房地产销售过程中违法行为防治问题和对策研究
摘 要
目前，我国房地产销售过程中发生的违法行为层出不穷，由此引起的各种纠纷现已在行政主管机关、消费者协会受理的投诉案件中和法院受理的民事争议诉讼案件中占了很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。这些问题复杂多样，如果处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定。因此，本文在明晰房地产销售过程中违法行为术语涵义的基础上，科学区分我国房地产销售违法行为不同现象和类型，深入分析和揭示其产生的主观客观原因，进而结合有关法律法规规章和房地产市场整治政策，提出相应的强化销售违法行为防治工作的一系列对策建议，希冀有利于促进我国房地产业健康发展和房地产销售活动规范化建设，形成更为完善的销售违法行为防治配套机制，减少房地产销售纠纷，促进社会主义和谐社会的建设。
关键词 房地产销售；开发商；销售中介；买受人；消费者权益；违法销售行为；原因探析；纠纷防范与处理；房地产市场治理；对策
Violations of real estate sales process control studies
Abstract
At present, China's real estate sales process violations that occurred one after another, which has been caused by a variety of disputes in the administrative authorities, consumer associations receive complaints and court cases, litigation of
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civil cases accounted for a large part of . There are new circumstances and new problems, also many years old does not completely solve the problem. Complexity and diversity of these issues, if handled improperly, it will possibly lead to conflict and affect social stability. Therefore, real estate sales in clear terms the process the meaning of an offense based on the distinction between science and the real estate sales and types of violations of different phenomena, in-depth analysis and have revealed their reasons for the subjective and objective, and then combined with the relevant laws, rules, and regulations and the Housing real estate market regulation policy, the corresponding law to strengthen prevention and treatment of sales of a series of countermeasures and suggestions, hoping to promote the healthy development of China's real estate and real estate sales activities standardized to form a more perfect complementary mechanisms to combat illegal sales, reduce the real estate sales disputes, and promote the building of a harmonious socialist society.
Key words Real estate sales; developers; sales intermediaries; buyer; the interests of consumers; illegal sales practices; Analysis; dispute prevention and treatment; the real estate market governance; Countermeasures
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目 录
房地产销售过程中违法行为防治问题和对策研究 ................................................................................. I 1 导言 ........................................................................................................................................................ 1 2 房地产销售违法行为防治的术语涵义界定 ........................................................................................ 3 2.1 房地产概念 ........................................................................................................................................ 3 2.2 房地产业的业务范围......................................................................................................................... 3 2.3 商品房概念与特点............................................................................................................................. 4 2.4 二手房概念 ........................................................................................................................................ 5 2.5 商品房销售和商品房买卖合同的概念 ............................................................................................. 5 2.6 房地产销售 ........................................................................................................................................ 7 2.7 房地产销售违法行为......................................................................................................................... 7 2.8 房地产销售违法行为防治 ................................................................................................................. 8 3 房地产销售违法行为现象分类概述 .................................................................................................... 8 3.1 分类 .................................................................................................................................................... 9 3.2 具体类型特点描述............................................................................................................................. 9 3.3 相关案例，调研资料论证 ............................................................................................................... 10 4 房地产销售违法行为的具体危害论证 .............................................................................................. 19 5 房地产销售违法行为存在原因探析 .................................................................................................. 20 5.1 主观与客观原因 .............................................................................................................................. 20 5.2 表层与深层（利益关系）原因 ....................................................................................................... 21 5.3 法制与非法制原因........................................................................................................................... 21 6 防治措施 .............................................................................................................................................. 