浅议房地产业与经济发展

●房地产业　《经济师￣２ｏｌｏ年第ｌ２期　面积“缺斤短两”的现象就更为普遍。“售楼中　心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆　宣传和炒作成为觋今房地产市场的一个新的　亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利　益，而普通的房地产消费者却因为所购买的　“期房”与现房之间存在荇一定的差距造成了　心理上和经济ｆ：的双重损失。此外，一些房地　产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等　系列的优惠活动，极大地损害ｒ消费者的知　一浅议房地产业与经济发展　●曾摘要：房地产业的发展可以拉动很多其他附属产业的发展；还可　以刺激投资，加快社会资金的流动效率。土地资源作为一个区域的核心　资源，是经济发展以及人们赖以生活的一个最基础的资料。房地产的发　情权。　静　４．房地产市场投机性因素增加。房地产的需求由三部分组成，一是　居住需求，二是投资需求，三是投机需求。这三种需求中，第一种需求是　展跟经济的发展的关系是非常密切的。但是如果房价拉升过快，抛离社　会总体经济发展。则必然增加民众的负担，进而压制了其他领域的消费　需求。社会资金大量流到房地产业，也会影响其他行业的资金来源，甚至　促成房地产资产泡沫，大泡沫一旦破灭后果不堪设想。　关键词：房地产　经济发展泡沫经济需求价格　中图分类号：Ｆ２９３　３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００４－４９１４（２０１０）１２－２８２—０２　房地产业是国家经济的重要组成部分和推动力量。房地产业已是经　济发达国家和地区的城市支柱产业之一，其重要性与日俱增。房地产业　发展的动力之源就是房价的上升。但是如果房地产业繁荣过度、价格过　高就容易产生“房地产泡沫”，会产生一系列的社会经济问题，甚至危及　整个社会经济的稳定与发展。　一、房地产业突出的问题　１．房价的涨幅过大。房子是商品，它的价格很大程度取决于供求关　系，导致房价持续上涨的因素有很多，但最主要的因素，就是由供求关系　造成的。是买方市场太大而导致房价节节攀高。２０１０博鳌国际旅游论　坛——地产与旅游主题论坛会上，中国（海南）改革发展研究院院长迟福　林表示，未来５年至ｌＯ年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，　２Ｏ２０年，我国城市化率将达到５５％至６ｏ％。目前，我国城镇人均住房面　积为２６．６５平方米，城市化率每年增长一个百分点，将新增１０００万城镇　居民，至少需要新增２．６亿平方米的住房供给。因此。我国房地产的刚性　需求的上升趋势，将是中长期的。　不论是大城市还是中小城市，每年既有无房户的刚性需求，也有有　房户需要改善居住条件的弹性需求，还有投资需求。就目前来看，由于宏　观调控，消费者需求中的投机性需求受到一定程度的抑制，但从长期看，　房地产业仍将有较大的发展空间。对国外投资者而言，中国房地产行业　的投资回报率远远高于西方国家，且人民币正处于升值期间．仍会吸引　大量外资投向中国的房地产市场。对国内而言，在中国人传统的观念里　面，房子是不动产，具有良好的保障性。而且房地产还具有投资型，对家　庭而言投资房地产既可以使资产增值，也可以满足家庭未来住房需要。　这些因素都会拉动房价上升。　２．住房供给结构不合理。面对中低收人阶层的中低档住房比例偏　低，有效供给严重不足，高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低　档位、中小型住房供应不足。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大　的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来　源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而一　些地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。尽管我国政府　早已提出了对中低收入者供应经济适用房，对最低收入者供应廉租房的　方针，但远不能满足社会需求。　３．房地产市场秩序混乱。个别房地产开发商、交易、中介服务和服务　管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，侵害消费者合法权　益的问题仍然相当严重。其主要表现在质量不合格、虚假宣传、合同违　约、面积“缩水”、价格过高、物业管理混乱等，这些都严重地扰乱了房地　产市场秩序，损害了，消费者的合法权益，也败坏了整个房地产业的声誉，　妨碍了房地产业的健康发展和繁荣。如个别房地产开发企业用贷款的流　动资金买地皮、提早取得预售许可证、不办理工程质量安全监督手续、必　须招标的工程规避招标、项目末组织竣．［验收就交付使用等等违规事项　在全国各地屡禁不止；又如个别房地产交易中的虚假广告，还有商品房　一２８２一　真实的需求，对房地产开发的发展具有积极的作用，后两种需求属于虚　拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高．需求越虚，　对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，我国房地产市　场的需求主要来自居住需求，投资需求和投机需求不大。