东莞市益展恒泰房地产开发有限公司
晓庐•假日田园项目 申 请 报 告
编制单位：广东省佳讯建设工程经济事务所
二0一二年五月
晓庐•假日田园项目申请报告
项目名称：晓庐•假日田园
项目承办单位：东莞市益展恒泰房地产开发有限公司 项目负责人：刘大庆 编制人： 审核人： 审定人：
编制单位：广东省佳讯建设工程经济事务所
二0一二年五月
目 录
第1章 申报单位及项目概况.............................................................................1 1.1项目申报单位概况................................................................................1 1.2项目概况................................................................................................1 第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析..............................................12 2.1发展规划分析......................................................................................12 2.2产业政策分析......................................................................................16 2.3行业准入分析......................................................................................22 第3章 资源开发及综合利用分析...................................................................24 3.1资源开发方案......................................................................................24 3.2资源利用方案......................................................................................26 3.3资源节约措施......................................................................................27 第4章 节能方案分析.......................................................................................29 4.1用能标准和节能规范..........................................................................29 4.2能耗状况和能耗指标分析..................................................................31 4.3节能措施和节能效果分析..................................................................37 第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析..............................................45 5.1项目选址及用地方面..........................................................................45 5.2土地利用合理性分析..........................................................................47 5.3征地拆迁和移民安置规划方案..........................................................48 第6章 环境和生态影响分析...........................................................................49 6.1环境和生态现状..................................................................................49 6.2生态环境影响分析..............................................................................51 6.3生态环境保护措施..............................................................................55 6.4地质灾害影响分析..............................................................................56 6.5特殊环境影响......................................................................................56 第7章 经济影响分析.......................................................................................57 7.1经济费用效用或费用效果分析..........................................................57 7.2行业影响分析......................................................................................63 7.3区域经济影响分析..............................................................................63 7.4宏观经济影响......................................................................................64 第8章 社会影响分析.......................................................................................65
I
8.1社会影响效果分析..............................................................................65 8.2社会适应性分析..................................................................................65 8.3社会风险及对策分析..........................................................................66 第9章 结论.......................................................................................................69
II
第1章 申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
承建单位：东莞市益展恒泰房地产开发有限公司 成立时间：二零一一年八月二十二日
经营范围：房地产开发、投资（凭有效资质证经营），实业投资 法定代表人：刘大庆 注册资本：人民币壹仟万元
东莞市益展恒泰房地产开发有限公司（以下简称益展恒泰）股东为深圳市梅江南投资发展公司，投资金额1000万元，注册资本到位率100%。
公司为深圳市梅江南投资发展有限公司下设为开发建设晓庐•假日田园的项目公司，目前房地产开发资质为暂定。 1.2项目概况
1.2.1 项目简介
晓庐•假日田园项目位于东莞市黄江镇黄牛埔村常梅路西侧，土地地类（用途）为普通商品住房，规划建设低层和高层住宅，小区建筑设计顺应地势，周边交通便利，紧邻滨江，拟建成东莞黄江镇大型中高端住宅社区。
本次项目用地于2011年6月17日以2.74亿元价格被深圳市梅江南投资发展有限公司以出让方式获得，证号为东府国用（2012）第特3号，用地位于东莞市黄江镇黄牛埔村，编号为批字第2011-17-1001，地块名称2010年黄江镇第001地块，用地面积64395平方米，土地用途为普通商品住房，终止日期为二零八一年七月十七日。
1
1.2.2 研究工作依据
1.《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）； 2.《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部：发改投资[2006]1325号）；
3.《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）；
4.与本项目有关的工程预算定额、材料价格文件以及其他资料。 1.2.3 综合技术经济指标数据表
项目 用地面积 总建筑面积 计容积率面积
住宅 其其中
单位(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)
1
数值 64395.56 214932.09 160988.9 156958.9 47087.6 109871.3 3000 0 50 980 53943.19 2.5 34.3% 125 19318.7 30.0% 1965 273 1692 4475.5
备注
90平米以上 (㎡)占面积比为30% 占面积比为70%
中 90平米以下 (㎡)
其中
商业 幼儿园 垃圾站 配套设施 不计容积率面积 容积率 建筑密度 建筑高度(m) 绿化面积 绿化率 总户数
其中
90平米以上 90平米以下
(㎡)(㎡)(㎡)(㎡) (m) (㎡) 户 户 户 人
本项目不含幼儿园设计
含低层住宅、地下赠送及高层架空层核增
居住总人数(按3.5人/户计)
报告中未标明单位统一为：面积：平方米，金额：万元
2
总车位
停车位
其中
地下 地上
辆 辆 辆
843 830 13
1.2.4 项目产品技术方案 1.2.4.1 市场定位
一个楼盘的市场营销定位、消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境、消费者的生活习惯、文化层次等。
项目将定位于中高档住宅小区，以东莞本土市场（尤其是黄江镇）的富裕及工薪阶层，及珠三角区域（主要以深圳、东莞、广州三地为主）的中高端置业人群为主，同时营销珠三角以外城市、港澳台以及日韩、东南亚等地区的中高端置业群。
主要购买群体包括：
1.企业高收入管理层，这类客户经济实力强，但工作压力大，强调舒服、美丽的环境、项目质素、社区品位的知名度，对生活的要求比较高。
2.具有高级职称或高级管理层的政府公务员、医生、教师等稳定高收入人群，这类人群收入稳定，有一定的经济实力和社会知名度，追求小区的舒适度及家的温馨，对生活质量的要求比较高。
3.个体业主等创业成功人士，该类消费群体对地段的认识是最深刻的，他们从自身的实战经验中得出投资与环境观念是成熟的，本项目的环境、定位以及所处的重要商业地段必然会对此部份人产生较大的吸引力。
4.周边本地人群，对中高端物业购买欲望较强，存在在本区域购买趋势，有部分人因偏爱优美的环境及较大的社区而选择居住。
5.港、台及外来客商，东莞的港、台及其他外资企业较多，外来客商云集，加上现在港人北上置业的倾向越来越强烈，而环境优美、商业发达、
3
城市规划良好的东莞市新城区对其更具吸引力。
1.2.4.2 产品方案
本次项目在65396.56平方米土地范围内，依据土地资源、项目投资环境等建设条件，按照滚动开发、分期分批建设的原则，结合建设单位的资金优势，向社会提供中高端住宅、停车场等房地产产品。
1.2.4.3 项目价格定位
在项目销售价格和销售率预测时我们考虑的因素有： 项目以交通便利，紧邻河流，周边景色资源独特； 深莞惠一体化、泛珠三角等概念为项目发展提供契机；
区域房地产市场发展现状，中高端住宅项目在该区域内的价格； 项目定位中高端，建成后区域内竞争情况；
项目产品以低层住宅为主，高层住宅为辅，毛坯销售；
东莞市黄江镇在售中高端住宅以及同类住宅售价约低层23000元/平方米，高层7500元/平方米，本项目保守定价为低层20000元/平方米、高层6000元/平方米；
项目于2012年下半年开始前期工程，预计2015年发售完毕。 根据片区房地产市场状况和项目特点分析，结合上述价格影响因素分析，保守预测本项目开发完成后低层住宅销售均价为20000元/平方米，高层住宅销售均价6000元/平方米，商铺均价22000元/平方米，车库赠送，销售率按100%计算。测算中我们以下表中销售价格及销售率为测算依据：
名称 低层住宅 高层住宅 商铺
可售单位 （平方米） 47087.6 109871.3 3000
销售均价 （元/平方米）
20000 6000 22000
销售计划及进度
2013年开售，2015年售罄，销售进度为60%、30%与10%
2013年开售，2015年售罄，销售进度为20%、40%与40%
2014年开售，2015年售罄，销售进度为30%与70%
4
1.2.5 项目建筑规划和配套设计建议 1.2.5.1 规划立意 1.高质量的生活品质
