广西房地产发展形势分析

市场论坛ＭＡＲＫＥＴＦＯＲＵＭ产业市场２００９年第１０期（总第６７期）广西房地产发展形势分析王珍莲（广西财经学院工商管理系广西南宁５３０００３）【摘要】房地产业是仍然是各地方新的发展阶段的一个重要产业，当前房地产业的收入是仍然是广西地方财政收入的重要来源。引导和促进房地产业的持续稳定健康发展，有着非常重要的现实意义．文章主要通过广西进入２１世纪以来经济及房地产业的发展分析，结合广西新的经济发展所面临的大发展环境，对今后１０多年广西房地产发展形势进行了分析和预测．【关键词】广西房地产发展前景【中图分类】Ｆ２９３．３【文献标识码】Ａ【文章编号】１６７２—８７７７（２００９）１０一００６１—０３一、广西房地产业的发展历程３．４％．２．广西房地产业发展１．２０００年以来广西经济的基本形势广西房地产业的发展自上世纪９０年代初开始起步，１９９３步人２０００年以后，广西的经济得到了比较快速的发展，年是一个高峰期，当时的房地产市场具有泡沫经济的特点。尤ＧＤＰ总值从２００１年的２２７９．３４亿元，增长到２００８年的其是北海市的房地产热，具有非常典型的炒作特征。参与房７１７１．５８亿元。２００１年以后。平均每年的ＧＤＰ增长速度均在地产开发的企业只想从炒作中赚钱．１９９３年宏观调控以后，１０％以上。增长速度最快的２００７年达到１５．１％，经济总体上１９９４年开始进入低迷调整期，１９９６年、１９９７年步入低谷。从获得了比较快速的发展。来自２００８年统计公报显示：２００８年１９９８年以后开始逐步复苏，房地产业的发展自２００１年以后进全区生产总值（ＧＤＰ）达到７１７１．５８亿元，比上年增长１２．８％。入了一个快速发展期，经过８年的快速增长，广西房地产业取分产业看，第一产业增加值１４５３．９０亿元，增长５．１％，第二产得了长足进展，成为广西经济发展的支柱产业，为广西经济的业增加值３０３７．７４亿元，增长１７．４％Ｉ第三产业增加值发展做出巨大贡献。２６７９．９４亿元，增长１１．７％。第一、二、三产业增加值占地区表１广西房地产历年完成投资生产总值的比重分别为２０．３％、４２．３％和３７．４％。第一、二、年份２０００２００１２００２２００３２００４２００５２００６２００７三产业对经济增长的贡献率分别为７．７％、５５．７％和３６．６％。房地产完成３８．６７Ｓ５．５８７５．２８１２０．３１１９２．３８２８６．８１３６９．９８５６２．６８按常住人口计算全区人均生产总值达到１４９６６元。全年全社投资（亿元）会固定资产投资３７７８．１０亿元，比上年增长２７．２％。比上一年９．３４３．７３５．４５９。８５９．９４９．１２９４３．６田＇２００＇．２０００年全医生产总值及其增长逮度增长（％）资料来源‘广西统计年鉴》２０００一２００６２００７年统计局统计公报二、广西房地产行业发展现状１．房地产总体规模（１）房地产投资规模增长迅速，从表中的数据中可以看出，从２００１～２００５年，广西房地产投资进入快车道，每年的投城镇居民人均可支配收入１４１４６．ｏ元，增长１６．ｏ％，扣除价格上涨因素，实际增长７．８％。居住类支出５３５．５元，下降资增长速度均在３５％以上，受宏观调控的影响，２００６年回落到３０％以内。２００７年又进入了快速增长期，但是受宏观调控【收稿日期】２００９一０８—２６【基金项目】广西哲学与社会科学“十一五”规划２００６年度课题（编号：０６ＦＪＹ００２）。【作者简介】王珍莲（１９７２＿），女，广西财经学院工商管理系副教授。硕士，研究方向；房地产经营与管理。～６１—万　方数据的影响２００８年房地产投资额为６７２．３１亿元，比上一年增长１９．６％。２００１～２００８年广西房地产投资增长速度均高于固定资产投资和ＧＤＰ的增长速度，２００３年房地产投资增长速度比固定资产投资增长速度更是高出近３０个百分点。图２２００１—２００８年全区固定资产投资总值及其增长速度（２）房地产开发规模逐年增加。２００１年广西房地产施工面积仅为３００多万平方米，而到２００８年商品房施工面积到达到了６９３３．３４万平方米，比上一年增长１５．ｏ％。商品房竣工面积１２０６．０９万平方米。２．广西房地产市场供求分析房地产供求上显示以下特征：（１）商品房需求旺盛，销售量持续增长表２广西全区房地产竣工＼销售＼均价分析表年份２００１２００２２００３２００５２００６２００７２００８竣工面积３１４．２９４１９．６５４３．０３１２９９１１３０．５１３１３．６９１２０６．０９（万平方米）销售面积２７５．