但近年来投资　和投机需求出现快速增长的态势。据有关调查，目前，个别城市商品房投　机需求已不低于ｌ５％。一部分有余钱的人将钱转投房地产，甚至有些人　从银行贷款进行置业投资。房地产投机的结果不仅导致了房价的非理性　上涨，住房空置率上升，而且容易形成房地产市场的虚拟需求和楼市“泡　沫”。一旦遇到经济波动就会对整个经济发展造成重大影响。　二、房地产业对经济发展的影响　１．房地产业推动经济发展。房地产业的适度发展对促进经济发展具　有推动作用．经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地　产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的　影响。土地资源作为一个区域很核心的资源，是任何经济发展以及人们　生活的一个最基础的资料。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业　的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的　关键因素。随着经济的发展，一个区域必然会引起资本和人才的汇集，随　着资本的密度和人力资源密度的提高，必然会导致地产价格的一个上　涨。地产价格和经济增长的相关度是非常高的，房地产业对经济的影响　也是很显著的，它对区域经济的发展贡献是很高的。此外，房地产业具有　很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业　相关的行业多达５０个以上，房地产业不仅涉及建材　【：业、房屋设备工　业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料部门，　还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业　及其他服务业等。房地产业在国民经济发展中起基础性和主导性作用。　房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、　支柱性产业和新的经济增长点。　２．房地产的过度繁荣会危及经济的稳定和发展。地价和房价高涨，　不仅能给开发商带来显而易见的好处，而且很大程度增加了地方政府的　收入，但是另一方面却日益严重地制约了人们在高房价城市的就业和创　业，将从根本上影响这些城市的经济发展和长治久安。很多企业的优秀　人才因为不堪高房价的重负而转向了房价相对便宜的城市。目前房价涨　得又高又快，很多投资者将自己所有的存款加银行贷款投入楼市坐等收　利，但是房价如果涨得离谱，最后会崩盘，结果就是金融危机。小范围讲，　对地方经济带来毁灭性打击，大范围讲对整个国家的经济都会有很大影　响。　房地产业具有资金大、周转慢的特点。我们从整个社会经济的层面　来看，就很容易发现其危害所在，在一定的时期范围内，一个国家或一个　地区的社会资金量是相对固定的，当大量的资金涌向房地产业的时候。　只会造成其他行业资金的短缺，容易导致金融危机，从而影响地方经济　的发展。房地产业的过度繁荣、价格过高不是消费者想看到的，也不是政　府想看到的，因为容易产生“房地产泡沫”经济，最严重的是房地产投机　造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。我们可以从日本的　“房地产泡沫”对经济的摧毁中得到警示，日本房地产泡沫虽然已经破灭　了１Ｏ多年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康　发展。由于房地产业是资金密集型产业，其高速发展过程中必然会占用　大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加ｎｒ市场的不确定性，混淆　『＿市场价格信号，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场　首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发（一Ｆ转第２９０页）　●经济师论坛　合作伙伴放心使用，同时，合作伙伴的产品也是有品质保证的．绝对不会　影响ＹＫＫ的质量声誉。再次，ＹＫＫ的代押销售比例比竞争对手都要高　很多，在市场竞争中ＹＫＫ存在着非常大的优势。通过代理，ＹＫＫ町比竞　争对手获得更多的渠道优势，更多地享受代理制度带来的收益。　（４）优势突出的垂直整合的生产体系：ＹＫＫ拉链通过对产业链的垂　直整合，增加了企业创造价值的能力，使自身的成本远低于竞争对手　ＹＫＫ拥有］：业事业部和建材事业部，　业事业部下辖模具制造、专业机　械制造和产业通用机械制造，这些都保Ｉ正了ＹＫＫ最先进的拉链制造技　术；建材事业部在日本、美圉和巴西拥有矿【ＩＩ开采及冶炼加Ｔ，这确保了　ＹＫＫ拉链原材料的品质。ＹＫＫ通过垂直整合建立ｒ一个生产体系的系　统丁程，实现科研生产一条龙式的生产运营模式，该模式使其具备了长　期竞争优势，资本回报率远高于同类型企业，从而其高端产品具ｌ符大规　模扩张的能力。ＹＫＫ产业链的垂直整合模式，将生产加一ｔ设备、模具、原　料都纳入自己的生产系统。ｌｌ：业事业部专、ｌ　进行生产设备的设计、研发　与生产加丁。ＹＫＫ集团研究开发部专业进行应用材料的研究与拜发，研　究开发出很多材料是ＹＫＫ的专有材料，对于提高ＹＫＫ拉链产品的质量　和性能贡献很大。　《经济￣）２０１０年第１２期　阱树立了典范。三是注重技术创新。为打造自己的技术人才队伍，２００１　年起与华侨大学联合创办ＳＢＳ托链学院，成立“］　厂＋学校”的全新教　育模式，并拥有拉链行业唯一的博士后　作站　目前棚有由二十多位博　士和硕士组成的研发团队．