当人们回首品味过去的得失，也对如何建设理想的生活居住环境有了新的梦想，创造真正意义上的高质量生活环境成为我们设计的主要出发点。
2.舒适宽阔的新生活空间
现代生活的紧凑化、机械化、程序化与拥挤化的生活方式要求我们创造出更加舒适和宽阔的新生活空间，因此创造舒适宽阔的新生活家园是我们的目标。
3.绿色生活
在人们创造良好环境的同时，对生态环境的观念，对健康生活的观念，对能源消耗的观念以及原有的生活消费方式都有了新的理智的反思。因此绿色生活观念将反映在新生活家园的建设中，充分利用土地资源，充分利用自然资源，节能的设计将在项目中充分体现。
4.地方性
生活真正的生命力来源于地方性。创造广东岭南生活文化的氛围，赋予住宅空间地方文化特性。因此区域文化特点将在项目中得到最大发挥。
5.良好的假日田园景观形象
晓庐•假日田园项目不仅体现新的生活功能要求，而且力求在空间和建筑外观上形成符合时代特征和地方特色形象效果，以舒展，开朗，明快的形式展示其内在的魅力，创造出崭新，亲切，感人的田园形象。
1.2.5.2 建筑方案设计
户型要满足现代居住的要求，突出居住的舒适度，好户型应该符合以下条件：朝向，中国人比较注重房间朝向，正朝南或者东南—西南15度之间是非常理想的；通风与采光；根据户型与面积配备一个或一个以上的独
5
立卫生设施；南北双向阳台；多厅设计；有足够的家人活动空间、生活各功能的分区等等。此外，每个功能区还有其各自的要求。
结合当地实际情况及中高端住户的需要预测，本次开发项目为低层和高层住宅，户型设计方正合理，户户为南北通透。
1.2.5.3 配套工程设计
本项目位于东莞黄江常梅公路西侧，周边小区建设相对较少，但有相对成熟的酒店、商场以及公园，因此可直接利用该区的相关配套设施。
1.水系统
本系统工程皆利用现有市政管网与小区内的管网连接。 2.供电系统
供电电源为市政高压电源，接至配电房变压器变电后配至各建筑物用电，为了保证物业的正常作业，配电房提供备用电源。
3.消防系统
按不同的消防等级要求，本项目分别配置了消火栓；地下室、车库等地设自动喷淋、火灾自动报警系统；配电房配备气体灭火装置。
4.通风空调系统
（1）配电房设有平时通风与气体灭火后排风系统。 （2）地下室及电梯前室设有机械通风系统。 5.弱电系统工程
本项目按现有住宅配置需求，至各套住宅房全部预埋了通信网络、综合布线系统的主干线及可视对讲系统。同时各用户的用水、用电皆采用自动抄表系统。
6.其它市政绿化配套工程
本项目园林绿化利用本小区用地形状的优势，初步的设计方案将本项目尽可能利用现有空间进行绿化建设，扩大绿化面积，做到精致别致。
6
1.2.5.4 单体设计建议
1.客厅朝向以面向景观的原则确定，低层住宅开间宜在5米以上，客厅外设景观阳台，阳台进深在2.1米左右；高层住宅开间宜在4.5米以上，客厅外设景观阳台，阳台进深在1.5米左右
2.标准层建筑层高3米
3.低层住宅主人房设独立卫生间和置衣间，客人房设独立卫生间；高层住宅主人房合理规划，设置活动房以方便业主修改。
4.低层主人房开间在5米以上，也以朝向良好为原则，视情况可考虑设健身阳台；高层主人房开间在3米以上，朝向良好，视情况考虑设飘窗或阳台
5.低层住宅厨房面积宜大于9平方米，设生活阳台，餐厅位置应与厨房有紧密联系；高层住宅厨房面积在3平方米以上，尽可能设生活阳台，餐厅位置与厨房尽量保持紧密联系。
6.外墙考虑喷绘。
7.公共部分地面贴防滑砖。 8.观景阳台设铁艺护栏。 9.公用部分内墙贴浅色瓷片。 10.电力、电信、有线电视到户。
11.供水管到户，厨房卫生间预留排污接口。 12.预留空调洞，外墙设冷凝水收集管。
13.窗户可考虑低窗、飘窗设计，使外形新颖、别致。 1.2.6 项目投资估算与资金筹措 1.2.6.1 实施进度建议
项目实施时期亦称投资时期，是指从正式确定建设项目（批准项目申
7
请报告）到项目竣工交付使用这段时间。项目实施进度规划总原则是精心组织、充分准备，在保证建设质量同时，尽量缩短建设时间。
项目实施进度考虑以下几个因素：
1.省建设厅粤建房字[2001]2号文件《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》，预售商品房项目形象进度条件调整为“七层以下（含本数）的商品房预售项目，已完成结构工程并封顶；七层以上的商品房预售项目必需完成结构工程的2/3。根据本项目的具体情况，假设本项目房屋预售时间以建设工程完全封底时计起。
2.项目的资金筹措能力。 3.商品房预售转向现楼销售。 1.2.6.2 项目总投资估算
项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资约亿8.89亿元人民币。
项 目 名 称 土地成本 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费
开发期税费 其他费用 不可预见费用 销售费用 管理费用 财务费用 项目总投资合计
总投资 27,400.00 741.20 4,287.23 44,975.56 150.50 3,031.48 815.32 988.27 5,000.94 1,482.40 0.00 88,872.90
估算说明
1.2.6.3 资金筹措
本项目开发建设资金由东莞市益展恒泰房地产开发有限公司自筹。
8
1.2.6.4 项目销售计划
根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定项目销售计划表如下：
项目 低层住宅高层住宅商铺
销售进度 100% 100% 100% 2012年
2013年 60% 20%
2014年 30% 40% 30%
2015年 10% 40% 70%
1.2.6.5 销售收入和经营税金及附加估算
根据本项目于东莞市黄江镇的市场定位结合区域目前房地产经营状况，本公司决定以本次项目的建设及销售为公司的长期发展树立品牌，销售价格采取保守策略，尽量缩短销售时间，加速资金周转。
根据市场研究的结果，并考虑本项目定位的具体情况，确定销售平均价格如下：
项目
低层住宅（元/平方米） 高层住宅（元/平方米） 商铺（元/平方米）
地下车位
晓庐•假日田园 预计平均售价 20,000 6,000 22,000 赠送
本项目经营收入包括住宅销售收入和商铺销售收入。项目应交纳主要税种及税率为：房地产开发项目的主要税金为经营税费(营业税及附加、土地增值税)和所得税。根据国家有关规定及目前企业运作情况，经营税费的税率为6.5%左右，按总销售额征收；所得税率为25%，以销售利润为基数征收，预计总销售额166698元，营业税及附加10469万元，如下表：
序号 一 1 1.1
项目 经营收入 销售收入 住宅 高层住宅 低层层住宅
合计 166,697.98 166,697.98 160,097.98 65,922.78 94,175.20
2012年 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2013年 69,689.68 69,689.68 69,689.68 13,184.56 56,505.12
2014年 56,601.67 56,601.67 54,621.67 26,369.11 28,252.56 2015年 40,406.63 40,406.63 35,786.63 26,369.11 9,417.52
9
1.2 1.3 2 3 二 1 2 3 4 5 6
商铺 车位 租金收入 自营收入
经营税金及附加
营业税 城市建设维护税 教育费附加 防洪工程维护费
印花税 交易管理费
6,600.00 0.00 0.00 0.00 10,468.63 8,334.90 583.44 416.74 216.71 83.35 833.49
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 4,376.51 3,484.48 243.91 174.22 90.60 34.84 348.45
1,980.00 0.00 0.00 0.00 3,554.59 2,830.08 198.11 141.50 73.58 28.30 283.01
4,620.00 0.00 0.00 0.00 2,537.54 2,020.33 141.42 101.02 52.53 20.20 202.03
其中，营业税按销售收入5%计，城市建设维护税按营业税7%计，教育费附加按营业税5%计，防洪工程维护费按销售收入0.13%计，印花税按销售收入0.05%计，交易管理费按销售收入0.5%。
1.2.6.6 成本估算
本项目总成本约为8.89亿元,如下表：
项 目 名 称 土地成本 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费
开发期税费 其他费用 不可预见费用 销售费用 管理费用 财务费用 项目总投资合计
总投资 27,400.00 741.20 4,287.23 44,975.56 150.50 3,031.48 815.32 988.27 5,000.94 1,482.40 0.00 88,872.90
1.2.6.7 利润估算
经测算，项目利润总额为50704万元，税后利润总额为38028万元。
10
企业所得税按利润额的25%交纳。投资利润率为14.26%,如下表：
序号
项 目 名 称
2012年 0.00 0.00 0.00 0.00 44,699.77 44,699.77 0.00 0.00 0.00 -44,699.77 0.00 0.00 0.00 -44,699.77 14.26% 30.42%
2013年 69,689.68 69,689.68 0.00 0.00 22,148.22 22,148.22 0.00 4,376.51 6,927.53 36,237.41 36,237.41 0.00 0.00 36,237.41
2014年 56,601.67 56,601.67 0.00 0.00 18,647.74 18,647.74 0.00 3,554.59 5,626.51 28,772.83 8,462.36 20,310.47 5,077.62 23,695.21
2015年
合计
一 经营收入 1 2 3
销售收入 出租收入 自营收入
40,406.63 166,697.98 40,406.63 166,697.98 0.00 0.00 3,458.69 3,458.69 0.00 2,537.54 4,016.64 30,393.77 0.00 30,393.77 7,598.44 22,795.32
0.00 0.00 88,954.43 88,954.43 0.00 10,468.63 16,570.68 50,704.24 0.00 50,704.24 12,676.06 38,028.18
二 经营成本 1 2
开发建设投资 运营费用
三 经营税金及附加 四 土地增值税 五 利润总额 六 税前弥补亏损 七 应税所得额 八 所得税 九 税后利润
投资利润率 销售利润率
11
第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1 东莞市社会经济概况
东莞市位于广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。地处东经113°31′-114°15′、北纬22°39′-23°09′。最东是清溪的银瓶嘴山，与惠州市接壤；最北是中堂大坦乡，与广州市、惠州市隔江为邻；最西是沙田西大坦西北的狮子洋中心航线，与广州市隔海相望；最南是凤岗雁田水库，与深圳市相连，毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中间。东莞北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里；东西长约70.45公里,南北宽约46.8公里,全市陆地面积2,465平方公里。
东莞市气候宜人，属亚热带季风气候；旅游资源丰富，是广东省历史文化名城，名胜古迹甚多；交通便利，道路四通八达，有方便通往市区内各镇区的市内主干交通要道，亦有通往广惠深港的区域交通要塞。目前，东莞市正在构建城市轨道，该轨道的建成，将更加连通广深莞惠，出行更加便利化，实现广惠莞深经济与生活一体化。
截至2011年末，东莞全市户籍人口184.77万人；2010年全市职工年平均工资21739元，比上年增长 10.7%。另据第六次全国人口普查数据显示，东莞市常住人口约822万。行政区域上，东莞共有33个行政镇（街道）。
东莞市是广东省经济大市，2011年东莞人民在市委、市政府的坚强领导下，以科学发展观统领全局，全面实施《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，深入推进经济社会双转型，切实抓好结构调整等工作，确保了东莞经济平稳增长，呈现出城市综合实力稳步增强、产业结构持续优化、人民生活不断改善、社会事业全面进步的良好局面。全年实现生产
12
总值（GDP）约4735.39亿元，占广东省生产总值的10%，比上年增长8.0%。其中第一产业增加值17.71亿元，下降0.4%；第二产业增加值2377.40亿元，增长6.8%；第三产业增加值2340.28亿元，增长9.3%。三大产业比例为0.4：50.2：49.4。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.5%，批发和零售业增长8.0%，住宿和餐饮业增长6.1%，金融业下降0.8%，房地产业增长6.6%，其他服务业增长12.8%。人均地区生产总值57470元，增长5.4%。全年全社会固定资产投资1079.77亿元，增长8.1%。
2011年东莞经济基本保持平稳增长，经济基础牢固。2012年东莞要继续深入贯彻落实科学发展观，以“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”为核心任务，增强忧患意识和使命意识，立足优化发展，坚持“好中求进”，改善民生，增进福祉，努力争当加快转型升级、建设幸福广东的排头兵。
2.1.2 黄江镇社会经济概况 2.1.2.1 黄江镇总体概述
