沈阳某房产项目改造可行性研究报告

沈阳某房产项目改造可行性研究报告

项目改造可行性研究报告

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2004年12月

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项目改造可行性研究报告

1.概论

1.1项目提出的背景

<***********************>及<**************>项目位于**市文化路44号的****股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及**市信息产业一条街——三好街相邻，南侧是**市东西交通主干道——文化路，东邻**工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在****公司暨****采购供应站的基础上进展起来的大型生产资料市场和大型**批发市场。其中*********************内有600户经营户；*********************市场内有110户经营户。

*******，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，<****************>是国家十大**市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使<*********************>的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。

在<*****************************************>基础上进展

起来的<*********8>，是********联合主办的特许经营的专业市场，也是**市唯独的以期刊杂志和教学辅导用书为主的**市场。通过近十年的进展，<中国·****批发市场>差不多成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。

2004年9月，***************************出资11500万元收购**********的全部国有资产〔占*********股份公司总股本的51%〕和**市********股份持有的全部**********的股份〔占**********股份公司总股本的36.2%〕，占****股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。************************正在积极与剩余股东协商收购****股份公司其它股份的工作。

***********************收购****股份公司，要紧是看到****股份公司所办的<*****************************************>及<中国·****批发市场>良好的市场占有率、较大的进展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。

由于<*****************************************>及<中国·****批发市场>是通过十几年时刻逐步进展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为纷乱，设备设施不足，消防隐患突出，专门缺乏大面积的停车场，经营环境差不多不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。

1.2项目概况 1.2.1

项

目

名

称

:

<*****************************************>及<中国·****批发市场>项目改造工程

a.建设地点:**市和平区*******号 b.建设单位:****股份 c.企业性质:股份制

d.企业注册资本金:6434万元人民币 1.3工程概况:

<***********>及<中国·****批发市场>项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原先西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。

<*****************************************>及<中国·****批发市场> 项目改造工程项目工期估量2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。估量总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。

目前，项目改造工程的初步设计方案差不多完成，各项前期工作和规划报批方案工作差不多相继开展。

1.3.1资金来源:本项目建设资金50%由******投入，20%依靠

银行贷款，30%通过预售房款解决。

1.3.2编制报告的依据:

a.**与**市和平区人民政府签订的«****商业集团产权交易合同» b. <**>及<中国·****批发市场> 项目规划设计条件 c. <**>及<中国·****批发市场> 项目土地使用证

d. <**>及<中国·****批发市场> 项目****股份2005年市场收费方案等。

2.市场推测 2.1市场现状调查

2.1.1住宅市场现状调查

**是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。**市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。

**市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元，同比增长46.8%；施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米，同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。

金廊是**都市中轴的拓展，是都市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了**房地产市场的进展，金廊拆迁开释了庞大的消费能量。此外，随着**大都市圈的构建，实施〝森林都市〞规划，将为**市房地产业的进展提供动力。**市政府决定用两年时刻完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。

由此可见，**市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速进展时期。据专家推测，**房地产至少在8年内将保持稳固上升的进展趋势。

2.1.2专业商业铺面市场调查

**是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。通过几十年的进展，**的工业门类已达到142个，现有

规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，**市人民政府确定，到2020年把**建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。**以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。

辽沈地区是市场比较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅**地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定阻碍力的市场就有30多个，庞大的商品流、信息流和客商流的积聚和流淌，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着庞大的商机。

2.2产品供需推测 2.2.1住宅需求推测

对比金廊工程的拆迁补助水平，居民最多的大约能够得到20万元左右的补偿，考虑到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅连续挑大梁，每套面积在60——100平方米的占的比例最大，为31.4%；其后依此为100——120平方米和120——150平方米，比重分别是26.5%和23.8%；而60平方米以下和180平方米以上的分别占4.8%和4.2%。

2.2.2商铺需求推测

近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套和治

理理念的专业市场连续登陆，新的市场群与新的经营环境正逐步形成，市场投资日益活跃，一般投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向潜力庞大的专业市场。

从**专业市场的分布来看，各区已差不多形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是：**目前的专业市场尽管专门多，但其中专门大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或多年经营权的市场摊位才具备投资价值。

随着市民投资意识的增强，专业市场专门的投资魅力正吸引着一般个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及治理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，一般消费者投资的新热点。

1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。这充分说明，从解决居住逐步过度到进展经济的时期，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着庞大的投资空间。

相关于其他一些都市，作为区域中心都市的**目前的商业项目在数量上和人均拥有量还不高。因此，商业地产总体上空缺制造了更多的进展空间，随着**整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入**的商业地产市场，这无疑是一个较大的〝利好〞。

2.2.3仓储、停车场需求推测

专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一样零售业，单次销售产品的数量和体积也远远大于一样零售业，因此，专业市场关于仓

库及停车场的要求专门高。这一点，从目前***的库房出租率就能够明显看出。

2.4价格推测

2.4.1住宅市场价格推测

2003年，从销售价格看，低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米以下的占全年商品住宅销售的72.2%，平均售价在3000——4000元/平方米的占19.2%，而平均售价在5000元/平方米以上的仅占2.6%。

