浙西农产品集散中心可行性研究报告
农产品集散中心项目
可行性研究报告
I
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第一章项目概况 ..................................
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1.1项目名称： .................... 1.2建设单位： .................... 1.3法人代表： .................... 1.4建设地点： .................... 1.5建设性质： .................... 1.6建设期限： .................... 1.7项目建设主要内容：.... 1.8投资估算和资金筹措.... 1.9经济效益（正常年份） 1.10编制依据 ...................... 1.11编制原则 ......................
第二章项目背景 .................................. 第三章市场预测 ..................................
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1.12研究范围 ...................... 1.14结论与建议 ..................
1.13承办单位概况 .................
3.1产品方案 ....................... 3.2市场预测 ....................... 3.3生产规模 .......................
ii
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3.4销售预测 .......................
第四章原材料、动力供应 ....................... 错误！未定义书签
4.1主要原材料及来源 4.2燃料、动力消耗量
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ii
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4.3燃料供应来源与运输方式错误！未定义书签
第五章建设方案 ..................................
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5.1生产工艺和设备.…… 5.2建筑工程 .......................
第六章公用工程及辅助工程 ......................
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6.1给排水工程 ..................... 6.2供电 ........................... 6.3供热 ........................... 6.4供电 ...........................
7.1 厂址所在位置及现状… 7.2项目建设条件 ...................
第八章环境保护 ................................
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8.1厂址环境条件 ...................
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错误！未定义书签。 错误！未定义书签 错误！未定义书签。
8.2项目建设和生产对环境的影响错误！未定义书签 8.3环境保护措施 ................... 错误！未定义书签。 8.4环境影响评价 ................... 错误！未定义书签。
第九章工业卫生、劳动安全、消防 ................ 错误！未定义书签
9.1劳动安全卫生 ................... 错误！未定义书签。 9.2消防 ........................... 错误！未定义书签。
第十章节能 ..................................... 错误！未定义书签
10.1概述 ......................... 错误！未定义书签。 10.2动力折标煤 .................... 错误！未定义书签。 10.3节能措施 ..................... 错误！未定义书签。
第十一章企业管理、劳动定员和培训…… 错误！未定义书签
11.1企业管理 ..................... 错误！未定义书签。
11.2劳动定员来源及培训...错误！未定义书签。 第十二章 项目
施工进度计划 ............................................... 错误！未定义书签
12.1建设工期 ..................... 错误！未定义书签。
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HI
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12.2项目实施进度安排....
第十三章 投资估算与资金筹措…… ......
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13.1总投资估算 ................... 13.2流动资金估算 ................. 13.3总投资估算 ................... 13.2资金筹措 .....................
第十四章财务评价 ...............................
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14.1总成本费用估算 .............. 14.2经济效益分析 .................
第十五章研究结论与建议 ..................... ..
15.1研究结论 ..................... 15.2建议 .........................
IV
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第一章 总论
1.1项目名称及承办单位概况 1.1.1项目名称
****农产品集散中心 1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位为****农产品集散中心有限公司。 投资方**** : 义乌市老板，投资 70%联系电话****** 来及背景
农产品物流不仅关系到农民的根本利益、农业产业化发展、 农业结构调整，而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实 现农业现代化的有效措施。浙江省作为一个农业大省，解决“三 农问题”、发展农村经济对浙江省经济发展有很大的影响， 农产品物流具有非常重要的意义。
农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动 过程，它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流 通加工、配送、信息处理等一系列环节。
与工业品相比，农产品具有独特的自然属性和供求特性，从 而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征：如农产品 物流的数量大、品种多、范围广；农产品运输与一般产品的运输 相比，具有运输的不均衡性、对运输的技术性要求高等特点；农 产品物流环节的风险较大；农产品物流的来源比较单一。
由于以上特点，浙江省特别是 ****地区农产品物流发展中一 直存在着诸多问题，如：农产品物流环节较多，流通效率较低； 农产品物流装备水平比较低，运输方式总体比较落后；农产品市 场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中的冷藏 保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不 完善，不能对农产品物流进行规范化的统一管
对发展
； *****，***本地人，
投资30%联系电话****** 。注册资金500万元，法人代表***。 1.2项目由
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理，难以做到科学 有效的统一配臵资源；农产品物流成本较高；农产品物流的生产 环节落后，产品品种更新慢，产品结构不合理，生产成本较高； 农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术落后致使农产 品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小， 增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值 较低，最终导致农业比较利益低，农民收入无保证。
有鉴于此，项目承办单位抓住****火车站建设机遇，依托**** 地区的地域优势，把产品和地域优势转变为商品优势，在 一个初具规模，拥有竞争优势的专业性农产品集散中 心。
1.3项目概况 1.3.1建设地点
****政
府的支持下，着手建设****农产品集散中心，争取在两三年内， 在****建成
本项目建设地址位于******** 镇****火车站物流园区。该园 区专门为物流企业设臵，有铁路专用线接入。项目用地属于建设 用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿 床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移 民安臵及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和
相连，交通十分便利。
1.3.2建设规模与目标
****农产品集散中心工程规划占地面积
40020m2（ 60亩），新 205国道、17省道
增建筑面积30300m2其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜 交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副 产品综合加工区、办公服务区、生活服务区和其它配套设施。本 物流中心除场内交易外，设计规划了电子商务平台，作为整个物 流中心商务活动的重要基础，为全国范围内客户服务，加速物资 流、资金流和信息流的流动和统一。物流中心将设立检测中心， 保证进场交易的农产品食用安全，同时为建立市场准入制提供了 必要的技术手段。物流中心建成后，预计年各类农产品吞吐量 20 万吨，年交易额2亿元左右，集散中心年收入 1850万元，创利税 360万元左右，可向社会提供 500个以上就业岗位。
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133主要建设条件
****农产品集散中心项目位于浙江省****市******** 镇 ******火车站地
段，规划有专门的物流园区，交通方便，水、电 供应由市政设施予以保证。
1.4可行性研究的依据和范围 1.4.1可行性研究的依据
a） 国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参 数》
（第三版）；
b） 国家现行规程、规范； c） 建设单位提供的其他资料。 142研究范围
本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和 要求对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、专业技术方 案、组织管理、投资估算、经济效益、环境保护等方面进行研究， 供项目主管部门决策和业主在项目实施时参考
1.5主要技术经济指标
表1-1 序号 1 3 4 4 5 6 7 8 8.1 8.2 主要技术经济指标表
指标名称 规划用地面积 ：新增建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 年吞吐总量 项目总投资 经济效益指标 总投资收益率 全部投资回收期 % % 单位 m2 m2 数据 40020 备注 合60亩 30300 0.76 46.20 12.49 20 万吨 万元 进出总和 6722 % 15.92 8.37 年 第3页
所得税后
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8.3 财务内部收益率 % 11.94 所得税后 1.6结论与建议 1.6.1研究结论
1） ****农产品集散中心项目的建设对于稳定和发展
****地区
以及周边三省四县的各类农产品生产，促进 高农民收入等方面都具有重要的意义。
****和周边地区农业
经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的可持续 发展，提
2） 本项目建设条件优越，浙江省是优质农产品生产的大省， 为物流
中心的经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、
水、电条件由市政配套统一解决， 为项目建设奠定了良好的基础。
3） 项目建设选址符合****城市建设总体规划。
4） 本项目总投资6722万元，总投资收益率为15.92%、全部 投资回
收期为8.37年。项目具有较好的经济效益。
5） 本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增 收，同时
