居住区规划设计调查报告——彰泰·睿城
一、 调查目的
了解彰泰公司的情况，并了解张泰公司近期开发的睿城的市场销售情况、总体环境、户型、建筑风格等情况，以此对彰泰·睿城的总体状况进行分析。
二、 调查时间
二〇一三年四月二十七日
三、 调查对象
彰泰·睿城
四、 调查内容
（一） 开发商介绍—彰泰
桂林彰泰实业开发有限公司成立于1992年，从投资开发的首个项目桂花园开始，即以前瞻性的设计理念和专业素质，在桂林首创欧式风格楼盘，树立起彰泰的行业领先形象。彰泰品牌之路的拓展，使彰泰在桂林的领先地位逐步确立起来，澳洲花园掀起了桂林市民的抢购热潮，彰泰当然以更优质的服务来回报给业主，2004年澳洲花园荣获“全国物业管理优秀住宅小区”。
（二） 项目楼盘介绍—睿城
1、地理位置：睿城是张泰集团在东部片区开发的楼盘之一，项目用地位于朝阳路以北，奇峰小筑以西。项目东侧和北侧为规划路，南侧为朝阳路，西侧为普陀路。其中东面临奇峰小筑住宅小区，西面是七星景区，具有良好的环境资源。 项目规划用地面积109303.5平米。地块内大部分地势平坦，局部有较大高差，东南侧较高，西侧较低。
2、项目介绍 画中游—生态养生 西入口 总规划图 菩提园 天一广场 太极园 恒温泳池 彰泰·睿城—桂林首席养生景观社区。 “画中游”的赏心悦目；“菩提园”的禅意静寂；“太极园”的养心养性，六大养生主题园林。 建筑风格图 新中式即为中国传统风格文化意义在当前时代背景下的体现，是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。把当代元素与传统元素结合在一起，以现代人的审美要求来打造富有传统的事物，让传统艺术在当今社会得到合适的体现。彰泰·睿城的设计为新中式风格，白墙、灰瓦、仿木纹瓷砖、花窗格等中式元素充分体现。户型一梯三户、一梯四户的高层住宅 为主，西侧为一梯两户多层住宅。设计均为南北朝向，具有良好的通风、采光和景观视野，每户标配中央热水系统。
3、小区总体环境概况：
规划结构
居住小区主入口设在南侧朝阳路，人行入口设在西侧普陀路。利用弧星道路将其分为5个组团，每个组团有独立的出入口。 建筑布局以行列式为基础，通过局部的错位变化，打破行列式的呆板，形成围合的组团空间。所有建筑皆为南北朝向，通风效果良好，建筑底层局部架空，即作为住宅的入户大堂，又可以与组团外部空间有视觉渗透。
组团设计
小区分为5个组团，通过小区内部的弧形机动车道串联起来。各个组团有独立的出入口，中心组团由8栋1梯3户的高层建筑组成，四周组团利用建筑形成围合的组团内部空间，空间尺度适宜，有利于形成温馨的居住气氛。
公建配套设施
小区的幼儿园设在地块的西南角，有独立的出入口，相对独立，减小对住户的影响。 小区的社区服务设在南面沿街建筑的首层，可通过人行通道直接从小区外部进入。 恒温泳池设在小区的中心绿地，与室外露天泳池相连，通过连廊与小区水系相联系，成为小区景观系统中的一个景观节点。 地块的沿街皆为商业，其中西侧临普陀路设置二层商业，依托原有的商业氛围，通过增加商业面积来体现商业价值。南侧临朝阳路设有一条商业步行街，既解决居住区的功能需要，又可以聚集人气。
停车系统 小区的停车大部分为地下停车，在沿街商业有小部分的地面停车。地下车库面积约为3.4万平米，设有3个出入口，均位于小区各出入口附近，方便车辆在进入小区后可以就近进入地下车库，也可以减少对小区内部的干扰。建筑形成围合的组团内部空间，空间尺度适宜，有利于形成温馨的居住气氛。 商铺规划 小区商铺分布于项目南面临街楼栋一层、西面临街楼栋一、二层，约2.2万平米。南面临街商铺主要服务于项目及周边居民的日常生活消费，即以社区商业性质为主，业态多为日用百货、药店、洗衣店、果蔬超市等。 西面普陀路现已形成较成熟的餐饮业氛围，有固定的消费客群，因此西面临街商铺将定位为区域型商业，业态以餐饮为主。 技术经济指标 总面积（M2） 住宅面积（M2） 公建面积（M2） 商业面积（M2） 会所（含恒温泳池）（M2） 幼儿园（M2） 容积率 建筑密度 绿地率 停车位（个） 住宅总户数（户） 273533.7 208616.2 25282.5 22112.5 1350 1280 2.14 26.5% 35% 1143 1740 （三） 市场销售情况 记录时间 最高价 2013-04-09 2013-04-03 2013-03-29 2013-02-26 2013-01-24 2012-12-20 2012-10-08 2012-09-28 2012-07-14 彰泰·睿城的价格从起初的开盘价7530元/平方米到目前9000元/平方米一直呈现上升趋势，还有一直上升的空间，个人认为原因有以下几点： 均价 最低价 价格描述 9000元/平方米 9000元/平方米 9000元/平方米 9200元/平方米 9200元/平方米 9200元/平方米 7530元/平方米 7530元/平方米 8800元/平方米 “画中游”组团参考价格 一期价格 18#楼价格 19#楼价格 一期价格 一期开盘价格 1、 彰泰集团作为桂林本土的房地产开发公司，在桂林市民的心中具有一定的口碑和影响力，市场占有率多于其他房地产开发公司。 