一、土地增值税清算必须符合那些基本条件
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]006号，1995年1月27日）即财税政
策第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，2006年12月28日）第二条：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管财税审计机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省财税审计机关规定的其他情况。《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）
第九条：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。
第十条：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积
的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、土地增值税的“清算单位”如何确认 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，自2006年3月2日起施行）
（1）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 （2）各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时
调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，2006年12月28日）
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； （2）对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”；
（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？ 在总局未明确之前，政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，原则上应允许房地产企业按照实际收到的回购价款确认销售不动产收入。
三、清算收入审核的方法和内容 （一）收入检查的方法：
1、确认总可售面积与已销售面积：
总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表；
已销售面积：销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账；
2、确认销售金额：
销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业务收入；
3、确认销售实现时间：
销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、 签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。
实操中一般以交楼时间为准，预售房款（含银行按揭款）按预收账款处理，并以预收账
款为计税基数。
（二）收入检查的内容：
1、正确划分清算项目收入与非清算项目收入。
2、正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。 3、销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，偷逃土地增值税的情况。
4、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
6、发生视同销售业务，不做收入处理。
7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理。
8、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
9、以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税来减低财税风险。
四、清算时可以扣除的项目包括哪些内容 《土地增值税暂行条例》第六条： 计算增值额的扣除项目主要包括： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题
的通知》（财税[2016]43号，2016年4月25日）：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
五、取得土地使用权所支付的金额包括什么 《土地增值税暂行条例实施细则》：
第七条：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分
摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（国税函〔1999〕112号，1999年3月5日）
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除？
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，或者同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本的分摊按照《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，应按照占地面积法进行分摊。
（1）按转让土地使用权面积占总土地面积的比例计算分摊： 45000×【4÷（14－8）】＝30000万元 （2）按建筑面积计算分摊：
45000×［12÷（12＋1.9）］＝38848万元
清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成
本扣除？
分析：国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第四条，明确土地闲置费不予扣除。
清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？
这个问题，全国各地掌握的不一致，绝大多数地区规定：房地产开发公司取得地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还的土地出让金、城市建设配套费、税金等，无论会计上怎样核算，实际上是变相降低了实际开发支出。因此，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对未明确返还名目的返还资金，一律抵减土地出让金。
未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项规定：
“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
根据以上规定，企业无论是以任何形式取得土地，包括出让、转让、接受投资、企业改
制、债务重组、非货币性资产交换等，均应在支出实际发生、并按照税收法律规定取得相应合法凭据后方能计算扣除。支出虽然实际发生，但是，取得凭据不符合要求的，也不应予以扣除。
经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？
企业发生的以拆迁补偿费抵顶土地出让金的支出（无论是现金还是实物），在计算土地增值税时原则上应允许据实扣除，但是，扣除时对拆迁补偿费的实际支付情况必须从严审核，未实际支付的不允许扣除。
母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票
据的付款单位为母公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
对于母公司购地，子公司开发的，如果土地使用证直接办理到子公司，并且能够证明取得土地使用权支出是真实的，土地成本的扣除按照以下原则掌握：
首先，要求企业到土地管理部门换票，如果能够换取发票的允许扣除；
其次，不能换取发票的，如果能够取得土地管理部门的证明，可以将其证明作为支付土地款的凭证，其土取得地使用权支出允许扣除。（财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）:
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，
土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，房屋建成后清算时土地成本如何扣除？
改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，如果能够提供足够的改制文件证明其土地价格为改制时确认的真实价格，原则上清算时应允许扣除。
六、开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认（待续） 七、开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认（待续） 八、与转让房地产有关的税金如何确认（待续） 九、清算时其他扣除项目金额如何计算（待续） 十、转让旧房及建筑物的扣除项目如何计算（待续） 十一、扣除项目审核的方法和内容（待续） 十二、土地增值税清算后应纳税款如何计算（待续）
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