黄江镇地处粤港经济走廊的腹地，东邻樟木头，东南与国营樟木头林场相连，南与塘厦接壤，西南与光明农场交界，西边的蚬壳海与大朗隔岸相望，北与常平相接。交通发达，西距广州 80 公里，南至香港 60 公里，北离京九铁路东莞站 6 公里，驱车往深圳国际机场和福永客运码头仅 48 公里，40 分钟车程即可到达，每天有多班直通巴士到达香港。全镇总面积约 98 平方公里，辖 11 个村， 3 个社区。本地人口 2.2 万人，外来人口20 余万人。
镇内设施完备，供电十分充足，镇内现有三座 110 千伏输变电站，形成布局合理的供电网络，切实保证了城镇居民和工商用电的需要。 IDD 网络和联通网络适应工商发展要求，服务功能齐全，通讯快捷方便，程控电
13
话、数字移动电话纲络覆盖全镇，邮政服务快、准、方便；市政设施完善，镇内交通十分方便，有等级公路 99.5 公里，莞樟公路、公常公路、莞深高速公路纵贯全镇。
近年，黄江镇不断引进高新科技电子信息产业，实现利用外资产业结构的优化升级，目前，在全镇近600家外资企业中，电子信息产业有150多家，占了近30%。其中知名IT企业包括：精成科技有限公司，总投资超5亿美元，生产电脑及周边设备；飞利浦半导体（广东）有限公司，投资1.08亿美元，生产精密半导体；技嘉电子有限公司，投资3500万美元，生产电脑主机板。
黄江山清水秀，资源丰富，是有名的水果之乡，荔枝、龙眼享誉四方；同时，镇内教育培训体系较全，包括幼儿教育、成人职业培训、农业科技教育等。镇内文化设施齐全，文化活动丰富，广场文化活跃， “ 村村有球场，周周有比赛 ” 蔚然成风， 2000 年被评为 “ 全国亿万农民健身活动先进乡镇 ” 。
2.1.2.2 黄江经济发展概况 1.发展现状
2011年，东莞黄江镇全镇生产总值超过95亿元，同比增长10%以上。完成规模以上工业总产值179.99亿元，同比增长6.5%。各项税收总额12.48亿元，同比增长15.5%，其中，国税7.34亿元，同比增长11.6%，地税5.14亿元，同比增长21.5%，财政收入5.91亿元，同比增长9.39%，社会固定投资支持30.42亿元，同比增长20.8%，社会消费品零售总额22.33亿元，同比增长18.4%。
招商引资方面，1至11月新签协议50宗，同比增长51.5%，其中超1000万美元项目12宗，排名全市第三，全镇26个重点工业项目进展顺利，其中投产13宗，建设中4宗，筹建中9宗。
14
2.未来发展定位
根据《加快转型升级，建设幸福黄江》工作报告，未来五年黄江镇社会发展的指导思想和工作思路是继续深入贯彻落实科学发展观，以“加快转型升级、建设幸福黄江”为核心，以推进产业结构调整为重点，继续以“五个做大”为工作指引，以经营城市的理念，高起点规划，大手笔建设，围绕将黄江打造成初具规模、形象突出的“宜工、宜商、宜居、宜旅”生态新城镇为工作主线，力争把黄江打造成区域性的文化休闲、行政服务、创业居住中心。
预计5年后GDP达150亿元：到2015年，黄江镇力争实现生产总值达150亿元，年均增长10%；第三产业增加值占生产总值50%以上，民营经济增加值占GDP比重提高到38%以上，基本形成现代产业体系。
未来五年，黄江的招商引资将走“大招商”模式，招商对象向先进制造业集中，重点引进高端制造业、电子信息产业的配套缺失项目、新能源和节能环保产业。招商目标向日韩台深地区集中。另外，招商力量向优质大项目集中。
重点建设新城市中心区。新城市中心区建设是今后5年黄江城市建设的重中之重，对提升城市形象和城市价值，促进区域经济平衡发展，培育新的经济增长点。新中心区规划要超前考虑，提前谋划，重点规划建设好行政中心大厦、办事中心、文广中心、商会大厦、中心区文化广场和生态景区等一批重点工程。
通过完善新城市中心区基础设施，增强城市服务功能，使之产生强有力的辐射作用，拉动中部的快速发展、辐射带动南部崛起。新中心区北至富民路，南至莞深高速，地处黄江版图的几何中央。
建立三级分利土地开发机制：在促体制改革方面，黄江将理顺村级管理体制。其中，包括完善政务服务中心建设，逐步建设社区综合服务中心
15
和服务站，统筹全镇土地开发，加强农村集体资产管理，整编村级治安员队伍，探索“大环卫”管理格局等6个方面。
将在社区和原村级分别建设社区综合服务中心和服务站，组织专业人才和服务队伍进驻社区，开展各项服务活动。建立市、镇两级统筹开发，市、镇、村（社区）三级分利的土地开发机制，探索以镇村互利、共赢、协调、可持续发展为主要特点的经济发展模式。
2.1.3 发展规划分析总结
项目随着区域经济强劲发展，会带来较大的区域发展效应。本报告对市场走势的判断是基于对区域发展规划和未来五年工作思路的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排各进度开发的策略。 2.2产业政策分析
2.2.1 东莞及区域房地产市场概况及分析 2.2.1.1 东莞市2011年房地产市场运行情况 1.土地市场
2011年东莞市国土资源局挂牌上市209宗土地，总面积740.07万㎡，同比增加4.59%，达到历史最高峰；其中商住用地72宗，占地面积347.52万㎡，同比增加54.67%；21宗商业金融用地，占地49.17万㎡，同比减少33.84%；112宗工业用地，占地340.65万㎡，同比减少13.77%；其他公共设施用地加油站4宗。
2011年东莞市成交183宗土地，成交面积为655.83万㎡，同比减少3.82%，成交金额141.70亿元，同比增加13.81%，创下历史新高；其中商住用地成交65宗，成交面积307.41万㎡，同比增加50.63%，成交金额111.71亿元，同比增加26.26%，仅次于楼市最红火时候2007年的126.24亿元；
16
但是商业用地仅仅成交14宗，成交面积21.00万㎡，同比减少81.28%，成交金额11.91亿元，同比减少42.25%，主要是由于今年南城总部基地二期地块的延迟出让造成的；工业用地成交100宗，成交面积324.68万㎡，同比减少16.99%，成交金额16.40亿元，同比增加14.40%；其他加油站地块成交4宗，面积2.74万㎡。
随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，东莞土地市场交易活跃，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连万达地产、恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，商住用地成交出现井喷。
2.商品房市场
2011年共有143个楼盘有新增供应，总供应量为651.09万㎡，同比10年上升19.26%，较2009年同期上升37.36%。其中住宅供应量为561.58万㎡，同比2010上升20.47%；住宅供应套数53079套，同比2010年上升20.41%；从供应的结构来看，别墅、写字楼物业供应面积增幅明显大于住宅物业，这是在2011政策调控贯穿，社会资金需求出口，在住宅市场多方受压的情况下，开发商寄望于别墅、商铺回笼资金所致。
2011年商品房成交面积为591.03万㎡，同比2010年增加18.31%，成交套数为59680套，同比上升20.31%，成交金额为494.42亿元，同比2010与2009年都有明显增长；其中住宅成交521.16万㎡，共49162套，面积同比2010年上升19.17%；非住宅成交69.87万㎡，共10518套，同比2010分别上升12.35%和76.66%，成交金额为59.26亿元，同比2010年轻微下降1.66%。
3.国家宏观调控下的东莞市房地产政策
17
东莞市作为中国制造业之都，2010年实现生产总值超过4200亿元，同比增加10.3%，占广东省生产总值约10%。房地产市场受东莞市产业结构、居民消费市场等影响，东莞市房地产2010年价格稳定增长，价格维持在7,000-8,200/平方米的区间，但涨幅相比2008、2009年相对较大，因此针对目前国家房地产宏观调控政策，东莞市执行国家在购房、首付以及房贷的相关政策，严格执行二手房营业税相关政策，但至今仍未有限购落地细则。随着东莞市交通系统的建设落成，莞深广惠城市轨道的通车，从深圳、广州到东莞可实现半小时生活圈，同时周边市场广州、深圳房地产价格过高与限购引发的投资资金闲置，广深入莞一定程度上会促成东莞房价上涨过快，因此东莞市房地产市场未来存在限购较高可能性。同时，为防止东莞市房地产出现较高增长，2011年3月30日，东莞市住房与建设局出台《关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，通知“明确我市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标”；同时2011年1月17日《政府工作报告》上指出，2011年东莞GDP增长目标为8.5%，即2011年东莞新建商品房均价估计在8,600元/平方米左右。
2011年5月16日，东莞市人民政府办公室发文《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》（东府办〔2011〕62号）提出“莞十条”，主要包括：一、建立住房价格控制目标共同责任制；二、加大保障性住房建设力度；三、加强住房用地供应管理；四、严格执行相关税收政策，加强房地产税收征管；五、严格执行差别化住房信贷政策；六、实施新建商品住房销售价格备案管理，全面推行商品房销售明码标价；七、进一步规范房地产市场秩序；八、加快个人住房信息系统建设；九、完善和加强房地产市场统计工作，加强房地产市场分析和监测；十、坚持和强化舆论正确引导。“莞十条”涉及范围较广，涵盖土地供应到住房销售整个产业链，对东莞市房地产具有重要影响。
18
2011年针对东莞市房地产市场的情况，东莞市政府正确引导，将价格控制在8188元/平方米左右，东莞市房地产发展平稳，因此暂未限购。
4.东莞市房地产市场未来发展影响因素
国内经济通胀压力和经济复苏，推动居民将财富增值转变为购买力；东莞经济复苏、平稳增长，居民收入增加，购买力持续增强，投资置业需求仍然趋向活跃。
东莞政府正在努力促进结构调整和城市转型，带动市场投资需求和自住需求释放。道路交通和城市布局都在升级，城建投资加大投入，建设市域轨道交通网、城际轨道，建设广深沿江高速、博深高速、莞从高速、莞惠高速和环莞快速等，建成后将形成高等级公路网主骨架，同时再伴随镇际村际道路联网公路的升级，加上三旧改造推进，东莞市房地产市场发展具有沉淀的市场力量。
高铁和轻轨的建设，拉近了空间的距离，加强了人口的流动，同时由于东莞特有的经济地理位置和未限购政策，吸引周边城市购房者持续进入东莞楼市，推动成交量上升。
政府政策落实，推动购房群体扩大。积分入户制度施行，入户新莞人转变为购买力；同时公积金担保制度施行，降低购房门槛，提高购房积极性，需求大幅释放。
经济宏观调控政策影响银根，资金面收紧及加息一定程度上抑制购房需求，但更重要是增强开发商出货意愿，带来房价调整压力。
农民公寓、人才公寓、廉租房等的开发供应增加，可能分流部分商品房需求。
2.2.1.2 黄江镇房地产运行现状
2011年黄江镇商住用地供应8.36万平方米，成交8.36万平方米，楼面地价1634元/平方米。商品房供应28.86万平方米，比2010年供应7.57
19
万平方米同比增加281.23%；成交20.56万平方米，比2010年6.13万平方米的成交量同比增加235.42%。黄江镇受益于东莞主城区外拓和政府建设“四宜”目标，黄江房地产市场发展较快。
2.2.2 区域行业分析 2.2.2.1 区域概况 1.区域界定
本项目位于东莞市黄江镇黄牛埔村常梅路西侧，是黄江镇未来五年重点发展区域，南临莞深高速（G94），交通便利，可方便通往周边城镇市区。
2.区域现状
黄江镇房地产市场受益东莞主城区外拓，发展较快。目前区域内在售项目包括金地湖山大境（均价23000元/平方米）、中惠珺庭（均价6500元/平方米）、棕榈泉五期（均价8000元/平方米）和花样年江山（均价7500元/平方米）等六个项目。项目未来区域竞争性较小。
3.区域未来发展规划
未来5年，黄江城市建设的重中之重是建设新城市中心区。新城市中心区建设对提升城市形象和城市价值，促进区域经济平衡发展，培育新的经济增长点有重大影响。新中心区规划要超前考虑，提前谋划，重点规划建设好行政中心大厦、办事中心、文广中心、商会大厦、中心区文化广场和生态景区等一批重点工程。
通过完善新城市中心区基础设施，增强城市服务功能，使之产生强有力的辐射作用，拉动中部的快速发展、辐射带动南部崛起。新中心区北至富民路，南至莞深高速，地处黄江版图的几何中央。
4.区域交通网络发达
黄江镇对外公路有莞樟公路、公常公路、莞深高速公路和常虎高速公
20
路。其中莞樟公路宽 36 米 ，四车道，东西贯穿黄江镇北部，东通深圳，西连大朗至莞城，莞樟公路除为北部各镇区交通联系线外，亦是东莞经济发展的大动脉，带动沿线城镇的快速发展；公常公路宽 30~ 40米 ，四至六车道，往北连接常平镇，往南连接深圳市，其功能是黄江镇连接周边镇区的主要线路；莞深高速公路是全封闭式的快速干道，向南接深圳梅观高速公路，往北经莞城至广州，从镇域中部经过，在黄牛埔有一出口与公常公路相接，其功能主要为贯穿东莞中部南北向重要的交通走廊，是广深高速公路的重要辅助线路。
黄江镇以莞樟路、公常路为支架，构架城市内部路网建设和乡村道路建设，并逐步搞好道路两旁的绿化配套，现有公路总长 171.82 公里，主要道路有莞樟路黄江段、莞深高速公路黄江段、公常公路黄江段、黄江大道、拥军二路、裕元工业大道、东环路、西环路等。各村之间也完成了路面拓宽的水泥路。形成四纵六横的道路网络。至 2004 年，全镇公路建设成网，实现村村通水泥路。
5.深莞惠一体化、泛珠三角等概念为区域发展提供契机
黄江镇受益于深莞惠一体化与泛珠三角等概念区域发展，配以交通网络，可方便实现深圳市区60分钟、深圳机场50分钟、东莞市区15分钟、虎门港30分钟以及广深高速入口10分钟车程。
2.2.2.2 本项目的竞争分析
1.优势（S）：地块规整、规模适中；项目面河靠山，周边环境优美；项目定位中高端，立足于珠三角，建成后将成为该区域大型中高端住宅社区；区域交通便利，往来周边市镇较便利。
2.劣势（w）：周边生活配套较滞后；项目位于项目风景资源区域，周边配套正在完善中。
