近日，美国《财富》杂志发布了2011年世界500强企业的最新排名。榜单显示，中国工商银行以805.01亿美元的年营业收入位列世界500强第77位，排名较2010年提升了10位。
据悉，自1999年首次进入《财富》杂志世界500强企业榜单以来，工商银行已经连续13年跻身这一权威的全球企业排名榜。特别是2005年股改以来，随着综合实力的大幅提升，工商银行在世界500强中的排名也逐年攀升，2005年至2011年的排名依次是229位、199位、170位、133位、92位、87位和77位。
《财富》杂志世界500强排行榜自1954年起正式推出以来，逐渐以其权威性而成为全球经济风云变幻的风向标。在今年《财富》杂志发布的世界500强企业榜单中，来自中国的企业数量达到了创纪录的69家，超过了日本，在全球仅次于美国。其中，工商银行在上榜的中国内地企业中位列第4位。国内的工、农、中、建、交五家银行也都入选了今年的榜单，其中工商银行列77位，中国建设银行列108位，中国农业银行列127位，中国银行列132位，交通银行列397位。 根据《财富》的排序，若按世界500强企业的盈利规模排名，工商银行则以243.98亿美元的净利润紧随雀巢公司、俄罗斯天然气工业公司、埃克森美孚之后位居全球第4位，领跑上榜的中国企业和全球金融企业。
（中国工商银行 2011-07-12）
做一个纯粹的商人
在采访中，陈劲松一直面带微笑，淡然得仿佛这个采访与他毫无关系。他就那样一直笑着，直到我们谈到了房地产商的社会责任。
社会上许多人认为房地产商没有流着“道德的血液”，而地产中介则是炒高房价的“幕后操手”——对于这些评论，陈劲松有些哭笑不得。
这个行业不被人理解，这是他多年以来所苦恼的一件事。作为境内房地产综合服务第一股世联地产的掌门人，陈劲松从不落伍，除了与内部分享他的想法之外，还开通了博客和微博，并坚持高频率的更新。此外，他乐于参加论坛，并接受媒体的采访——“地产侃爷”由此而得名。
不管怎样，他是媒体的宠儿，因为他对这个行业的认识与判断都
能成为吸引眼球的东西。有人认为他那是“作秀”，也有人认为他身上有种“文人情怀”，而对于他自己来说，这一切都是为了让大家更理解这个行业。
“文人？那只不过是媒体的误读，我就是一个纯粹的商人，”他顿了一下，“所谓儒商那更是忽悠，儒家是不讲利益的，只有小人才讲利，儒家把商人排得很后很后的”。
在这个物欲横流的时代，房地产行业经过一夜暴富式的增长，多了几分聒噪与热闹，而陈劲松却似乎一直保持从容。但他却坦陈，自己也有脾气不好的时候，“中国企业家的压力很大，每个人都有脾气不好的时候，没有一个人是从容不迫的。”
直到这时，我才看到一个真实的陈劲松：他看似从容，却也有窝火的时候；他看似八面玲珑，却也有性情的一面。而其实，他还懂得时间的魅力，“机会不是抓来的，而是等来的”。厚积薄发，谋定而动——这就是他深谙的商业之道。 夫妻搭档
90年代初，伴随着改革开放的热潮，中国的沿海地区诞生了一批房地产开发商，这里面有大名鼎鼎的王石冯仑等，也有低调如胡葆森，他们充满激情而又不失理智，瞄准房地产这块大蛋糕。
日益火爆的房地产市场衍生出了另一块蛋糕，那就是房地产评估，而彼时的评估业尚处于酝酿阶段。年仅三十岁的陈劲松和他的太太佟捷却看到了其中的机会。
作为同济大学建筑工程学毕业的陈劲松可谓科班出身。从学校走出来的他辗转南北，最后来到了香港中国海外地产。在世人艳羡的目光中，拿着丰厚薪水的他其实并没有创业的最初冲动。反而是他的太太佟捷想办一家评估公司。
由于政策的原因，他们只能选择在香港成立房地产评估咨询公司，谁也没想到，这家只花了半小时用2000港币注册的公司竟会做到如今的规模。
他们不信风水，创业时选择了生意人都忌讳的房间号码，就因为“省钱”；他们不装扮办公室，因为觉得“没有必要”。
每个成功的男人背后都有一个伟大的女人，对于陈劲松而言，佟捷便是这个伟大的女人，最终，她选择了相夫教子。
对于自己在世联的发展中扮演了怎样的角色？陈劲松认为，他带来了香港这个成熟市场的经验，将世联从从估价公司向代理公司转型。他曾在采访中表示，“世联非常成功的将野鸡行业穿上西装了，妓女行业变成淑女了”。
当然，夫妻店搭档在房地产业并非首例，潘石屹和张欣便是成功的典范。但在陈劲松看来，创业时可以举贤不避亲，但公司一旦渡过了创业期，就必须正规化。否则，就可能出现真功夫那样的事件，“本来是私人的事，结果把公司也搅和进来”。
他笑着说，对个人生活也不好，夫妻俩白天是公司的事，晚上也是公司的事，捞不着休息
写作是为了少些误读
陈劲松喜欢写东西，从2005年开通博客以来，他撰写的博文已有近百篇，并已结集出书，
他主要谈房地产行业，但也偶有触及诸如“超级女声”的社会热点话题。
有网友这么留言：“看了你的文章﹐感觉就是新闻写作，很客观，很少华丽的词句，句句朴实平凡但看法独到﹐很有头脑和想法的一个人。”
文如其人。陈劲松确是一个善于钻研和分析而又不乏务实精神的企业家。从某种意义上看，他的文章为整个行业起了铺路的作用。
