第一部分案例分析
(共2题，120分。请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)
案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
精品文档
精品文档
(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。
(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。
(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。 问题(每小题4分)：
1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。 2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。
3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。
4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。
5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。 (一)答题要点及参考答案
1．土地取得及权利变化的基本过程
(1)1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；
(2)2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清； (3)2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证； (4)2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；
(5)2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；
精品文档
精品文档
(6)2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。 2．A公司所有土地的四至 (1)东：环城绿化带； (2)南：通城路；
(3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地； (4)北：寰宇电器公司。
3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的) (1)出让合同； (2)出让金收据； (3)土地使用权证； (4)土地登记档案。 4．出让：地价内涵的要点 (1)时点：2008年6月30日； (2)用途：工业用地； (3)使用年期：43年；
(4)开发程度：内外“六通一平”； (5)土地性质：出让；
(6)容积率：开发区平均容积率。
5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程 (1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数 =16 X7 =112(万元)
(2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1+增长率)X亩数 =48／12X(1+10％)X7 =30．80(万元)
(3)返还的出让金二出让金当年实际支付价X(绿化用地亩数+后期占用l亩) =20÷(17-4)X(4+1) =7．69(万元)
(4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金 =112-30．80+7．69 精品文档
精品文档
=150．49(万元)
案例(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得， 当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。 单位．平方米、万元 共用宗卡号：隐蔽 地号 宗地面积 用途 证件种类 单位性质
(二)答题要点及参考答案 1．错误更正如下
(1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮； (2)证件种类：身份证一法人代码证； (3)权属性质：出让一国有建设用地使用权； (4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让； (5)使用年期：36年——40年；
(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。 2．其他登记卡 (1)土地变更登记卡； (2)土地注销登记卡； (3)土地查封登记卡；
精品文档
隐蔽 4908 综合 身份证 股份制 图号 坐落 权利人 证件编号 通讯地址 隐蔽 调查表号 叩983 x x市南河路183号 大星商贸发展公司 隐蔽 审批表号 隐蔽 X X市南河路183号邮编： X X X X X X 精品文档
(4)土地更正登记卡； (5)土地抵押登记卡。
3．测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值
土地转让价值：土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积 =2454／4908 X1532 =766(万元)
4．判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素) 土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积 =3372x(1—4％)x 3376X3．12 =3033．54(万元)
第二部分估价实务分析
(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分) 报告一土地估价技术报告 第一部分
一、估价项目名称：X X厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略)
五、估价目的：对XX厂的土地使用权价格进行评估。 六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
精品文档
精品文档
(5)X X市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。 八、估价期日：1997年6月30日 九、估价日期：1997年8月13日 十、估价结果
总地价：40，605，565．8元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师 姓 名 签名 金胜利 (略) 范 谋 (略) 程永发 (略) 十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况
委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临精品文档
精品文档
X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。 2．土地登记状况
X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。
评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中，待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。 3．土地权利状况
估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 (1)位置
评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里，X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。 (2)交通条件(略) (3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 (4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 (1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 (3)临江条件 精品文档
精品文档
评估地块临XX江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 三、估价过程 (一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。 2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。 3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。 表1因素条件说明表 内容 比较因素 交易时间 交易情况 区 离市中心距离 97．6 正常 12km 94．1 正常 13km 94．9 偏高 18km 91．3 正常 12km 待估宗地及实例 待估宗地 实例1 实例2 实例3 精品文档
精品文档
域 因 素 个 别 因 素
4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2
表2 比较因素条件指数表 待估宗地实例内 容 比较因素 交易时间 交易情况 区 域 因 素 个 别 因 素 容积率 环境条件 基础设施状况 年期 100 100 100 100 100 98 100 93．7 90 101 100 100 100 100 100 100 离市中心距离 区域性质 面积、形状 待估宗地 实例1 实例2 实例3 区域性质 宗地面积、形状 容积率 环境条件 基础设施状况 年期 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 72034㎡，不规则 476㎡，不规则 50000㎡，不规则 25799㎡，不规则 0．75 污染小 六通一平 50年 0．8 污染较大 七通一平 30年 0．5 无污染 七通一平 50年 0．7 污染小 七通一平 50年 100 100 100 100 100 105 100 100 102 101 105 115 98 102 101 105 100 100 102 101 表中有关修正说明如下：
（1）
精品文档
期日修正
精品文档
目前，工业用地地价下跌了5%
（2）
5.因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3 表3 因素比较修正系数表 内 容 比较因素 实例地价 (元／m2) 交易时间 交易情况 区 域 因 素 个 别 因 素 区域性质 面积、形状 容积率 环境条件 基础设施状况 年期 100／102 100／101 i00／100 100／98 100／100 100／93．7 563．8 100／102 100／101 90／100 100／101 100／100 100／100 625．4 100／102 100／101 100／100 100／100 100／100 100／100 502．0 离市中心距离 100／105 100／100 100／100 100／105 100／115 100／98 100／105 100／100 100／100 560 770 543 比较实例 实例1 实例2 实例3 实例2年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50]
修正后价格(元／m2) 6．实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米 (二)成本逼近法
成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
精品文档
精品文档
a．耕地占用税：6．0元／平方米。 b．菜地建设基金：45．0元／平方米。 c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。 d．土地补偿费：11．5元／平方米。 e．青苗补偿费：2．0元／平方米。 f．土地平整费：15元／平方米。 g．劳动力安置费：60．0元／。 h．养老费：49．5元／平方米。
i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米 j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8元／平方米。 上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。 (2)土地开发费用：取110元／平方米。 (3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2元／平方米 (4)投资利润:土地开发投资利润率取12％，则： 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％ =(199．2+110)×12％=37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5元／平方米 (三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来X X新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563，7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。 第四部分 附 件(略) 答案：
(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1．第一部分后面应写上“总述”。 2．估价项目名称不明确。
3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。
精品文档
精品文档
4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。 5．“地价定义”中未说明土地开发程度。 6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。 7．“估价结果”无单位地价和大写。
8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。 9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。
10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。 11．登记状况中无四至、登记等。
12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。 15．交易情况说明不正确。
16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。 17．在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。 18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。 19．“基础设施状况”未作修正。 20．交易时间未作修正。
21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5％”。 22．实例2“容积率”修正错误，实例1、实例3容积率未修正。 23．实例2年期修正错，应为实例1年期修正。 24．年期修正未对r的取值作说明。
25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。
27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。 28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。 29．“土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。 31．投资利息中开发期没有乘1／2。 32．利润率的确定没有依据。 精品文档
精品文档
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。 34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。 35．估价结果未大写。
二、土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称
X X公司位于X X区X X路X X号用地地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象
估价对象为X X公司位于X X市X X区X X路X X号营业楼用地，面积595．58平方米。 五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)X X省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。
(8)估价对象《房屋所有权证》。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。
八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二OOO年一月十日。 精品文档
精品文档
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595．58平方米 单位面积地价：4485．25元／平方米 总地价：2671325元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名(略) 十三、土地估价机构(略) 二OOO年一月十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况
