都江堰市场调研报告（终结版）_图文（精）

⽬录

第⼀章都江堰城市概况 (1)⼀、城市区位 . (1)⼆、城市性质 . (1)三、城市规模 . (1)四、功能定位 . (1)五、城市交通 . (1)六、经济⽔平 . (2)七、⽀柱产业 . (2)⼋、发展⽬标 . (2)九、总体策略 . (2)

⼗、交通规划 . .............................................................. 2 第⼆章都江堰房地产概况 (3)⼀、都江堰房地产整体市场状况 . (3)⼆、都江堰房地产板块分析 . (4)三、典型楼盘分析 . (5)1、都市.美丽洲 . (5)2、林涧花语 . (6)3、丽⽔青城 -玫瑰园 . (8)4、上尚春天 . (9)5、⽔都豪庭 . (9)6、兰花村 . (10)7、清⽔⼈家 . (11)

8、⽔印长滩 . ............................................................ 11 第三章宗地概况及SWOT 分析 .. (12)⼀、产品规划 . (12)

⼆、项⽬开发计划⼆:⾼端产品(⼩⾼层、连排别墅 (12)三、项⽬收益 . (13)四、销售价格 . (14)五、效益测算 . (15)

六、购买⼟地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 (16)七、⾼端物业形式经济指标 . (16)⼋、现⾦流量估算 . (16)1、优势 . (16)2、劣势 . (17)3、机会 . (17)

4、威胁 . ................................................................ 18 第四章结

论 (18)

都江堰⼀宗⼟地市场调研报告第⼀章都江堰城市概况⼀、城市区位

都江堰市位于成都西北⽅向,距成都市仅 39

公⾥,处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐⼭、峨眉”黄⾦旅游线的枢纽,区位优越,境内⾼速

公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通⼋达的交通⽹络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径⽴⾜成都,覆盖西部九省⼀市。⼆、城市性质

“⽂化之都、遗产之地、⼭⽔之城、长寿之乡、养⽣之园” , 国家历史名城和国家优秀旅游城市 , 是西南唯⼀获得双⽂化遗产的⽣态性⽂化名城, “国家园林城市” , “最佳中国魅⼒城市” , 川西⽔利枢纽,成都西北部经济重镇” 。三、城市规模

都江堰市幅员⾯积 1207平⽅公⾥,辖 28个乡镇和 1个⼯业区,⼈⼝ 60万,城区⼈⼝ 22万⼈(未来计划发展成为⼈⼝达 60万的中等发达城市 ,建成区⾯积 20平⽅公⾥。四、功能定位

世界遗产为特⾊的风景旅游城市。成都平原与川西北⾼原少数民族地区之间

的经贸集散地。成都平原经济圈⽣态保护屏障,休闲旅游、科研教育、⾼新技术产业及居住副中⼼,成都中⼼城市卫星城。五、城市交通

都江堰城市交通便捷。城区由成灌⾼速直接与中⼼城市联结,距成都车程约 30分钟, 距双流国际机场仅有 40分钟车程,根据成都市政府最新城市发展构想,将构建以成都中⼼

城区为核⼼,周边 30分钟车程为辐射半径的“⼤成都” ,即,除了外环路以内的主

城区外, 成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为⼤成都的外围功能⽚区。外围功能⽚区接受中⼼城市辐射,同时根据⾃⾝特点及优势形成产业跟⽣活配套的格局;成青线将于今年 7⽉⽇正式通车, 沙西线也将于明年 6⽉正式通车, 且两

条线路均为免费⾏使道路, 道路通车后将极⼤的带动该地块的交通发展,吸引⼤批成都居民前来购房。六、经济⽔平

2006年前三季度:实现地区⽣产总值 66. 82亿元,同⽐增长 12. 3%,全市完成固定资产投资 54. 9亿元,同⽐增长 30. 8%,城镇居民可⽀配收⼊ 7866元;⼈均消费性⽀出 5879元,全市接待游客 514万⼈次,旅游综合收⼊ 15. 42亿元,分别较同期增长26. 3%和 32. 9%。七、⽀柱产业

旅游、综合机械、建材、能源、医药化⼯。⼋、发展⽬标

以旅游度假和⾼新技术产业为主导、先进⼯业为基础、都市农业发达的国际著名现代化中等城市。成都特⼤中⼼城市卫星城。⽣态⽂化旅游城市。 2020年全⾯实现现代化,国内⽣产总值达到 954亿元。九、总体策略

积极主动融⼊成都中⼼城市都市圈, 加强与成都中⼼城市及阿坝州的联系与合作。坚持“旅游兴市,⼯业强市,农业产业化富农村”的经济发展思路,坚持“抓城市经济带动全局发展”的总体战略,以打造西部休闲第⼀城为载体,以经营城市为举措,保护与发展并重, ⾼新技术⼯业与旅游齐进。⼗、交通规划

