烟台市农房房产调查方法初探

吕 悦1，孙晓丽1

（1.山东正元数字城市建设有限公司，山东 烟台 264000）

摘 要：通过对烟台市招远农村房屋的调查特点、调查作业流程设计、成果资料、实际调查和试点验证情况等进行阐述，初步探讨了农房调查的基本方法和工作流程；并以招远市某村为试点对该方法进行了验证。关键词：不动产；房产；调查；测量

中图分类号：P258 文献标志码：B

文章编号：1672-4623（2017）07-0112-03

为贯彻落实国务院《不动产登记暂行条例》、国土资源部《不动产权籍调查技术方案》和《不动产登记暂行条例实施细则》等文件要求，烟台市国土资源局开展了农房不动产调查试点工作。该项工作的主要目标是通过分析典型农房不动产的现实情况，探索烟台市不动产调查的基本方法和作业流程，确定需要采取的主要技术手段和技术规范，为烟台地区将来大面积农房调查的铺开奠定技术基础。

行）要求填写房屋调查表。按照不动产权籍调查的要求，采用内业已有数据分析和外业实地调查相结合的方法对农房权属调查资料进行审核，确保农房单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确，具体步骤为：①资料准备，制定计划；②入户调查，收集资料；③ 调查资料检查审核；④问题整改完善；⑤房屋等建（构）筑物编码，其编码结构如图1所示[1]。

XXXXXXXXX

XXXXX

XXXXXX

XXXXXXXX

1 烟台市农房调查特点分析

烟台各县市农村宅基地分布较集中，每宗地基本以院落为单元，房屋建筑一般以一层砖混结构为主，多层砖混结构为辅。各行政村房屋规划较为整齐，违章建筑较少，街道划分明显，为调查区的划分和调查工作的顺利开展提供了便利。

定着物单元编号定着物特征码宗地顺序号宗地特征码地籍子区

地籍区

县级行政区划

2 烟台市农房调查作业流程设计

2.1 准备工作 

1）以烟台市集体土地确权登记发证的地籍图资料作为本次房屋调查的工作底图和房屋测量的基础数据。

2）以烟台市集体土地确权登记发证的地籍数据库资料为基础，调查补充房屋等构（建）筑物信息，建立房产信息数据库；能合理有效利用现有地籍调查资料，节约外业测绘、外业房屋调查和内业数据录入等工作的人力物力，提高工作效率。

3）宣传发动，是政策性很强的工作，在实施作业前应进行大规模的宣传动员，建立组织机构，确定人员设备投入，对作业人员进行技术培训，确定技术路线和计划进度，从而保障质量，为工作的安全顺利生产营造良好的氛围。2.2 房屋调查

房屋的权属调查方法按照GB/T 17986.1《房产测量规范》执行，按照《不动产权籍调查技术方案》（试

收稿日期：2016-08-24。

图1 房屋等建筑物、构筑物的编码结构图

第1层为县级行政区划，代码为6位，采用GB/ T 2260规定的行政区划代码；第2层为地籍区，代码为3 位，码值为000~999；第3层为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；第4层为宗地特征码，代码为2位，其中第1位用J表示集体土地所有权，第2位用C表示宅基地使用权宗地；第5层为宗地顺序号，代码为5位，码值为00001~99999，在相应的宗地特征码后顺序编号；第6层为定着物特征码，代码为1位，用F表示房屋等建（构）筑物；第7层为定着物单元编号，代码为8位。定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号，前4位表示房屋的幢号，在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001~9999；后4位表示房屋的户号，在每幢房屋内统一编号，码值为0001~9999。2.3 房产测量

1）房屋量距及宗地界址边长检查。房产测量是我国的一项法定专业测绘工作[2]。实地量距法和坐标解析法是目前房产测量中普遍采用的面积测算方法，也

第15卷第7期

吕 悦等：烟台市农房房产调查方法初探113··

是面积测算中精度较好的方法。当面积≤1 000 m2时，实地量距法比坐标解析法的精度高；当面积>1 000 m2时，实地量距法比坐标解析法的精度低[3]。通常农房面积≤1 000 m2，因此为确保房产成果质量的精度符合GB/T 17986.1《房产测量规范》要求，院内建（构）筑物采用实地量距法，现场核查宗地界址边长。使用测距仪和钢尺（经检定合格）对房屋的每条边进行3 次测量，测量误差在5 cm以内，取3次测量的平均值作为房屋边长测量值，此次房屋界址点为二级（表1）。

