项目营销策划运行计划书
序号 主要工作内容 完成日期 责任人 项目立项——总体操作架构 1 成立策划专案小组 修定中 总经理工作室 市场调研部分——综合条件研究 2 3 房地产市场总体概况分析 市场消费能力分析 市场经济分析 市场经济动态分析 市场经济架构分析 建筑结构：外立面 住宅平面结构：户型需求 市场需求分析 公建结构：功能、面积需求 配套设施需求 项目概况分析 客户需求分析 项目市场分析 投资风险分析 投资效益分析 项目商住收益研究 周边楼盘销售走势 市场状况分析 竞争对手分析 营销策划调查 4 市场部 调研中心 研究中心 发展中心 修定中 5 6 市场部 调研中心 研究中心 序号 7 8 9 10 11 客户需求分析 主要工作内容 消费群体定位 消费者心理分析 消费者实际承受能力分析 项目居住环境调查研究 项目区域与周边区域物业发展前景研究 完成日期 责任人 发展中心 销售策划部分——推广文化导入 物业形象定位发展商公司命名 项目命名 建筑风格定位 推广主题定位 物业功能定位 视觉形象包装 规划环境概念 人文居住概念 裙楼商建概念 家居配套概念 商业配套概念 物业管理理念 物业概念文案整合 全程推广主题 阶段推广概念 推广理念文案整合 总体销售价格定位 全程销售价格走势 折前销售价格表 折后销售价格表 销售进度比例收益表 一级目标客户定位 二级目标客户定位 销售“短、平、快”宗旨 价位“低开高走”策略 打造“品牌”战略 发展商、楼盘知名度“双赢”策略 12 13 物业概念定位 13 物业概念定位 14 推广理念定位 策划部 15 物业市场定位 16 目标客户定位 全程营销思路定位 17 序号 销售推广 总战略 销售推广 总战略 主要工作内容 推广炒作期 推广第一冲击波（内部认购） 推广第二冲击波（公开发售） 销售高潮期（火辣热卖） 二次高潮缓冲期 推广高潮顶峰期 销售清盘期 主题推广活动 征文、摄影比赛 完成日期 责任人 18 18 19 阶段推广策略认购抽奖（赠礼）活动 运动项目大奖赛 名人效应活动开盘六个月内 （具体时间、具体策略根据销售情况执行） ……等 开盘六个月后 业主嘉年华 软性文章、新闻稿 广告投放总计划 20 销售广告攻略媒体分布 物业形象广告 项目开盘广告 阶段实效广告 清盘广告 策划部 21 推广划活动策 新闻发布会（炒作） 大型公益活动（炒作） 大型房展会（形象推广） 序号 主要工作内容 开盘庆典 阶段促销展示会 完成日期 责任人 售前准备工作——即时战略操作 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 房展会整体操作方案 房展会展位预订 房展会展位设计建议 房展会展位设计 房展会布展 开盘形式的确定 开盘操作方案 销售环境总体包装方案 销售中心设计、施工 样板房的设计、施工 装修工程验收 销售环境的广告包装物方案 （灯杆旗、彩旗、工地围墙、户外广告牌 户外指示牌、广告灯箱路牌） 销售环境礼仪布置 销售中心物件清单 现场背景音乐、家电布置 样板房标识牌清单 样板房标识牌制作 标识牌制作、安装 《付款方式》制定 《置业指南》拟稿 《置业指南》评定、确认 销售环境的广告包装物的制作 销售环境的广告包装的安装施工 策划 发展商 印刷/喷绘/礼仪 策划 策划 发展商 策划 布展设计、制作公司 策划 装修设计公司 发展商 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 制作公司 序号 主要工作内容 完成日期 责任人 24. 各种效果图制作（外立面、园林效果图） 25. 售楼书、宣传折页、认购书的印刷 26. 模型制作（总体模型、分户模型） 27. 手提楼书袋制作 28. 展板制作 29. 置业杂志（内部刊物）制作 30. 《客户来访/电话咨询记录表》印刷 31. 置业指南印刷 32. 置业顾问名片制作 33. 车体广告制作 34. 候车亭广告制作 35. 宣传小礼品制作 36. 裙楼外立面宣传条幅制作 37. 功能指示标识制作 38. 置业税费一览表 39. 协助甲方制作《质保》，《说明》两书 40. 开盘纪念品方案 41. 开盘纪念品定做（或购买） 42. 客户来访调查问卷 43. 售楼员培训教材拟写 44. 销售队伍组建 45. 第一期培训计划 46. 置业顾问考核（培训内容） 47. 第二期培训计划 48. 置业顾问考核（培训内容） 49. 第三期培训计划 50. 置业顾问上岗考核（综合内容） 51. 销售中心、样板房保安人员培训 52. 保安人员上岗考核 53. 销售中心、样板房保洁人员培训 54. 保洁人员上岗考核 策划 发展商 策划 保安公司 清洁公司 项目广告整合运行计划书
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 主要工作内容 成立 “”广告推广专案小组； 项目LOGO设计思路定位 项目LOGO设计风格定位 项目LOGO设计制作要点 项目LOGO设计方案的确认 项目LOGO图案设计 售楼书、宣传折页设计思路定位 售楼书、宣传折页设计风格定位 售楼书、宣传折页设计制作要点 售楼书、宣传折页文案 售楼书、宣传折页排版方案设计 售楼书、宣传折页内容编排方案 售楼书、宣传折页方案设计样本 售楼书、宣传折页方案的确认 认购书设计方案手提楼书袋设计 手提楼书袋设计 置业杂志（内部刊物）设计 展板文案 展板设计 名片设计 置业指南设计 《客户来访/电话咨询记录表》设计 销售中心、样板房设计理念风格定位建议 销售中心、样板房形象包装建议 效果图制作建议方案 模型制作建议方案 工地围墙形象设计 完成时间 责任人 总经理工作室 策广划告 （执行待定） 策广划告 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 户外广告牌设计 户外指示牌设计 广告灯箱路牌设计 灯杆旗设计 彩旗设计 车体广告形象设计 候车亭广告形象设计 功能指示标识设计 报纸广告平面创意设计（形象展示广告） 报纸广告平面创意设计（开盘庆典广告） 报纸广告平面创意设计（实效战略广告）
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