假设开发法

采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为： 在建工程价格

=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 2．续建完成后的房地产价值

彭山县住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。 ⑴基本思路

市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。 ⑵比较实例选择

根据评估人员对彭山县住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：

案例A.“粼江枫景”。座落于彭山县凤鸣镇滨江路，平均交易价格7600元/平方米。

案例B．“华龙首座”。座落于彭山县。平均交易价格9000元/平方米。 案例C.“”。座落于彭山县，平均交易价格为6800元/平方米。

⑶比较修正计算

①交易情况修正：以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。

②交易日期修正：以估价时点的行情为基准，根据住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值。

③区域因素修正：将估价对象与可比实例所处地区的影响住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值。 ④个别因素修正：将估价对象与可比实例的影响住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值。

比较修正计算如下：（价格：元/平方米） 项目名称 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格 A 3200 100/100 100/105 100/100 100/100 3360 B 3500 100/100 100/105 100/105 100/105 3113 C 3000 100/100 100/105 100/105 100/100 2801 ⑷估价对象现时价值确定

取以上比准价格的算术平均值作为“伟业广场”住宅续建完成后（现房、装修及设备到位、一次性付款）平均销售价格，即：（3360+3113+2801）÷3=3091元/平方米

估价对象现已预定电梯住宅2幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房地产价值为：

37372.68m2×3091.00元/m2=11552万元

3.续建成本

依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程项目作评估分析后确定续建成本为7000万元。 4.管理费用

按续建成本的3%计算，即： 7000×3%=210万元 5.投资利息

在建工程价值及续建成本应计算投资利息（含融资费用），年利率取8%，续建工程需12个月时间，资金投入按均匀投入计算，即： 11552×8%×（12÷12）+

（7000+210）×8%×（12÷12）÷2 =1212万元 6.销售费用

根据估价对象的销售难易程度，此项费用按续建完成后房地产价值的3%计算，即： 11552×3%＝347万元 7.销售税金

主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，根据有关规定，按续建完成后房地产价值的5.5%计算，即： 11552×5.5%=635.36万元 8.续建投资利润

依据彭山县同类房地产开发的平均利润确定其年投资利润率为15%，

则：续建投资利润为： 11552×15%×（12÷12）

+（7000+210）×15%×（12÷12）÷2 ＝2273万元

9.买方购买在建工程的税费

主要为在建工程转让契税，根据有关规定，按在建工程价值的3%计算。

10.确定在建工程价值 在建工程价值

=23304-4337-130-在建工程价值×4%-89-699-1282-在建工程价值×7.5%-167-在建工程价值×3% 在建工程价值=14498万元（取整） 七、评估结论

经评估人员结合市场因素综合分析，以上评估结果能客观反映评估对象价值，本评估报告最终确定估价对象现时价值为：14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。