在这个行业受到各种诟病与质疑时，他选择站出来用笔端反驳。但在他的文中，却看不到愤怒的声音和责怪，都是冷静的富有逻辑的分析。
也正是基于这种冷静分析的能力，陈劲松抵制住了房地产这个暴利行业的种种诱惑。当央企豪掷巨资进军房地产时，当北京一日出现三“地王”时，世联地产却没有因为“近水楼台先得月”而选择做房地产开发业务。
他知道，“极诱惑的事情肯定有极大的陷阱，我们紧守自己本份就行了，了解自己能干什么是非常重要的，一旦了解了就坚持，我觉得也没啥不好”。
这也是世联一直专注于中介业务而非开发业务的重要原因——陈劲松深知，开发商的核心竞争能力跟代理行的核心竞争能力完全不
一样。
他坦言，“我这个人特别会分析我自己，比如说我的优势、我的劣势，我能做什么，我不能做什么。”
善于分析自己，并吸取经验教训，这或许是陈劲松成功的杀手锏。大部分企业家身上都有野心与冒险精神，在陈劲松身上，我们看到的却是谨慎与深思熟虑。
有人将他称之为学者型的企业家，可却并不被他所认同。他说，写作只不过是为了分享与澄清，做商人就做一个纯粹的商人。
企业家的社会责任
陈劲松选择了做一个纯粹的商人，这个“纯粹”的商人怎么看待房地产商的社会责任？尤其在当下，不少人认为地产商没有流着“道德的血液”。
对此，陈劲松给出了自己的答案：企业家所谓社会责任千万别给搞偏了，企业家唯一的社会责任是按章纳税，是不做假帐，是给员工买“三保一金”，是给员工有发展空间，这是他最主要的社会责任。
他最厌恶的是那些一面做着慈善，另一面却偷税漏税的企业家。在他看来，这些年来中国大部分房地产商算是进步了，“最起码像90年代那样的烂尾楼已经越来越少了”。
陈劲松还发表了一篇博文《社会要求企业负什么责任？》。他在文中指出，目前要求企业的社会责任不应是什么慈善和文化，而是在企业
与上下游、竞争对手和市场秩序上定立起码的道德底线。
实际上，中原地产创始人施永青在谈到这个话题时也表达了类似的观点，“企业最重要的两大责任就是守法和交税，如果这两个最根本的没有搞好，其他的风花雪月就只是好听， 并不实际。”
早在2006年，陈劲松便在王石的介绍下加入了阿拉善生态协会，这是由中、港、台三地的一百名企业家成立的一个旨在保护生态环境的NGO，也成为陈劲松重要的一个朋友圈子所在。
君子之交
陈劲松另一个重要的圈子则是中城联盟圈——那是一个纯粹的地产圈。在圈内，陈劲松的人缘是出了名的好。他与不少地产大佬称兄道弟，比如王石、潘石屹等。
他承认，王石是他的偶像，因为“人家50多岁爬珠穆朗玛峰，这个事我30岁时都不敢干，人家又过了60岁生日就去哈佛读书，去哈佛读书不带翻译，就自己硬啃英文。这个不服不行”。
其实，陈劲松的两个圈子都是经过王石介绍进入，“王石是我非常好的朋友”。但他也表示，君子之交淡如水。
除了王石以外，其实深圳本地企业家如万捷、陈志列都是他的好友。善于交际可以说也是陈劲松的一大特点，用“八面玲珑”来形容他或
许一点也不为过。而背后的逻辑则是中庸。
著名财经主持人罗振宇曾说过，房地产商这个圈子似乎有自己的语言，他们在圈内是一种话语，在圈外却又是另一种话语，所以只有圈内的人才懂真正的意思。
然而陈劲松却在圈内和圈外拥有同样的话语，他试图用同一种语言来打通两者，并试图做一个信使 长跑企业
这也是世联发展的初衷。如今，世联地产已从一家仅有几个人的房地产评估公司发展为在深交所上市的房地产综合服务企业。但这在陈劲松看来，这还远远不够。
“中国企业目前都还没到代际轮换，我们这一代还没过，评价一个企业还太早”，他还指出中国企业存在的一些问题：有的企业忽上忽下，忽起忽落，唯一的办法是走现代企业管理之路，最起码是制度性的长跑。
比起短跑，陈劲松更喜欢马拉松式的长跑，基于对中国房地产长期看好，把它定义为长跑。他说，世联要做长跑公司，不追求短期搂钱。
从某种意义上说，世联作为一家轻资产公司上市给业界带来不小的启示意义，对于这一点，陈劲松很是自豪。他感慨，在中国做服务
业起步容易做大难，比如，开一个火锅店容易，要做到海底捞很难。 世联的上市给予服务业，尤其是地产服务业以很大的信心。这一点毋庸置疑。就如世联上市给业界的启示一般，陈劲松经营企业的策略或许也提供了另一种成功的模范。
他不善于冒险，也不以小博大；他觉得机会都是等来的，而不是抓的。他说，有的人总是在市场很火的时候去抓机会，这个是最不好的，就是市场最低迷的时候机会就来了。
对于房地产调控，他认为这给行业进步提供了动力：“如果市场总是那样的火爆，我们这帮人就没有价值。我们这帮人会走偏，而且会有一种茫然感。每一次调整都给我们带来这种反思的机会。” 这次他又“等”来了机会，在这一轮的宏观调控中，世联谋定而后动，自去年来便展开了在二三线城市并购的行动，他认为，“得二三线城市者得天下”。