９４４１７．４８４９０．６７１０４７１５０２．１１９９９．７７１７３４．４（万平方米）供销比率１－１４１．０１１．１１１．２４Ｏ．７５Ｏ．６６Ｏ．６９商品房销售均价１７６０１８１１１８６０２０３７２１９６２５４８２８２８（元／平米）从上表中可以发现，房地产销售面积增长非常快，２００７年商品房销售面积１９９９．７７万平方米，是２００１年２７５．９４万平方米的７．２５倍。从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，并且都在高速地增长，后几年销售的平均增幅比竣工平均增幅高，从表中还可以看得出，２００ｌ一２００６年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。（２）房地产销售价格平稳上升自２００１年以来，广西商品房平均销售价格年平均增长７％，２００８年的商品房均价为２８２８元／平方米，较２００１年的１７６０元增长１０６８多元。在所有的城市中，商品房价格增长较一６２一万　方数据快要数南宁市和北海市，２００７年，这两个城市的商品房价格上涨率在全国名列前茅。此外＜广西北部湾经济区发展规划》获得批准实施后。推动了广西商品房价格尤其是位于北部湾经济区内的北海、钦州、防城港等城市，２００８年上半年。商品房价格均不同程度地快速上涨。总体而言，２００１年广西房地产进入发展期高速发展期．到２００８年广西房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为逐步规范。房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系基本平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。３．广西土地市场价格状况襄３±地市场价格表（单位：万／亩）年２００１２００２２００３２００４２００５２００６２００７南宁４０～６８５０～７５５５～９６６５～９８７５～１２２９２～２２０１１２～４３０柳州１２～１５１８～２３２０～３０２２～２５２８～３０３０～３８６５～８５桂林８～１５２０～２８２６～３５５２４５～６５３５～５５７０～１１０钦州１５～２５１８～３５２５～３６２６～５６３８～６０３５～７０４０～９０北海１０～２２９～３０１２～３５１５～４５２０～５６２０～６０４５～９５防城１５～２５２１～２８２５～３０２８～４０３５～４９４５～６５３５～９５从数据中可以看出，各地土地市场价格均呈稳步上涨的态势，从好地段价格上涨情况来看，进入２００６年以后，上涨得比较厉害，尤其是南宁市，近２００７年“地王”的价格不断出现，从原来５００多万／亩到７００多万／亩，最后以１２１５万／亩而落幕。这充分说明拿地的竞争也越来越激烈。然而这个地价已经明显超过了南宁市当前的经济发展阶段。２００８年房地产市场行情进入拐点以后，一些“地王”主人不得不作出了弃购的决定。２００８年由于经济形势的逆转，南宁有不少拍卖的地块出现了流拍，但是２００９年以后，广西房地产行业也已经出现了转机，一年前流拍的地块以远高于底价的价格拍出。三、广西房地产业的前景分析近几年广西房地产发展速度、发展规模虽然都比较大，有的年份投资增长速度甚至超过了５０％，但是由于广西房地产发展基数小，住房需求增长速度快，总体而供给需求结构上没有什么太大的问题。至于今后房地产业发展的评估预测，则相对而言比较困难。房地产行业是政府主导型的产业，房地产业的发展需要政府相关政策的扶持，房地产市场的发展的影响多而复杂。科学准确地预测今后一段时间内我区房地产发展趋势是一项困难的工作，本人只能根据一些主要的因素作个大概的、相对准确的分析预测。１．根据国际上住宅发展的经验预测房地产发展趋势（１）住宅水平和人均ＧＤＰ的关系．世界银行的一项研究表明，一国人均ＧＤＰ为３００美元时，住宅产业开始起步１６００～８００美元时，住宅产业高速发展Ｉ到了１３００美元。就是稳定快速增长期；达到８０００美元，则进入平衡期。２００７年，广西人均ＧＤＰ在１７００美元左右。住宅产业处于高速发展转向稳定快速增长时期．根据新的发展规划目标：到２０２０年，广西国内生产总值比２００７年约翻一番，即人均ＧＤＰ达到４０００美元左右，在这段时间内广西的房地产业应处于高速发展和稳定快速增长时期。（２）住宅水平和恩格尔系数的关系。相关研究表明，当恩格尔系数在４０％时，其住房消费在消费结构中所占的比重在１５％＿２０％之间。