一、调研目的
通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。 二、调研对象和调研方法 （一）调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。 （二）调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。 三、调研结果
（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库8800
㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。
其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。 2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
（二）大院
1、基本情况
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项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。 2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）
（三）学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。
据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。 2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3家；烟酒店、企业、汽
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车美容。
4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。
（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）
（四）国瑞·晋瑞苑
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小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。
两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。
（五）华洋·城市公寓（新界）
项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售完。商铺面积约为300㎡。
据了解，高层住宅客户群一部分是针对山西财经大学学生。
（六）晋阳街临街商铺
晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15
㎡，年租金16000元—24000元）。
据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类
居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。
调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。
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四、调研结论 （一）基本结论
1、所调研的8个楼盘项目，在营销推广方面都引用新南站概念。 2、晋阳街周边客流量相对较大，但购买不不强。 （二）户型面积
1、南中环街、晋阳街临街商铺多为两层商铺，且面积在200-300㎡。 2、晋阳街门面房商铺面积均在15㎡左右。 （三）业态分布
晋阳街商铺主要以毛料、服装类；餐饮类居多。 （四）租价
1、晋阳街门面房：平均年租金为1000-1600元/㎡
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2、南中环街楼盘底商：平均年租金1000-1100元/㎡ （四）与和泰项目的关系
和泰周边区域多数居民收入水平不高，消费能力不足。建议和泰花园主要针对本项目和国瑞·晋瑞苑，服务3000户中高端业主。建议和泰商铺选择养生、足疗、SPA会所、知名连锁洗衣店、美容美发、跆拳道馆等业态类型。
和泰花园位于太原市晋阳街32号，共10栋楼， 7
套商铺。
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