估价对象位于X X市X X区X X路X X号，土地证号为X国用(X X)字第X X号，土地面积为595．58平方米，东至X X路、南至X X、西至X X X X、北至X X X X，宗地号为X X X X。 2．土地权利状况
估价对象是X X公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914．5平方米，有效使用率80％。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 精品文档
精品文档
1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法
(1)计算估价对象总楼价： 计算公式为：
P=a/r×[1-1/（1+r）n] 其中：P为总楼价。
a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 r为综合还原率。 n为房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元／平方米，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。 (2)确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。 ①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略)
②影响租金因素修正(略)。 ③客观租金的计算及确定。 比准价格A=243．60元／平方米
精品文档
精品文档
比准价格B=233．40元／平方米 比准价格C=249．09元／平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金， 即：
客观租金=(243．60+233．40十249．09)÷3=242．03元／平方米 (3)计算房地总收益：
年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元 (4)计算年总费用 ①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15× 3％=16929．51元 ②维修费：
根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格 的2％，即： 房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803元 ③保险费：
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060元 ④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元 ⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元 (5)房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用 =564317．15—118308．22=446008．93元 (6)确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。 (7)计算总楼价：
精品文档
精品文档
(8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112元 (9)总地价
总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39元 2．市场比较法 (1)选择房地出售实例：
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表： 基本情况 交易方式 交易时间 灭易价格(力兀) 交易情况 土地使用年期 土地用途 用地面积(m2) 容积率 建筑面积(m2) 估价对象 买卖 1999年12月 正常 40年 商业 651．67 4．90 2914．5 实例A 买卖 1999年3月 310 正常 40年 商业 49，6 4．75 2356 580 80 实例B 买卖 1998年9月 2，60 正常 40年 商业 385 4．80 1848 600 75 实例C 买卖 1999年12月 275 正常 40年 商业 442 4．90 2187．9 580 70 重置单价(元／皿2) 680 成新率(％)
(2)房屋占地地价计算 ①房屋现值计算：
房屋现值=房屋重置价×成新率
75 实例A房屋现值=580×2356×80％=1093184元 实例B房屋现值=600×1848×75％=831600元
精品文档
精品文档
实例C房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40元 ②实例地价计算：
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则： 单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 实例A单位面积地价=(3100000—1093184—3100000× 8．5％)／496 =3514．75元／平方米
实例B单位面积地价=(2600000—831600—2600000× 8．5％)／385 =4019．X元／平方米
实例C单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442 =3683．17元／平方米 ③比较因素条件指数：
分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表： 比较因素 地价指数 商业繁华程度 交通条件 临街宽度 临街深度
④因素修正系数：
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表： 比较因素 交易期日修正 商业繁华程度 交通条件 临街宽度 临街深度
精品文档
估价对象 110 100 100 100 100 比较实例A 105 舛 97 98 103 比较实例B 100 100 100 96 108 比较实例C 108 96 101 95 100 比较实例A 110／105 100／94 100／97 100／98 100／103 比较实例B 110／100 100／100 100／100 100／96 100／108 比较实例C 110／108 100／96 100／101 100／95 100／100 精品文档
⑤计算比准价格：
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103 =4000．69元／平方米
比准价格B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108 =4264．22元／平方米
比准价格C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100 =4072．63元／平方米
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264，22元／平方米。 三、地价的确定
估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算 术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：
单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整) 第四部分 附 录
1．估价对象《国有土地使用证》 2．估价对象宗地图
3．估价机构《土地估价机构资质证书》 4．土地估价师资格证书 5．估价对象照片 6．委托估价协议书
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“X X省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。 精品文档
精品文档
4．估价结果中，缺少楼面地价。 5．缺少《估价结果一览表》。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。 8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。 9．建筑物状况描述不详。
10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。 12．未说明估价方法选择的依据。
13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。 14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16．出租总费用中漏计税费项目。 17．未说明综合还原率确定的过程及依据。
18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。 19．收益还原法估价结果无单位地价。
20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。 21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。 22．比较因素中还应有容积率等的修正。 23．未说明地价指数的来源依据。
24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。 25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的 是加权平均数。
27．地价的确定中，估价结果无大写。 第四部分附录
28．缺少估价对象房屋产权证。 29．缺少估价对象位置示意图。 精品文档
精品文档
30．缺少估价机构工商营业执照。
31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。
精品文档
精品文档
2010年《土地估价实务》真题及参考答案
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：
（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：
（2） 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；
（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：
（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。
精品文档
精品文档
2010年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师
A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。 面积：平方千米；价格：元／平方米
绪表
精品文档
精品文档
请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：
1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）； （表格式样）
一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009
2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值； 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；
4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数 标准答案： 答题要点及参考答案
1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，
并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列）） J001地价水平值计算式如下：
J001地价水平值=（1200+ 1100）/2=1150（元／平方米） 各季度各区段地价水平值计算结果表
精品文档
精品文档
2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式
一级地价水平值=（1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2）／（0.2+0.2 +0.2）=1067（元／平方米） 二级地价水平值= （675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6）/（0.6+1.2 +0.6）=656（元／平方米） 三级地价水平值= （500×1+520×1.5 +450×1.5）/（1+1.5+1.5） =489（元／平方米） 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值
整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600×
1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元／平方米） 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数
一季度地价水平值= 1067（元／平方米）
二季度地价水平值=（1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2）/（0.2 +0.2+0.2） =1067（元／平方米） 三季度地价水平值= （1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2）／（0.2+0.2+0.2） =1130（元／平方米） 四季度地价水平值=（1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2）/（0.2 +0.2+0.2）=1130（元／平方米） 2007年一季度定基地价指数：100
二季度定基地价指数：1067/1067×100：100 三季度定基地价指数：1130/1067×100：106 四季度定基地价指数：1130/1067×100= 106
2010年《土地估价实务》真题及参考答案3-土地估价师
某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达精品文档
精品文档
12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。 待估价宗地有关信息如下：
（1）甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。
（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。
请根据以上情况回答51 -55题。
1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（ ）。
A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨 B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因
C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长 D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用 2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（ ）。 A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较
B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近 C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准 D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平
3.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（ ）万元。 A.590 B.467 C.530 D.480
4.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（ ）元／平方米。
A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280 精品文档
精品文档
55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为（ ）元／平方米。 A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260 标准答案： AD,BCD,C,B,B
2010年《土地估价实务》真题及参考答案4-土地估价师
甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。
经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通” （通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：
③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：
按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。
请根据以上情况，回答56 - 60题。
1.根据上述情况，下列表述正确的是（ ）。