23 6.1 房地产违法销售行为防治机制建立健全的系列对策建议 ........................................................... 23 6.2 各项对策措施建议的理论依据，法律依据，可行性论证 ........................................................... 24 结 论 ..................................................................................................................................................... 36 致 谢 ..................................................................................................................................................... 38 参 考 文 献 ........................................................................................................................................... 38 附录A 译文 .......................................................................................................................................... 42 附录B 外文原文 .................................................................................................................................. 49
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1 导言
自20世纪70年代末期中国实行改革开放政策以来，我国房地产业发展迅猛，但由于我国的房地产开发经营事业还处于初级发展阶段，房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，特别是一些开发商违反诚实信用原则，严重侵害买受人的合法权益，导致商品房销售违法案件成为社会投诉热点和关注焦点。这类案件案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。为正确适用法律审理商品房违法销售案件案件，依法维护当事人的合法权益，保护房地产业的健康发展，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。《司法解释》的实施对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有重要意义，所以《司法解释》公布实施后，根据《司法解释》的规定提起诉讼的案件激增。从2003年以来至今，商品房买卖合同纠纷案件未减少反增。
2009年3月12日，西安市消费者协会双生分会、西安市仲裁委员会联合举行了“2009西安房地产纪念315座谈会暨房地产诚信承诺”启动仪式。临近3·15，西安市仲裁委当天公布了2008年度房地产仲裁报告。
在去年受理的1116件仲裁案件中，商品房纠纷达到588件，以52.69%的比例高居受理案件的首位。而在588件房地产纠纷中，逾期交房、逾期办理房产证和房屋质量这三类问题位列“前三甲”，总量占到了9成。
在西安市仲裁委受理588起商品房买卖合同纠纷案件中，开发商逾期交房、逾期办理房产证和房屋质量纠纷案件所占比例分别为54%、30%和6%。在所受理的逾期交房案件中，9成的责任在开发商。
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西安市仲裁委员会在座谈会上，发布了《2008年度商品房买卖纠纷仲裁报告》，据报告显示：2008年，西安仲裁委受理各类仲裁案件1116件，标的总额12.7亿元，较去年受理数量增加了231件，标的额增加了2.87亿元，其中商品买卖合同纠纷588起，涉案标的额7390.43万元，占年度所有受理仲裁案件标的额的5.82%。相比前一年度，2008年仲裁案件受理数量增加了23%，商品房买卖合同纠纷案件数占年度总受理案数的比例略有下降，由2007年的54.12%降至52.69%。
2008年受理的商品房买卖合同纠纷仲裁案件，争议类型仍然集中在出卖人逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量问题等，其中，逾期交房和逾期办理房产证仍然是商品房买卖合同纠纷的主要类型。以纠纷类型划分，2008年受理的588起商品房买卖合同纠纷案件中，出卖人逾期交房案件占54%，逾期办理房产证案件占30%，房屋质量纠纷案件占6%，其他类型案件，包括买受人逾期付款、面积缩水、供暖设施未及时到位、供暖费用等。
逾期办房产证仍然是老问题。西安市仲裁委分析案件后发现，所受理的房地产纠纷案件中，9成都是由于开发商原因造成的。其中，开发商在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者拒不提供相关证明较为典型。
因房屋质量提起的仲裁案件较往年有所上升。房屋质量分为两大方面：一是主体工程质量，一是非主体工程瑕疵。受理的案件中绝大多数属于非主体工程质量瑕疵，集中体现在房屋墙面及地平的瑕疵上。开发商售出房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业。当购房者提出房屋质量问题，常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，致使问题长期搁置。
正是基于现实房地产销售纠纷层出不穷和危害多多，本论文将通过分析我国房地产销售过
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程的各类违法行为入手，通过对各类违法行为的现象和原因探析，寻求并在借鉴其他国家和地区的防治经验的基础上提出具体的、可行的一系列防治对策。
2 房地产销售违法行为防治的术语涵义界定
2.1 房地产概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房屋建筑是土地的附属物，离不开土地，土地也离不开地上建筑物，否则，就无法表现其使用价值和价值。两者的有机结合就构成了统一的房地产。房屋和土地既是房地产经济的经营对象，又是房地产业的主要物质构成要素。房地产业是指对城市和农村房屋、土地进行开发、经营、交易、租赁、修缮服务、装饰的各部门和各组织的经济行业。
2.2 房地产业的业务范围
房地产业的业务范围可包括以下内容 :
1 房地产开发和再开发。房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是指对新建小城市、卫星城、现有城市的新区段和旧城成片改造地区实行的综合开发 ;开发的内容包括开发区的勘测、规划、设计、征地、拆迁、
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安置、委托规划设计、土地平整和地下设施工程建设。房地产的再开发是指房地产的第二次开发，即对旧城区房地产的开发 。从房地产再开发的内容上来看，还包括拆迁和改造这两个方面。
2 房地产经营。房地产经营是指房地产的所有者、经营者和使用者 ,遵循市场经济规律，依法对房产经营和产经营进行的各种经济活动。具体包括 : (1) 取得土地并从事基础设施建设，然后出租或出让 ; (2) 取得土地并开发成办公楼、厂房、商业用房或住宅房，然后出租或出售 ; (3) 从事房地产估价业务 ,为企业和个人进行房地产估价 ;(4) 从事房地产咨询 ; (5) 从事房地产代办业务 ,为企业和个人代办租赁、销售、土地登记、抵押等 ; (6) 从事房地产信用业务 ,办理房地产贷款 ; (7) 从事房地产管理业务 。
3 房地产使用管理和综合服务即物业管理 。
4 房地产市场的调控和管理 。房地产市场的调控管理是指国家政府部门按照市场经济运行规律的客观要求 ,运用行政的 、经济的和法律的手段 ,对房地产各种交换关系从宏观上进行计划 、组织 、协调 、监管和控制等活动 。房地产市场的调控和管理是整个社会主义市场经济管理体系的一个组成部分。
2.3 商品房概念与特点
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。包括住宅、
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商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
商品房是指具有相应资质的房地产开发经营企业，经行政许可开发建设并向市场出售的房屋。理解这个概念至少有三点：一是商品房必须是由具有相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋，否则不能称为商品房，也不能按商品房对外出售，并办理交易、产权过户手续。二是它是一种商品，是完全按市场经济规律组织生产，并进入交换环节的，具备一般商品的所有特征。商品住宅区别于一切如解困房、安居房、房改房、经济适用房等带有一定社会保障性质的住房。三是商品房开发、出售行为具有明显的营利性和利润率，且受到较严格的行政管制。
2.4 二手房概念
二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的存量公房、经济适用房。
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
2.5 商品房销售和商品房买卖合同的概念
自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三条明确：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业
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将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条规定：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1 标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2 标的物财产权的转移以登记为标志，是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
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3 行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
