关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨

第一篇：关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨

关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨 前几天有一位朋友向我咨询了一个问题，说：甲公司储备了一块地，但没有开发资金；乙公司有资金，但没有储备土地，于是双方提出，甲公司用土地作价出资，乙公司用现金出资，共同成立新的房地产公司丙，由丙负责开发这块土地。甲乙向他咨询是否可行，他回答说：根据公司法第二十七条的规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，完全可以啊。但是当他无意之中看到了《契税暂行条例实施细则》后，发现其中竟有这样的规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。他认为，既然是一种转让行为，就会受到各方面的限制，如果按此规定，公司法第二十七条的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定不就变成了一纸规定，完全不具可操作性了吗？ 为此，特和我探讨此事。

我想，要明确的回答可以还是不可以这个问题似乎很有难度，原因是这里面涉及到以土地使用权作价入股成立公司是否属于土地使用权转让这样一个争议性很强的问题。以土地使用权作价入股成立公司是否属于土地使用权转让目前存在以下三种不同观点：

一种观点认为：以土地使用权作价入股，不同于转让，两者根本的区别是：国有土地使用权入股是将土地使用权作为新的公司的注册资本金，是提供土地使用权的一方履行出资义务，将土地使用权变更登记到公司名下的行为。公司法也规定了土地使用权可以作为出资。

持这种观点的理由是：

1、房地产管理法第28条规定：依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价入股、合资、合作开发经营房

地产。这里的作价入股，是组建公司的出资方式，土地使用权是作为注册资本金的，不同于转让，虽然最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资人与他人合作建房，签订的合建合同，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。该规定认为土地使用权的投资是土地使用权的转让。但该规定只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同。另外他们认为在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立时公司的出资，就不是一般意义上的转让而是作价入股。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款第一项将作价入股视为“其他合法转让形式”但该规定属于部颁规章，是下位法，而房地产管理法是上位法，下位法不能违背上位法。

2、从另一角度说，房地产管理法第28条规定，土地使用者是用土地与他人作价入股进行房地产开发经营，如果作价入股是转让而又必须达到投资25%以上才可以变更，那么土地使用者就不是用土地作价入股而是用自己的项目作价入股了。也就不是28条而是属于房地产管理法第39条的情形了。

3、土地使用权作价入股与土地使用权转让是两种不同性质的合同。“转让”从实质上讲，是一种土地使用权的买卖，是一方移转权利，另一方支付价金的法律行为，是一种交易行为；而“作价入股”则是一种为了组建公司的共同目的而投资的行为，是一种合作行为，作价入股的目的并不是以移转权利来获取价金，而是形成注册资本金分配收益的行为。或者说，“转让”的目的是完成各自的并互负对价的目的，“作价入股”的目的是为 了完成共同的目标——组建公司。

4、房地产管理法第３9条对投资２５％的限制，从立法本意上讲，是为了防止土地的“空倒”和炒卖地皮，而房地产管理法第２8条的本意是鼓励利用“作价入股”这种方式来完成一定的建设项目，是对土地利用政策的体现。二者的立法出发点不同。

将“作价入股”视为转让土地并受投资总额２５％的限制，实际上不可行。一则以“作价入股”的方式拟组建的公司尚未成立，怎么

能要求这时候就投资２５％呢？二则，以“作价入股”投资，是一种公司成立时的出资方式。按照公司法的规定，出资必须到位，而土地使用权的出资方式必须将土地使用权登记在公司名下。如果拘泥于房地产管理法３9条２５％的规定，就不具备转让过户的条件，不能过户，出资人将无法完成出资义务。

另一种观点认为：以土地使用权作价入股成立公司，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质，至于作价入股是否也受《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条投资额的限制，应该分以下两种情况：一种是具备39条投资额限制条件，转让房地产的，受其限制；另一种是只缴纳了土地出让金，完全没有开发的，则不受39条限制。

第三种观点认为：以土地使用权作价入股成立公司，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质；土地作价入股受《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条投资额的限制。