A.若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格
B.该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金
C.若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额 D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设
2.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为（ ）。 精品文档
精品文档
A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89
3.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（ ）万元。 A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361
4.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（ ）。 A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均为2.89
5.若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是（ ）。
A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格
B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元 C.以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年 D.估价时建筑容积率设定为0. 94 标准答案： C,A,C,B,A
2010年《土地估价实务》真题及参考答案5-土地估价师
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。 标准答案：
1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 精品文档
精品文档
（1）计算土地取得费及税费
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米） b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0（元／平方米） c.征地费合计：90＋3.0=93.0（元／平方米） d.征地管理费：93.0×4％=3.72（元／平方米） e.耕地占用税：5元/平方米 f.耕地开垦费：10元／平方米
g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米） （2）土地开发费
土地开发费=90元／平方米 （3）投资利息
投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米） （4）投资利润
投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米） （5）计算土地成本价格
成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米） （6）计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20％，则： 土地增值=251×20％=50.2（元／平方米） （7）计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/平方米） （8）计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5（元／平方米）
即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。 2010年《土地估价实务》真题及参考答案6-土地估价师
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 估价要求
某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 精品文档
精品文档
估价过程
（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 （3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 （4）求取地价。
标准答案：地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元） ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737（元） ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式，即
地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元）
⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元） 测算方式二、利息中不计地价款的利息 精品文档
精品文档
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有： ①不动产总价=19746401（元） ②建筑费及专业费=8000000（元）
③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元） ④开发商利润=2972737（元）
⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872（元）
⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）
⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元） 2010年《土地估价实务》真题及参考答案7-土地估价师
甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。 标准答案：
（一）答题要点及参考答案 1.解题思路与方法选用
估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2.解题步骤
（1）计算房地年总收益 50×950×12=570000（元） （2）计算年总费用 精品文档
精品文档
①年管理费=50×950×12×5％=28500（元） ②年维修费=1600×950×2％=30400（元） ③年保险费=1600×950×0.2％=3040（元） ④年税金=35×950=33250（元）
⑤年折旧费：1600×950／（50-01）=31020.41（元） ⑥年总费用：①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210（元）
（3）计算建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=（建筑物重置价－年折旧费×已使用年限）×建筑物还原率 =1600×950－31020×4）×8% =111674（元） （4）计算土地年纯收益
土地纯收益=房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益 =570000—126210—111674 =332116（元）
（5）计算2006年6月的土地价格 土地总价格：
P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（万元） 土地单位价格：5133129÷800=6416（元／平方米） （6）建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限 =1600×950－31020 ×4 =1395920（元）
（7）土地及建筑物一体总价格：
土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积 精品文档
精品文档
=5133129+1395920
=6529049（元）=652（万元）
土地及建筑物一体单价：6529049÷800=8161（元／平方米） 2010年《土地估价实务》真题及参考答案8-土地估价师
某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。 （2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10% 标准答案： 可抵押贷款额5924.43万元
2010年《土地估价实务》真题及参考答案9-土地估价师
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 （计算地价时，案例选择不少于四个）。 （1）案例资料：
精品文档
精品文档
i.开发程度说明：*表示宗地外\"七通一平\"和宗地内\"三通一平\";**表示宗地外\"七通一平\"和宗地内\"五通一平\";***表示宗地内外\"七通一平\"。
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）:数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度\"
（2）其他资料：
A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 \"三通一平\"到\"五通一平\"的费用平均为每平方米45元。
标准答案： 最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元／平方米。 2010年《土地估价实务》真题及参考答案10-土地估价师
S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。
2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、精品文档
精品文档
通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。 4.其他相关资料：
（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%； （2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；
（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。 标准答案： 1.方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。 2.解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。 3.适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额 4.计算步骤 1）选择计算方法
根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2）计算商业部分地价
（1）确定宗地所在土地级别及基准地价标准 处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+（-2%）=0.98 （3）确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+6%）33] / {1-[1/（1+6%）40]}=0.9458 （4）确定期日修正系数
期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 精品文档
精品文档
（5）确定容积率修正系数
容积率修正系数=（1+1%）8=1.0829 （6）确定开发程度修正额
该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数 =800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米） 商业部分总地价=单位地价*总面积*商业部分所占比例 =882.79*4000*10%=353116（元） 3）计算住宅部分地价
（1）确定其所在土地级别及基准地价标准
处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3%=1.03 （3）确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+6%）63] / [1/（1+6%）70]=0.9913 （4）确定期日修正系数
期日修正系数=期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 （5）确定容积率修正系数
容积率修正系数=（1+0.5%）8 =1.0829 （6）确定开发程度修正额
该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算住宅部分地价
住宅部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数 =450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米） 住宅部分总地价=单位地价*总面积*住宅部分所占比例 =547.01*4000*90%=1969236（元） 4）计算宗地总价
宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =353116+1969236=2322352（元）=232（万元） 精品文档
精品文档
宗地单价=用地总价 / 用地面积=2322352 / 4000=581（元/平方米） 2010年《土地估价实务》真题及参考答案11-土地估价师
某土地估价机构接收委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均以达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表：
此外，估价师还获取了以下资料和信息：
（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；
（2）如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;
（3）以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1千米，价格对比指数减少（或增加）1%;
（4）以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1千米，价格对比指数减少（或增加）1%;
（5）以宗地外达到”五通”的开发费用为基准，每增加（或减少）”一通”，价格对比指数增加（或减少）2%;
（6）假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%；
（7）假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%； （8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略； 精品文档
精品文档
（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；
（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%；
（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；
（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；
（13）该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，骰子回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。
请根据上述资料和素材完成如下任务：
1.假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
2.根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比质数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算数平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5）。
2010年《土地估价实务》真题及参考答案12-土地估价师
甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积4000平方米，随后投入资金200万元进行厂房建设；厂房总建设面积2500平方米。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款看病分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%. 已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，荼毒出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地精品文档
精品文档
价核算的工业用地出让金标准为200元/平方米。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/平方米、230元/平方米、250元/平方米。
根据上述情况，回答问题。
1.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产就爱个评估值V1可以表达为（ ） A V1 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应缴纳的土地出让金 B V1 =土地使用权出让价格+200万元