2.6 房地产销售
房地产销售的广义是指房房地产的所有权或土地使用权的合法持有者将所拥有的土地、房屋或土地使用权出卖给买受人，并由买受人按照约定支付房价款的行为。同时也是介绍房地产提供的利益，以满足客户特定购买需求的过程。
房地产销售的狭义仅指商品房销售，是房地产开发企业自己进行或委托服务中介机构销售自己开发出来的房地产。
限于论文篇幅，本文采用房地产销售概念的狭义定义，实际只是探讨商品房销售违法行为防治问题。
2.7 房地产销售违法行为
结合有关违法行为概念的法学释义，笔者从广义角度将房地产销售违法行为的定义表述为：房地产销售违法行为是指房地产开发企业及其委托的房地产中介服务机构违反国家现行有关商品房销售活动管理的现行法律规定，违背法定义务及合法约定义务而从事商品房销售活动，危害法律所保护的与商品房销售买卖关联的社会关系、侵害法律所确认和保护的他人合法
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权益和房地产交易秩序，依法应当承担相应法律责任的行为。
从上述房地产销售违法行为的定义可知，不论是商品房现售还是商品房预售，只要侵害了法律所确认和保护的合法权益及房地产交易秩序，危害法律所保护的与商品房销售活动关联的社会关系，即可认定为违法行为。在这里不妨称之为客观主义的界定方法而非主观主义的界定方法。主观主义的界定方法着眼点是放在房地产销售违法行为的责任人方面，重点强调房地产销售违法行为本身是否违法或者违法行为人主观上是否有过错。
从民法角度看，房地产销售违法行为主要分为侵权性违法行为与违约性违法行为两大类。从行政法角度看，房地产销售违法行为主要分为与行政主体违法作为关联的违法行为和行政相对人自行所为的违法行为两大类。从刑法角度看，房地产销售违法行为可分为构成犯罪的违法行为与未构成犯罪的违法行为两大类。从法律责任的归责要素角度看，房地产销售违法行为可分为有过错的违法行为与无过错的违法行为两大类。
对一切违法行为，都应按其性质和程度依法处理，必要时给予法律制裁。
2.8 房地产销售违法行为防治
房地产销售违法行为防治是指为预防、减少和禁绝房地产销售违法行为而通过相应房地产销售活动管理体制和机制、自觉综合运用法律、经济、行政手段主动防范和治理房地产销售违法行为的活动与过程。
3 房地产销售违法行为现象分类概述
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3.1 分类
1 商品房现售违法行为与商品房预售违法行为
2 房地产开发企业违法销售行为与房地产中介活动中的违法销售行为
3 商品房合同订立阶段违法销售行为与商品房合同履行过程中的销售违法行为
4 侵害买受人合法权益的违法销售行为与连带侵害买受人以外的他人合法权益的违法销售行为
3.2 具体类型特点描述
1 商品房销售面积问题 。商品房销售面积的“短斤少两”已是房地产业非常突出的问题 ,是住房消费者投诉上访的热点 。主要表现在 : (1) 房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊 ; (2) 将已分摊的公共面积再次出租或出售 ,重复获利 ; (3) 预售时违规进行面积计算 ; (4) 房地产开发企业与房地测绘机构勾结 ,在面积计算中弄虚作假 、欺蒙消费者 ; (5) 在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积 。
2 房地产中介活动中的违法违规行为 。(1) 中介机构发布不实信息 、利用假信息骗取“看房费”; (2) 与一些企图非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气 ,促成地下交易 ; (3) 迎合委托人要求 ,出具不切事实的房地产估价报告 ; (4) 未取得房地产中介服务资格 ,擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务 。
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3 虚假和不规范的房地产广告行为 。虚假广告直接误导消费者 ,导致商品房销售纠纷大量产生 。主要表观为 :(1) 不具备销售条件 ,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告 ; (2) 盗用其他项目预售许可证进行广告宣传 ;(3) 发布虚假广告 ,承诺与实际不符或根本无法兑现 ; (4) 广告内容不规范 ,包括不按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号和使用《房地产公告管理规定》禁止的公告用语及不按规定明示价格 、面积等内容 。
自2008年10月1日起，由国务院颁布的旨在降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率的《民用建筑节能条例》开始施行。其中要求商品房须具备能耗标示。条例明确规定，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。
4 有关房地产合同订立和履行中的违法违规行为 。一般表现为签订商品房买卖合同时 ,不按规定出示有关法规或示范文本及合同内容不包括法定内容 ,更有甚者 ,隐瞒事实真相 ,误导购房者 ,签订有损购房人合法权益的合同 ;在合同履行中 ,房地产开发企业及中介机构不按合同规定履行或履行合同义务不符合合同的规定 。
3.3 相关案例，调研资料论证
1 吉林省伟业房地产开发公司一房多售案
吉林省伟业房地产开发公司开发建设四平市南一纬路小学还建项目，将 ３６ 套商品房分别卖给７７ 户，其中 １套房屋销售 ４ 次，３ 套房屋销售 ３ 次，３２ 套房屋销售 ２ 次。同时公司法定代表人周云伟挪用资金，致使工程中途停建，不能按期交工。四平市中级人民法
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院以诈骗罪，一审判处该公司法定代表人周云伟有期徒刑 １７ 年。
2 房地产二手房市场中介违法销售五大案例分析
（1） 赚取差价
黄某委托一家房产中介公司出售其父母留下的一套房子，经评估价格为23万元。不久，这家中介公司将这套房子以25万元的价格售出，高出委托价格的2万元不是给了黄某，而是成了中介公司的额外盈利。当黄某在办理房屋产权过户时，才得知被中介公司转手交易吃掉了2万元。
低吸高抛从中赚取差价是某些黑房产中介公司的惯用伎俩。一般他们都会阻止买卖双方见面，隐瞒真实的房价，在双方之中赚取房屋买卖的差价，侵害客户利益，非法获得高额利润。根据法律规定，房产中介行业不允许中介公司低吸高抛赚取差价，因此，可在法律的保护下，要求上述中介公司退还给黄某2万元。
（2） 骗取订金
丁小姐到佛山某房产中介公司表示希望购得一套约25万元左右的小户型房子，中介公司带她到位于同华路的某住宅小区的一套房屋，并吹嘘这套房子很抢手，如果不马上下订就会被别的买家捷足先登。丁小姐对房子比较满意，由于购房心切，当时也没有考虑看房产证之类的问题，就付了中介公司10000元定金。事后再去找中介的时候，才发现这间中介公司已经搬走。
必须事先和中介公司签合约，声明未确定看好房屋不交纳相关的费用。这样，若出现上述
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情况，可向房产部门和工商部门投诉。不过，前提条件须对方是合法的中介，否则须警惕对方玩失踪。
（3） 私吞红包
陈生与李生双方达成了买卖协议，委托房地产中介到国土房产局办手续，中介公司称：“要想快点拿房产证(或其他证)，就要给国土房产局的人塞红包。”两人信以为真，就各交给中介公司1000元，到后来领房产证的时候才发现这些红包费根本是不必要的。中介公司私吞了这些“红包”。
在委托中介办事时，了解清楚委托事情的流程以及相关费用，以防被某些中介公司收取不必要的费用，到时追讨无门。
（4） 低代理费陷阱
某房地产中介公司与伍先生约定了只收取0.8%的代理费，伍先生同意了。但在后来伍先生来并没有做成交易，而中介公司依然收取了他500元的信息咨询费。
根据规定，中介公司只能收取中介对象价款的3%以下中介费，如果没有促成双方交易，是不应该收取任何费用的。然而有的公司生意没做成，也要收取300~500元的“信息咨询费”，明显违反有关规定，消费者可以拒绝支付这笔款项。
（5） 签阴阳合同
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牛先生经过长时间的比较、选择，终于看中南海某小区的一套房子，却被中介要求交纳2000元的诚意金；他要在合同书上签名的时候，却又被中介要求在购房合同中将房价少写8万元以“合理避税”。这时他才意识到自己将要签的是阴阳合同，自己的合法权益可能会被侵犯，坚决不签合同并要求中介退还诚意金。
在买房过程中，应要求卖家按国家规定缴纳相关税费，主动争取自己的权利，这样才能避免将来出现不必要的纠纷和损失。因为逃避国家税收的行为，一旦被举报很可能会对买卖双方造成伤害，甚至可能导致买卖合同的无效。
3 陕西西亚集团房地产开发有限公司销售“空中楼阁”非法集资数千万
陕西西亚集团房地产开发有限公司董事长苗二虎，打着房地产开发的幌子，涉嫌非法集资数千万元。5月18日上午，此案民事部分的诉讼在榆阳区人民法院开庭审理，法庭没有当庭宣判。
据了解，陕西西亚集团房地产开发有限公司在榆林市肤施路有一宗土地。2006年11月至2007年3月，该公司董事长苗二虎等人在未取得建设工程规划许可证等合法手续的情况下，对外宣称要盖28层的“榆林第一楼”——金贸大厦商住楼，以此非法向社会集资。先后有榆林数家单位的职工集体购买或个体购房达200多套，每户购房者交纳了20万元～150万元不等的“预订款”，总金额达到5000多万元，双方协议约定于2009年10月交房。
2007年10月15日，榆林市房产管理局认定该公司严重违反了《商品房销售管理办法》的有关规定，对该公司处罚人民币3万元，责令其在30日内退还所收“预订款”，逾期不退，将吊销该公司开发企业资质。该公司后来退还集资款700余万元，剩余4000多万元集资款未
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能退还。
2008年5月18日，榆林市公安局经侦支队接到苗二虎非法集资的举报，6月10日立案侦查，6月18日，公安干警在云南省西双版纳将涉嫌非法集资的犯罪嫌疑人陕西西亚集团房地产开发有限公司董事长苗二虎抓获。7月25日，榆林市人民检察院依法批准逮捕犯罪嫌疑人苗二虎。
18日上午的庭审主要针对民事部分，100户购房者向法院提起了诉讼，涉及金额2000余万元。由于原告较多，原本能容纳百余人的审判大厅座无虚席，法庭当庭没有做出判决。
4 《陕西汉文置业有限公司违规加盖楼层牟暴利 强制停工》
如果违规加建楼层可赚千万元，开发商会不会铤而走险？近日，陕西汉文置业有限公司用它在延安黄金地段开发的“林凯唐缘”给出这样的答案：顶住政府禁令，加一层是一层。
加盖楼层卖到每平米5088元
5月8日上午，住在延安市建总公司家属楼临永昌路一侧的刘先生，眼看街对面正修
建的“林凯唐缘”小区楼房仍没停工迹象，倍感窝心，“现在已影响到我们了，如果再加盖，我们的采光权将受影响。”自从“林凯唐缘”临永昌路一侧的楼盖到11层之后，市建总公司小区不少居民就曾赶到城建规划部门去反映过影响采光的问题。