由数据可知，**房地产市场仍将以小户型为要紧销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格。

2.4.2商铺市场价格推测

由于目前**的专业市场大部分以出租为主，市场上能够进行比较的同类项目专门少，而经营品种不同的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求以及经营利润的不同，承担租金的能力差别专门大，无法进行比较。因此，对本项目的销售价格推测是建立在目前**和中国****批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。

通过调查，目前**和中国****批发市场内一层净营业面积年租金大约在3000-4500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在2000-2500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在1000-1500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。假如市场利用率达到60%，考虑一次收取10年租金，让经营者使用15年的方法回避投

资风险，或假如市场面积利用率达到60%，考虑以10年租金，作为运算售价的依据〔即投资者的投资回保率为10%〕，那么可得到以建筑面积运算的销售单价为一层18000-27000元/平方米，二层12000-15000元/平方米，三层6000-9000元/平方米。

表1 **市相关楼盘销售价格情形汇总表

〔2004年3、4月份〕 单位：元/平方米

序号 1 ****机电城 其中：商铺〔8M*17M〕一至三层 一层摊位 二层摊位 三层摊位 四层摊位 五层仓库 六层仓库 七层以上住宅 负一层停车场 2 **温州机电名品商城 其中：商铺〔8M*17M〕一至三层 四层以上住宅 3 冠芳园 住宅区 和平区 文化路 4 中润·国际 综合楼 和平区 三好街 商住楼 和平区 文化路 12000 3800起 4580起 售罄 楼盘名称 房屋 类型 商住楼 和平区 民主路 13500 15000 13000 10000 4100 4200 均价 价格未定 区位 地段 价格 备注 3300起 +50元/层 收费经营 均价 其中：住宅 公寓 写字间 5 文澜尊邸 住宅 和平区 文化路 3860 4580 4240 4100 2.4.3仓储、停车场价格推测

本项目的地下停车场打算停放各类车辆约300辆。其中200个停车位用于市场经营，收费采纳专人治理、按次收费5-10元/次。假如市场停车场利用率达到80%，每天周转5次，那么每天的收费约为4000——8000元，一年收入约146——292万元。另外100个停车位用于住宅业主，按500元/月出租，每年收入60万元。两个停车场合计年收入约为200——350万元。假如按照目前**市地下车库每间10——15万元的售价，收入将会更为可观。

综合上述因素，****公司改造项目推测商铺设计为一、二层连体，平均销售价格为建筑面积12000——20000元/平方米，一层摊位平均销售价格为建筑面积15000元/平方米，二层摊位平均销售价格为建筑面积12000元/平方米，三层摊位平均销售价格为建筑面积10000元/平方米，四、五、六层库房平均销售价格为建筑面积4000元/平方米，住宅平均销售价格为建筑面积3500元/平方米，车库平均销售价格为10万元/车位，车位的临时停车费为每次5元。

2.6竞争力分析

由于**市的核心城区是和平区和沈河区。在这两个区内，都市交通网络、市政配套、生活配套形成早，房地产开发起步早，土地资源

日趋减少。人口密度大，商业设施密集，商业地产项目逐步增加，正超着商业核心区进展。土地资源减少，人气越来越旺，商业物业越来越集中，最终导致和平区和沈河区寸土寸金。相对较高的土地成本最终在产品价格上得到表达。据2004年**第七届房交会数据了解到，今年**市住宅楼盘均价为：沈河区3753元/平方米；和平区3537元/平方米；大东区3026元/平方米；皇姑区2805元/平方米；铁西区2773元/平方米；东陵区2749元/平方米；于洪区2548元/平方米；浑南新区2525元/平方米；苏家屯1705元/平方米。

本项目坐落的和平区，是**经济进展的枢纽区域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商务区，是**商务活动、商业讯息密集的中心区域。由于该区域居住人口多，建筑密度高，各种配套设施完善，交通便利，在消费者心目中是理想住宅的首选。

另外，在振兴东北经济的国家宏观经济政策的引导下，**市生产资料和生活资料以及工业类的专业市场将迅速崛起，而能够拥有固定市场资源的专业市场将得到成功的保证。因为专业市场投资第一应注重专业市场的商业氛围，先有市后有场是市场成功的普遍原那么，关于新兴专业市场那么要看是否具有建立市场的商业契机。其次，专业市场的辐射能力也专门重要，专业市场规模大小和经营商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、传统、辐射能力等因素密不可分。第三，市场运营水平、交通仓储能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的广告效应及十足的人气等差不多上专业市场投资时应该注意的问题。而本项目现有的市场和旺盛的人气，

本身就决定了投资本醒目的竞争力是专门强的。

3投资资源分析与评判

3.1**市社会经济综合进展实力评判

**市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。

**市是东北地区最大的中心都市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以**市为中心、半径150公里的范畴内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大都市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部都市群。

