佛山市顺德区工业地产市场深度调研及发展前景预测报告2015-2020年

佛山市顺德区工业地产市场深度调研及发展前景预测报告2015-2020年

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

报告目录：

第一章 工业地产概述 9 第一节 工业地产的基础界定 9 一、工业地产的定义 9 二、工业地产的特性 9 （一）政策主导性 9 （二）区域性分析 10 （三）项目增值性 10 （四）投资回收期长 11 三、工业地产的分类 12 （一）物流仓储 12 （二）工业厂房 13 （三）工业研发楼宇 15 第二节 工业地产的开发模式 16 一、工业园区开发模式 16 （一）开发主体 16 （二）操作手段 17 （三）所需外部条件 17 （四）开发模式流程 17 二、主体企业引导模式 18 （一）开发主体 18 （二）操作手段 18

（三）所需外部条件 18 （四）开发模式流程 18 三、工业地产商开发模式 19 （一）开发主体 19 （二）操作手段 19 （三）所需外部条件 19 （四）开发模式流程 19 四、综合开发模式 20 （一）开发主体 20 （二）操作手段 20 （三）所需外部条件 20 （四）开发模式流程 20 第三节 工业地产主要盈利模式 21 一、工业地产出租模式 21 二、工业地产出售模式 21 三、工业地产RELTS 22 四、工业地产收入来源 22

第二章 佛山市顺德区工业地产环境背景分析第一节 佛山市顺德区宏观经济运行情况 23 一、佛山市顺德区GDP增长 23 二、佛山市顺德区固定资产投资 23 三、佛山市顺德区产业结构分析 25

23 第二节 佛山市顺德区工业经济运行情况 26 一、佛山市顺德区工业经济效益情况 26 （一）佛山市顺德区工业增加值增长情况 26 （二）佛山市顺德区工业企业生产效益情况分析 27 二、顺德区工业企业单位数量 28 三、工业发展结构分析 29

（一）轻重工业发展情况对比及增长率 29 （二）佛山市顺德区工业产业结构及其产值 29 （三）佛山市顺德区工业企业规模/实力对比 30 四、佛山市顺德区工业发展区域布局 32 （一）工业经济规模未来发展预期 32

（二）佛山市顺德区工业产业未来区位分布规划 32 第三节 佛山市顺德区地域环境分析 33 一、地理位置 33 二、自然环境 33 三、生态气候 34 四、资源分布 34

第四节 佛山市顺德区工业基础设施建设 35 一、交通 35 二、供电 36 三、供水 36 四、供气 37

五、排水 37

第五节 佛山市顺德区工业地产市场政策环境 38 一、顺德区工业地产市场政策 38 二、顺德区工业地产新政分析 38

第六节 佛山市顺德区工业地产行业社会环境分析 39 一、人口数量分析 39 二、消费市场分析 40 三、土地供应分析 41

第三章 佛山市顺德区工业地产一级土地市场研究 42 第一节 工业地产价格与其他地产价格走势对比 42 一、全国四类不同性质土地价格对比 42 二、佛山四类不同性质土地价格指数对比 42 三、佛山市顺德区四类性质土地价格历史走势 44 第二节 佛山市顺德区工业用地供应市场 45 一、主要工业园区土地供应情况 45 二、2015年顺德工业用地供应情况 45 三、顺德区工业用地供应价格情况 48 四、区域土地供应价格对比 49 第三节 佛山市顺德区工业用地需求市场 50 一、佛山市顺德区工业用地成交区域分布 50 二、2014年顺德工业用地主要成交情况 50 第四节 佛山市顺德区工业用地供求关系 52

第四章 佛山市顺德区工业地产二级市场研究 53 第一节 佛山市顺德区工业地产开发展现状 53 一、佛山市顺德区工业地产开发总况 53 二、佛山市顺德区工业地产发展特点分析 53 三、佛山市顺德区工业地产项目建设情况 54 四、佛山市顺德区工业地产投资立项项目统计 55 第二节 各类工业厂房建设设计 81 一、单层厂房 81 二、多层厂房 82 三、热加工厂房 82 四、冷加工厂房 83

五、工业厂房建设趋势 83 第三节 佛山市顺德区标准化厂房 84 一、工业厂房投资流程 84 二、标准工业厂房优势 84 三、标准厂房成本核算 85 四、定制工业厂房优势 87

第四节 佛山市顺德区标准化厂房物业市场开发整体情况 87 第五章 佛山市顺德区典型的工业地产项目分析 89 第一节 天富来国际工业城 89 一、项目分布及体量 89 二、项目产品特征分析 90

三、项目运作模式分析 91 四、工业园区单位产值 93 五、园区项目招商情况 93 第二节 世友工业城 94 一、项目分布及体量 94 二、项目产品特征分析 94 三、项目运作模式分析 96 四、工业园区销售价格 96 五、园区项目招商情况 98 第三节 智富园项目 98 一、项目分布及体量 98 二、项目产品特征分析 99 三、项目运作模式分析 100 四、工业园区单位产值 100 五、园区项目招商情况 100 第四节 顺德科技创新中心 101 一、项目分布及体量 101 二、项目产品特征分析 102 三、项目运作模式分析 105 四、园区项目招商情况 106 第五节 欧洲工业园 107 一、项目分布及体量 107

二、项目产品特征分析 108 三、项目运作模式分析 109 四、园区项目招商情况 109

第六章 佛山市顺德区工业地产开发招商策略分析 111 第一节 工业地产成功开发要素 111 一、项目选址 111 二、项目定位 111 三、客户选择 111 四、宣传造势 111 五、产业招商 112 六、服务水平 112