记者8日绕“林凯唐缘”一周查看，该项目一共4幢楼，目前都盖到了12层。随后，在
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“林凯唐缘”售楼部，记者看到前来买房的人不断，最低房价每平方米4688元，顶层12层则为5088元。记者发现墙上两幅效果图中，同一幢楼的层数却不一样，询问售楼工作人员，其仅解释效果图做过修改。
叫停无效正报批强制停工
5月11日，记者在延安市城乡建设规划局了解到，“林凯唐缘”项目由陕西汉文置业有限公司开发，4幢楼中，包括临永昌路一侧的两幢楼批准建设10层，另外两幢批准建设11层。
记者又从延安市清理整顿市区违法建设指挥部办公室获悉，他们已知道“林凯唐缘”的违建情况，并多次派工作人员赶到建设工地阻止加建，但由于施工方不听，目前并无收效。5月初，他们已专门就此向延安市政府打了报告，建议对违建进行强制停工。按照法律程序，一旦市政府批准，将责成公安、国土、供电等多个部门集体行动，对违章建筑进行处置。
5 容许销售的城中村改造项目也必须要5证齐全
《每平米不到2000元 廉价楼盘原是改造房违规销售》买房是市民们关心的一个话题，大家都想买一个价格便宜的房，而对于一些打着便宜低廉旗号的卖房者来说，大伙可一定要留心了。
张先生今年打算要买一套新房，前几天在西安市丈八路上看了一家名为四季长安的售楼宣传广告。起价1588元的高层，让张先生是看到了实惠，很快就交了1000元的定金。
张先生：价格这么便宜，我就很怀疑，到底能不能买。什么五证啥手续都没有。
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正是这个疑问，张先生迟迟不敢交首付款。
张先生：我那天还去长安区首张村工地上看了，乱七八糟的。
今天带着这个疑问，我们来到位于丈八路上的四季长安售楼部。
售楼部工作人员：我们的房子最低1588，高层均价1850，最贵的也就2000多一点。
比起西安市的很多地段这样的价格确实让老百姓心动，但其实如此便宜原来都是因为这不是普通的商品房。
售楼部工作人员：我们是城中村改造项目。
类似四季长安等楼盘所谓的城中村改造项目，老百姓到底敢不敢买？我们从西安市城中村改造办公室了解到，即使是容许销售的城中村改造项目也必须要5证齐全，5证不齐全就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》及《房地产法》。针对陕西创程房地产开发公司违规销售楼盘四季长安,今天工商部门查处了丈八路的四季长安售楼部。
6 《订房半年后开发商抬高房价，业主不满集体维权》
“已经订了的房，开发商凭啥擅自抬高房价？”7日，西安市北郊一在建楼盘售楼部周围，上百名业主在寒风中为维护自己的权益而坚持着。
业主代表何先生说，他和其他200多名业主，今年5月前后订购了红旗东路奇星御园的经济适用房，当时开发商口头承诺价格为每平方米2900元，但在业主们交纳了几万至二十几万
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不等的订金和房款后，开发商把原来每平方米2900元的价格，提高到了每平方米3059元。
业主王女士说，由于购买经济适用房条件比较严格，当初为了买房，她和单位的几个人都提前把结婚证领了。大约半月前，销售人员告诉她，经重新测算，她原来购买的92.72平方米的房屋，现在面积增加到102.7平方米，且单价每平方米也增加了159元。王女士算了一下，这样一来，她半年前订的房，现在一下就多出4万7千多元。
奇星御园销售部经理曲斌称，部分房屋面积增大的主要原因，是原来设计的阳台为半封闭，后来根据房屋建筑管理部门要求，阳台要实行全封闭，封闭后阳台面积要按照全面积算，面积自然就增多了。“每平方米3059元的销售均价，是经过物价部门批准的”。根据物价部门核准，楼盘的基准价为每平方米2970元，根据国家有关经济适用房销售价格的规定，开发商可以在基准价的基础上，上浮3%的利润。“我们正是在此基础上，制定了每平方米3059元的价格。”
据了解，11月29日，开发商与业主代表商谈，决定对先期业主的销售价格降至2970元每平方米。曲经理说：“这已经是最低价格了，如果业主仍不满意，公司将于近期集中办理退款。”对于开发商的回复，业主表示不能接受。
陕西金镝律师事务所陈律师说，虽然开发商与业主之间最初只是口头约定了房屋的价格和面积，但这样的口头约定如果当初双方都认可，且第三方能拿出确实的证据，那么同样具有法律效力。
工商部门加强房地产市场监管思路。今后要抓好或加强的五项工作：一、严格依法行政，深入开展了房地产建设项目主体经营资格的检查；二、严格进行广告监管；三、加大了对房展
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会监管力度；四、加大组织开展了诚信经营活动；五、加大宣传力度，做好购房消费者举报投诉的受理接待工作，保证“12315”投诉举报内容得到妥善处理。
商品房开发早期证件不全
在商品房开发早期，由于管理不规范相关部门也疏于防范，所以在早期就出现开发商证件不全的违法行为。因为前期的证件不全可能导致以后一系列行为不被法律所保护，所以为了保证购房人的利益，在购房前要查看一些重要证件：（1）查看卖房人的建设用地规划许可证。建设用地规划许可证是政府规划管理部门对开发商拟开发的土地的性质、用途、位置和界限进行认可的一种文件。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，服从规划管理。如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划，这是违法。另外，应注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划证相互一致。（2）查看开发商的建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行接受监督检查时的法定依据，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。（3）查看国有土地使用证。国有土地使用证是政府土地管理部门发给开发商，确认其对所开发土地具有合法使用权的一种证件。依据我国法律规定，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府部门缴纳一定的地价款后，才能获得国有土地使用证。如果未获得国月土地使用证，则其开发的房子不能买卖。例如：某房产公司声称公司资金困难，在未办理土地使用、建设用地规划、建设工程规划、施工许可证的情况下就进行开发建设，并公开以低价向社会销售，由于其建设过程中未根据规定办理相关手续，因此常因不能办理合法房产证、小区物业管理混乱引发纠纷。
根据规定上述未依法取得土地使用权或者依法取得土地使用权但未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，而擅自新建的建筑物是属于违法建筑物或未依法取得土地
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使用权或者依法取得土地使用权但未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，而正在擅自建造的违法在建物。（参见2005年2月25日修改的《深圳经济特区规划土地监察条例》第52条）而这些违法建筑物、附着物、在建物可以统称为违法建筑。《城市规划法》第39条规定：在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。第41条：对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。第40条明确：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。在已经设立城市管理综合执法部门的许多地方，规划、土地管理部门分别负责规划、土地监察的指导和监督工作；城市管理综合执法部门负责辖区内的具体规划土地监察工作，并依法对违法用地和违法建筑的行为进行查处活动。《深圳经济特区规划土地监察条例》规定对违法用地和违法建筑行为依法实施行政处罚；必要时，可以对两层以下（含两层）的违法建筑实施强制拆除。对依法受到限期拆除的三层以上（含三层）的砖混结构或者钢筋混凝土结构的违法建筑，当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行限期拆除处罚决定的，由作出处罚决定的城市管理综合执法部门申请人民法院强制执行。人民法院应当自接到《申请强制拆除执行书》之日起三十日内就是否准予强制执行作出裁定；准予强制执行的，城市管理综合执法部门应当协助执行。强制拆除违反城市规划建设工程或违法建筑的费用由违法当事人承担。
4 房地产销售违法行为的具体危害论证
一是扰乱房地产市场交易秩序，破坏房地产市场公平竞争的环境。
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二是使购房人的合法权益无法得到保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。也就是说违法预售的合同是无效的。购房人交了房款，得不到房屋，手中持有的又是无效合同；有的不法单位或开发商席卷预售款逃匿这在外地市已有发生；有的挪用售房款导致“烂尾楼”，使购房人长期住不上房子；有的“一房多卖”引起房产纠纷；有的将已抵押的商品房再预售，或将已预售的商品房抵押；有的不兑现承诺，擅自更改规划、设计，在居住环境、配套设施、套型乃至住房面积上损害购房人的合法权益；有的房屋虽然是建好了但无合法手续，导致不能办理房屋权证。违法销售等于开发单位或企业把开发风险直接转嫁给了购房人，购房人的购买权利无法得到有效保证。此外，还有个别房地产开发企业在销售过程中营造旺盛的购房假象，借机抬高售房价格
5 房地产销售违法行为存在原因探析
5.1 主观与客观原因
房地产业的暴利性导致人们铤而走险 。土地是特殊的商品 ,具有相对有限性和不可再生性 ,随着社会经济的发展和人口的增长 ,又具有必然增值性 。在经济发展 、社会总需求提高时 ,供给弹性越小的生产要素的价格会越快地增长 ;在生产要素中 ,土地的供给弹性最小 ,因此价格的上涨也最大 。在我国工业化 和城市化的进程中 ,各种资本和生产要素向城市尤其是大城市集中 ,大量的农村剩余劳动力涌向城市 ,工业用地及商业 、旅游 、服务性产业用地大量增加 ,使城市用地和居民住房更趋于紧张 ,供小于求 ,促使房地产价格暴涨 。这种暴利效应又促使投资者将大量资金投入房地产业 ,从而更加速了房地产价格的飙升 。如 :上海 2001 年 40 万元一亩地价 ,2002 年转手就卖到80 万元 ,上海的松江 、青浦等郊区已很少有土地可供
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出让 。巨大的利益驱动 ,诱使投资者屡屡违法违规 。
追逐经济利益最大化是造成价格违法行为的直接原因。从检查的情况看，开发企业和中介服务机构为了自身发展，片面追求各自利益。开发企业和中介服务机构注重生产经营的管理，忽视自身价格管理；注重房屋销售和中介服务价格，忽视价格行为的规范；注重专业知识学习，忽视价格政策学习。还有些企业物价员由于对政策的理解片面化、表面化和自身利益使然，致国家的各项稳定房价政策落实不到位。
5.2 表层与深层（利益关系）原因