可直接解决超过 400人的就业，有利于缓解就业矛盾， 促进社会稳定，项目具有较好的社会效益。
6） 物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达
20万吨，年交 易
额2亿元以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入 1850万元，年缴纳各类税金 360万元左右，为地方政府可带来约 280万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。
1.6.2建议
1） 鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、 分期实
施、滚动发展、逐步完善”的原则建设。
2） 搞好物流中心关键是要打造品牌， 好的品牌是一个区域性 物流
中心得以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。 因此，本物流中心一开始就要在打造品牌上做文章，使之成为业 内公认的“信誉卓著、质量一流、管理规范、服务周到”的物流 中心区。
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3）农产品质量关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经 营中必
须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁 布的各类农产品质量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场 交易，并以此作为办好市场的基本宗旨之一。
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第二章 项目建设的必要性与有利条件
2.1项目建设的必要性
2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益
农产品集散中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资 源进行有效整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设 备，通过将各类农产品汇集，进行必要的分拣、流通加工后，按 用户要求实行配送，从而提供低成本高水平的物流服务，实现集 约化管理和规模经济效益。
2.1.2有利于提高农产品物流服务水平
农产品集散中心从实质上来讲，是通过集中投资，依靠完善 的农业基础设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业 和服务机构、部门的统一协调、管理，来实现其服务方式的互补, 将农产品快速、高效的送到消费终端，提高整体服务水平，最终 达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。
2.1.3有利于改善社会环境
农产品集散中心位于公路、铁路等运输方式的衔接处，可以 有效地改善交通环境，同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的 负效应，有利于城市及周边地区的规划建设。
2.1.4有利于促进区域经济的发展
农产品集散中心由于具备优越的交通位臵，因此便于农产品 运输方式的转换，促进联合运输、共同配送的发展。此外，物流 中心通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，还可以创造良好的 投资环境，吸引交易商，所产生的聚集效应又可扩大商圈，增加 交易机会，从而带动区域经济的发展。
2.2项目建设的有利条件
1）强烈的市场需求。
随着市场经济的发展，各行各业的物流资源流通日益频繁， 市场呼唤一个高档次，大规模的物流集散中心，该项目顺应市场 经济的需求，拟建
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成一个占地60亩的中型现代化、高标准服务全 面的农产品物流集散中心。
2） 颇具实力的项目承建单位。
项目承办单位对物流及农副产品加工交易，有着丰富生产经 营和管理经验。投资人资金雄厚，组织机构完善，社会信誉好， 有足够的能力建好该项目。
3） 区位优势与政府支持。
****尤其是****镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是 浙江省东
南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云 集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。
****政府和****镇政府对建立****农产品集散中心寄予很大 期望，支持
在火车站物流园区建立有规模、有档次、有前景的现 代农产品集散中心。
4） 业务和资源优势。
业务资源是集散中心最主要的优势，也是集散中心建设的立 足点。
****市自古以来是农业大市，积蓄着丰富的农产品资源， 加上周边三省四
县辽阔的土地，丰富的农产品资源和众多人口， 为****农产品集散中心建设提供了广阔的舞台。由于
条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快， 务。该镇现已发展成商品流通之重镇。以
****镇区位
现已有1000多
****镇为中心，
家，小规模的物流公司已有 30多家，承揽了毗邻地区80%勺货物 运送业向周边50公里辐射，是一个有1000万人居住的人口密集区域， 形成了庞大的消费市场。浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物 流中心，****镇有能力争取发展成为这个中心。发展大流通，实 施商贸兴镇，已成为****镇调整产业结构的又一重要战略决策。
5） 新增“铁路”优势
**** 原来没有铁路经过，运输基本靠汽车。现在， ****铁路 即将开工建
设。****铁路是客货并重的快速铁路，是国家铁路干 线网中京九通道和沪昆通道的重要连接线路，为中西部地区与华
东地区客货交流的重要通道。自京九线九江枢纽引出，途经江西 省九江市湖口县、都昌县，上饶市鄱阳县、景德镇市、上饶市婺 源县、德兴市，浙
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江省****市****、常山县、衢江区、柯城区， 跨江西、浙江两省四市十县（市、区），线路正线全长 343.16公 里，项目按国铁I级、双线、电气化标准设计
公里/小时。****铁路从江西省白沙关进入我县，
，设计列车速度200
****段线路长
36.7公里，经杨林、桐村、****三镇，在****镇设****客货运站。 ****客货
运站的设立，使****告别货运只靠汽车的历史，也使**** 镇的货物集散效益更加突出。
总之，项目无论在区位、交通，还是市场和资源及其他建设 条件等方面都具有较好的优势。
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第三章市场预测
3.1浙江农产品物流现状与预测
浙江素有“鱼米之乡，丝绸之府，文物之邦，旅游之地” 之称，地处我国东南沿海，位于太湖之南，东海之滨，大 海岸线1840公里。境内有一条最大的河流 河曲折，故称浙江。全
一钱塘江，因江
陆
省陆地总面积 10.18万平方公里，约
占全国的1.06%，是面积较少的一个省份。其中：山地和丘 陵占70.4%，平原和盆地占 23.2%，河流和湖泊占 6.4%，地 貌结构为“七山一水二分田”。
浙江气候多样，种质资源丰富，是农、林、牧、渔各业 全面发展的综合性农区，历史上孕育了以河姆渡文化、良渚 文化为代表的农业文化。主要产业有粮油、畜禽、蔬菜、茶 叶、果品、茧丝绸、食用菌、花卉、中药材等。一直以来， 历届省委、省政府都高度重视农业发展，积极推进农业市场 化改革，深入实施统筹城乡发展方略，农业农村经济呈现了 持续快速发展的态势。 亿元，实现增加值
2013年，全省农林牧渔总产值 1785亿元；农村居民人均纯收入
1位。
2834 16106
元，连续29年列各省区第
农业产业特色鲜明。近年来，粮食生产在灾害频发中基 本稳定。高效经济作物开发有力，蔬菜、肉、蛋等“菜篮子” 产品供给充裕。 2013年，蔬菜、茶叶、畜牧、水果、食用
菌、蚕桑、中药材、花卉苗木、淡水养殖、竹木等十大主导 产业产值占农林牧渔总产值的近
80%。茶叶、蚕茧、食用菌、
蜂产品、花卉苗木等在全国占据重要位臵。
农业经营机制灵活。全省农业市场化改革起步较早，农 民专业合作社等新型主体发
育较为快速，工商企业、民间资
本投资农业活跃，产业化经营水平较高。现有农业龙头企业
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7492家，家庭农场 9401个，农民专业合作社 37428家，社
员114.6万户，带动非社员农户
865万亩，占总承包耕地的
466.4万户；土地流转面积 45%。2013年全省工商资本投资
农业150亿元，年销售收入亿元以上企业 600多家。
农业外向依存度高。深入实施“走出去”战略
，农业发
展空间得到有效拓展。 2013年我省农副产品出口贸易额 100.5亿美元，首次突破百亿美元大关。其中
谈判口径）和水产品出口额排名全国第四。
农业科技支撑有力。通过推进农业科技创新平台建设， 进一步提高了先进适用技术到位率。
2013年底，全省水稻
，农产品（WTO
良种化水平达 95%以上；早稻亩产 415.3公斤，继2011年 后再次位居全国第一，比全国平均亩产高
23.1公斤。通过
认证的无公害农产品、绿色食品和有机农产品“三品”种植 基地面积
1453.6万亩；农业机械总动力
2500万千瓦，粮食
93%以上。
耕种收综合机械化水平达
加工流通基础良好。农产品市场建设起步较早，农产品 加工业有着良好基础，休闲观光农业得到快速发展，成为促 进农民增收的新亮点。 2013年全省年销售收入上 型农业龙头企业
亿元加工
638家。据对50家上规模农产品展示展销
6.7亿元。省内 48家农产品物
中心统计，全年实现销售额 流配送中心配送额达 试点企业目前拥有网点
24.8亿元。55个省级农产品连锁经营 8510个，连接生产基地
506万亩，
2334个，
实现销售额 78亿元。全省有休闲观光农业区（点） 实现产值 140亿元。
农村集体经济实力强。坚持把管好农村集体资金、 资产，作为发展农村集体经济、增强基层组织战斗力和推进 农村基层党风廉政建设的基础性工作，
资源、
坚持政府监督和民主
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监督相结合原则，通过健全“三资”管理主体、推进物业 农村集体经济实力有效提升。
2013年村级集
建
设、改革农村集体产权制度、加强民主理财和建立“三资” 监管网络等，
体经济收入达 300亿元以上。8844个村经济合作社的股份 合作制改革，占全省总村社数的
28.7%。建成并认定财务管
15316个。
理规范化县 44个、乡镇 739个、村经济合作社
为全面贯彻落实党的十八届三中全会和省委十三届四 次全会精神，切实干好“一三五”、实现“四翻番”，努力 促进农业现代化持续健康发展，今后一段时期，浙江农业工 作将全面贯彻落实“八八战略”和“两创”总战略，深入推 进农业农村改革，以农业现代化三 年行动计划（简称
8810
行动）为总抓手，围绕提升产业发展、经营效益、质量安全、 物质装备、科技支撑、生态环境、政策投入、专业服务水平 等8个方面目标，组织产业集聚化、产品优质化、生产设施 化、经营组织化、技术集成化、手段信息化、环境生态化等 8个专项行动，实施农田质量提升、农业标准化促进、农业 机械化促进、现代种业发展、新型经营主体培育、生态循环 农业创建、农业服务提升、智慧农业建设、村级集体经济壮 大、农业文化创意等
10项重点工程，着力打造高效生态农
业强省、特色精品农业大省，加快推动产业转型升级，为率 先基本实现农业现代
化奠定扎实基础，为建设物质富裕精神
富有的“两富”现代化浙江作出新贡献。
浙江省农产品物流的现状具有如下特点：
1）物流体系逐步完善。形成了从生产、收购、流通加工、运 输、储
存、装卸、搬运、包装、配送到销售一整套组织环节，但 是众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差， 组织化程度低
2） 主体及交易方式向多元化方向发展 。浙江省拥有多种农产 品物流
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主体，除原有的国有商业企业、供销社外，农产品物流业 中的民营企业、股份制企业等各类企业也得到了发展，交易方式
除了传统的交易方式外，还相继出现了期货、拍卖、订单等新型 交易方式。
3） 物流信息体系初步建立。广播、电视等传统媒体发布农产 品信息
得到加强，同时，各种农村经济信息中心和农业专业性网 站也相继建成。一些县乡和农村龙头企业及营销大户也建立了自 己的网页。
4） 批发市场交易法制不健全。 市场交易法规建设薄弱，交易 规范化
程度有待提高。农产品在流通过程中的中介环节过多，各 种税费过多、过高，流通成本趋高。
5） 生产主体多样，组织形式较为复杂。生产主体有农民、农 业企
业，表现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存。
生产组织主要有以下四种类型：（1）公司+农户。农户按公司要求 生产，公司与农户签订合作协议；（2）农户+农户。农民生产、农 民销售。（3）市场+农户。农民生产、农民交易； ⑷ 公司+基地。 农业公司自主承包农民土地，实行规模化经营，企业化运作。
6） 以传统的流通渠道为主体，新型流通业态逐步形成。
从 县
城到集镇、乡村，县城商业网一集镇商业网一乡村商业网的流 通网络基本形成。
7） 第三方物流企业少。农产品的生产者和销售者是农产品物 流的中
坚力量，而农产品第三方物流还处于起始阶段，专门从事 农产品第三方物流的企业还很少，而且规模小、管理水平滞后， 经营成本高，利润低。
8） 发展缓慢，而且成本高。工业品物流总值占全国社会物流 总值的80%以上，而农产品物流总值仅占 4%左右。浙江省农产 品物流总值更是最
低。