他是一个善于思考的企业家，正如他在博客中所述：纯粹，作为“杂碎”时代的另一种选择，成为这种过渡的希望和标志，因为海量的信息需要疏理、不同的理念需要坚持、最终的赢家需要时间。这是一种不妥协的态度——简单而执著——人，可以选择自己的生活，而不只是迎合。于是，他选择了做一个纯粹的企业家，不是文人，也不是学者。（文/刘雁）
嘉宾：陈劲松 世联地产董事长
主题：房地产行业创业与守业的故事 主持人：刘雁 访谈地点：深发展大厦13楼
访谈摘要：行业不被人理解是陈劲松多年以来所苦恼的一件事。作为境内房地产综合服务第一股——世联地产的掌门人，他从不落伍，开通了博客和微博，并坚持高频率的更新。他乐于参加论坛，并接受媒体的采访——“地产侃爷”由此而得名。
创业不信风水
腾讯财经：各位腾讯的网友，大家好！这里是腾讯财经商业人生，今天我们非常高兴邀请到世联地产的董事长陈劲松先生。陈总作为国内首家上市的房产综合服务商的掌门人，今天他将与我们分享他的商业人生故事，陈总，你好！欢迎您！ 陈劲松：你好！
腾讯财经：我们知道你在大学毕业后在北京工作了一段时间，然后去了香港，在香港这段工作经历对您意味着什么呢？
陈劲松：这个非常重要，事实上国内的房地产当时在八几年的时候只是引进了一个概念，实际上一本房地产的参考书都没有，你想找房地产一系列名词解释，你不知道。比如说抵押贷款、按揭，什么叫按揭，实际上全都是从香港过来的。国内房地产的制度是成批量的引进了香港批租制，香港房地产制度。包括楼花预售等等，包括土地的批租
70年，70年怎么来的？为什么不是50年、为什么不是30年，为什么要70年？这些都是批量地引进了香港的房地产制度。正好在这个期间，我们在香港，在中国海外就参与香港的房地产，这样的话，从买地开始一直到这个地盘怎么发展，一直到卖楼，参与了这个过程。整个参与这个过程使得对一个成熟市场的了解比较深入，当时国内的房地产中介行业实际上发展的也蛮早，实际上80年代末深圳已经有小铺了，就是卖海丰苑、红岭花园，已经有了。但是那个层次还是比较低的，就是服务于二手楼的买卖。
两个事引进了香港的制度，一个是评估制度，就是抵押贷款吧，你房子要到银行里去抵押，那么多少钱。这个事必须香港是由香港的估价师来做，正好内地引进了这个制度，就是国内第一批估价师诞生，就是谁呢？就是我太太。我们公司现在的梁总就是第一批的估价师。第二，93年、94年开始的宏观调控使得一手楼不好卖了，一手楼不好卖的时候中国才真正诞生了策划师，好卖的时候不用策划，图纸照搬香港的就行了。但是在94年开始楼突然就卖不动了，烂尾的楼就出现了。深圳烂尾楼当时有接近20个，就干不下去了。这个时候策划就开始兴起了，我是94年回来，香港我很清楚在一个楼盘市场推广过程中有哪些专业人士在参与，但是深圳没有。深圳的开发商也不知道怎么办，我就说那正好我们就来干这个，所以这个把眼睛睁开，能够吸取外面成熟市场的经验，现在看对世联前几步是至关重要的。 腾讯财经：您刚刚也提到了您太太，当时你们俩是谁先有创业的念头？
陈劲松：那个时候当然是我太太。世联地产是怎么诞生呢？是我太太想办一个评估公司。她是做估价师的。办一个评估公司就去注册，当时到工商局说我要注册一家评估公司。工商局说不行，说咨询公司不行，不能注册。为什么？因为我们没有先例，没有人要注册一个房地产咨询评估公司，她说不对啊，梁振英测量师行、刘少先测量师行怎么能注册？他说人家是外资，人家香港人。当时只有香港人才有资格注册这种咨询服务公司，那就太好办了，我就在香港啊，对不对，去香港马上注册一个公司，花2000元半个小时就注册了。非常简单，香港注册公司简单极了，就是你到一个律师行，然后你就挑名，当时给一大堆名，我就跟佟捷挑，最后说世联怎么样，世联很好啊，大大气气的，那就世联吧，就这么注册的。香港注册世联，然后反过来注册深圳的分公司。这样反而是可以了。特别有意思的是又过了三年就不行了，就是国外不能注册了，只能国内注册了。倒是外资不行，外资怎么能注册这种皮包公司，那不是骗钱吗？但是我们已经注册了，注册了就算了。所以世联就变成了一个外资公司。
腾讯财经：我们看到世联地产现在租用的是深发展的大厦，实际上你们从成立到现在好像已经搬过两次了，而且你曾经描述这是跟邓小平南巡有一点点关系，它的背景可以具体讲一讲吗？
陈劲松：我们是一家房地产中介服务公司、代理机构，我们没有什么固定资产，也是从小变大。
这个公司是怎么诞生的呢？邓小平南巡以后实际上传递了一个非常清晰的信息，就是中国会继续改革开放，然后鼓励大家创业。1993
年是世联注册的这一年，就是我们在深圳开始起步。
一开始租在哪里呢？因为公司很小，大概4、5个人，就租在深国商，深国商是邓小平南巡的时候登顶的那个楼，第一次南巡，在上面看，国贸还没有入伙呢。所以我们就在邓小平登顶那个楼，沾着改革开放领导人的这个气。然后我们那个国商太小了，国商是筒子楼，然后说搬哪呢，就搬到对面去，因为邓小平第二次南巡是在国贸发表的非常著名的南巡讲话，第二栋楼就是国贸大厦。
