EN-01 交接班制度
EN-02 配电房交接班制度
EN-03 空调机房交接制度
EN-04 安全治理制度
EN-05 机修工作间制度
EN-06 电工工作间制度
EN-07 空调工作间制度
EN-08 木工油漆工作间制度 EN-09
工具治理制度
EN-10 运行值班制度
EN-11 考勤制度
EN-12 外单位施工治理制度
EN-13 能源治理制度
EN-14 职员违规处罚制度
EN-15 仪容外表治理制度
EN-16 材料领用制度
EN-17 水泵房治理制度
EN-18 管道工作间制度
EN-19 供水系统治理制度
EN-20 消防系统治理制度
EN-21 系统设备修理制度
EN-22 UPS不间断电源系统和接地系统爱护保养标准
EN-23 灯光操纵节能方案
EN-24 仓库安全治理制度
EN-25 领料登记制度
EN-26 个人物品领用制度
EN-27 仓库盘点制度
EN-28 打算检修制度
EN-29 设备三级保养制度
EN-30 照明设备修理保养制度
EN-31 电梯操作安全制度
EN-32 燃气系统治理制度
EN-33 强电技术标准说明书
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：交接班制度
: EN-01 ：EN-01
: 1 of 2 ：第一页 :
工程运行人员
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
： Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
确保各班间的工作内容及工作情形完整无误的交接，从而保证对客服务质量。
Policy Statement 政策
做好交接记录, 进行设备运行、故障检修；执行岗位责任降服从分配，完成上级指派的其他工作。
Procedures 程序
一、 交接班的差不多制度
1. 接班人员必须提早15分钟作好接班的预备工作，并穿好工作服，佩戴好名牌定点交接班。 2. 各机房应按既定值班方式进行值班，未经上级领导同意不得任意改变，遇有专门情形，须经上级领导批准方可
倒班或替班；
3. 各机房应按规定时刻进行交接班，接班前不准喝酒，保持饱满的精神状态，因故晚来者亦应履行交接班手续。
假设接班人员未到或未按时进行接班时，应报主管以上人员决定；
4. 交接班人工作必须做到交接两清，值班人必须填写日志，并做到详细介绍说明本班次设备运行情形和专门事项，
接班人员应认真听取。
5. 接班人员要详细阅读交接记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行的情形，对不清晰的问题一
定要向交班者问清晰，交班者要主动和接班者交底，交班记录要详细完整。
6. 交班人员要对接班人员负责，交接记录、交接工具、交接钥匙、交接场所卫生、交接设备运行动态，
双方签字完成交接工作。
7. 假如在交班时突然发生故障，或正在处理事故时应以交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处
理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去,其交班者延长的工作时刻视事故报告分析再做决定。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
8. 离岗者按旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时接班，主管要追查缘故，视具体
情节参照职员手册做出处理，交班者延长的工作时刻除公布夸奖外，并给予一定的补休。 9. 接班人员对机房各项设备检查后确认无任何问题，双方在记录本上签字，交接班方可终止。
二、 交接内容：
1. 所辖机房设备运行情形，设备的变更和专门情形的处理， 2. 设备的修复情形
3. 扩建和改进工作的进展情形；
4. 巡视发觉的缺陷处理情形以及本值班自行完成的爱护工作； 5. 工作单的签发、完成情形； 6. 审查各机房记录，技术资料。
7. 规程制度，上级交办的工作完成情形，安全制度执行情形； 8. 工具及钥匙的使用情形。
:
：交接班制度
: EN-01 ：EN-01
: 2 of 2 ：第二页 :
工程运行人员
Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
9. 设备清扫，环境卫生 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：配电房交接班制度 : EN-02 ：EN-02
: 1 of 1 ：第一页 :
工程电气班组
Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
做好交接班记录,加强工作上的沟通保证每个职员之间工作的顺利衔接。
Policy Statement 政策
本交接班制度为物业工程部配电工作进行更加规范的治理提供操作准绳，要求当班者严格执行。 Procedures 程序
1. 2. 3. 4.
接班人员必须提早10分钟做好接班的预备工作及穿好工作服，佩戴好名牌正点交接班。
接班人员要详细阅读交接日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情形，对不清晰的问题一定要向交班者问清晰，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。
交班人员要对接班人员负责，要交安全，交记录，交工具，交钥匙，交场所卫生，交配电房设备的运行动态，各开关柜的开关情形，双方要办签字手续。
假如在交班时突然发生故障或正在处理事故时，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告值班室，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时刻，视事故报告分析后，再作决定。
5. 6.
在规定交班时刻内，如接班者因故未到，交班者不得离开
工作岗位，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责，接班者不按时接班，值班室要追查缘故，视具体情节，做出处理，交班者延长的工作时刻除公布夸奖外，并发给超时工资。
7.
