2013年工作总结及2014年工作计划
2013这一年来，物业公司立足于“物业管理”这一根本，全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，组建了一支优秀的物业管理团队，以及严格的质量标准和工作程序，形成了服务与管理相结合的专业分工体系，通过公司全体同仁的共同努力和辛勤付出，使物业公司的知名度、亲和度和美誉度有所提升。一年以来，我们紧紧围绕工作规划、品质建设、内部管理来展开一系列的工作，现将主要工作汇报如下： 一、物业公司各项工作完成情况 1、主要指标完成情况：
1—12月份实现账面利润总额-11.90万元,剔除固定资产折旧0.56万元,教育经费1.13万元,调整后利润总额为-10.21万元。 1—12月份年实现营业收入109.35万元，比去年同期的76.39万元，增加32.96万元。
2、各小区经营情况分析 1、公路局
1—12月份营业收入17.56万元,比去年同期的13.06万元增加
4.5万元；成本支出11.29万元比去年同期的10.47万元增加0.82万元。利润总额为4.63万元，比去年同期的1.43万元，减少亏损3.20万元。
从指标完成情况看公路局比去年减少亏损的原因主要是新接大市公路局办公楼物业管理、公路局四处、公路局路政大队综合楼物业管理，收入比去年同期增加。
3、和平小区18家和48家及其他
（1）和平小区18家：营业收入为1.83万元；营业成本2.84万元；利润-1.11万元。物业领导对和平小区18家车棚改造,改造暖气管道，撤去门口保安,节省开支保安人员工资,成本费用减少，所以与去年相比减少亏损。
（2）48家集团公司家属院：营业收入为12.14万元；营业成本12.0万元；利润-0.32万元。与去年同期-1.41万元相比减少亏损1.09万元。减少亏损的主要原因是物业公司领导对家属院每单元楼安装总电表,然后与各家各户分表总合计数相对,若总表与分表差数,则由各家各户分摊，杜绝偷电漏电情况发生,成本费用减少，仅电费一项就大大的减少亏损0.81万元。
（3）计生委办公楼项目：营业收入为9.04万元；营业成本7.04万元；利润1.31万元。
（4）商务局办公楼项目：营业收入为8.89万元；营业成本7.49万元；利润0.55万元。
（5）景岸小区项目：营业收入为16.95万元；营业成本13.20万元；利润3.50万元。
（6）苏宁电器项目：营业收入为17.27万元；营业成本12.02万元；利润4.54万元。
（7）菏泽市土地管理局项目：营业收入5.65万元；营业成本4.00万元；利润1.20万元
三、管理费用支出情况
1—12月份管理费用支出44.76万元，剔除折旧及教育经费为43.07万元，按可比口径比去年同期34.68万元增加8.39万元，主要是公司领导虽然精减优化人员结构，减少开支一部分员工工资及保险，但新接土管局、大市公路局、公路局四处等办公楼物业管理项目费用增加。 四、综合分析
1、从账面上看，2013年1-12月帐面亏损11.90万元,剔除固定资产折0.56万元,教育经费1.13万元, 还有代公司支付2012年优秀员工奖金0.89万元，代付2012年发放两项单项奖1.06万元，调整后实际亏损额为8.26万元。
2、物业公司全年经营业目标亏损10.00万元，按计划进度到12月应亏损10.00万元，就目前1-12月份账面情况及据此预算的12月份经营情况预测全年调整后实际亏损8.26万元，超时间进度额1.74万元，据此 2013年完成全年财务指标要求。
3、从经营业务实际看，由于今年物业公司领导和全体员工积极做好物业市场开发工作，新接菏泽市国土资源局办公楼物业管理项目、大市公路局办公楼物业管理、公路局四处、公路局路政大队综合办公楼物业管理，收入比去年有所增加，顺利完成全年核定目标！ 2、认真处理物业遗留问题
