从“一房二卖”看合同诈骗与合同纠纷的认定

从“一房二卖”看合同诈骗与合同纠纷的认定

作者：朱逸秋

来源：《法制与社会》2014年第14期

摘 要 近年来，随着市场经济的不断发展，利用合同进行诈骗的犯罪案件不断增多，在实践中，合同诈骗和合同纠纷的区别多次成为争议的焦点。判断行为人是否具有“非法占有的故意”更是认定合同诈骗罪中罪与非罪的重要标准。本文将通过一个“一房二卖”的案例，从区别合同纠纷和合同诈骗的不同点入手，着重探讨，如何判断行为人是否具有非法占有故意的主观心态。

关键词： 合同诈骗罪 非法占有 司法认定

作者简介：朱逸秋，北京市石景山区人民检察院。

中图分类号：D923.6 文献 标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）05-069-02

案例：①甲将2012年7月才能过户的经济适用房于2006年5月3日以八十多万的价格出卖给乙 ，并约定剩余房贷由乙返还。2010年12月5日，因甲与乙私下产生纠纷，不愿意把该房过户给乙，遂将房屋以200万以真实身份，通过正规中介公司再次出卖给丙，丙在看房时得知房屋内有人居住，并询问甲原因，甲隐瞒了曾与乙签订房屋买卖合同的事实，谎称房屋被其前妻出租给别人，并允诺丙，到了过户期限一定办理房屋过户。乙得知甲要将房屋卖给丙之后，于2011年将甲起诉到法院，但是因2006年签订的房屋买卖合同中约定的价款过低，不符合当地住建委经济适用房过户的规定，法院只判决甲乙之间的房屋买卖合同有效，没有判决房屋的所有权归乙所有。但是甲以乙一直占有房屋，想与乙和平解决纠纷为由一直没有将房屋过户给丙，虽然甲将房本留给了丙，以表示过户的诚意，但后来甲一直不出现，丙只得向公安局报案。200万房款甲在供述中声称已经用于归还之前做生意所欠债务，但是否真正地用于归还债务，通过银行账单、询问证人并没有得到证实抑或证伪。

此案一个重要的分歧点在于，甲的“一房二卖”行为是否涉嫌合同诈骗罪。一种观点认为甲“一房二卖”的行为属于民事纠纷，理由在于，第一，甲与乙签订房屋买卖合同时，双方意思表示真实，随着房价上涨，合同没有履行完毕过程中，甲很有可能因为反悔，从而与丙签订房屋买卖合同，则甲相对于乙，承担的应是违约责任，甲有能力将房屋过户给丙。第二，甲使用真实姓名，通过正规中介公司与丙签订房屋买卖合同，并且签订合同时房屋所有权仍归甲所有。 另一种观点认为，甲此行为属于合同诈骗，理由在于：第一，甲与丙签订合同的时候，谎称此房屋是被前妻租出去了，在该程度上虚构、隐瞒了事实的真相。第二，甲明知此房屋所有权归属自己，并且在讯问过程中供述其咨询过律师，明知可以通过起诉与乙解决纠纷，并还清贷款，而他取得丙交付的200万房款之后，并没有为房屋的过户做任何积极的准备，而是采取了不积极作为、逃避的态度，从而可以认定其具有非法占有的故意。

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近年来，利用合同进行诈骗的案件也屡见不鲜，并且对社会主义市场经济带来了重大威胁，日益成为司法机关承办案件的主要类型，而在具体案件的事件中，最有争议以及最重要的地方在于合同诈骗罪和民事欺诈行为的区分，毕竟对于它的区分影响的是一个人的人身自由。因此，正确的区分合同诈骗与民事欺诈的相同与不同，才能更好地彰显法律的公正。 合同诈骗和民事欺诈行为之所以会混淆，原因在于他们之间存在许多共同点。第一，一方都有欺骗对方的故意，从而让对方在产生认识错误的情况下签订并履行合同。第二，二者都发生在经济领域，依托规范合理、内容合法的合同形式，真实性不容甄别。正如在本案中，甲某以真实的身份通过中介公司将房屋出卖给丙，身份的真实掩盖不了其隐瞒了将房屋卖给第一家也就是乙的虚构事实的故意。某些情况下嫌疑人为了逃避法律制裁或者为了争取较轻的处罚， 会以一般的合同纠纷来掩饰自己诈骗的行为，除非司法机关能够明确查到其余证人证言或者查清赃款去向，一般嫌疑人不会供述自己实施的是诈骗行为。

结合本案，所谓“一房二卖”，简单来说就是指出卖人就同一房屋先后分别与两个买受人签订房屋买卖合同，出售给两个买受人的情形。因为物权具有绝对性、排他性和支配性的特点，债权具有相对性，平等性，所以一个物上不可能存在两个不相容的物权，而一个物上却可以存在两个或两个以上相同的债权，并且，我国物权变动坚持物权的公示公信原则，房屋买卖合同的的效力是独立的，房屋所有权的变动以登记作为标准，也就是说房屋是否办理过户登记手续，是物权变动的标准，对房屋买卖合同不产生影响。“一房二卖”的情况下，出卖人往往为了牟取其中更高的利益，往往会对后续买受人隐瞒其与第一手买房人交易的事实。无论是合同纠纷还是合同诈骗，二者都包括虚构事实、隐瞒真相，所以在此类案件中，合同纠纷与合同诈骗在虚构事实、隐瞒真相的区分界限上并不明显。如将房屋买卖纠纷定性为合同诈骗，则会错误的追究出卖人的刑事责任；如果将合同诈骗犯罪定性为房屋买卖合同纠纷，则会放纵犯罪，被害人的损失得不到及时的弥补。所以，在实践中，划分合同诈骗罪与非罪的关键则在于行为人是否具有非法占有的故意。判断行为人是否具有主观上非法占有的故意，我认为应该从以下几个方面综合判断。