**市拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的〝一环五射〞高速公路网。

为加快东北乃至全国的进展，中央提出了〝振兴东北老工业基地〞的战略部署，这是在我国沿海地区经济进展的基础上，实行东西互动的重大举措。

振兴东北老工业基地的政策将使东北成为继珠江三角洲、长江三角洲、京津唐三大经济区之后〝中国经济增长第四极〞。作为中国经济增长第四极核心都市的**，正在着手实施〝大**〞战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部都市共同打造〝**经济区〞。大中都市集聚，类型齐全，联系紧密，是建立**经济区的内在优势；区位优势明显，交通便利，基础设施完备，是构建**经济区的基础优势；科技发达，人才众多，是**经济区的长久优势；产业发达，结构齐全，工业实力雄厚，更是**经济区得以连续进展的专门优势。

以后的**将成为东北地区的消费中心、产业中心、商贸中心、交通中心、物流中心、配送中心、服务中心、人居中心和旅行中心。

**当选为2004CCTV最具经济活力都市，组委会对**荣获〝中国最具经济活力都市〞称号的评判是：70年现代工业文明的洗礼，成就了共和国装备部的美誉，尽管几千根烟囱的轰然倒塌，让共和国的工业长子经历阵痛，尽管几十万产业工人的艰巨转型，让国企的发源地感受到改革的道远和任重，然而，这一座从来就不缺少实力的都市，正在以激情回应振兴，装备中国！

3.2项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件 目前****股份公司的要紧业务为提供经营场地，由业户经营**和**机电产品，收取服务费用。****股份公司完成改制后,将采取有力措施进一步繁荣**市场和**机电产品市场，并进一步开展科研开发、物流服务和国际贸易等业务。

有关资料说明，目前我国大中都市年人均**消费水平已达100元左右，**市目前人口已达720万人，按平均水平运算，本地人口对**的年消费需求可达7亿元以上。由于**是东北地区的政治、文化中心，有大量的国家机关、科研机构和大专院校汇聚**，考虑到这些因素，估量**本地的**市场容量每年将达到10亿元以上。辽宁中部是我国大中都市集中的地区之一，在**周围集合着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、盘锦和营口等都市，由于**中心都市的辐射作用，这些周边都市的**有专门大比例是由**批发转运过去的。从区位、规模等方面看，<中国·****批发市场>在**都占有较大优势，以**本地消费为依靠，进展面向东北及内蒙东部地区的**批发业务是有前景的。从目前的经营情形看，<中国·****批发市场>的场地差不多全部得到利用，而且保持较大的客流量，说明尚有进展潜力。

**作为以机械工业为主的、工业门类齐全的老工业基地，既是机械装备的〝制造部〞，也是**机电产品的集散地。**的工业企业以生产军工、重型装备、汽车、化工、建材等产品为主，**机电产品是这些企业生产经营中的常用耗材，本地需求量较大。从周边都市看，鞍山为钢铁工业基地，抚顺为煤炭工业基地，本溪以煤炭和钢铁工业为主，盘锦市以石油石化工业为主，辽阳以石化工业为主，营口那么是年吞吐量在6000万吨以上的港口都市〔据有关资料近期年吞吐量可达1亿吨以上〕，这些都市均在**机电产品的运输半径之内，营口港更为产品外销提供了便利条件。国家提出振兴东北老工业基地的战略目标以后，辽宁乃至东北地区各工业都市的进展速度明显加快，对**机电产品的需求必将更为旺盛。因此，进展<**>，为辽宁乃至东北工业生产提供配套服务，并积极制造条件促进产品出口是专门有前途的。

<中国·****批发市场>和<**>的繁荣将带来庞大的物流业务需求，以市场为依靠进展物流服务业，既有利于拓展公司业务，也可为市场业户提供更加完善和全面的服务，从而进一步优化市场经营环境。由于<**>的产品差不多进入朝鲜和俄罗斯远东地区市场，利用****股份公司的进出口经营优势,直截了当开展国际贸易，关于巩固现有市场进一步开拓日本和韩国市场是具有积极意义的。

通过以上的市场分析推测，****股份公司认为在完成改造后，进一步进展**市场和**机电产品市场，并在此基础上开展物流和国际贸易，从而将重组后的企业由以**和**机电产品批发零售为主改造为一个集商贸、物流、为一体的综合性企业是专门有市场前景的。

3.3项目本身与**市区域环境适宜性评判

从宏观形势上看，党中央、国务院做出了振兴东北老工业基地的战略部署，东北地区的经济进展速度将会进一步加快。

从都市经济结构上看，**市是闻名全国的老工业基地，专门是机电装备工业在全国占有重要地位，素有〝国民经济装备部〞的美誉。**的机电装备工业以大型设备为主，与<**的产品有专门强的互补性。

从社会进展的规律性上看，以**市为核心的辽宁中部都市群是我国继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈、京津唐三大都市圈之后，都市最密集、经济规模最大的地区。由于**专门的地理位置，其经济辐射范畴大，市场宽敞，拉动能力强劲，从消费群体的总量看，除中部都市群的2000万人口和全省的4000万人口外，还能够包括整个东北地区的1.1亿人口。〝振兴东北，**先行〞是符合**在振兴东北的大战略当中所处的战略地位。**市作为东北三省的重要中心都市，它的进展一方面带动其他都市的经济进展，另一方面，其他都市经济的进展，反过来又带动**市消费市场的繁荣。更为重要的是，社会经济的进展，社会保证体系的完善，老百姓衣食无忧，对今后收入的预期增强，就会从消费品投资转向固定资产投资，通过购买住房改善生活质量，通过购买商业经营用房进一步提高生活质量和改变家庭收入结构，增强家庭抗击风险的能力。