?因投资公司家属院住户少，物业费按正常收取不能保证两名保安人员的正常费用，根据投资公司家属院附近几个小区无保安人员的现况和小区对过就是和平派出所的有利条件，经投资公司家属院业主同意，自行车棚改造完毕，已分成18份每家一个，并撤出保安人员，这样既能合理利用租金做为小区的各项费用支出，减少了公摊水电开支，也减少了物业公司两个保安的开支，使物业公司减少近二万元的亏损。
?完成了投资公司家属院暖气改造工程，由于投资公司家属院暖气管道是串连，不交暖气费的业主无法停止供暖，造成了恶性循环，暖气费收不上来，不能及时供暖，业主意见大，通过物业公司对业主多次商议、沟通，在10月份对小区进行了暖气改造，改造供暖后得到小区业主
的好评，暖气费用收缴率达100%。
?完成了投资公司家属院外墙保温工程，物业公司与市政府、城建局联系，同投资公司家属院业主共同努力，为投资公司家属院做了楼外墙保温，使原来的旧楼焕然一新，达到了保温效果，节省了供热资源。 ④原来投资公司家属院有部分共用房屋，被部分业主私自占用，经沟通商议部分占用房屋业主已交费使用，只有郭栋占用不交费，物业公司多次与郭栋做工作，在物业公司的努力下郭栋于11月份搬出占用房屋，打破了多年来私自占用房屋现象。3、积极拓展业务，争取新的项目
2013年我们克服种种困难，争取了菏泽市国土资源局办公楼物业服务、菏泽市路政工程大队和菏泽市公路保安保洁项目，续签了菏泽市商务局、菏泽市计生委、菏泽市公路局、苏宁电器四个商店的协议，并且在原来的基础上增长了物业费，面对物业公司成立越来越多，每争取一个项目都要付出几倍的努力，我们就各个单位去拜访，送资料，打电话联系，拿我们物业的长处比其它物业的短处，节假日我们就对各个单位负责人发个短信问候，增加感情，面对新的小区我们就了解有没有物业，有了线索我们就紧跟不放，一次不行就两次，一趟不行就两趟，把我们资料交给了有关负责人，虽然碰了很多钉子，我们不灰心不气馁，真不行再去寻找新的目标，一年来我们先后去了八县两区，行程近万公里。
二、内部管理
1、组织结构、人员配置与优化
作为物业服务企业，业务的不断增加是公司扩大发展的关键。今年随着公司的不断发展壮大，加上物业管理是人力密集型的服务行业这一特殊情况，每一个工作岗位的人员招聘更是重要而艰巨。今年受人力成本上涨、人员难以招聘等条件制约，物业公司积极配合人力资源调查，发动员工为物业公司招聘人员，并对现有岗位人员的配置进行了调整，以更加合理的组织机构开展各项日常服务工作，从而逐步达到预定的目的。主要体现在：
?调整组织结构，明确职责分工。原有的组织机构设置较为细化，但由于部门设置繁琐，导致工作交流时无法及时、准确地对接相关责任人，给解决问题带来了一定阻力；调整后的组织结构简单、明了，对责任人的职责要求也更为严格，对相关人员职责明确到位，从而缩短了流程运行周期，提高了工作效率，达到了时间与效率的有机结合。
?合理配置，优化人员。根据各项目规模、公司经营情况以及市场趋势等实际，及时优化和调整人员配置。我们采取多样化措施优化人员结构。通过企业内部选用、外部聘用、员工自荐等方式合理调整选拔人
员，使组织架构经验化，最大程度的发挥各员工优势，充分达到物尽其才，人尽其用。
2、创新管理机制，提升人力资源管理水平。人力资源管理是企业发展的动力源泉，也是整个企业的前进的保障，因此人力资源管理的不断规范也成为了重要的工作之一。我们通过逐步建立人力资源的选聘录用、培训学习、绩效考核、薪酬分配等一系列的机制，逐步整顿和规范了人力资源的管理难重点，并借以先进的技术手段，进行人力资源需求的预测和管理，保证人力资源管理的有效性和准确性。
3、完善考核制度。在投资公司的要求和指导下，我们通过开展每月的绩效考核工作制度，与相关的月薪资、年终奖励相结合的方式，使薪酬组合模式成为调动员工工作积极性的有效杠杆，将员工薪资与其岗位职责和工作绩效紧密挂钩，合理拉开同一工种不同薪资差距，让员工在良好的竞争氛围中不断增强其在工作中的能力。