国贸大厦在95、96年有一个特别不好的名声就是很多骗子公司在里面，因为公司小，大家撑门面，我们也一样。房地产从97、98年深圳房地产已经开始蓬勃兴起，市场非常火爆，这样的话我们人根本就不够住，就搬到这儿，之后就没动过了。这块大家都说风水不好，租金也不高，我们一开始搬到深国商就是13楼比如4号，没人租，租金就很低，我们正好创业，付不起那么多钱，到国贸也是。这块大家说风水不太好，因为在银行，银行把你的财都吸了，但是当时租金便宜，我们就实实在在省钱就对了，我们就不信这个风水。最终世联说在这儿还能发展起来，最终就是风水抗不过命。所以说这个风水别把大家吓住，只要你的命强、命硬，能抗过风水，大概是这么一个道理。
腾讯财经：有媒体之前这样写，“在某种程度上可以说如果没有佟捷，就很难想象现在的世联，世联到今天，她功不可没。”
陈劲松：那当然了，她是创业者。当时没有世联，谁想萌发创业的愿望，不是我啊，我在香港中海工作挺好，然后就是佟捷跟我商量想干
公司，我说爱干就干。因为什么呢？因为我在香港工作挣钱工资高啊。 腾讯财经：也没有那种冲动。
陈劲松：当时还没有，当时深圳很差，跟香港对比太明显了，不想回来。当时说你就干吧，我在香港挣的钱一个月当时有3000多港币吧，那个时候港币比人民币贵。
腾讯财经：那个时候内地人均收入大概一个月？
陈劲松：当时深圳的打工仔250元，大概是这个价，那3000多块钱是可以了。我说你干吧，干不了，你就失败了，反正我这个钱够养活家。所以是这样世联就干起来了。到了94年世联已经有50人，算是当时的大公司了。当时我记得深圳国土局一个局长对佟捷说，希望你们能干到100人。他说有100个人，说明深圳房地产估价师才真正的算是成型了。94年的时候有50多人了，就往100人奔了，那个时候才回来。
腾讯财经：那个时候为什么要回来呢？
陈劲松：在香港这个空间你是没有了，比如说当时在香港还是一个很好的工作单位，中海，很多人挖空心思想去香港，因为我们母公司是中建总公司，中建总公司很多人叫小出国，出国还有八大件，所以打破脑袋都想出来，因此这个论资排辈，当时所有的国营单位的毛病都有，我在那我年轻啊，我在那想混出头我觉得特难。而且关键的关键是深圳的房地产起步了。起步了之后，世联从一家评估公司开始面临
什么样的需求呢？就是往代理公司转型，所谓代理公司就是人家房子卖不动了，需要代理了。在此之前不需要。所以我回来是一个使命，就是把这个代理做起来。
腾讯财经：94年就出现了这种状况吗？
陈劲松：是啊，93年朱镕基宏观调控开始，93年大概10月份左右，94年就哀鸿遍野。跟现在有一拼。当时银行不给贷款、银行给开发贷、限贷提前追收，加了七次息，再紧缩货币，就跟今年很像，非常非常像。
腾讯财经：您觉得自己在世联发展过程中扮演着怎样的角色？
陈劲松：第一就是从估价公司向代理公司转型，这是非常重要的。如果不转型，我们看最大的估价公司他一年能做多少业务呢？做不了多少业务。比如说我们去年世联卖了接近1200亿的房子，因为估价公司做不了这么大，市场空间本身没有这么大。而且估价在中国又不是一个完全市场化，而代理是，代理是完全市场化，你可以到各个城市去卖楼去，那个城市也不会排挤你，但是估价你说我深圳的公司去山东临沂做一个估价去，临沂市政府不干。他还是一个区域限制很严的。所以这样的话，这个转型对世联是非常非常重要的。
腾讯财经：现在回过头去看的话，您觉得这种夫妻档创业的话，有什么利弊呢？
陈劲松：非常好。所以说在创业的时候我就说就举贤不避亲了。创业的时候，夫妻啊、兄弟啊、姐妹啊、同学啊，这都是对的。他减少了创业期间的沟通成本，大家互相信任。但是到了一定程度比如说公司发展到一定阶段，这个最大的问题是这个公私不分了，这个就有问题了。当公司到了一定程度，比如说你家私人的事跟公司事就完全搅不成一块了。这个有两个不好，一个是这个公司使得外面吸引人才受到了障碍，都是你们家的，我们到很多民营企业，你会发现这个财务是你们家的，采购是他们家的人，材料是他们家的人，这个外面人才很难进来。第二，对你个人生活也不好，你们夫妻俩白天是公司的事，晚上也公司的事，捞不着休息。
所以2000年，佟总渐渐退出，这是对的，为了自己健康，也得牺牲一个人，就牺牲我算了。家里面还得生孩子，还得过正常人的生活，你不能全是公司的事，全是公司的事也有最大的毛病，我们看到很多私人的一些什么事会引起公司的震荡，我们看到现在出现的民营企业比如说真功夫，本来是私人的事，结果把公司这个事给搅和乱了，这个是非常的，没有这个必要。这个就是我的观点，创业的时候无所谓，但是公司一旦渡过了创业期，就正规化，正规化一定是好的。
运气都是等来的
腾讯财经：我觉得你每一个时间点的选择都把握的特别准。
陈劲松：都不是把握的，都是在那个时候的一个必然。我这个人会分析我自己的，比如说我的优势、我的劣势，我能做什么，我不能做什么，比如说那个时候做代理，那个时候做代理不是因为我想做代理，是因为确实有楼卖不动，这个特别重要。
腾讯财经：那可以说是运气好吗？