C V1 =土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
D V1 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格*成新度-应交纳的土地出让金
2.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托评估机构进行投保财产价格评估，则评估值V2 为（ ）
A V2 =土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格*成新度 B V2 =建筑物重置价格-折旧额
C V2 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额 D V2 =建筑物重置价格*成新度
3.2006年由于经营不善，家企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（ ）万元。
A 180 B 280 C 360 D 460
4.如果拍卖陈宫，所需支付的费用有：①偿还乙\\丙银行的贷款；②缴纳土地使用权出让金；③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；④处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（ ）
A ①④③② B ③②①④ C ②①④③ D ④②①③
5.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（ ）万元。 A 80 B 88 精品文档
精品文档
C 92 D 100
标准答案： ACD, BD, D, C, D
一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。( ) 2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。( ) 3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。( ) 4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( )
5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。( ) 6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( ) 7.会计主体一定都具有法人资格。( )
8.我国房产税实行定额税率。( )
9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。( )
10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。( )
11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。( )
12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。( ) 13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。( ) 14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。( ) 15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。( ) 精品文档
精品文档
16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( ) 17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。( ) 18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。( )
19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。( )
20.城镇土地使用税收缴必须严格依据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府无权制定实施细则。( )
二、单项选择题(45题，题号21—65.共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分) 21.在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。 A.中国人民银行 B.中国银行业监督管理委员会 C.中国证券监督管理委员会 D.中国保险监督管理委员会 22.下列分组中属于按品质标志进行的是( )。 A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组 C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组
23.根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为( )。 A.效用 B.满意率 C.有用度 D.满意度
24.某机器设备重置成本为200万元，已使用5年，经济使用寿命约15年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约10万元，则该设备的实体性贬值约有( ) 万元。
A. 10 B.66.7 C.73.3 D.76.7
25.下列选项中，( )不计人房屋建筑面积。 A.层高小于2.20米的地下室和半地下室 精品文档
精品文档
B.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道 C.穿过房屋的通道 D.未封闭的阳台、挑廊
26.关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是( )。
27.下列关于建筑物等级的说法错误的是( )。
A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50 -100年
B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件烧性能和耐火极限决定 C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同
D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别
28.某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税：250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使月万元，所得税280万元。上述各项税金应计入管理费用的金额为( )刀
A.23 B.55 C.205 D.455
29.在下列选项中，( )的行为不必缴纳营业税。 A.将自建的房屋对外销售 B.土地所有者出让土地使用权 C.土地使用者转让土地使用权 精品文档
精品文档
D.某单位将所拥有的不动产无偿赠与他人 30.框架结构的建筑物以( )为承重骨架。 A.墙体 B.柱和屋架
C.梁、柱、板 D.钢筋混凝土墙
31.在以下选项中，( )是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。 A.建筑立面图 B.建筑详图 C.结构施工图 D.建筑施工图
32.对于经营自用的房产，以( )作为房产税的计税依据。 A.房产原值 B.房产市值
C.房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值 D.房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值 33.民用建筑的可靠性鉴定包括安全性鉴定和( )鉴定。 A.正常使用性 B.危险性 C.日常维护性 D.适修性
34.某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为( )万元。(采用平均年限法估算其折旧) A.15 B.18 C.108 D.150
35.房地产行业从业人员2002 - 2008年间各年的人均年收入是一个( )。 A.时期数列 B.相对数时间数列
精品文档
精品文档
C.平均数时间数列 D.时点数列 36.衡量不同税差别的最重要标志是( )。 A.纳税人 B.课税对象 C.计税依据 D.税率
37.作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在( )公顷左右。 A. 10 -50 B.50 -100 C.100 -150 D.150 -200 38.土地增值税以( )为征税对象。
A.有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额 B.有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他 附着物取得的收益额
C.转让国有及非国有土地使用权取得的增值额 D.转让非国有土地使用权取得的增值额
39.张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为( )万元。 A.6.6 B.5.4 C.4.2 D.1.2
40. 2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为( )。 A.免于交纳 B.0.6万元 C.0.75万元 D.1.2万元 41.在下列选项中，( )属于中央税。
A.消费税 B.营业税 C.土地增值税 D.耕地占用税 42.商业信用的债务人是( )。
A.银行 B.企业 C.家庭或个人 D.国家
精品文档
精品文档
43.在下列选项中，( )具有存款创造的功能。 A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司
44.孙某以价值100万元的房屋作为抵押向银行申请贷款60万元，银行将此抵押房屋投保。若房屋因保险事故发生全损，则，依据保险利益原则，保险公司最多应支付( )的赔款。 A.40万元及其利息 B.60万元及其利息 C.100万元及其利息 D.160万元及其利息 45.一般情况下，优先股股东不拥有( )。
A.分配股息的优先权 B.公司剩余财产分配的优先权 C。公司的经营参与权 D.要求赎回权
46.按照城市适用性评价要求，城市用地的建设条件评价一般分为( )类。 A.2 B.3 C.4 D.5
47.在下列选项中，( )行为产生正外部性。
A.企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费 B.企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金 C.居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生
D.消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染 48.在下列选项中， ( )不能在发生时确认为企业的费用，计人当期损益。 A.办公经费和业务招待费 B.研究费用
C.对外销售产品时提供的产品质量保证 D.用于购买工程用物资的500万元银行存款 精品文档
精品文档
49.在下列选项中，( )是项目敏感性分析的最常用财务评价指标。 A.成本利润率 B.投资利润率 C.资产报酬率 D.内部收益率
50.某上市公司发行普通股2000万股，每股面值4元，每股发行价格8元，支付手续费40万元，支付咨询费120万元。该公司发行普通股计入股本的金额为( )万元。 A. 8000 B.15840 C.15960 D.16000
5 1.对全国十个大型房地产企业开发经营的基本情况进行调查，其调查组织方式应属于( )。 A.填写统计报表 B.普查 C.重点调查 D.抽样调查
52.在统计分析中，相关系数r的取值范围为( )。
53.房产分户图的比例尺一般为( )。 A. 1:100 B.1:200 C.1:500 D.1:1000
54.全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。 A.地籍图 B.房产分丘图 C.房产分户图 D.房产分幅图 55.房产面积测量中以( )作为限差。 A.相对误差 B.三倍中误差 C.两倍中误差 D.重复抽样标准差
56.城市基本地形图的复测周期一般为( )年。
精品文档
精品文档
A. 3-5 B.3-8 C.5-8 D.5-10
57.在下列选项中，( )不属于资产范畴。 A.委托加工物资 B.待处理财产损失 C.库存商品
D.以融资租赁方式长期租人的固定资产
58.区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别是( )。 A.行业内生产者数目或企业数目 B.新企业进入该行业的难易程度 C.行业内各企业生产者产品的差别程度 D.行业内生产者的规模
59.已知市场需求函数为Qa=1000 -200P，供给函数为Q，=- 500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为( )。 A. 2.5、500 8.3、400 C.5、1500 D.1.25、750
60.在经济增长出现停滞同时存在通货膨胀即滞涨的情况下，通常采用( )的政策组合。 A.扩张性财政政策和扩张性货币政策 B.紧缩性财政政策和扩张性货币政策 C.扩张性财政政策和紧缩性货币政策 D.紧缩性财政政策和紧缩性货币政策
61.规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括( )。 A.城市功能分区布局
B.规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线 精品文档
精品文档
C.各级支路的红线位置 D.各地块建筑容量、建筑形态
62.已知某投资项目的净现金流量如下表所示，若投资者目标收益率为10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。(已知(P/A，10%，5)=3.791, (A/P, 10%,5)=0.264, (F/A, 10%,5)=6.105) 单位：万元
A. 274.6 B.1000 C.1663 D.4274.6
63.在下列选项中，( )不应列入建筑安装工程费用中。 A.直接费 B.建设单位管理费 C.现场管理费 D.利润及税金
64.某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，运杂费为10%，则该设备的原价为( )万元。 A. 1620 B.1636 C.1800 D.1980
65.在下列选项中，( )是目前国内编制施工图预算的主要方法。 A.单价法 B.实物法 C.分部分项法 D.实际费用法
三、多项选择题(35题，题号66—100.共35分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分) 66.房地产开发的特点是( )。 A.流动性强 B.建设周期长
C.风险较大 D.对国家经济政策较敏感 精品文档
精品文档
E.投资额大
67.设备的物理寿命主要取决于设备的( )。 A.技术更新周期 B.获利能力 C.自身质量 D.维修保养水平 E.政策环境
68.居住区内的建筑工程主要由( )构成。
A.公共建筑 B.居住建筑 C.市政设施用房D.小品建筑 E.工程管网
69.反映城市土地开发强度的指标有( )。 A.建筑密度 B.建筑高度 C.绿化率 D.容积率 E.人口密度
70.房地产投资的风险与收益率的关系是( )。 A.一般项目的风险愈大，预期的回报率愈高
B.扣除通货膨胀因素，一个项目的投资收益率是无风险利润率和风险报酬率之和 C.房地产的投资风险与收益率是一种不确定关系，根据市场行情变化而变化 D.房地产实际投资收益率将大于无风险投资收益率 E.房地产实际投资收益率将小于无风险投资收益率 71.居住区的用地组成包括( )。 A.居住建筑用地 B.体育设施用地 C.道路及广场用地 D.绿地 E.公用设施用地 精品文档
精品文档
72.城市布局形式按其外部的几何形态，可划分为团状城市、( )和环犬城市等。 A.带状城市 B.星状城市 C.组团状城市 D.块状城市 E.镶嵌状城市 73.下列机器设备中，重置成本法特别适用于( )的评估。
A.续用设备 B.出租性设备 C.非标准设备 D.专用设备 E.通用设备 74.下列统计指标属于变异指标的是( )。 A.中位数 B.标准差 C.方差 D.全距 E.众数 75.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是( )。 A.能对该因素加以严格控制 B.对该因素数据的准确性把握不大 C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果 D.能说明该因素发生的可能性 E.不需对该因素作定量描述
76.工程进度计划方法中的横道图法的缺点有( )。 A.看不出每项工作实际花费的时间
B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系 C.看不出哪些工作属于关键工作 D.看不出各项工程的内容和进度
E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度 77.房地产纯代理租售方式的特点有( )。 A.中介机构只收取佣金
B.房地产开发商对项目开发管理力度较小 精品文档
精品文档
C.中介机构收入相对较少 D.中介机构经营风险较大 E.房地产售价较低 78.招标投标的方式有( )。 A.公开招投标 B.邀请招投标 C.合作招投标 D.指定招投标 E.自主招投标
79.商品房租售代理主要有( )。
A.个人代理 B.独家代理 C.参与代理 D.共同代理 E.连带代理