本人同意第三种观点，理由如下：

（一）我认为土地使用权作价入股是土地使用权转让一种形式，根据是

1、（1）建设部第96号令《建设部关于修改< 城市房地产转让管理规定> 的决定》第三条规定，以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，属于房地产转让行为。（2）《城市房地产转让管理规定》第三条明确了房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。并且确定了其他合法方式的范围，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。）

2、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资人与他人合作建房，签订的合建合同，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。该规定认为土地使用权的投资是土地使用权的转让。

3、《契税暂行条例实施细则》规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。这里面提到以土地入股视同土地使用权转让，应该征收契税。

上述规定虽然属于部委规章，但是属于具体指导工作的方向性规定。虽然房地产管理法第28条规定：依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律、行政 法规的规定作价入股、合资、合作开发经营房地产。公司法第27条也规定可以用土地使用权作价出资，但并没有对作价入股的土地使用权的范围进行界定。这不能够因为上位法规定的不够明确就去否定下位法的效力。

因此，我认为法律规定土地使用权可以作价入股与土地使用权作价入股属于土地使用权转让这两个概念本身并不冲突。

事实上，土地作价入股，也是需要将原土地使用权人通过出让取得的土地使用权变更到新的公司的名下，既然存在主体变更，自然就是一种转让。

（二）既然土地使用权作价入股属于土地使用权转让，那么，是否受《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的25%的限制呢？

我认为应受其限制，原因是这是属于转让房地产的行为，自然应该受《房地产管理法》的调整。

（三）既然是一种转让，为什么又会引发诸多争议呢？

原因在于国有土地使用权转让需按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的限制；而且还要向县以上国土部门提交转让申请；经过国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土

地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价及缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费。

（四）以土地使用权作价入股究竟可不可行呢？

现在能够查到的就是国家土地管理局颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》有关土地作价的依据，第八条规定：企业可依法以出让方式取得土地使用权。在签定土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金后，企业以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股。持有土地使用权的公司，在土地使用权出让期限内，须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务土地使用权转让，出租或入股的最高期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年期。

还有根据国家土地管理局对陕西省土地管理局对于国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示批复，改制、新设的股份有限公司，以原企业土地作价入股，可以不办理出让手续。

然而对于非改制、股份有限公司，由于国有土地使用权的转让需按照市场价交易，而且还受到转让的诸多限制及需缴纳大量的税款，因此实际操作中会存在很大难度。综上，我认为土地使用权作价入股属于土地使用权转让的一种方式，除了国土局对改制、股份公司有特别规定外，其他主体虽然可以依据《公司法》、《城市房地产管理法》将其所有的土地使用权作价入股，但是在实践操作中存在困难。

如何规避这种矛盾呢？建议通过甲公司增资，定向吸收乙公司入股，这样既有开发资金，又有土地，还不受各方面的限制，并可以节省很多费用，不失为一个好办法。 第二篇：作价入股土地登记

作价入股土地登记

国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

一、基本概念

国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化

土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

二、法律特征

(一)国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批

根据《中华人民共和国公司法》第七十七条规定，股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。

国有土地使用权作价出资(入股)的审批权为，省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。

(二)国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制

国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：

(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产;

(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现;

(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。

(三)国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估，估价结果要备案

根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第二十四条、第八十条、第八十一条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。

采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

(四)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押

国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发[1999]433号)明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

(五)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同 1、土地登记申请书一套（单方申请表）。 2、组织机构代码证书（复印件）。 3、法人营业执照（复印件）。 4、法人证书（复印件）。

5、法定代表人身份证（正反面复印件）。

6、授权委托代理土地登记申请的应提供：土地登记授权委托书

（原件，委托人需加盖法人代表印鉴章或本人签名），委托代理人身份证（正反面复印件）；代理境外委托的应依法公证或者认证，如在注册地公证的应经中国使、领馆认证。

7、授权委托代理土地登记机构代理的应提供：代理土地登记授权委托书（原件），代理机构资质证明书、代理人身份证和职业资格证书（复印件）。

8、原《国有土地使用证》（原件）。 9、国有土地使用权作价出资（入股）决定书 10、土地估价备案表 11、土地估价结果确认书

注：单位提供的复印件必须出示原件审核，复印件必须加盖公章。 土地使用权作价出资的程序

以土地出资，得确认自己的土地使用权是可以作价出资的。 根据相关规定，只有出让方式取得的国有土地使用权才能直接作价出资，而划拨土地使用权和集体土地需经一定程序方可。而且，土地使用权上不应存在抵押等权利负担。