加强与成都都市区的联系, 构成以⾼速路为枢纽、国道省道为⾻⼲、县道为基础的完善、协调、⾼效的交通⽹络体系。改造灌天公路接沙西线,改造成灌公路为城市快速⼲道 , 改造灌温公路为⼀级路, 改造省道 106线为旅游观光道路。加强市域内公路提级建设。⾦马河新设设⼤桥四座。改建和新建 5条⽣态旅游公路(普照寺路、龙池—虹⼝、青城⼭五⾥沟旅游公路、赵公⼭路、环⼭旅游公路。

第⼆章都江堰房地产概况⼀、都江堰房地产整体市场状况

2006年都江堰全年房屋施⼯ 160万平⽅⽶(含 30万平⽅⽶农民⾃建房 ,销售120万平⽅⽶,空置率不到 5%,这在全国都是少见的,⽬前是房产开发的较理想区域。1、投资稳定增长 , 房地产持续发展

2006年前三季度,全市房地产开发投资完成 10. 2亿元,增长 14%,全市住宅报建新开⼯⾯积近 80万㎡;2、总体销售情况良好 , 价格稳中有升

受居民收⼊增加、城乡⼀体化进程加快及城市优越⽣活环境等众多因素的推动, 商品房销售较为⽕爆, 2006年前三季度全市商品房预售⾯积约为 40万㎡商品房销售均价接近 2500元 /㎡,较同期增长 12%;3、两⼤城市板块齐头发展

从开发的地域分类 , 主要是以青城⼭板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产;4、市区板块市场外移发展明显

市区板块市场外移发展明显, 尤以幸福⼤道、迎宾⼤道向东南发散的扇⾯区域间及蒲阳路、⽟带桥街、⼆环以内区域及为发展重⼼;5、项⽬开发向规模、品质、品牌⽅向发展

都江堰房地产发展逐步进⼊成长性的繁荣阶段, 开发项⽬数量逐步增多, 同时个案项⽬开发向规模、品质、品牌的⽅向发展,⼈⽓⽇渐升温;

6、多种物业类型 , 百花齐放

城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独⽴别墅和少数的商业物业、⼩户型住宅、电梯公寓;青城⼭板块主要为⼩户型度假公寓、产权酒店及别墅;

7、产品风格较单⼀ , 主要为川西民居风格

川西民居为主体风格 , 灰⽡⽩墙 , ⼀般都有露台设计 , 形成舒适的休憩空间 , 个别项⽬会融⼊部分欧式或现代风格。从市场反映看 ,客户觉得川西民居风格使整个城市有千⼈⼀⾯的感觉;8、独特的城市价值造就购买群体多元化

⼤部分(别墅项⽬超过 60%(建川丽⽔清城玫瑰园超过 80%的购买⼈群是成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝

花、重庆、兰州、深圳、⼴州、西藏国外等地的置业者;城区住宅(多层的本地客户则相对较多,以⾃住为主;

9、别墅除外 , ⼀般产品总价在 20---40万为客户认可的合理承受价位 , 户型以三房为主流需求 , 同时中⼩户型逐渐得到认同10、客户需求不断提⾼ , 更注重细节与品质

从都江堰商品房品质经过四代发展 :第⼀代的房地产仅仅满⾜了居住的基本需要,没有任何景观和⽣活品质可⾔; 第⼆代房地产有了部分景观的理念; 第三代房产充分在社区运⽤了景观这⼀元素; 现在⾯临的第四代房产则提出了更⾼的要求, 它要求的是在保证业主拥有⾼质⽣活品质,充分享受园林景观的同时,还赋予了社区⾝份感与服务价值。11、各路开发商各显神通

⼤致可分为三个阶段 :第⼀个阶段是都江堰本地的开发商带动的都江堰商品房初始时

期; 第⼆个阶段是成都的开发商⼤举进军都江堰, 使都江堰房地产得到了加速的发展; 第三个阶段是外来巨资, 如钱江银通房产等外来实⼒开发商, 多元⽂化与多种风格的融合在⼀定程度上提升了城市地产开发⽔平。⼆、都江堰房地产板块分析

都江堰房地产主要分为城区和青城⼭两⼤板块 , 其中城区⼜分为⼀环内与⼀⼆环辐射区。 (⼀环内指以“青城路 -观景路 -都江堰景区-岷江⼲流”围合区域 ; ⼀⼆环辐射区幸福⼤道和迎宾⼤道、⼆环沿线向东南发散的核⼼区域外的扇⾯型区域间。1、城区1. 1 ⼀环内

(1典型项⽬ :岷江花园、天和盛世、中国(都江堰⽔街、岷江国际、梧桐花园、凤凰⾥等项⽬。(2区域市场特征:

◆该地域虽处都江堰的核⼼城区,但住宅仍以多层开发为主,在该地域内的新开发楼盘量少、总体开发规模偏⼩,并且该地域属于城市较早的建成区;