表1 房产界址点的精度要求[4]

界址点相对于邻近控制点的点位误差

界址点等级和相邻界址点间的间距误差限差中误差一级

±0.04±0.02二级±0.10±0.05三级

±0.20±0.10

∆D = ± (mj+0.02mjD)

式中，mj为相应等级界址点的点位中误差，单位为m；D为相邻界址点间的距离，单位为m；∆D为界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位为m。

2）图形编辑。以实际测量边长计算房屋的建筑面积，面积计算的具体方法为：采用广州开思SCS H2002房产软件自动计算两次面积，再将两次面积进行比较，按表2对应等级精度检查是否满足限差要求，满足限差要求则将两次面积取均值作为最终房屋面积成果。房产面积的精度分为3级，各级面积的限差和中误差不得超过表2计算结果。农房房产面积的精度为二级。

表2 房产面积的精度要求[4]

房产面积精度等级

限差中误差

一级0.02S1/2+0.000 6S0.01S1/2+0.000 3S二级0.04S1/2+0.002S0.02S1/2+0.001S三级

0.08S1/2+0.006S

0.04S1/2+0.003S

注：S为房产面积，单位为m2。

2.4 图件制作

房产测绘信息化的核心是建立基于GIS的房产测绘及成果管理系统，它也是房屋信息管理系统的一个重要组成部分[5]。该项工作主要是编写一个能实现对原有数据进行提取、加工、填充表格、出图等的房产登记系统。房产登记系统能实现对原有数据的挖掘，充分利用原有有效数据，减少工作量；同时具有数据加工处理功能，能应对数据信息不全或缺失情况。数据处理完成后，需导出相应的房屋分户图，打印输出。房产登记系统界面见图2。

软件使用C/S技术，在人机交互界面下，实现对数据的读取、表格内容的填充、数据修改等工作。如果遇到信息/权利人信息不全或缺失的情况，可利用信息补录功能进行信息补录。

ArcGIS Engine是ERSI公司推出的，继承了ArcObjects全部功能的一个模块，为开发应用提供了

完整的嵌入式GIS组件库。ArcGIS Engine具有标准的GIS框架，有效的License配置方案，跨平台（Windows、Unix等）、跨语言（Com.NET、C++、Java等）的特征[6]。根据房产分户图的出图规范，使用ArcGIS Engine进行地图开发，在地图中提取相应的地块和房屋的图形信息，绘制房产分户图。

图2 房产登记系统界面

2.5 房屋面积测算

测绘单位应加强对规范、法规的理解，提高质量和测绘技能，尽可能地减少计算差错引起的预测与实测的不一致[7]。

1）房屋面积测算。按照GB/T 17986-2000《房产测量规范》中的第8条“房屋面积测算”规定执行，面积单位为m2，取至0.01。

2）对于宅基地符合房屋调查条件的地上永久性建筑予以计算面积。

3）有立柱、耳房等围护结构的檐廊，按照外围水平投影面积计算；无围护结构的檐廊，按照外围水平投影面积的1/2计入房屋面积；飘空封闭阳台面积计入所在楼层面积，底层水平投影面积不予计算；飘空不封闭阳台按照水平投影面积的1/2计入所在楼层面积；落地阳台面积按照楼房整体予以计算。

3 成果资料

对房产平面图、房屋面积、四至和权利人姓名进行公示，公示期为15个工作日。公示期满对符合房产发证的宗地进行公告，公告期为7个工作日。利用不动产登记发证数据处理软件，生成地籍调查表、房屋基本信息调查表等表格。以村为单位生成房产公示平面图、房产分户平面图、不动产登记申请审批表、房屋基本信息调查表、房屋信息，建立权利人信息，生成登记业务、房产登记簿、房产证并打印。公告期满符合房产发证要求的，进入不动产发证系统进行审批发证，最后资料扫描归档整理。

4 实际调查及试点验证情况

运用上述调查和测量方法对烟台市招远蚕庄镇某村155户农房（两层楼房111户，平房44户）进行调

114··地理空间信息第15卷第7期

查测量。外业测量分为两组进行：一组进行调查和宗地房屋丈量，另一组检核每块宗地的界址边长，2 d完成154户的调查、测量及检核工作，其中有1户无法调查测量。两个作业组每天将外业采集的矢量和属性数据输入到相应的数据处理软件进行编辑处理，并与已有数据进行检核，建立房屋信息数据库。检查验证情况如表3所示。