9）物流设备，技术比较落后。浙江省农产品物流是 以 常温物流或自
然物流为主的， 未经加工的鲜销产品占了绝大
部分，在运输的过程中，保鲜、包装、再次加工技术比较落 后，而且运输工具不能满足农产品物流的需要，农产品在物 流的过程中损耗严重。
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3.2 **** 和****镇经济 发展 现状与 趋势
****地处浙、皖、赣三省七县交界之地，是
****进入皖
南、赣东北的交通要冲，历来有“歙饶屏障”之称。全 面积2228平方公里。是全国生态示范区、浙江省生态县。
2010年全县地区 GDP为70.98 亿元，工业生产总值占
县总
GDP 38%,
总值达51%（十二五）48% （县总规），城市化率达到 属城市化快速发展阶段（
30%-70%）。与发达地区相比，存在
经济总量少，城市化水平低，中心城市集聚与辐射功能不强， 设施水平低等问题。随着省山区经济发展和“两硅两药”产 业优化转型的要求；源头生态效应初显，发展文化旅游的要 求；黄衢南高速、杭新景高速、衢景九铁路等区域性交通设 施的建设，促使“山海”城市群联动、 合作发展的要求。**** 就必须紧紧抓住历史的发展机遇， 不失时机地推进全县城市 化进程。
千年古镇****，地处浙皖赣三省交界处，是 门，始建于唐朝末年，历史悠久，文化底蕴深厚。地域面 屏障。
205国道和17省道在此交叉而过，
****的南大
积
232平方公里，人口 4.4万。境内山青水绿群峰秀，是华东 地区重要的生态
黄衢南高速已经建好通车，杭新景高速正在建设之中，素有 “三桥卧波达皖赣，九溪汇流通钱塘”的美称。
近年来，****镇经济社会发展取得长足进步，有企业 530家，规模以上企业
醇生产企业浙江华
23家，有目前国内最大的专业木糖
康药业有限公司，位居亚洲第一，世界第
二；有省级高新技术企业浙江七一电力器材有限责任公司、 浙江硅宏电子科技有限公司、浙江华和五金有限公司、浙江 北极狼针织有限公司等一批创新型企业；
建立了国家级小企
业创业基地。****镇目前进行有机硅产业基地建设，该功能 区占地4000亩，布局有机硅及其下游产品工业企业，形成 硅产业集聚。2007年5月市委、市政府已批准纳入
****城
一部分。以商贸物流为主的第三产业非常繁荣，建有星级农 贸市场，建材
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一条街、小商品一条街、家电一条街 街和11家大型家俱市场，各类商店
公司，2家建筑公司，是浙皖赣三省交界处主要商品集散地。
2007年，全镇实现工业总产值 15亿元，财政总收入
3条专业
2000多家，8家房地产
7000 ****
万元。先后荣获全国文明镇、全国小城镇建设试点镇、 市经济强镇、浙江省中心镇、国家级小企业创业基地等称号。
3.3 ****地区及周边省市农产品物流现状与供求分析
****地区包括浙江的****、金华和福建莆城、安徽黄山、江 西上饶等县
市，其主要农产品产量如下：粮食 1120万吨；油料总
产量35万吨；蔬菜总产量在300万吨以上；水果总产量237万吨; 生猪
2700万头；肉牛197万头；山羊275万头；肉类210万吨； 禽蛋产量4.5
万吨；水产品产量26万吨。预计今后若干年，粮食 将以2-3%的速度增长，水果将以 10%勺速度增长，养殖业产品物 流量将以6%勺速度增长。
目前****地区无大型农产品集散中心，众多的农业企业和农 户的农产品交易流通处于无序状态，为组织和规范物流市场，提 高产品的附加值，促进物质流通和产品出口， 活跃****市场经济， 急需在****地区筹建一个中等规模较高档次的物流集散中心。
3.4市场目标定位
****农产品集散中心，以吸纳周边十几个县区市的农产品流 通为主。
该集散中心将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外 的重要农产品集散中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、 信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、 商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下，据以上分析， 物流中心交易的农产品实物量在 2016年以前达到20万吨是完全 可能的。
3.5营销策略
****农产品集散中心主要是为产销衔接提供场所和服务，集 中大量的
农产品供求信息，增加农产品的流动量。
a） 搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现 货远期
第14
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合约，由市场结算和担保。
b） 搞好物流，建立相应的集装卸、分类、 整理、包装、保管、 加
工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满 足不同客户需要。
c） 提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外 同类商
品的供求、价格信息以及市场走势分析，弓I导生产、流通 与消费。
d） 功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功 能配
套；将单一的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合 配套，形成市场人气；制订统一合理的粮食流通标准和交易规则。
e） 争取优惠，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的 批发商
提供优惠待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商 费和市场交易费，以及银行低息贷款等。
第15
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第四章建设地点与建设条件
4.1地理位臵及交通条件
****农产品集散中心拟选在****镇渔塘村****火车站 物流园区，紧靠火车
站，有铁路专用线接入。拟征地 50亩
进行项目建设。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地 规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设 不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安臵及搬迁。 地址紧靠铁路线，又有专线和 通十分便利。
4.2自然条件及工程地质条件 4.2.1气象、水文
****属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季
205国道、17省道相连，交
分
1795小时，
明，气候温和，雨量丰富。全年多云雾少日照，雾日年平均 有83天，位于金衢地区之冠。年平均日照时数 为全省各县的次位。多年平均降水量在
1743毫米。
全县历年平均气温在16.3 C之间，平均最低气温 12.1 C,最低气温-11.2 C,平均最高气温 22.6 C,最高气 温 41. 3 C。
历年各日平均相对湿度
62天，历年平均冰冻日数
81%,历年平均蒸发量 1366毫
62天。
**县全境，马金溪河道比降为
5。
米，历年平均风速 1.0米/秒，历年平均雷暴雨天 84天，历 年平均霜日
马金溪从北而南纵贯
4.2.2工程地质条件
92%,历史最大洪水流量为2360立方米/秒。
本项目拟建场址为丘陵地貌。基底岩石为上古生界碳系壶天 群灰岩，原地表土为回填及耕植土，其下为第四纪洪积层，大部 分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂 岩。场址旁其它建筑工程施工情况表明，该场地无不良地质，场 地内未发现活动性断裂、滑坡、
第16
浙西农产品集散中心可行性研究报告
溶洞等不良地质疽象及可液化土 层，场地是稳定的，适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松 土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。
地震烈度小于6度，为不设防区。
4.3公共设施与施工条件
项目的建设条件和施工条件较好。水、电、通信等市政设施 齐全；市政管网、道路等周边的配套设施建设完善。场地稳定， 适宜建筑，无不良地质情况。
a）给排水：项目区域给水管和排水管由铁路建设铺设。纳入 市政管
网。
b ）供电：本项目区电源主要取自市政
10kV高压电源线路,
本项目区电源可以得到满足。
c）施工条件：****建材资源丰富，项目建设所需的砂子、石 料、
砖、木材等均可在当地采购，项目的建筑材料来源充足。
第17
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容
5.1集散中心功能及经营范围 5.1.1建设功能
本项目设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、品牌一 流”的原则，集散中心具有下列主要功能：
1） 信息及电子商务功能：国际国内各类农产品产、销、需求、 价格、交易等信息
及全国、各省的县、市信息源，通过信息自动 化系统及计算机网络通讯自动化系统来实现。
2） 收购功能：按设计规模设臵合理的、不同类型的农产品贮 存仓库，满足一定流
转周期的仓储需要。
3） 质检、计量、包装功能：对出入市场的粮油产品进行准确 计量；对产品进行检
测、化验；对产品视需要进行不同规格和方 式的包装。
4） 现货交易功能：从场地上充分安排批发、零售贸易区的市 场场所等。 5） 配送及运输功能：包括各类农产品、农资、饲料的物流配 送、场内运输及产品
外运的短途及长途运输的协调、衔接、服务 等。场内运输道路按规范建设符合运量、车型、消防、安全等方 面要求，保证车辆出入畅通。
6）
管理服务功能：物流中心采自动化系统，
用最先进的信息、
有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等
对办公、商务管理（仓储、交易等）、物业管理、会展等提供管理 与服务。市场还具方面的服务功能。另外，集散中心内有工商、税务、银行、保险、 中介等机构对买卖双方进行一条龙服务。
7）
加工功能：物流中心内采用先进
设农副产品的综合加工厂，
的加工技术，对各类农副产品进行整理、包装和综合加工。
5.1.2经营范围
主要从事各类农产品的收购、储存、批发、零售和化肥、农
第18
浙西农产品集散中心可行性研究报告
膜、种子、饲料等农资产品的批发、零售，并对农产品进行整理、 包装和综合加工。同时提供农产品信息咨询、市场咨询、会展、 广告及中介评估等服务。
5.2建设规模与建设内容 521建设规模
5.2.1.1建设规模确定的依据 本中心建设规模确定的依据： 1) **** 地区及周边县市部分地区蔬菜、水果等农产品产量； 2) **** 地区饲料、农资需求情况及发展规划；
3) 根据市场调查与分析，结合 ****市近年来各批发销售点销 售量，估计出本
中心农产品交易将可能占到的份额。
5.2.1.2市场规模
本物流中心按总交易实物量 表5-1 序号 项 目 20万t/a进行规划设计，详见表5-1
市场规模
交易实物量 (万 t / a) 20 5 4 2 6 3 百分比率 (%) 100.00 25.00 20.00 10.00 30.00 15.00 1 2 3 4 5 6
总交易实物量 蔬菜、干货 水果 肉、禽、蛋 化肥、饲料、种子 其它 第19
浙西农产品集散中心可行性研究报告
522建设内容
根据以上规模要求及集散中心的功能与定位，拟建的主要项目列 于表5-2。 表5—2 序号 项 1 建设内容一览表
目 建设面积 (m2) 6300 功 能 物流配送中心 对成交的货物实行配送服务。 主要提供水果、蔬菜、干货批发交易场所。 主要提供肉食、禽蛋的批发交易场所。 常温仓库可储存约 3千吨可在常温下保 存的农副产品；冷库设保鲜库 600吨，冷 藏库1000吨。 提供化肥、种子、饲料等的批发交易 2 3 4 5 6 7 8 9 9 10 水果、蔬菜交易区 3200 肉食、禽蛋交易区 2400 仓储、冷库区 农资父易区 农副产品综合加 工区 办公服务区 生活服务区 其它附属用房 停车泊位 合计 30300 9000 1800 2200 2400 1800 1200 500个 第20
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第六章工程技术方案
6.1总图运输 6.1.1设计原则
1、 平面布臵遵循“以人为本，以环境为中心，构建和谐社会 “为原则，在
满足物流配送、批发交易功能的前提下，创造一个 环境优美的农产品集散中心，使之成为 散中心。
2、 符合国家现行的防火、安全、卫生、环保等设计规范的规 定，以及城市
****地区重要的农产品集
总体规划要求。
3、 在满足工艺流程要求的前提下，物流顺畅，总平面布臵功 能分区明确，
布臵紧凑、合理，节约用地。
4、 重视绿化，创造优美的环境。
5、 竖向布臵协调好与周边地块的关系，有利于雨水排除，选 择合理的场地
标高，减少土石方工程数量，以节约投资。
6.1.2总平面布臵 6.1.2.1 总平面组成
根据物流中心所具备的信息及电子商务功能、收购功能、质 检、计量、包装功能、现货交割功能、配送及运输功能、加工功 能及管理与服务七大功能，总平面由仓储区、加工区、批发零售 区、配套管理服务设施组成。
6.1.2.2平面布臵
根据分区明确，物流作业合理，节约用地和节省投资的原则， 本次对总平面布臵进行了多方案的比较，确定了本次可行性研究 的布臵方案，详述如下：
本项目设臵办公服务区、批发交易区、综合加工区、仓储区、 物流配送区等功能分区。根据周边环境和功能特点，办公服务区 布臵在场地的东北角、其西侧布臵物流配送区，两分区紧临东大 路，其内主要布臵办公楼、配送中心综合楼、配载楼等建筑，形
成整个物流中心的标志空间。批发交易区根据其特点划分为蔬菜 水果交易区，肉
第21
浙西农产品集散中心可行性研究报告