是由于政府部门的职能是履行社会管理和公共服务，因此要发挥好职能就必须有正常的经费保障和支持。而少数地方的行业行政管理部门由于体制的原因被纳入自收自支事业单位，但同时赋予行政管理职能，并要行使相应的公共行政管理行为。为了本单位的生存和工作开展的需要，在迫于没有工作经费保障的情况下，只能利用行使行政管理权力，擅自立项并制定标准进行收费，造成依托行政权的乱收费现象产生。
购房消费者限于相关知识的缺乏，很难知道房地产市场状况，不知道所购房屋的价格构成，不知道商品房销售面积的计算测量及公用建筑面积的计算和分摊方法，当房屋出现问题时，很难有一个满意的结果，这些都使房地产业的违规者们胆子更大。
5.3 法制与非法制原因
有关房地产业的立法滞后 ,房地产法律体系不完善 。立法是国家机关依照其职权范围通过一定程序制定法律法规的活动 ,这决定了法律一旦制定出来就具有一定的稳定性 。法律不能频
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繁变动 ,更不能朝令夕改 ,否则就会失去其权威性和确定性 。但正是因为这一点 ,又使它具有对千变万化的现实社会生活的不适应性和滞后性 。房地产业及土地管理、城市规划、房地产产业经营、私有住房的转让、租赁、抵押、房地产管理及价格、税收管理等多方面，这就要求形成一个规范房地产业各个领域的立法体系，分管各领域的行政部门各司其职，互相配合，不给房地产违规者以可乘之机。
价格法律法规有待进一步完善。现行的价格政策既体现计划经济的烙印，又折射出市场竞争的轨迹，与现实发展已不相适应。我国已建立了以《价格法》为核心，并衍生出对价格管理、调控、监督检查等内容相对健全的法律体系。但对目前许多的价格违行为还缺乏进一步解释和细化，价格监督检查部门依法行政必须要有法律依据和可操作的条款，《制止牟取暴利的暂行规定》是对放开商品和服务价格实施监管的有力手段，但该法规只对违法行为作了原则性规定，给价格行政执法过程中对违法行为的定性带来极大难度。还有对于中介服务的强制服务、垄断经营等行为缺乏相应的制约措施。企业从自身的利益出发，不反映真实的服务情况，使强制服务收费、只收费不服务或少服务等行为的取证工作困难，监督检查机构缺少查处手段。为及时打击各类不正当价格违法行为提供有力的法律支持，还需更进一步发展和完善相关的价格法律法规。
相关公共行政管理部门的行业规定设置不合理。人为设置一些‘门槛’，限制经营者不得从事中介服务活动，使一些中介服务变相成为强制性、垄断性服务。这些强制服务、垄断经营行为的背后是部门利益的驱使，是借助行政权力实行行政垄断的结果。同时，由于部门利益的隐性存在和缺少外部的监督，中介服务企业又很难自觉自愿地对存在的问题彻底改革。相反，为了追求利益最大化，导致他们采取更隐蔽、模糊的违规手段渗透到经济运行当中，为小团体牟取暴利。
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6 防治措施
6.1 房地产违法销售行为防治机制建立健全的系列对策建议
（一）价格部门监管关口前移。进一步加强对开发企业自主定价权的规范和引导，推动开发企业和中介服务机构自身价格监管的相关制度建设。加大价格法规宣传力度，使企业正确理解《价格法》赋予的权力、责任和义务，让他们认识到强制服务、垄断经营、价格欺诈，价格串通等行为是价格违法行为。引导企业科学、合法定价，培养他们在定价过程中树立守法、诚信、自律的意识。要大力推进住房价格和中介服务价格明码标价制度，建立和完善企业的价格诚信体制。
（二）深化行政体制机制改革。继续推进政企分开、政资分开、政事分开以及行政部门与市场中介组织分开，进一步推进行政审批制度改革，减少和规范行政审批。明确行政公权对市场经济的从属性和对市场经营主体的服务性，规范行政公权行使的程序和规则，理顺职责分工，实现政府由“经济管制型”转变为“公共服务型”。加快公共财政体系建设，明确界定各级政府的财政支出责任。清理和规范行政事业性收费，并纳入预算管理，通过政府预算制度以法律手段遏制乱收费行为。
（三）完善监管法律法规。随着我国经济的快速发展，经济结构将不断地调整，市场竞争更加激烈，竞争的领域更加广泛，因竞争而产生新的不正当价格行为将更多地出现。因此，要加快价格法律法规的修改完善，使之与生产力发展和社会实际相适应，对强制服务、价格垄断、价格欺诈、价格串通等扰乱市场经济秩序的不正当价格行为从法律法规上制定出操作性更强的约束办法，使价格监督检查有法可依，促进企业采取合法的价格手段进行公开、公平竞争。
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（四）加大价格监督检查力度。住房价格专项检查是整顿规范房地产交易秩序的一项重要内容，是抑制住房价格过快上涨的重要举措，也是构建和谐社会的客观要求。要加大检查的频次和覆盖面，还要运用回访、告诫、提醒等多种手段对价格违法行为进行事前、事后监督，将检查寓于服务之中。价格监督检查部门要充分发挥!价格投诉电话作用，形成国家监督为主，社会和舆论监督为辅的多方位、多层次的监督体系，对影响恶劣、性质严重的典型价格违法案件要公开曝光。
6.2 各项对策措施建议的理论依据，法律依据，可行性论证
一 三大部委联合整顿房地产交易秩序
在建设部、发改委、工商总局表示将于全国范围内集中开展为期１年的房地产交易秩序专项整治活动后， ９月 １１ 日，建设部公布了这次治理的具体方案，部署了四个阶段的工作，要求各地在今年 １１ 月底前上报 ３个查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等方面的典型案例。
根据建设部的要求，９月份即为治理的第一阶段，主要任务是宣传发动、部署安排；从今年 １０ 月至明年 ３月是第二阶段，主要是自查自纠和督查阶段；明年 ４月至 ７月是第三阶段，三部委将进行各地情况汇总，提出整治重点；第四阶段是明年 ８ 月、９ 月，主要推进制度建设、建立长效机制。
建设部强调，专项整治要重点查处房地产交易过程中的违法违规行为及群众投诉和媒体曝光的典型案例，解决群众反映强烈的各类问题，使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制；虚假广告和其他违法违规广告，以及在地产销售
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过程中实施欺诈，发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为。
二 《商品房司法解释》的施行
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。笔者不以为然。对于相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。
需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。
一 普通一房二卖案件的处理
普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。
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（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1 法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部1994年8月13日发布的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国《宪法》第八十九条和《立法法》第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
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2 房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。
物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。
（二）就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。
有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非
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是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。
如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。
二 商品房重复销售案件的处理
最高人民法院《商品房司法解释》对此有一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方的倾斜式保护。普通一房二卖是典型的民事法律关系，因此不论是依传统的民法原理还是我国《民法通则》和《合同法》的规定，对于有关当事人都应一视同仁，平等相待。但现代社会中存在着不少特殊的情形，一方当事人在民事法律关系中具有明显的优势并时常利用该优势谋求不合理的利益。如果仍然适用传统民法理论，就会形成形式上平等而实质上显失公平的状况。于是产生了扶助弱势群体、对弱者倾斜保护的要求。《消费者权益保护法》、医患
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纠纷的特别规定，以及对格式条款的严格限制，就是该种理论的产物。在商品房销售合同中，作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比较，其优势相当明显，其滥用强者优势侵害购房人合法利益的情况屡见不鲜。因此《商品房司法解释》作出倾斜保护购房人的相关规定，也就是理所当然的了。
（一）在先买方的无效请求权
该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。需要探讨的问题是：
1 法理依据
如前所述，在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。不过笔者认为，在先买方的利益受到了在后合同的侵犯。传统理论认为，只有侵犯合法权利的行为才需承担法律责任。而现在越来越多的学者认为，特殊情况下，侵犯权利以外的利益，也应承担民事责任。利益与权利的唯一不同，仅在于权利是法律明文列举的利益。人的利益体现在生活的方方面面，某种利益一旦被法律明文列举予以保护，即上升到权利的高度。就此而言，权利是利益的升华，而利益则是权利的基础。这也就是权利与权力的区别之所在。但法律的任何列举，都只能是挂一漏万，而人的利益，却不会因为未被法律列举而消失或者可以任人宰割。侵犯利益而需要承担民事责任，已不仅仅停留在理论上，而是被相关法律、司法解释以及审判实践所接受。为什么是《消费者权益保护法》而不是《消费者权利保护法》？为什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第
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一条规定：“ 违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”？为什么当事人以贞操利益受损害而提起诉讼的能够胜诉？这不都在引证着利益受损害的可以寻求司法保护吗？在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效，应当是可以的。这正是倾斜保护买方的具体体现。