80.房地产开发项目可行性研究中的不确定性分析通常采用的分析方法有( )。 A.盈亏平衡分析 B.动态平衡分析 C.概率分析 D.敏感性分析 E.功能价值法
81.在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于( )的设备应取费率的下限。 A.体积小 B.体积大 C.量轻价高 D.量重价低 E.运输不便 82.下列会计等式中，正确的是( )。 A.资产=负债+所有者权益 B.资产=负债+所有者权益+收入 C.资产=负债+(所有者权益一成本) D.收入一费用=利润 精品文档
精品文档
E.资产=成本+利润
83.下列情况中，可以减免城镇土地使用税的是( )。 A.市政街道、广场、绿化地带等公共用地 B.用作建设经济适用房的土地
C.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
D.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 E.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 84.建筑群体平面布置组合形式一般包括( )。 A.行列式布置 B.周边式布置 C.混合式布置 D.自由式布置 E.并联式布置
85.设计统计指标时，应力求满足( )的要求。 A.目的性 B.统一性 C.可量性 E.预测性
86.下列资产中，属于流动资产的有( )。 A.货币资金 B.应收账款 C.递延资产 E.机器设备 D.可比性 D.短期投资
87.在统计中，众数是( )。 A.一种统计意义上的平均数 精品文档
精品文档
B.分布数列中处于中点位置的数值 C.一种位置平均数
D.分布数列中出现次数最多的数值 E.去掉最大值和最小值后的平均数
88.构成机器设备直接成本的费用项目包括( )等。 A.安装费 B.采购员的差旅费 C.运杂费 D.基础费 E.保险费
89.价格指数调整法通常适用于( )的机器设备的重置成本估测。 A.技术进步速度不快 B.技术进步速度快
C.技术进步因素对设备价格影响不大 D.技术进步因素对设备价格影响大 E.单位价值较小的自制设备
90.房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供( )。 A.房屋所有权证书 B.住宅质量保证书 C.住宅使用说明书 D.土地使用权证书 E.小区规划图
91.根据需要，工程结算一般有( )等几种形式。 A.定期结算 B.阶段结算 C.竣工结算 D.施工结算 E.投资结算 精品文档
精品文档
92.城市规划管理部门通过( )等措施对各项工程建设进行有序有效雕管理。 A.建设用地规划许可证 B.建设项目选址意见书
C.临时建设用地规划许可证和临时规划许可证 D.建设工程规划许可证 E.环境评价许可证
93.复原重置成本与更新重置成本相比较，( )是两者的主要差异。 A.设计差异 B.功能差异 C.技术差异 D.标准差异 E.收益差异 94.进口设备的CIF价格(到岸价)包含( )等。 A.进口关税 B.离岸价 C.银行手续费 D.境外途中保险费 E。增值税 95.股票的基本特征可概括为( )。 A.有偿性 B.风险性 C.稳定性 D.流通性 E.价格的波动性
96.在居住区详细规划中，一般需要配置的公共服务设施包括( )。 A.燃气设施(煤气调压站) B.电信设施(电话局、邮政局) C.环卫设施(垃圾转运站)
D.公共服务设施(居委会、派出所、商店) E.医疗卫生机构(门诊所)
97.下列房地产税种不属于财产税类的是( )。 精品文档
精品文档
A.土地增值税 B.房产税 C.城市维护建设税 D.契税 E.耕地占用税 98.耕地占用税的特点是( )。 A.强调对耕地的保护 B.对土地用途转换进行平衡 C.实行一次性征收
D.耕地占用税征收标准在不同地区不一样
E.耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额 99.运用观测分析法估测设备的有形损耗率时需考虑的主要因素有( )。 A.同类设备的技术更新速度 B.设备的实际已使用时间 C.设备大修、技改情况 D.设备维修状况 E.设备生产的产品质量
100.对设备进行使用情况鉴定的主要参数有( )。 A.在用状态 B.运行参数 C.零配件保证率 D.废品率 E.故障率
四、情景分析题(3题，内含10小题，题号101—110，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分) 101.根据相关规定，在项目开工建设前还应( )等。 A.取得建设用地批准书 B.取得建设用地规划许可证
精品文档
精品文档
C.取得预售许可证 D.办理完毕土地使用权抵押手续
102.至少应满足以下( )的条件要求，该房地产开发企业可以开始申请预售。 A.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的20% B.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的25% C.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的35% D.投入的开发建设资金达到或超过项目总投资的50%
103.该房地产开发企业委托有关设计单位进行意向性的设计，绘制了三幅图，以下针对这三幅图的说法正确的是( )。
A.图甲是建筑立面图 B.图丙建筑是立面图 C.图甲是建筑剖面图 D.图乙是建筑平面图
(二)某市有一宗规划为住宅及其配套的用地，原为JP汽车有限公司工业用地，作为CBD区域内面积最大的一块用地，被各地产商所看好。根据政府有关规定，该地块拟通过土地收购储备的形式，以净地方式出让。 请就上述内容，回答104 - 107题的问题。 104.该项目土地开发的实施方式可以采用( )。 A.由市土地储备机构负责实施土地开发
B.由市土地储备机构委托开发企业负责土地开发具体管理
C.由市土地储备机构通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理 D.由摘牌的开发企业负责实施土地开发 精品文档
精品文档
105.该项目的开发成本包括征地、拆迁补偿费及有关税费、市政基础设施建设有关费用以及( )。 A.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 B.土地出让金
C.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
D.贷款利息及土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地行政主管部门核准的其他支出
106.该项目开发完成后，以下说法正确的是( )。 A.由市土地储备机构对土地储备开发工作进行验收 B.由国土资源部对土地储备开发工作进行验收
C.由市土地行政主管部门组织有关部门对土地储备开发工作进行验收 D.由市人民政府组织有关部门对土地储备开发工作进行验收
107.对于纳入土地收购储备的项目，其土地开发完成后，以下说法正确的芒( )。 A.土地储备开发成本全部由市土地储备机构承担
B.依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，土地储备开发成本由土地使用权人承担 C.依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本
D.依法以划拨方式供应的，土地储备开发成本通常由土地使用权人承担
(三)假定开发商李某在甲、乙、丙、丁四种方案之间做出选择，每种方案郛有风险和收益，但每种方案的收益事先不确定，都面临繁荣和衰落两种可能出见的市场状态，在每种市场状态下四种方案的收益都不相同，为了确定哪种方案妻好，开发商列出了每种方案不同市场情况下的收益表(见下表)。 按照不同的决策方法，试回答以下108 -110题的问题：
精品文档
精品文档
108.假定开发商李某对未来市场前景明确看衰，本着谨慎原则，应选择( )方案。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
109.假定开发商李某向来乐观，并对未来市场前景看好，应选择( )方法决策。 A.最大最小值法 ’ B.最大最大法 C.赫维茨法 D.赛维奇后悔表法
110.假定开发商李某选择赛维奇后悔表法进行决策，应选择( )方案。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
精品文档
精品文档
2010年土地估价师考试管理基础与法规真题（1） 精品文档
精品文档
一. 判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂\"√ \"，认为错误的涂\"×\".答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)
1. 从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。( )
2. 土地承包经营权是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》所设定的一种物权。( )
3. 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的划拨土地使用权可以设定抵押权。 ( )
4. 省级土地利用总体规划应协调各省.自治区.直辖市之间的土地利用关系。 ( )
5. 级差地租II的形成以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提。 ( )
6. 中国现行的城镇土地使用税是以面积大小和质量等级来确定土地税额大小的。( )
7. 初始土地登记通常采用共同申请的方式。 ( )
8. 有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，就必然与土地所有权相联系。 ( )
9. 土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。 ( )
10.严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。 ( )
11.土地供给量增大，土地价格必定下降。 ( )
12.土地整理规划和土地整治规划的内容和目标是一样的。( )
13.农产品的社会生产价格是由劣等地的生产价格决定的。( )
14.为了保证国家建设，对于重点建设项目，在没有农用地转用计划指标的情况下，也可以批准新增建设用地。( )
15. 根据土地报酬递减规律，在土地面积保持不变时，资本或劳动每一投入单位的边际产品通常随着该种投入数量的增加而下降。 ( )
16.变更土地登记具有连带性。 ( )
17.土地出让期届满，政府有偿收回出让的土地使用权及地上建筑物。( )
18.土地的供给是指人类可利用的各种土地资源的数量，它与社会的技术经济条件无关。 ( )
19. 我国农用地转为建设用地实行三级审批制度，即国务院和省级.县级人民政府。 ( )
20. 根据《中华人民共和国拍卖法》规定，参加拍卖活动的竟买人一经应价，不得撤回，当其它应价人有更高应精品文档
精品文档
价时，其应价即丧失约束力。( )
二.单项选择题 (共80题，题号21-100 ， 每题1分，共80分。每题A.B.C.D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分，不倒扣分)
21.人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式为( )。
A.土地所有制
B.土地所有权
C.土地使用权
D.土地使用制度
22.土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的( )。
A.集约制
B.利用率
C.集约边际
D.集约利用
23.以下表述不正确的是( )。
A.规模经济是指土地使用者按照一定的经营规模，可能获得的经济效益。
B.规模经济反映生产要素的集中程度与经济效益之间的关系。
C.规模经济是自自身内部所引起的经济收益的增加老考虑的。
D.规模经济追求得失具有最低平均成本的经营规模。
24.已知一劣等地的个别生产价格是每千克0.6元，迫加投资100元带来的产量增量为360千克，假设平均利润为20%，则迫加投资产生的级差地租Ⅱ是( )。
A.60元
B.96元 精品文档
精品文档
C.36元
D.120元
25.根据法律规定，各省，自治区，直辖市规定的基本农田应当占本行政区内耕地的( )以上。
A.60%
B.80%
C.90%
D.95%
26.土地需求曲线与土地供给曲线相交的点所表示的价格称为( )。
A. 土地供求价格
B.土地平均价格
C.土地成交价格
D.土地均衡价格
27.土地产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成的地租为( )。
A.垄断地租
B.级差地租
C.绝对地租
D.实物地租
28.城市土司使用税是对于城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用的单位和个人一依法征收的一种的一种(
A.资源税
B.收益税
C.流传税
D.财务税 精品文档
)。 精品文档
29.土地登记的内容包括土地权利主体，权利客体及其权利合法性证明。下列各项属于权利客体的是( )。
A.法人代表
B.他项权利者
C.土地用途
D.买卖协议
30.我国现阶段编制的土地利用总体规划属于( )。
A.短期规划
B.中期规划
C.中短期规划
D.长期规划
31.某特大型电厂是\"十五\"期间的国家重点建设项目，计划在M省B市投资建设。因用地量较大和生产设计的要求，需要征用47亩基本农田和1320亩耕地，根据法律规定该建设项目征用的土地应有( )批准。
A.B市人民政府
B.M省人民政府
C.国务院
D.国土资源局
32.下列( )行为可以被认定属于\"骗取批准非法占地\"
A.行为人申请时误将耕地写错为非耕地。
B.行为人实施了骗取行为，但没有取得用地批准文件。
C.行为人实施了骗取行为，但取得用地批准文件是越权审批的。
D.行为人没有取得任何[批准文件而擅自使用土地。
33.我国目前的地籍管理主要包括：土地调查，土地登记，土地统计和( )。 精品文档
精品文档
A.土地分等
B.土地定级
C.土地管理
D.地籍挡案管理
34.城镇土地使用税的税额标准分为( )
A.四个档次按年度计算，分期缴纳，税额幅度为每年0.2-10元/平方米
B.四个档次按年度计算，分期缴纳，税额幅度为每年1-10元/平方米
C.五个档次按年度计算，一次性缴纳，税额幅度为每年1-10元/平方米
D.五个档次按年度计算，一次性缴纳，税额幅度为每年0.2-10元/平方米
35.在土地登记时如采用法定代理方式，代理人( )
A.应由法人代表亲自选定
B.应是被代理人的监护人
C.应由当地政府依法指定
D.应由土地管理部门依法指定
36.在土地使用权的出让，转让中，在( )后，土地使用者才能取得土地使用权。
A.签定合同
B.支付地价款
C.办理土地登记手续
D.签定合同
37.新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，申请( )
A.土地预登记 精品文档
精品文档
B. 国有土地使用权设定登记
C.国有土地使用权变更登记
D.土地他项权利登记
38.没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由( )履行造地义务。
A.省级人民政府
B. 市级人民政府
C.县级人民政府
D.地方政府土地管理部门
39.已知等量资本300元分别投资于劣等地，优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量400千克，优等地产量600千克，则由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是每千克( )元。
A.0.9
B.0.75
C.0.5
D.0.6
40.某市以2000年为基期编制土地利用总体规划，按照规划期限一般要求，其目标年应为( )年。
A.2010
B.2015
C.2020
D.2025
l41.已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，可以由( )无偿收回用地单位的土地使用权。
A.县级以上土地行政主管部门 精品文档
精品文档
B.县级以上人民政府
C.原农村集体经济组织
D.用地单位的上级主管部门
42.某市因城市建设需要征用郊区农村集体土地，经调查确认，被征地前三年平均年产值为700元/亩。按照标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费应为( )。
A.4200-7000 元
B.1400-2800元
C.2800-4200元
D.4200-5600元
43.1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》明确了土地管理的基本国策，其准确的表述是：(
A.十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策
B.保护和开发土地资源，切实保护耕地是我国的基本国策
C.合理利用每寸土地和切实保护耕地是我国的基本国策
D.合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展是我国的基本国策。
44.我国目前土地利用计划的编制，采用( )的方法进行。
A.自上而下，逐级编制
B.自下而上，逐级编制
C.自上而下，上下结合
D.自下而上，上下结合
45.征用农田承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的( 支付给土地承包经营者。
A.50%
B.80 % 精品文档
) ) 精品文档
C.90 %
D.300 %
46.根据国土资源部颁布的《全国土地分类(试行)》，耕地可分为灌溉水田，( )，水浇地，旱地和菜地等三级地类。
A.望天田
B.苗圃
C.牧草地
D.茶园
47.H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，公司应当至迟于( )申请续期。