1、注册资本中以土地使用权出资的，公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。

以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

2、其次，委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后，才有可能确定自己的股份大小。

公司法第二十七条规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定”。

3、接着，要将土地使用权过户登记于公司的名下。

公司法第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规

定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。

4、而且要注意非货币财产的比例问题。

公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”

作价入股土地过户需满足哪些条件？ 《法制周刊》编辑部：

某单位以出让方式取得了住宅国有建设用地使用权，后因无力独自开发，拟将该土地作价出资投入另一房地产公司，在办理土地转移手续时，国土资源行政主管部门有两种不同意见。一种意见认为：土地作价出资是土地转让的特殊形式，按《房地产管理法》第三十八条规定必须完成投资25%以上才能转让，因其尚未开发，不能办理相关转移手续和变更登记。另一种意见认为：《公司法》第二十七条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”，《房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，以土地作价出资符合法律规定，不属《房地产管理法》第三十八条规定的土地转让情形，无需审查是否达到投资25%条件，只要作价出资行为真实、合法，就应为其办理相关转移手续和变更登记。请问，那种意见正确？

河南省洛阳市国土资源局 党航行 党航行同志：

土地使用权作价入股是法律允许的。来信提出的问题关键并不是土地使用权可否作价入股，而是某单位以出让方式获得的土地使用权作价投入另一公司的行为是否属于转让。如果属于转让，那么，就必须遵守《城市房地产管理法》有关25％投资比例的规定。如果不是转让，那么当然也没有25％比例的限制。

按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交

换、赠与的行为。某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25％投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。

本刊特约顾问 侯福志 作价出资土地转让不需审批

2010-06-22 | 作者： 姜 帅 | 来源： 中国国土资源报 根据1998年12月24日国务院颁布的《土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地使用权作价出资或者入股是与国有土地租赁、国有土地使用权出让并列的三种国有土地有偿使用方式之一。

从法律性质上来看，企业在国企改制中通过作价入股（出资）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，应当是企业完整的法人财产，与划拨方式取得的土地有着明显不同。

原国家土地管理局于1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》规定，对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权同样的权利。1998年2月17日原国家土地管理局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规转让、出租、抵押。国土资源部于1999年发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定，以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

可见，在国企改制中，如果操作规范、程序合法，并且新设企业

按规定持省国土资源行政主管部门下达的土地使用权处置批复和作价出资（入股）入账凭证、国有股权持股单位证明、公司工商注册材料等合法凭证办理了土地登记手续的，企业以作价入股（出资）方式取得土地使用权，应当等同于出让土地使用权，企业进行转让、出租或抵押等处分时，是不需要再缴纳土地使用权出让金的，也无需土地使用权处置方案的原审批机关批准。鉴于该宗地已颁发《国有土地使用证》，理应经过合法的法律程序，国土部门在办理作价入股（出资）方式取得土地使用权的转让变更登记手续时，是不需要原审批机关批准的。在登记中，应主要根据土地登记的有关规定对申请人提交的登记文件和材料进行审查。至于土地取得方式，仍应保持“作价入股”不变，不宜轻易变更.公司土地使用权投资入股涉哪些纳税事项？

来源:中国税网日期:2010-09-07

问：母公司将土地使用权，按土地的购入成本投资给子公司，母公司账务处理为：借记“长期股权投资”，贷记“无形资产”。请问此项业务是否涉及纳税事项？

答： 1、营业税

依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）、国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函[1997]490号）规定

（1）不交营业税的情形：以无形资产（国有土地在财务处理上属于“无形资产”）、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（2）交营业税的情形：与投资方不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳营业税，税率为5%缴纳。

因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、土地增值税

依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规

定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

因此，（1）不征收的情形：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；

（2）征收的情形：若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来

收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。

3、企业所得税

依据：《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。（依据：国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发[2000]118号）:相应的账面价为其成本，年未时进行汇算清缴）

前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

4、印花税

依据：《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税、<>（财税[2003]183号）.