4、整体推进，一视同仁。在日常业务培训时，以统一的标准开展培训工作，使全体职工得到同样的学习机会，共同推进对企业、行业的了解和认知。
5、严格进出程序，公平对待每位员工。在人力资源管理过程中，严格按公司入职、离职的程序进行人力资源基础管理，不因人而异，借方便之门，尽量避免因为人际关系对人员配置的影响。
6、鼓励奖励，激励员工进入招聘行列。通过奖励的形式解决人员招聘困难的实际，鼓励在职员工推荐优秀人员进入公司从业，并给予推荐人员一定的经济奖励，从而达到广开招聘渠道，全员招聘的多元化，多手段的招聘模式，如网络招聘、内部员工介绍等方式开展各基层岗位的招聘工作。
7、团队稳定与学习成长
一个稳定的团队与其所在的学习环境息息相关，只有制订详细而全面的学习计划，才能更有效的提升整个团队的整体素质，才能不断提升团队的服务意识和能力，我们通过以下几点逐步开展着培训工作： ?制定员工岗位职能，编制员工培训计划。针对不同岗位职能，制订详细的培训计划，对不同工种、不同岗位的专业知识、专业技能开展循序渐进的培训方式，以达到让员工吸收、消化、融入工作中的目的。 ?有效组织开展员工培训工作。在制定培训计划前，先到各个部门，各个岗位征求岗位及部门对培训的需求，制定有针对的性的培训计划，从而开展有针对性培训工作，同时持之以恒的落实例行培训工作，并力求培训手段的多样化，比如每周二次的各类学习，我们通过现场、书面教材、视频网络等形式学习，2013年我们在公司内部共组织各类培训、学习共约100余次，使基层员工、中层员工以及管理层的员工更多的了
解公司、了解物业、了解各自岗位的职责与权限。
?积极开展员工思想教育工作。不定期进行员工面对面的交流沟通，把企业的整体发展方向、目标灌输到个人，减少员工对企业的不信任度；另外还通过谈话等途径了解员工在工作中遇到的各类难点，以会议、培训讨论的形式对难点问题进行解析，从而达到稳定员工心态，减少人员流失率。
8、标准化管理体系的建立和完善
在参照投资公司的企业文化理念，再结合物业公司现行企业文化的思路，我们更加注重企业的文化建设。我们始终坚持：“追求企业和员工的共同成长、实现客户和企业的和谐共荣”、“成为行业品牌的代言人”、“创建美好家园是我们共同的心愿”、“精诚服务精彩生活”等一系列企业服务理念和宗旨。
要建立健全物业公司内部各项体系，就必须通过不断的尝试最有效的管理方法。我们通过部门自检、交叉检查、以及综合考核的方法对目前各部门存在的各类问题进行梳理和整改，通过2年来的不断摸索，逐步找到了与公司相匹配的质量体系管理、制度和流程管理、客户关系管理、人力资源管理等方面的标准化制度，如：保安保洁工作检查流程、并通过试行对各类制度中存在的各项问题进行及时修订，基本形成一套符合现行阶段物业公司管理的一整套的制度，并在工作中各部门之间的相互监督、协调，从而达到优势互补的最终目的。 9、服务品质建设
近两年来，随着业主对物业行业的不断了解，业主的维权意识也随之不断增强，给我们的服务也提出了更高的品质要求，为了提升企业的服务品质，我公司正不断逐步完善品质方面的各项建设。通过反复制订、修改和摸索，我们从每周的物业评比到月度的物业质检，再到月度的绩效自评都围绕着服务品质、工作标准等方面开展自检、自查工作，而这些工作都与员工的薪资、绩效考核相挂钩，通过这样的激励既提高了员工的工作积极性，也使各项自检工作得到了有效的开展，从而达到逐步提高服务品质的目的。 10、企业文化建设
物业公司始终将员工作为公司发展的基石，企业文化建设离不开员工参与，2013年公司仍然以员工需求为出发点，开展各种文化活动，积极探索企业文化建设新途径。
（1）为了促进党支部成员和员工对菏泽历史的了解，和更好的学习实践科学发展观，5月25日物业公司员工来到菏泽市博物馆参观学习。通过此次现场参观，让员工更直观地了解菏泽的悠久历史，开阔眼界，增长文化知识，提高综合素养，培养员工学习兴趣和团队协作精神，更
