市场比较法在房地产估价中的应用

●理论纵横ｌ　孟凡静　（盘锦职业技术学院，辽宁盘锦１２４０１０）　摘要：本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序，并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估，体现了其现实意义。　关键词：市场比较法；房地产估价：原理应用：操作程序　中图分类号：０９１２．２　文献标识码：Ａ　文章编号：１　６７１—８０８９（２０１０）１１—００５４—０２　一、市场比较法的基本原理　估价格的准确性。因此，在实际选取时，应满足以下要求：　（１）可比　（一）市场比较法的概念　实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同或是在同一供求范围的类　市场比较法是以被评估的房地产与市场近期已销售并在用途、结　似地区；　（２）可比实例的用途应与估价对象的用途相同；　（３）可比实　构、所处地区相类似的若干房地产进行分析比较，找出评估对象与每个　例的规模应与估价对象的规模相当；　（４）可比实例的档次应与估价对　参照物之间在影响价格诸因素方面的差异，并在各参照物价格的基础上　象的档次相当；　（５）可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相　分析、调整，以测算评估对象客观合理价值的方法。　同；　（６）可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同：　（７）可比　（二）市场比较法的适用条件和适用范围　实例的成交日期应与估价时点接近；　（８）可比实例的交易类型应与估　１．市场比较法的适用条件　价目的吻合；　（９）可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为　（１）具备比较发达的房地产市场、房地产交易活动比较活跃；　正常成交价格。　（２）在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，存在许多与被　（三）建立价格可比基础　评估房地产相类似的房地产交易实例；　１．统一付款方式　（３）估价对象与交易实例之间的差异因素可以进行量化。　在实际中，房地产价格一般采用分期付款支付方式，而分期付款和　２．市场比较法的适用范围　一次性支付得到的房地产价格不能直接比较，通常又要以一次性支付的　市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，在市场中可以找　价格为准，所　就需将分期付款的可比实例成交价格，运用资金时间价　出若干比较的实例。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别　值的方法折算为在其成交日期时一次付清的价格。　墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地　２．统一采用单价　产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以　建筑物通常为单位建筑面积或单位使用面积下的价格；土地为单位　采用比较法估价　土地面积下的价格或楼面地价。其他的，如仓库为单位体积价格，停车　二、市场比较法的操作程序　场为每个车位的价格等　（一）搜集交易实例　３．统一币种和货币单位　搜集的交易实例，要保证其内容的真实性与完整性，以提高估价的　通常，不同币种问价格的换算是采用成交日期时的市场汇率。但如　精度。　果先按原币种的价格进行交易日期影响修正，则对进行了交易日期影响　搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：　（１）　修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇率进行换算。　交易双方的基本情况和交易目的　（２）交易实例房地产的状况，如坐　在统一货币单位方面，一般使用人民币、美元、港币等，都以　落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；　（３）成交日　“元”为基本单位。　期；　（４）成交价格；　（５）付款方式；　（６）交易情况，如交易税费的负　４．统一面积内涵和面积单位　担方式，有无隐价瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友问的交易特殊交易　面积内涵主要指套内建筑面积计价和使用面积计价。它们之问的换　情况。　算关系如下：　为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容及保证所搜集内容的统一　建筑面积下的价格＝使用面积　的价格×　性和规范化，应预先针对不同类型的房地产进行分类，如分为商业、办　公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，将所需要搜集的内容用“交易　实例调查表”表示。为保证所搜集的交易实例及其内容的真实性，对于　使用面积下的价格＝建筑面积下的价格×蓑鼋　搜集到的每一个交易实例、每一项内容，都要进行查证核实，以做到准　在面积单位方面，大陆通常采用平方米，美国、英国和我国香港通　确无误。　常采用平方英尺，日本、韩国和我国台湾通常采用坪。　（二）选取可比实例　（四）因素修正　可比实例是指从搜集的交易实例中选择的符合一定条件作为参照比　１．交易情况的修正　较的交易实例。可比实例选取是否得当将直接影响到运用市场比较法评　交易情况修正是指将可比实例的不正常成交价格变为正常的可以作　一５４—２０１Ｏ年第９卷第１１期　理论纵横＿　为估价对象价格的调整过程。