（市场调查）(最新)哈尔滨市房地产市场调研报告
哈尔滨市房地产市场调研
目录
第一章 黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况
宏观市场评价
一、黑龙江省概况
1、四省横比
①全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列 ②全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置 ③整体消费水平相对较高，位于四省前列
二、哈尔滨市概况
三、哈尔滨城市发展规划及整体布局 四、哈尔滨城市交通状况 五、哈尔滨市人口状况 六、哈尔滨城市经济发展状况
1、经济宏观环境 2、经济环境分析
（1）经济增长及财富指标
①哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市
②哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间 ③哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市
④经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑 ⑤固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快 ⑥哈尔滨市2009年三产比例
（2）城市产业发展状况 （3）利用外资情况 （4）宏观经济研究
七、哈尔滨房地产政策环境分析
1、政策背景描述 2、政策主要事件 3、政策实施力度 4、政策环境分析
第二章 哈尔滨市房地产市场分析
一、哈尔滨市房地产市场现状
1、区域板块分析：
（1）香坊东区板块 （2）哈西板块 （3）松北区板块 （4）呼兰利民板块 (5)东二环板块
2、哈尔滨房地产历史沿革
（1）哈尔滨房地产历史背景
（2）过去几年间政府主导开发的几大模式
（3）2000年—2007年过去七年间房地产市场研究分析 （4）哈尔滨房地产历史沿革分析
3、哈尔滨土地市场总体运行状况分析
（1）哈尔滨土地市场概况—综合住宅用地成交量及价格分析表
（2）哈尔滨土地市场概况—10年1-8月各板块综合住宅用地出让价格分布 （3）哈尔滨土地市场概况—哈尔滨城镇国有土地基准地价（包含土地级别范围说明表）
4、哈尔滨商品房市场总体运行状况分析
（1）哈尔滨商品房市场情况—07-10年供求统计 （2）哈尔滨商品房市场情况—香坊区供求分析 (3)哈尔滨商品房市场情况—区域板块价格
5、哈尔滨房地产未来发展趋势
二、哈市各区域房地产市场销售情况汇总分析
1、道里区
2011年道里区新楼盘销售情况 2011年道里区在售楼盘销售情况 2、道外区
2011年道外区新楼盘销售情况 2011年道外区在售楼盘销售情况
3、南岗区
2011年南岗区新楼盘销售情况 2011年南岗区在售楼盘销售情况 4、香坊区
2011年香坊区新楼盘销售情况 2011年香坊区在售楼盘销售情况 5、松北区
2011年松北区新楼盘销售情况 2011年松北区在售楼盘销售情况
三、未来哈尔滨房地产市场走势分析
1、供需关系走势分析 2、产品定位走势分析
第三章 哈尔滨房地产市场调研总结
哈市群力新区投资分析特别篇
市场调研篇
调研内容与调研方法：
1、各个区域项目自身情况调查
1）区域项目现场考察、拍照、踩盘、走访
2）项目对接人员沟通、相关市场信息了解 3）具体项目相关资料收集整理、电话咨询
4）区域一级土地开发项目、旅游房地产开发项目现场勘察、资料收集 2、区域环境、市场调研 1）、区域商业市场情况 2）、区域土地价格、供应量 3）、项目的投资成本预估 4）、项目的利润价值测算 5）、项目的合作模式分析 3、市场调查方式 1）现场踩点调查
2）政府政策、十二五规划报告、市委办公室文件整理 3）报刊文献收集与分析 4）网络信息收集 5）电话访问
4、对哈尔滨市宏观环境的调查 1）宏观经济及市政规划 2）哈尔滨房地产现状
调研目的：
2011年，****将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。
**集团目前将针对国内的各大区域市场进行深入了解和投资分析，目标与地方政府、企业进行投资合作，完成资本积累和项目开发前期的用地储备。 针对此企业发展战略，了解区域土地市场运行情况，包括供应量及成交价格。对整个区域市场目前房地产开发现状和运行情况深入了解。对各区域房地产楼盘销售情况、销售特点、销售价格详细了解。针对房地产公司提供的具体项目，对区域商业地产市场分析；对区域土地市场供需关系分析；对房地产产品供需关系进行数据资料分析；对相同区域内地理位置相同的同类地块，挂牌出让价格进行比较分析；对地方政府一级土地开发的合作模式，投入成本，项目情况及可行性进行分析。
对哈尔滨市区及周边城镇项目的投资预估、利润价值、市场定位、规划建议、产品策略、推广策略提供战略性决策和合理化建议就是我们此行的调研目的。
第一章 黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况
宏观市场评价
2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。 黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。
一、黑龙江省概况
1、黑龙江省概况—四省横比 ①全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列 2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元） 45000400003500030000250002000015000100005000034882401542629321662146009630109141576112010158491237012566黑龙江吉林人均GDP人均可支配收入辽宁人均可支配支出内蒙古✓ ✓ 黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。 黑龙江人均消费力最弱。 ②全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置 2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人） 1600014000120001000080006000400020000黑龙江吉林828838261506597257203431927392422辽宁内蒙古✓ ✓ 黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。 黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。 二、哈尔滨市概况 黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢
哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。
行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志
三、哈尔滨城市发展规划及整体布局
四、哈尔滨市城市交通状况
航空：
哈尔滨太平国际机场是东北地区第二大国际航空港，可供国内外各种大型
客机昼夜起落。有班机飞往北京、天津、上海、南京、青岛、温州、厦门、广州、深圳、沈阳、大连、西安、香港等三十多个大、中旅游城市，还有定期航班飞往美国、俄罗斯、韩国、日本、新加坡、马来西亚等国家的部分城市。 铁路：
哈尔滨是东北地区仅次于沈阳的第二大铁路枢纽，京哈、滨绥、滨洲、滨
北、拉滨五大铁路在此接轨。
有哈尔滨站和哈尔滨东站两大客运火车站。哈尔滨站是途经哈尔滨的各次列车的主要接发站；哈尔滨东站则是大部分由哈尔滨始发列车的起点站和终到哈尔滨列车的终点站。
哈尔滨不仅有发往省内、东北和内蒙古东部地区各主要城市的旅客列车，还与关内的北京、天津、上海、广州、汉口、郑州、济南、烟台、德州、徐州等大、中旅游城市有列车对开，日夜兼程。哈尔滨与省内的齐齐哈尔、牡丹江、绥化、佳木斯四城市已开通了子弹头高速列车。 公路：
102国道（京哈高速公路）、202国道（黑河－大连）、221国道（哈尔滨
－同江）、301国道（满洲里－绥芬河）四条国道呈辐射状通向全国各地。 省内有哈尔滨－大庆、齐齐哈尔；哈尔滨－牡丹江、绥芬河；哈尔滨－佳木
斯、鹤岗三条高速公路。
还有数十条长途公交线路，通往省内各重要城镇和省外各邻近城市。 水运：
哈尔滨港是我国八大内河港口之一，亦是东北部最大的内河港口，现有客
运港（道外区北七道街）和货运港（太平区三棵树）两个港口。
客运港开通有哈尔滨至佳木斯、哈尔滨至北涝洲、哈尔滨至肇源、哈尔滨至清河等多条航线，每年四月中旬开航，十一月上旬停航。 内部交通 公交车：
哈尔滨市目前已经建成了比较完善的城市公共交通体系，现在城区内共有
公共交通线路百余条。其中包括公共汽车线路、公共电车线路、联运线路，基本上形成了四通八达，出行方便的公共交通网络。
为了方便市民和游客的游览需要，哈尔滨市还相继开通了市区防洪纪念塔至太阳岛和往返于市区内主要景点的市区旅游观光中巴线路，为城市旅游开放增添了新的色彩。 出租车：
哈尔滨出租车价格较贵，夏利起步价7元（3公里），然后每公里1.6元；捷
达起步价8元（3公里），然后每公里1.9元；奇瑞起步价7元（3公里），然后每公里1.9元 轮渡：
哈尔滨市还有连接市区与太阳岛的轮渡线路3条，为中外游客提供了方便快捷的水上交通。
五、哈尔滨市人口状况
六、哈尔滨城市经济发展状况
1、经济宏观环境
2010年中国经济成功摆脱了国际金融危机的负面冲击，开始进入稳定的增
长期。内外经济环境的变化将使未来一段时间，我国仍将经历通胀、GDP增速放缓、汇率提升压力增大、出口萎缩等并存的复杂形势，政策环境变化和经济环境的交织将加大我国房价调控的难度。尽管国内外经济环境复杂，但中国经济仍保持平稳较快发展。哈尔滨市经济也整体保持较快增长的发展态势。
2、经济环境分析
哈尔滨市2010年前三季度实现地区生产总值增长14.7%，预计全年增速将
达到14.6%。2010年是哈尔滨“项目建设提速年”，也是实施“北跃、南拓、
中兴、强县”发展战略的开局之年，因此市政府加大了对亿元以上项目的投资，截止11月末，在全市已开工项目中计划总投资亿元以上项目432个，比上年同期增长45.9%，完成投资913.5亿元，增长71.3%，占全市投资的比重为46.4%。大型项目的投资对全市经济发展起到了显著地拉动作用。随着经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，是2010年哈市的房地产市场快速发展的深层原因。 （1）经济增长及财富指标 ①哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市 2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人） 500040003000200010000哈尔滨长春GDP人口9917527862693258256116434359沈阳呼和浩特➢ ➢ 哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。 ③ 哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市 2000150010005000哈尔滨长春社会消费品零售总额1507132294584917781658641564沈阳城市消费品零售总额呼和浩特➢ 由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。 ④ 经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑 哈尔滨市近三年GDP统计（亿元） 35003000250013.50%2436.82868.23258.113.60%13.50%13.40%13.30%2000150013%100013.20%13.20%13.10%13.00%12.90%50002007年2008年2009年12.80%12.70% 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 4000～8000 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 人均GDP（美元） 800～3000 3000～4000 需求特征 生存需求 超速发展 发展特征 生存、改善需求兼有 改善需求为主 快速发展。以数量为平稳发展。以质量为缓慢发展 单纯数量型 主，数量与质量并重 主，数量与质量并重 综合发展型 （2）城市产业发展状况 旅游业：以打造国际旅游城市为目标，进一步提升“冰城夏都”旅游品牌形象，全力推进北国风光特色旅游开发区建设，力争全年旅游收入增长20%。以保护开发“万顷松江湿地、百里生态长廊”为核心，深度挖掘整合冰雪、湿地、森林、
