物业管理考核办法

集团公司机关物业管理考核办法

为加强中铁二十一局集团有限公司机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。

第一章、 考核内容

第一条 安全管理

1.1 机关院内及大楼内的安全、消防制度规范健全，有各类基础档案；工作人员熟悉工作流程，并能够严格按照工作流程进行操作；熟悉工作环境，清楚工作中的安全事项。

1.2 工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。

1.3 管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案。

1.4 管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。

第二条 日常管理

2.1 机关院内管理的规章制度健全，工作人员的岗位职责明确，管理工作台帐完备，有详尽的记录。

2.2 工作人员服装统一、整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明。对待业主态度谦和、服务热情。

2.3 工作人员配备齐全，挂牌持证上岗；有每天值班、巡查记录；员工的考勤、考核纪录完备；工作人员不缺勤、不脱岗。

2.4 门卫值班人员爱岗敬业，建立交接班制度，出入登记记录要清楚，遇重大情况及时向集团公司房产部门报告。

2.5 物业部门设立值班牌、值班电话。随时接受投诉，以监督服务工作，提高服务质量。

2.6 物业部门主动做好集团公司重大活动的配合服务工作，完成集团公司安排的其它工作。

第三条 卫生保洁

3.1 做好环境卫生工作，保持院内停车场、篮球场及大楼内走廊、楼梯等公共部位清洁卫生，垃圾做到日产日清。

3.2 保持大楼内各楼层栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁，无灰尘、污迹、斑点。

3.3 大楼内卫生间应保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。

3.4 大楼内按季节定期灭杀蚊子、苍蝇等害虫，垃圾箱、卫生间要经常消毒，做到无滋生源。

3.5 大楼外墙面定期保洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。

第四条 绿化养护

4.1 植物生长良好，叶色、叶形正常，无明显虫害痕迹。 4.2 树冠完整，修剪得当，无死树、无缺株、无垃圾杂物、无堆

物堆料侵占等现象。

4.3 每个楼层、会议室花草摆放均匀、整齐，生长良好，枝叶覆盖均匀。

4.4 按季节性杀虫、施肥。

第五条 设施维护

5.1 未经集团公司批准，任何单位和个人不得随意乱拆乱改室内装修，物业管理部门要加强室内外乱装乱钉现象巡查力度，及时发现、及时报告，对因人为损坏的设施设备及乱装乱钉严肃查处。

5.2 物业管理部门要有严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。

5.3 院内及大楼内设施的零星维修应及时完成，确保设施完好率99％以上。重大维修必须按集团公司大修审批程序办理。

5.4 做好院内及大楼内照明灯具设施的重点维护工作，公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。

5.5 院内及大楼内的公共财物齐全、无人为损坏。 第六条 业主的满意程度

采用调查表的方式征求集团公司机关各部门意见，调查结果纳入考核内容，确定最终考核评定结果。

第二章 考核评定

第七条 考评按优秀、良好、合格、不合格四个等级评定，评定结果按加权法换算成得分（满分100分），为最后考评结果。

换算办法如下： 评定等级 评定项目 基础评分 得票数 评定得分D 4分 L 3分 K 2分 F 1分 G 优秀 良好 合格 不合格 D=[Lx4+Kx3+Fx2+Gx1]/Nx4 注：N为参加评审总人数=L+K+F+G

第八条 考核分季度、年度进行考核，季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由社会职能处牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报集团公司分管领导批准后，由社会职能处负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现资金可在每年12月份支付最后一次物业承包费时进行清算，长退短补。

第三章 奖惩兑现

第九条 根据考核结果，对物业承包单位对照下表进行奖惩。

综合考核评定结奖惩兑现 果 90分以上 按承包费总额的4%给予奖励。 89分—80分 79分—60分 59分以下 按承包费总额的1%给予奖励。 按承包费工资总额的2%进行罚款。 按承包费工资总额的3%进行罚款。 备注 按季度考核，由集团公司兑现。 按季度考核，由集团公司兑现。 按季度考核，在承包费中扣缴。 按季度考核，在承包费中扣缴。 第十条 集团公司社会职能处要对物业中心考核项目不定期的抽查，在抽查中如发现由于物业承包单位管理不严，工作人员