表3 检查验证表

精度区间

0~2.52.6~5.05.1~10.0

个数79696

比例/%51.344.83.9

大面积农村房产调查和测量中的应用操作简单易行，作业人员能很快接受和运用。利用相关数据处理软件将原有数据成果完整转换到现在的房产数据库里，软件界面可根据各方需要方便地输入输出属性数据，并指导外业人员合理采集需要的房产数据，建立完善的数据库，因此，该方法对提高农房房产不动产登记具有较大的推进作用。

参考文献

[1] 国土资发[2015]41号.国土资源部关于做好不动产权籍调查

工作的通知附件:不动产权籍调查技术方案(试行)[S].北京:国土资源部,2015:13-31

[2] 赫建忠,马保卫,马建良,等.房地产测绘管理体系的创新

及应用[J].测绘通报,2009(5):52-54

[3] 朱俊仁.试论地籍测绘在房产项目开发中的应用[J].科学之

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[4] 国家技术监督局. GB/T 17986-2000.房产测量规范[S].北京:

中国标准出版社,2000:1-4

[5] 江文祥,徐磊.信息系统在房产测量工作中的应用研究[J].

测绘通报,2014(8):109-112

[6] 苗作华,刘耀林,王先华.基于GIS的工业园区安全监管与

应急救援信息系统[J].测绘通报,2007(8):55-58

[7] 肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与

空间地理信息,2012(2):199-201第一作者简介：吕悦，硕士，工程师，注册测绘师，主要从事工程测量方面的应用及研究工作。

在检核宗地界址边长的过程中发现有6条边长与原距相差超过5 cm，因此对宗地内数据全部进行了量距纠正，对房屋调查资料进行了补充。对未超出界址边长5 cm中误差范围的宗地界址边长保持原宗地面积，对超出中误差范围的宗地界址线进行纠正，最后达到房产界址点和房产面积的精度要求。根据房屋所有人的需要，利用不动产登记发证软件可随时输出房产成果和房产证，而外业检核不合格的宗地，在纠正处理后纳入不动产登记程序。

5 结 语

根据对本文所述作业方法的实践可知，该方法在

（上接第101页）

181614121086

实测值

GA-WNN网络预测值WNN网络预测值BP网络预测值

文在小波神经网络的基础上引入遗传算法，先利用遗传算法的全局搜索能力找出小波神经网络优化的初始权值和阈值，再用神经网络精确求解，克服了梯度法对网络参数进行优化的缺点以及实验数据易陷入局部极小点和引起振荡效应等不足；且预测精度优于前两种模型，说明该模型在处理大坝变形数据时具有较高的精确度和拟合度。

参考文献

[1] 任超,梁月吉,庞光锋,等.基于灰色最小二乘支持向量机的

大坝变形预测[J].大地测量与地球动力学,2015,35(4):608-612[2] 罗胜琪. BP 算法的改进与性能分析[J].中国科技博览,

2011(33):408-409

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[4] 赵学智,邹春华,陈统坚,等.小波神经网络的参数初始化

研究[J].华南理工大学学报(自然科学版),2003(2):77-79[5] 李华昌,谢淑兰,易忠胜.遗传算法的原理与应用[J].矿冶,

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断[J].自动化技术与应用,2008,27(12):17-19

[8] 焦明连,蒋廷臣.基于小波分析的灰色预测模型在大坝安全

监测中的应用[J].大地测量与地球动力学,2009,29(2):115-117第一作者简介：蒋园园，硕士研究生，主要从事GPS高精度数据处理研究工作。

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图4 基于遗传算法的小波神经网络的预测和实际大坝变形曲线

3 结 语

由于大坝变形数据具有时变性和非线性的特点，本文将遗传算法和小波神经网络相结合的补偿算法引入大坝变形短期预测中。经理论和算例分析，并与BP神经网络和小波神经网络进行对比，结果表明：BP神经网络由于自身收敛速度慢和容易陷入局部极小值，难以解决复杂的非线性变化；小波神经网络的预测数据和实测数据较为接近，说明小波神经网络具有较强的非线性预测能力。本