20001800160014001200100080060040020001892.141.40%1341.330.20%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2007年2008年2009年3002502001501005002007年2008年187.418.70%15.10%21527835.00%30.00%29.20%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2009年27.30%1030.6消费品零售额增长迅速、消费力旺盛， 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2009年 -5%~5% 5%~15% 15%~25% >25% 29.2% <-5% 房地产开发投资适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。 额增幅 房地产开发投资 /固定资产投资 <15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% >37% 14.6% 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 金源文化等资源优势，促进旅游业成为助推经济发展、调整经济结构、改善生态环境、增加居民收入的重要支撑。启动呼兰三家子旅游小镇、长岭湖旅游风景小镇等旅游名镇规划和具体项目推进工作，引导发展乡村旅游。加快推进金河湾湿地公园等湿地游项目，着力打造5条松花江湿地游黄金线路，加大宣传推介力度，办好首届“中国哈尔滨松花江湿地旅游文化节”，切实增强湿地旅游的影响力和吸引力，努力把湿地旅游逐步打造成继冰雪旅游之后的又一国际品牌。 物流产业：按照物流产业布局，加快推进龙运、新香坊等物流园区项目建设，规划建设重型装备及机电产品物流中心、哈药集团物流中心、化工物流配送中心、绿色食品博览中心等专业物流中心和配送中心，积极谋划哈南工业新城国际物流港、江北综合物流产业园、果蔬净菜物流园等项目。加快打造哈满、哈绥、哈大、哈黑、哈同等陆路和航空物流大通道。扎实推进“三网融合”试点，鼓励广电、电信业务相互进入、融合发展。突出抓好国际数据城、物联网大厦、电子商务、电子政务等重大应用工程，大力推广物联网技术在产品溯源、环境保护、危险品储运等领域应用，促进汽车传感器、光纤传感器、电力电子等产业加快发展。 文化产业：抓好平房动漫园、群力文化产业园、太阳岛文化产业园、出版印刷产业园、哈师大现代文艺产业园和呼兰黑龙江广播影视产业园6大文化产业园区建设，重点推进哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫、博物馆、美术馆、音乐厅等一批标志性城市文化设施建设，积极打造中华巴洛克等特色文化街区。抓住国家第二批文化体制改革试点机遇，进一步深化电影公司、文艺演出院团等经营性文化单位转企改制，成立哈尔滨演艺集团，推动广播电视、新闻出版等媒体转型。 （3）利用外资情况
国外直接投资Foreign Direct Inwestment 简称FID是重要的外部资源，也是一种稀缺资源。大力吸引和有效的利用FDI，对于提升我国产业结构，促进社会主义市场经济的形成和发展，推动中国经济与国际经济体系相融合等，都将发挥重要而积极的作用。
哈尔滨在吸引外资方面的优势主要体现在： ⑴东北亚陆域地区的洲际交通枢纽
⑵雄厚的产业基础和国家支持老工业基地改造的重大机遇 ⑶丰富的农业资源与国家支持商品粮基地改造的重大机遇 ⑷注重消费的文化氛围与外商大举进入服务业的结合优势 ⑸较高素质的人力资源与低廉劳动力成本的结合优势 哈市在吸引外资方面存在的问题与不足
首先是对利用外资的观念模糊，认识滞后。其次是将外资与内资简单等同，对其存在的巨大差距缺乏清醒的认识，利用外资与被外资公司利用的关系缺乏明确认识。哈市自身的发展需求与外商投资的结构错位。
总之哈尔滨十一五期间累计实际利用外资27.1亿美元，年均增16.2%；累计国内经济技术合作资金到位额1546亿元，年均增长38%；累计实现进出口贸易额163.7亿美元，年均增长15.6%。对外交往取得新进展，累计与25个国家的30个城市缔结友好城市关系。 （4）宏观经济研究
“十一五”时期，哈尔滨市地区生产总值从1796.4亿元增加到3665.9亿元，年均增长13.5%；人均地区生产总值从2790美元增加到5583美元，年均增长
13%；地方财政一般预算收入从98亿元增加到238.1亿元，年均增长19.4%；固定资产投资5年累计达7725.8亿元，是“十五”时期的3.4倍，年均增长32.9%；社会消费品零售总额累计达6488.2亿元，是“十五”时期的2倍，年均增长17.6%。万元GDP综合能耗累计下降21%。结构调整优化升级，综合实力显著增强，其中地区生产总值、地方财政收入、全社会固定资产投资和污染减排指标提前1年实现总体目标。
七、哈尔滨房地产政策环境分析
2010年伊始国家房地产行业调控政策力度继续加大与此相应，我国对此轮房地产调控态度坚决，后继调控政策不断完善，房地产行业发展政策也发生明显变化。
1、政策背景描述
2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年，调控力度之大、政策之多、持
续时间之长都堪称是历年之最。自2010年1月6日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》开始，国家先后两次发文调控房地产，并陆续出台大小调控42次。几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，其目的就是要遏制房价过快上涨。 2、政策主要事件
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，要求“实施更严格的差别化信贷政策”、“加快保障性住房建设”、“加大交易秩序监管力度”、“加强房地产企业购地和融资监管”等，并密集出
台一系列调控新政。
2010年 9月29日国务院再次出台“新五条”政策，要求“暂停发放第三套房贷”、推进房产税改革试点、“部分城市限购房套数”、“囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款”、“增加住房有效供给”等。 3、政策实施力度
1）多个城市限购彰显此次调控力度
9月底以来，上海、厦门等地方政府密集出台调控细则，加上4月30日出台细则的北京，已有15个城市公布\"限购\"政策。具体来看，深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买住房，南京暂停有两套房的家庭购买住房，政策较为严厉，其他城市（北京、上海、厦门、宁波等）则不论已有几套住房，只能新买一套住房。
2）预售监管细则出台，加大企业资金压力
10月22日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台，此《办法》将加大开发企业的资金压力，促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步上涨。
3）哈尔滨政府房地产调控政策
哈尔滨市人民政府关于印发
《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》的通知