因此，在**市刚刚进入高速进展期如此一个时机，投资**是合适的。

4.建设规模与设计方案 4.1建设规模与产品方案构成

项目占地面积19327平方米，地上原有建筑面积52753平方米，其中保留建筑面积约4万平方米，拆除面积约12753平方米。

重新规划后，项目分为两个专业市场、六种业态。即<中国·****

批发市场>和<**>两个大的市场分类；在大的市场分类下，划分为独立商铺、市场内档口、写字间、仓储、停车场、住宅六种不同的业态。

改造完成后，市场共划分为六个区域，即

A区：是拆除重新建筑，一层和二层为连体商铺，三、四层为仓储用房，五层至二十四层为住宅；

B区：是装修改造建筑，一层为独立商铺〔部分与二层连体〕和市场内档口，二层和三层为市场内档口〔部分是与一层连体的商铺〕，四、五、六层为仓储用房；

C区：是装修、改造、扩建建筑，一层为写字楼大堂、独立商铺〔部分与二层连体〕和市场内档口，二层和三层为市场内档口〔部分是与一层连体的商铺〕，三、四、层为仓储用房，五层至二十四层为写字楼；

D区：是装修改造建筑，一层为独立商铺〔部分与二层连体〕和市场内档口，二层和三层为市场内档口〔部分是与一层连体的商铺〕，四、五、六、七层为仓储用房；

E区：是拆除重新建筑，一层为独立商铺〔部分与二层连体〕和市场内档口，二层和三层为市场内档口〔部分是与一层连体的商铺〕，四、五、六层为仓储用房；

地下室：是新建建筑，位于整个项目的负一层，功能定位是停车场。

A1 A1-1 A1-2 A2 B

C A2-1 E D

建 筑 面 积 统 计 表

**市场 层 C 一层 二层 三层 D 合计 A1 A2 B C E 合计 **市场 总计 2121.74 2121.74 1996.08 3060.17 2850.91 1536.35 3008.47 12451.99 14573.73 3008.47 10974.40 14650.77 3008.47 5841.01 9517.39 1554.63 2121.74 3676.37 1996.08 3137.30 2832.54 1554.63 2121.74 3676.37 2832.54 三层 四层 五层 六层 七层 1996.08 3137.30 5133.38 5133.38 1554.63 2121.74 3676.37 1996.08 3137.30 2832.54 1630.47 1630.47 1630.47 1630.47 1630.47 1630.47 3057.26 3057.26 3008.47 10974.40 14650.77 849.66 3057.26 3057.26 4687.73 4687.73 1630.47 63191.49 10883.51 143606.97 五-顶 16012.41 地下 合计 687.43 12069.54 12069.54 23040.00 9346.42

业态建筑面积分布统计(总建筑面积:143606.97)地下一层图书一层五金二层图书二层五金三层图书三层五金四层图书仓库四层五金仓库五层图书仓库五层五金仓库六层图书仓库六层五金仓库七层图书仓库五-顶层住宅7%2%9%3%8%46%1%2%1%2%1%8%3%4%3%

表2 项目要紧经济技术指标

序号 1 2 项目名称 总占地面积 总建筑面积 其中：原有建筑面积 3 建筑容积率 单位 M2 M2 M2 指标 19327 143606.97 52753 6.15 备注 4 5 6 7 8 9 建筑密度 建筑总高度 建筑层数 地下停车场车位 打算总投资 平均每平方米建设投资 层 个 元 元/ M2 67% 80 24 235 400266961 2787

表3 项目业态分类面积汇总表 单位:平方米

市场 分区 图 商铺 书 市 档口 场 1216 2087 2087 使用面积 业态 性质 一层 17个 二层 31个 三层 31个 层数 四层 五层 六层 七层 五 金 市 市场 商铺 档口 63个 6102 239个 1989 44个 5566 271个 2155 12个 912 271个 2155 使用面积 场 ** 市场 仓储 ** 市场 写字楼 住宅 C 使用面积 3676 1630 1630 1630 建筑面积 5133 10974 3057 3057 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 5-22层:890*18=16012 A1-1 5-22层:670.53*18=12069.54 A1-2 5-22层:670.53*18=12069.54 公寓 停车场 A2-1 5-22层:1280*18=23040 负一层:10883.51 4.2技术方案选择

因为受到施工场地和市场经营环境的限制，拟在E区和C区采纳钢结构设计方案，加快施工进度，同时，整个项目施工全部采纳商品混凝土，A区住宅施工场地设在建筑物的北面和东面，减少对市场经营环境的阻碍。

另外，地下停车场施工土方开挖，采纳打桩及水平混凝土锚杆、高强度砂浆喷面的方式，尽量减少对原有建筑物的阻碍。

4.3要紧设备方案选择

由于市场原有的锅炉房、配电室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，项目的供暖拟定采纳中央空调供暖，考虑到消防的需要，拟采纳双回路供电电源。