3.机会（o）：黄江镇黄牛埔村区域房地产市场竞争较小，项目可塑性
21
强；四宜黄江的建设为项目建设带来发展机遇；深莞惠一体化、泛珠三角等概念为区域发展提供契机；周边风景资源独特，为中高端项目提供环境资源。
4.威胁（T）：宏观政策的调整，对项目的销售会造成较大的影响；黄江镇周边以及东莞市其他高端项目可能引发较激烈竞争。
5.分析结论
（1）发挥优势，规避劣势：
利用项目定位，合理规划，把项目打造成区域内仅有的中高端宜居项目；
充分利用项目周边的交通优势，最大化发挥资源优势，形成差异化竞争。
（2）利用机会，转化威胁：
针对目前房地产市场较好的形势，建议项目加快进度，降低由于后期的不确定性所带来的风险；
抓住区域市场供应机会，创造新颖别致的产品类型，抢占市场； 抓住区域发展的历史时机，将项目打造成区域标志性项目，强势推广晓庐•假日田园的品牌。
2.2.3 产业政策分析总述
根据国家产业政策和区域产业政策以及产业环境，该项目建设符合区域产业政策。 2.3行业准入分析
该项目经批准建设后，要严格按照国际的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设要求，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项
22
目班子，项目法人对工程负责。按照规定办理招投标，质量监督和工程监理等手续。
2.3.1 项目的招标方式和招标组织形式
招标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，根据《中华人民共和国招标投标法》，建设工程招标分为公开招标和邀请招标。结合项目的特点，建议投资方采用定向招标的方式进行招标，通过发布选取资质佳、条件优的建筑公司，保证项目的顺利开工。
23
第3章 资源开发及综合利用分析
3.1资源开发方案
3.1.1 资源概况 3.1.1.1 土地资源
东莞市全市陆地面积2,465平方公里，地处广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。地势东南高、西北低。地貌以丘陵台地、冲积平原为主，丘陵台地占44.5%,冲积平原占43.3%，山地占6.2%。东南部多山，尤以东部为最，山体庞大，分割强烈，集中成片。东莞握东江和广州水道出海之咽喉，有海岸线115.94公里(含内航道),海域面积15,000公顷，浅海滩涂面积4,500公顷，主航道岸线53公里，虎门港湾是建设深水港的良好地址。
3.1.1.2 矿产资源
东莞市内已知矿产有Ⅶ类19种,矿床点66处。其中,金属矿产Ⅲ类8种，矿床点34处：黑色金属矿产10处（铁矿点9处，钛铁矿1处），有色金属矿产23处（铜矿点4处、铅锌矿点4处、钨矿点10处、锡矿点4处、钛矿点1处），贵金属黄金矿化点1处。非金属矿产Ⅵ类11种32处：冶金辅助原料矿产9处（耐火粘土4处、泥炭土4处、石油1处），化工原料矿产14处（黄铁矿点6处、重晶石矿点3处、钾长石矿点4处、石盐矿点1处），建材非金属矿点3处（水泥灰岩2处、水泥粘土1处）。主要分布在东莞中部、南部和东部的山地，丘陵地带。矿产分布分散，无规律。
3.1.1.3 水资源
东莞市主要河流有东江、石马河、寒溪水。市境96％属东江流域，东
24
江干流自东北角博罗县、惠阳市之间入境后，沿北部边境自东向西行至桥头新开河口，有发源于宝安区的石马河流入，至企石有企石河流入。至石龙分出南支流后，北干流续流至石滩，与来自增城的支流汇流，经市境石碣、高埗、中堂、麻涌的大盛注入狮子洋；南支流斜向西南，在峡口接纳来自市境中部的寒溪水，峡口以下有三支较小的支流牛山水、蛤地水和小沙河，自东向西汇，经过石碣、莞城、道纁、厚街、沙田于泗盛注入狮子洋。北干流与南支流之间为东江三角洲的河网区。
3.1.1.4 生物资源
东莞市野生动物种类繁多，主要分布于山区和丘陵地带，体型较大的野兽多栖息在东南山区，一般兽类出没于平川、丘陵。主要野生动物有：哺乳类、鸟类、鱼类（134种）、甲壳类和多种贝类、两栖、爬行类、昆虫类等。主要野生植物有：树类114种、竹类23种、内陆水域水生维管束植物48种，水果类40多种、野生中草药89种。内陆水域中常见的浮游生物共8门110属。
3.1.2 建设用地情况
晓庐•假日田园项目位于广东省东莞市黄江镇常梅公路西侧，项目用地64395.56平方米，用地情况如下：
1.交通状况
晓庐•假日田园项目位于黄江镇黄牛埔村常梅公路西侧，交通优势明显，可方便通往周边各镇区和东莞市市区，以项目为中心可建立市中心、广州与深圳一小时都市生活圈。
2.人文环境及生活配套设施
该项目周边有商场、医院、学校以及公园，随着项目的落成，项目周边的环境、公共配套设施进一步得到提高，将有利于项目的开发销售。
25
3.市政配套设施 水:市政提供。
电:市政提供，供电达100%。
燃气：东莞新奥燃气公司管网统筹提供。
邮电电信:随着周围商住楼的逐渐建成，区域内邮电电信等服务行业将逐渐完善。
居民习惯:此地区住宅将定位于中高端住宅小区，所选择的客户群体为中高收入群体与经济实力较强的社会精英人士。 3.2资源利用方案
1.土地资源利用情况
东莞地处广深过渡地带，是制造业之乡。这几年的经济高速发展，市区的建设日新月异，所能利用开发的土地越来越少。
项目用地地处东莞市黄江镇黄牛埔村常梅公路西侧，开发公司应充分利用本地块的优势、发挥潜在优势，开发房地产，尽快的使之产生经济效益、社会效应和环境效益。
2.能源耗用和公平设施的占用
周边已有建设或正在建设的工程项目不多，项目用地红线外土地开发程度已达到“三通一平”，周边等公共实施将陆续建成，完全具备建设条件。
对于本项目而言，能耗主要是建筑能耗。按照国际通行的分类，建筑能耗专指民用建筑使用过程中对能源的消耗，主要包括采暖、空调、通风、热水供应、照明、炊事、电器及电梯等方面的能耗。
本项目的燃料、动力及主要原料均统一购入，当地的能源储贮丰裕，有可靠保障；并且价格合理，易购到，能源供应对项目具有长久支持力。
26
项目在用能的选用上是集中了能源供应充足的优势，能源选用合理，不会因为当地能源造成项目的中止和制约项目目标的实现。更不会因项目能源品种的紧张，在项目建成后，对当地能源造成破坏和无序竞争的恶劣影响。对产能供能企业而言，项目建设是实现双赢的可行项目。
3.道路交通组织
在场地的交通组织上，住宅小区的车辆出入口位置有三个，既便捷进出，又有足够的缓冲场地以减少城市的交通压力，且尽量避免车辆在小区内通行，达到人车分流的效果;人行流线则主要沿城市道路集散广场及小区景观走道，小区入口通行道形成多个环境，加强各建筑功能的空间联系。消防车道的设置充分利用了内街与小区内的车道形成环形车道，各家各户均有疏散楼梯直通室外，满足消防规范要求
4.停车
规划方案中设置了充足方便的停车场，充分利用了地下空间，便捷的设计让日益增多的车主解决了停车难的问题
5.景观与层次
景观上利用小区用地形状的优势。初步的设计方案将尽可能利用平、立体空间进行绿化建设，扩大绿化面积，满足了社区居住活动的功能需求。 3.3资源节约措施
1.为了合理利用能源和节约能源，专业物业管理公司制定节能管理措施，对能源工作进行统一布置和管理。入驻机构应相应建立能源管理部门，并配备专职和兼职人员。
2.独立安装水表和电表，单独计量核算。物业等入住机构内部较大型的用电设备，也应按有关要求安装分表，实行独立计量和考核。各居民家庭也应实行每户一表，提倡节能光荣。
27
3.在区内，应合理地选用节能型的生产设备和空调、通风等动力设备，居民家庭在选用家用电器时应优先选用节能型产品。
4.市政供电部门的配电房和入住物业等机构的二次配电房均应合理配备无功补偿装置或设备，保证变配电设备的功率因数达0.93以上。
5.通风、空调设备的冷却用水，均应循环使用。
6.区内的照明路灯以及办公场所的照明灯具，应采用高效节能型的金属卤化灯具和荧光灯具，以节省电能。
7.总体规划建筑布局尽可能使建筑以南北朝向为主，满足充足的日照间距条件；建筑单体在南北两个方向上形成敞开式并底层架空的形式、空间收放的方向基本与风向一致有利于通风、采光以利于节能要求。
8.建筑外围护墙采用空砖砌体，保温砂浆，塑钢窗，屋顶采用聚乙烯泡沫板隔热构造以节省能源损耗。
28
第4章 节能方案分析
4.1用能标准和节能规范
4.1.1 法律法规
1.《中华人民共和国节约能源法》 2.《中华人民共和国清洁生产促进法》 3.《中华人民共和国电力法》 4.《中华人民共和国建筑法》
5.《关于印发节能减排综合性工作方案的通告》（国法[2007]15号） 6.《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
7.《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委令第40号） 8.《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）
9.《印发<关于加强工业节水工作的意见>的通知》（国经贸资源[2000]1015号）
10.《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发展改革委第40号令）
11.《能源效率标识管理办法》（国家发展改革委、国家质检总局2004年17号令）
12.《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》 4.1.2 行业与区域规、行业准入与产业政策等 1.《中国节能技术政策大纲》（2006 年12月）
2.《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂定规定>的决定》
29
3.《东莞市建筑节能实施细则》（东府办[2007]25号） 4.《东莞市建筑节能工作“十二五”专项规划》 5.《国家重点节能技术推广目录（第二批）》
6.《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资2004-2505号） 7.《节能用电管理办法》（国家经贸委、国家发展计划委2000-1256号）
8.《固定资产投资项目节能评估和审查暂定办法》（国家发改委2010-6号令）
9.《东莞市域燃气专项规划修编（2007-2020年）》 4.1.3 相关标准及规范
1.《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
2.《夏热冬暖地区居民建筑节能设计标准》（JGJ75-2003） 3.《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（广东省实施细则，DBJ15-50-2006）
4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
5.《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB70107-2002） 6.《建筑用省电装置应用技术规程》（CECS163:2004） 7.《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） 8.《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001） 9.《地下建筑照明设计标准》（CECS45:92） 10.《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004） 11.《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008） 12.《节能产品评价导则》（GB/T15320-2001） 13.《节能荧光灯》（HJBZ15.1-1997）
30
14.《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010） 15.《民用建筑节能条例》
16.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
17.《公共建筑节能设计标准》（广东省实施细则，DBJ15-51-2007） 18.《住宅建筑电气实际规范》（JGJ242-2011） 19.《中小学校建筑设计规范》（GBJ99-86） 20.《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005） 4.1.4 节能产品、技术推荐目录
1.《“节能产品惠民工程”高效节能房间空调器推广目录（第四批）》 2.《“节能产品惠民工程”高效电机推广目录（第一批）》 3.《国家重点节能技术推广目录（第二批）》 4.2能耗状况和能耗指标分析
4.2.1 项目所在地资源概况
黄江镇地处粤港经济走廊的腹地，交通发达，西距广州80公里，南至香港60公里，北离京九铁路东莞6公里，驱车往深圳国际机场和福永客运码头仅48公里，40分钟车程即可到达，每天有多班直通巴士到达香港。交通便利。黄江基础设施完备，供电十分充足，镇内现有三座110千伏输变电站，形成布局合理的供电网络，切实保证了城镇居民和工商用电的需要。IDD网络和联通网络适应工商发展要求,服务功能齐全，通讯快捷方便，程控电话、数字移动电话纲络覆盖全镇，邮政服务快、准、方便；市政设施完善，镇内交通十分方便，有等级公路99.5公里，莞樟公路、公常公路、莞深高速公路纵贯全镇。
4.2.1.1地形特点
31
黄江镇属于东莞南部丘陵山区，地势西南山地高，东北低，是以低丘、台地为主的半山区。“黄江河”南源北流，流经西北部大朗镇、常平镇，注入东莞西北边的东江支流。由于已入热带范围，故地带性土壤已划入赤红壤地区，只有山上才有红壤和黄壤分布。系山区黄色粘土，地质条件好，宜于建设。黄江辖区地形平坦，地势由南向北坡，坡度4‰；由东向西坡，坡度约为3‰，总的地势则是由东南向西北坡，平均坡度为2.6‰。
4.2.1.2 气象