陈劲松：这是前提。事实上运气，我总觉得运气都是等来的，都不是抓的。就是你等到那个时候，94、95年，他就房子卖不动了，那你就去卖。你说你到93年你刚成立去卖房子，那是一点戏都没有，我告诉你当时怎么卖楼，长城七号楼怎么卖的，你要想买七号楼先得有一个票，有资格了，那个资格是长城公司发的，由总经理、董事长签字的，没有这个票，连排队的资格都没有。那么这个票呢，还可以转让，比如说值几万，那个时候哪用到什么策划代理。海利大厦，就是罗湖区政府对面，海利大厦卖楼提前七天七夜排队，排队那个小凳子，最高这个小凳子可以卖5万，这个位置可以卖5万。那个时候你说我去代理，凭什么给你代理？但是那个转换非常快，也就是到了94年、
95年，一片箫条，这就是中国的不成熟市场波动性。所以说都是等来的，机会是等的。 首页
腾讯财经：给有准备的人。
陈劲松：也可以这么说。别去抓机会去，我补充一句，有的人总是在市场很火的时候去抓机会，这个是最不好的，就是市场最低迷的时候机会就来了。
腾讯财经：你觉得现在有了吗？
陈劲松：现在开始有了，因为这个房子不好卖了，股票也没人买了，这才有机会。09年那么火，怎么抓住机会，非走歪门邪道不可，那会儿。
世联逆市挂牌
腾讯财经：我们也注意到世联在上市的时候，当时其实那个时点也并
不是特别好，市况也不是特别乐观，那你觉得那次的调整对你们来说，挑战大吗？
陈劲松：大啊，08年我们通过证监会的审批，大家也说08年想通过证监会审批就不容易，因为08年上半年已经开始有中介公司倒闭了，就是二手楼倒闭了。当时深圳的中天就有卷款逃走，然后创辉还有人闹事，那我们要通过证监会审批，还好我们是二手楼为主，审批非常艰难了，要解释我们是什么样的公司，你又没有资产，为什么要上市，等等等等，奥运会之前我们通过审批了，大家非常开心，随之又来麻烦了，停了，就不给你上了，虽然通过审批了，也不给你上了，整个A股就停了。
第二，对于我们这种公司来讲，按证监会的说法再以后有没有机会上，不一定，要看你08年的业绩，08年大家也知道房地产非常惨淡，你要挺过来，能上市吗？当然到了2009年就顺理成章了，原因是你2008年的业绩还不错。所以说最艰难的时候业绩不错，那你才能挺得过来，09年上市那就顺理成章了，我们虽然上市的时候我们的募集资金，也有超募，超募不多，因为我们正好赶上爆炸式上涨的前夜上市，但是现在看来是很好的，我们发行价才19元，然后股民买了我们的，现在目前为止都还是赚钱的，不像好多创业板好家伙买了他们股票是腰斩，我们还没有发生这种事，我觉得也不能说不好，没有时间是不好的。
从一个长的时间来看，没有不好的时间，只有适不适合的时间，我们就是很好，09年开了三个月的窗口我们就非常幸运地上了，如果我们三个月一直没上，他就关了，就不给你房地产上了。
腾讯财经：其实你当时的压力还是挺大的，心理的这种压力。
陈劲松：我觉得也没有什么压力，有什么压力啊？你造假才有压力，你没有业绩硬撑业绩，撑一年，你能撑过去。撑两年，你能撑过去吗？撑三年呢？我们是连续比如说A股上市前三年要连续增长，08年暂停一年，09年上半年你还要出年报，我们一共做了七次的财务审计，那已经是叫做死猪不怕开水烫了，你就是好好做公司就完了，都皮了。但是非常幸运，就是这个门开着，你还能上。你过了那个村，到今天你还没这个店了。这就是中国A股市场对这个房地产公司的调控，我们是非常幸运的，我觉得没时点不好啊，很好啊。
腾讯财经：世联发展到今天为止，你回过头去看，您觉得真正意义上您觉得是困难的是什么？
陈劲松：真正意义上困难的是几个了，第一，服务性行业公司在中国的创业公司里面，起步是很容易，做大难。比如说服务行业，你开一个火锅店容易，但你做到海底捞难，就是这样道理。你卖一两个楼盘
容易，你在一个城市里做一个小有名气也容易，但是可持续难。你在全国做就更难。难在哪里呢？这是一个以人为主的公司，他本身不生产产品，一般来讲这种服务公司难在组织的成长，难在跨区域，因为他这个质量，公司产品的质量是人，人的工作态度是它的质量。 我们又跟其他的比如说低端服务业不一样，比如说洗脚的、端菜的，要求微笑，还可以考核，我们这个不可考核，比如说我们的策划，我们都是一帮人就去做顾问去了，他是离开公司环境直接面对客户的，他的工作就是交付，比如说我们一般产品还有一个质量再检查的环节，我们这里没有，直接就交付了。这样的话，维持工作的品质，维持工作的价值，这是非常难的。所以说中国的服务行业是一堆小公司，我们现在看到沃尔玛、麦当劳啊，这种产品相对集中的饮食业兴许中国还可以，但是如果再大，比如说纯是人力服务的，我们发现大公司就少了，举不出几个。
世联上市给我们做服务行业的，尤其做地产服务行业的人，给了他们极大的信心。就是说闹了半天这种行业也可以上市，资本市场还可以接受。然后这个行业也是可以跨区域的，也是可以做大做强的，这样使得整个行业开始走向正规化、走向竞争有序，所以世联的上市对整个行业来讲，尤其是对我们中国房地产服务业正规化运作，我认为是非常有好处的。
腾讯财经：就你刚刚分析来看，房地产这个行业受宏观调控、受政府政策影响特别大，很难规避，而且无法预测?