A.2003年5月24日
B.2004年8月24日
C.2004年5月24日
D.2003年11月24日
48.某房地产公司1999年10月以2000万元取得一宗出让土地使用权进行房地产开发，到2005年5月尚未按照出让合同规定的土地用途动工开发。按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应征收( )以下土地闲置费。
A.500万元
B.700万元
C.400万元
D.600万元
49.王某自有门面房二间，租赁给李某经营时装店，根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》的规定，该二间门面房的租金应( )
A.执行政府规定的租金标准 精品文档
精品文档
B.执行法定的租金标准
C.由李某和王某共同协商议定
D.由价格评估机构确定
50. 在我国，大城市是指( )在50万以上的城市。
A.市区非农业人口
B.市区总人口
C.市区常住人口
D.市区和近郊区非农业人口
本篇文章来源于[中大网校http://www.wangxiao.cn] 转载请注明出处；原文链接地址：http://www.wangxiao.cn/gujia/shiti/5436741176.html 51. 从经济学看，土地需求是一种( )需求。
A.自然
B.潜在
C.有效
D.引致
52. 张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应( )。
A.没收田某出租房屋所得
B.对田某予以罚款
C.在批准时核减用地数量
D.对田某的申请不予批准
53. 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的( )。 精品文档
精品文档
A.土地开发成本
B.征用土地的成本
C.土地开发收益
D.平均土地纯收益
54.王某于2001年购买预售商品房一套，开发公司于2002年5月31日将房屋交付王某使用，根据法律规定，王某应当在( )前，办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续。
A.2002年6月30 日
B.2002年7月30 日
C.2002年8月30日
D.2002年9月30 日
55.根据《基本农田保护条例》的规定，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地应当( )。
A.不划人基本农田保护区
B.有选择地划人基本农田保护区
C.优先划人基本农田保护区
D.全部划人基本农田保护区
56.承包经营基本农田的单位或者个人连续( )弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田
A.1年
B.2年
C.3年
D.4年
57.C公司通过招标取得一宗国有出让土地使用权进行房地产开发，在开挖地基时发现一批有价值的文物，根据法律规定，该批文物的所有权主体是( )。
A.C公司 精品文档
精品文档
B.未来房屋买受人
C.国家
D.C公司和未来房屋买受人
58.城镇范围内新征用的非耕地应( )起开始缴纳土地使用税。
A.自批准征用次日
B.自开工建设之日
C.自实际使用土地之日
D.自批准征用次月
59.违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者应受的处罚是( )。
A.处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
B.处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
C.处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
D.处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
60.某土地评估公司根据法律规定，按年提取法定公益金，其用途应用于 ( )
A.弥补公司亏损
B.扩大本公司的生产经营规模
C.转增公司资本
D.本公司职工的集体福利
本篇文章来源于[中大网校http://www.wangxiao.cn] 转载请注明出处；原文链接地址：http://www.wangxiao.cn/gujia/shiti/4738741177.html
61.上市公司对发行股票所募资金，必须按照招股说明书中所列资金用途使用, 改变招股说明书所列资金用途, 必须经 ( ) 批准. 精品文档
精品文档
A.股东大会
B.董事会
C.国务院证券监督管理机构
D.证券交易所
62. 已知等量资本500元分别投资于劣等地, 优等地生产某农产品, 资本平均利润率为20%, 劣等地产量500千克, 优等地产量600千克, 则优等地全部产品社会生产价值是 ( )
A.500元
B.600元
C.720元
D.120元
63.甲、乙、丙三人分别出资10万元注册了一家土地评估公司。后来，甲因急需资金, 欲将其股份转让，甲通知乙、丙后，乙表示愿意以9万元买下，丙未表态。丁知悉后, 向甲表示愿意以11万元的价格买下甲的份额，丙见丁想买，随即向甲表示自己愿意以11万元的价格购买，根据《中华人民共和国公司法》的规定，本案中表述正确的是 ( )
A.甲应将其股份转让给乙
B.甲应将其股份转让给丁
C.甲应将其股份转让给丙
D.甲不能将其股份转让
64.采用格式条款订立合同的，如果格式条款与非格式条款不一致，则(
A.采用格式条款
B.采用非格式条款
C.由当事人双方重新协商确定该条款
D.合同不能成立
65.根据《中华人民共和国证券法》规定，股票发行采取溢价发行的，其发行价格 ( ) 确定，并报国务院证券监督管理机构批准。 精品文档
精品文档
A.由发行人根据市场行情自行确定
B.由承销的证券公司确定
C.由发行人与承销的证券公司协商确定
D.由发行人与股东协商确定
66. 招标人采用邀请招标方式的，应当向 ( ) 个以上具备承担招标项目能力, 资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书. A.3 B.5 C.7 D.9
67.已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20%计，甲地的个别生产价格是( )元。
A.396
B.450
C.330
D.390
68.春树乡王店村人少地多，同一乡李庄村的农民张某欲承包王店村的部分土地进行农业经营，根据法律规定，( )，并报春树乡人民政府批准后，张某才能承包经营王店村的土地。
A.张某与王店村村民委员会签订土地承包合同
B.必须由王店村本集体经济组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意
C.张某先期向王店村村民委员会交付全部承包费
D.张某经李庄村民委员会村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意
69.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。由同一专业的单位组成的联合体，其资质等级应 ( ) 来确定。 精品文档
精品文档
A.以资质等级较低的单位为准
B.以资质等级较高的单位为准
C.取联合各方资质等级的平均值
D.需资质评定机构重新评定
70.征用农村集体土地时，对地上附着物和已种植的青苗应当给予补偿, 但是, ( )一律不予补偿。
A.在拟定征地之前地上存在的养殖场及坟地
B.在拟定征地之前已种植的正在生长尚未成熟的农作物
C.凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施
D.需要拆迁的农田水利设施及其他配套建筑物
71.根据《中华人民共和国公司法》规定，公司发行债券的条件之一是其累计债券总额不得超过公司净资产的( )。
A.50%
B.60%
C.40%
D.30%
72.下列耕地中，不应当划人基本农田保护区的是( )。
A.铁路沿线的耕地
B.需要退耕还林的耕地
C.河流沿岸的耕地
D.集镇建设用地周边的耕地
73. 经批准，征用或占用耕地的某些建设用地可以免征耕地占用税，但是( )用地必须缴纳耕地占用税。
A.停机坪 精品文档
精品文档
B.幼儿园
C.军事设施
D.商业娱乐设施
74. 从规模经济原理看，规模经济可以从两方面来考查，分别是内在经济与( )。
A.内在不经济
B.外在经济
C.外在不经济
D.内部经营
75. 根据法律规定，土地使用权的转移只有经过( )后，才能发生法律效力。
A.签订合同
B.支付土地出让金
C.土地登记
D.开发建设
76. 按照新的《全国土地分类》，建设用地分类仍以用途为主要依据，分为三个一级类，15个二级类。其中三级类中的机关团体用地，科研设计用地及文体用地属于二级类中的( )。
A.公共设施用地
B.公用设施用地
C.公共建筑用地
D.特殊用地
77. 关于地租的表述正确的是( )。
A.地租是自然对人类的赐予
B.地租是投入土地的资本利息 精品文档
精品文档
C.地租是资本主义特有的
D.地租是土地经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分
78. ( )是土地管理的基础。
A.地籍管理
B.地价管理
C.土地执法监察
D.农地用途管制
79. 下面说法正确的是( )。
A.土地质量与土地的投入成正比
B.确定土地质量等级是以土地的适用性为前提，以土地评价为基础
C.土地的质量决定着土地的生产关系的差异
D.土地质量没有地域性差异
80. 在自由竞争情况下，土地价格是由( )决定的。
A.土地市场
B.土地供给
C.土地需求
D.供求关系
81. 在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是(
A.企业用地
B.煤矿用地
C.商服用地
D.机关用地 精品文档
)。 精品文档
82-86题与下述案例有关，认真阅读本案例后，选出正确的选项。
某食品公司以出让方式取得了一宗城市规划区内50年期的国有土地，用语生产厂房建设，该宗地土地面积为12000平方米，出让用途为工业。由于生产经营困难，该食品公司拟以其中的4500平方米土地惊醒房地产开发，建设商品住宅用于销售，另外的7500平方米土地由时评公司抵押给了银行。试回答以下问题。
82.食品公司用4500平方米的土地进行商品住宅开发，要改变原出让用途，应当符合( )的要求。
A.城市规划
B.土地利用详细规划
C.土地使用专向规划
D.城市经济发展规划
83.食品公司改变土地用途进行房地产开发，必须( )。
A.重新规划，补充土地出让金
B.补交土地出让金，进行土地变更登记
C.补办土地使用证，重新规划
D.重新规划，进行土地登记
84.改变土地出让合同约定的土地用途，应报( )。
A.城市规划主管部门
B.城市房地产管理部门
C.原批准用地的人民政府
D.城市土地行政主观部门
85.食品公司在补交4500平方米的土地出让金时，补交的出让金数额应该是(
A.住宅与工业用地出让金差价
B.住宅用地的评估地价
C.工业用地的评估地价 精品文档
)。 精品文档
D.住宅与工业用地的基准地价差价
86.食品公司以7500平方米土地向银行声请抵押贷款时，下列说法正确的是( )。
A.只需进行面积分割。无须办理抵押登记
B.食品公司应依照规定办理抵押登记，银行取得土地他项权利证明书
C.银行办理抵押登记，食品公司取得土地他项权利证明书
D.食品公司应将国有土地使用证存放在银行，直到还贷
87-89题与下述案例有关，认真阅读本案例后，选出正确的选项。
某市一国有企业在改制时，拟转让其他使用的一宗国有划拨土地。按该市规定，该宗土地应由市政府收购后进行公开出让。市国土资源局耕具社会经济发展计划，产业政策，土地利用总体规划，土地使用年度计划，城市规划和土地市场状况，将该宗土地纳入了该年度土地出让计划，用途仍为工业用地，并报市人民政府批准后向社会公开发布。该出让计划发布后，随即有3家企业表示了购买意向。经研究，市国土资源局决定采用挂牌方式出让该宗土地。
2002年7月1日，该市国土资源局发布挂牌公告，并于2002年7月30日将该宗土地的位置，面积和规划要求等条件和挂牌起始价，挂牌底价及竟买保证金在市土地交易中心挂牌公布，其中挂牌起始价为1000万元，挂牌底价为1700万元。在挂牌期间，竟买人报价踊跃，右人符合资格的竟买人报价，起报表结果为：
甲 1500万元
乙 1300万元
丙 1800万元
丁 1100万元
市国土资源局于2002年8月13日宣布丙为竟得人，并签定了成交确认书。2002年8月19日市国土资源局将竟买保证金分别退给甲，乙和丁，并于当日将挂牌出让结果同时在土地交易中心和该市晚报上发布，并向丙收取公布费5000元。请回答以下问题：
87.对于该宗土地的出让，以下表述正确的是( )。
A.由于是工业用地，不应采用挂牌出让方式
B.由于是工业用地，应采用协议出让方式
C.由于有两个以上的意向购买者，只能采用拍卖出让方式 精品文档
精品文档
D.由于有两个以上的意向购买者，应当采用招标，拍卖或者挂牌方式出让
88.挂牌公告中不应该出现的内容是( )
A.竞买人的资格要求
B.确定竞得人的标准和方法
C.竞买保证金
D.挂牌底价
89.此次挂牌出让活动的结果应该是( )
A.符合有关程序，挂牌成交
B.只有一个竞买人报价高于底价，挂牌不成交
C.需现场继续竞价
D.需组成评标组，经评议后确定竞得人
90.挂牌活动结束后，市国土资源局应在( )个工作日内将挂牌出让结果在市土地交易中心或者指定的场所，媒介公布。 A.5 B.7 C.10 D.15
91.在此次挂牌出让过程中，不符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》的行为是( )
A.挂牌公告时间与挂牌时间不一致
B.向社会公布国有土地使用权出让计划
C.挂牌时间超过了10个工作日
D.因公布挂牌出让结果，而向受让人收取公布费用 精品文档
精品文档
92-96题与下述案例有关，认真阅读本案例后，选出正确的选项。
A省B市，现有非农业人口30万。随着社会经济的发展和城市规模的不断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50公顷建设一条城市道路。为了筹集建设资金，市政府将一宗面积20公顷的存量建设用地协议出让给C公司，用途为工业用地。市国土资源局为该宗土地办理了登记，并向C公司发放了该宗地的国有土地使用证。C公司以该宗地作为抵押物，向D市某银行申请了抵押贷款，对该宗地进行了开发。开发完成后，拟转让该宗土地，申报的土地转让价格比标定地价低30%。请回答以下问题：
92.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，该市占用的50公顷土地，须经( )批准。
A.国务院
B.A省人民政府
C.国土资源部
D.B市人民政府
93.市政府以协议方式出让存量建设用地时，出让地价应在地价评估的基础上由( )来确定。
A.领导决策
B.集体决策
C.听证会
D.地价减免
94.C公司抵押贷款时，须依法办理抵押登记手续，取得( )，作为土地使用权抵押权的合法凭证。
A.抵押合同
B.国有土地使用证
C.出让合同
D.土地他项权利证明书
95.土地使用权抵押登记手续应到( )办理。
A.B市人民政府
B.D市国土资源局 精品文档
精品文档
C.B市国土资源局
D.D市人民政府
96.C公司申报的土地转让价格比标定地价低30%。在下列事项中，正确的是( )。
A.按标定地价转让该宗地
B.先还清银行贷款，然后按申报价格转让该宗地
C.B市政府可对该宗地行使优先购买权
D.禁止转让该宗地
三.多项选择题(共30题，题号101-130 ， 每题2分，共60分。每题A.B.C.D四个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每个选项得0.5分)
101.房地产交易，包括房地产转让、( )。
A.房地产赠与
B.房地产出租
C.房地产抵押
D.房屋租赁
102.土地市场信息是指在土地市场交易中交易主体、交易客体和 ( ) ，以及土地市场供应与需求情况的数据资料等。
A.交易价格
B.交易方式
C.权属
D.交易规则
103.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、( )、养殖水面等。
A.林地 精品文档
精品文档
B.园地
C.牧草地
D.农田水利用地
104.基本建设过程中破坏的土地，土地复垦费用可以从( )中列支。 .
A.生产成本
B.企业利润
C.土地出让金
D.基本建设投资
105.我国城镇土地使用税的纳税人是( )范围内使用土地的单位和个人。
A.县城
B.建制镇
C.工矿区
D.农业示范区
106.( )必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
A.工业用地
B.商业用地
C.商品住宅用地
D. 外资企业用地
107.土地登记是国家依法对( )进行登记
A.国有土地使用权
B.国有土地所有权
C.集体土地使用权 精品文档
精品文档
D. 国有土地他项权利
108.土地他项权利包括( )。
A.抵押权
B.土地使用权
C.承租权
D.土地所有权
109.根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业预售商品房, 应当取得商品房预售许可证明和( )。
A.土地使用权证书
B.房产所有权证
C.建设工程规划许可证
D.施工许可证
110.征用土地公告应包括的内容有( )。
A.土地价格
B.被征用土地位置
C. 征地补偿标准
D.征地批准用途
111.地籍按功能分有( )。
A.税收地籍
B.产权地籍
C.多用途地籍
D.数字地籍 精品文档
精品文档
112.土地利用的目标是合理利用有限的土地资源，衡量土地合理利用的标准为 ( ).
A.是否最大限度地满足生产和建设的需要
B.是否在土地利用中取得最大的经济效益
C.是否在土地利用中取得最佳的生态效益
D.是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化生活的需要
113.在进行土地登记时，土地权利客体包括( )。
A.宗地面积
B.取得价格
C.地上建筑物状况
D.权属来源
114.土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算并用于 ( ).