市场共设自动扶梯6处24部，载人电梯18部〔其中12部24站，

6部6站〕，物资电梯6部。

5.组织机构与人力资源配置 5.1组织机构设置

<中国·****批发市场>和<**>是****股份经营的专业市场。****股份原先是开展**及机电产品经营的商业企业。**收购****股份股权后，差不多将其改组为从事商业物业治理的服务性公司，新公司停止

了所有经营性业务，全面转向物业服务，公司形成了董事会下的总经理负责制。公司设6部14处，即行政事物部、财务部、物业治理部、市场招商部、人力资源部和市场开发部，其中行政事物部下设行政事物处和企业转制办公室；财务部下设财务处和会计处；物业治理部下设保安处、保洁处、仓储治理处、停车场治理处和修理治理处；市场招商部下设市场租赁治理处、市场治理处和市场销售处；人力资源部下设人事处和绩效考核处。

5.2人力资源配置

公司由转制前在册职工894人，削减到目前的120人，企业负担大大减轻，职工的责任感和对公司的认同感逐步增强。同时，公司80%以上的职员都在从事物业服务的第一线岗位——物业治理部和市场招商部，完全克服了人浮于事的现象，公司机关向市场业户服务的思想差不多普遍被职工同意，公司职员的精神面貌和思想发生了重大变化。

5.3职员培训

项目聘请香港戴德梁行担任物业治理顾问，对公司职员进行岗位培训，对项目重要设备的选定、市场经营场所规划提出建议，并对公司物业收费、支出进行科学测算，确定合理的物业费收缴方法。

6项目实施进度 6.1建设工期

项目改造工程工期估量2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。

6.2实施进度安排

表4 项目实施进度打算

序号 工作内容 E、F区 时刻安排 A、F区 B、C、D区 04.12.1-04.12.31 04.12.1-04.12.31 1 项目建议书批复 04.12.1-04.12.31 04.12.1-04.12.31 2 编制项目投资可行性研究报告 3 建筑方案设计 4 施工图设计 5 报建、领取建设规划许可证 6 工程开工 7 完成投资25%，开始预售 8 工程主体封顶 9 工程验收 10 正式入住 05.5.15 05.6.15 05.7.1 05.11.30/06.4.30 05.3.16 05.6.1 05.7.1 05.9.1/06.3.30 04.12.1-04.12.31 04.12.1-04.12.31 05.1.1-05.2.31 05.3.1-05.3.15 05.1.1-05.2.31 05.3.1-05.3.15 04.12.1-04.12.31 04.12.1-04.12.31 04.12.1-04.12.31 05.1.1-05.2.31 05.3.1-05.3.15 06.3.15 06.6.1 05.10.30/06.10.30 06.9.30 05.11.15/06.11.15 06.10.15

6.3技术改造项目建设与市场经营的衔接

7.投资估算

7.1项目投资估算及财务可行性分析的依据 a.***及中国·****批发市场初步规划方案； b.辽宁省2004年预算定额；

c.**市近期与本项目类似的竣工决算指标。 7.2要紧经济技术指标

a.项目要紧经济技术指标〔见表2〕 b.项目业态分类面积汇总表〔见表3〕

7.3开发成本估算

a.单项工程投资综合估算汇总表

表5 单项工程投资综合估算汇总表

序工程项目 号 一 土建工程 1 A区 (平方米) (元/平方米) 67635.48 67635.48 1100.00 120.00 (元) ￥163,296,802.80 ￥74,399,028.00 ￥8,116,257.60 新建 建筑面积 单方造价 总造价 备注 1.1 土建工程 1.2 水电工程 2 B区 17463.06 17463.06 23144.00 23144.00 12447.03 12447.03 12033.88 12033.88 10883.51 10883.51 24部 300米 5000.00 2000.00 1部 500.00 180.00 1100.00 180.00 500.00 180.00 500.00 180.00 2100.00 120.00 60万元/部 60元/米 60.00 150.00 12000000.00 ￥8,731,530.00 ￥3,143,350.80 改造 2.1 装饰改造 2.2 水电工程 3 C区 改造,接层 ￥25,458,400.00 ￥4,165,920.00 ￥6,223,515.00 ￥2,240,465.40 改造 3.1 装饰接层 3.2 水电工程 4 D区 4.1 装饰改造 4.2 水电工程 5 E区 改造,扩建 ￥6,016,940.00 ￥2,166,098.40 ￥21,411,768.00 ￥1,223,529.60 ￥14,400,000.00 ￥18,000.00 ￥300,000.00 ￥300,000.00 ￥12,000,000.00 新建 5.1 装饰扩建 5.2 水电工程 6 地下室 6.1 土建工程 6.2 水电工程 二 电梯设备 三 道路工程 四 绿 地 五 地下管网 六 中央空调 总计 ￥190,314,802.80 b. 项目投资成本费用估算汇总