东莞市位于东莞市黄江、黄江的春夏秋冬季节性气候明显。春有小寒至春分6个农时节气。大寒至立春，即1月下旬至2月中旬是一年中最寒冷的时期。一般年份气温在5℃-15℃之间，极端低温0℃-4℃；通常3至4年就有一次霜冻。春天的降雨量较少，约有100-200毫升，且多集中在3月份。夏有清明到夏至6个节气。夏天气温逐步回升，但4月份是春末夏初时分，乍冷乍热，人类和禽畜容易感冒发病，故要做好防病治病工作，尤其要做好疫病发生传播的各种控制应变措施，确保人畜健康。夏天气温升高，降雨较多，农作物和大自然一片生机。4、5月份，气温一般在20℃-28℃，有时上升到32℃-33℃；降雨量约500-700ml。秋天7-9月。7月和8月是一年中最炎热的月份，气温一般在28℃-34℃，有时高达35℃-38℃，9月份气温明显回落，俗称“秋高气爽”、“天高云淡”、“一叶知秋”。秋天是果实、粮食等成熟收获季节。例如黄江镇的岭南佳果有荔枝、龙眼、菠萝、蕃石榴、芒果、黄皮、扬桃等，粮食有水稻、粟米等。8月份是东莞地区台风最多的月份，也是降雨较多的月份，其次是9月份，7月份台风较少。真正对东莞地区造成较大经济损失的台风一般是8-10号台风，当然11-13号台风在某些年份也会造成相当的损失。一年中，秋天降雨约为500-700毫升。冬天10-12月份，气候转寒冷，降水量减少，整个冬季降水量约150-200毫升左右，在10-11月，平均气候约18℃-22℃，12月，平
32
均气温约16℃-20℃，在冬季能种上粟米、薯类和各种蔬菜等。
4.2.2 项目所在地能源供应情况 1.水资源
黄江镇水资源丰富，供水水源主要来自黄牛埔水库,水库容量达1000多万立方米，水质甘甜，水源充足，全镇有4间供水厂，日供水16万立方米。
2.电力情况
据《东莞“十二五”电网规划总报告》显示，“十二五”期间，东莞将新建500千伏变电站1座，增加500千伏变电容量300万千伏安，建设500千伏线路254千米；新建220千伏变电站11座，变电容量627万千伏安（含大朗变电站异地重建）；改造220千伏变电站2座，新增变电容量75万千伏安；新建220千伏线路578千米；新增变电容量719．2万千伏安；扩建3座，新增变电容量15万千伏安；改造4座，新增变电容量23．8万千伏安；新建110千伏线路705千米；新新建110千伏线路705千米；新建10千伏架空主干线路约128千米、电缆2672千米，改造10千伏架空线路总长度约31千米，改造电缆167千米；增加配变容量189万千伏安，新建及改造低压线路2192千米。
截至2011年底，黄江供电公司共有10千伏线路455.6千米，配变1804台，配变总容量85.47万千伏安。黄江镇范围内主变共12台，主变总容量116万千伏安，主要由4座变电站供电：220千伏裕元变电站、110千伏黄江变电站、鸡啼岗变电站、田心变电站）。本项目供电线路从110千伏黄江变电站引出。
黄江供电公司主要负责黄江镇的供用电管理工作，供电面积92.9平方公里，供电人口19.48万人，供电客户4.12万户。2011年黄江供电公司完
33
成供电量16.47亿千瓦时，同比增长2.63%；售电量16.3.亿千瓦时，同比增长1.96%。
3.天燃气供应情况
东莞市天然气能源供应充足，主要有由新奥然气公司提供的澳洲天然气，以及正在建设的西气东送工程，本项目天然气从厚大路天然气主管道引出，供气较为充足和保障。因此，项目所在地区成品的供应状况良好，项目所用的天然气对当地能源不会产生影响。
4.2.3 主要能源消耗
黄江晓庐•假日田园住宅区的能源消费结构以电力和天然气为主，另外还消耗少量自来水，用水主要取自市政自来水。经过分析估算，项目所需各种能源为：水354940立方米，折标煤30.42吨，电力940.49万千瓦时，折标煤1155.86吨；天然气559989立方米，折标煤679.99吨；项目年总能耗标煤为1866.27吨。
1.项目年耗水量计算
项目用水主要包括小区住户用水、商业用水、道路绿化用水、地下室用水及未预见水量，其中住户用水按住户人口和节水用水定额进行估算，商业、道路绿化、地下室用水按照面积估算，其它及未预见水量按总用水量的10％核算。项目用水情况见下表：
序号 1 2 3 4 5 6 7
用水名称 住 宅 商业 地下车库 绿化用水 道路用水 其它及未预见水量
合 计
用水量标准 180L/人·d 6L /m2·d 2.8L /m·d 2L /m2·d 2L /m·次
2
2
年用水量（吨）
294073 4500 7607 14102 2391 32267 354940
备 注
按4476人核算 按3000m2核算
按52103.19m2核算，按每个星期冲洗一次计算 按19318.7m2核算
按22989.18m2，一星期冲洗一次核算
按用水量的10%计算
34
注：用水定额按照《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）取值。
折合标煤354940x0.0857/1000=30.42吨标准煤
备注：能源及耗能工质折标准煤参考系数参照《综合能耗计算通则》（GB/T2589）
2.项目年耗电量
本地块拟采用10kV环网供电方式供电，电源从附近区域变电站环网引入，电缆引入变电所环网柜。根据工程规模及负荷分布情况，本工程拟设置3个开关房，16个变配电所。各地块照明配电采用电缆及电线敷设，引接到各个单元总配电箱向各分配电箱供电。
（1）住宅年耗电量
项目小区共有1965户。从计算方法上以户为单位估算，采用户型平均用电量估算数，根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》表2.2.4－9，90平方米以下户型用电功率取4 kW/户；90平米以上户型用电功率为6 kW/户，本项目90平方米以上户数为273户，需用系数取0.35；90平方米以下户数为1692户，需用系数取0.3。平均每天使用7小时，每年使用365天，则年耗电量665.25万kW·h。
（2）公共部分年耗电量
本项目公共电能耗主要是小区道路广场、架空层、垃圾站、景观照明用电和电梯、消控、生活给水泵用电。其中，小区道路广场、架空层、楼梯间、景观照明用年耗电量154869kW·h；电梯、消控、生活给水泵用电用电量466470kW·h，则公共用电能耗合计 621339kW·h，即62.13万kW·h。
（3）商业年用电量
根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》中表2、2、2-1，商业用电指标取60W/m2，各部分所占比例根据表2.2.3-1（负荷类别百分率表）照明及插座占47%，空调占40%，通风换气占5%，其他设备占8%，给水直接由市政管网供应，则商业年用电量：36.20万kW·h。
35
（4）地下车库用电量估算
其中照明根据《建筑照明设计规范》，照明估算负荷取3.5W/m，则计算照明容量：3.5x52103.19/1000=182.36kW；地下车库按4000平方米为一个防火分区，设置3台25kW（平时使用功率15KW）双速风机，则本项目通风换气容量：52103.19/4000x3x15=586.16kW，可地下车库年用电量124.95万kW·h。
（5）配套设施年用电量估算
根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》中表2、2、2-1，用电指标取60W/m2，各部分所占比例根据表2.2.3-1（负荷类别百分率表）照明及插座占43.66%，空调占45.94%，通风换气占2.4%，其他设备占8%，给水直接由市政管网供应，则配套设施年用电量：7.18万kW·h。
（6）项目未预计用电
项目以上5项用电量共为895.71万千瓦时，项目未预计用电量按以上用电量的5%估算，即为44.78万千瓦时。
（7）总用电量为
665.25+62.13+36.2+124.95+7.18+44.78=940.49万kW·h 折合标煤940.49x1.229=1155.86吨标准煤
其中：能源及耗能工质折标准煤参考系数参照《综合能耗计算通则》（GB/T2589）
3.燃气
该项目按照《东莞市域燃气专项规划修编2007-2020年》P41页和43页“商业用户耗热指标”相关数据，东莞住宅每人耗热指标为2700MJ/人*年，使用天然气折算的低位热量值为33.16MJ。本项目规划居住户数1965户，则该项目住宅部分所需天然气的耗用最大限量计算如下：
住宅年天然气耗用总量：2700÷33.16x3.5x1965= 559989（立方米）
2
36
折合标煤：559989x1.2143/1000=679.99（吨标准煤）
其中：能源及耗能工质折标准煤参考系数参照《综合能耗计算通则》（GB/T2589）
4.2.4 项目能源消费对当地能源消费的影响
东莞一向十分重视电源电网建设，国家在这里建设的沙角电厂，是全国最大的火力发电基地之一，发电装机容量388万千瓦。另外，本市自行建设的电厂18间，发电装机容量261.77万千瓦，东莞市2011全市累计完成供电量566.69亿千瓦时，年供水总量达到16亿立方米以上。
本项目年用电量为940.49万千瓦时, 跟当地黄江镇年供电量相比，所占比例仅为0.09%，黄江镇2011年完成供电16.47亿千瓦时，完成售电16.3亿千瓦时，富余1700万千瓦时，供应量充足，供电设施有保障；本项目年总体能耗水为35.49万吨（折合标煤30.42tce），跟黄江当地水供应消费相比，所占比例仅为0.32%。黄江镇2010年完成供水4091.47万立方米，完成售水3166.70万立方米，富余924.77万立方米，供应量充足。
项目年用电量占东莞市总用电量的0.012%，用水量占东莞市总用水量的0.02%，天然气用量占东莞市总用量的0.11%。所以，该项目的能源消费量占东莞市能源消费总量比例较小，不会对东莞市的能源消费和供应产生影响。
4.3节能措施和节能效果分析
4.3.1节能措施
设计时严格执行《〈公共建筑节能设计标准〉广东省实施细则》和《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》广东省实施细则(DBJ15-50-2006)等相关节能规范要求进行规定的围护结构参数限值。
37
4.3.1.1 建筑节能 1.建筑节能
地下室顶板上局部开设洞口，将自然阳光及通风引入地下停车空间，并可在开口部位种植绿化，形成立体的多层次生态车库。
墙体处理：北、东、西三面墙体厚度考虑保温性能；南立面尽量大面积开窗；建立建筑隔热保温技术体系，提高建筑隔热保温性能。
太阳能应用系统，屋顶局部考虑设太阳能集热器，以供给建筑生活热水；太阳能光电（PV）系统，将太阳辐射转化为电能，为建筑提供清洁的能源。
2.外墙
除了部分剪力墙及框架梁为钢筋混凝土材料，建筑外墙砌体采用加气混凝土砌块，公共建筑局部采用外保温系统，用玻化微珠保温砂浆保温或复合保温砂浆，尽量保证外墙综合传热系数公共建筑K≤1.5W/(㎡.K)，热惰性D≥3.0；住宅K≤2.0W/(㎡.K)；热惰性D≥2.5。
3.屋面
（1）采用节能型屋面材料，屋面内加隔热层，隔热层采用挤塑聚苯板保温，使屋面的隔热性能大幅度加强。尽量保证屋面综合传热系数公共建筑K≤0.9W/(㎡.K)，热惰性D≥3.0；住宅K≤1.0W/(㎡.K)；热惰性D≥2.5。
（2）建议采用浅色饰面材料（如涂料粉、面砖）的屋顶外表面和外墙面，在夏季能反射较多的太阳辐射热，减少对太阳光的吸收。
4.门窗及玻璃
住宅保证窗墙比满足《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》广东省实施细则(DBJ15-50-2006)4.1.4条规定，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45；东、西向不应大于0.30；南向不应大于0.50。并保证建筑外窗（包括阳台门）的可开启面积不应小于外窗所在房间面积的8%或外窗面积
38
的45%。公共建筑保证窗墙比满足《公共建筑节能设计标准》广东省实施细则(DBJ15-51-2007)4.2.2条规定，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。并保证房间外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%。
另外，提高门窗的气密性将对节能有重要的作用，具体设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。住宅满足《建筑外墙气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）标准，1-9层气密性3级。≥ 10层气密性4级；公共建筑门窗密封指标不低于国标GB/T7107—2002《建筑外窗气密性能分级及方法》GB7107规定的4级。
对于东莞地区，节能的重点主要是隔热，外窗成为建筑节能很关键的因素。本项目根据不同的方位条件，采用不同的玻璃类型，既满足采光、隔声，又满足遮阳要求。
建议住宅部分主要采用热反射镀膜安全玻璃，遮阳系数Sc≤0.75；公共建筑部分采用塑钢铝合金窗遮阳型LOW-E中空玻璃，可有效降低太阳能吸收或控制能量损失，遮阳系数Sc≤0.50。
4.3.1.2节水措施
1.生活水池、水箱均设自洁消毒设施。
2.采用计量收费，功能建筑分栋设水表计量。按计划用水，节约用水，同时为运行管理、节能管理提供基础数据。
3.生活给水充分利用市政水压供水，采用变频调速泵装置供水，取消屋顶水箱，以消除屋顶水箱引起的二次污染。
4.高层建筑给水系统分区：各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa，特殊情况下不宜大于0.55 MPa；水压大于0.35 MPa的入户管（或配水横管），宜设减压或调压设施；各分区低层部分的卫生间，
39
入户管（或配水横管）上宜采取适当的减压措施。
5.采用节水性卫生器具，给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴；大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等的水嘴和器具。
6.采用水封深（不小于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响，保证其使用功能与防污染效果。