A.住宅小区物业管理
B.经济适用房建设
C.城市基础设施建设
D.土地开发
115.根据《中华人民共和国土地管理法》，征用耕地的补偿费用应包括 (
A.耕地占用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗补偿费
2010年土地估价师考试管理基础与法规真题（11）
116.编制土地利用规划时，应对土地进行评价，其内容有( ). 精品文档
) . 精品文档
A.土地利用程度
B.土地生产潜力
C.土地适宜性
D.土地供求量
117.招股说明书的内容存在重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失后，( ).
A.发行人、承销的证券公司承担赔偿责任
B.国务院证券监督管理机构承担赔偿责任
C.证券交易所承担赔偿责任
D.发行人、承销的证券公司的负有责任的董事, 监事、经理承担连带赔偿责任
118.下列财产中，( )不得抵押。
A.集体土地所有权
B.国有土地使用权
C.所有权、使用权不明的财产
D.依法被查封、扣押的财产
119.甲向工商银行借款10万元，为此甲以其自有的一处房产抵押。当年发生大水灾, 甲的房屋倒塌，则(
A.若该处房产全部灭失，则工商银行的抵押权消灭
B.若该处房产仅部分灭失，则工商银行的抵押权仅存在于尚未灭失的房产上
C.若甲获得保险公司对该处房屋的赔偿金，则这笔赔偿金应当作为抵押财产
D.若甲在原房屋旧址上盖起新房屋，则新建房屋应当作为抵押财产
120.地籍管理的内容有( )。
A.初始土地登记
B.土地资源调查 精品文档
)。 精品文档
C.土地利用动态监测
D.土地整理规划
121.封建社会的地租表现为( )地租形式
A.契约
B.劳役
C.实物
D.货币
122.我国现行资源税类中与土地有关的有( )。
A.土地增值税
B.农业税
C.耕地占用税
D.土地使用税
123.西方经济学一般将地租分为( )地租
A.实物
B.货币
C.契约
D.经济
124.当边际报酬从等于平均报酬变化到边际报酬为零时，(
A.总报酬单调增加，并且达到最大值。
B.总报酬单调减少，并且达到最小值
C.平均报酬单调减少
D.平均报酬单调增加 精品文档
)是正确的。 精品文档
125.与土地初始登记相比，土地变更登记具有( )等特点。
A.分散性和个别性
B.经常性和及时性
C.集中性和统一性
D.连带性
126.根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，编制土地利用总体规划的主要依据有(
A.国民经济和社会发展规划
B.国土整治和资源环境保护要求
C.土地供给能力及各项建设对土地的要求
D.上一级土地利用总体规划
127.土地登记申请代理一般包括( )。
A.委托代理
B.法定代理
C.授权代理
D.指定代理
128.根据国土资源部颁布的《全国土地分类〈试行〉》，下列( )属于农用地。
A.坑塘水面
B.农村道路
C.果园
D.耕地
129.下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有(
A.居民住宅建设用地 精品文档
)。)。 精品文档
B.城市基础建设用地
C.学校办公楼建设用地
D.国家机关用地
130.依照《基本农田保护条例》的规定，( )应划入基本农田保护区。
A.水果生产基地
B.农业教学试验田
C.油料生产基地
D.正在实施改造计划的中、低产田
理论与方法
判断题(共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 第二部分
1.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。() 答案：√
解析：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2.1987年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。() 答案：×
解析：1990年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。 3.粗放型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。() 答案：×
解析：粗放型土地利用方式，是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投人来提高土地收益的利用方式。
4.对于土地利用总体规划，规划图的比例尺大多是大于1：1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划，布局调整大多是在大比例尺上进行，其比例尺通常小于l：1万。() 答案：×
解析：对于土地利用总体规划，规划图的比例尺大多是小于1：1万的;而对于土地利用详细规划和专项规划，布局调整大多是在大比例尺上进行，其比例尺通常大于l：1万。
5.农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。() 答案：×
解析：《土地管理法》第62条第2款规定：农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。因此并非“只能”。 6.因为土地使用权划拨的特点是无偿无限期使用，所以支付了土地征用补偿、安置等费用的土地不属于划拨土地。()
答案：×
解析：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
7.土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。() 精品文档
精品文档
答案：√
解析：土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。 8.土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。() 答案：√
解析：土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。
9.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%。() 答案：×
解析：有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 10.《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。() 答案：√
解析：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 第三部分
判断题(共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。() 答案：×
解析：除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
2.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。() 答案：√
解析：国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。 3.非住宅土地使用权期限届满，土地使用者需继续使用的，须至少提前半年申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金。() 答案：×
解析：至少提前一年申请续期。
4.2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。() 答案：√
解析：2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。
5.土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内不平等”和“代际平等”。() 答案：×
解析：土地资源可持续利用，包括土地资源应公平分配，以满足当代人和后代人的需求，即“代内平等”和“代际平等”。
6.从土地利用详细规划的作用来划分，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。() 答案：√ 解析：从土地利用详细规划的作用来划分，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。 7.征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。() 答案：×
解析：征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
8.《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。() 答案：√
解析：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 精品文档
精品文档
9.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。() 答案：×
解析：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 10.国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。() 答案：√
解析：国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。 第四部分
1.土地价格具有明显的地区性和个别性。(√)
2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。(√)
3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。(×)
4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。(√) 5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。(√) 6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。(√)
7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。(×) 8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。(×)
9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。(√) 10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。(×)
11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。(√)
12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(×)
13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。(×) 14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。(√) 15.一条街道只能设一个路线价。(×)
16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。(√)
17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。(√)
18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。(√) 19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。(×) 20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。(√) 第四部分 单选题:
1、在房地产开发经营风险中，()属于总体风险。 A.企业管理不善 B.财务坏账 C.人员变更 D.地震
标准答案：d
解析：对所有企业都会有影响的风险因素属于总体风险。而企业管理不善、财务坏账、人员变更均是个别企业的风险因素，地震是会对某地区都有影响的风险，故选D。
2、为确保建筑承包商很好履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期()。 A.最终付款 B.维修金 C.保留金 D.保险费 标准答案：c
3、根据()确定的投资数额，经主管部门审批后，就成为该项工程基本建设投资的最高限额。 A.投资估算 B.设计总概算 C.修正总概算 精品文档
精品文档
D.施工图预算 标准答案：b
解析：
（1）设计概算的含义
由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，以及概算定额项目和工程量计算规则，计算出工程量，并结合概算定额中的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。
设计概算的作用：
①是设计文件的重要组成部分
②是国家确定和控制基本建设投资额的依据 ③是编制基本建设计划的依据 ④是选择最优设计方案的重要依据
⑤是实行建设项目投资大包干的依据
⑥是实行投资包干责任制和招标承包制的重要依据
⑦是建设银行办理工程拨款、贷款和结算，实行财政监督的重要依据
⑧是基本建设核算工作的重要依据
⑨是基本建设进行“三算”对比的基础
（2）投资估算一般是指在工程项目建设的前期工作(规划、项目建议书和设计任务书)阶段，项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策时，确定建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的相应投资总额而编制的经济文件。
修正概算是采用三阶段设计形式时，在技术设计阶段，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量等内容与初步设计内容相比有出入，为此，设计单位根据技术设计图纸，概算指标或概算定额，各项费用取费标准，建设地区自然、技术经济条件和设备预算价格等资料，对初步设计总概算进行修正而形成的经济文件，即为修正概算。
施工图预算是施工单位在工程开工前，根据已批准的施工图纸，在施工方案(或施工组织设计)已确定的前提下，按照预算定额项目和工程量计算规则，计算出分项工程的工程量，然后逐项套用预算定额单价，累计其全部直接费用，再根据各项费用取费标准，逐项计算，汇总出单位工程造价，同时做出工料分析。
4、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用()编制工程概算。 A.概算定额法 B.概算指标法 C.施工定额法
D.类似工程预决算法 标准答案：d
解析：建筑工程概算是指设计单位在初步设计阶段，根据设计图纸及说明书、概算定额（或概算指标）、各项费用定额等资料，或参照类似工程预决算文件,用科学的方法计算和确定建筑工程全部建设费用的文件.主要有三种方法:用概算定额\\概算指标\\类似工程预决算来编制概算.
当拟建工程项目的初步设计文件有一定深度,基本上能够计算出地面\\楼面等分部工程项目的工程量时,采用概算定额编制概算.
当一般民用建筑工程或小型通用厂房等工程,在初步设计文件尚不齐备,无法计算工程量时.可采用概算指标编制工程概算.
当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时,应采用与拟建建筑工程相类似的已建或在建工程的预决算编制概算的方法.