2 无效请求权的行使
该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。
无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。笔者认为主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主动依职权宣告在后合同无效，很可能出现的后果是：在先买方只要卖方赔偿损失而不再要
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房，在后买方却又由于合同无效而无法获得房屋，于是房屋积压在卖方手中。签了两个合同竟然没有一个成交，事情转了一个圈却又回到了起点。这显然与激活房地产市场、鼓励交易的指导思想相背。
3 相关的程序问题
如果在先买方明确主张在后合同无效，有关程序问题有待探讨：
（1）案由
笔者认为案由应是合同纠纷而非侵权纠纷。在先买方对于在后合同的无效主张，仅仅是一个手段，服务于依据在先合同获得房屋所有权这一最终目的。因为标的同一，因此前后两个合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已经履行，在后买方已经获得房屋所有权。如果在先买方还想获得房屋所有权的话，就必须主张在后合同无效，从而基于无效合同法律后果中“返还原物”的条款，使房屋所有权复归卖方，然后再要求卖方以实际继续履行合同的方式承担违约责任。这是在先买方获得房屋所有权的唯一手段，除此之外别无他途。既然其真正用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。
（2）当事人的确定
当时人的确定只能以案由为基础。由于案由是合同纠纷，因此被告只能是卖方，在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权；而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权
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可保无忧。
（3）在后买方的利益保护
如果在先买方主张在后合同无效并获法院支持，在后买方将被迫归还房屋于卖方并由卖方以承担违约责任的方法交付并过户给在先买方。在后买方的利益在于他有权要求卖方返还购房款。那么，他是否需要另行提出该诉讼请求呢？笔者认为不需要。因为法院一旦认定在后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。
（二）买方的惩罚性赔偿请求权
根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。
在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
对此有以下问题需要探讨：
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1 法理依据
不少人认为该项司法解释的依据是《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对此笔者不敢苟同。
（1）许多购房人根本不是消费者
依据《消法》第二条的规定，消费者应是为“生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的人。而事实上，购房人买房的目的却多种多样。虽然有的是为了住宿，但也有的是为了出租，为了经营而不属于消费。另外，消费者一般认为只能是自然人，而购房人却有可能是法人或非法人组织。有一种观点认为只要是接受服务或购买产品者，都是消费者。这是不正确的。从消费者权益保护法的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消法》保护；对于不属于消费者的，由民法和合同法保护。由于不少购房人不是消费者，因此《商品房司法解释》的依据不可能是《消法》。
（2）法律关系的性质不同
依据《消法》的精神，消费者与经营者之间的法律关系，属于侵权法调整的对象。许多购买产品者并非最终的使用人，而使用产品者也并不一定是购买者。消费者对经营者的权利，不以双方之间存在合同关系为前提。有关的诉讼中，消费者只要能证明自己所使用的产品是经营者提供的就可以了，而无须证明自己与对方之间曾签有合同。但《商品房司法解释》却明确规定买卖双方之间是合同关系。第八、第九两条司法解释所规定的惩罚性赔偿，分别是以合同不
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能履行或被认定为无效、被撤消或解除为前提的。
因此笔者认为，《商品房司法解释》的依据并非《消法》。不过这并不妨碍司法解释的合理性。惩罚性赔偿制度并非《消法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那么以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。
2 适用条件
在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权，相似却又有所不同。
（1）在先买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第八条的规定，在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权形成交叉：
其一：如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。
其二：如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则
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在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
其三：如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。
（2）在后买方的惩罚性赔偿请求权
依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条（在后买方的惩罚性赔偿请求权）与第十条（在先买方对在后合同的无效请求权）在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条（在先买方的惩罚性赔偿请求权）却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。
3 惩罚幅度
也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双
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倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。
结 论
毕业论文是本科学习阶段一次非常难得的理论与实际相结合的机会，通过这次比较完整的论文写作，我摆脱了单纯的理论知识学习状态，和实际设计的结合锻炼了我的综合运用所学的专业基础知识，解决实际问题的能力，同时也提高我查阅文献资料、设计手册、设计规范以及文献检索等其他专业能力水平，而且通过对整体的掌控，对局部的取舍，以及对细节的斟酌处理，都使我的能力得到了锻炼，经验得到了丰富，并且意志品质力，抗压能力及耐力也都得到了不同程度的提升。这是我们都希望看到的也正是我们进行毕业设计的目的所在。
虽然毕业论文内容繁多，过程繁琐但我的收获却更加丰富。各种房地产销售过程中的违法行为，各种违法行为产生的原因，一起防治机制，我都是随着论文的不断深入而不断熟悉的。和老师的沟通交流更使我从新的角度对论文有了新的认识也对自己提出了新的要求。
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在设计过程中一些细节的问题让我很头痛，原因是由于老师发给我们的任务书要求的很细，所以一些细节上的问题我查阅了很多资料也还是很难找到，所以只能自己进行斟酌，结和归纳，然后再请教老师，正是基于这种考虑我意识到：要向更好的进行一次论文，需要花费很多的心血，不是随随便便就可以完成的。提高是有限的但提高也是全面的，正是这一次论文让我积累了无数实际经验，使我的头脑更好的被知识武装了起来，也必然会让我在未来的工作学习中表现出更高的应变能力，更强的沟通力和理解力。
顺利如期的完成本次毕业论文给了我很大的信心，让我了解专业知识的同时也对本专业的发展前景充满信心，在论文当中我写很多自己的想法和意见，这当中有创新，但也有很多的不足，可这些不足正是我们去更好的研究更好的创造的最大动力，只有发现问题面对问题才有可能解决问题，不足和遗憾不会给我打击只会更好的鞭策我前行，更好的为祖国的四化服务。
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致 谢
四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。四年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下，走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。 伟人、名人为我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和赞美献给一位平凡的人，我的导师。我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师。您治学严谨，学识渊博，思想深邃，视野雄阔，为我营造了一种良好的精神氛围。授人以鱼不如授人以渔，置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了宏伟的学术目标，领会了基本的思考方式，从论文题目的选定到论文写作的指导,经由您悉心的点拨,再经思考后的领悟,常常让我有“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”。
感谢我的爸爸妈妈，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚谢意！
同时也感谢学院为我提供良好的做毕业论文的环境。
最后再一次感谢所有在毕业论文中曾经帮助过我的良师益友和同学，以及在设计中被我引用或参考的论著的作者。
参 考 文 献
1 徐建明，王宏卫.物业管理法学.上海：上海财经大学出版社，2001
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2 李晓妹. 美国不动产交易保障制度——公证托管制度［J］. 中外房地产导报，2003，（11）：39 - 40.
3 白云. 港台商品房预售法律制度［ J］. 住宅与房地产（综合版），2005，（4）：56 - 58.