食、禽蛋交易区，农资批发交易区等三个小区， 三小区基本位于场地中央，与物流配送中心相连，以区内干道分 隔，各小区内的建筑成组团布臵，既满足功能要求，又便于管理。 农副产品加工区布臵在场区的南侧，其内主要功能为农副产品的 整理、包装和综合加工；在场区的东南角布臵有仓储冷库区，主 要是储存各类农、副产品，在其区域内设臵较大的停车场，满足 运输作业要求。同时在场地西侧布臵有生活辅助设施，便于物流 中心内的工作人员生活和居住。整个场区布臵分区明确，功能合 理，整体空间环境良好，形成强烈的现代化物流企业形象。
市场设一个车辆的主入口，设在北侧东大路处，入口设臵既 考虑项目总体布臵要求，又满足城市规划布臵的要求，还应有一 定的景观效果。为满足配电和消防要求，将市场的配电间和消防 水池及泵房设臵在办公服务大楼的地下室。平面布臵上保证建筑 间距不小于16m主干道路面宽为18m,出入口与场外道路相连， 场内主干道与建、构筑物周边道路构成环状，可有效组织运输， 满足消防要求和各种车辆通行的需要。
6.123竖向布臵
考虑拟建场地与周边场地的顺利衔接，满足工艺运输要求， 有利于雨水排除和减少土石方工程量，竖向采用平坡式布臵。
厂区雨水排除采用道路收集后经雨水口流入雨水管网，排入 城市雨水干管。
6.1.3内外部运输
****农产品集散中心年运量为 20万t/a，其中运输方式主要 为铁路和公路接
收来自全国各地及邻近地区的农产品等。出料方 式主要是通过汽车。本项目运输车辆拟采用合作和租赁的方法解 决。
厂内运输主要采用汽车、叉车及人工搬运等方式。 厂内道路采用沥青混凝土路面，路面宽度主干道为 周边设臵了环形车道。
为了改善环境，美化厂容厂貌，在厂区周围、道路旁及空坪
隙地布臵了绿化和花坛，绿化率达
6.1.4总图技术经济指标
12.5%。
7m次干 道宽度为
5m,人行道宽度2.5m，为确保畅通和消防，道路半径不 小于12m并沿厂区
主要技术经济指标详见表 6-1 :
第22
浙西农产品集散中心可行性研究报告
表6-1 名 称 其它用房 物流配送中心 办公服务区 总图技术经济指标表。
面 40020 1200 6300 2400 积 单位 备注 总用地面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 ha ha 一层 三层 三层 二层 一层 二层 一层 一层 三层 2200 农副产品综合加 工区 苴 中 肉食、禽蛋交易区 农资父易区 水果、蔬菜交易区 仓储冷库区 生活服务区 总建筑面积 建筑基底面积 建筑密度 容积率 绿化面积 绿化率 道路、广场 停车面积 1200 900 1600 9000 600 30300 18500 46.20 m2 m2 % 0.76 5000 12.5 m2 % 6000 12500 m2 （共500个车 位） 根据国土资源部《关于发布和实施 ＜工业项目建设用地 控制指标 ＞的通知》（国土资发[2008]24 号），建设项目各项 用地指标规定为：容积率》 0.7，建筑系数》30%、行政办公 及生活服务设施用地所占比重W
6.2建筑结构 6.2.1建筑项目及规模
7%绿地率W 20%。
第23
浙西农产品集散中心可行性研究报告
本项目主要建、构筑物内容及规模见表 表6-2 序 号 名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6-2。
主要建构筑物一览表
规模（m2） 建筑物 量（栋） 物流配送中心 水果、蔬菜交易区 肉食、禽蛋交易区 仓储、冷库区 农资父易区 6300 3200 2400 9000 1800 2 2 2 6 1 1 1 1 6 22 建筑物 层数 3 2 2 1 2 2 3 3 1 建筑物占地 2100 1600 1200 9000 900 1100 800 600 1200 18500 农副产品综合加工 区 2200 办公服务区 生活服务区 其它用房 合计 建筑设计
2400 1800 1200 30300 6.2.2
单体建筑遵循保证整个物流体系的系统性，对各建筑物的选 型和风格给予认真的设计，体现现代化时代风貌，将该物流中心 建设成为环境良好、特色鲜明、功能分区合理的现代农副产品物 流中心。
根据总平面布臵，该物流中心分为八个功能区，各区建筑物 在总体协调一致的基础上要有所区别，突出各区的功能特点，体 现各自的特征。办公服务区内的建筑物主要为办公楼，其建筑应
造型美观、新颖，体现该物流中心的特点，使之成为该中心的标 志性建筑。其余建筑物应简洁明快，具有现代感。批发交易区内 的建筑均为—二层，一层为商铺，楼上设辅助用房（仓储）
。该
区的建筑物设计既要合理组织人流、物流、车流，使之不互相干 扰，又要便于进行场内交易，使进场交易的经营户对经营环境感 到满意。农副产品加工区为两层大跨度建筑，低温冷库为两单层 大跨度建筑，冷库的屋面、墙体、地面及门窗等均采取保温隔热 构造措施，建筑设计时应充分考虑各自的功能特点。
第24
浙西农产品集散中心可行性研究报告
623
结构设计
办公楼和物流配送中心采用全框架结构，批发交易区内的建 筑、仓库、冷库
均采用框架结构。所有建筑物基础采用独立柱基， 楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水复合结构， 外墙为新型空心粘土砖。
6.3给水排水 6.3.1编制依据与范围
a） 编制依据
（1） 《室外给水设计规范》（GBJ12-86）（ 1997年版） （2） 《室外排水设计规范》（GBJ14-87）（ 1997年版） （3） 《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（ 1997年版）
b） 编制范围
物流中心室内外给排水及总平面给排水。
6.3.2给水 6.3.2.1
水源
DN200进水
本项目的生活、消防用水均考虑由市政自来水供给。物流园 区将敷设DN400的自来水给水管，从该管上引入一条 目水源有保证。
6.3.6.2
管与集散中心室外生活、生产、消防环网连接，构成小区室外供 水管网系统，项
用水量
项目总用水量为1290 m3/d，其中新水用量 96 m3/d（最大时
第25
浙西农产品集散中心可行性研究报告
流量9 m3/h），循环冷却水量1194m3/d。详见水量表： 表6-3
m3/d
水量表 单位
序 号 1 2 3 4 用水量 用水单位 住宅生活用水 从业人员生活用 水 办公楼、管理用房 农副产品加工用 水 总用 水循环 量 8 排水量 新水 量 8 般 废水 生活污 水 消耗 7 30 水量 1 6 36 36 2 2 10 2 9 10 1 5 6 7 8 9 冷库空调循环冷 却水 1200 冷冻站补充水 道路喷洒 绿化 小计 给水系统
20 1194 6 20 4 2 20 5 5 5 9 33 39 24 9 1290 1194 9 96 6.323
物流中心各建筑均为 3层以下，从室外环网上直接接管便能 够满足生活供水的水压要求。
6.3.3排水 6.3.3.1
排水量
小区总排水量为72 m3/d，其中生活污水 39 m3/d，一般废 水（空调循环冷却水系统排水）33m3/d。
6.3.3.2
排水系统
空调循环冷却水系统排水，由于水质未受污染，可用于绿化 浇水，亦可直接排入雨水排水系统；生活污水全部收集排入城市 下水道送至城市污水处理厂处理后
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排放。
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634雨水
小区内设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出。在园 区马路上设雨水井将雨水收集，经雨水排水管网利用自然地形就 近排入市政下水道。
6.4供配电
6.4.1设计依据与范围 a） 设计依据
（1） （2） （3） （4） （5）
《工业与民用10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）
《工业与民用供电系统设计规范》 《低压配电装臵及线路设计规范》 《工业企业照明设计标准》
(GB50052-95) (GB50054-95)
(GBJ50034-92) (GB50057-94)
(GBJ65-83)
《建筑防雷设计规范》
《工业与民用电力装臵的接地设计规范》
b） 设计范围
建设项目工程的供配电系统、动力、照明、防雷接地等。
6.4.2供电电源及电压选择
农产品集散中心按二级负荷供电，由市电网提供两回路 10kV 电源。两回路电源同时供电，两台变压器分别运行。 路均米用电缆埋地方式引入。
6.4.3用电负荷估算及变压器容量选择
10kV电源线
根据农产品集散中心各建筑物功能，按单位面积用电指标进 行估算，其用电负荷如下：
安装容量：Pe= 630kW （其中冷库为320kW 有功功率：Pjs二2267kW 无功功率：Qjs= 378kVar （补偿后） 视在功率：Sjs= 418kVA 计算电流：Ijs= 24A （10kV 侧） 功率因数：Cos© = 0.9
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
选用1台SG10型800kVA变压器，变压器负荷率为 0.78。
644供配电设施及系统
在冷库一层设变电所一个。
变电所包括变压器室（内设变压器一台）和低压配电室。低 压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向冷 库用电点提供 380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补 偿，电容器自动补偿装臵设于低压配电室内。
消防负荷采用两回路供电，并在末端自投。消防时自动切掉 与消防无关的负荷，确保消防用电。
6.4.5继电保护及电能计量
高压10kV进线开关设延时过电流和速断保护， 设电流熔断保护和单相接地保护。
电力变压器增
变压器低压则采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。
低压动力设备采用交流接触器控制，自动开关作短路保护， 热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。
电能总计量设在1#变电所高压配电室计量柜上，并按供、用 电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空 调用电进行单独计量。
6.4.6电气照明
照明系统采用三相五线制， 工作电压为~220V,照明装臵一般 采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。
在主要公共建筑物（如宾馆、绿色超市、拍卖中心、综合楼等） 的出入口、楼梯间、疏散通道等重要场所设臵事故照明和疏散指 示灯，以保证停电后的人身安全。
农产品集散中心内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进 行照明设计，例如：
计算机房、书房、商场营业厅为： 卧室、起居室为：100LX ； 车库、餐厅、厨房为：50Lx ； 卫生间、楼梯间为：30Lx;
第29
200LX ；
办公室、会议室、接待室等为：150 lx ；
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电梯前室为：75Lx。
647电缆导线选择及线路敷设
动力电缆高压选用YJV22交联聚乙烯电缆，低压采用 ZRVV-1000 VV-1000 型或 VV22-1000 型，控制电缆采用 ZRKVV-500 型或KVV22-5O0 KVV-500型，导线选用BV-500型。电缆在室外 一般采用直埋或穿管敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地 或沿墙内暗敷设。
648防雷与接地
农产品集散中心各建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以 防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引 下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。
防雷接地、
防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装臵，组成完整的 接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属 管道均应与接地系统连接，形成等电位，其接地电阻值不大于 欧姆。
变电所低压则采用 TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接 地，接地电阻不大于1欧姆。
6.5弱电系统 6.5.1编制依据
a) 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 (GECS72:2000)；
b) 《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》 (YD/T2008-93)；
c) 《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)。 6.5.2编制范围
1
农产品集散中心电视、电话、综合布线及保安监控系统。
6.5.3电视、电话及综合布线系统
在农产品集散中心内建立一个信息网络系统，该系统由电话 网、宽带接入网、有线电视网和控制网等组成。该系统根据其功 能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。 每个功能单元按需要设臵电视、电
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
话和计算机信息点。在信息插 座上接上电话或计算机即可与外界进行图象、数据和语音交流， 使其成为社会公众信息服务系统平台。 各类弱电线路分别由配线架穿钢管和阻燃 设备及插座。
弱电系统与防雷接地共用一套接地装臵，接地电阻要求不大 于1欧姆。
6.5.4保安监控系统
PVC管引至各弱电
本工程针对物流中心安全的需要，设保安监控系统一套（该 系统微机控制台及监控器柜设在办公服务大楼一层消控室内）
。在