增强了公司对员工凝聚力。
（2）为庆祝建国64周年，10月1日物业公司组织员工到冀鲁豫纪念馆参观学习，随着讲解员的引领讲解，我们心潮澎湃，感慨万千，深深为老一辈革命家艰苦奋斗的英勇抗战的伟大精神所感动，同时也为我们身为中华儿女而感到无比的骄傲与自豪。 三、安全生产工作
安全生产关系到人民群众的生命财产安全，关系到社会的安定团结和经济建设的稳定发展。物业公司始终将安全生产工作摆在首位位置。 在组织上，公司成立了安全生产领导小组，统筹领导安全工作，并于年初与各部门主要负责人签订了《安全管理责任书》，将安全生产工作层层落实。
在教育培训上，采用多种宣传方式，提高员工与业主的安全意识。（1）利用小区宣传栏、张贴告示，向广大业主普及安全常识；
（2）利用安全生产月活动，开展安全生产知识竞赛、高层建筑消防防火知识培训等活动；（3）开展消防实战演练，物业公司于11月29日开展了消防应急演练，共计40多人参加，进一步强化员工的安全意识，提高员工应急反应能力，也给小区业主上了一堂生动的教育课。
在具体工作中，一方面加强小区安全检查，质检部与工程部每月定期对各项目进行安全检查，特别是针对小区电梯、供配电、供水、智能化等重要设备设施，如有问题及时整改，工程部平均每周至少有两次在小区配合管理中心对问题进行整改；另一方面加强小区的治安管理，保障业主人身财务安全。 四、党建工作
2013年是基层组织建设年，物业公司积极响应投资公司号召，把加强基层党组织建设作为工作的重中之重，把物业公司的基层党组织建设与投资公司的各项工作紧紧的绑在一起。
在党风廉政建设上，通过观看警示片、组织“反腐倡廉”知识竞赛、分析、学习《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》《庸懒散》等一系列活动加强了对干部职工的廉洁教育。 五、2014年度工作计划
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在下一年物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得相应的物业资质；
其次，改革人事制度，这需要做好几个工作：1、建立因事设岗制度，按照工作需要和物业管理有关标准设立工作岗位，明确岗位结构比例，以解决人员多，专业技术人才少的问题；2、建立因岗定责制度，将工作、任务层层分解，落实到岗，将上岗者经济收入与去留升降挂
钩，不留责任空白区，避免相互扯皮、推诿；3、建立竞聘上岗制度，使在岗者始终处于积极进取的最佳状态。 第三，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性，使全体干部、员工人人争事干。
第四，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修服务的基础上，积极发展绿化、家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第五，争取树立品牌服务，利用“南华品牌”在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势，创造机会从先进的物业公司中学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市的物业管理新品牌。
目前，本市的物业管理只处于起步阶段，有相当的发展空间，我们一定要在思想观念、经营理念和服务意识上抢在前列，我们相信，通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现我们的目标。 菏泽南华物业服务有限公司 2014年1月4日
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