关于照金温泉旅游项目
前期工作的汇报
陕西照金文化旅游投资开发有限公司
规划设计部 2017.7.7
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目录
项目背景 .............................................................................. 1 第一部分：项目分析 .......................................................... 1
一、温泉旅游前景......................................................................................................................... 1 二、照金温泉旅游项目优势......................................................................................................... 2
1、环境优势..................................................................................................................... 2 2、区位优势..................................................................................................................... 2 3、基础优势..................................................................................................................... 2
三、市场分析................................................................................................................................. 2
1、国内市场分析............................................................................................................. 3 2、省内市场分析............................................................................................................. 4
四、效益分析................................................................................................................................. 4
1、经济效益..................................................................................................................... 4 2、社会效益..................................................................................................................... 5 3、生态效益..................................................................................................................... 5
五、项目开发目标、理念和原则................................................................................................. 5
1、 开发目标................................................................................................................... 5 2、 开发理念................................................................................................................... 6 3、 开发原则................................................................................................................... 6
第二部分：温泉旅游项目开发流程 .................................. 7
一、项目开发流程图..................................................................................................................... 7 二、项目选址................................................................................................................................. 7
1、选址原则..................................................................................................................... 7 2、备选地块..................................................................................................................... 8
三、规划建议................................................................................................................................. 9
1、项目规模..................................................................................................................... 9 2、市场定位..................................................................................................................... 9
3、产品构成 .................................................................................................................. 10
四、运营管理............................................................................................................................... 15
1、品牌管理................................................................................................................... 15 2、营销困境与解决....................................................................................................... 15 3、运营管理模式........................................................................................................... 16
五、设计单位简介及前期设计费用........................................................................................... 18
1、深圳市艺水科技有限公司....................................................................................... 18 2、珠海御天泉温泉设计有限公司............................................................................... 19 3、虹之汤....................................................................................................................... 19
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项目背景
照金红色旅游名镇2013年8月开园以来，照金景区游客量逐年攀升，现有产品类型与组合已无法满足大众游客，尤其是目的性游客日益增长的消费需求。为增强游客体验性，延长游客停留时间，同时以市场化经营运作模式推动照金景区可持续发展，充分带动老区人民就业其他经营产业发展，亟需配套温泉酒店项目。
目前已经完成基础资料收集、周边温泉项目考察，并邀请了设计单位、勘察单位前来现场踏勘，对本项目提出初步建议。
现汇报如下：
第一部分：项目分析
一、温泉旅游前景
目前，我国的温泉旅游开发的热潮已经形成，在广东、福建及云南等省份都在开发和经营温泉旅游，“温泉经济”已成为旅游行业最具竞争力的产业发展模式。省内以临潼、汤峪及太白山为代表的温泉旅游开发自开发以来就迎来诸多游客，成为省内旅游业投资的新热点。
照金景区作为铜川市旅游资源富集地区，就目前看，来照金旅游的游客还多停留在观光旅游，游客停留时间较短，过夜游客体验项目较少，旅游综合收益不高。因此，照金温泉项目的开发建设将能够有效促进经营产业现状改善。
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二、照金温泉旅游项目优势 1、环境优势
项目区处于照金景区核心区域，自然环境较好，植被覆盖率高，旅游产品配套联动性高，经营管理便利，发展潜力大。 2、区位优势
照金温泉项目为铜川市首个温泉项目，距西安市约100公里，距离铜川市新区40余公里，距离旬邑县40余公里，现有高速路及红色旅游专线，交通方便，区位优势明显。 3、基础优势
照金景区旅游基数可以支撑，冬季滑雪人群消费目的性强，消费能力高。
三、市场分析
据《中国温泉旅游产业发展报告2014》统计分析，2013年我国温泉的消费人次已经达到1.2亿人次，直接销售收入达到220亿，拉动相关行业经济增长1，500亿。预计，2017年我国温泉旅游接待人次将达到22，010万人次，未来五年（2017-2021）年均复合增长率约为18.19%，2021年接待人次将达到42，955万人次。
