1、总则
为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（下列简称通病防治）工作，制定本导则。
本导则适用于本市行政区域内新建的住宅工程。
本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的操纵。
在住宅工程的设计、施工与监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规与工程技术标准等规定处，还应执行本导则。
2、基本规定
通病防治由建设单位组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行本《导则》的规定。
通病防治所发生的有关费用应列入工程概预算。
施工图审查机构应重视审查质量通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。
工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。
住宅工程竣工验收时除执行现有法律、法规与工程技术标准所规定的以外，还应提供下列有关资料：
①、由参建各方会签的《住宅工程质量通病防治任务书》（附录1）。
②、施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》（附录2）。
③、监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》（附录3）。
3、参建各方责任主体的管理措施
3.1、建设单位
在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。
批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案与施工措施》。
定期召开工程例会，协调与解决质量通病防治过程中出现的问题。
不得随意压缩工程建设的合理工期。
应将通病防治列入工程检查验收内容。
应明确通病防治的奖罚措施。
3.2、设计单位
在住宅工程设计中提出相应的设计措施。
将通病防治的设计措施与技术要求向有关单位进行设计交底。
3.3、施工单位
认真编写《住宅工程质量通病防治方案与施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。
做好原材料、构配件与工序质量的报验工作。在使用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。
记录、收集与整理通病防治的方案、施工措施、技术交底与隐蔽验收等有关资料。
根据批准后的《住宅工程质量通病防治方案与施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。
专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准，监理单位审查、建设单位批准后实施。
工程完工后，总承包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。
3.4、监理单位
审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案与施工措施》，提出具体要求与监控措施，并列入《监理规划》与《监理细则》。
认真做好隐蔽工程与工序质量的验收，上道工序不合格时，不同意进入下一道工序施工。
配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。
工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。
4、导则通病防治技术措施
4.1、墙体裂缝防治技术措施
4.1.1、设计
住宅工程地基应按变形操纵设计，并按《建筑地基基础设计规范》(GB50007－2002)的有关规定进行地基变形计算，使用天然与复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。
住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其他可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。
砌体工程的顶层与底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋很多于4
10，箍筋
6@200；其他层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板
带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3
8。
混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应设置间距不大于3m的构
造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部
务必增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。
顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆强度等级不应小于M7.5。
主体与阳台栏板之间的拉结筋务必预埋。
在两种不一致基体交接处，应使用钢丝网抹灰或者耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜使用专用砌筑砂浆砌筑。
顶层框架填充墙不宜使用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当使用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。
外墙应使用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。
屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于1.26㎡.K/W。
4.1.2、施工
砌筑砂浆应使用中粗砂，严禁使用山砂与混合粉。
蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱与水状态下施工。
填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。
砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。
砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。
通长现浇混凝土板带应一次浇筑完成。
框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
使用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1:3水泥砂浆嵌实。
4.2、钢筋混凝土现浇板裂缝防治技术措施
4.1.1、设计
住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。
钢筋混凝土现浇楼板（下列简称现浇板）的设计厚度通常不应小于120mm（厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm）。
屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。
在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15％。
外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm。
现浇板强度等级不宜大于Ｃ30。
住宅长度大于40m时，宜在楼板中设置后浇带。后浇带两边宜设置加强钢筋。
4.1.2、施工
现浇板的混凝土应使用中粗砂。
混凝土应使用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响小的外加剂，其减水率不应低于8％。
预拌混凝土的含砂率应操纵在40％以内，每立方米粗骨料的用量很多于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15％。
预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其他住宅不应大于150mm。
严格操纵现浇板的厚度与现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋
不位移。
现浇板中的线管务必布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应使用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。
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现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。
现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖与浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。
现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。
现浇筑的板底宜使用免粉刷措施。