4 李为民、 关今华《浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用》《法律适用》1994年第8期。
5 王家福《民法债权》，法律出版社，1991 年第一版第393页。
6 周林彬《比较合同法》，兰州大学出版社1989年版第491页。
7 林荣耀《情事变更之原则》， 选入刁荣华主编的《最高法院判例研究。民事判决评释》（上册）第283页。
8 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条。
9 刁荣华主编。 最高法院判例研究我国房地产立法问题研究(第5页)（833|2007-4-2）（上、 下）。 汉林出版社，1983
10 米健著：“从《商品房买卖合同案件若干问题的解释》看物权变动原则的司法创制”，《人民法院报》，2003年5月23日，第3版。
11 王利明著：“物权法立法的若干问题探讨”，《物权法专题研究》，吉林人民出版社
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2002年版，第40页。
12 王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社2000年版，第692页。
13 王利明著：《合同法要义与案例析解》，中国人民大学出版社2001年版，第140页。
14 王利明著：《合同法要义与案例析解》，中国人民大学出版社2001年版，第140页。
15 王泽鉴著：《民法学说与判例研究》四，中国政法大学出版社1998年版，第173页。
16 史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版社2000版，第672页。
17 杨玉龄著：《房屋之买卖、委建或承揽》，正中法律出版社，第392，396页。
18 吕荣海、彭学圣合著：《售屋契约的陷井》第98页，蔚理法律出版社。
19 《物权法案建议稿》第7条规定：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。”
20 梁慧星著：《制定中国物权法的基本思路》，“为中国民法典而斗争”，法律出版社2002年版，第36页。
21 梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，第478页，法律出版社。
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22 转引自最高人民法院民一庭编：《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第101页。
23 郭明瑞、王轶：《合同法新论。分则》第120页。
24 刘德宽著：《民法诸问题与新展望》第101页，台北三民书局。
25 陈文、朱茂元：《购置房地产时应注意的法律问题》，《北京律师》，1995年第6期，第17页。
26 孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《中国社会科学》，2001年第5期。
27 （美）伯纳德·施瓦茨著。美国法律史。中国政法大学出版社。1989
28 《英国商法》董安生等编译，法律出版社1991年版。
29 《联邦最高法院民事判决汇编》第46卷，第398页。转引自孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第708页。
30 （日）我妻荣著，有泉亨修订：《日本物权法》，五南图书出版公司1999年版，第135页。
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附录A 译文
中国政府采取综合性措施促进房地产市场健康发展
新闻办于2009年1月6日（星期二）上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部副部长齐骥和发展改革委、财政部、人民银行有关负责人介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况，并答记者问。
为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月17日，温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号，以下简称《意见》），主要提出了六方面政策措施。
一、加大保障性住房建设力度
（一）明确了2009—2011年保障性住房建设工作目标以及政策措施。
《意见》提出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是
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加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。
同时强调，2009年是加快保障性住房建设的关键一年，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，新增解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区和煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。
（二）多渠道筹集保障性住房建设资金。
为确保3年任务顺利完成，《意见》提出，中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
（三）开展住房公积金用于保障性住房建设试点。
截至2008年9月，全国住房公积金闲置资金2000多亿元。一些地方和部门建议，利用住房公积金闲置资金，加快住房建设，解决部分中低收入职工家庭住房问题。考虑到住房公积金是职工解决住房问题的专项资金，可以与住房建设适当结合。为此，《意见》提出，为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，
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在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。同时，要求住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
此外，《意见》提出，在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。
二、进一步鼓励普通商品住房消费
居民购买普通自住房、改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件，拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。为此，《意见》分别从信贷和税收两个方面提出进一步鼓励普通商品住房消费的措施。
（一）信贷方面。
突出了鼓励自住、支持改善、防范风险的原则，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。《意见》提出，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。（二）税收方面。
主要是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。《意见》规定：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购
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买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。
三、支持房地产开发企业积极应对市场变化
《意见》中，一方面支持房地产企业合理调价促销，另一方面支持房地产企业正常、合理的资金需要。
（一）引导房地产开发企业积极应对市场变化。
目前，各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。近期，万科等房地产开发企业采取积极措施，促销商品住房，取得了一定的效果。为此，《意见》明确提出，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。同时，强调地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
（二）支持房地产开发企业合理的融资需求。
目前房地产开发企业投资意愿不强，除市场信心不足外，与企业资金紧张也有关。为此，按照区别对待、有保有压的原则，《意见》提出，商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大
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对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
此外，《意见》提出，为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。2008年12月31日，温家宝总理签发了第546号总理令，自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
四、强化地方政府稳定房地产市场的责任
（一）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。
《意见》强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施，并就稳定土地供应、依法做好拆迁管理工作、严格建设程序管理、确保工程质量等提出了原则性要求。同时，还明确廉租住房建设以配建为主。
（二）因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。
目前，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度加大，绝大部分低收入住房困难家庭住房条件将逐步得到改善，中低收入家庭、新就业职工等群体的住房问题将会更加突出。
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这些家庭既不符合享受廉租住房、经济适用住房的条件，又无力在市场上购买普通商品住房。为此，《意见》提出，在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
五、加强房地产市场监测
（一）继续加强房地产市场监测分析。
房地产市场监测分析是科学判断房地产市场形势的重要基础工作。《意见》强调，各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大，要加强分类指导，并注意总结和推广各地好的经验和做法。
（二）加强监督检查。
这是督促各地贯彻落实各项调控政策措施的重要手段。《意见》规定，国务院有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门，加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查，特别要加强对棚户区改造工作的监督指导，确保改造工作顺利进行。
六、积极营造良好的舆论氛围
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新闻宣传是社会各界了解住房政策和房地产市场走向的重要途径。《意见》强调，要坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。
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附录B 外文原文
Chinese government has adopted comprehensive measures to
promote the healthy development of the real estate market
Information Office in 2009 on 6 day 1 (Tuesday) morning 10 o'clock press conference, please urban and rural housing Qi Ji, vice minister of the Ministry of Construction and Development and Reform Commission, Ministry of Finance, the People's Bank of the person in charge on the promotion of the real estate market the healthy development of the situation and answering a reporter's question.
In order to further implement the Party Central Committee and State Council on the further expansion of domestic demand, promote stable and rapid economic growth in the deployment of the decision-making, in accordance with the requirements of the State Council, Ministry of Construction of housing in urban and rural areas in the National Development and Reform Commission, Ministry of Finance, the People's Bank of more than ten departments, etc., In the pre-investigation and study, fully listen to opinions from all sides on the basis of the formation of the real estate market on the promotion of healthy development of policy recommendations. December 17, Premier Wen Jiabao chaired a State Council executive meeting of the 40th to study the deployment of the real estate market to promote the healthy development of policies and measures. December 20, the State Council General Office issued a formal \"on the real estate market to promote the healthy development of a
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number of opinions\" (国办发〔2008〕 No. 131, hereinafter referred to as \"views\"), has made six policy measures.
First, to increase the protection of housing construction
(A) defined the protection of the 2009-2011 housing construction targets and policy measures.
\"Opinions\" for 3 years with the basic solution to the housing difficulties of urban low-income family housing and transform the issue of squatter settlements. First, increase the low-rent housing through construction and implementation of urban squatter settlements (危旧房,筒子楼) transformation, etc., to solve the housing difficulties of urban low-income family housing. The second is to speed up the implementation of state-owned forest areas, the reclamation area, the central and western regions of the central delegation of local coal mining subsidence areas and squatter settlements to move house renovation projects to solve the housing problems of squatter settlements housing families. The third is to strengthen the building of affordable housing, from the actual situation around, increasing the supply of affordable housing.
At the same time stressed that 2009 is to accelerate the protection of a crucial year for housing construction, mainly in kind, combined with payment of rental subsidies, adding 2.6 million to resolve the housing difficulties of urban low-income family housing; 800,000 settlement of forest areas, the reclamation area , coal and other
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squatters to move maintenance of housing rehabilitation. On this basis and then a two-year period, 4.87 million to resolve the housing difficulties of urban low-income families and 1.6 million forest, and coal mine reclamation area, such as squatter settlements housing residents. The end of the year 2011, the basic solution to 7.47 million existing housing difficulties of urban low-income housing problems of families, the basic solution to the existing 2.4 million forest, reclamation, coal mines and other squatters to move maintenance of housing rehabilitation. 2009 to 2011, the national average annual increase of 1.3 million affordable housing units.
(B) the protection of multi-channel to raise funds for construction of housing.
3 years in order to ensure the successful completion of the task, \"Opinions\central building of more low-cost housing and squatter settlements of investment support for reform of the central and western regions to upgrade the standards of appropriate. The corresponding local people's governments must devote greater efforts should, in accordance with the relevant provisions of national and multi-channel to raise construction funds to increase the protection of housing supply. Meet the loan conditions of the protection of housing construction projects, the commercial banks to increase credit support. At the same time, local governments at various levels to ensure that the security of supply of land for housing construction.
(C) to carry out housing accumulation fund for housing construction to protect the pilot.