一、行为人是否具有履行合同的实际能力

行为人履行合同的实际能力是指合同当事人按照约定，在一定时间内以约定的方式、标的完成规定法律行为的能力或担保，履行合同的实际能力主要包括所需要的资金、物资或者技术力量等能力；②若行为人明知没有履行合同条款的能力，却以虚构、隐瞒真相的方法，非法占有他人财物则属于合同诈骗。若行为人有部分履行合同能力，但是故意作虚假陈述或故意隐瞒事实，虚假夸大其履行能力，从而使对方陷入错误认识，与其签订合同来达到一定利益的则属于合同欺诈，最终归结为一句话：合同诈骗的目的在于骗，而合同欺诈的目的是赚。③ 具体判断行为人是否具有履行合同的实际能力，根据民法对于履约能力的原理，笔者认为可以从以下三个层面判断：（1）行为人在签订合同时已经具备履行合同的能力，即上文所述的具备履行合同所需要的资金、物资或者技术力量等能力；（2）具备履行合同的能力不一定要限定在签订合同时，可以扩展到合同履行的整个过程内，即通过合法的途径能够筹集到资金

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等，也可以认定行为人具有履行合同的能力。（3）行为人没有履行合同的能力，但是其自身或者他人可以提供足够的担保，也可以认定其具有履行合同的能力。 二、行为人采取的欺骗的手段不同

合同诈骗中的欺骗手段一般是，故意隐瞒真相或者编造虚伪的事实。合同诈骗罪的合同是被犯罪行为人利用以骗取他人财物的手段。犯罪行为人通过与他人签订、履行合同这一表面上合法的形式，来达到骗取他人财物的目的。④

合同欺诈的欺诈手段相对较轻较轻，一般不会虚假身份，只是会通过欺骗手段隐瞒瑕疵或者吹嘘履行合同的能力等其他方式进而达到当事人所期望的经济目的。 三、行为人是否有履行合同的实际行为

如上文所述，是否具有履行合同的能力是认定非罪与罪的前提条件，那么是否具有履行合同的实际行为才是判断行为人是否具有非法占有的主观心态的标准。一般来说，行为人具有履行合同诚意的表现在行为人积极创造条件确保合同能够按照约定履行。正如本案例中，甲在收取房款后应当为房屋过户做准备。即使不能履行，也会承担违约责任。反之，合同诈骗中的行为人，在合同签订后，不会积极的创造条件去确保合同的履行，因为该行为人主观上不愿意去履行合同，主要表现为编造多种理由推辞，如果是履行合同也是象征性的，目的在于使对方更加相信实施诈骗行为的人。

四、行为人对取得的财物的处置情况

在诈骗类案件中，合同诈骗中的主观故意属于直接故意，除非犯罪嫌疑人自愿认罪的情况下，一般对其主观故意不容易把握，所以，对于取得的财物不同的处理态度，一定程度上可以反映行为人当时的主观心理态度。涉嫌合同诈骗的犯罪嫌疑人由于具备非法占有他人财物的故意，因此，合同款则用于挥霍或者用于与实现合同无关的地方，一旦违约后，根本无法偿还被害人的价款损失，针对赃款去向，嫌疑人供述主要表现为用于生意上所欠债务或者日常花销。 而在合同欺诈中，当事人收取另一方价款之后，总会创造条件来确保合同的实现，若无法履行，也会承担违约责任。我国刑法同时也规定，行为人虽然并没有主动履行合同，但是在给对方造成伤害之后，能主动进行赔偿和补救的，并且承担责任，也应该看做是民事欺诈而不是合同诈骗。⑤

五、行为人违约后的表现

一般来说，有履行合同诚意的人，在知道自己违约之后，会主动按照约定承担违约责任。而利用合同进行诈骗的人，由于之前明知自己没有能力达到合同的实现，那么在纠纷发生后，行为人往往会想方设法逃避承担责任，使被害人无法通过解决民事纠纷的途径或者调解的途径获得赔偿。

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综上，笔者认为可以从以上五个方面具体判断行为人主观上是否具有非法占有的故意，但是在具体的实践中，要区分合同诈骗罪与合同纠纷仍要根据每个案件的实际情况来定，还要考虑是否能够真正帮助当事人解决实际问题，弥补被害人的损失，从而达到社会效果、政治效果和法律效果的统一。正如前文所举案例中，丙作为被害人其真实的目的是希望房屋可以过户给他，被害人之所以会向公安立案：一是因为找不到犯罪嫌疑人；二是因为可以通过司法机关施压，让犯罪嫌疑人给其过户。如若，法院判决犯罪嫌疑人合同诈骗罪成立，其退赔的只会是200万的房款，而不是将房屋过户给被害人。一方面是被害人的权益如何得到保障，另一方面关乎犯罪嫌疑人的人身自由以及其合法权利，如何才能彰显司法的公平正义？所以，在实践中，不可片面地以某一方面来判定到底是合同纠纷抑或是合同诈骗，应该具体案件具体分析，综合考虑多种因素进行整体判断，做出能够达到社会效果、政治效果、法律效果统一的司法推定。 注释：

①该案例是为了写作的需要将真实案例简化而成. ② 周光权. 刑法各论.中国人民大学出版社.2008..

③⑤贾蕊. 民事欺诈与合同诈骗的区别.科技创新导报.2011 （25）.256-256. ④ 段丽荣. 合同诈骗罪的司法认定.中国检察官， 2012 （21）.15-16.