通常能够使房地产成交价格偏离正常价格　标准的因素有以下方面：有利害关系人之间的交易；交易时急于脱售或　房地产状况影响修正系数为　或　ｌ　Ｏ三Ｏｉ（当可比实例在其房地　产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为＋Ｒ％；低时　为一Ｒ％）。　购买；交易双方或某一方对市场行｝青缺乏了解；交易双方或某一方有特　别动机或偏好；特殊交易方式存在；交易税费的非正常负担；相邻房地　产的合并交易；受债权债务关系影Ⅱ向的交易。　交易情况影响修正的方法主要是百分率法和差额法。百分率法的公　式为：　（五）求取比准价格　１．求取某个与可比实例对应的比准价格　一般采用连乘形式：　估价对象价格＝可比实例价格×交易情况影响修正系数×交易日期　可比实例的成交价格×交易情况影响修正系数＝正常价格　差额法的公式为：　影响修正系数×房地产状况影响修正系数　２，求取多个可比实例的最终比准价格　首先将每个可比实例的成交价格经过上述三项修正之后，得到的各　个比准价格，再利用平均数法、中位数法、众数法、其他方法求得最终　的一个比准价格作为评估对象的合理价格。　三、市场比较法的应用　可比实例的成交价格±交易情况影响修正额＝正常价格　其中交易情况修正系数为　或　（当可比实例的成交价格比　其正常市场价格高时，为＋ｓ％；低时，为－－ｓ％）。　２．交易日期影响的修正　将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，并　将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。　针对可比实例在成交日期至估价时点期间房地产价格可能出现的三　种情况：平稳；上涨；下跌。当房地产价格发展平稳时，不进行交易日　【例】为评估某写字楼２００８年ｌＯ月１日的正常市场价格，估价人员　在附近地区调查选取了Ａ、Ｂ、ｃ三宗类似写字楼的交易实例作为可比实　例，有关资料如下：　（１）可比实例的成交价格与成交日期：　期修正；当房地产价格为上涨或下跌时，则要进行交易日期影响修正。　一般应以相关的房地产价格指数或变动率将可比实例价格调整为估价时　（２）交易情况分析判断　的价格。　利用定基价格指数进行交易日期修正的计算公式为：　ｌ　苎墨堕　ｌ　ｌ　里　窒　：　ｌ　ｌ　旦些塞型！　：　Ｉ　Ｉ　里些查　！　：翌　的价格　可比实例在成交日期时的价格×笺　蒜　＝在估价时点时　交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的　成交价格高于其正常价格的幅度，正值表示高于其正常价格的幅度。　（３）调查获知该类写字楼的价格，２００７年１１月１曰￣Ｊ２ｏｏ８年６月１日　利用环比价格指数进行交易日期影响修正的公式为：　可比实例在成交日期时的价格×成交日期下一期的价格指数×再下　一平均每月比上月上涨１．４％，２００８年６月１日至２００８年１Ｏ月１日平均每月比上　月上涨１．６％。　期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格　采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期影响修正的公式　（４）房地产状况分析判断　为：　可比实例在成交日期时的价格×（１±价格变动率）期数＝在估价时　点时的价格　利用上述资料估算该写字楼２００８年１０月１日的正常市场价格。　【分析】计算公式：　采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期影响修正的公　式为：　比准价格：可比实例价格Ｘ交易情况修正系数×交易日期修正系数　×房地产状况修正系数　由此得：　可比实例在成交日期时的价格×（１±价格变动率×期数）＝在估价　时点时的价格　３．房地产状况影响修正　房地产状况影响修正是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整　为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况影响修正分为区位状况　影响修正、权益状况影响修正和实物状况影响修正　比准价Ａ＝６。。。×而１　ｘ（１＋ｌ　４％ｙ×（１＋】ｌ６％　×而　＝６２３３．２５元／平方米　丽　比准价Ｂ＝５Ｒ００×　＝　ｘ（１－Ｉ＿４％）　×（１＋１．６％）４　ｘ而　＝６４７９．８８元／平方米　而而　其中区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程　度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地　比准价ｃ＝６ｌ２。×两１　×（１＋１．４％）１　Ｘ（１＋ｌ　６％）　×－＿Ｉ一　而１　００万　＝６４３１．９４元／平方米　最终得：　产价格的因素。权益状况影响修正的内容为：土地使用年限、城市规划　限制条件等影响房地产价格的因素。实物状况修正的内容，对于土地来　说，主要包括：面积大小、土地平整程度、基础设施完各程度、地势、　评估对象正常市场价＝（６２３３．２５＋６４７９．８８＋６４３１．９４）＋３＝６３８１．６９元／　平方米　地质水文情况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要有：新　旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影　响房地产价格的因素。　采用百分率法进行房地产状况影响修正的一般公式为：　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况影响修正系数＝在　估价对象房地产状况下的价格。　参考文献：　［１］柴强．房地产评估［Ｍ］．北京：首都经济贸易大学出版社，２００３．　［２］路君平．房地产估价师实务手册［Ｍ］．北京：中国建筑工业出版　社。２００７．　【３】薛妹．房地产估价［Ｍ］．北京：高等教育出版社，２００７　２０１０年第９卷第１１期　一５５—