２００８年广西城镇居民家庭恩格尔系数为４２．４％。在２００１～２００８年的８年间．广西城镇居民消费的恩格尔系数徘徊在３７％～４４％之间，对应的住房消费比重为１０％左右，比国际平均水平要低５～１０个百分点，因此城镇居民用于住房消费的支出还有不少可增加的空间．（３）住宅水平和住宅需求的关系。住宅水平主要反映在人均住房面积上，通常人均住房面积大则说明住宅水平高，人均住房面积小则说明住宅水平低。世界发达国家的发展经验表明，一个国家或地区在人均住房达到３０一３５平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。而根据统计数据，２００８年广西城镇居民人均住房建筑面积３８．４平方米，比上年增加３．１平方米，增长８．８％。从这个数据上看，广西住宅需求已经跨过旺盛需求期。２．根据经济发展的速度预测房地产发展趋势根据国际经验，人均ＧＤＰ在４００一２０００美元为经济起飞阶段，２０００～１００００美元为加速成长阶段，１００００美元以上为稳定增长阶段。２００７年，广西人均ＧＤＰ为１７００多美元，２００８年人均ＧＤＰ约为２０００美元。从历年广西人均ＧＤＰ的增长速度看，广西正处于经济快速发展阶段。和国内其它省份相比较，也可以得出广西的房地产业还有着广阔的发展前景。根据发展速度预测，到２０２０年广西的整个ＧＤＰ水平大约接近２万亿元，这个水平大约和２００７年浙江的水平相当，用２００７年浙江房地产的发展规模来对比广西，便可预知广西房地产的发展前景。到２０２０年前广西房地产发展趋势还可从以下２个方面预测。（１）城镇居民人均可支配收入。在过去８年，广西城镇居民人均可支配收入增长了２倍多。２００１年，广西城镇居民人均可支配收入为６６６６元，２００８年达１４１４６元，平均每年比上一年增长１１．３％，２００７年以来更是呈现出了城镇居民人均可支配收入远高于人均ＧＤＰ增长率的趋势。人均可支配收入的增长意味着消费能力的增强，而且和每年７％左右上涨的房价相比，房价的上涨幅度还是在可承受范围之内的，从整体而万　方数据言．广西的房地产发展态势还是良好的。（２）城镇化率．广西近８年来城镇化率年均提高约１．２５个百分点，２００１年，城镇人口１３５０万人．占总人口２８．２％。２００８年末常住人口４８１６万人。城镇人口１８３８万人，城市化率３８．１６％，８年来城镇化率提高了近１０个百分点。随着城镇化进程的加快．广西城镇人口将会不断增加，产生了巨大的住宅需求，同时危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高，也将产生新的住房需求。尤其是《广西北部湾经济区发展规划》的批准实施，更是给广西房地产业发展带来了具大发展空间。根据发展规划２０１０年末总人口１４００万人城镇化率达４５％。到２０２０年总人口１９００万人城镇化率达６０％。１０年间人城镇人口净增量为５１０万，按目前广西人均居住建筑面积３８平方米计算，１０年问仅仅是广西北部湾经济区内就超过２亿平方米的房地产开发空间．【参考文献】［１］国家统计局网站；ｈｔｔｐ／／１ｍｗ，ｓｔａｔ＆ｇｏｖ．ｃＩｌ［２］广西统计信息网：ｈｔｔｐ／／狮眦ｇｓｔｊ．ｇｏｖ．∞［３］陈林杰．房地产经营与管理［Ｍ］．机械工业出版社，２００７．［４］万建国．对广西当前房地产形势的理性思考［Ｊ］．广西轻工业，２００９，（０４）；１５１～１５２，１８６［５］张协奎，韦玮．广西北部湾经济区房地产业可持续发展对策研究［Ｊ］．广西大学学报（哲学社会科学版），２００９，（０４）：５～９．一６３—广西房地产发展形势分析

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王珍莲

广西财经学院工商管理系,广西,南宁,530003市场论坛MARKET FORUM2009(10)2次

1.张协奎;韦玮 广西北部湾经济区房地产业可持续发展对策研究[期刊论文]-广西大学学报（哲学社会科学版）2009(04)

2.万建国 对广西当前房地产形势的理性思考[期刊论文]-广西轻工业 2009(04)3.陈林杰 房地产经营与管理 20074.查看详情5.查看详情

1.李晔 广西商品房价格走势分析及预测[期刊论文]-广西轻工业 2011(2)2.覃杨 广西房地产经济未来发展趋势[期刊论文]-现代经济信息 2010(10)

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