物流中心主出入口、服务大楼、办公大楼、会展中心及冷库设监 控摄像机（约100个点），根据建筑物安全技术防范管理的需要， 对必须进行监控的场所、部位、通道等进行视频探测、视频监视、 视频传输、显示和记录，并具有报警和复核功能。
6.6冷库
为蔬菜、水果、禽蛋及肉食产品的保鲜冷藏，本项目建设1600 吨多功能组合低温冷库1座，其中保鲜冷库600吨，冷藏库1000 吨。
6.7.1组合冷库设备
组合冷库设备主要由以下几个部分组成：
a） 制冷设备（氨系统、氟利昂系统及二醇冷媒系统等） b） 库内加湿设备；
c） 库内制冷机组冷却水设备； d） 电气控制设备； e） 通风换气设备；
f ）其它设备（冷库门、安全装臵、防撞构件等） 6.7.2组合冷库组装
；
。
组合冷库组装程序：
土建基础施工T钢结构施工T壁板安装T天棚龙骨安装T天 棚板安装T库内地坪施工T库内地坪防水处理T地面保温施工T 库门安装T辅件安装T制冷系统安装T电气系统安装T除霜系统 安装T库内缝隙处理T制冷机房安装T水路系统安装T库房风机 安装T加湿系统安装T防撞构件安装T各系统调试。
6.8检测
第31
浙西农产品集散中心可行性研究报告
6.8.1检测目的
为了保证市场交易的各类农产品的质量安全，本市场设有检 测中心，对市场交易的各类农产品进行质量监督和监测， 类农产品的质量信息。
农产品的检测以农药残毒、重金属及其他有害物质含量进行 检测为主。 通过严格的检测程序，为推广无公害绿色农产品和市场交易 准入制度打下坚实的基础。
6.8.2检测基本流程
按国家
有关标准严格控制交易的农产品的质量，确保农产品的品质，及 时发布市场交易各
以蔬菜、水果为例，由于现有蔬菜、水果中对人体危害最大 的物质是产品上的残留有毒农药，因此检测的基本流程也将围绕 农药残毒的检测而展开。农药残毒的检测流程如下：
采样（蔬菜或水果样品）—送样—样品编号、登记送检—测 试-数据处理和计算-报告结果-审核-发出检验结果。
在上述流程中，如果审核过程中，发现检测结果有误，则应 进行重新测试，并再次审核新的结果，确定无误后才能发出检测
6.8.3检测抽样方式
蔬菜、水果检测抽样方式为：由市场管理人员，在同一车中 的同类蔬菜、水果中，每次抽取 2〜5公斤样本，并将蔬菜、水果 样本进行详细记录，如蔬菜、水果种类、抽检地点、抽检时间、
第32
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蔬菜或水果来源、批发商姓名、车辆信息等。
684主要检测设备
本项目将在综合办公楼中设立一个检测中心，根据需要配备 必要的检测设备，其中主要设备见下表： 表6-4
序 号 设备名称 检测主要设备表
规格型号 RP-410 CL-1 R2000-A DGF30/7-1 SRJX2-9 DRZ-4 TJ328A DT18 721B 单位 台 台 台 台 台 台 台 台 台 台 台 数 量 1 1 1 备注 北京产 上海产 深圳产 1 2 3 4 5 6 7 8 9 农药残毒快速检测 仪 残留农药测定仪 :农药残留速测仪 电热鼓风干燥箱 箱型电阻炉 电阻炉温控箱 双盘分析天平 :单盘分析天平 原子吸收分光光度 仪 1 1 1 2 2 1 10 11 12 13 14 15 16 17
气相色谱仪 液相色谱仪 电动粉碎机 ；电子调节万用炉 高温炉 生物显微镜 电冰箱 电动分选器 1 1 FZ102 SW-1 SRJX-4-9 XSB 台 台 台 台 台 台 1 1 1 1 1 筛孔D0.1 — 5mm 1 第33
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18 19 20 21 插样器 分样器 样品粉碎机 精细样品粉碎机 L=70cm FYS FSH-90 套 台 台 台 3 1 1 1 第34
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7.1
第七章 信息系统规划
信息系统及规划
总体目标：建立适合的电子商务，作为农产品集散中心商务 活
动的主要基础设施，同时配套建立内部信息管理系统。该系统 的建
立将有利于信息的快速传递，有利于工作效率的提高，有利 于加快农产品流通周转，有利于经营成本的降低。
主要功能：对物流中心内有关批发企业、仓储设施等集中设 立信息及交易中心，本中心具有五大功能，即信息功能、交易功 能、
银行结算功能、农产品运输调配功能及产品展示功能等。
总体框架：电子商务系统包括电子商务系统的支撑平台和电 子商务系统应用以及安全保障体系等。图示如下：
信息发布系统 电子商务系统安全保障体系电子商务系统运行管理体系电子筒务交易系统 应用系统支撑平台 网络系统 平台系统规划：网络采用目前主流的 TCP/IP网络体系结构 组网技以太网。网络拓扑采用星型拓扑结构。
术采用千兆以太网为骨干，100 M以太网到桌面为基本配臵, 主干采用
1000M
应用系统规划：信息发布采用建立网站形式。网站着重进行 市场
介绍、货物信息、报价行情及产品展示等，为客户提供货源、
第35
综合布线系统
浙西农产品集散中心可行性研究报告
价格、品种、质量等信息。应用系统包括多种方式信息发布（包 括信息检索、多媒体资料、电子杂志、大银屏电子显示等） 招标管理、采购定单管理、储运管理等）
。
；网上
销售；客户关系管理；网上采购（包括供应商管理、采购计划管 理、采购
认证系统：认证系统是电子商务安全的重要措施，考虑到认 证中心投入较大，权威性、安全性和可靠性等因素，物流中心区 电子商务系统的认证将由银行来管理，包括证书的发放、管理、 认证和注销等。资金结算可采用直联模式或网上银行模式。
系统安全：电子商务系统是一个对安全性要求非常高的应用 系统，本“中心”设计将从数据存储安全、网络安全、系统安全、 应用安全、管理安全等多方面，米取多种解决方案以确保电子商 务系统的安全。
建设规模及投资：本项目建筑面积约 约30万元。
7.2计算机信息管理系统
1） 信息管理系统的任务
100 m2,系统所需投资
计算机信息管理系统的任务是储运管理、财务管理、粮情检 测和综合管理。采用局域网技术，通过双绞线或光缆和集线器将 储运管理计算机、财务管理计算机、粮情检测计算机和综合管理 计算机连成网络，综合管理计算机可随时通过局域网获得库内各 种管理信息，为管理和决策部门提供科学依据，并配臵调制解调 器一套，可与上一级部门和兄弟单位互通信息，提高效益和管理 水平，获得最新最快的市场信息。
2） 信息管理系统的配臵
本工程采用放射型结构网络，所有终端连接在主机上。
网络软件采用 WINDOWS为操作系统，可直接连接UNIX等工作站， 为应用程序开发提供了开放接口，具有很咼的兼容性。
主机采用 PENTIUM41.7GCRU17” SVGA显示器、256MBRA、
40GB硬盘、52 倍速 CDROM3.5 ” 1.44MB软驱。
终端采用 PENTIUM41.3GCRU17” SVGA显示器、 硬128MBRAM20GB 盘、3.5 ” 1.44MB软驱。
第36
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第八章环境保护
8.1环境现状
本项目建设场地处于开发新区， 靠近火车站，毗邻物流园区，
四周无工业区。该区域污染少，环境状况良好，空气质量符合国 家标准，
TSB S02和NOx能达到GB3095-1996二级，且项目内绿 地率达30注
右。
8.2编制依据
a） 《污水综合排放标准》 GB8978-1996; b） 《城市区域环境噪声标准》 GB3096-93; c） 《工业企业厂界噪声标准》 GB12348-90; d）
《大气污染物综合排放标准》
GB16297-96;
e） 《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令）； f） 《浙江省建设项目环境保护管理规定》；
g） 《建设项目环境保护设计规定》［87］国环字002号； h） 《环境空气质量标准》 GB3095-9&
8.3污染源及污染物
a） 此工程的污染物主要是生活污水 33m3/d （包括少量的餐饮
含油排水）。一般废水（空调循环冷却水系统排水） 温度稍有升咼而水质未受污染；
39m3/d，只是
b） 冷冻机、空压机、空调冷却系统循环水泵、生活水泵噪声；
循环冷却塔运行噪声；
c） 在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大 量的
粉尘散逸到周围的大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬 尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下， 粉尘的污染更为严重；
d） 垃圾站堆存的生活垃圾；
e） 施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对 附近
第37
浙西农产品集散中心可行性研究报告
的居民的良好声环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声 将影响沿线人群的正常生活。
8.4环境治理及保护方案
a） 生活污水排入下水道，餐饮含油污水经隔油池处理后排入 下水
道，经下水道收集的生活污水送污水处理厂处理后外排；一 般废水（空调循环冷却水系统排水）可直接排入城市下水道；
b） 冷冻机、空压机、循环水泵等设备噪声经采取合理布局及 隔
声、消声、吸声后小区噪声可达标。冷却塔选用超低噪声产品。 空调冷却循环泵房建于地下层，可有效地阻止噪声的传播。选用 高效低噪声水泵，基本没有噪声污染。
c） 料场加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应采取封闭或遮 盖措
施，避免抛洒。道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水， 减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘；
d） 生活垃圾推行分类收集，送****垃圾处理场进行处理； e） 工程施工应避免夜间进行。 8.5预期达到的效果
项目建成后，在措施落实，总量控制、达标排放的条件下， 加强环境管理、推行清洁生产，不会对原有环境产生大的影响。 同时搞好厂区的绿化和美化工作， 将促进本区域环境的良好发展。 本小区绿化率
12.49%，对环境有所改善，但在后续的环保工作中 还应注重绿化率的提
咼。
第38
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第九章劳动安全与职业卫生
9.1设备保护
a） 严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常安全工作。 b） 所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于
4Q。动力
和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。
c） 所有建筑物开窗面积满足通风采光要求。安全疏散楼梯、 通道等
均满足作业及消防要求。
9.2作业安全
a） 设立环境保护和安全卫生机构和人员。本工程建成后，指 派一名
领导负责环境保护、劳动卫生及安全生产工作，并设管理 人员，负责组织、落实、检查本企业的环保、劳保及安全工作， 发现不符合国家规定的问题，及时采取改进措施，确保环境质量 和安全生产。
b） 建立管理制度。本工程建成后，各工种、较大型的机械设 备、重
要的作业都应该制订安全操作规程、岗位责任制、以及各 种管理制度。如冷库操作规程、控制室作业规程、电气操作规程， 库内明火作业的规定等。对各种规章制度的执行情况及周围环境、 消防、安全措施等进行定期检查。
c） 加强职工培训。组织职工进行环保和安全等方面的技术培 训，加
强职工环保和安全意识，提高人员素质。坚持先培训后上 岗的管理制度，定期考核。
9.3
职业卫生
1） 农产品的采购、运输、保管过程中应保证符合国家标准。 2） 农产品的包装材料及容器应干净、 卫生，防止污染农产品。 3） 制定职工卫生管理制度，并严格执行。
4） 按国家标准进行检化验，不得经营不符合卫生标准的农产 品。
第39
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第十章消防
10.1
设计依据
1） 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版） 2） 《建筑灭火器配臵设计规范》（GBJ140-90）
10.2
总平面与单体建筑
根据《建筑设计防火规范》规定，仓储存物品火灾危险性属 丙类，
仓库耐火等级为二级。
1） 总平面
总平面道路均为砼路面，主干道、次干道纵横交错，互相贯通形 成环状，满足消防作业和排烟、疏散要求。
2） 建筑单体
（1） 各单体建、构筑物的生产类别、结构类型及耐火等级见 “建筑结构”设计。
（2） 单体建、构筑物门窗均向外开启，面积满足泄压要求。 （3） 单体建、构筑物的通道宽度及安全出口数量、宽度均符 合防火规范有关规定。
10.3
消防给水
1）消防用水量
（1） 消防用水量
本期工程室内外消防用水量最大的建筑物是仓库，室外消防 用水量
25L/S ;消防用水量为270m3/次。
（2） 消防水池容积：本期工程在库内修建消防储水池，使之 长期储存水量不少于270 m3,以满足消防要求。
（3） 消防泵房：在消防水池附近建一消防泵房，内设消防泵 两台，一工一备，型号为100DLX 2,消防泵性能为 Q=25L/S, H=40m 配电功率为18.5KW。
2）消防系统
（1）室外消防
第40
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库区内消防设计为临时高压制系统，消防管网为环状连接， 环状管网管径为 DN150设室外地上式消火栓 5个，型号为： SS100-1.0，且消火栓间距不大于 120m消火栓含一个 DN100出 口，两个DN65出口。
(2)室内消防
① 在每栋仓库建筑物外墙适当位臵设计
1只消防箱，消防箱
内配备①19消防水枪二支，DN65 L=25m长消防水龙带二至三条；
② 每栋仓库建筑物门边配臵 3kg装磷酸铵盐干粉手提式灭火 器，每设臵点3具。综合用房每层设臵 2具。
10.4
电气
本工程设计为三级负荷供电，采用三相五线