7. 强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率，注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。
8.硬质景观铺地（人行道，广场，停车场）选用高渗水性能砖，减少地面径流。
9.供水泵站宜在供水范围内居中或靠近用水量大的用户布置，应避免室外供水管线过长，造成水泵扬程增大，离水泵近的建筑供水压力大，压力波动大等耗能、耗材、噪声大、使用效果差等弊病。
4.3.1.3照明节能措施
1.选用绿色节能灯具。灯具有高效、长寿、美观和具有防眩光功能，照明光源主要使用T5荧光灯和节能LED灯两大类，T5荧光灯选用电子镇流器。公共照明场所如地下车库采用LED光源照明；室外景观及夜景照明灯具采用LED光源。
2.灯具的材质：应选用变质速度较慢的材料，如用玻璃灯罩或搪瓷反射罩制成的灯具，以减少光能衰减率；采用易清洁、防静电且不吸尘材质制造的灯具。
3.各功能房间的照度及功率密度均严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中的“照明节能”的要求执行。
4.住宅建筑的门厅、走道以及住宅的楼梯间除上下班时间外，很少有
40
人通行或逗留，采用声控或延时开关作为照明控制，以避免电能的浪费。
5.在商店不营业的时间，仅保留原照度的20%-30%作为清扫、整理上货等工作照明即可。
6.橱窗、广告照明等针对白日、营业、非营业、深夜等不同的使用时段，确定合理的亮度水平并分级控制。
4.3.1.4电气专业节能措施
1.合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。
2.在变配电房低压侧设置无功功率集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因素不小于0.90。并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因素不小于0.90。为抑制谐波在电容器上串接一定容量的电抗器。
3.按经济电流密度合理选择电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。
4.各场所设置智能分电表计量。
5.采用新型低损耗、低噪音的卷铁芯全铜绕组环保节能型变压器，减少设备损耗。
6.推动建筑智能化技术应用，有效合理节约能源，提高管理水平。选择节能电气控制系统，如智能照明控制系统和楼宇设备管理系统。
7.所选用的机电设备均采用符合国家规范现行标准规定的高效节能产品，各设备的性能系数均符合国家现行标准中的规定值。
8.设置建筑物用电量分项计量装置，加强电梯等动力设备管理及照明能耗管理。
4.3.1.5通风空调节能技术措施
1.本项目商业采用高能效比的分体空调机，住户建议采用高能效比的
41
分体空调机，室外机应摆在室外通风良好的地方，其能效比符合现行国家标准《房间空气调节器能效限定值及能效等级》GB12021.3-2010中能效不低于等级2级的要求。
2.分体式空调的冷媒铜管需保温处理，保温材料采用19mm厚橡塑发泡保温管，且气管和液管应分别保温。
3.停车库的机械排风系统排风量应满足排烟量的要求。
4.配套设施采用多联机空调，其节能措施为：室外机采用变频控制；新风系统可采用全热交换系统回收部分冷量；控制灵活，能根据未端使用情况来开启室外机负荷；能效比不低于2.7。
4.3.1.6动力节能技术措施
1.制订动力设备的使用计划，提高用能负荷率和设备利用率，降低动力系统能耗。根据设备使用频率，确定最佳运行参数，以减少能耗。
2.对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品，选择高效节能的电动机，提高功率因数，达到节电效果。
3.根据建筑物的性质、搂层、服务对象和功能要求，进行电梯客流分析，合理确定电梯的型号，台数、配置方案、运行速度、信号控制和管理方案，提高运行效率。
4.使用变频式电梯等节能设备，有效降低空载能耗。
5.对动力设备，根据系统的需要，按照舒适、节能、环保的方式运行，采用自控或常规仪表分别计量各部分的冷热量消耗情况，为合理运行管理提供最可靠的数据。
6.生活水泵采用变频调速装置，使其在负载下降时采用变频的方式，自动调节转速使其与负载的变化相适应。采用这种调速方式，可提高电机在轻载时的效率，达到节能的目的。
7.定期保养检查，以减少故障几率。
42
4.3.1.7 管理措施
1.物业管理体系建设，与物业管理公司的合同内列明认证的要求。物业管理公司通过环境管理体系认证，提高环境管理水平。达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，可以减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。同时物业管理应具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员培训。
2.设备与管道的设置便于维修、改造和更换，各种设备、管道的布置系统化，主要设备集中设于地下层及机械层，方便管理及维修。而足够的预留空间亦有利将来的维修、改造和更换。
3.建筑物空调通风系统、照明插座系统、动力系统、其他用能系统分项计量（耗电分项计量），目的在于通过分项计量，反映各环节的能耗情况，为运营管理节能控制提供分析依据。
4.固体废物处理，在本项目用地范围内规划和合理安排独立的垃圾临时堆放场所，随后每日产生的垃圾将在当日清运到黄江镇相应的垃圾处理场。针对项目产生的生活垃圾进行初步处理，在项目区域内设置分类垃圾回收箱对生活垃圾进行分类回收，分别对废纸、废电池、玻璃、废旧金属等进行回收，并制定相应的管理措施。
4.3.1.8 其它节能措施
本项目在建设、设计中应力争做到以下几点：
1.注意室外环境设计，室外采用透水地面，并减少大面积混凝土地面反射热量，尽量增加绿化面积，利用植被改善环境。
2.垃圾应分类收集，分为可回收利用和不可利用，垃圾桶应明显区分颜色；垃圾堆放场位置应置于方便运输车辆进、出及距次入口较近处，并采取防雨、防风措施，每天及时清运，减少对区内、外环境的影响。
3.建议建设雨水收集及处理系统，供绿化浇洒、冲厕所等对水质要求
43
不高的场合用水。
4.提高节能意识，培养节能习惯。
5.建筑工程应当采用节能、节水等有利于环境与资源保护的建筑设计方案、建筑和装修材料、建筑构配件及设备。
6.根据现有设备使用情况，调整设备使用数量，降低能耗；引入现代能源管理机制，实行分区、分时段进行用能控制，减少能源的浪费。
7.在满足经济技术效益的条件下，建议低层住宅采用太阳能、中高层采用空气能热水系统等较成熟的节能措施。
4.3.2节能措施果分析
本项目根据有关节能规范、规定的要求，在规划总平面布置、设备选型、供电照明、给排水和建筑等方面的设计中均考虑了节约能源、合理用能的要求，相关节能技术措施合理可行，各项能耗指标符合国家的和行业的有关节能技术要求。
结合本项目在围护结构、通风、遮阳、空调、照明以及可再生能源建筑应用方面采取的节能措施，通过综合分析和模拟计算，再加上可再生能源建筑应用的贡献，本项目的建设目标综合节能率为50%左右。在今后的营运过程中，可大量节约运行成本，同时大大提高室内外环境质量，营造绿色环保室内外环境，有利于身体健康和和谐发展。
44
第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址及用地方面
5.1.1 项目选址
项目位于东莞黄江镇黄牛埔村常梅公路西侧，土地性质为普通商品住宅，规划建设48栋低层住宅、4栋高层住宅和3000平方米的商铺，小区建筑设计顺应地势，周边交通便利，紧邻黄江河，拟建成东莞黄江镇中高端住宅小区。项目占地64395.56平方米，使用终止日期为2081年7月17日。
5.1.2 土地现状与相关规划 5.1.2.1 土地现状
晓庐•假日田园项目位于广东省东莞市黄江镇常梅路西侧。晓庐•假日田园项目用地面积64395.56平方米。
项目地块四至如下： 东侧：常梅路和黄江河；
南侧：莞深高速（G94）和黄江体育公园； 西侧：果园；
北侧：黄江华南塑胶城。
45
项目位置
项目现状
5.1.2.2 相关规划
46
本小区主要是建设一座低密度高品质住宅小区，工程依靠自然资源，将高层与联排、洋房错落有致的结合在一起，配以园林式绿化及水景，营造优雅，安静，舒适的居住环境。
根据项目用地条件及周边情况，遵循高层低密度及“景观渗透最大化”的原则，项目区由西北侧向东南侧依次布置高层、联排和洋房，错落有致，最大程度减小高层对联排、洋房采光率的干扰，形成半围合的绿化景观空间。小区地下车库入口布设在西南侧的道路上，出口布置在东北侧的规划道路上，人形主入口分别布置在项目区北侧规划道路和西侧道路上。
项目将商业沿街设置，住宅楼则向内缩进，使之对区外交通噪声起到一定的屏蔽作用。
项目备用发电机房、配电房、泵类等设备集中设置于地下，既节约土地又有效地阻隔了噪声。
项目交通设计“以人为本”人车分流。车辆入口和人流入口分开，车辆直接进入地下车库，避免了车流对小区的干扰。
5.1.3 土地获取方式
本次项目用地于2011年6月以2.74亿元价格出让所得，证号为东府国用（2012）第特3号，用地位于东莞市黄江镇黄牛埔村，编号为批字第2011-17-1001，地块名称2010年黄江镇第001地块，用地面积64395平方米，土地用途为普通商品住房，终止日期为二零八一年七月十七日。 5.2土地利用合理性分析
本期项目的建设经过土地部门和规划部门的审批，符合国家和地方的相关政策要求。在占地范围内建设商业、办公、居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足《城市居住区规划设计规范》。本期项目的建
47
设符合城镇建设发展，项目定位为本项目定位于黄江镇中高端住宅区，黄江镇黄牛埔村区域内同类竞争项目较少，且项目地理位置优越、开发规模与区域市场环境相符，潜在客户群体充足。因此本项目有极好的市场前景及较好的社会效益；同时也提高了土地的利用率，节约土地资源。 5.3征地拆迁和移民安置规划方案
本期项目占地64395平方米，不涉及居民拆迁。
48
第6章 环境和生态影响分析
6.1环境和生态现状
6.1.1 环境现状
项目所在地块无建筑物，区内主要为开山后的荒地，有部分自然生长的草地，无珍稀动植物分布，植被覆盖率低，约为11.8%。
项目北面和南面为空地，西面为山地，东面隔黄江河为公常公路。根据《东莞市黄江镇新城市中心地区控制性详细规划》，项目西侧为游乐用地、停车场用地及园地、南侧为体育用地，东侧隔公常公路和北侧地块均为二类居住用地项目拟建地周边的污染源主要是交通噪声、汽车尾气和工厂企业污染。项目周边工业企业主要分布在项目东面隔公常公路一侧，周围的工业企业距离项目最近距离约为125 米，为东莞中盈电子科技有限公司，企业排放的主要污染物类型为生产过程中产生的少量有机废气、粉尘、锡及其化合物。
6.1.2生态环境现状
本项目位于东莞市黄江镇黄牛埔村（场地中心位置的经纬度坐标为：北纬22°52'7.50\"，东经113°58'55.00\"）。项目北面和南面为空地，西面为山地，东面隔黄江河为公常公路。
项目区现状场地地形西北高、东南低，高程在19.55m～36.82m 之间（85 高程，下同），地面平均标高约为26.77m。地块周边道路标高沿地势起伏，平均约为25.5m 左右，小区地面设计标高为26.80m～20.0m。
经实地查勘本工程项目区内主要为开山后的荒地，有部分自然生长的
49
草地，无珍稀动植物分布，植被覆盖率低，约为11.8%。
6.1.3 水、空气、噪声现状
1.项目所排污水经东莞市黄江污水处理厂处理后达标排入寒溪河，根据2012 年02 月06 日东莞市环境保护监测站对东莞市黄江污水处理厂纳污水体寒溪河排污口下游500 米处断面的水质监测结果显示：项目所在地水环境除pH、SS 达标外，其它指标如DO、BOD5、CODcr、NH3-N、TP、石油类和TN 均超出《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅳ类标准的要求，超标倍数在0.02～3.59 倍之间。其中，石油类和CODcr 部分监测值达标，部分监测值略超标，超标倍数小于0.2 倍，NH3-N、BOD5、TP、DO 和TN 监测值的超标倍数不大，在0.07～3.59 倍之间。造成寒溪河水质超标的主要原因是受上游来水及两岸的企业排放的生产废水、生活污水和村庄居民所排放的生活污水引起的。因此，项目的纳污水体寒溪河水质不符合《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅳ类标准要求。
2.根据2012 年05 月15-21 日，东莞市环境保护监测站对本项目的大气监测点检测数据显示，评价区范围内各监测点的SO2、NO2、PM10 监测浓度均能满足相应环境空气质量标准的要求。因此，项目所在地周围的环境空气质量能够达到相应的功能区要求。
3.根据项目噪声现状检测点（检测点为距离项目用地1m处）检测表明：项目东面边界监测点昼夜间噪声值达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的4a 类标准，北面、南面、西面边界监测点昼夜间噪声值能达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2 类标准。因此，项目周边声环境质量较好，项目周边声环境能够达到相应标准要求。
50
6.2生态环境影响分析
本次项目的对环境影响主要分为施工期和营运期（即居住使用期）两类，只要在项目的起始阶段进行合理规划，在项目的实施阶段对影响环境的因素进行有效监控，就能取得满意的效果。
6.2.1 施工期环境影响
项目在施工期间所主要产生的污染物有：施工机械设备的噪声、余泥渣土、粉尘扬尘、地基施工时的抽排积水等。这些都会给周围环境带来不良的影响。
1.噪声影响分析
施工期间产生的建筑施工噪声的机械主要包括：机械挖掘机、电锯等，只要有建设工地就会产生施工噪声，防止其噪声污染是必须做到的。因此，项目在施工过程中必须严格遵守国家、地方有关法律、法规、条例，认真执行《中华人民共和国环境噪声污染防治条例》，严格控制施工场界的噪声，力争使施工场界达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的要求。