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1、国内市场分析
作为新兴产业，温泉旅游生产力快速增长，产出水平大幅度提高，产品结构的调整取得了阶段性成果，旅游业已开始从“接待型”向“经济产业型”转变，国际国内温泉旅游都呈现出蓬勃强劲的势头。甚至一批具有温泉旅游资源的边远贫困地区，通过大力开发当地的温泉资源也走上了稳定脱贫致富的道路。
（1）新兴市场温泉投资项目及规模快速增长
随着经济回暖和国家对房地产的宏观调控，将有大量的资金流入温泉旅游的投资，进行温泉旅游和度假地产的投资开发。
江苏南京汤山新城吸引了总投资232亿元的5个项目进驻汤山。开发总项目中，万达汤山国际旅游度假区项目由大连万达集团投资建设，总投资约200亿元，是华东最大的旅游综合体和温泉主体综合度假区项目。台湾温泉谷项目由台湾水美开发实业公司等7家台湾温泉企业投资建设，总投资约8000万美元。浙江由香港嘉达发展有限公司和宁波三立置业有限公司共同投资30亿元，在象山打造东海铭城旅游项目，并推出滨海温泉项目，项目用地面积2600亩。
（2）成熟市场温泉项目继续加大投入，温泉企业步入品牌化
在温泉旅游市场开发比较成熟的地区，温泉旅游企业在市场竞争中优胜劣汰，温泉产品不断更新换代，并步入了品牌化发展的阶段。
珠海“海泉湾”和“御温泉”几乎成为珠海休闲旅游的代表者，早已打响业界知名度的两家企业在近年来也未停止不断优化品牌发展战略的努力。
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河源“紫金御临门”温泉度假村于2006年正式营业，跻身于AAAA级旅游景区，该项目占地面积2931亩，总投资20亿元。
（3）投资盈利现状
我国大多数温泉旅游产品项目的投资额在1-10亿元之间，投资效率高的项目的回收期仅有3-5年，稍长一点的回收期达到10年。目前中国已经形成了一批温泉旅游企业品牌，其经营状况良好，诸如熊岳天沐温泉、珠海海泉湾等。 2、省内市场分析
根据陕西省温泉旅游协会统计，2015年我省温泉旅游的接待人数近40万人，相对于全省3700多万人口，行业渗透率不足1%。2015年陕西温泉企业年实现收入总额近10个亿，较2014年实现大幅增长，增长18.7%。但全省110家温泉企业发展极为不均衡。一方面是陕西温泉产业强势崛起，成为旅游新业态，一方面是业内同质化严重，过半企业处于亏损状态。
四、效益分析 1、经济效益
项目建成后，可年推动百万游客二次消费，按项目体验人数为年均100万游客量的5%，人均消费200元计算，年销售收入可达1000万元。扣除经营成本后按利润50%计算，年利润可达500万元。
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总投资按照3000万计算，投资回收期为3000/500=6年，投资回报十分明显。 2、社会效益
项目的开发实施可新增就业岗位，同时通过温泉开发可有效带动照金景区乃至铜川市健康产业的发展，特别是有效促进滑雪、观光体验等项目的有机组合。温泉的医学和疗养功效可使皮肤病、关节炎、神经衰弱患者解除疾病痛苦，消除工作疲劳，以充沛的精力，良好的状态投入到新的工作。随着对温泉综合利用的不断深入，其发挥的社会效益将更为显著。 3、生态效益
项目的实施能增加项目区内的绿地和森林覆盖率，美化绿化工程能保持水土、涵养水源，改善环境。通过污水处理、环境整治将使温泉及周边区域的生态环境得到显著改善和优化。
五、项目开发目标、理念和原则 1、 开发目标
利用温泉和山水资源，塑造一个“山色空朦水也奇，温泉脉脉四季春”，极具地方特色、世界一流的，集观光度假、休闲疗养、运动健身、北国观光、政商峰会、生态示范、环保宣传为一体，主要面向高
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中端客源的多功能综合型旅游度假区。 2、 开发理念
在用地范围内妥善解决好度假区的用地规划、功能结构规划、旅游设施规划、公共设施和基础设施规划；妥善解决好度假村的开发和环境保护之间的矛盾关系；科学合理地配置各类地产开发类型的位置和规模；营造高档度假村的园区环境。 3、 开发原则
（1）保护生态环境的原则。在规划设计中应在开发规模中做出严格限制，低密度开发模式，尽量少破坏山体。
（2）保护自然山形的原则。建筑物的布局尽量不破坏山脊，而是在一些山凹和谷底等较低的地方布局，这样山脊就得到了保护，只要山脊不被破坏，自然的山形就可以得到保护。
（3）景区环境第一的原则。适当对开发强度作了不同的限制，主要是为了更好的保护景区内的自然环境。不能以牺牲景区的大环境为代价，来追求较高的开发强度。
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第二部分：温泉旅游项目开发流程
一、项目开发流程图 二、项目选址 1、选址原则
（1）考虑到项目地无温泉地热水源和当地气候因素，因此项目地
环境区位不宜朝西北片区风口较大； （2）充分考虑风水学关于选址的相关要素； （3）充分考虑到照金景区中的红色文化和温泉文化的差异性。
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1 项目选址 - - 2 地热水文论证 60天 25万 3 项目策划、规划 45天 35万 4 有地热 打温泉井 无地热 采购人造 温泉设备 需要申请 井深约3000米 2000元/米 6 2017年10月1日前 5 施工图设计 60天 露天温泉60元/㎡ 接待大厅100元/㎡运营阶段 施工阶段 180天 - 2、备选地块