支撑模板的选用务必通过计算，除满足强度要求外，还务必有足够的刚度与稳固性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间间距不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求折模。
施工缝的位置与处理、后浇带的位置与混凝土浇筑应严格按设计要求与施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜使用微膨胀混凝土。
4.3、楼地面渗漏防治技术措施
4.1.1、设计
厨卫间与有防水要求的建筑地面务必设置防水隔离层。
厨卫间与有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应双室内其他房间地面低20～30mm。
4.1.2、施工
上下水管等预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。
管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。
现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。
防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。
地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口要比相邻地面低5mm。
有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度20～30mm。
烟道根部向上300mm的范围内宜使用聚合物防水砂浆粉刷，或者使用预性防水层。
卫生间墙面防水砂浆应进行很多于2次的刮糙。
4.4、外墙渗漏防治技术措施
4.1.1、设计
外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。
外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。
4.1.2、施工
外墙粉刷应使用含泥量低于2％、细度模量不小于2.5的中粗砂，严禁使用石粉、混合粉。
外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。
抹灰工程不得使用过期水泥，其凝聚时间与安定性须合格。
外墙洞眼应按规范留置，使用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面使用1:3防水砂浆粉严，小圆孔宜使用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。
外墙粉刷基层应使用人工凿毛或者界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再使用聚合物水泥砂浆
进行修补。
粉刷前应清除墙面污物，并提早1d浇水湿润。
两种不一致基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。
外墙抹灰务必分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜操纵在6～10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。
外墙的粉刷务必设置分格缝。
外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。
外墙面砖嵌缝务必使用勾缝条挤压出浆至密实。
窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线与挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2％。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水与排水不畅的现象。
粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与刮糙面层务必位置错开。
4.5、门窗渗漏防治技术措施
4.1.1、设计
门窗设计应明确抗风压、气密性与水密性三项性能指标。4层及4层以上外窗的抗风
压性能与气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级；1～6层外窗的抗风压性能与气密性能不宜低于3级、水密性能不宜低于2级；其性能等级划分应符合GB/T4106（4104、4108）－2002的规定。
门窗拼樘料务必进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。
塑钢门窗型材务必使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。
4.1.2、施工
门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。
门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。
门窗安装应使用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角角处180mm，框边处不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，以泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满，溢出门窗框外的民泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破旧。
门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“⊥”型塑料条做槽口。
打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应使用中性硅硐密封胶。严禁在涂料面层上打密
封胶。
4.6、屋面渗漏防治技术措施
4.1.1、设计
关于体积吸水率大于2％的保温材料，不得设计为倒置式屋面。
刚性防水层应使用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。
柔性材料防水层的保护层宜使用撒布材料或者浅色涂料。当使用刚性保护层时，务必符合细石混凝土防水层的要求。
对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝与出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先使用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面进（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。
膨胀珍珠岩类及其他块状、散状屋面保温层务必设置隔气层与排气系统。排气道应纵横交错，畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏与不易进水的位置。
4.1.2、施工
屋面工程施工前，务必编制全面的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。
卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。
在屋面各道防水层或者隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应使用卷材，并用管箍或者压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。
刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合有关规范要求外，还应满足下列要求：
①、钢筋网片应使用焊接型网片
②、混凝土浇捣时，宜先铺2/3厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺1/3的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。
③、分格缝应上下贯穿，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝与周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。
④、保水养护不小于14d。
屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水试验或者淋水试验。
4.4、室内标高与几何尺寸操纵措施
4.1.1、施工单位
由专人进行测量，各类测量仪器应定期校验。
主体施工阶段应及时弹出标高与轴线的操纵线（如墙面1m线，地面方正操纵线等），准确测量，认真记录，并确保现场操纵线标识清晰。
严格操纵现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的操纵标识，每1.5～2㎡范围内宜设置一处。
装修阶段应严格按所弹出的标高与轴线操纵线施工，发现超标时及时处理。
按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录4）。
室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10％的房间数且很多于5间进行抽查。
楼板厚度的检测数量，每检验批按10％的楼板数且很多于5块板进行抽查。
4.1.2、监理单位
应及时抽验施工单位测量记录。
应对室内标高与几何尺寸不定期进行平行检验，发现问题及时处理。
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