陈劲松：这个也不能说无法预测，中国房地产本身就是随着中国经济改革开放兴起，然后蓬勃发展，速度非常非常快，然后在这里面出现的市场的调整、政策的调整跟宏观环境的配合，出现周期性的政策波动是非常正常。
当一件事情经常发生的时候你就视为特点，你也没什么好抱怨的，当市场每一次的调整都造成了房地产行业的成熟，我们必须得承认这一点。每一次的调整，它的规则越来越完善，而不是说规则越来越乱了。每一次的调整，事实上市场就更有未来，比如说本次我们看保障性用房如果在全国通过2、3年时间，如果保障性住房真正能建一批出来，使得中国房地产市场更健康，这都是好事。
对于房地产业内人士来讲，尤其对服务公司来讲，每一次调整的时候就是考验你的核心竞争力的时候了，就是考验你价值的时候，否则的话，市场总是那样的火爆，我们这帮人就没有价值。我们这帮人会走偏，而且我们这帮人会有一种茫然感。每一次调整都给我们带来这种反思的机会，这很好。
腾讯财经：我们也注意到世联最近采取了比较激进扩张的策略，其实在现在宏观调控不是很明朗的状况下，你能不能讲一讲背后的策略是什么？
陈劲松：不激进，宏观情况也很明朗，不是不很明朗，非常明朗，就是一线城市的成交量萎缩，主要二线城市限购、限贷、限价，中国的
城市化在向纵深发展，比如说我们一些三线城市，一些地级市，他们的发展速度还是蛮快的。今年，中国的房地产成交额和投资额仍在维持一个跟其他行业比还比较高的速度在增长，大家拿前五个月的数据看就清楚了。这个时候世联当然要随大势，你要随大势走啊。中国的城市化随着高铁的通车、随着限购限贷，在往纵深方向发展。纵深方向发展，我们也得去啊。你不去就在深圳、北京、上海这么待着，当然萎缩。但是有的地方是非常的火爆，而且增长速度还是蛮快的。那你得去啊，所以说我是觉得对今年来讲，中国房地产，站在不同城市的角度来看，大家可能得到完全不同的结论。这个我们要持平来看，就像老马识途一样，我们这个马是能找到青草的，关键你不要限制这个马，哪有草，它就去了。你看非洲大草原动物大迁徙，动物凭什么迁徙？因为天气在变化，他必须走，不走就渴死了。它怎么知道的？动物当然知道，你不要限制它。所以说我们现在我们今年发挥我们前线的发现水草的作用，我们让前线来主导公司的发展，我们进十个城市，不是我们要进，是因为我们那块火了。
腾讯财经：就像您在博客里面写的那样，“得二三线城市者，得天下”。
陈劲松：对，目前这个阶段就是纵深发展可能会是中国下一阶段房地产的主旋律。
腾讯财经：你自己也说过房地产中介业务可以说被称为“三无”行业，然后我们也注意到像很多央企也在涉及到房地产业务，而你们作
为中介业务可以说是近水楼台先得月，但你却一直很专注中介业务来做，你怎么样可以抵制住这种暴利的诱惑？
陈劲松：关键是要对自己好好分析，对公司好好分析，就是做房地产开发它的核心竞争力跟我们是不是一样，我们这个行业很多人以为自己会卖楼，自己就有了房地产开发的核心竞争力。但是事实上中介公司转向开发成功的不多，成功的很少，失败的很多，失败的非常非常多，在国际上都有先例的。
比如说我最清楚是93年那次香港有一个利达行，它在北京接手了玫瑰园的别墅代理，结果开发商没钱了，利达行转身把这个项目接了，做开发商了，结果就一败涂地，代理也做不成。类似这种事在我们这个行业不是一例、两例，是非常多。原因是开发商的核心竞争能力跟卖楼顾问，代理行的核心竞争能力完全不一样。开发商可能最主要的能力是资金，可能还有能力比如说是拿地，其他的是整合社会资源，我们发现我们没这个能力，我们就紧守自己本份就行了，所以说了解自己能干什么是非常重要，一旦了解了就坚持，我觉得也没啥不好，那个也不是什么诱惑。极诱惑的事情肯定有极大的陷阱，我们就是做中介业务实际上世联也会上市。
腾讯财经：你在心目中给它将来的蓝图是怎么样的？
陈劲松：我们是全世界中介行业的发展我们是有很多榜样的，比如说世邦魏理仕，它也是上市公司，而且在美国目前的市盈率也非常高，
比我们高。实际上它在全世界开展业务，它也是卖楼出身，做评估出身。当然他是B2B这块，BS我们叫做buiness servers这块它有物业管理服务，做得也很不错。
然后B2C这块，当然有21世纪不动产、RE/MAX美国瑞美怡高等等。就是我们中国还早着呢，我们才起步，所以说我是觉得既使是做一件事，非常简单的事，你把他做成规模在中国来讲都已经是一个非常辉煌的事，我预计未来就是一个中国房地产市场就能抵得上欧洲加美国，就这么大。那你就好好做你这个事就完了，你干嘛受那些，你又不懂，又没那个能力的东西诱惑呢。 君子之交淡如水
腾讯财经：刚刚都是讲行业内以及世联整个发展历程，其实我们对您个人成长经历的也是比较感兴趣，还有您圈内的一些朋友。在地产圈内，你都有哪些好朋友，比较亲密的那种？
陈劲松：君子之交淡如水，我有两个圈，一个叫做中城联盟圈，这是地产圈，是2001年、2002年当时王石他们发起的，世联是他们的会员。还有一个圈叫阿拉善生态协会这个圈，这里面一堆企业了，比如深圳的马蔚华行长是我们深圳的会长，这个圈就是对公益事业感兴趣的，这两个圈把我给领进去的都是王石。所以说王石应该算是非常好的朋友。一些非常有意思的比如说深圳企业家，很有意思比如说万捷、陈志列，都是非常好的朋友。地产圈里面比如说中城圈里面的冯仑、