2.余泥、废弃材料影响分析
项目施工期固体废物影响主要表现在施工开挖产生的余泥、渣土及施工场地建筑垃圾未及时清运，如遇暴雨冲刷，会造成水土流失。东莞市年降雨量达1700毫米以上，暴雨频率高，强度大，极易引起水土流失。雨水径流以“黄泥水”的形式进入市政排水沟，沉积后将会堵塞排水沟。同时泥浆水还夹带施工场地上的水泥、油污等污染物进入水体，造成水体污染。
此外，建筑工地施工过程中会产生大量施工剩余废物料等。其中，废弃建材的多少，与施工水平的优劣有关，除金属建材和部分木材、竹料经再加工后可再利用外，其他固体废物一般都不能重新利用，需要进行处理
51
或堆置存放。在长期堆存过程中，某些废弃物会因表面干燥风化而引起扬尘，造成危害，污染周围环境空气。建设过程中应加强管理，文明施工，使建设期间对周围环境的影响减少到较低限度，做到发展与保护环境相协调。
3.废气污染源影响分析
建设施工期间的主要大气污染因子是扬尘。不同施工阶段产生扬尘的环节较多，即扬尘的排放源较多，且大多数排放源扬尘排放的持续时间较长。施工期间的扬尘污染，是指在开发建设、市政建设、道路清扫、固体物料运输、堆放工程中产生的细小尘粒污染大气环境的现象。控制扬尘影响大小的因素有三个：一是扬尘源的湿度；二是风速；三是距离。建设单位采取了扬尘环境影响管理措施后，施工期产生扬尘环境影响是轻微的，不会对现场施工人员及周围的居民的人体健康、周围植被正常生长产生显著影响。
4.废污水影响分析
施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水。。施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水，以及建筑施工机械设备表面的润滑油、建筑施工机械设备跑、冒、滴、漏的燃料用油污水，和建筑施工过程中产生的废弃用油污水等；地下水主要指开挖断面含水地层的排水；暴雨地表径流冲刷浮土、建筑砂石、垃圾、弃土等，不但会夹带大量泥沙，而且会携带水泥、油类、化学品等各种污染物。排水过程产生的沉积物如果不经处理进入下水道，会堵塞下水道。工程施工期间，施工单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》，对施工污水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染施工场。施工期的生活污水采用化粪池处理后排入市政污水管网，进入东莞市黄江污水处理厂处理。
52
5.水土流失影响分析
根据《晓庐•假日田园项目水土保持方案报告书》对本项目水土流失的分析预测，项目建设扰动原地貌6.44hm2，损坏水土保持设施面积0.76hm2，损坏的水土保持设施类型为草地。施工过程中产生严重的水土流失，不但会影响到工程的进度和工程质量，而且还产生泥沙作为一种污染物往外排放，会对项目周围环境产生较为严重的影响。在施工场地上，雨水径流将以“黄泥水”的形式进入排水沟，“黄泥水”沉积后将会堵塞排水沟和地下排水管网，对项目周围的雨季地面排水系统产生影响；从本工程而言，则会导致区内己投入使用的下水道堵塞，水体的含沙量增加，造成下游的河床的淤积；同时，泥浆水还会夹带施工场地的水泥、油污等污染物进入水体，造成下游的水体污染等。故施工期的水土流失问题值得注意，应采取必要的措施加以控制。
6.环境影响评价结论
项目在施工期间所产生的污染物会给周围环境造成不良的影响，特别是噪声和扬尘的影响较为明显。因此，必须引起建设单位的及施工单位的高度重视，按照报告中所提的有关要求，切实做好防护措施，使其对环境的影响减至最低限度。施工单位必须向东莞市余泥渣土排放管理相关部门提出申请，按规定办理好建筑垃圾排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。该项目设计当中应贯彻“预防为主、全面规划、综合防治、因地制宜、综合防治、注重生态及社会效益”的原则，需符合国家对水土保持、环境保护的总体要求。则该项目在施工期间产生的环境污染可以得到控制，不会对周围环境产生明显的不良影响。
6.2.2 运营期环境影响 1.水环境影响分析
53
废水排放总量为405077m3/a，废水中主要为污染物CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等。项目餐饮厨房含油废水经隔油隔渣预处理后；生活污水经三级化粪池预处理后达到DB44/26-2001 第二时段三级标准后，一起排入城市污水管网，进入东莞市黄江污水处理厂处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一类B 标准后排放到寒溪河。
对周围水环境影响不明显。 2.空气影响分析
项目2 台发电机燃油尾气由专用内置排气筒引至所在建筑物（西南角高层住宅楼）楼顶经碱液喷淋处理达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）新污染源大气污染物排放限值二级标准后由排气筒排放，排气口高度为125 米，不会对周围环境产生明显的不良影响。
由于项目使用管道天然气，厨房采用天然气为燃料，由于管道天然气燃烧完全，燃烧产物简单而无明显污染。
项目居民油烟废气由于排放量小，各住户自行安装高效的抽油烟装置，油烟被吸附下来后，定期对抽油烟设备进行清洗，油烟经抽油烟装置吸附后，由油烟专用管道引至各住宅楼顶排放，对周围环境空气的影响较小。
各餐饮业主自行对厨房设置油烟净化设施，油烟废气经高效油烟净化器进行处理达到《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483-2001）标准后，经专用内置烟井引至所连接住宅楼主楼，再引至所在主楼楼顶排放，油烟排放口高度约为125 米，与项目最近住宅楼的水平距离约为53 米。餐饮油烟烟管与居民油烟烟管分开设置，且油烟排放口朝向远离住宅楼一侧。满足《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）中防护距离和排放高度的要求。
项目设置1 个临时垃圾收集站，位于项目东北角，位于项目绿化带中。每栋建筑物均设有垃圾桶，由专人每日收集、每日将袋装的垃圾清理至垃
54
圾收集站暂存，在每天收集完小区的垃圾后及时清运，不隔夜堆放。垃圾站的进出口单独设置，不与居民进出口共用。建议项目每天对垃圾收集站喷洒生物除臭剂除臭，经上述措施处理后，垃圾站臭气对5 号住宅楼和周边住宅楼居民的影响不大。
项目室内停车库的机动车尾气污染物较少，经通风设备抽至室外排放，污染物会迅速扩散，亦不会对周围环境产生明显的不良影响。
3.声环境影响分析
建设项目正常营运时后，对周围声环境增值很小，而叠加本底值后声质量水平并没有明显升高，也没有改变环境功能现状。
因此，项目的建设对项目附近声环境质量影响甚微。 6.3生态环境保护措施
本项目属于中等规模的房地产项目，项目的建设对于改善黄江镇的商住环境有积极作用。建设单位要在建设中严格执行“三同时”规定，合理采纳和落实环保措施，同时确保环保设施正常运行，使得项目项目建成后对环境影响减少到最低限度， 为减小项目建设和营运对周围环境的影响，建议项目建设和营运过程重点做好以下方面的工作：
1.加强小区生态建设与水土保持工作，并要确定水土流失防治资金的落实。对于小区的生态建设，要精心组织与设计，做好树种的搭配与有机组合，既要营造优美的小区景观，又要兼顾小区的生态系统的多样性，最大限度地提高项目的绿化率。
2.为最大限度推行清洁生产，本项目的设计与建材使用必须考虑安全、环保的原则。
3.项目管道天然气一旦发生泄漏事故，可能会对环境、人群健康、生命财产造成重大影响，因此做好本项目风险防范工作显得非常重要，建设
55
单位应严格按照有关部门要求采取严密的防范措施，将风险的发生概率和发生事故后造成的污染影响降至最低限度。
4.根据《关于加强城市建设项目环境影响评价监督管理工作的通知》环办〔2008〕70 号，并要求建设方在房屋预售时，必须公示环评及环保验收方面的信息。
5.在建设中注重推广新型墙体材料，节能材料，提高绿色建材、绿色饰材的使用率。
综上所述，晓庐·假日田园建设项目在贯彻落实国家和省制定的有关环保法律、法规和实现环境评价报告中针对性的各项环境保护措施和建议的前提下，确保各种治理设施正常运转和水、气、声污染物达标排放，贯彻执行国家规定的“清洁生产、达标排放、总量控制”的原则，从环境保护角度出发，本项目的建设是可行的。 6.4地质灾害影响分析
本期项目地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，也非易诱发地质灾害的项目。在东莞市房地产开发、城市建设和旧城改造中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。 6.5特殊环境影响
本期项目所在地及其周围，无历史文化遗产、自然遗风、风景名胜和古迹遗存。项目的建设可改变城市人文环境，促进城市社会发展，并丰富城市人文景观，改善迎上环境，提高该地知名度。
56
第7章 经济影响分析
7.1经济费用效用或费用效果分析
项目的经济效益评价，是按照合理配置资源和社会经济可持续发展的原则，采用影子价格、社会折现率等国民经济评价参数，从国民经济全局的角度出发，考察建设项目的经济合理性。该项目建筑面积214932平方米，占地64395平方米，总投资约8.96亿元人民币。资金由东莞市益展恒泰房地产开发有限公司自筹解决。
7.1.1 项目总投资估算
项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资8.89亿元人民币。(更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。)
1.建设投资估算
建设投资包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、建设单位管理费用、不可遇见费及其它费用等。
晓庐•假日田园项目拟从2012年10月初开始动工， 2013年4月封顶并销售，预计销售期为32个月。
各种税费按东莞市目前的取费标准计取，整个项目按中、高水平计算。项目总投资估算详见下表：
57
晓庐•假日田园项目总投资估算
3 序号 三 一 1 1.1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5 6 6.1 6.2 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 8 二 1 2
财务费用 成本项目
项目总投资 建筑成本 土地成本 土地成本 前期工程费 规划设计费 地质勘察测绘费 建筑安装工程费用 住宅建安工程 商业建安工程 地下室建安工程 基础设施建设费 供水工程 供电工程 煤气工程 电讯工程 排污管道工程 消防工程 道路工程 绿化工程
公共配套设施建设费
除垃圾站外的公共配套设施建设费 垃圾站 开发期税费
市政配套设施建设费 其他税费 其他费用
施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 预算定额管理费 招标管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费
其他费用（含临建费等） 不可预见费 期间费用 销售费用 管理费用
0.00 不融资，不涉及财务费用 概算金额 估算方法
88,872.90 82,389.56 27,400.00
27,400.00 依照土地成交价格确定 741.20
494.13 按设计概算1% 247.07 按设计概算0.5% 44,975.56
28,252.60 按建筑面积，1800元/平方米 540.00 按建筑面积，1800元/平方米 16,182.96 按建筑面积，3000元/平方米 4,287.23
214.93 按建筑面积，10元/平方米 1,182.13 按建筑面积，55元/平方米 687.75 按3500元/户计算 214.93 按建筑面积，10元/平方米 429.86 按建筑面积，20元/平方米 644.80 按建筑面积，30元/平方米 429.86 按建筑面积，20元/平方米 482.97 按绿化面积，250元/平方米 150.50
147.00 按建筑面积，1500元/平方米 3.50 按建筑面积，700元/平方米 3,031.48
2,816.55 按基建投资额计算基数的5% 214.93 按建筑面积，10元/平方米 815.32
49.41 工程概算投资额0.1% 24.71 工程概算投资额0.05% 49.41 工程概算投资额0.1% 29.65 工程概算投资额0.06% 9.88 工程概算投资额0.02% 49.41 工程概算投资额0.1% 123.53 工程概算投资额0.25% 247.07 工程概算投资额0.5% 34.59 按设计费7%
98.83 工程概算投资额0.2% 98.83 工程概算投资额0.2% 988.27 按工程概算投资额2% 6,483.34
5,000.94 按销售收入3% 1,482.40 按工程概算投资额3%
58
其中：
（1）土地取得费用及相关税费 土地取得费用及相关税费2.74亿元。 （2）前期费用
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、市政建设配套费等费用。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出按国家标准来计取。
（3）建筑安装工程费用
建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的土建造价、水电工程、建筑物外配套工程及人防设施费等
（4）工程其它费及不可预见费
工程其它费用及不可预见费支出按国家标准来估算。 2.建设期资金来源
建设期按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款来实现。土地费用是在开发期初全部投入；建筑安装工程费用、土地费用、不可预见费等其他是在建设期内分期分批按工程进度投入，具体如下：