被授予国家级的“高新技术企业”、“企业技术　中心”和“专利】：作交流站”称号，　清华大学合作开发国家火炬计划项　目一拉链仿真设计系统，使新产品的开发周期由原来的一个月缩短到几　天。浔兴公　还负责《托链术语》国家标准起草，《金属拉链》、《注塑拉　链》、《尼龙拉链＝》彳＿　、　标准的起草和审定＿［作，担任中国拉链国家标准和　行业标准修订的组长单位。通过标准的制定优势，确立了自己在行业的　老大与领先者地位：四是渠道与制造优势。在“中国布局，全球渗透”的　战略指导Ｆ，该公司已经逐步完成了包括福建一卜海、天津、东莞、成都五　大生产及分销机构设置，在伞同没有２０多个办事处，有效的降低产业区　域内的运输成本，提高了服务反应速度和水平．实现战略性成本控制和　完成中西部产、　转移的对接。同时，浔兴公司还拥有全价值链的制造体　系，从模具开发、托配、电镀，到后道组装、客户服务等环节，全部都可以　由自己来完成，从而形成Ｔ自己在成本、质量和交货期上的优势。　三、小结　２．案例分析二：中国浔兴拉链公司。福建浔兴拉链科技股份有限公　司成立于１９９２年，总部位于福建晋江市，拥有福建、上海、天津、东莞、成　都五个生产基地。该公司于２００６年ｌ２月２２口在深圳证券交易所挂牌　上市，成为中国拉链行　第一家Ａ股上市公司。公司主营业务为生产和　销售ＳＢＳ牌系列托链、精密模具、金属和　料冲压铸件，是中国拉链产　品品种规格最齐全、配套最完善的制造基地。公司共拥有发明、实用新型　国家专利５Ｏ多项，发明新　艺、新设备１００多项，开发新产品５００多种，　其中２个项目被列入国家火炬计划、星火计划，多个项目被列为福建省　重点项目。浔兴股份已经完成中国五大区域布局．正在实施全球渗透的　市场战略，不断拓展拉链应用新领域，引领企业向产业价值链的高端延　伸，实现产品技术和品牌附加值的升级。福建浔兴托链公司发展核心能　力主要有以下几点：一是注重品牌的建设与推广；二是准确定位高端客　户。浔兴公司抓住国内拉链下游行业集群化、品牌化的发展趋势，以中高　端、国际知名品牌或区域知名品牌客户为目标客户，耐克、迪旨依、　ＡＤＩＤＡＳ、ＫＡＰＰＡ、ＴＣＨ、安踏、３６１。、匹克、卡宾、ｔ匹狼、劲霸、柒牌、利　郎、雅戈尔等知名品牌都是ＳＢＳ的客户。品牌客户目前已经占据浔兴客　户群的６０％　ｌ二，这在困内拉链企业中遥遥领先。品牌的溢价效应必然　带来浔兴盈利的稳定增长，为行业中众多中小企业摆脱“贫困化增长”陷　…标杆管理的核心是学习业内最优秀企业的成功经验，其最大目的就　在于通过对某一行业内的一流公司最佳实践的分析研究，尽可能以此为　基准，通过比较、分析和学习，思考和改进自己的经营实践，积极使自己　企业得到不断改进，向…流企业迈进。这里，通过中国拉链行业中标杆企　业——日本ＹＫＫ拉链公司和福建浔兴拉链公司的深入分析，不难看出，　家企业要发展成长为行业内，尤其是制造业的标杆性企业，离不开以　下五点：持续关注产品的技术创新和客户需求；与时俱进，注重品牌的宣　传与推广；巩固现有市场和积极拓展潜在市场；培育自己的产品生产过　程的制造体系；最后是企业文化的积淀和培养。这些对一个制造业界的　标杆企业的发展起着举足轻重的作用。　参考文献：　１．林汉川，邱红．中小企业战略管理．对外经济贸易大学出版社。２００６　２中国五金制品协会拉链分会２００７—２００９年鉴　３．麦迪．标杆管理及其最佳实践光明日报出版社，２００３　４．王佚．ＹＫＫ拉链的竞争优势研究．北京化工大学。２００６　（作者单位：广州文白企业管理顾问有限公司　广东广州　５１０６６０）　（责编：吕尚）　（Ｅ接第２８２页）展造成巨大损失。　事实上，任何事物都有两面性，快速发展的房地产业一方而有助于　改善人们的居住生活条件，增加一些就、　机会和政府收益：但是，另一方　面，一旦房价过高，就很容易产生一系列的社会经济问题，甚至危及整个　同民经济的稳定与发展　由于我国房地产市场发育不完善，房地产业仍　然处于发展期，需要在实践中总结经验，不断改进对策和方针。所以发展　房地产业不能盲目，要有秩序，逐渐往健康方向引导．应该控制房价卜涨　过快的趋势，加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收人家庭的　住房需求。因此，必须加大酱通商品住房、经济适用房和廉租房的供给　量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根　据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入　家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则　此　一外，还应发挥土地的调控作用，将夫块土地分成小块投放到市场中去，形　成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价　格，充分发挥市场的资源配置作用　要对房地产市场出现的不合理、不合　法的附加费用及炒房、减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。　参考文献：　１．史东辉房地产经济与管理专论【Ｍ１．北京：中国建筑工业出版社　２（ｊ０８　２．当代西方产业组织学东北财经大学出版社，２００４　３．刘志彪．现代产业经济分析．南京大学出版社，２００２　４郑瑞琨．房地产交易【ＭＩｌＬ京：北京大学出版社，２００６　（广州城市职业学院商学院广东广州　５１０４｛）５）（责编：吕尚）　２９０一