哈政发法字[2011]1号 哈尔滨市人民政府办公厅
《关于进一步做好哈市房地产市场调控工作有关问题》的通知
哈政办发〔2011〕4号
《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》主要是对哈尔滨市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理。
《关于进一步做好哈市房地产市场调控工作有关问题》本政策主要分为两部分，其中第一部分相对宏观且执行力度明显：
“一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计
划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。
二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。 四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。 五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。”
第二部分就是对哈尔滨乃至全国房地产市场引起轩然大波的“限购令”
“原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。” 4、政策环境分析
总的来看，近期频繁加息是政策调控房地产市场的某种延续，央行此举不仅
可以抑制资产价格的大幅上涨，同时也有助于挤破房地产市场目前的泡沫。对于哈尔滨房地产市场目前泡沫已经出现，但不算明显。因为哈尔滨周边区域城镇人口向省会城市迁移愿景的特点；周边各大城区煤炭、石油、能源矿产和重工业制造、产业加工、原材料加工、农业产业基地等国民经济基础类产业支撑特点；哈市本地人口近千万，80后新青年结婚买房需求；二手房市区租金价格过高，且房源稀少流通量小等特点；东北人已房为本，必须有一套属于自己的房子的刚性需求等特点；都促使哈市未来几年内依然有很强的刚性住房消费群体的需求量。东北地区对教育配套性住房的渴望，且地区房地产处于蓬勃发展阶段，比较沿海地区初级阶段的房地产运营模式都决定着虽然政策不断加强对房地产的调控，但仍有很大一部分潜在消费群体和刚性需求的消费者支撑着这一地区房地产市场。“限购令'对房地产销售的限制力度比较大，其主要是针对本地消费者和外来消费者购房权限及购房套数进行明确界定，进一步去化投资类消费者和自住型消费者，合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。严格控制对哈尔滨市区房价的哄抬、投资者炒房、各人多套住房拥有者继续购买等一
系列投资行为。洞悉政策就可以得知，限购的是投资者并非自住型客户。且限购时间只在一定时期，北京目前是5-8个月。限购令对不满足要求的客户不容许办理按揭买房，本地纳税期限仅为是一年，对于市区内个人首次购房或二套住房及本地外地一次性购买的消费者并无明显约束。在哈市的执行力度由于地缘因素大打折扣部分本地居民还可以购买2-3套住房。根据十二五规划哈市保障性住房建设力度有所加强，但审核严格。
由于客观因素，部分真正有需求的老百姓并不能按期购买和享受经济适用房体系的福利待遇。保障性住房的供应量比起区域实际需求量还有很大差异，很多人还是分不到属于自己的保障性住房。此外限购令剔除了呼兰和阿城区，即此两城区不在调控范围内，预计未呼兰和阿城区域将是政府重点的房地产开发区域，区域内旅游资源丰富，可配合开发旅游类房地产。由于这两个区域未限购，所以未来此区域投资类客户不会减少反会新增，有助于提升政府土地出让价格，哈尔滨政府此前已经用调控和地王模式抬高群力区域土地市场价格，以此推动群力新区建设及增加土地财政收入。
第二章 哈尔滨市房地产市场分析
一、哈尔滨市房地产市场现状
概述根据哈尔滨市住房保障与房产管理局公布的数字显示，2010年哈市商品房销售量454，355套，成交面积408万平方米，比2009年分别上涨了12%和6%，11月份、12月份哈尔滨市商品房销量连续井喷。
业内人士分析认为，2010年后哈市新建商品房销量上涨与年底一些楼盘集中开盘、入户有一定关系。随着政策逐渐明朗，房地产市场开始回暖。开发商也为了2011年项目正常运行急于回笼资金，2010年9月份起，众楼盘陆续开盘，大量纯新盘为抢占年底份额也纷纷进入市场，导致2010年末-2011年初出现一波推盘小高潮。
2009年-2010年房地产销量分析
哈市商品房价格也呈上涨局面，2010年10月份哈尔滨商品房均价建筑面积已达7721元/平方米。由于 2010年4月，国家“二套房贷政策”出台，哈市房地产市场陷入低迷，据“哈尔滨网上房地产”公布的数字显示，2010年5月份，哈尔滨市入网商品房成交量仅为1562套，不足2010年4月份成交量的3成。
2010年6月份当月入网商品房销售量达到7830套，成为全年销量最高的一个月，而这个数据的产生是由于一些在此前交易却一直没有入网的成交数量突然集中入网造成的，并不能真实反映当月实际成交量。进入10月份后，哈市入网商品房成交量始终保持在3000套以上，12月份的销量突破“5000”，达到5709套。
道里区和南岗区占据哈市各城区成交量榜首，由于政府对发展群力新区和哈西地区的政策支持，群力新区及周边涌现出一批具有影响力的项目，哈西地区也因西客站的开发建设吸引了大批客户的置业，拉动了整个区域的发展。中国指数研究院发布的“百城价格指数”显示，全国100个城市中，哈市房价环比涨幅一直位居前15位。在过去的一年里，国家虽然频出三套房贷停发、公积金贷款受限等政
策，但是对哈尔滨房地产市场的影响不大，销售价格依然保持高位运行。从哈市房产部门获悉，10月份，哈尔滨商品房均价为7721元/平方米，2009年同期哈市商品房均价不足6000元/平方米，涨幅达30%以上，11月、12月哈市商品房价格仍呈上涨趋势。
1、区域板块分析： ⑴香坊东区板块
香坊东区版块属上述几个版块中，城市开发程度最弱、供应量最少的区域。区域内配套较其它各板块薄弱，因不属于城市“南拓、北跃、中兴、强县”的主要规划范围内，故区域交通、商业、公共设施等现状较差；因火车及货运交通枢纽汇聚于此，同时公滨路及哈成路为大货车通往环城高速的主要干道，故区域内大型运货车辆较多，整体居住氛围不高；区域内住宅新盘供应量极少，目前仅有少量08、09年建设的多层住宅，整体质量一般。区域内小产权房较多，二手房流少；区域内客群仍以当地居民为主，因供应量非常有限，故本区域内的购房需求强烈；户型面积以50-70(使用面积）平小两居为主，价格基本在4000-5000之间；政府规划正在拓宽建设哈成路、长江路、公滨路及香福路。目前仅有长江路正在建设中，预计可在今年年底前通车；四条主要道路的拓宽与建设将会大幅拉动该区域内经济发展，但除长江路外，其它各主要干路的实际开工时间仍有待政府进一步推进。 ⑵香坊南区板块