选址 面积 基本情况 选址1 3.12公顷（约46亩） 选址2 3.13公顷 地块位于照金国际青年旅社西南方，地块位于照金国际滑雪场西侧，东侧靠近1933广场、商业街、照金宾馆。靠近滑雪场雪具大厅，南侧为照金牧西南侧边界线处有两座高压塔，地块场。南侧有停车场。 中有电缆穿过。 地块内为坡地，整体为东高西低，区域内地形有起伏。地块周围视野景观较好，向东、向北可欣赏丹霞景观，向南为照金牧场风光，向东为滑雪场雪道。 住宿：红叶驿站 餐饮：红叶驿站 购物：暂无 娱乐：照金国际滑雪场 照金牧场 1、 自然风光优美，可充分利用地形，打造别具特色的园林别院式温泉度假别墅。 2、 充分发挥冬季的旺季时期，和滑雪项目配合，温泉和滑雪相互带动，形成滑雪-温泉连贯式娱乐项目，提升服务体验。 地形情况 地块整体为坡地，西南侧较高，东北侧较低，整体坡度均匀。 周边设施 住宿：照金国际青年旅社、照金宾馆 餐饮：商业街小吃、照金书院酒店餐厅、照金宾馆餐厅 购物：商业街 娱乐：1933广场、纪念馆、照金牧场 1、 有镇区提供较为成熟的基础服务设施，有现有的餐饮、住宿。 2、 若充分结合现有的服务设施，可优点： 较少投资。 3、 建成后可融入镇区旅游服务体系，丰富游客体验。 1、 地块西侧有高压塔，地块中间有电缆穿过，需要改线。 1、 周边餐饮、住宿服务设施基础差，2、 可从青年旅社放假室内俯视到场和镇区距离较远，无法充分利用地全景，若建成室外温泉池，私密镇区的设施。 缺点： 性较差。 2、 对镇区的游客量带动影响较小。 3、 和镇区主路间有建筑间隔，无法3、 形成较好的临街景观。
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三、规划建议 1、项目规模
接待大厅面积：1000㎡，其中：大堂400㎡，男宾区300㎡，女宾区300㎡。
露天温泉区用地面积：24000平米（约35.5亩）
2、市场定位
（1）区域市场定位
以铜川照金景区为依托，辐射陕西全境的旅游市场为主，周边市场为辅。 （2）目标客源定位
铜川照金景区游客、古城西安游客、滑雪运动爱好者、香山禅修人士； （3）产品定位
以香山景区为依托背景，结合铜川药王山医宗圣地的中医药文化底蕴，以“禅修文化、温泉养生、中医药文化、现代中式园林艺术、国际SPA”等文化理念为主导；以“禅修温泉文化体验”、“中医药文旅汤街体验”和“儿童健康体验”为主要特色，打造成西部地区首屈一指的温泉旅游度假综合体。
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3、产品构成
（1）温泉接待中心
集温泉接待、更衣淋浴、休闲娱乐等功能于一体。
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（2）中医理疗馆
打造中国首家以中医理疗为特色的室内水疗馆，通过中医针灸、推拿等原理利用水的冲击力达到理疗的功能，并结合四诊理论，设置盐疗、芳香疗、灯光疗、吸入疗法等产品，是保证项目四季可运营的核心产品；共10个温泉池。
（3）室外园林温泉区
园区以绕禅文化、中医药王文化为依托，融合东方养生与西方休闲文化，追求人与自然的和谐。设有动感水疗SPA(漩涡池)、主题泡池(长生池)、天然池中池(湿地泉)及名贵中草药泡池——禅家百草园等，共有26个特色温泉池、1个泳池及地热坊、养道SPA、露天休闲吧等，与原生态的溪流、小河、竹林相结合，在温泉公园营造湿地、密林、缓坡等景观；将瑜珈、太极、禅修等
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引入禅泉温泉空间，强调池与池之间的私密性和原生态情景体验，让您尽享天然之美。
（4）中医药王文化汤街中医
在温泉接待中心与温泉园区的过渡空间打造中国首条中医药王主题汤街，将药王文化展示、中医与温泉的渊源、趣味互动体验等主题功能融入其中，让游客在泡浴之中能体验别样的温泉文化。
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（5）会议中心
打造融会议培训、休闲度假、健身娱乐为一体温泉养生胜地。
（6）儿童健康体验中心
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打造陆地和水上主题儿童乐园，以面对青少年儿童群体的温泉水疗、休闲娱乐、手工体验、智力开发、艺术熏陶等项目为主体的专业服务中心。
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四、运营管理 1、品牌管理
（1）顺应需求的优质产品
产品定位的决窍是换位思考，换位思考的重点是市场需求，不仅要看到现时需求，更重要的是潜在的市场需求。因此，产品定位的原则就是“以需定产”。 （2）创新的经营理念
创新的经营理念就是“把简单的事情复杂化”，也就是把一件看似简单的东西赋予文化的内涵，艺术的品味，而使其价值倍增。 （3）卓越的管理模式
卓越的管理模式就是“把复杂的事情简单化”，把复杂的管理系统条理化、表格化、网络化，每个岗位都有清晰的作业指导书，员工每天该做什么，不该做什么，一目了然。 （4）敬业的专业人才
管理者应重视人才，制定切实可行的激励机制，调动员工积极性，如“激励员工、天天向上、每日考评制”和“金纽扣”激励机制。 2、营销困境与解决
温泉项目运营除了日常管理外，最重要的是认清营销困境并采取相应解决措施。目前的营销困境主要有三方面：
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（1）行业标准和监管力度缺失，所有的热水都号称是温泉，良莠不齐，导致很多真正想泡温泉的游客无法得到正确信息； （2）文化内涵不足、同质同构化现象严重、服务产品类同、特色经营不明显等问题程度不同地存在；
（3）能传达历史、体验汤泉文化经典的项目少之又少，大多是简单的“拿来”、“模仿”或“复制”，温泉产品失去个性和特色。 针对以上营销困境，可采用以下方法进行解决：
（1）品质营销：设立严格标准，区分使用天然温泉和人工开采地热水的旅游服务场所的品质认证标准。如公开温泉水温度、矿物质含量、温泉药效；公布热水卫生条件、温泉加热水或其他“营养品”比例等；
