收入和营业外支出是指与公司经营无直接关系的各项收入和支出。营业外收支净额，为营业外收入与营业外支出的差额。
a) 营业外收入包括固定资产盘盈和处置净收益，罚款净收入，非货
币性交易收益、转让无形资产取得的收入，教育费附加返还款以及其他非营业性收入。
b) 营业外支出包括固定资产盘亏、处置固定资产、无形资产净损失，
非常损失，捐赠支出，罚款支出，债务重组损失，提取的固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备等。
5.9.7. 若发生年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补。五年内不足弥补的，用税后利润等弥补。
5.9.8. 实现的利润总额按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。 5.9.9. 缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按下列顺序分配：
a) 被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。 b) 弥补公司以前年度亏损。
c) 提取储备基金。储备基金按照税后利润扣除前两项后的10％提
取，储备基金达到注册资本的50％时不再提取。
d) 提取企业发展基金。企业发展基金按照税后利润扣除前两项后的
5-10％提取。
e) 向投资者分配利润。公司以前年度未分配的利润，可以并入本年
度向投资者分配。
5.9.10. 储备基金及企业发展基金可用于弥补亏损或者用于转增资本金，但转增资本金后，公司的储备基金不得低于注册资本的25%。 5.10.
外币业务
5.10.1. 外币业务，是指以记账本位币以外的货币进行的款项收付，往来
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结算和计价等业务。
5.10.2. 公司以人民币为记账本位币。
5.10.3. 公司的外币业务收支，经批准可开立外币账户。发生外币收付时，直接在银行外币账户中收支，但应当将外币金额按业务发生时的汇率折合为人民币金额记账。
5.10.4. 月份终了，公司应将外币现金，外币银行存款、债权、债务等各种外币账户的余额，按照月末汇率折合为人民币金额。按照月末汇率折合的人民币金额与账面人民币金额之间的差额，作为汇兑损益。
5.10.5. 发生的汇兑损益，筹建期间发生的，计入开办费，从公司开始生产经营的当月起，一次摊销，计入当月损益。生产经营期间发生的，计入财务费用。清算期间发生的，计入清算损益。其中与购建固定资产直接有关的汇兑损益，在所购建的固定资产达到预定可使用状态前发生的，计入固定资产的价值。
5.10.6. 公司收到投资者的外币出资，在折合为记账本位币时，有关资产账户按业务发生时的汇率折合；实收资本账户按照合同、协议约定的汇率折合；合同、协议未作约定的，按收到出资额当日的汇率折合。有关资产账户与实收资本账户采用的折合汇率不同而产生的折合人民币差额，作为资本公积。 5.11.
公司清算
5.11.1. 公司宣布终止时，依法成立清算机构。清算机构在清算期间，负责制定清算方案，清理公司财产，编制资产负债表和财产清单；清理公司债权、债务；向投资者收取已认缴而未缴纳的出资；清结纳税事宜以及处置公司的剩余财产。
5.11.2. 公司的清算工作，严格按照国家法律、法规规定的原则、程序和手续办理，必要时，应当向律师和注册会计师咨询。
5.11.3. 公司的清算财产包括宣布清算时公司的全部财产以及清算期间取得的资产。
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a) 已经作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财
产，担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。
b) 清算期间，未经清算机构同意，不得处置公司财产。
5.11.4. 清算财产的作价一般以账面净值为依据，也可以重估价值或者变现收入等为依据。
5.11.5. 清算费用包括法定清算机构成员的工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费以及清算过程中所必须的其他支出。清算费用从清算财产中优先支付。
5.11.6. 公司清算中发生的财产盘盈或盘亏，财产变现净收入，因债权人原因确实无法归还的债务，确实无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入清算收益或清算损失。
5.11.7. 公司在宣布终止前6个月至终止之日的期间内，下列行为无效，清算机构有权追回其财产，作为清算财产入账：
a) 隐匿私分或者无偿转让财产。 b) 非正常压价处理财产。
c) 对原来没有财产担保的债务提供财产担保。 d) 对未到期的债务提前清偿。 e) 放弃自己的债权。
5.11.8. 公司财产支付清算费用后，按下列顺序清偿债务：
a) 应付未付的职工工资，劳动保险费等。 b) 应缴未缴国家的税金。 c) 尚未偿付的债务。
d) 不足清偿同一顺序债务的，按照比例清偿。
5.11.9. 公司清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法交纳所得税。清算完毕后的剩余财产，除法律和公司章程另有规定者外，按照投资各方的出资比例分配。
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5.11.10. 清算完毕，清算机构应当提出清算报告并造具清算期内收支报表，连同中国注册会计师查账报告，一并报送主管财政机关。 5.12.
财务报告与效绩评价
5.12.1. 公司定期向主管财政机关、税务机关等政府部门，以及其他与公司有关的报表使用者提供财务报告。
5.12.2. 公司报送的年度财务报告，包括财务会计报表和会计报表附注。财务会计报表包括资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表和其他附表。年度财务报告，于年度终了后在四个月内连同中国注册会计师的审计报告一并报送。
a) 公司应定期报送月份和季度的各项财务会计报表。 b) 各种财务会计报表的格式及说明另文规定。
5.12.3. 会计报表附注，主要说明下列内容：
a) 基本会计假设。符合基本会计假设的财务会计报表不会对使用者
造成任何误解，一般不需要加以说明。但如果企业的实际经营状态已不符合基本会计假设，则必须予以说明。 b) 会计政策和会计估计的说明。
c) 重要会计政策和会计估计变更的说明。 d) 或有事项的说明。
e) 资产负债表日后事项的说明。 f) 关联方关系及其交易的说明。 g) 重要资产转让及其出售的说明。 h) 公司合并、分立的说明。 i) 会计报表重要项目的说明。 j) 收入。
k) 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。
5.12.4. 公司效绩评价指标由反映公司财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况四方面内容的基本指标、修正指标和评议指标
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三个层次共28项指标构成。
a) 基本指标是评价公司效绩的核心指标，由反映四部分评价内容
的8项计量指标构成，用以形成公司效绩评价的初步结论。 b) 修正指标用以对基本指标形成的财务效益状况、资产营运状
况、偿债能力状况、发展能力状况的初步评价结果进行修正，以产生较为全面、准确的公司效绩基本评价结果，具体由12项计量指标构成。
c) 评议指标是用于对基本指标和修正指标评价形成的评价结果
进行定性分析验证，以进一步修正定量评价结果，使公司效绩评价结论更加全面、准确。评议指标由8项非计量指标构成。
6. 相关文件：无 7. 附则：
7.1. 财务部是本制度的建立、维护和贯彻的责任部门，并负责制度的解释； 7.2. 公司各层级、各专业应在本制度所确定的原则和框架范围内，建立适用的管理文件和管理体系； 7.3. 本制度自发布日起执行。
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