隶属城市“南拓”的整体发展趋势上。因哈市南部将建成亚州第二大的火车站，同时哈市地铁将南北贯穿，故香坊南区版块未来当属城市发展重点；目前属城市改造的重点阶段，道路交通及区域配套正在逐步完善。07-09年期间开发的产品以多层或小高层，从2010年开始逐步过渡到板式高层产品，市场接受程度普遍提高；因区域配套在不断完善过程中，现在已被哈市消费者逐渐认可。目前仍属价格洼地，未来仍具备较大的升值空间；区域内虽然新房供应量较大，但仍然属于供不应求阶段；值得注意的是，该区域内二手房中介较少，说明区域内新房流动量不大，大部分购买客户均为第一居所，暂时未提升至居住改善层次。
⑶哈西版块
哈市主要商业及高端住宅主要依附松花江由东北向西南方向延伸发展，因东北方向地块有限，则城市次高端住宅开始逐步向西南方向外延；以群力新区为主要代表区域。区域内新盘供应量、开工量巨大。但目前因为属于建设阶段，区域配套不完善，人口密度较低，故居住氛围不浓；哈西版块的产品形态丰富，包括高板、小高层、多层等均有供应。从区域消化量来看，未来消化压力较大；区域价格6000-9000之间，均价在7500左右。在西客站开工建设的大发展背景下，哈西无论是生态环境、交通还是配套设施都将有一个质的转变，目前哈西的房价只升不降已成为一个不争的事实。从时间轴线来看，最显著的特征表现在哈西的房价，从2004年的2000元/㎡左右的均价到2006年直线上升到4000元/㎡左右。到了2009年，哈西新区西客站、地铁等各项规划进一步清晰，人们对哈西的关
注再度升温，很大一部分先行者依然在哈西先一步实施了自己的投资置业计划。此时房价已经从2006年的4000元/㎡左右涨到了6000元/㎡。
2010年，伴随着西客站的开工建设，相关配套设施跟进的消息纷至沓来，如哈西规划新建六所中小学，“继红分校”将落户，哈西新区将融入八种交通方式打造新型交通网，“金太阳”入驻哈西商圈成西站周边首家商城等等。未来哈西将成为交通路网成熟，教育资源优越，商场超市便利，基础配套设施齐全的新城区，当前房价已一路飙升到7000多元/㎡。
房价的起伏除了国家调控政策以外还要看市场规律，哈西楼盘销售是以刚性需求为主，据统计，哈西70%左右购房者为自住，这部分人看好哈西这个区域，因此无论国家政策如何，对他们的影响都不会太大。从这个角度来讲，出现目前这种一抢而空、无房可买的局面也就不足为奇了。 ⑷松北区板块
属城市新兴区域，地广人稀，生态环境好。区域内配套及商业氛围不浓厚。目前仍有远效区县感觉，有待进一步发展；目前由松北呼兰区至哈尔滨市内，仅有两条跨江大桥可通过。上下班高峰时段拥堵明显。目前政府正在规划建设数条跨江大桥，未来可在3-5年内解决交通问题；区域内产品形态丰富，包括多层、小高层及低密度联排独栋等。小户型面积以50—90平的小两居为主，联排及独栋面积在200-500平。因地域广阔，区域内可见超大规模型大盘，如470万建面的滨才城及800万建面的滨才新城等；由于市政府已搬迁至松北区，同时松北呼
兰区域内还有四十多所高校，未来投资潜力巨大；市区内的价格基本在4000元左右，远郊项目的价格在3000元左右。
2010年哈尔滨进入城市建设提速年，“一江居中，两岸繁荣”的宏大发展目标又一次将市民的目光聚集到江北。随着市政府“北跃”战略的明确实施，松北区被重新定位为“科技创新为先导，集文化、生态、科技功能为一体的新城区”。科技创新城核心区基础设施建设和研发项目已经开工奠基。松花江公路大桥拓宽扩建工程拟于今年动工， 2011年通车。松浦大桥、西三环桥相继建设，松北区已展现出“现代化生态型科技新中心”的雏形。同时，松北区2019年将建成北国“水城”，届时在松北区形成“两纵四横十八湖”的水系网络布局。可以预见，江北发展前景巨大，必将成为未来居住新领地，区域房价也将跨入新的增长周期。 东二环版块
该版块属于城市老城区，配套完善，教育资源优良，交通便捷；区域内产品形态以大高板为主，价格区间在7000-9000元左右；因供应量有限，故区域销化速度较快，市场供不应求；客群以南岗、道里及香坊等老城区居民为主。 ⑸呼兰利民板块 呼兰区
根据哈尔滨市政府十二五规划的核心发展战略，打造哈尔滨现代化都市新区—呼兰区，市委正加速推进哈大齐工业走廊核心示范区、江北文化旅游休闲区、
哈尔滨都市农业区等项目建设。“十二五”期间呼兰将凭借良好的区位、富集的资源和雄厚的产业基础，全力打造哈尔滨现代化都市新城区。
“十一五”时期，呼兰区生产总值年均增长12.6%，财政总收入年均增长41.2%，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长14.5%、13.6%，机关职工工资比“十五”期末增长1.4倍。 新型工业化、新型城市化、农业现代化进程不断加快，“融入北跃、支撑北跃、服务北跃”功能布局基本形成。 按照哈尔滨“一江居中、两岸繁荣”的城市发展新格局，科学统筹与规划，坚持以水定城、生态立城、产业兴城的发展定位，呼兰确定“一轴、两城、三带、四园”空间布局。到2015年，地区生产总值达到400亿元，规模以上工业增加值年均增长20%以上，城乡居民收入年均增长12.5%以上，城镇人均住房建筑面积达到35平方米。
呼兰区正大力发展现代服务业，以打造江北文化旅游休闲商务区为目标，推进一批大型商业综合体和旅游项目落城。2011年重点启动奥特莱斯、北方皮草城、浙江国际商贸城、汇赢商业体等大项目，推进黑龙江广播影视产业园、呼兰河文化生态创意园、橙天嘉禾影院等文化项目。带动餐饮、娱乐、培训等服务业加快发展。
结合“以水定城”理念，建设北方避暑新城。建设北国水城样板区，打造水穿城、水绕城、水托城的“东方威尼斯”。拟规划开发松江湿地避暑度假新城、月亮湖湿地景区和呼兰国家级森林公园。2011年启动2平方公里起步区建设，新
建三家子超级堤景观大道和呼兰河第二大桥，同步推进清华大学教授村、清华“水创意园”等项目。同时，配建“一站五路五桥”基础性城市重点建设项目。 利民经济开发区（因呼兰区包括利民经济开发区因此区域状况略） 目前房地产发展较为兴旺的只有学院路和南京路两个区域，这两个区域的地产已经出具规模。开发公司都看好这一区域学校相对集中大力开发商业用地，已建成各个商业主题大街。只有学院路上的志华商城入住率和商服使用率较高，运营情况良好。学院路上的学校相对集中，学生成为这一地段的消费主流。但只将学生作为商业的主流客户群体，势必有一些局限性。学生是最不忠诚的消费群体，学生放假，消费群体就会减少大半，投资风险较大。
从调研走访许多商业街来看，商业街从建筑风格上没有任何特殊风格，只是在住宅底层开设门市，毫无规划特色，只能是满足周边学生的就餐购物需求。 在今后，应该将利用好利民开发区的自然景色与商业街的独特外力面设计，建造各种城市风格的商业街，成为哈尔滨的一个旅游景点，与旅行社联系，开发自然旅游购物项目，在购物的同时得到放松，在天然的氧吧里休闲享受，在自然的环境中品尝美味佳肴。
呼兰利民开发区2月份当月销售价格简表