（2）文化营销：温泉休闲、保健、养生的文化内涵才是根本，失去了文化底蕴，温泉也将失去客源。成功案例如御温泉，处处体现“御文化”，客人被当成“皇帝”，为客人提供足部保健按摩的服务员称“足部大臣”；
（3）个性营销：一要认清自身资源优势，弄清楚特色是什么，拿到全国和全世界有什么优势，与其它地方的温泉相比有什么特点，这样才能在今后具备竞争力；二要找准市场定位，突出个性，才能所向无敌。 3、运营管理模式
（1）高端精品温泉模式
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与以往的大众温泉洗浴开发方式不同，虽然温泉水仍然是主要的核心吸引资源，但高端精品温泉的打造赋予了温泉度假更多的内涵，高端的服务、精美的设计、优越的环境、超然的享受，养生、度假、文化体验等多种体验方式和温泉融为一体已经成为现阶段温泉旅游的一个重要消费理念，其最大的特点是温泉与SPA、文化内涵的紧密结合，提供高档次、专业化的服务项目，以“精致型、小型化、私密性”的方式经营，使游客在尊享高端温泉度假产品的过程中，达到身心的彻底放松和享受，打造一种全新的温泉休闲度假方式体验，即温泉生活方式，已经成为热潮。 （2）品牌输出模式
随着我国温泉旅游的日益蓬勃发展，品牌的建立和打造在温泉旅游的开发中愈发重要。品牌输出模式也随着这种趋势的发展应运而生的一种开发模式。这种模式的特点是企业通过对温泉资源的合理开发，形成经典的温泉开发案例，在业界形成一定的品牌知名度和影响力后，吸引其他合作者通过品牌加盟的方式进行连锁化经营和管理。这种新型的开发模式使温泉突破了地域的限制，实现了“多泉管理”，创造了跨地域品牌。这种模式下温泉品牌一旦形成，便可以采用加盟的形式来推广，受地域的局限性小，后期品牌项目的建设资金投入也小，并且可以迅速发展为集团化，产生规模效应，占据市场。对于品牌后期的加盟者而言，品牌本身就是区别于其他旅游地产项目的吸引点，既可以将其与其他地产项目区别开来，也可以利用品牌效应占据较大的市场份额，节
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省投资，另外，品牌的加盟也减小了温泉类旅游地产新建投资的风险。
（3）综合性温泉旅游模式
随着温泉旅游的迅速升温，人们对温泉的需求远远不止于沐浴、康体等温泉产品，而是追求产品多元化体验，尤其在自然资源一般的温泉度假地，仅靠单一的温泉资源开发不足以支撑度假区的有效发展，需要多元的产品来增强温泉地的吸引力和竞争力，这一现状就推动了综合式温泉开发模式的产生。综合式温泉开发模式以旅游区内良好的温泉水资源为基础，利用周边优美的自然环境，辅之以人工设施，开发休闲度假、康体健身、观光娱乐、商务会议等多功能的旅游产品，而不是仅仅停留在温泉核心产品的开发上，以此来吸引各需求的游客，其最大的特点是适应各层次、各类型的旅游市场。
五、设计单位简介及前期设计费用 1、深圳市艺水科技有限公司
（1）公司简介：
深圳市艺水科技有限公司于2002年由国内资深设计师团队在深圳共同创立。是一支专门从事温泉、SPA水疗、旅游小镇、度假村、商务酒店、水上乐园、生态园林等景观的策划、规划、设计为一体的现代设计专业机构。
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（2）业务范围： 温泉策划（规划）
温泉设计：概念设计，方案文本设计，施工图设计 温泉施工
2、珠海御天泉温泉设计有限公司
（1）公司简介：
国内专业从事五星级温泉度假村规划、设计、施工、营运管理,文化品牌打造的温泉专业队伍，具有实践经验专家团队，具备从策划、设计，到施工、管理四个环节都能完成的能力，将规划设计、施工时已与未来营运直接对接，按营运需要和不同消费的人群设制不同的温泉产品。
（2）业务范围： 温泉策划（规划）
温泉设计：概念设计，方案文本设计，施工图设计 温泉施工 温泉管理
3、虹之汤
（1）公司简介：
虹之汤”温泉品牌由大原义洋先生于1998年在日本奈良创立“虹.之汤”始终秉承日本传统沐浴文化理念，将“自然 生态 和谐”的温
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泉体验带给万千消费者并获得肯定与喜爱。2005年，“虹之汤”被日经新闻评为日本超级钱汤（温泉沐浴）第一推荐品牌。
2011年，经大原先生授权，虹之汤品牌正式登录中国上海。我们在中国传承了大原先生的沐浴理念，大力推广温泉养生，着力打造小而精温泉，培育新型休闲养生产业与生活方式。并在中国受到广泛关注，且与多家国际知名企业建立了战略伙伴关系。
（2）业务范围： 温泉策划（规划）
温泉设计：概念设计，方案文本设计，施工图设计 温泉施工 温泉管理
（附件：设计费用报价）
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珠海御天温泉 项目阶段 规模：待定 虹之汤 深圳艺水 规模：温泉建筑面积规模：接待中心1300平5000㎡，户外温泉1000米，温泉区24000㎡ ㎡。 30万 100/㎡ - 建筑设计 室内装修设计 200/㎡ 建筑施工图设计 300/㎡ 20万 （200/㎡） 18/㎡ 20万 策划规划 35万 接待大厅、酒店 室内装修设计 施工图设计 露天温泉部分 （包括露天、室内温泉区从地下到地面所有建筑物、泡池、各种木亭及木制品系统、汤屋、绿化、照明、强弱电、音乐等。） 温泉景观 60/㎡ 温泉设备系统和机电设计 80-100万 景观与水系统设计 30万 100万 施工阶段 总施工技术指导 - - 开业筹备及人员培训 全程运营技术顾问 开业筹备阶段指导、人员培筹备 训等 400万 200万 30万 - 方案一：每年收取150万至200万管理费； 委托方案二：按月结算，乙经营 方从每月总收入中提成5%，纯利润中再提成3%（国际惯例） - 基本管理费为5%，奖励管理费为10%
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