第二节 工业地产开发选址策略 112 一、区域环境分析 112 二、开发区环境分析 112 三、产业依托分析 112 四、交通物流区位分析 113 五、企业客户来源分析 113 第三节 工业地产开发定位策略 113 一、市场定位的必要 113 二、市场地位的策略 114 第四节 工业地产招商引资分析 115 一、招商引资的重要性 115

二、传统招商模式的问题 115 三、招商环境的打造 117 四、选商分析 118

第五节 工业地产招商引资方式 118 一、组合营销 118 二、中介招商 121 三、产业招商 122 四、网络招商 123 五、其他招商方式 125

第七章 佛山市顺德区工业地产融资渠道选择策略第一节 工业地产企业股权融资 127 一、股权出让融资 127 二、增资扩股融资 127 三、产权交易融资 128 四、杠杆收购融资 129 五、风险投资融资 129 六、投资银行融资 130 七、国内上市融资 130 八、境外上市融资 130 九、买壳上市融资 132 第二节 房地产投资信托 132 一、房地产信托产品发行规模 132

127 二、房地产信托发行结构分析 133 三、房地产信托预期收益率分析 134 四、房地产信托余额规模分析 135 五、房地产信托期限情况分析 136 六、房地产信托投资方式分析 137 第三节 产业投资基金 138

一、中国产业投资基金发展现状 138 二、中国产业投资基金投资方向 139 三、产业投资基金融资形式分析 142 四、房地产产业投资基金运作分析 142 五、工业地产产业投资基金运作分析 144

第八章 2015-2020年佛山市顺德区工业地产业投资环境及风险 145

第一节 佛山市顺德区工业地产行业投资环境分析 145 一、佛山市顺德区工业地产投资经济环境分析 145 二、佛山市顺德区工业地产投资与影响因素分析 145 三、佛山市顺德区工业地产融资新渠道分析 146 第二节 佛山市顺德区工业地产投资潜力分析 148 一、工业地产投资价值分析 148 二、工业地产投资回报率分析 148 三、工业地产区域投资热点分析 149 四、工业地产区域投资机会分析 149

第三节 佛山市顺德区工业地产投资风险分析 150 一、政策风险 150 二、市场风险 151 三、扩张风险 151 四、经营风险 152

第四节 关于佛山市顺德区工业地产投资的建议 152 图表目录

图表1：工业园区开发模式流程 17 图表2：主体企业引导模式流程 18 图表3：工业地产商开发模式流程 19 图表4：综合开发模式流程 21

图表5：2010-2014年佛山市顺德区地区生产总值及增长速度 23 图表6：2014年顺德区分行业固定资产投资及其增长速度 24 图表7：2010-2014年佛山顺德区固定资产投资情况 25 图表8：2014年顺德区三大产业结构 25

图表9：2012-2014年顺德区工业完成总产值情况 26 图表10：2014年顺德区规模以上工业企业主要产品产量及其增长速度 27

图表11：2014年顺德区规模以上工业企业利润及其增长速度 28 图表12：顺德区工业企业单位数量情况统计 28 图表13：顺德区轻重工业发展情况 29

图表14：顺德区营收规模TOP20产业发展情况 30

图表15：顺德区营收规模TOP40企业 30 图表16：佛山市顺德区电力设备与供电情况 36

图表17：2010-2014年顺德区社会消费品零售总额及增长速度 40 图表18：2010-2014年全国主要城市检测地价环比增长率情况 42 图表19：2012-2015年佛山市四类不同性质土地价格指数对比 43 图表20：2012-2015年佛山市四类不同性质土地价格增长情况 43 图表21：2013-2015年佛山市顺德区四类不同性质土地价格对比 44

图表22：2013-2015年佛山市顺德区四类不同性质土地价格环比增长情况 44

图表23：2009-2014年顺德区工业用地供应规模 45 图表24：2015年顺德区工业用地供应宗地表 45 图表25：2013-2015年顺德区工业地价水平值 48 图表26：2013-2015年顺德区工业用地价格增长趋势图 49 图表27：2013-2015年佛山市各区域工业土地供应价格对比 49 图表28：2014年顺德区工业用地出让情况 50 图表29：2014年顺德区工业用地成交情况 51 图表30：2014年顺德区工业用地未成交地块 52

图表31：2015年佛山市顺德区工业地产固定资产投资立项项目表 55

图表32：某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 85 图表33：某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 86

图表34：某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 86 图表35：某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 86 图表36：某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 86 图表37：某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 86 图表38：天富来国际工业城规划图 90

图表39：天富来国际工业城部分进驻的企业名称 93 图表40：世友工业城项目详情 94 图表41：世友工业城位置图（一） 95 图表42：世友工业城位置图（二） 95 图表43：世友工业城规划图 96

图表44：2012-2015年世友工业城价格走势 97 图表45：顺德科技创新中心概念图 102 图表46：欧洲工业园区域图 108

图表47：2010-2015年房地产信托新增规模及占比变化趋势图 133 图表48：2010-2015年房地产信托季度新增规模变化趋势图 134 图表49：2012-2015年房地产信托年化收益率变化趋势图 135 图表50：2010-2015年房地产信托余额及占比趋势图 136 图表51：2012-2015年房地产信托平均期限变化趋势图 137 图表52：2015年房地产信托投资方式占比季度对比图 138 图表53：佛山市顺德区工业地产投资与价格的影响因素 146