楼盘名称 滨才城 溪水湾 金帝花城 祥瑞府邸 东侨国际 当前价格 均价4300元/平方米 均价4100元/平方米 均价3800元/平方米 均价3900元/平方米 楼盘地址 呼兰利民开发区学院路（二水厂西侧） 呼兰利民开发区南京路与哈黑公路交汇处（呼兰一中旁边） 呼兰利民开发区北京路19号（北京路与萧红大街交汇处） 呼兰利民开发区南京路与上海大街交汇处（阳光嘉园小区） 均价3900元/平方米 呼兰利民开发区上海大街与北海路交汇处（呼兰区政府后身） 山水文园 丽景花园 滨才星城 盛世华庭 香榭丽舍 托斯卡纳 富佳新天地 弘基世纪城 东方哥德堡 三力悦活里 海吉雅乐都 金泰蓝郡三期 江霆华府二期 星河国阅公馆 大都会新天地 财富天地 浦江国际 均价4000元/平方米 呼兰利民开发区上海大街与南京路交汇处（呼兰区政府附近） 起价4000元/平方米 均价4200元/平方米 呼兰利民开发区学院路（黑龙江公安警官职业学院内） 呼兰利民开发区哈黑路与北京路交汇处北侧 均价4350元/平方米 呼兰利民开发区南京路与利民大道交汇处(南京路加油站斜对面) 均价4400元/平方米 均价4600元/平方米 均价3800元/平方米 呼兰利民开发区上海大街8号（呼兰区政府附近） 呼兰利民开发区利民大道东侧（顺迈医院对面） 呼兰利民开发区利民大道与二十道街延长路的交汇处 起价3850元/平方米 呼兰利民开发区天津大街与世纪路交汇处（呼兰一中新址南侧） 均价4000元/平方米 均价4300元/平方米 均价4400元/平方米 呼兰利民开发区时代大街与泰家路交汇处（远东学院南侧） 呼兰利民开发区利民大道与南京路交汇处（加油站对面） 呼兰利民开发区远东大街与北海路交汇处（CBD大厦对面） 均价4000元/平方米 呼兰松北利民开发区学院路与时代大街交汇处（农垦学院对面） 均价4300元/平方米 呼兰利民开发区南京路与哈黑辅路交口（呼兰一中新址正对面） 均价4600元/平方米 均价4800元/平方米 起价4300元/平方米 起价3740元/平方米 呼兰利民开发区南京路7号（距利民大道约300米） 呼兰利民开发区学院路与南京路之间（顺迈医院北侧） 呼兰利民开发区学院路与昆明大街交汇处 （农垦学院侧面） 呼兰利民开发区萧红大街与中山路交汇处 2、哈尔滨房地产历史沿革
⑴ 哈尔滨房地产的历史背景
哈尔滨市地理位置优越，地处东北亚中心位置，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，被誉为“天鹅项下的明珠”，城市独特的地理位置将会很好的促进经济发展，拉动房地产市场的发展。哈尔滨的“水、陆、空”交通设施均十分完善，是城市发展的大动脉。城市基础设施的完善将促进城市经济和房地产业的快速发展。
哈尔滨市房地产业起步较晚，2000年商品房市场才得到大力发展，2004年房地产开发量大幅增加，随着市政俯对江北进行大开发，要把江北打造成“北国浦东”。2007年哈尔滨市区用地进一步稀缺，市区内房地产价格上涨幅度较大，从而拉动江北房价上扬速度。
⑵ 过去几年间政府主导开发的几大模式
规划促动模式（AOD）：规划促动模式，即规划理性预期引导的开发模式，是政府充分利用发布规划信息的诱导作用，来进行定期引导的方法模式。 交通拉动模式（TOD）：交通拉动模式，即政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。
服务联动模式（SOD）：服务联动模时,即通过社会服务设施建设引导的开发模式。
景观带动模式（GOD）：景观带动模式，即以城市生态绿化、环境景观建设为引导的开发模式。
⑶ 2000年--2007年过去七年间房地产市场研究分析
2000～2007 年，哈尔滨市的房地产投资额呈逐年上升趋势，年均增长率达16.71%， 2007年已经达到187.4 亿元，比2000 年增长了近倍。但哈尔滨市房地产投资额占固定资产投资额的比重偏低，2000～2007 年房地产投资额占固定资产投资额平均比重仅为22.95%。
2000～2007 年，哈尔滨市的房地产开发呈上升状态，自2003 年起，商品房施工面积开始大幅度增加，2006 年商品房施工面积达到最高值为1585.6 万㎡，
商品房竣工面积也于2007年达到最高值为698.2 万㎡。2007 年后商品房销售出现历史高峰，同比增长达到47.22%；
①【近7年间哈尔滨市商品房销售情况】
截至到2007 年末商品住宅销售面积和成交均价分别达到了667.8 万㎡和2942 元/㎡，环比增长率达到了16.1%和17.54%。
②【2002～2007 年哈尔滨市商品住宅销售面积及增长率图】
③【2002～2007 年沈阳市商品住宅销售价格及增长率图】
在过去的七年间哈尔滨的房地产市场与沈阳、大连、长春相比，房价收入比列
在第三位，低于大连与沈阳，仅为6.33。截止2007年，哈市在售楼盘共计97 个，其中南岗区在售楼盘数量最多有36 个。在哈市的8个区当中，除距离市区较远的平房与阿城两区外，松北区的商品房销售价格最低，2007 年全年销售均价仅为3000 元/㎡，与江南地区相差较多。
之后三年内（2007年-2010年期间）哈市开发热点区域为以下九大组团：呼兰组团、利民组团、前进组团、松浦组团、哈东组团、中心组团、哈西组团、友谊路沿线及平房组团。
⑷哈尔滨房地产历史沿革分析
由过去七年间哈尔滨市房地产的数据分析得出，哈尔滨房地产处于良性循
环，刚性需求明显，区域市场供需关系呈现稳定增长态势其市场运行特点如下： 房地产开发高端产品集中于松花江沿线；房地产市场快速发展，呈现量价齐
涨的态势；房地产产品形式以小高层和高层为主、建筑风格多元化、主力户型以二房和三房为主；购房者以本地自主型客户居多，外来或投机型客户较少；住宅郊区化和大盘化的特征明显。
纵观哈尔滨市各区房地产市场，发展最为成熟的是道里区和南岗区，其次是道外区、松北区和香坊区，呼兰区、平房区和阿城区发展较为缓慢。目前南岗区、道里区、道外区的房地产供应量远远超过其它几区，也是房地产市场中交易最为活跃的几区，总体而言哈尔滨的市场房价上升较为平缓，房地产市场运行较平稳，还有一定的上升空间。
3、哈尔滨土地市场总体运行状况分析 ⑵哈尔滨土地市场情况—综合住宅用地成交量及价格 2010年香坊综合住宅用地供应概况200010000成交土地面积（万平）10年全市综合用地(含住宅)香坊综合用地（含住宅）16244.18508地价（万/亩）254163.1788355楼面价格1313798.1004593✓ ✓ 香坊区2010年综合住宅用地供应约44万平米，占全市的24%;
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 单位：元/平方米
日期：2010-05-04
哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明
二○○九年八月
哈尔滨市商业用地土地级别划分范围
道里区商业用地级别界线