投资合同本身不是印花税的征税对象，但从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。

根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。

5、契税

依据：中华人民共和国契税暂行条例实施细则。

对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-５％。

第三篇：划拨土地使用权作价出资若干问题

划拨土地使用权作价出资若干问题 来源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，一般为无偿取得。根据《土地管理法》第五十八条第一款第四项及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》?穴以下称国务院55号令?雪第四十七条的规定，有关人民政府可以收回划拨土地使用权。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也认为，划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产。由此可以看出，划拨土地使用权和出让土地使用权的权利内容不同，划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等处分，这是因为划拨土地使用权是土地使用者无偿

取得的，相对出让土地使用权而言，是一种有限制的土地使用权。 能否以划拨土地使用权作价出资

《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等作价出资。土地所有人或者土地使用权人都可以以土地使用权作价出资，这里主要讨论土地使用权人以土地使用权作价出资的问题。以土地使用权作价出资，实际上是将土地使用权以货币估价投入到企业中作为出资的一种形式。可以根据土地使用权主体是否发生变

化，来判断这种出资方式是土地使用权转让还是土地使用权出租。 对于出让土地，土地使用权人可以进行转让、抵押等，其作价出资没有法律障碍。但是，划拨土地使用权能否作价出资，应当进一步分析。根据国务院55号令第四十四条的规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押，因此，划拨土地使用权人无权对划拨土地使用权进行处分。但是，并非在任何情况下使用权人都不能处分其划拨土地使用权。如果符合一定条件，经依法批准后，划拨土地使用权可以进行转让、出租和抵押。前提条件是划拨土地使用权必须和地上建筑物、其他附着物的所有权一同转让、出租和抵押。尽管这种情况下，划拨土地使用权是一种“被动式”地跟随地上建筑物、其他附着物流转而流转，但这仍然为划拨

土地使用权进入市场提供了合法途径。

综上所述，划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权作价入股。但是企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价出资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企

业的股东。

外商投资企业用地制度沿革

1979年颁布的《中外合资经营企业法》明确规定，中方合营者可用场地使用权投资。其后的《中外合资经营企业法实施条例》、《中外合作经营企业法》及其实施细则等也有类

似规定。随着中国土地使用制度改革的深化，上述法律明确外商投资企业除可通过缴纳场地使用费方式取得场地使用权外，还可以依照中国其他法律法规取得土地使用权。如1990年国务院55号令公布后，外商投资企业可以通过出让方式取得土地使用权。1999年8月《国务院办公厅转发外经贸部等部门关于当前进一步鼓励外商投资意

见的通知》明确规定，以出让方式取得土地使用权的外商投资企业，不再缴纳场地使用费。其后，逐步允许外商企业在一定情形下以划拨方式用地。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》明确规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡符合《划拨用地目录》的，经批准可以划拨方式用地。2001年《划拨用地目录》进一步明确规定，不再区分使用者身份，凡符合该目录的建设项目用地，经批准均可以划拨方式提供。至此，外商投资企业与其他土

地使用者用地政策方面的差别已经微乎其微了。 能否以划拨土地使用权作价出资合资合作企业

《中外合资经营企业法》规定，中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。《中外合作经营企业法》规定，中外合作者的投资或者提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术和其他财产权利。根据上述法律规定，中国

企业与外国投资者进行合作时，可以以土地使用权或场地使用权作价出资。

但是，《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》并没有明确规定划拨土地使用权能否作价出资问题。按照现行法律规定，中方企业不能直接以划拨土地使用权作价出资与外国投资者进行合资、合作经营。以划拨土地使用权作价出资，可以通过三种途径来实现。第一种，进行国有企业改制，国家以划拨土地使用权作价出资投入到国有企业中，此时的土地使用权应视为出让性质，这样，国有企业就可以对其进行转让、出租或抵押。根据《公