380V/220V,网
络采用VV22铠装电缆直埋敷设，TN-S系统，接地保护完整可靠。 室内照明均采用BV铜芯导线，穿厚壁钢管明敷或暗敷，裸露的电 线管路、管子、管口连接均做密封处理，配电箱采用铁制暗装， 并加防尘防水盖板，照明灯具为防尘防水型。
仓库室内消火栓箱内设臵消防水泵启动按钮。
防雷保护三级设防，平房仓等屋面设避雷网和防雷接地极连 接，接地电阻小地30 Q。达不到要求的加设人工接地体。
第41
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第十一章节能
工程项目建设应做到合理利用能源和节约能源。为此本工程 拟采取以下措施达到节能的目的。
11.1
工艺措施
1） 合理布臵设备，尽量减少不必要的输送，以降低能耗。 2） 在满足产量的情况下选用性能稳定、
操作可靠和维修保养 简单、耗能
低的先进设备，并配备合理的设备装机容量。
3） 精心操作、减少设备空载运转。 11.2
电气措施
本着节约能源和长期运行最佳化的原则，电力电缆按最短的 线路敷设，减少
电力损耗。
变压器采用S9系列节能变压器，变电所各主要配电回路设臵 有功电度表，以考核各作业班次的节能操作水平，同时变电所的 功率因素补偿务求达到电网对新建工程的功率因素指标
0.92 ）。以集中补偿为主，辅之分散补偿，以减少无功损耗。
（cos①》
按照节约原则，照明设计中，在保证高效操作的前提下，不 同的操作场合采用合理的照度标准，选用合适的照明灯具。
11.3
土建措施
根据现行规范及标准，精心设计与计算，在满足功能和结构 安全的前提下，
建筑设计合理布臵朝向，处理好隔热、通风、隔 声等技术问题，配合其他工种共同搞好节能工作，提高门窗、墙 体及屋面板缝的密封性能，确保粮食薰蒸效果，减少能源损失。
第十二章物流中心管理及组织机构
12.1物流中心管理
本集散中心规模较大，功能较齐，经营项目也比较多。因此， 在市场管委会和总经理统一领导下，可实行业务分块管理，物业 统一管理。
1） 对集散中心内专业性较强的冷库、农副产品加工、餐饮等 设施采取招标承
包，实行自负盈亏，按合同向“集散中心”上交 利润。
第42
浙西农产品集散中心可行性研究报告
2） 各种批发交易门面，建成后进行出租（或出售） ，业主负 责建设和
建成后的物业管理。
3） 集散中心设后勤保障部，统一对市场内设施的维修、 环保、 绿化、卫
生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。
12.2经营方式
对不同功能区，将采取以下不同的经营模式进行经营。
a） 出租、出售
对批发门面，建成后进行出租（或出售），业主负责建设投资 和建成后的出租管理。
b） 招商引资
对规划范围内的部分项目（或功能区）实行对外招商引资， 业主负责完成项目建设前期工作和办理有关土地征用手续等。
c） 承包经营
对农副产品加工可由业主负责投资、建设，采用招标承包经 营。
d） 自营
对一些服务性设施也可在政府职能部门和行业协会管理下， 自主独立经营。
12.3组织机构与劳动定员 12.3.1组织机构
第43
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本工程由项目业主负责组织实施，成立建设项目领导小组， 以协调工程建设，设经理室、办公室、工程部、策划部、销售部、 物业管理部。项目建成后，转为物业管理公司负责物业管理。 物流中心管理组织机构初步拟定如下图所示。
1232劳动定员
本设计劳动定员120人，详见“岗位定员一览表”，在实际操 作中，对冷库、装卸运输等均可在统一管理下对外承包，不占用 市场人员编制。
第44
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岗位定员一览表 表12-1
序号 岗位 1 2 3 4 宀a 疋单
说 位：人
员 明 董事长 总经理 副总经理 办公室 安全保卫部 经营部 信息中心 检测中心 会展中心 物业管理部 冷 库 1 1 2 3 主任1、档案资料员1、兼文秘打字员 1 5 6 7 8 9 10 13 10 4 4 2 20 部长1、保安员 &停车场值班员3、 管理员1 部长1、营销员3、售租管理员2、大 型电子磅计量员2、小磅计量员2 主任1、操作员2、维护1 主任1、检测员3 主任1、管理员1 部长1、副部长1、管理员2、仓库保 管员2、水电维修工2、配电室值班员 2、环卫队员4、装卸工6 11 12 13 14
5 7 主任1、管理员3、维修1 部长1、会计1、出纳1、统计兼票证 管理员1、收银员3 高层管理4、中层管理10、文员5、 技术工&普工61 财务部 运输车队 合 计 16 88 以上定员不包括从事批发零售的各业主用人。
据测算，按物流中心功能全部投入运营，整个物流中心从业
人员将达到450〜500人。
第45
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第十三章 项目实施进度及工程招标方案
13.1项目实施进度
本项目建设工期为 3年。主要建设工程为物流配送中心、批 发交易门面、农副产品加工、仓储冷库、环保、消防、生活设施 等。建设进度控制为：
a） 前期准备工作（可研、环评、规划、设计、征地及有关建 设手续等）：2014年5月〜2015年2月；
b） 工程招投标2015年3月〜2015年5月；
c） 土建施工和信息系统建设：2015年4月〜2016年12 月; d） 投入试运行：2017年1月； e） 投入使用：2017年4月。
表13-1
时间 工作阶段 项目实施进度计划表
2014 年 5-12 月 2015 年 1-2月 2015 年 3-12 月 2016 年 1-12 月 2017 年 1-4月 项目前期工作阶段 施工阶段 竣工验收试运行阶段 13.2项目招投标 13.2.1编制依据
a） 《中华人民共和国招标投标法》；
b） 《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标 事项暂行规
定》（国家发展计划委员会第 9号令）。
13.2.2招投标原则
为确保工程质量，缩短建设期工程，提高投资效益，秉着公 开、公正、公平竞争的原则，该工程在全省范围内公开招标，择 优选定施工单位。
第46
浙西农产品集散中心可行性研究报告
1323招标范围及方式
（1） 招标范围
本项目招标范围除设备外为全部招标，
结合项目实际为
勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理等，设备仪 器和软件采购为部分招标。
（2） 招标组织形式
根据项目的具体情况，按照国家有关规定，勘察设计、
建筑工程施工及安装工程、工程监理、仪器设备软件等采购 活动拟采用的招标组织形式为委托招标， 单位进行招标。
（3） 招标方式
本项目的设计和工程监理拟采用的招标方式为邀请招 标，建筑施工及安装工程、仪器设备软件采购拟采用的招标 方式为公开招标。
项目实施中的招标内容详见表 11-1 : 表11-1 分项 委托有招标资质的
招投标内容一一览表
招标范围 招标方式 不采 用招 备注 招标组织 形式
第47
浙西农产品集散中心可行性研究报告
全部 招部分 自行 招委托 公开 招邀请 标方 式 标 招标 标 招标 标 招标 勘察设 计 建安工 程 工程监 理 V V V V V V V V V 仪器设 备 V V V 重要材 料 V V V 第48
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第十四章投资估算与资金筹措
14.1投资估算 14.1.1估算范围
农产品集散中心建设工程各建筑物、总图运输及各项配套的公用设 施，工程建设的其他费用。
14.1.2估算依据
a） 建筑工程参照省内类似工程造价及浙江省现行建筑工程造价进行 估算； b） 设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设 备附属
费用；
c） 安装工程费按单项工程安装费率进行估算。
d） 其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按如下比例估 算：
建设单位管理费 工程勘察设计费 工程监理费
e） 预备费
1% 1.5% 1.1%
预备费率5%以工程费用和其他费用的总额为基数。
14.1.3建设投资估算
表14-1
总投资估算表 单 位：万元
第49
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序号 一一一 工程或费用名称 建安工程 设备购置 其他费用 合计 建设投资 工程费用 4081 4081 284 5822 4365 1180 1180 277 600 300 6722 1 2 3 __ 二 __ 三 四
284 工程建设其他费用 预备费 277 600 建设期利息 铺底流动资金 300 项目总投资 表14-2
工程建设投资估算表
单位：万元
技术经济指标 序 号 工程和费用 名称 建筑工程 费 设备购 置费 设备 安装 费 合计 单位 数量 单位价 值（元） 一一一 工程费用 合计 配送中心 水果蔬菜区 肉食禽蛋区 仓储冷库区 农资交易区 副产品加工 办公服务 生活服务 其它用房 4068 284 13 4365 819 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 819 m 6300 m 3200 m 2400 m 9000 m 1800 m 2200 m 2400 m 1800 1200 1300 900 900 1500 1200 1200 1200 1200 1000 288 288 216 78 2 216 1350 216 360 2 2 1430 216 360 180 2 2 2 180 2 216 216 120 2 2 120 m 建筑面积 小计 30300 第50
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10 给排水系统 10 1 11 项 第51
浙西农产品集散中心可行性研究报告
11 供配电系统 12 污水处理系 统 40 6 2 2 5 1 42 8 60 96 90 项 项 13 弱电系统 55 95 项 14 检测设备 13 道路、广场 14 绿化 项 2 90 m 2 6000 5000 12500 150 50 150 25 25 15 停车场 188 188 m 表14-3 二二二 其他费用 合 计 土地征购及 拆迁补偿费 建设单位管 理费 工程勘察设 计费 可研、环评、 水保、节能 等前期费用 工程建设其他费用投资估算表
单位：万元
1180 1 2 3 900 亩 60 150000 44 66 4 15 6 7 8 9 10 11 12 施工图预算 编制费 施工图审图 费 竣工图编制 招标代理服 务费 工程监理费 8 6 3 15 48 员工培训费 10 其它费用 20 第52
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13 水保费 5 第53
浙西农产品集散中心可行性研究报告
白蚁防治、 钉桩费、防 雷评估、墙 改、水泥保 证金等
16 40
14.1.4流动资金
本项目所需流动资金按同类规模项目进行测算为00万元。
14.1.5总投资
项目总投资为6722万元，其中：建设投资5822万元，建设期利息 600万元，流动资金300万元。
14.2资金筹措
建设项目所需6722万元建设投资资金，拟定来源如下：
a） 资本金2000万元，由项目建设单位自筹解决；
b） 其他资金4722万元暂拟通过银行贷款解决，年利率5.94%
本项目所需流动资金300万元，由企业自筹解决。
第54
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第十五章财务评价
15.1评价依据与参数选取
本项目财务评价根据，主要依据《建设项目经济评价方法与参数》第 三版），国家及地方有关财政政策，项目现场调查搜集到的有关资料和工 程技术及经营方案。
财务评价采用现行市价，项目计算期12年，建设期2年，正常经营 期10年。
15.2营业收入及营业税金估算 15.2.1营业收入估算
a） 交易服务费收入:按预测交易量20万吨（实物量10万吨），按每 吨收
取50元计算，全年收取1000万元。
b） 可供出租经营门面：8000『月租50元/讥月，经营期从建设 经营期的第3年开始，当年出租率60%次年80%正常年90%年收入 达320万元。
c） 冷库收入：按每月每吨120元，冷库80%勺利用率1280吨计算， 全年
可收取费用150万元。
d） 农产品加工承包收入：估列80万元/年。 e） 综合商务服务收入：估列120万元/年。 f） 物流配送收入：估列150万元/年。 g） 其它收入：估列30万元/年
按上述原则估算项目正常年收入达1850万元。
1522营业税金及附加估算
第55
浙西农产品集散中心可行性研究报告
根据现行财税制度，项目需缴纳5%勺营业税，城市维护和教育费附 加分别按营业收入的73和3%E收。出租门面按租金收入的12%纳房产 税。
项目年营业税金及附加估计为66万元。
15.3总成本费用估算
项目成本费用主要有工资福利及保险金动力消耗费用、其他管理费 用、固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、财务费用等。
a）工资福利及保险金
项目的劳动定员120人，工资福利及保险金按25000元/人?年计， 约为
300万元。
b）动力消耗费用
根据电价0.7元/度，水价2.2元/吨及前述章节提供的与项目经营 有关的水电消耗量计算物流运输的燃料消耗按物流配送收入的10%计算， 项目正常年动力消耗费用约为100万元。
c）其他管理费用
其他管理费用包括管理用易耗品费用、工会经费、保险费、经营广告 费以及进入成本的各项税费等，按营业收入的7%E右估列，约70万元。
d）折旧费
固定资产折旧采用综合折旧法，综合折旧率按4%f算。
e）摊销费
土地使用权按使用年限20年进行摊销，其他无形资产及递延资产按 5年摊
第56
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销。
f） 修理费
修理费按折旧费的303估算。
g） 财务费用
主要是利息支出，建设期利息计入固定资产投资经营期计入财务费 用。