级别 街 区 范 围 友谊路(高谊街－地段街)两侧；中央大街两侧；地段街(田地街－森林街)两侧；经纬街(高谊街－地段街)两侧；新阳路(新阳广场－安宁街)两侧；经纬五道街(经纬街－北安街)两侧；通江街(友谊路－经纬街)两侧；霁虹街（尚志一级 大街－地段街）两侧；友谊路－尚志大街－森林街－兆麟街－柳树街－买卖街－石头道街－一面街－田地街－兆麟街－经纬街－霁虹街－尚志大街－工厂街－北安街－经纬三道街－经纬街－大安街－通江街－友谊路所围成的区域 友谊路（公路大桥－高谊街）两侧；哈药路（公路大桥－前进路）两侧；新阳路（安宁街－哈药路）两侧；安发街（安国街－铁路）两侧；上海街两侧；爱建路两侧；安隆街两侧；上海街与爱建路交汇处爱建滨江社区中心区二级 域；松花江－市人大广场－友谊路－工程街－经纬十二道街－工程小区东侧道路－安隆街－安松街－安定街－安升街－安国街－安和街－抚顺街－安发街－安心街－安祥街－安固街－安升街－安化街－安达街－地节街－哈铁机务段北侧铁路－滨洲铁路－松花江所围范围内除一级地以外的区域 新阳路（哈药路－康安路）两侧；建国街（安和街－松柏街）两侧；哈药路（前进路－民安街）两侧；通达街（前三级 进路－铁路）两侧；康安路（前进路－铁路）两侧；埃德蒙顿路（康安路－康安二道街）两侧；松花江－河曲街－河洲街－河清街－前进路－通达街－建国北六道街－共乐西头道街－建国北二道街－通达街－光华街－哈药路－民安街－通达街－民和街－福胜街－大民兴街－安红街－铁路－道里区二级地边界所围成的区域 河松街（前进路－何家沟）两侧；安阳街（康安路－新亭街）两侧；顾乡大街（康安路－乡里街）两侧；埃德蒙四级 顿路（康安二道街－职工街）两侧；康安路（前进路-何家沟）两侧；松花江堤－河川街－河松街－锦江小区及运华广场南侧地区－康安二道街－康安路西侧部分地区－铁路－道里区三级地边界所围成的区域 工农大街（乡里街－规划齿轮路）两侧；城乡路（职工街－规划齿轮路）两侧；松花江堤－何家沟－规划安阳路五级 －规划职工街－工农大街－小职工街－迎宾小区－西河沟街－地亩街－群力街－何家沟－铁路－道里区四级地边界所围成的区域 六级 七级 八级 九级 十级 规划群力堤－规划武威东路－规划东明大街-规划三环路－哈双北路－四环路－老机场路－金山堡村北侧－蔬菜研究所南侧－规划齿轮路－铁路－道里区五级地边界所围成的区域 规划群力堤－规划三环路－规划东明大街－规划武威东路所围成的区域；规划三环路－哈双北路－规划四环路－规划东明大街所围成的区域；老机场路以南，小西屯、金山堡村北侧一带 城区定级范围内除上述级别外的其它区域 新发镇政府所在地建设用地规划范围以内区域 新农镇、榆树镇、太平镇政府所在地建设用地规划范围以内区域；太平国际机场规划建设用地区域 道外区商业用地级别界线 级别 街 区 范 围 景阳街（松花江－铁路桥）两侧；南极街（铁路－承德街）两侧；承德街（景阳街－滨江街）两侧；外环北路及大新街（滨洲铁路－长兴街）两侧；靖宇大街（景阳街－九道街）两侧；太古街（承德街－南小六道街）两二级 侧；南、北五道街（长春街－维新街）两侧；松花江－钱塘街－庆兴街－长春街－北五道街－富锦街－北七道街－大新街－北九道街－靖宇大街－南五道街－太古街－大水晶街－草市街－承德街－南极街－景阳街－八区街－八区四巷－南极街－滨洲铁路－松花江所围成的区域 北新街（长兴街－二十道街）两侧；靖宇大街（九道街－二十道街）两侧；太古街（南小六道街－南二十道街）两侧；新道街两侧；东直路（铁路桥－马家沟河）两侧；南通大街（南岗区界－东直路）两侧；南二十道街两三级 侧；东直路（新道街桥－红旗大街）两侧；松花江－北十四道街－富锦街－东兴街－大新街－北新街－北十六道街－靖宇街－南十六道街－太古街－南十五道街－东方红小区－南十四道街－南岗区界－承德街－铁路－道外区二级地边界所围成的区域；道台府遗址公园地区 东北新街（二十道街－更新街）两侧；东直路（红旗大街－南直路）两侧；南直路（三棵头道街-先锋路）两侧；红旗大街（南岗区界－东直路）两侧；先锋路（南岗区界－南直路）两侧；嵩山路（南岗区界－先锋路）四级 两侧；淮河路（南岗区界－－红旗大街）两侧；桦树街（宏伟路-哈东站）两侧；哈东站广场周边地区；松花江－北十八道街－中和胡同－北十九道街－东北新街－振江街－华建街－安华街－华松街－马家沟河－新乐小区－南岗区界－道外区三级地边界所围成的区域 五级 东直路及哈东路（南直路－新一七道街）两侧；南直路（先锋路以南至）两侧；先锋路（南直路－定级边界）两侧；化工路（香坊区界－先锋路）两侧；松花江－江堤二巷－松花江造船厂南侧路－南直桥－马家沟河－中平街－太平大街北侧道路－平安街－铁路－北树六道街－北树四道街－三棵头道街－北树三道街－三棵树大街－三棵树跨线桥地区－北棵街－南棵街－一机路－南直路－南岗区界－道外区四级地边界所围成的区域 六级 七级 八级 九级 十级 松花江－阿什河堤－水泥路两侧地区－北岗路两侧地区－新一街两侧地区－哈东路北侧地区－东化工路两侧地区－先锋路北侧地区－土地定级边界－香坊区界－南岗区界－道外区五级地边界所围成的区域 哈铁三棵树机务段地区；哈尔滨港第三作业区及文昌污水处理厂周围地区；松花江水泥厂及向江街周边地区；北岗屯及园家屯周边地区；新立屯－朝鲜屯－靖宇橡胶厂周边地区；东化工路以东－阿什河堤以西地区 城区定级范围内除上述级别外的其它区域 团结镇政府所在地建设用地规划范围以内区域 民主乡、巨源镇、永源镇政府所在地建设用地规划范围以内区域 4、哈尔滨商品房市场总体运行状况分析
⑴哈尔滨商品房市场情况
哈尔滨商品房07-10年供求统计8006004002000供应面积（万）成交面积（万）市场消化率供应增幅2007年356 640 179.93%2008年436 406 93.20%22.46%2009年588 694 118.03%34.99%20101-7月457 37281.40%-22.28%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%✓哈尔滨商品房市场需求旺盛，07-10年供需较为平衡； ✓哈尔滨07、09年销量约650-690万平米，08年受政策影响销量下降至400万，10年1-7月消化372万，月均销量53万，以此推算年销量可达640万。 哈尔滨客群本地客居多，外地以黑龙江省外市、外县为主；
市区内多以自住型客户为主，有少量投资客；投资客多位于松北区、平房区、呼兰区、阿城区；；
⑶哈市商品房市场情况—区域板块价格
松北呼兰版块：均价4-6000元/㎡
东二环两侧版块：
哈西版块：均价7-9000元/㎡
均价7-10000元/㎡
香坊东区版块：均
香坊南区版块：均价6000元/㎡
价4-5000元/㎡
5、哈尔滨房地产未来发展趋势
在今后，哈尔滨房地产还会良好的发展。因为哈市经济持续快速发展，居民收入水平不断提高，鼓励居民住宅消费以及加快城市化进程等政策作用下，居民住房消费增势明显。随着哈市区域面积和格局的变化，哈市商品房开发重点已经逐步转向城市周边区域或江北区域，繁华地段（二环以里）的土地资源、房源越来越少，部分区域商品房价格呈明显增长态势。商品房建设成本上升，进一段时间，全国的物价上涨，土地、建材、人工费用等价格持续上涨；拆迁安置工作难度加大、费用高；开发公司为了吸引购房者，将住宅配套设施和环境投资标准不断提高，一定程度上加大了商品房的成本。