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9
项 目 项目总投资 土地成本 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费
开发期税费 其他费用 不可预见费用 销售费用
合 计 88,872.90 27,400.00 741.20 4,287.23 44,975.56 150.50 3,031.48 815.32 988.27 5,000.94
909.44 489.19 296.48 1,000.19 2012年 44,699.77 27,400.00 741.20 0.00 13,492.67
2013年 22,148.22
0.00 0.00 0.00 17,990.22
0.00 1,212.59 203.83 296.48 2,000.38
2014年 18,647.74 0.00 0.00 4,287.23 11,243.89 45.15 666.93 163.06 296.48 1,500.28 2015年 3,458.69
0.00 0.00 0.00 2,248.78 105.35 242.52 40.77 98.83 500.09
59
10 11 二
管理费用 财务费用
资金筹措
1,482.40
0.00
370.60 444.72 444.72
222.36
88,872.90 44,699.77 22,148.22 18,647.74 3,458.69
其中，根据项目开发建设经验，主要费用划分标准如下： 基础设施建设费2014年投入并完成，即100%;
建筑安装工程费2012-2015年分别投入30%、40%、25%与5%； 公共配套设施建设费2014年投入30%，2015年投入70%； 开发期税费2012-2015年分别分摊30%、40%、22%与8%； 其他费用2012-2015年分别分摊60%、25%、10%与5%； 不可预见费用2012-2015年分别分摊30%、30%、30%与10%； 销售费用2012-2015年分别分摊20%、40%、30%与10%； 管理费用2012-2015年分别分摊25%、30%、30%与5%； 3.项目总投资
上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计8.96亿元。
7.1.2 盈利能力分析
本项目在计算期内预计利润总额50704万元，税后利润38028万元，项目盈利能力强。
7.1.3 项目静态财务评价指标
根据财务现金流量表、损益表计算，项目静态财务评价指标如下表：
项目 销售收入（万元） 利润总额（万元）
指标 166,698 50,704
60
税后利润（万元） 项目总投资（万元）
投资利润率
38,028 88,873 14.26%
7.1.4 项目动态财务评价指标
根据项目投资现金流量表可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。项目全部投资现金流量表如下：
序号 一 1 2 3
项目 现金流入 销售收入 出租收入 自营收入
2012年
0.00 0.00 0.00 0.00
2013年 69,689.68 69,689.68
0.00 0.00
2014年 56,601.67 56,601.67
0.00 0.00
2015年
合计
40,406.63 166,697.98 40,406.63 166,697.98
0.00 0.00
44,699.77 44,699.77
0.00 0.00 0.00 0.00
33,452.2622,148.22
0.00 4,376.51 6,927.53
0.00
32,906.46 18,647.74
0.00 3,554.59 5,626.51 5,077.62
17,611.31 128,669.80 3,458.69 88,954.43
0.00 0.00 0.00 0.00
二 1 2 3 4 5
现金流出 开发建设投资 运营费用 经营税金及附加土地增值税 所得税
2,537.54 10,468.63 4,016.64 16,570.68 7,598.44 12,676.06
三
净现金流量 折现率： 财务内部收益率： 财务净现值：
-44,699.77 7.32% 43.05% 26,172.44
36,237.41
23,695.21
22,795.32 38,028.18
1.计算财务内部收益率 计算公式：
IRR＝i1＋|NPV1|×（i2- i1）/（|NPV1|+|NPV2|） 财务内部收益率为43.05％。 2.计算财务净现值
以银行房地产开发贷款利率上浮10%为平均收益率，则取值7.32%时，
61
根根据项目投资现金流量表，利用财务净现值NPV计算方法，计算得财务净现值为26172万元。
由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）>0，表明本次项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的;项目财务内部收益率（IRR）=43.05%>10%(目标收益率)＞7.32%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。
财务评价结论：项目可行。 7.1.5不确定性分析 1.盈亏平衡分析
盈亏平衡点(BEP)=56.89%
经测算，当销售收入达到94828万元时，项目盈亏平衡，本项目的平均销售或租赁率达到56.89%或平均销售价格下降不超过43.11%，项目可以盈亏平衡, 即产品售价不低于预定价格的56.89%，则该项目收支可达到平衡。
2.敏感性分析
针对市场售价，目前影响项目的敏感性因素只要为成本销售售价，本项目进行如下压力测试，如下表：
敏感因素分析结果
序号 1 2 3 4
方 案
投资利润率
基本方案 销售价格下降10% 销售价格下降20% 成本上升10%
14.26% 11.39% 8.49% 12.25%
财务净现值 26,172.44 19,700.49 13,228.54 23,352.53
内部收益率 43.05% 34.26% 25.46% 37.87%
从敏感性分析图表可以看出收入最为敏感，其次是成本，且售价降低20%时，仍可保障项目收益。
由此可见，项目的具有较高的经济效应。
62
7.2行业影响分析
2011年黄江镇商住用地供应8.36万平方米，成交8.36万平方米，楼面地价1634元/平方米。商品房供应28.86万平方米，比2010年供应7.57万平方米同比增加281.23%；成交20.56万平方米，比2010年6.13万平方米的成交量同比增加235.42%。黄江镇受益于东莞主城区外拓和政府建设“四宜”目标，黄江房地产市场发展较快。
从项目开发时机来看，恰是黄江镇房地产市场处于上升期，市场需求旺盛；项目定位于黄江镇中高端住宅区，黄江镇黄牛埔村区域内同类竞争项目较少，且项目地理位置优越、开发规模与区域市场环境相符，潜在客户群体充足。
因此本项目的开发有极好的市场前景及较好的社会效益，为黄江镇房地产业带来积极的影响因素。 7.3区域经济影响分析
1.增加财税收入
本项目共交纳销售税金及附加10469万元,土地增值税16571万元，为地方政府增加了财税收入，其中土地增值税计算如下：
项目
一 销售收入 二 扣除项目合计 1 土地费用 2 房地产开发成本
前期工程费用 基础设施建设费
其中
建筑安装工程费 公共配套设施建设费
其他费用
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
金额
说明
166698 不含出租收入与自营收入 111462 27400 50970 741 4287 44976 151 815
63
3 费用 其
财务费用
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
3918 指财务费用、管理费用、销售费用等 0
3918 按规定按（3+4）的5％扣除 13500 3031 10469
15674 按规定按（3+4）的20％扣除 55236 1－2 49.56%30%0%
17/2
中 其他相关费用 4 税金 其
开发期税费
中 经营税金 5
按规定房地产可扣除项目
三 增值额
四 增值额与扣除项目之比 五 适用税率 六 速算扣除系数 七 应纳税额
16571 17*19-2*20
税率如下表：
2.创造就业与营商机会
本项目的开发建设，将为建材、广告、金融、保险、商业等相关行业和当地人们营商与创造就业机会，符合当地的市场和社会需求。 7.4宏观经济影响
本项目投资金额测算8.89亿万元，投资规模相对较小，对国民经济影响较小。
64
第8章 社会影响分析
8.1社会影响效果分析
8.1.1 经济效益
本项目预计销售收入166698万元，利润总额50704万元，税后利润38028万元，项目盈利能力较强。
8.1.2 社会效益
1.本项目用地属于黄江镇黄金地段，是黄江镇大型中高端低层项目，项目的建成对黄江镇城市的发展以及城市功能的升级起到重大的推动作用；
2.项目作为区域内的居住配套项目，对改善区域居住条件、商务休闲氛围等起到重大作用。
3.最大程度上解决了区域内住户的切实需求，实现了“乐业”与“安家”同步进行。 8.2社会适应性分析
项目目前开发条件基本成熟，同时随着区域经济强劲发展，会带来较大的区域发展效应。本报告对市场走势的判断是基于对区域产业规划以及产业发展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排各进度开发的策略。
根据现状调查，项目所在地的黄牛埔村主要人口由当地村民及外来务工人员（即新莞人）组成，约有670 户，本地户籍人口约800 人，外来人口约1200 人。人口的教育水平主要以初中、高中文化水平为主，项目所在
65
地附近的企业部分管理人员为中专、大专、本科等教育水平。
项目建成后，项目新入住人口将达5781 人，由于本项目属于中高档楼盘，项目的市场价格定位较高，因此，项目入住人员主要为经济实力较强的企事业单位的“白领”或管理层，人员的综合素质及受教育水平均较高。因此，项目建设成后在一定程度上增加了项目所在地的人口数量与密度，还可以提高项目所在地受教育水平。同时项目建成后物业管理方面需要吸收一定量的从业人员，可以为当地村民提供一定的就业机会，增加村民收入来源。同时，项目所在区域的教育文化设施和公共配套设施，项目建成后有利于当地文化教育水平的提高，有利于改善当地的公共设施及居住环境，有利于促进当地社会经济的稳定发展，有利于实现当地社会、经济、环境的可持续发展，同时不会破坏当地的人文历史和人文环境。
因此，从目前来看，项目的社会适应性较好，可为当地房地产市场和人文市场所接受，并产生良好的社会效益。 8.3社会风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1.市场风险
项目的住宅小区定位为中高端档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的偏中高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何
66
在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同一区位、同一档次的物业供给量越多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从东莞市居民的住房消费意向看，区域地段有相当大的潜在客户，即与本项目同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场；并随着该区域的不断发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加。同时要密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
同时，针对市场风险从以下两个方面解决：
（1）针对目前项目潜在客户的置业观望状态，应在项目施工的同时，充分利用小区用地形状的自然环境优势，加大对本项目的环境营造，建设好小区绿化、布置好各种配套功能以化解消费者的各种顾虑，坚定对本区域发展与投资本项目的信心。
（2）针对目前中高档住宅市场消化进度不快的状况，本项目要在开发建设同步加大前期营销宣传和投入，充分吸引客户群体，蓄积有效的潜在客户。
2.项目的资本风险
项目的筹资计划中，存在部分资金需要融资解决的风险，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果能按计划完成，将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的开发建设时同步可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
3.企业风险
67
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确定位且实施到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作,以确保预期目标的实现。
68
第9章 结论
晓庐·假日田园项目位于东莞黄江镇黄埔村常梅路西侧，占地64396平方米，建筑面积214932平方米，拟投资约8.89亿元人民币，预计利润总额50704万元，税后利润38028万元。项目规划建设48栋低层住宅、4栋高层住宅和3000平方米商铺，拟建成东莞市黄江镇大型中高端住宅社区。
综上所述，项目符合国家和区域经济产业政策，可增加土地使用率和资源利用率，符合环境和生态与节能要求，可对区域经济产生积极影响。
项目符合产业改革、用地、规划、环保、建设资金等各项条件，经济效益较好，项目建设是可行的。
特申请晓庐·假日田园项目的开发。
69
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容