表6 项目投资成本费用估算汇总表

项 目 1．开发成本 〔1〕土地成本 〔2〕前期工程费 〔3〕建安工程费 总成本费用〔元〕 112,000,000.00 3,381,774.00 164,822,897.40 可售部分㎡费用〔元/㎡〕 779.91 23.55 1147.74 〔4〕设备费 〔5〕配套工程费 〔6〕景观及道路工程费 〔7〕设计费 〔8〕建设项目收费 〔9〕监理工程费 〔10〕不可预见费 2．开发费用 〔1〕治理费用 〔2〕销售费用 〔3〕财务费用 3．成本费用总计 26,400,000.00 37,825,646.97 618,000.00 3,650,804.10 9,889,373.84 1,318,583.18 6,592,915.90 8,241,144.87 29,578,931.64 9,024,424.00 413,344,495.90 183.84 263.40 4.30 25.42 68.86 9.18 45.91 57.39 205.97 62.84 2878.30 综上所述开发总成本为4.13亿元。 7.4项目投资及资金筹措打算

7.4.1本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房屋收入用于投资部分。本项目开发商自有资金20216万作为启动资金，另向银行贷款8000万用于投资，剩余部分由房屋销售收入补充，总投资为41334.4万元。

销售, 30%自有, 50%银行, 20%自有银行销售 项目投资资金筹措打算 表7 投资打算与资金筹措表

建设经营期 序号 项 目 金 额 第一年 第二年 1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 总投资 土地成本 前期工程费 建安工程费 配套工程费 景观及道路工程费 配套公建费 设计费 建设项目收费 监理工程费 ￥413,344,495.90 ￥112,000,000.00 ￥3,381,774.00 ￥164,822,897.40 ￥26,400,000.00 ￥37,825,646.97 ￥618,000.00 ￥3,650,804.10 ￥9,889,373.84 ￥1,318,583.18 ￥6,592,915.90 ￥8,241,144.87 ￥29,578,931.64 ￥9,024,424.00 ￥283,024,050.33 ￥202,160,035.95 ￥80,864,014.38 ￥591,578,632.80 ￥288,615,231.07 ￥124,729,264.83 ￥112,000,000.00 ￥3,381,774.00 ￥103,875,675.34 ￥26,400,000.00

￥60,947,222.06

￥37,825,646.97 ￥618,000.00 ￥3,285,723.69 ￥9,889,373.84 ￥831,005.40 ￥4,155,027.01 ￥4,285,395.33 ￥15,381,044.45 ￥4,512,212.00 ￥283,024,050.33 ￥202,160,035.95 ￥80,864,014.38

￥365,080.41

￥487,577.78 ￥2,437,888.88 ￥3,955,749.54 ￥14,197,887.19 ￥4,512,212.00

1.1.10 不可预见费 1.2.1 1.2.2 1.2.3 2 2.1 2.2 3 治理费用 销售费用 财务费用 资金筹措 自有资金 贷 款 销售回款 ￥15,857,983.54 ￥575,720,649.26 7.4.2贷款本息偿还打算

本项目银行借款采纳分期付息、到期一次性还本的偿还方式，即从建设期开始计息，第一年末偿还4512212.00元利息，第二年年末偿还4512212.00元利息，并偿还贷款本金8086万元，详见贷款还本付息结算表。

贷款还本付息结算表

建设经营期 序号 项目名称 合计 第一年 1 借款还本付息 ￥89,888,438.38 第二年

2 3 年初借款累计 当年借款 — ￥80,864,014.38 ￥9,024,424.00 ￥89,888,438.38 ￥80,864,014.38 ￥80,864,014.38 ￥80,864,014.38 ￥4,512,212.00 ￥0.00 ￥4,512,212.00 当年应计利息 年底还本付息 ￥4,512,212.00 ￥85,376,226.38 7.5项目销售测算 6.5.1销售价格推测：

销售单价及总销售收入分析表〔建筑面积〕

序号 1 2 指标名称 总建筑面积 一层 A区联体商铺 二层 一层 3 商场面积 二层 三层 4 5 6 7 8 仓库面积 写字楼 住宅 停车场 5133.38 16000 9517.48 15000 9517.39 12000 9517.39 10000 30790.08 16012.41 47179.08 4000 4200 3500 面积 单价 合计 ￥80,900,000.00 ￥82,134,080.00 ￥142,762,200.00 ￥114,208,680.00 ￥95,173,900.00 ￥123,160,320.00 ￥67,252,122.00 ￥165,126,780.00 ￥21,800,000.00 ￥892,518,082.00 143606.97 5056.25 16000 218个 100000 总计 7.5.2销售进度分析

销售进度分析〔%〕

2005年 销售进度推测 2006年 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 9月 A 区 一 10月 11月 1.00 二 一 商场 二 面积 三 仓库面积 写 字 楼 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 30.00 20.00 14.00 1.00 2.00 3.00 3.00 4.00 4.00 5.00 5.00 5.00 6.00 6.00 6.00 7.00 7.00 7.00 8.00 8.00 8.00 8.00 30.00 30.00 30.00 30.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 14.00 14.00 14.00 14.00 20.00 3.00 7.00 15.00 10.00 3.00 13.00 10.00 12.00 8.00 20.00 住 宅 停 车 场 小 计 0.11 0.40 0.69 1.48 1.93 3.07 3.66 4.25 20.00 20.00 8.33 26.28 20.00 20.00 19.34 20.00 20.00 14.03 10.00 10.00 6.26 10.00 10.00 4.93 12.00 12.00 3.15 8.00 8.00 2.10