任志强、潘石屹，潘石屹不是这两个圈里的，但是私下关系很好。 腾讯财经：您在与国企和民企的老板打交道的时候有没有感觉到特别大的差异？
陈劲松：这个肯定是有差异，一般来讲我们不分国企、民企，因为有的时候涵盖不了太多的类型。比如说万科，你说他是啥企呢，我们宁可愿意叫它新兴的现代企业，因为它是按上市公司那一套管理的。比如冯仑，万通也是上市公司。一种叫类家族，比如深圳地产圈里的黄楚龙、赖汉民，类家族企业。还有一种就是纯国企，那就是原深圳的比如说深业、中粮、华润，其实也不是叫纯国企，他们也是上市公司。国企还有国企上市公司，国企非上市公司，中国的房地产企业里面我们发现各种企业类型都有，活得都不差，原因是市场太好。一开始是由一堆民企在深圳，一开始是深圳国企，然后93年国企开始逐渐淡出，一堆民企杀出来。现在看可持续成长的还是这种新型的现代企业，它解决了几个最主要的问题，公司大、平台、职业经理人，你看金地、万科发展得非常迅速。
腾讯财经：现在来看的话，你最欣赏哪一家房地产公司或者房地产企业老总？
陈劲松：欣赏的角度看怎么说，我比较欣赏和佩服王石，人家60多岁爬珠穆朗玛峰，这个事我30岁时都不敢干，人家60多岁敢干，你说服不服？这个得服，不服不行。人家又过了60岁生日就去哈佛读
书，去哈佛读书不带翻译，就自己硬啃英文。王石说他打前战去了，将来兴许我会去，我觉得这个值得学习。
写作是为了少些误读
腾讯财经：如果让你选择的话，你会选择创业还是说纯粹做一个学者型的。因为我们看你的博客，您会经常写一些文章，您对这个行业也会自己有一些独到的见解。
陈劲松：事实上那都是一些误解，什么学者型啊，什么理论研究，这个都是误解。实际上我就是一个商人，就是为了把这个行当怎么样做好，怎么样可持续增长，然后你碰到这些问题你自己就要解决，你不解决怎么能做好呢？所以是所谓的学者型，那个完全都是误解，都是错误的。什么儒商就更不对了，我们怎么叫儒商呢？儒家是不讲利益的，只有小人才讲利。儒家把商人排的很后很后的，所有这些都是因为做我们这个行业的人他写的太少了，就把我给显出来了。所以说不是我水平高。
腾讯财经：那你为什么那么喜欢写东西呢？
陈劲松：我们世联有一句话，我们世联叫做分享知识管理，你要分享文化。什么叫分享？你的想法跟大家分享。实际上我为了这么多员工，我们世联有8000人了，为了员工了解我，我也得写，我不能找一个一个人去谈话，一个一个拍去肩膀，这个就累死了，这个也不经济。然后我们又那么多客户，客户也想了解说我们对未来市场怎么看、怎么分析，写东西是最好的一个办法。
腾讯财经：但是你这个是公开类型的，你可以对内的内刊或者说对客户发一些文章，你这种公开的类型让人感觉有一种文人的情怀。 陈劲松：公开为什么呢？为了创造一个好的环境。所以说好多人说你们这个行业就是二道贩子，你们就是楼价高，就有你们的份。整个这个环境使得我们这个行业碰到很大的舆论的障碍，这总要有人澄清的。我们看我们的教授、学者他也不关心我们，他也没有人写我们，那怎么办啊？自己写，告诉社会从经济学上看我们是什么什么作用，告诉客户这个房价贵不是中介公司搞的鬼。中介公司多了，原则上应该房价便宜，怎么会房价贵呢？就是你这些话作为像启蒙或者作为像为行业铺路，总之得有人做。
腾讯财经：就是你觉得现在媒体对你们有很多误读？
陈劲松：误读就太大了。打个比方，在希腊有一个神话，是希腊神话还是伊斯兰的神话，就是花刺子模那个国家有个国王，这个国王有一个最大的毛病，他愿意杀信使，比如两军开战，信使回来说我们要赢
了，那就给吃肉、给喝酒，信使说不行，我们太困难了，我们要失败了，马上就杀。所以就变成所有信使回来不敢说失败的事，只能报喜，不能报忧。两军开战都不斩来使，我们是代理行，我们是顾问行，我们就是市场的那个信使，这个信使多了是造成所有的信息沟通，信息大家就清楚了，怎么会说市场不好是因为信使传的消息不好，说他就是这个市场不好的罪魁祸首呢？像类似这种极其简单的事，我们的媒体怎么就会登出来呢。
曾经有一个报纸报道把我吓了一跳，说中介公司是房地产涨价的幕后操手。碰在我们上市之前，都把我吓坏了，我当时就怕证监会就因为这个就把我们给赶出来了，说不能让你们上市。我得马上写文章不是，怎么会是信使把这个仗打败了呢？仗打败和成功是两军打的，对吧？所以类似这种事情，类似房地产这种事情，误解太深了。中介行业被人误解也太深了。哪有一个行业三天两头就被调控，被查，被整。好事就没摊上，坏事就一直轮着，交税就得交多的，然后没有任何的优惠，我们也算一个现代服务业，是支持现代服务业，没见到啊，天天打来着陈劲松：实际上我们吸收了多少大学生就业，我们整个行业，全国怎么也得有上百万人就业吧，这个行业始终是顶着恶名。我觉得随着市场发展，大家慢慢就清楚了。但是也有一句话，“艰难困苦，玉汝于成”，就是你不经受困苦，根本就长不大。我们这个行业现在看起来被整来整去，这么多年宏观调控，越调控越健康，这个挺好。
企业家的社会责任
