物业装修管理 装修禁止行为 物业管理的前期介入

住宅装修禁止以下行为

(1) 未经原设计单位或具有资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的； (2) 将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间； (3) 损坏、拆改房屋原有公用、共用管道，降低使用效果； (4) 拆除或改动柱梁混凝土承重构件； (5) 拆除窗间墙；

(6) 在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞； (7) 在楼面基层上凿槽安装各类管道； (8) 改变外立面格局；

(9) 各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面； (10) 其他损坏房屋结构及设施、危及房屋安全的行为。

5 、当住宅的装修造成毗邻住宅所有人、使用人财产损害的，受损害人拥有什么样的权利？ 答：受损害人有权要求责任人赔偿损失，恢复原状。 6 、什么是住宅装修？

答：住宅装修，是指居民为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对合法居住的房屋进行装饰处理的工程建设行为。

7 、对违反有关规定的行为实施行政处罚，必须按照怎么样的程序进行？ 答：必须按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序进行。 8 、住宅室内装饰装修工程保修期有何规定 ?

答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收之日起计算。

9 、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前是否需要办理有关手续 ?

答：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前必须到所在地房屋管理机构办理住宅装修审批手续。 办理住宅装修审批手续应当提交下列材料： ( 一 ) 房屋所有权证； ( 二 ) 申请人身份证； ( 三 ) 装饰装修方案；

( 四 ) 变动建筑主体或承重结构的，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

( 五 ) 委托装饰装修企业施工的，须提交装修企业营业执照复印件； ( 六 ) 其它应当提交的批准文件或证明材料。

物业管理的前期介入

物业管理前期介入工作细则

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。^-La（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式

空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。|){5

（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。 （31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 （32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。}(F&30

（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 （34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。@c4

（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。zZI/|B （36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。e'F:a

（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：m

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。F`kJL|

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。kotA

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。D-

©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 Ph)}ca 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？1GVHX

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答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：Xg<

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。S&~+>\\

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。o.=x

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。Q

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。|tsaJ

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。L/l

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。X6c

（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。9wD*tF

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。Zr5-&

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

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（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。F#-*-

©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 'GG 3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？b

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答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。_N

©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 Ya:ftV 二、接管验收o~t

©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 t=4 1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？ct@S*

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答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。I

（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。5`\\P'&

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。i)Y?f@

（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。1xkE+

（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、，搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。kZZ5}

（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。'~©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

三、入伙9vGc

©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

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答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。D

物业管理方案 前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

> > 安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

> > 尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

> > 优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

Ø > 第一部分 ×××物业管理有限公司简介 > > 公司简介

Ø > > 二、 公司总经理介绍 > > …….

Ø > 三、企业管理理念及服务理念

> > 根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： > > 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

> > 1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立

无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

> > 2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于

小区业主装修手册 小区业主装修手册 装修流程

一、业主或住户与装修单位负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。 二、物业公司审核、验证，合格后办理手续。

三、装修队负责人到物业公司交纳装修管理费及施工押金等相关费用。

四、装修队应文明施工，业主或住户应监督施工质量，监管施工队遵守物业的相关规定。物业管理人员巡查装修情况。

五、装修完工后，住户向物业公司申请初验，装修队经住户签字同意后到物业公司办理退场手续。 六、初检三个月后物业公司复验。 流程说明 一房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。