h） 项目总成本费用
上述7项之和即为项目总成本费用项目年均总成本费用约为780万 元，年经营成本约630万元。
15.4财务效益分析 1541利润估算
项目逐年的营业收入扣除总成本费用与营业税金及附加即得利润总 额，弥补上年度亏损后缴纳所得税，所得税率按253计算，本项目农产品 加工承包收入为纯收入，不缴纳所得税。年均利润总额为070万元，年 均缴纳所得税267万元，税后利润803万元。各年利润及分配情况详见'损 益表”
以年为例分析计算下列指标
总投资收益率年均息税前利润总额总投资X100%
= 1070/6722 X100% = 15.92%
1542财务盈利能力分析
a） 本项目全部投资税后的财务净现值大于零，说明本项目可按预期 的贴现
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率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，项目可行。
b） 基准折现率按略高于同期银行的长期贷款利率取fc=6%
c） 项目全投资税后财务内部收益率为1.95%财务净现值为803万 元，说明
本项目具有盈利能力，在财务上是可行的。
15.5偿还能力分析
本项目拟向银行借款4722万元，利率为5.94%通过还本付息计算， 项目利息备付率最小为3.50,最大为231.50,偿债备付率最小为1.08， 最大为14.28，说明项目具有较好的偿还能力。
15.6敏感性分析
该项目作了所得税后全部投资的敏感性分析分别就营业收入、经营 成本、投资等单因素变化对内部收益率和投资回收期影响的敏感性分析。 敏感性分析表
序号 项 1 2 目 财务内部收益率 投资回收期 11.95% 正常情况 销售收入 +10% +5% 8.37 15.81% 14.58% 12.07% 10.78% 7.10 7.45 8.32 8.87 -5% -10% 3 建设投资 + 10% +5% 11.81% 12.54% 14.21% 15.16% 8.43 8.14 7.57 7.29 -5% -10% 4 经营成本 第58
浙西农产品集散中心可行性研究报告
+ 10% 12.65% 13.00% 13.68% 14.02% 8.10 7.98 7.74 7.63 +5% -5% -10% 计算结果表明，项目财务效益对营业收入和投资因素对财务内部收益 率影响都较敏感，特别是营业收入。
15.7盈亏平衡分析
本项目收入源较多，有交易服务费收入、出租经营门面收入、冷库收 入、农产品加工承包收入、综合商务服务收入、物流配送收入，但基本上 各类收入都与交易数量相关，当交易数量上升时，各类收入增加，当交易 数量下降时，各类收入减少，因此在一定范围内可近似认为收入与交易数 量呈线性关系。
盈亏平衡点二固定成本/ （营业收入■营业税金及附加可变成本）
=680/
（1850-93-100
=41.04%
第59
浙西农产品集散中心可行性研究报告
年交易数量达到计划的41.04%即营业收入达760万元，就可保本 经营。
15.8财务评价结论
本项目的建设将使****在农产品物流产销衔接方面的潜力得到充分 发挥，进一步提升其在农产品物流领域内的地位，同时项目实施可促进 ****地区及周边各省市各类农产品的发展本期工程建成投入使用后，各 项财务评价指标见下表： 表15-1 序号 1 2 3 财务评价指标汇总表
单位 万元 万元 万元 数值 项目 总投资 营业收入 营业税金及附加 备注 6722 1850 93 年均 年均 第60
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4 5 6 7 8 9 10 总成本费用 利润总额 总投资收益率 万元 万元 % 780 1070 年均 年均 15.92 项目资本金净利润率 % 财务内部收益率 投资回收期 盈亏平衡点 % 40.15 11.94 8.37 所得税后 所得税后 年 % 41.03 第61
浙西农产品集散中心可行性研究报告
第十六章社会效益分析
本项目建设不但具有较好的经济效益，同时具有良好的社会效益，具 体有以下几个方面：
1） 本项目的建设，可以从根本上解决***地区没有上规模的农产品 批
发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结 合，从而为解决**地区及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质 量不高、交易成本高等问题创造了条件。
2） 本项目规模较大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农
业结构调整和农业产业化发展对促进该地区农业产品优势变为商品优势 和经济优势和增加农民收入将起到积极的推动作用。
3） 本项目实施后，估计直接和间接的从业人员需600人以上，有利
于解决就业和社会稳定。
4） 项目建设将带动商贸、服务、仓储、运输等第三产业的发展，对
于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作 用。
5） 项目建设将加快****以及****地区农业产业调整步伐，加快种植、
养殖业发展速度，有利于扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本, 提高农户的竞争力。
第十七章项目风险分析
由于信息的不完全性与不充分性、人的有限理性以及未来事件发生的 随机性，本项目可能会遇到来自社会、政治、文化、经济、市场等方面的
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风险和不确定性，从而带来损失，其中主要的风险可能是来自融资风险、 建设风险、运营管理风险等多方面风险。
17.1项目风险分析 17.1.1融资风险
项目的融资风险主要是由于预定的投资人或贷款人没有按预定方案 出资而使融资计划失败。这可能是因为预定的出资人没有足够的出资能 力，也可能是对于预定的出资人来说，项目没有足够的吸引力或者风险过 高。
17.1.2建设风险
本项目的建设风险是指在建设过程中遇到的风险主要包括进度风险 和质量风险。由于工程项目进度滞后，可能导致公司经营受阻，成本增加， 而质量风险关系到人员、货物的安全和项目的使用寿命，因此在建设中需 要避免进度风险和质量风险。
进度风险产生的可能原因有：
1） 工程建设环境原因，包括不利的自然环境，如不利的气象条件、
不利的水文条件和不利的地质条件等,以及不利的社会环境，如征地及拆 迁工作缓慢等。
2） 业主方面的原因，如项目管理组织不当、建设手续不完备、工程
款项不能及时支付。
3） 设计方面原因，如工程设计变更频繁、工程设计错误或缺陷、图
纸供应不及时等。
4） 施工承包方原因，如施工组织计划不当、施工方案不当、施工人
第63
浙西农产品集散中心可行性研究报告
员、机械生产效率低、施工管理水平差等。
质量风险分析产生的可能原因有：
1） 违反基本建设程序，如可行性研究不充分、详细设计不充分、建
设单位违章施工等。
2） 地质勘察或地基处理失误，如地质勘察失误或精度不够、勘察报
告不详不准，甚至错误、地基处理设计方案不当或处理工艺或材料不符合 设计要求等。
3） 设计方案或计算有误。 4） 建筑材料不合格。 5） 施工及其管理不当。 17.1.3运营管理风险
导致本项目运营管理风险的因素可能很多，主要包括：
1） 宏观经济因素。表现为宏观经济不能保持稳定增长的发展势头，
对各类药品带来的影响，从而给本项目带来风险。
2） 竞争因素。表现为项目所在区域内因为有同类型的经营者，从而
给项目运营管理带来竞争风险。
3） 自身因素。目前，虽然农产品集散中心发展潜力很大，但物流中
心发展初期仍然可能面临成交量小仓储利用不足等问题，干扰了项目的 正常运营管理。
4）非正常因素。非正常因素导致的风险是指外界不可抗拒力产生影 响
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
所带来的风险，包括火灾、拥挤、人为破坏等。非正常因素导致的风险 的特点是风险不可预期性、难以控制性、难以弥补性以及损失重大。但这 种风险出现的概率相对较小。
17.2风险控制措施 1721融资风险控制
本项目投资较大，融资风险的控制主要是保证各类出资人的出资能及 时足额到位。
由于本项目具有较好的经济效益，对出资人有较强的吸引力。因此在 项目建设前，应着重考察出资人的资金能力同时制定可行的再融资计划， 以达到合理控制融资风险的目标。
17.2.2建设风险控制
建设风险控制主要表现为对进度风险和质量风险的控制。其中： 控制进度风险的措施有：
1） 针对工程建设环境原因,需要注意抓紧有利的气象条件时期施工，
督促政府提高各项服务工作的效率等；
2） 针对业主方面的原因，需要加强项目管理，精心组织承包方施工； 3） 针对设计方面原因，需要加强与规划单位联系，降低因双方沟通
不及时或不力造成的设计频繁变更对规划设计方案进行专家评审，及时 发现问题;
4）针对施工承包方原因，需要健全招投标制度，优中选优；加强与 施
工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作等。 控制质量
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
风险的措施有：
1） 对于违反基本建设程序，需要与设计单位多沟通、多讨论，预防
由于设计单位对信息了解不充分而引起设计缺陷甚至错误加强对施工单 位的监督；
2） 对于地质勘察或地基处理失误，需要采用权威地质勘察报告，必
要时重新勘察；加强地基处理工程设计与监理；
3） 对于设计方案或计算有误。需要与设计单位多沟通、多讨论，预
防由于设计单位对信息了解不充分而引起设计缺陷甚至错误；
4） 对于建筑材料不合格。需要健全工程监督机制与责任机制，杜绝
因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象；
5） 对于施工及其管理不当。需要健全招投标制度，优中选优；加强
监理等。
17.2.3运营管理风险控制
加强运营管理风险的控制,将降低运营管理风险所带来的危害，其风 险控制的措施主要有：
1）宏观经济因素。从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长速 度
仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主要来自 投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投资与国有商业银行 贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性投资的效率并不高， 这样可以得出一个推论，即经济增长的效率并不高，目前的增长有一部分 是
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
建立在消耗未来增长速度的基础上，由此可知，宏观经济存在一定的风 险，一旦管理层调控不当，经济风险可能显现出来,从而对本项目建成后 的运营管理产生较大的负面影响。但是，从短期看2~3年），宏观经济 风险集中显现的可能性并不大经济增长还会因投资惯性持续下去因此， 宏观经济风险发生的概率较小。
2） 竞争因素。目前在曲*地区尚无大型农产品集散中心，本项目竞 争
压力较小，如果物流中心战略定位准确，营销策略得当，完全可以确保 营销计划的实现。
3） 自身因素。运营管理者对本项目所面临的市场状况、药品物流中 心
战略定位进行进一步的细致分析制定最优价格策略，并开展有效的市 场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需要注意的是，物流中心应 高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避免人才留失，另一方面, 应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。
4） 非正常因素导致的风险
非正常因素导致的风险一般难以控制但这种风险出现的概率相对较 小。本项目库存商品多为食品，保存不当则容易腐败变质，因此需要采用 有较高标准的通风降温系统，尽量减少农产品的损耗。
（本文完）
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目 录
第一章总 论 .................................................................................................... 1
1.1项目名称及承办单位概况 .............................................................. 1 1.2项目由来及背景 ............................................................................... 1 1.3项目概况 ............................................................................................ 2 1.4可行性研究的依据和范围 .............................................................. 3 1.5主要技术经济指标 ........................................................................... 3 1.6结论与建议 ....................................................................................... 4
第二章项目建设的必要性与有利条件 ........................................................ 6
2.1项目建设的必要性 ........................................................................... 6 2.2项目建设的有利条件 ....................................................................... 6
