收益法在房地产评估中的应用

科学理论　收益法在房地产评估中的应用　阚艳宁　（广西香港街房地产有限公司　广西南宁５３００２８）　．　Ｉ摘要】收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方　法之一。总收入一总费用＝净收益。这种理论自Ｊ抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产　价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。　【关键词】收益法房地产评估应用　收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为　也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。　收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之　客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定　一。总收入一总费用＝净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即　评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益　净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产　不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价　价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；　比率法；安全利率加风险调整值法［资本化率＝无风险利率（例如国债利　最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。　率）十风险报酬率］：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓　率（是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化　等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。　率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单　益）、建筑物资本化率（建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时　位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实　采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地　际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素　净收益排除在外）、土地资本化率（土地资本化率用于求取土地自身的价　的影响，通常不能直接用于评估（例如当前收益权利人在法律上、行政上享　值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑　有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权　物净收益排除在外）。　利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏　（１）评估房地合在一起的房地产价值时　低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处　房地产价值＝房地产纯收益／综合资本化率　于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值）。　房地产净收益＝房地产总收益一房地产总费用　由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述　房地产总费用＝管理费＋维护费＋保险费＋税金　偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产　（２）单独评估土地的价值　在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还　①由：上地收益评估土地价值　应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有　土地价值＝土地净收益／土地资本化率　客观净收益才能作为评估依据。　土地净收益＝土地总收益一上地总费用　一、净收益测算的基本原理　土地总费用＝管理费＋维护费＋税金　运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估　②由房地产收益评估上地价值　价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，　土地价值＝房地产价值建筑物现值　求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的　建筑物现值＝建筑物重置价一年贬值额ｘ已使用年数　价值对净收益也很敏感。　土地价值：（房地产纯收益一建筑物纯收益）／土地资本化串　收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收　建筑物纯收益＝建筑物现值ｘ建筑物资本化率　益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业　（３）单独评估建筑物的价值　收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在　建筑物价值＝房地产价值一土地价值　实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求　建筑物价值＝（房地产纯收益一土地纯收益）／建筑物资本化率　取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典　四、基于营业收入测算净收益的基本原理　型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入　有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，　的净收益测算。　其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租　二、客观总收益　赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有　客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动　效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例　力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得　如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收　到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以　入为１００万元，费用为３６万元，经营者利润为２４万元，则基于营业收入测　实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正　算的房地产净收益为１００—３６—２４＝４０　ＯＹ元）。基于租金收入测算净收益由　常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产　于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，　处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正　所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。　常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作　参考文献　准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。　［１］齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施［Ｊ］》建筑经济，２０００，（５）２３—２５．　三、客观总费用　［２］赵燕玲，张仕廉《房地产开发项目的成本管理［Ｊ］》重庆建筑大学学报，　客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，　２００４，（５）４５—５６．一　基于上述的一些理论，《物权法》中并没有规定让与担保制度。　的矛盾。　但是，一种事物的存在理由往往取决于社会对它的需要程度，让与担　经过前文的分析，虽然《物权法》暂时未规定让与担保制度，但构建该　保在德国和日本经济活动中起到了资金融通的润滑剂的作用。中国经济体　制度对于完善我国的担保方式、健全市场经济下的融资行为，都是合理而　制改革历经３Ｏ年的风雨历程，终于确立的社会主义市场经济体制框架，社　且必要的。　会主义市场经济体系也正在逐渐的培育和完善　面临高涨的融资需求和市　参考文献　场经济本身所提出的各种挑战，让与担保将来在实际经济生活中被更加广　［１］王闯：让与担保法律制度研究法律出版社。［Ｍ］　泛地利用，则可谓是不可避免的趋势。因此我们一方面要进一步完善进行　［２］余能斌主编：现代物权法专论法律出版社。［Ｍ］　担保制度，另一方面还要研究和引入新的融资担保种类。让与担保将解决　［３］王利明主编：中国物权法草案建议稿及说明中国法制出版社。［Ｍ］　传统担保法难以解决的现代市场经济风险性与经济人高度，融资需求之间　［４］梁慧星：中国物权法草案建议稿社会科学文献出版社。［￣Ｉ］■　２９９