未来发展趋势判断：
1、城市开发热点向城市四周扩散
2、市场潜在刚性需求较大
3、受宏观调控影响，未来两年房地产需求量将温和下降 4、商品房销售价格仍将呈现平稳上升的态势 5、全国100 强房地产商将进入哈尔滨市房产市场
5、高层产品仍将是哈尔滨市市场消费的主流。同时，随着经济的发展，人们对洋房和别墅等高端产品的需求量也将快速增长
6、二房仍将是需求的主力户型，但一房和三房，特别是一房的比例将呈逐渐增长的态势
二、哈市各区域房地产市场销售情况汇总分析
1、道里区
三、未来哈尔滨房地产市场走势分析：
1、供需关系走势分析
市场供应:房地产开发投资和市场供给还将持续增长，哈尔滨正式迎来三环时代。在政策的影响下，2011年土地供给将会持续加大，松北区、哈东新区、群力西区将会是主要供应区域；2010年哈市商住用地成交额较2009年有大幅度增额，2011年哈市商品房供应持续增长将是必然趋势，从交易区域可以看出，2011年群力新区、南岗哈西和学府路沿线仍将是主力供应区，松北区供应将会有较大提升；
二环内市场供应将逐渐减少，更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。
市场需求：2011年自住需求将占有主导位置，刚性需求将成为市场主导地位； 受二套房贷款政策影响，改善性需求将会有一定程度的下降；受到限购令的影响，投资投机性需求将大量退市。 2、产品定位走势分析
高层住宅仍为市场的主流产品，楼盘开发更应该注重“品质”！
容积率在1.5以上的产品成为商品房市场主流，低密度住宅供将逐渐减少。产品类型以高层住宅为主，多层，洋房和别墅越加稀缺。
结合本项目，原控制详规划容积率4.69，限制高度100米，修改后容积率在3.5，正符合市场主流发展趋势！住宅开发将会更多注重周边配套，大型商住综合体项目将越来越多。
如果我们开发小高层或中高层，按占地11.87万平方米，容积率3.5测算，总建大约41.54万平方米。可以做一个小高层配合中高层的高档园林住宅小区，沿街设计二层裙楼底商以保证商业需求和供应量；
备注：哈尔滨土地市场情况、综合类、商业类、住宅类土地成交价格，用地成交量，基准地价情况等详细资料，等盛泽房地产公司与当地土地局有关部门领导对接后提供，再行详细分析。
第三章、哈尔滨房地产市场调研总结
一、【发展阶段】：哈尔滨房地产仍属起步初阶段，发展较晚。因城市化进程及棚户区改造，导致大量刚性需求的产生。目前房地产发展水平较低，专业度良莠不齐；
二、【需求】：快速提高的生活水平所引致的市区居民置业水平的升级换代、周边郊县和黑龙江省内其它三级城市中高收入者进入省会置业、城市大规模拆迁改造提前释放被动型居住需求、房价逐步上涨加促购房意向客户的置业进度；
三、【供应】 ：老项目后续供应，大规模圈地启动形成批量供应； 四、【供求】 ：市场供需较为平衡，市场需求旺盛。 五、【结构】 ：中低端市场需求远未被满足，进入风险小；
哈市群力新区投资分析特别篇
一、区域丰富的资源优势：
目前，新区范围内土地现状以菜地、旱田和居住用地为主，其他用地包括草地、鱼池、水塘等；
新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363 公顷，开发期计划分3 期共8 年完成。
群力新区范围地处原群力乡区域，经过2006 年大面积征迁工作完成后，目前群力新区东部起步区已基本形成净地； 现有景观资源： 哈尔滨的母亲河——松花江
何家沟
四方台金源文化遗址——点将台
群力新区的景观规划突出“寒地水乡”的理念，区内设计有3 条水系、5 个湖泊和九个公园，着重体现“欧陆风情”、“金源文化”和“冰雪文化”等三个特点。 湿地公园，节能公园等的建设更突出群力宜居、环保的环境特点； 二、创新的整体规划布局
内部交通纵横通畅，对外交通便利。
群力新区在空间结构布局上呈“一核、两轴、三水、四带、七片”的空间格局。
群力新区具备的优势大于劣势，所面临的机遇大于挑战，区域开
发价值主要体现在以下几个方面：群力新区距离机场快速路约2.2 公里，距离哈尔滨太平国际机场约20 公里。距道里市级商业中心直线距离约5 公里，对外交通方便快捷，区位优势明显。 三、独特的地理位置
群力新区北临松花江，东有即将实施改造利用的何家沟，区内分布有自然林木，为区域发展提供了良好的自然景观资源；重要的人文景观资源、金源文化遗址——点将台的存在，为群力新区发展相关文化创意产业提供了文化根基；规划发展定位准确为“哈尔滨新的居住区域”是今后哈市重点发展的新兴区域之一，预计在政策和资金上将得到相关政府部门的鼎力支持；群力新区内征迁量较小，不存在征地指标问题，且东区土地基本全部拆迁、整理完成，可以迅速转化为土地市场供给，是城市未来重点发展的居住区域之一，是未来短期内向哈市发展提供开发用地的重点区域之一，在哈市具有得天独厚的土地资源优势；
目前，群力新区内各项基础设施正在按照既定计划抓紧时间施行高标准建设，未来的群力新区，将在配套设施、生态环境等方面处于哈市领先水平；纵观哈尔滨，同东北三省的其它重点城市相比，哈尔滨市的房价偏低。作为黑龙江的省会城市，同时作为旅游名城，哈尔滨房地产市场潜力巨大。群力新区，作为松花江南岸唯一整片待开发的区域和友谊路豪宅集中的西线延伸地段，开发潜质可谓绝佳，投资价值无可估量，新区房地产市场更富想象空间，井喷效应一触即发。 群力新区作为未来哈市未来重点开发的新的区域之一，在地理区
位、配套设施、景观资源、土地资源等多方面具有明显优势，是今后哈市重点发展的居住区域之一，未来发展潜力巨大。 四、群力新区土地供应分析
将全市GDP、房地产投资总额、人均可支配收入、总人口数等作为因变量，利用最小二乘法形成回归方程来预测商品房的需求面积，即
将全市GDP、房地产投资总额、人均可支配收入、总人口数等作为因变量，利用线性回归形成回归方程来预测商品房的需求面积，即
预测未来几年商品房的需求量，先要对哈尔滨市国内生产总值、房地产投资总额、人均可支配收入、总人口数进行预测，根据过去7 年的平均增长数率，求得未来几年四个自变量，然后带入模型，得出预测值，具体预测结果见下表：
地出让计划建议：
2011 年以后采用“适度紧缩”的土地供应原则，年均土地出让量控制在100 万㎡左右。
土地增值的必然性：土地的特点造成土地增值；经济的原因导致土地增值；政府对城市基础建设加大力度投资导致土地增值；哈尔滨市城市空间的增长导致土地增值；城市规划导致土地增值 土地利用建议：
切实把握哈市“冰城夏都”城市营销主题脉络以促进哈尔滨市可持续发展为基点，进行土地利用力求实现政府收益最大化。 土地开发利用的基本原则： 战略原则 总体规划法规化； 土地出让市场化； 新区建设生态化； 商务建设现代化。
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