◆中⼤规模项⽬开发呈现明显的外移趋势,开发地块具备较好的环境,如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等;◆依托城市核⼼区商业、教育、医院等公共配套及优越的⾃然环境资源,并加强了项⽬⾃⾝的社区性商业配套,综合性较完善;◆销售价格在 2004年、 2005年的基础上有较⼤幅度的增长,普通多层砖混结构住宅均价在 2600元 /㎡,较之以前有 300— 400元 /㎡的涨幅。

◆建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。1. 2 ⼀⼆环辐射区

(1 典型项⽬ :都市·美丽洲、都市·美丽风景、林涧花语、丽⽔青城·玫瑰园、蓝郡. 新界、幸福风景、⽔印长滩、⽔都豪庭、美都华庭、上尚春天、滨江花园、清⽔⼈家、禹园、林涧花语、兰花春等项⽬。(2区域市场特征:

◆该地域位于都江堰核⼼城区外的东南侧,是以“丽⽔青城”为排头兵的新城区建设开发地域,整体开发规模较⼤,开发⽔平较⾼,基本上顺应该城市的市场需求发展⽅向; ◆开发项⽬多依托成熟的道路交通配套,周边的社区性配套⽇渐成熟、与核⼼城区的绝对距离较短;◆依托城市核⼼区的商业、教育、医院等公共配套,并具备优越的交通及⾃然环境资源,项⽬⾃⾝的社区性商业配套较完善;

◆该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主,住宅的开发类型较为丰富(⽬前已有⾼档多层电梯公寓开发 ,住宅类型及开发档次明显优于核⼼城区内地域;

◆多层户型⾯积以 100— 130㎡的实⽤性与舒适性住宅为主;联排别墅及花园洋房以 140— 180㎡的跃层式为主。多层住宅⽐例较⼤,约占 60— 70%,整体预定及销售状况较好, 平均达到近 85%。⼤多数项⽬达到 95%以上的销售率;

◆多层售价在 2003年、 2004年的基础上有较⼤幅度的增长, 均价在近 2600元 /㎡的价位区间,较之以前有 200— 300元 /㎡的涨幅。联排别墅均价在 3500元 /㎡左右的价位; ◆建筑特征以现代风格为主调,⼴告宣传以健康、⾃然、⾼尚、品位、规模为项⽬形象定位,以适应都江堰的地理及⽓候特征和新城区的城市定位,能吸引⼤量外地客户。2、青城⼭

(1典型项⽬:“⾼⼭流⽔” 、“天下青城” 、“新丽江” 、“中国青城” 、“青城两河⼭庄” 、“四季青城” 、“潮蓉.碧⽔青城等(2区域市场特征:

◆该地域属于已申报世界遗产保护的国家级旅游风景区, 是典型的酒店、别墅、度假型物业开发的绝佳地域;

开发项⽬多依托青城⼭风景区得天独厚的⾃然环境资源优势 , 是距离成都最近的⼤型风景区, 具备成熟的道路交通配套和避暑型的度假形态的公寓, 以及农家乐遍地开花, 满⾜成都市避暑、休闲、散⼼和旅游参观的胜地,特别吸引成都市民、政、商界⼈⼠;◆该地域开发类型主要以投资性的产权式酒店, “第⼆居所” 、“ 5+2⽣活模式”的度假型多层及低层住宅(院、联排别墅、单体别墅的及⾼附加价值、⾼档次的物业为主; ◆该地域以低层及多层户型以套⼀、套⼆为主, ⾯积控制在 35— 80㎡, 总量较⼤但总价控制适中、购买群体⼴泛,因⽽部分项⽬销售率达到近 95%以上。但由于该地域开发项⽬品质⽔平不⼀, 因此联排别墅、联体别墅及单体别墅的销售状况存在较⼤差异, 但总体销售状况较好;

◆同⼀类型、同⼀时期, 青城⼭地域开发项⽬的销售价格均⾼于都江堰市区开发项⽬, 同⼀类型住宅售价⾼出近 600— 800元 /㎡。但由于在申遗后政府对该地域房地产开发市场进⾏清理整顿, 新开发项⽬剧减, 同时仅仅是⼤多数项⽬处在现房销售的阶段, 价格未有⼤幅的波动;

◆建筑特征多样化,既有川西民居风格⼜有现代风格,⼴告宣传以度假、投资、⾃然、⾼贵、品位、规模等为项⽬市场形象定位,以适应青城⼭的地理及环境特征;

◆未来⾛势:青城⼭板块仍然以联体、联排或独栋别墅和度假型⼩户型为主,其中⼩户型的⽐例仍然将维持在 70%以上的⽐例份额;◆青城⼭的各个项⽬的客户群体基本上是来⾃本⼟以外有钱有闲的阶层, 都是冲青城⼭的名⽓和环境⽽来, 以及丰富的旅游资源, 双⽂化遗产的魅⼒是青城⼭独特的销售主张和区域优势的特点。三、典型楼盘分析1、都市.美丽洲

5

2、林涧花语

67

8

3、丽⽔青城 -玫瑰园

4、上尚春天

5、⽔都豪庭9

6、兰花村

10

7、清⽔⼈家

8、⽔印长滩