司法》等有关法律规定，国有企业可以以土地使用权作价出资。 第二种，国有企业以建筑物、厂房等作价出资，该建筑物、厂房占用范围内的划拨建设

用地同时“被动”地作价出资，但是国有企业应补交或抵交土地出让金。

第三种，如果符合《划拨用地目录》，外商投资企业可以取得划拨土地使用权，但按照有关规定，应缴纳场地使用费。这种情况下，

应当允许国有企业以划拨土地使用权作价出资，但应由国有企业缴纳场地使用费，国有企业和外国投资者也可以约定由外商投资企业缴纳。这样，新成立的外商投资企业就取得了划拨土地使用权。因为外商投资企业要缴纳场地使用费，所以对于此种用地是否为划拨，有人存在疑问，认为场地使用费具有土地租金性质，这

种看法不无道理。

对于划拨土地使用权能否直接作价出资，也有人持肯定态度，认为中方企业经批准，可将其原使用的土地使用权作价入股或作为合作条件，与外商组成合资、合作企业。具体做法为：中方企业入股的土地为出让方式取得的，入股或合作前中方企业应已取得出让土地使用证，并按出让合同约定完成相应的开发建设投资;入股土地为行政划拨方式取得的，应由中方企

业补办国有土地出让手续，或按规定交纳场地使用费。

我们认为，如果把《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》中的“土地使用权”或“场地使用权”理解为包括划拨土地使用权，则上述认识并无不可之处，因为相对于

《合同法》、《土地管理法》和国务院55号令，《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》是特别法。但是，中国加入WTO以后，按照非歧视待遇等原则，国内企业、外国企业在适用法律等方面应该没有差别。另外，从国家对于收取场地使用费以及划拨土地使用方面对外商投资企业的政策变化，以及划拨土地使用权的性质来看，应该理解为，任何企业

都不能直接以划拨土地使用权作价出资。

当然，按照法不溯及既往原则，对国务院55号令实施前，中方合资、合作者以依法取

得的划拨土地使用权作价出资的，也应予以承认。 作价出资后土地使用权的性质

从上述分析可以看出，作价出资的土地使用权实际上有两种情况：一种是土地使用权转让(不包括国家以土地所有者身份投资);一种是土地使用权出租(一般表述为场地使用权)。以出让土地使用权作价出资后，

新成立的企业可以转让、出租或抵押该土地使用权。原国家土地管理局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，对于国有企业的原划拨土地，国家可以以土地使用权作价出资投入到改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依法转让、出租、抵押。原国家土地管理局《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》也有类似规定，对原划拨土地使用权采取国家股入股的，股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权者同样的权利。股份制企业转让、出租、抵押土地使用权时，应当按照国务院55号令的规定办理有关手续。对于出租性质的作价出资，一般要求外商投资企业缴纳场地使用费，场地使用权不能转

让、出租或抵押。

第四篇：国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记

国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记 证件名称:《国有土地使用证》（有偿）

办理时限:20个工作日 服务事项办理流程 一、收件

收件部门:土地权属登记事务中心

条件:符合以有偿方式取得国有土地使用权的法定条件。申请人需要提交如下材料：

1、国有土地使用权登记申请书（原件）； 2、地籍测量成果（原件）； （1）宗地界址点成果表；

（2）宗地登记表、房屋土地登记表； （3）宗地图（2张房地平面图）。 3、地籍调查表（原件）；

4、企业改制方案及批准文件（复印件）；

5、国有土地使用权作价出资（入股）合同（原件）； 6、土地权属来源证明文件：

（1）曾核发过土地使用证的，需提交原《国有土地使用证》（原

件及复印件）；

（2）未进行过土地登记的，需提交建设用地批准书（复印件）、划拨证明文件或其他证明土地来源的批准文件（原件）；

（3）地上附着物权属证明（含房产证、建设工程规划许可证及附件

和附图等）（复印件）。 7、申请人身份证明（复印件）：

（1）企业提供当年年检合格的营业执照副本； （2）事业单位提供法人登记证；

（3）社会团体提供民政部门核发的登记证书； （4）自然人提供身份证。

8、法人单位提交法定代表人身份证明书（原件）；

9、委托代理人申请办理土地登记的提交授权委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）；

10、完税或免税凭证（复印件）； 11、其他法律法规规定的相关材料。

本岗位责任人:土地权属登记事务中心经办人员

岗位职责及权限:经办人员对申请人提交的材料按照收件条件进行初步审查，审查通过，给申请人一份书面《收件单》。

经核实该宗地存在查封、冻结等限制信息情况的，不予收件。时限:0.5个工作日

二、受理

受理部门:土地权属登记事务中心 标准:同收件标准

本岗位责任人:土地权属登记事务中心经办人员

岗位职责及权限:经办人员应在收到材料之日起4个工作日内（含收件当日），按照受理标准进行详细审查并作出是否受理的决定。首先核实该宗地的查封、冻结等限制信息情况，对有限制信息的项目，进行退件处理。