腾讯财经：你刚才提到了你也是阿拉善生态协会的会员，对于企业家的社会责任您怎么看？
陈劲松：阿拉善当然也代表世联的一种关注环境。事实上企业家所谓社会责任千万别给搞偏了，企业家唯一的社会责任是按章纳税，是不做假帐，是给员工买“三保一金”，是给员工有发展空间，这是他最主要的社会责任。至于其他的访贫问苦、救助困难，这个你有多大能力干多大事，世联我们能力还不大，所以我们就干不了太多的事，力所能及。但是我特别反对很多企业家自己公司贷款，然后偷税，然后那面做着慈善，想换其他的好处，这个我是反对的。所以我不在到处讲这个社会责任。我怕有人利用这个干别的。商人你就做一个纯粹的商人。
腾讯财经：对于整个房地产企业家这一群体，您是怎么评价的呢？因为现在很多人认为他们是流着没有道德的血液。
陈劲松：我们要看很多情况，所谓流道德血，你要看几个。做商人做到几样他就算商人的道德尽到了：第一就是按章纳税，你不能不纳税。第二，产品质量要符合国家规定，你不能偷工减料。第三，你不能借贷不还，欠债还钱，天经地义，你不能欠着很多很多钱不还。第四，信守承诺，你的房子是什么样，你要交给人家什么样，样板房是什么样，你不能不守承诺。
我觉得目前从这几点来看，中国房地产企业还是做得不错，唯一怀疑的税的问题，税又跟房地产商关系不太大，国家不清缴啊。当然他合理的避税就要用了，所以这样还跟政府有关，但是从那些几点来看，中国房地产商最起码现在烂尾楼越来越少了，原先不是，原先是突然就跑了，就找不着人了，卷款逃走，现在哪有。93年那个时候那些烂尾楼，我们现在深圳这么严峻，没有发现，就算不错了。越调控越进步了。
不要以小博大
腾讯财经：你给我们的感觉一直是比较从容、比较处事不惊，你是怎么样保持这种平和的心态，有没有也会脾气不好的时候？ 陈劲松：会啊，有时候脾气不好。人面对压力，中国企业家难免都有脾气不好的时候。脾气不好的时候你找一个适当方式排解。我的排解方式是几个，一个我就是比如参加一些阿拉善的活动。另外就是微博沟通。第三，跟核心团队交流。你虽然脾气不太好，大家还是朋友，这么长时间了，下属也会原谅你的，说你这个人也没有什么坏心，只不过是着急。每个人都会有的，没有一个人是从容不迫的。我觉得很正常。但是有一点，你从事什么行业，你干什么，你不干什么，你搞清楚了，你别去博，别去以小博大，别去赌，你不会有大的。
腾讯财经：我们知道您是哈尔滨人，读大学在上海，最后到了北京、再到香港。
陈劲松：我18、19岁考到上海读书，同济大学读了8年，8年就分到北京中建总公司，在北京工作了一年半去香港，香港工作四年半来深圳创业。
腾讯财经：所以您对南北这种差异应该感受是蛮深刻的。 陈劲松：对，所以说中国人有一句话说，一个是所谓南人北像，北人南像，这是好的。南方人长的像北方人，北方人长的像南方人，这是好的。第二，走南闯北，他会好。比如王石，他是北方人，他是到南方创业。这样他包容性强，他各种环境适应力也强。至于北方人和南方人区别，实际上不是人种之间的区别，我觉得是制度环境的区别比较大。
腾讯财经：我们把它锁定在企业家范围内来讨论。
陈劲松：企业家范围内我们来看这个是有传统和传承的，比如说江浙一带历史上人家就是没有土匪的地方，所以你看在江苏企业家都文质彬彬。浙江稍微草根一点，但江苏你看。上海一带是买办出身，但你要上海找到像黄楚龙这种企业家就很难。广东一带是革命的地方，敢为天下先，所他跟这个有关联。 要做长跑企业
腾讯财经：你现在怎么看待你取得的这个成绩？
陈劲松：中国企业目前都没有到代际轮换，比如说王石要交班，交得顺不顺利。我们世联还早呢，你说评价一个企业怎么好，谈不上了。你一代都没有过呢。
中国企业都早。我们看到企业会有忽上忽下，忽起忽落，然后突然之间发生什么变故，这些问题都会出现，唯一的办法：走现代企业制度。董事会管理、股东会管理，你就走现代企业制度，最起码这是制度性的长跑，否则的话，短跑现象就非常的严峻。就是刘翔，一歪脚脖子，就不敢比赛了。这种事突然出现，让大家很吃惊。 腾讯财经：那你怎么看待财富呢？
陈劲松：中国人财富最近这些年的增长是全世界少有的这么快的，最关键是因为一个大的市场。但是财富来的快，他失去的也快，这就是中国，比如说我们看到美国、欧洲，你看到有上百年家族什么什么样的，什么罗斯柴尔德家族的后人我们现在看到还不错。中国早呢，钱不是你的，很可能是因为你带着股东，你承担着很多股东责任，比如世联上市了，市值多少，那是你的吗？根本不是你的。所以说我觉得胡润财富榜给公众造成了非常不好的印象，就好像他有多少钱，实际上根本就没有。你大股东敢卖股票吗？猛抛股票吗？当然也有，香港有，国内就少。另外国内这个钱都是大家对未来金钱的折现，股市市值多少，是未来你的价值，大家判断给你折算到今天是这个市值，未
来还没有兑现。所以说对中国的财富观之所以大家给高溢价也好，高房价也好，大家都不要高兴得太早，因为这都是跟未来相关，未来要靠你的努力。
腾讯财经：非常感谢陈总，我们祝愿世联地产的业务越做越好。 陈劲松：谢谢，祝腾讯财经网友大家生活开心，天天进步。
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