5、在房地产开发项目投资估算中，()的建设费用不应计人公共配套设施建设费。 A.幼儿园 精品文档
精品文档
B.储蓄所 C.停车场 D.居委会 标准答案：b
解析：具有经营性质的储蓄所不应计人公共配套设施建设费。 6、对建筑承包商而言，在()情况下，可以采用固定总价合同。 A.开工前对工程内容尚不十分清楚 B.开工前才有完备的施工图
C.设计图纸和技术说明书相当详细
D.有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 标准答案：c 多选题:
1、以课税对象的性质为标准，税收分类涉及()。 A.流转税 B.所得税 C.行为税 D.财产税 E.从量税
标准答案：a,b,c,d
2、下列各项中，()属于房地产开发企业流动负债。 A.库存设备、材料等占用的资金 B.按规定应交尚未上缴的房产税 C.应付给房地产销售人员的工资 D.向购房单位或个人收取的首付款 E.向购房单位或个人预收的购房定金 标准答案：b,c,
3、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括()等项目。
A.生产、经营收人 B.捐赠收人 C.预收款项 D.财产转让收人 E.利息收人 标准答案：a,d,
解析：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括： （一）销售货物收入； （二）提供劳务收入； （三）转让财产收入；
（四）股息、红利等权益性投资收益； （五）利息收入； （六）租金收入；
（七）特许权使用费收入； （八）接受捐赠收入； （九）其他收入。
4、下列关于耕地占用税的叙述，正确的有()。 A.耕地占用税实行差别定率税率 B.耕地占用税实行差别定额税率
C.耕地占用税具有资源税和行为税双重性质 D.耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象 E.人均耕地越少的地区耕地占用税征收标准越低 标准答案：b,c,d 精品文档
精品文档
解析：
（1）耕地占用税实行差别定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含l亩)的地区，2-10元／㎡；②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，1.6～8元／㎡；③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，1.3—6.5元／㎡；④人均耕地在3亩以上的地区，1～5元／㎡。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。
（2）耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则
5、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的()。 A.增值税 B.消费税 C.个人所得税 D.营业税 E.企业所得税 标准答案：a,b,d
解析：教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税 l多选题: 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的扣除项目涉及()等。 A.开发土地的成本、费用 B.转让房地产发生的费用 C.与转让房地产有关的税金 D.取得土地使用权所支付的金额 E.新建房及配套设施的成本、费用 标准答案：a,c,d,
解析：土地增值税的扣除项目为： (1)取得土地使用权时所支付的金额； (2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目。
2、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是()。 A.纳税人享受的营业税减免税 B.纳税人偷逃增值税被处的罚款 C.纳税人偷逃消费税被查补的税款 D.纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金 E.纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税 标准答案：c,
3、按照契税暂行条例的有关规定，下列有关契税叙述正确的有()。 A.契税实行3％—5％的幅度税率
B.房屋买卖以评估价格为契税计税依据
C.国有土地使用权出让以成交价格为契税计税依据
D.房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定契税
E.土地使用权赠与由征收机关参照土地使用权市场价格核定契税 标准答案：a,c,d, 解析：
(1)契税的税率为3％一5％.
(2)契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 4、货币的职能包括()。 A.保险手段 B.贮藏手段 精品文档
精品文档
C.外汇手段 D.流通手段 E.支付手段 标准答案：b,d,
5、税收制度是国家处理税收分配关系的总规范，税收()是税收制度的主体。 A.法律 B.法规 C.规章 D.主管部门 E.监察
标准答案：a,b,c
解析：税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。
税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成 多选题:
1、按照保险基金的来源不同，可将保险分为()等。 A.商业保险 B.政策保险 C.财产保险 D.人身保险 E.信用保险 标准答案：a,b
2、保险所具有的最基本的职能是()。 A.分散危险 B.组织经济补偿 C.融通资金 D.提高社会福利 E.培养诚信风气 标准答案：a,b
3、投资基金的特点包括()。 A.化零为整
B.可通过专业手段降低风险 C.可以享受税收优惠 D.更广泛吸收国外资金 E.固定的收益保证权 标准答案：a,b,c,d
4、下列各项中，影响年末未分配利润余额的有() A.净利润
B.提取盈余公积 C.盈余公积补亏 D.年初未分配利润 E.资本公积转增资 标准答案：a,b,c,d
5、以下可作为无形资产人账的有()。 A.租人的专利权 B.补交的土地出让金
C.吸收投资取得的土地使用权 D.无偿划拨取得的土地使用权
E.自行开发并按法律程序申请取得的无形资产 标准答案：a,b,c, 多选题: 精品文档
精品文档
1.从统计学的角度看，下列指标中，()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度
B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率
D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案：c,d
解析：相对指标反映相关事物之间的数量联系或程度，它是两个有联系指标的比值，即统计相对数。常用的相对指标有：结构相对指标、比例相对指标、比较相对指标、强度相对指标和动态相对指标。 结构相对指标=总体部分数值/总体全部数值
结构相对指标（结构相对数）用于反映总体内部的组成状况，一般用百分数或成数表示。 2、根据统计学原理，对某宗地地价定义中()的描述，可称为品质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案：a,c,d 解析：标志与指标：
3、变异指标用于描述一组数据的()。 A.集中趋势 B.离中趋势 C.一般水平 D.差异程度 E.平均水平 标准答案：b,d 解析：
1）变异指标又称标志变动度指标，是用于反映同总体中各单位标志值差异程度的综合指标。 2）作用：
第一，变异指标可用以说明现象变动的均匀性与稳定性。如研究城镇居民居住水平时，可以用变异指标反映各类居民居住水平的差异程度。
第二，变异指标可以衡量平均指标的代表性。变异指标一般与平均指标结合运用，平均指标用于描述标志值的集中趋势和一般水平；变异指标用于描述标志值的离中趋势和差异程度；两者从不同的侧面反映总体的数量特征。 4、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／平方米，则该区段地价水平可利用()求得。 A.中位数 B.算术平均数 C.众数
D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案：a,b, 解析：众数是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中某一标志值出现的次数明显多于其他值，则该标志值即为众数值。因此组数据中无出现两次的数值,故无法采用众数. 几何平均数几何平均数是将n个比率值连乘后开n次方根而得的数值，一般适用于计算各种动态相对数的平均值.此组数据为静态数值.
常用的统计平均指标主要有：算术平均数、几何平均数、中位数和众数。 1）算术平均数=标志总量/总体单位数（X=∑x/n）
算术平均数有时又称均值，是将总体标志总量在各总体单位之间进行平均分配而得到的数值，它是应用最多、也是最重要的一种平均指标。
例：某学校20名教师月授课总时间为480小时，则人均授课时间为480/20=24小时。 ①简单算术平均数 精品文档
精品文档
对于未经分组的原始资料，算术平均数可以采用下述公式计算： ②加权算术平均数
对于经过分组的统计资料，其计算方法略复杂一些。首先要用各组的标志值乘以同组的单位数，以求出各组的标志总量。然后加总求得总体标志总量，并用总体标志总量除以各组的单位数之和，以得到算术平均数。其计算公式为：
式中：fi——i组的单位数；
∑fi——各组的单位数之和，即总体单位数，其他符号含义同前。
如果计算算术平均数所用的是组距式分组资料，则还应先计算出各组的组中值，以代替各组的标志值xi。组中值的计算方法是：
组中值=(本组上限值+本组下限值)/2 2）几何平均数
几何平均数是将n个比率值连乘后开n次方根而得的数值，一般适用于计算各种动态相对数的平均值，对于各种动态相对指标如环比地价指数、环比物价指数等计算平均值时，一般不能采用算术平均法，而应采用几何平均法。如平均发展速度、平均地价指数和物价指数等。其计算公式如下：
式中：Xi--各期的比率值。求解几何平均数时，可借助函数型计算器开n次方根。
例如：求算n年的国内生产总值的年均发展速度，就可以将几年来的发展速度相乘，再开以n次方求得。如果得到的统计资料不是发展速度，而是各年的国民生产总值，则可以直接用报告期的数值(即第n期)与基期(即0期)相比，然后再开n次方根，求得年平均发展速度 3）中位数
中位数又称位置平均数是指将数据按大小顺序排列后，居于数列中点位置的数值。中位数可以克服算术平均数的缺点，大致反映总体的一般水平。
计算中位数的关键，在于确定它所在的位置。对于顺序排列后未经分组的数据资料，中位数的位置可按下列公式确定：
中位数位置=（n+1）/2
式中：n——数列中的数据个数。
位置确定后，处于该位置的数值即为中位数。当n为偶数项时，（n+1）/2的计算结果为小数，表明中位数居于数列第n/2个和第（n+1）/2个之间，因此可以将处在这两个位置的数值相加后除以2，以作为中位数的数值。 4）众数
众数与中位数一样，也是一种位置平均数。它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中某一标志值出现的次数明显多于其他值，则该标志值即为众数值。 5、房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价
标准答案：a,b,c,d 多选题:
1、在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法 C.几何图形法 D.GPS测算法
E.图形数字化量算法 标准答案：a,b,c,
2、房产面积测算主要包括()。 A.房屋用地面积 B.房屋建筑面积 C.房屋共有建筑面积 D.房屋产权面积 E.房屋套内墙面面积 精品文档
精品文档
标准答案：a,b,c,d
解析：房产面积测算的内容:面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括(ABCD)。 A.各套套内建筑面积 B.作为独立使用的地下室
C.为多幢服务的警卫室与管理用房 D.人防工程 E.电梯井
标准答案：a,b,c,d
解析：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 4、绘制房产图可采用()方法。 A.全野外采集数据成图 B.航摄影像采集数据成图 C.野外解析测量成图 D.卫星影像采集数据成图 E.编绘法绘制房产图 标准答案：a,b,c,
5、在确定房屋建筑面积时，不计算建筑面积的范围包括()。 A.层高小于2.20米的夹层 B.突出房屋墙面的装饰柱 C.房屋之间无上盖的架空通廊
D.骑楼的底层用作道路街巷通行的部分 E.无顶盖的室外楼梯 标准答案：a,b,c,d
解析：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 不计算建筑面积的范围:
a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c)房屋之间无上盖的架空通廊。
d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 多选题:
1、城市修建性详细规划涉及的主要内容有()等。 A.建设条件分析及综合技术经济论证
B.根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计 C.对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析 D.确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线
E.建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图 标准答案：a,b,c,
2、城市控制性详细规划必须涉及的控制指标有()。 A.建筑高度 B.建筑密度 C.容积率 D.绿地率
E.市政代征用地比例 精品文档
精品文档
标准答案：a,b,c,d
3、城市中经常发生交通拥挤是因为()。 A.道路是一种公共物品 B.交通拥挤具有外部性
C.道路交通的平均成本高于边际成本 D.交通需求具有波动性 E.道路供给具有固定性 标准答案：a,b,d,
4、土地一级开发是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段，其主要内容包括()等。 A.市政基础设施建设 B.房地产项目开发建设 C.社会公共配套设施建设 D.对原有住户的补偿安置 E.地上建筑物拆除及土地平整 标准答案：a,c,d,
解析：土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 5、住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析()等方面的内容。 A.周围地区住宅的供求状况 B.周围地区商业设施状况 C.周围地区住宅的价格水平 D.对零售业的特殊要求
E.居民对住房的满意程度和希望 标准答案：a,c,
精品文档
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容