予以受理的，对无限制信息的项目需补正材料的，应出具《行政

服务申请补正材料告知书》。

不予受理的，经科长同意，报主管局长批准后应出具《行政服务申请退件通知书》。

土地权属登记事务中心未按时作出不予受理或未提出补正材料的，视为受理。受理日期为土地权属登记事务中心收到申请材料之日起计算。

土地权属登记事务中心应在0.5个工作日内告知申请人领取《行政服务申请补正材料告知书》或《行政服务申请退件通知书》。时限:4.5个工作日

三、审查

标准:宗地权属来源清楚合法，测量成果准确，四邻无争议，符合登记条件。

本岗位责任人:土地权属登记事务中心经办人员

岗位职责及权限:按照审查标准对申报材料及内容进行审查，制作《土地登记审批表》，填写审查意见，并将限制信息情况填写在《土地登记审批表》中。

符合标准的，填制《国有土地使用证》。

不符合标准的，制作《行政服务申请退件通知书》。 时限:3个工作日 四、审核 标准:同审查标准

本岗位责任人:土地权属登记事务中心主任

岗位职责及权限:按照审核标准对审查意见及内容进行审核。 同意经办人员意见的，在《土地登记审批表》上填写审核意见，报主管局长审定。

不同意经办人员意见的，应与经办人员沟通情况、交换意见后，填写审核意见，报主管局长审定。

时限:5个工作日 五、审定 标准:同审查标准

本岗位责任人:主管局长

岗位职责及权限:按照审定标准对审核意见及内容进行审定。同意审核意见的，在《土地登记审批表》中填写审定意见。

不同意审核意见的，与审核人员沟通情况、交换意见后，填写审定意见。

时限:5个工作日 六、审批 上报区政府审批。

本岗位责任人:区政府主管领导

岗位职责及权限:将审核合格的土地登记材料等文件上报区政府审批，批准后转告知环节。

时限:时限中止 七、告知与颁发 标准:

1、及时、准确告知申请人办理结果； 2、制发的文书完整、正确、有效； 3、留存归档的登记文件材料齐全、规范。 本岗位责任人:土地权属登记事务中心经办人员 岗位职责及权限:

1、经办人员在1个工作日内按照工作标准制作相关文件。 （1）再次核实该宗地的查封、冻结等限制信息情况，并在《土地登记审批表》备注栏中注明。对存在限制权利情况应停止发证，按相应程序作退件处理。

（2）经办人员在《土地登记卡》上注册登记、依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》，并在《土地登记审批表》和《国有土地使用证》上盖土地登记专用章。

2、经办人员在1个工作日内按照工作标准进行通知。

通知申请人领取《国有土地使用证》等文书材料，申请人凭《收件单》等凭证领取有关文书、证件和资料。

时限:2个工作日

八、公示与归档

本岗位责任人:土地权属登记事务中心

岗位职责及权限:土地权属登记事务中心经办人员每周一将上周办理结果送土地权属登记事务中心信息管理人员，信息管理人员应在本周内将办理结果在网络上予以公示。

申请人领取相关材料后，土地权属登记事务中心经办人员应在一周内将审批材料按要求整理归档送土地权属登记事务中心档案管理人员。档案管理人员应在1个月内完成档案入库工作。 第五篇：政府以土地作价出资(入股)相关规定

政府以土地作价出资（入股）相关规定

中华人民共和国土地管理法实施条例（自１９９９年１月１日起施行）第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让； （二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

土地登记办法(国土资源部令第40号，自2008年2月1日起施行)

第三十条 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。

第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第二十九条县级以上人民政府以国有土地使用权作价出资或者入股形成的股权，可以委托有资格的国有股权单位持有，所得收益应当缴入同级财政。