7.5.3销售分析

本项目销售以租、售相结合的方式进行，销售66%出租及予留为34%详见下表：

销售总收入推测表(95185.54平方米66%)

估量销 项目 售比例 第一年 第二年 合计 3% 97% 100% 2551.56 92633.98 95185.54 ￥6,215.01 ￥6,215.01 — ￥15,857,983.54 ￥575,720,649.26 ￥591,578,632.80 销售面积〔㎡〕 销售均价〔元/㎡〕 销售收入〔元〕 7.6财务分析

本项目总成本费用为4.13亿元，以销售回款的方式回收。

销售税金及附加估算一览表

序号 1 2 3 4 项 目 销售收入 销售税金及附加 土地增值税 所得税 建设经营期 第一年 ￥15,857,983.54 ￥871,986.90 ￥1,141,277.20 ￥878,783.45 ￥2,892,047.55 第二年 合 计 ￥575,720,649.26 ￥591,578,632.80 ￥31,664,837.90 ￥41,443,693.01 ￥31,911,643.61 ￥32,536,824.80 ￥42,584,970.21 ￥32,790,427.06 税金合计 ￥105,020,174.52 ￥107,912,222.07 7.7损益表与静态盈利分析

损 益 表

建设经营期 序号 项目 合计 第一年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 销售收入 总成本费用 土地增值税 营业税及附加 所得税 价差预备金 利润总额 税后利润 可分配利润 投资利润率 销售利润率 资本金利润率 ￥591,578,632.80 ￥413,344,495.90 ￥42,584,970.21 ￥32,536,824.80 ￥32,790,427.06 ￥3,747,411.40 ￥174,486,725.49 ￥66,574,503.42 ￥55,297,378.14 税 后 13.38% 9.35% 27.35% 第二年 ￥15,857,983.54 ￥575,720,649.26 ￥288,615,231.07 ￥124,729,264.83 ￥1,141,541.83 ￥872,189.09 ￥878,987.21 ￥100,453.91 ￥41,443,428.37 ￥31,664,635.71 ￥31,911,439.85 ￥3,646,957.49 ￥4,677,328.54 ￥169,809,396.96 ￥1,784,610.40 ￥1,482,313.36 税 前 42.21% 29.50% 86.31% ￥64,789,893.03 ￥53,815,064.78

评判指标：

a.全部投资的投资利润率〔税前〕=〔利润总额/总投资额〕×100%=42.21% 全部投资的投资利润率〔税后〕=〔利润总额/总投资额〕×100%=13.38% b.销售利润率〔税前〕=〔利润总额/总销售额〕×100%=9.35% 销售利润率〔税后〕=〔利润总额/总销售额〕×100%=27.35%

c.自有资金的投资利润率〔税前〕=〔利润总额/自有资金〕×100%=86.31% 自有资金的投资利润率〔税后〕=〔利润总额/自有资金〕×100%=27.35%

7.8现金流量表与动态盈利分析

对本项目进行经济效益分析评判的要紧依据是国家计委、建设部颁发的«建设项目经济评判方法与参数»，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情形，分别运算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为大型项目，因此要运用多个评判指标来进行项目评判，要紧评判指标有：财务内部收益率〔FIRR〕、财务净现值〔FNPV〕及项目动、静态投资回收期等指标。评判指标的运算过程详见全部投资现金流量表。

全部投资现金流量表〔单位：元〕

建设经营期 序号 项目 第一年 1 1.1 1.2 2 现金流入 销售收入 其他现金流入 现金流出 ￥15,857,983.54 ￥15,857,983.54 0 ￥291,507,949.21 第二年 ￥575,720,649.26 ￥575,720,649.26 0 ￥233,496,180.16 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 建设投资 土地增值税 销售税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 税前净现金流量 税前累计净现金流量 税前折现净现金流量 税前累计折现净现金流量 评判指标 财务净现值〔I=15%〕 财务内部收益率(%) 投资回收期 ￥288,615,231.07 ￥1,141,541.83 ￥872,189.09 ￥878,987.21 ￥-275,649,965.67 ￥-275,649,965.67 ￥-239,815,470.14 ￥-239,815,470.14 ￥-272,757,247.53 ￥-272,757,247.53 ￥-237,298,805.36 ￥-237,298,805.36 税前 ￥98,134,174.42 1.39 ￥128,476,676.23 ￥41,443,428.37 ￥31,664,635.71 ￥31,911,439.85 ￥342,224,469.10 ￥66,574,503.42 ￥256,668,351.82 ￥16,852,881.69 ￥447,243,973.03 ￥174,486,725.49 ￥335,432,979.77 ￥98,134,174.42 税后 ￥16,852,881.69 24.41% 1.72 项目在运算期内经营收入5.92亿元，可获利润总额1.75亿元，扣除所得税3279万元后还有1.42亿元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1.05亿万元，企业所得税为2,79万元，土地增值税为4144.3万元，合计缴纳税金1.08亿元。