凡发生以下行为者，按下表对应的额度对物业中心进行处罚，年底最后一次支付承包费时进行清算。 物业中心工作人员日常行为抽查内容 发生重大失责行为，造成后果者。 员工迟到、早退或无故离岗1小时以上者。 楼层环境卫生保洁不彻底。 闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不及时制止者。 因保养不及时造成设备故障问题者。 未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱装乱钉已造成事实者。 员工上班期间不穿工作服或穿戴不整齐者。 停放车场、篮球场及大楼内走廊、楼梯等公共部位卫生清洁不彻底者。 对待业主态度蛮横或与业主吵架、打架者。 不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者。 物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到位或置之不理者。 物业中心交纳罚款额度 罚款1000元以上。 每次罚款100元。 每次罚款100元。 每次罚款200元。 每次罚款500元。 每次罚款100元。 备 注 每发生一次罚款50元。 每次罚款100元。 每次罚款200元以上。 每次罚款200元。 每次罚款300元。 第十一条 本办法自公布之日起实施，由集团公司社会职能处负责解释。

附表一、集团公司机关物业管理考核评分表

附表二、集团公司机关办公楼物业管理满意情况调查表

二〇一一年九月十八日

附件一

集团公司机关物业管理考核评分表

填表单位：

序 考核号 项目 1 安全管理 2 日常管理 1、机关院内及大楼内的安全、消防制度规范健全，有各类基础档案；工作人员熟悉工作流程，并能够严格按照工作流程进行操作；熟悉工作环境，清楚工作中的安全事项。2、工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。3、管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案。4、管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。 1、机关院内管理的规章制度健全，工作人员的岗位职责明确，管理工作台帐完备，有详尽的记录。2、工作人员服装统一、整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明。对待业主态度谦和、服务热情。3、工作人员配备齐全，挂牌持证上岗；有每天值班、巡查记录；员工的考勤、考核纪录完备；工作人员不缺勤、不脱岗。4、门卫值班人员爱岗敬业，建立交接班制度，出入登记记录要清楚，遇重大情况及时向集团公司房产部门报告。5、物业部门设立值班牌、值班电话。随时接受投诉，以监督服务工作，提高服务质量。6、主动做好集团公司重大活动的配合服务工作，完成集团公司安排的其它工作。 1、保持院内停车场、篮球场及大楼内走廊、楼梯等公共部位清洁卫生，垃圾做到日产日清。2、保持大楼内各楼层栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁，无灰尘、污迹、斑点。3、大楼内卫生间应保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。4、大楼内按季节定期灭杀蚊子、苍蝇等害虫，垃圾箱、卫生间经常消毒，无滋生源。5、大楼外墙面定期保洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。 1、植物生长良好，叶色、叶形正常，无明显虫害痕迹。2、树冠完整，修剪得当，无死树、无缺株、无垃圾杂物、无堆物堆料侵占等现象。3、每个楼层及会议室花草摆放均匀、整齐，生长良好，枝叶覆盖均匀。4、按季节性杀虫、施肥。 1、有严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。2、院内及大楼内设施的零星维修应及时完成，确保设施完好率99％以上。重大维修必须按集团公司大修审批程序办理。对因人为损坏的设备和设施及大楼内乱装乱钉现象要及时发现、及时报告，并及时查处。 3、做好院内及大楼内照明灯具设施的重点维护工作，公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。4、院内及大楼内的公共财物齐全、无人为损坏。 依据满意情况调查表。 考 核 内 容 优良合不秀 好 格 合格 3 卫生保洁 4 绿化养护 5 设施的维护 6 满意率 综 合 评 定 注：该表由考核部门填写。

附件二

集团公司机关办公楼物业管理满意情况调查表

填表人：

序号 1 工作人员的仪表，文明很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 举止 2 3 4 5 服务态度 工作人员在岗情况 大楼的消防安全状况 院内及大楼的财产安全状况 6 院内及大楼内的卫生保洁状况 7 8 9 绿化环境情况 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 内 容 满 意 程 度 设施的维护、维修情况 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 零星维修、急修情况 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 很满意（ ）满意（ ）基本满意（ ）不满意（ ） 10 集团公司重大活动的配合和服务工作