河北省土地管理条例（99年修订草案）（通过的正式文本以下内

容删除）

第四十七条 县（市）以上人民政府以国有土地使用权作价出资或者入股的，由土地行政主管部门签署国有土地使用权作价出资或者入股决定书。

国有土地使用权作价出资或者入股形成的国家股股权，由土地行政主管部门或者其委托的国有股权持股单位持有。

拥有土地使用权的企业，可以依照土地管理法律、法规中出让国有土地使用权的规定，转让、出租、抵押其土地使用权。

长沙市国有土地有偿使用规定

一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁（包括政府租让和土地使用权者出租）、作价出资或入股、转让（包括出售、交换、赠与）、抵押等有偿使用行为。

五、国有建设用地的供应，除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外，一律实行有偿使用。商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。

辽宁省国有土地使用权作价出资入股和授权经营管理暂行规定的通知(辽国土资发[2001]36号 2001年2月28日)各市土地管理局：

现将《辽宁省国有土地使用权作价出资入股和授权经营管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。

本规定下发前，各地在企业改制中涉及的土地资产采取作价出资、入股和授权经营方式处置的，由市土地行政主管部门以市为单位进行复查，并将复查结果在5月1日前上报省国土资源厅土地利用管理处。凡有关处置手续不符合本规定要求的，一律按本规定重新进行规范。

辽宁省国有土地使用权作价出资入股和授权经营管理暂行规定 第一条 为规范国有土地使用权作价出资、入股和授权经营管理，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，结合本省实际，制定本规定。

第二条 凡在本省行政区域内实行国有土地使用权作价出资、入股和授权经营，必须遵守本规定。

第三条 省国土资源厅负责本省行政区域内的国有土地使用权作价出资、入股和授权经营管理工作。

第四条 国育土地使用权作价出资、入股和授权经营是国有土地有偿使用的重要方式，是出让方式和国有土地租赁方式的补充。

本规定所称国有土地使用权作价出资、入股是指国家将一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或有限责任公司，土地资产计作国家资本金或界定为国家股股本金。

本规定所称国有土地使用权授权经营是指国家将一定年期的国有土地使用权作价后，授权给国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理，土地资产计作国家资本金。

第五条 自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业、支柱性产业以及高新技术产业中的重要骨干企业，具备下列条件之一的，土地资产可以采取作价出资、入股和授权经营方式处置：

(一)对国有大中型企业和承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业改制为股份有限公司或有限责任公司的，土地资产可以采取作价出资、入股方式处置，将土地资产转换成为国家向企业注入的国家资本金或股本金；

(二)对经省级以上人民政府批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，土地资产可以采取授权经营方式处置，土地作价后转为国家资本金。

第六条 国有土地使用权作价出资、入股和授权经营，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案经省国土资源厅审核后报国土资源部备案、批准。

属于省级以下人民政府或其授权部门批准设立的公司和境内上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案经市土地行政主管部门初审后报省国土资源厅核准、批准。

经省级人民政府批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机

构的国有独资公司和集团公司，国有土地使用权采取授权经营方式处置的，土地估价结果和土地使用权处置方案经省国土资源厅核准、批准后，报国土资源部备案。

第七条 国有土地使用权作价出资、入股和授权经营，应当按照下列程序办理：(一)作价出资、入股和授权经营的土地资产必须办理地价评估，经省国土资源厅立项后，由具备A级资质的土地估价机构出具规范的土地估价报告；

(二)企业应当根据土地资产状况和地价评估结果，会同当地县级以上人民政府土地行政主管部门拟订土地使用权处置方案；

(三)土地估价结果和企业拟订的土地使用权处置方案经市土地行政丰管部门初审后，报省国土资源厅核准、批准；需报国土资源部批准的，必须经省国土资源厅审核后上报；

(四)企业应当根据土地估价结果确认和土地使用权处置方案批准文件及《国有土地使用权作价出资(入股)决定书》、《国有土地使用权经营管理授权书》和《委托持股合同》、《土地使用合同》办理土地变更登记。