项目全部投资内部收益率〔所得税前〕为30.2%，在预期可同意的内部收益率为15%时净现值可达9813.4万元，投资回收期为1.73年。资金内部收益率为27.18%。

7.9资金来源与运用表

资金来源与运用表集中表达了项目自身平稳的生存能力，是财务评判的重要依据。在项目运算期内，各项资金的来源与运用是平稳有

余的。本项目的资金来源与运用详见下表。

资金来源与运用表 〔单位：元〕

序号 1 项目名称 资金来源 经营期 第一年 ￥298,882,033.87 ￥15,857,983.54 ￥202,160,035.95 ￥80,864,014.38 0 ￥296,020,161.22 ￥288,615,231.07 ￥4,512,212.00 ￥872,189.09 ￥1,141,541.83 ￥878,987.21 ￥2,861,872.65 ￥2,861,872.65 第二年 ￥575,720,649.26 ￥575,720,649.26 0 0 0 ￥318,872,406.55 ￥128,476,676.23 ￥85,376,226.38 ￥31,664,635.71 ￥41,443,428.37 ￥31,911,439.85 ￥256,848,242.71 ￥259,710,115.37 1.1 销售收入 1.2 自有资金 1.3 银行贷款 1.4 其他收入 2 资金运用 2.1 建设投资 2.2 借款还本付息 2.3 销售税金及附加 2.5 土地增值税 2.6 所得税 3 4 盈余资金 累计盈余资金 7.10项目不确定性分析

本项目的不确定因素要紧来自以下几方面：建筑成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的阻碍，有可能发生变化，阻碍本项目经济效益目标的实现。

敏锐性分析

敏锐性分析是财务评判的重要内容。从本项目的情形看，阻碍项目效益的不确定性因素包括可变成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短等，其中最要紧的因素是可变成本、销售价格和第一年的销售状况。下表给出了可变成本、售价和第一年销售进度上下变动10%时，要紧评估经济指标的变动情形。依照表中数据能够看出，假如可变成本、售价和第一年销售比例分别向不利方向变动10%，那么全部投资内部收益率分别下降至5.74%、0.08%、14.61%，净现值分别下降至-402.17万元、-627.66万

元、-19.34万元，投资利润率下降为2.01%、0.03%、6.17%。由此可见销售价格对收益的阻碍最为敏锐。

敏 感 性 分 析

基准 全部投资 方案 财务净现值(万元) -0.10 +0.10 -0.10 +0.10 -0.10 +0.10 可变成本 销售价格 第一年销售 财务净现值升降幅度〔%〕 财务内部收益率〔%〕 财务内部收益率升降幅度% 投资利润率〔%〕 投资利润率升降幅度〔%〕

8.风险分析

8.1项目要紧风险识别

一样房地产市场下面对项目开发中可能显现的风险进行分析： 第一是市场改造规划方案及预期建筑规模实现可能性的风险。由于本项目是由装修改造、扩建工程和拆除新建工程三部分组成。其中涉及拆除锅炉房、变电所等公共设施的外围条件问题，也涉及到建筑

规模过大可能对相邻建筑的采光间距、视线阻碍、通风等技术问题，另外还涉及到改造过程中原有业户的经营场地调整、施工期间的经营环境爱护等人的因素。只有逐个解决上述问题，才能保证项目的顺利实施。

其次是土地出让金及改造成本操纵的风险。项目取得后，积极争取政府在土地出让金、政府收费、预售许可、税费等方面的优待政策，是保证项目最终效益的重要方面。

第三是销售价格确定的风险。销售价格确定过低，项目达不到股东的预期收益；销售价格确定过高，项目资金回笼速度减慢。此外，确定合理的租售比例、合理的物业费、停车费收费标准，也是稳固市场原有业户的重要条件。目前看，市场的商铺应该全部销售，摊位的租售比例宜为3：7，仓储的租售比例宜为6：4，停车场的租售比例宜为7：3。

8.2风险程度分析 8.3防范风险计策

9结论与建议

本项目属于**市招商引资项目，符合国家振兴东北老工业基地的有关政策，企业股权变更及开发用地、项目规划手续差不多在办理，第一批建设资金差不多到位，现场建设条件具备。

市场内原有经营户对项目改造专门支持，并对购买改造后的市场表达了强烈的愿望。

在市场改造办理相关手续期间，有专门多的市民表示的强烈的投资意愿，并纷纷情愿先交部分定金。

通过财务分析说明，项目经济效益可行。

另外，本项目改造的实施，关于盘活企业存量资产，推进**市国有企业改革有明显的社会效益。

从目前的房地产市场分析，**市大型综合性商业市场有一定的风险，而本项目由因此专业市场，依靠原有成熟的市场，只要稳住原有市场业户，以便利的停车条件和充足的仓储空间为要紧卖点，吸引部分社会投资者进入，一定会在此基础上有更大的回报。

在项目的实施过程中，应重点做好工程的规划设计，加强项目的营销策划工作，降低开发建设成本。同时，要做好项目改造期间的市场治理工作，把项目改造对市场经营的阻碍降低到最低的程度。