第三章市场预测 ............................................................................................. 9
3.1浙江省农产品物流现状与预测 ...................................................... 9 3.2****和****镇经济发展现状与趋势 .............................................. 13 3.3 ****地区及周边省市农产品物流现状与供求分析....
14
3.4市场目标定位 ................................................................................ 15 3.5营销策略 ......................................................................................... 15
第四章 建设地点与建设条件 ..................................................................... 16
4.1地理位臵及交通条件 .................................................................... 16 4.2自然条件及工程地质条件 ........................................................... 16 4.3公共设施与施工条件 .................................................................... 17
第五章物流中心功能与建设规模及建设内容 ......................................... 18
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
5.1物流中心功能及经营范围 ........................................................... 18 5.2建设规模与建设内容 .................................................................... 19
第六章工程技术方案 ................................................................................... 21
6.1总图运输 ......................................................................................... 21 6.2建筑结构 ......................................................................................... 24 6.3给水排水 ................................................. 255
6.4供配电 ............................................................................................. 27 6.5弱电系统 ................................................................................................ 29 6.7冷库 ........................................................................................................ 30 6.8检测 ......................................................................................................... 31
第七章信息系统规划 ................................................................................... 34
7.1信息系统及规划 .................................................................................... 34 7.2计算机信息管理系统 ........................................................................... 35
第八章环境保护 ......................................................................................... 377
8.1环境现状 ..................................................... 377 8.2编制依据 ..................................................... 377 8.3污染源及污染物 .............................................. 377 8.4环境治理及保护方案 ........................................ 388 8.5预期达到的效果 .............................................. 388
第九章劳动安全与职业卫生 .................................................................... 399
9.1设备保护 ..................................................... 399 9.2作业安全 ..................................................... 399
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浙西农产品集散中心可行性研究报告
9.3职业卫生 ..................................................... 399
第十章消防 .................................................................................................... 40
10.1设计依据 .............................................................................................. 40 10.2总平面与单体建筑 ............................................................................. 40 10.3消防给水 .............................................................................................. 40 10.4 电气 ...................................................................................................... 41
第十一章节能 ............................................................................................... 42
11.1工艺措施 .............................................................................................. 42 11.2电气措施 .............................................................................................. 42 11.3 土建措施 .............................................................................................. 42
第十二章物流中心管理及组织机构 .......................................................... 43
12.1物流中心管理 ..................................................................................... 43 12.2经营方式 .............................................................................................. 43 12.3组织机构与劳动定员 ......................................................................... 43
第十三章项目实施进度及工程招标方案 .................................................. 46
13.1项目实施进度 .................................................................................... 46 13.2项目招投标 ................................................ 466
第十四章投资估算与资金筹措 .................................................................. 49
14.1投资估算 ............................................................................................. 49 14.2资金筹措 ............................................................................................. 52
第十五章财务评价 ....................................................................................... 53
15.1评价依据与参数选取 ........................................................................ 53
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15.2营业收入及营业税金估算 ................................................................ 53 15.3总成本费用估算 ................................................................................ 54 15.4财务效益分析 .................................................................................... 55 15.5偿还能力分析 .................................................................................... 56 15.6敏感性分析 ................................................ 5656
15.7盈亏平衡分析 .................................................................................... 57 15.8财务评价结论 .................................................................................... 58
第十六章社会效益分析 ............................................................................... 60 第十七章项目风险分析 ............................................................................... 61
17.1项目风险分析 .................................................................................... 61 17.2风险控制措施 ...................................................................................... 63
第70
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