第八条 国有土地使用权采取作价入股方式处置的，由省级以上土地行政主管部门下达《国有土地使用权作价入股决定书》，并由省国土资源厅与国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司签订《委托持股合同》。国有土地使用权采取作价出资方式处置的，由省级以上土地行政主管部门下达《国有土地使用权作价出资决定书》，并由省国土资源厅与国有独资公司签订《土地使用合同》。

国有土地使用权采取授权经营方式处置的，由省级以上土地行政主管部门下达《国有土地使用权经营管理授权书》，并由省国土资源厅与国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司签订《土地使用合同》。

《国有土地使用权作价出资(入股)决定书》、《国有土地使用权经营管理授权书》和《委托持股合同》、《土地使用合同》示范文本由省国土资源厅另行制定。

第九条 国有土地使用权作价出资、入股和授权经营，企业应当按照不低于经核准的土地估价结果核定的年租金的20％的标准缴纳土地收益。国有土地使用权采取作价入股方式处置的，土地收益的缴纳标准还应当结合土地资产折合的国家股股权收益情况综合确定。

土地收益由省国土资源厅按收缴，并上交省财政，专项用于城市土地开发整理和土地收购储备。

第十条 国有土地使用权作价出资、入股和授权经营的最高年限不得超过同类用途土地的法定最高出让年限。

第十一条 国有土地使用权作价出资、入股和授权经营，土地资产作为国家出资的价格水平要区分下列情况分别确定：

(一)土地所在地已经实行土地出让金标准的，按照当地政府规定的出让金标准计作国家资本金或国家股本金；

(二)土地所在地没有实行土地出让金标准的，按照评估确认地价的20-30％计作国家资本金或界定为国家股本金。

第十二条 在作价出资、入股和授权经营年限内，企业可以依照《国有土地使用权 作价出资(入股)决定书》、《国有土地使用权经营管理授权书》和《委托持股合同》、《土地使用合同》的规定，对作价入股的土地享有转让、出租、抵押的权利；对作价出资或授权经营的土地享有在其直属企业、控股企业以再次作价出资(入股)、租赁等方式配置土地的权利，也可以依照法律的规定抵押。

土地资产在重新配置时，涉及改变土地用途或向其直属企业、控股企业以外的单位和个人转让的，应报经原批准机关批准，并要补交不同用途的土地出让金差价款或转增国家资本金或股本金。

第十三条 以作价出资、入股和授权经营方式处置的土地在企业依法重新配置时，必须向省国土资源厅申请立项，由省国土资源厅委托具备A级土地估价资格的土地估价机构进行地价重佶，并以重估价格为底价进行转让、再行作价出资(入股)、出租、抵押或从事其他经济活动，在土地资产重新配置后30日内将有关配置情况报省国土资源厅备案。

第十四条 企业应当在每年12月31日前向省国土资源厅提供土地

资产营运情况报并按照省国土资源厅的规定，承担国有土地资产保值增值的义务。

第十五条 省国土资源厅每年对企业经营土地资产情况和执行土地管理法律、法规情况进行监督检查，对企业违反土地管理法律、法规或超越委托或授权权限使用或处置土地的，要予以严肃查处，直至追究有关当事人的责任。

根据需要，省国土资源厅也可以委托市土地行政主管部门对采取国有土地使用权作价出资、入股或授权经营的市属企业进行土地资产监管。

第十六条 有下列情形之一的，省国土资源厅有权予以纠正或取消国有土地使用权作价出资、入股或授权经营：

(一)未按照规定全额、及时缴纳土地收益的；

(二)擅自改变土地用途或超越委托、授权范围配置土地；(三)土地资产重新配置后未按照规定报省国土资源厅备案的；(四)未及时向省国土资源厅提供土地资产营运情况报告的；(五)出现其他违反土地管理法律、法规情形的。

第十七条 本规定实施前，国有土地使用权采取作价出资、入股和授权经营处置，有关处置手续不符合本规定要求的，必须按照本规定重新进行规范。

第十八条 本规定由辽宁省国土资源厅负责解释，本规定自发布之日起实施。国家作价出资（入股）国有土地使用权有哪些法律特征？（1）国有土地使用权作价出资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权作价出资（入股）方式受范围限制；

（3）国有土地使用权作价出资（入股）前必须进行地价评估，估价结果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。