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As of September 2008, the National Housing Fund idle more than 2000 billion yuan of funds. Some localities and departments have suggested that the use of idle funds of housing provident fund to speed up housing construction, part of the solution in low-income family housing workers. Taking into account the housing provident fund is a trade union to solve the housing problem of special funds can be combined with appropriate housing construction. To this end, the \"Opinionso broaden the protection of sources of funds for housing construction, and give full play to the use of housing provident fund benefits, select some qualified pilot areas to ensure the safety of funds under the premise of the region will be idle part of the housing provident funds added affordable housing for housing construction. At the same time, requested the Ministry of Construction of housing in urban and rural areas in conjunction with relevant departments to pay close attention to the development of pilot programs.
In addition, the \"Opinions\" increase security in the construction of housing at the same time, actively promote the repair of dangerous buildings in rural areas, the state has increased support. Urban and rural housing construction and other relevant departments to pay close attention to planning.
Second, to further encourage housing consumption of ordinary goods
Residents since the purchase of ordinary housing, improve self-housing is reasonable at this stage the demand for housing consumption, the housing market in commodities is also dominant. This part of the demand for release of improving
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housing conditions, driving volume and expansion of domestic demand have a lot of effect. To this end, the \"opinions\" from two aspects of the tax credit and further encourage ordinary commodity housing consumption measures.
(A)credit.
Highlighted to encourage owner-occupied, to support the improvement of the principles of risk prevention, increase and improvement of owner-occupied housing consumption of credit-based support. \"Opinions\" in the implementation of the general population since the first loan to buy housing, the enjoyment of the loan interest rate and down payment at the same time the proportion of preferential policies, to have the loan to buy a house, but the per capita living space less than the local average level, and then apply for a loan the purchase of the second set to improve the general living conditions of residents from the housing may be, mutatis mutandis, the implementation of the loan to buy the first time since the general housing policy. Other loans to buy housing and above the second set, such as lending rates by commercial banks based on the benchmark interest rate determined in accordance with reasonable risk.
(A)the revenue side.
Mainly the transfer of part of the housing business tax relief policies the implementation of the provisional year. \"Opinion\" that: the purchase of ordinary individuals to the existing housing more than five years (including 5 years) be
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exempted from business tax transfer into more than two years (including 2 years) the transfer of sales tax exemption; will purchase ordinary housing transfer of less than 2 years, transfer of income from their full collection of business tax, the transfer of income replaced according to their housing purchase price minus the difference between the collection of sales tax. Purchase of existing non-ordinary housing more than five years (including 5 years) the transfer of the transfer of their income to purchase a home minus the difference between the original sales tax collected into more than two years (including 2 years) the transfer of the transfer of their income to purchase a home, less the original price the difference between the collection of sales tax; individuals to purchase ordinary housing non-transfer of less than 2 years, still in full charge of its transfer of sales tax revenue. Tentative implementation of the above-mentioned policy to December 31, 2009.
Third, to support real estate development enterprises to actively respond to market changes
\"Opinions\business, real estate companies on the other hand, support the normal, reasonable financial needs.
(A) guide the real estate development enterprises to actively respond to market changes.
At present, around the house a certain amount of down, but the gap between
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expected and society, still higher than the capacity to pay ordinary residents. Key to activate the real estate market is also a reasonable price positioning. Recently, Vanke, such as real estate development enterprises to adopt positive measures to promote housing, and achieved certain effects. To this end, the \"opinions\" made it clear that real estate development enterprises to change and based on market demand and take the initiative to take measures to promote the goods at reasonable prices to housing sales. At the same time, emphasis on local people's governments in 2008 to do a good job in real estate projects before the end of settlement projects, payment of wages of migrant workers, such as supervision and inspection work. Real estate development for the housing sales price adjustments arising in the course of a dispute, we must work hard to resolve the work and guide the parties in accordance with contract through legal channels.
B) support for real estate development financing needs of enterprises and reasonable.
At present, investment in real estate development business is not strong, with the exception of lack of confidence in the market, the enterprise fund and is also related to tension. To this end, in accordance with the differential treatment, the pressure to maintain the principle of \"Opinions\" of commercial banks in accordance with the principles of credit and regulatory requirements, increase in low-cost, small and medium-sized dwelling size ordinary commodity housing construction projects, particularly in the credit support efforts; on the strength of reputable real estate development enterprise merger and reorganization of the enterprise or project,
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provide financing support and related financial services. Better conditions to support the credit approval issued by the business enterprise bonds, real estate investment trusts to carry out pilot projects and broaden direct financing channels.
In addition, the \"Opinions\" in order to further a fair tax burden, improve the property tax system, the abolition of the statutory procedures in accordance with city real estate taxes, foreign-invested enterprises and individuals within the uniform application of \"People's Republic of China Real Estate Tax.\" December 31, 2008, Premier Wen Jiabao issued Prime Ministerial Decree No. 546, since January 1, 2009, the repeal of \"Urban Real Estate Tax People's Republic of China\foreign-invested enterprises, foreign enterprises and organizations, as well as foreign individuals in accordance with the \"People's Republic of China Interim Regulations on property taxes\" to pay property taxes.
Fourth, strengthen the local government the responsibility of the stability of the real estate market
(A) the stability of local people's governments to implement the duties of the real estate market.
\"Opinions\" stressed the importance of stability in the real estate market overall responsibility by the provincial people's governments, cities and counties to implement the work of the people's government accountability efforts. Various regions in the implementation of central policy, local conditions can be combined,
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further increase the protection of housing construction and encourage rational consumption of housing, and promote the healthy development of the real estate market policy measures, and on the stability of land supply, according to the law to do a good job demolition management, strict management of the construction process to ensure that the quality of the project requirements, such as a matter of principle. At the same time, low-cost housing construction also made it clear to the main building with.
(B) in line with local conditions to solve the housing difficulties of other housing groups.
At present, with low-cost housing, affordable housing construction and increased transformation of squatter settlements, the vast majority of housing for low-income families housing conditions will gradually improve in low-income families, the employment of workers, such as new housing groups will be become more prominent. Neither of these families enjoy the low-cost housing, affordable housing conditions in the market and are unable to purchase an ordinary commodity housing. To this end, the \"Opinions\" in adhering to the housing market and housing for low-income families at the same time the implementation of housing security, that do not meet low-cost housing and affordable housing supply conditions, and can not afford to buy an ordinary commodity housing families from the the local situation, to take the development of a variety of ways, such as rental housing, in line with local conditions to solve their housing problems.
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Fifth, to strengthen monitoring of the real estate market
(A) continue to strengthen the real estate market monitoring and analysis.
Monitoring of the real estate market analysis is science to determine the importance of the real estate market based on the work situation. \"Opinions\" stressed that all localities and departments should establish and improve the real estate market information systems and statistical systems, improve market monitoring and analysis mechanism, an accurate grasp of the real estate market trends, we find that the market in time in the operation of the new situations and problems, to improve control measures of predictability, relevance and effectiveness. Various parts of the real estate market is different, different, it is necessary to strengthen the guidance and attention throughout the summary and the promotion of good experience and practices.
(B) strengthen supervision and inspection.
Around this is to urge the implementation of policies and measures for the control of an important means. \"Opinions\" provisions of the relevant departments of the State Council in accordance with their respective duties to do a good job to speed up the protection of housing construction and promote the healthy development of the real estate market policies and measures relating to the implementation and supervision and inspection work. Ministry of Construction of housing in urban and rural areas in the departments concerned to strengthen the use of funds for state aid and the construction engineering quality supervision and inspection, particularly in squatter
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settlements to strengthen the supervision and guidance of the transformation work to ensure that the transformation of the work carried out smoothly.
Sixth, the positive public opinion to create a good atmosphere
Public information that the public can understand the social housing policy and real estate markets in an important way. \"Opinions\" stressed the need to insist on correct guidance of public opinion. To speed up the protection of housing construction, to encourage rational consumption of housing, and promote the healthy development of the real estate market for the tone adopted by the central authorities to vigorously promote the policy measures and their effectiveness, focus on market confidence and stability. On a variety of dissemination of false information, disrupt the market order should be severely punished. At the same time, it is necessary to strengthen the market economy under the conditions of risk awareness and education.
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