2、 彰泰集团已经在桂林市开发了多处楼盘，市民可以见证彰泰集团开发的产品的实物和体验彰泰产品的质量。 3、 彰泰产品的多样性、独特性吸引了市民的眼球，彰泰作为本土房地产开发公司，能从桂林本地人的生活习惯为客户设计最需要的居住空间，能最大限度的知道客户需要怎样的产品。 彰泰·睿城的相关销售情况：
2012年7月13日晚，彰泰睿城一期开盘，一期推出9-13号楼以及15-16号楼，共455套房源，以两房三房为主，均价7530元/㎡，当晚成交套数超过300套，成交金额超过2.25亿，现场火爆程度超乎想象。 （四） 彰泰物业
1、彰泰集团成立自己专门的物业管理公司，对彰泰的所有楼盘进行优质的物业服务。
良性互动的客户服务
专职的客服专员24小时全天候值班制度，热情、友好和极具亲和力的客户服务界面，能随时了解住 户的服务需求与评价，有助于服务品质和工作流程的改进，增进住户对物业管理的理解与支持。
立体构建的安全管理
保安队伍以退伍军人为主，通过严格的政审和职业培训，实行准军事化管理。网络型的岗位布置，24小时不间断巡逻，辅以高科技的闭路监控和周界红外报警系统，实现“人防”与“技防”相结合的立体安防网络。友好而严格的访客确认程序和物品搬出放行确认程序，保卫着一方平安。周密、严谨的消防巡检和消防演练制度，通过小区义务消防队员认真的实施，有效地保障了小区安全。
严谨科学的设备维护
严谨的设备设施维护流程，科学合理的监测手段，充分体现了以“养”代“修”的维护方针，确保设备始终处于正常状态。专业技术人员的细心呵护，使设备设施的使用寿命得到延长。
热情快捷的入户维修
专业技术人员全天候24小时提供应急维修服务，使业主工作生活所受的影响控制在最小程度。对服务态度、应急反应能力和维修质量实行制度性回访，确保业主利益，并使服务质量不断得到改进。
以人为本的环境保洁
制定合理的保洁质量目标，设计科学的保洁作业方式和作业时间，有效保证了优雅、整洁的小区环境，同时也使其对业主工作、生活的干扰减少到了最小。
自然和谐的环境绿化
在小区规划的苗木培育专区，实行小区绿化养护补种自给自足，有效控制了养护成本。发动小区业主领养小区绿地和高贵园艺品种，并由高级园艺师进行指导和精心呵护，创造了人与自然和谐的优雅环境。
丰富生动的社区文化
传统节目的游园活动、书画展览、球类棋类比赛旅游和健康咨询等活动，在现代冷漠隔阂的人际关系中，注入了温馨感人的社区邻里情谊，给业主提供了丰富多彩的健身、娱乐和社交环境。
个性化超值家政服务
由专业家务专员提供各类琐事的钟点服务，为有需要在会所和私家举行派对的住户提供策划和布置服务。根据业主需要，帮助联络聘请家教，提供家居绿化、节目灯饰设计，提供VIP商务秘书服务如打字、传真、复印、代定车船票、酒店定房、社会信息查询等，让业主从琐碎的事务中解放出来，全身心投入到事业工作中，尽享舒适生活！
2、彰泰·睿城的智能技术体现
1) 光纤联网
满足可视对讲、门禁一卡通。
2） 指纹一卡通
指纹识别+非接触式IC卡附和门禁设计，业主凭指纹或卡出入小区。 停车场管理
创新的车牌自动识别+IC卡管理系统，对进出车辆进行智能化管理、分类控制。
楼宇可视对讲
由可视围墙机、单元门口机、入户门前机、7存液晶屏室内分机组成的彩色可视楼宇对讲系统。 周界防越报警 具有防攀爬、防剪切功能的张力式电子围栏组成防越电子墙，24小时警戒。 五、 调查心得 彰泰·睿城是彰泰公司的又一巨作，项目闹中取静，安静、气派，徽派中式古典风格，适合有一定文化底蕴和喜爱中式风格的、四十岁以上的成功人士及三口至六口之家购买。小区分为五个不同主题的组团，分别满足不同年龄段的客户需求。小区安保严格，都是经过一定培训出来为彰泰·睿城提供全方位服务的年轻力壮的队伍。走遍睿城，可以感受到宁静的气氛，静谧并深信得到极大的放松。 六、 图片欣赏 琴园一角 幽静小道 样板间一景 七、 小组成员照
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