接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告值班室统筹安排。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：空调机房交接制度 ：EN-03 ：EN-03
：1 of 1 ：第一页
:
工程部空调班组
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
：Engineering Manager ：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
保证设备安全正常运行。
Policy Statement 政策
做好交接记录，有效的完成工作遗留问题。
Procedures 程序
1. 负责中央空调系统运行，定时对外界及空调区域的温度相对湿度进行监视，依照天气变化情形及时进
行调剂。
2. 严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。 3. 坚守岗位，进行交接班时交接清晰。
4. 值班时必须把握设备运行的情形，发觉问题能及时处理，不能处理的及时报告上级，同时做好详细的
运行记录。
5. 服从上级安排工作，对各区域空调设备进行适当操纵，灵活把握空调调剂工作。 6. 定期检查各风机、水泵的运行状况，有无杂音、震动或专门情形。 7. 紧密注意供补水情形，保证散热良好。
8. 定期联系维保公司对空调设备维保及水质情形做处理并对各过滤器积存的尘埃和杂物进行清理。 9. 认真负责记录运行中各项数据，从而把握冷水机组的运行状况。 10. 值班人员在工作中违反制度或有失职行为，按职员手册给予相应处罚。 11. 值班人员必须提早20分钟交接班。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
安全治理制度
: EN-04 ：EN-04
: 1 of 4 ：第一页 :
工程部全体职员
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
最大限度的减少物业财产缺失、职员人身损害。
Policy Statement 政策
遵照安全规范及物业治理规定。
Procedures 程序
一、 安全治理制度
1. 保证物业设施设备安全、正常地运行是工程部的首要任务，工程部对物业设施设备的安全运行负有
责任，工程部有权力禁止一切可能危及设施设备安全运转的违规行为。
2. 工程部对各部门的设施设备的正确使用负有安全操作培训的义务，指导各部门正确使用器械设备，
保证设备安全运行，延长设备寿命。
3. 依照各岗位具体情形，制定岗位操作规程和岗位责任制，由上至下，分级落实责任，严格执行 4. 工作人员要清晰自己的工作范畴，熟悉操作规程，经常进行检查，及时发觉安全隐患问题，及时采
取措施整改。
5. 对各项设备，依照不同的技术性能要求，制定保养、检修和爱护打算，按打算操作，幸免紧急抢修。 6. 制定重要设备、设施安全事故应急处理预案，以保证发生事故时能够做到妥善处理，和谐有序，减
少缺失。
7. 工程部要加强各机房和物业重要区域的烟火、危险品的巡视，建立危险品仓库统一存放。 8. 严格遵守各项安全规章制度和操作规程，做好各项机械及部件的检修工作。 9. 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录。
10. 定期检查各要紧设备，做到早发觉，早处理，不让隐患扩大。 Subject 主题
:
：安全治理制度
Compiled by 编制
：Engineering Manager
：主管
Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
: EN-04 ：EN-04
: 2 of 4 ：第二页 :
工程部全体职员
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: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
11. 工程各部位的钥匙要有专人负责保管，并做好钥匙的治理工作，确有缘故需要借钥匙，要做好记录，
并于当日归还。
12. 配电房人员严格执行停、送电、倒闸、带电作业的相关的操作程序，持证上岗。 13. 电焊工严格执行相关规定，加工间区域严禁存放易燃易爆物品，持证上岗。 14. 在电梯轿厢顶修理时，严格按照电梯的相关操作程序，持证上岗。 15. 使用较危险的工具时，要做好防护措施。
16. 依照各岗位具体情形，制定一套完善的应急措施，由上至下、分级落实责任， 严格执行，确保在专
门情形下最大限度地保证设备和人员的安全。
二 安全检查制度
1. 〝安全检查〞此指对物业设施设备安全运行相关各方面的检查，它是物业设施设备安全运行的一项
重要保证措施。工程部负有要紧责任，是要紧检查者。
2. 安全检查内容分为：设备检查修理、检查部门制度规程和检查部门治理。
3. 工程部有义务对部门的设施设备正确、安全使用进行培训。工程部在检查基础上，依照部门设施设
备的实际使用情形，实施设备安全操作培训。
4. 工程部经理、主管成立工程安全检查小组，检查小组每周对物业各机房进行重点检查，每月对工程
部直截了当所辖的设备实地巡查不得少于两次，巡检需全面、细致、并填写巡查报告，对巡检后没有发觉的隐患负有责任；每季度安检小组对物业的重要设备进行全面检查。
5. 制定相关安全检查打算，列明所有检查项目、检查时刻、挂靠人和安检预算费用涉及部门的安检打
算，与部门和谐，躲开营业高峰，尽量不阻碍营业。
6. 安全检查分级治理，要定人、定期限、定措施、定责任区，对重大的事故隐患，如情形紧急，可按
〝安全第一〞的原那么处理，并于事后赶忙报告上级。
7. 对检查出隐患，要定人、定期限、定措施、定责任区及时改正，对重大的事故隐患，如情形紧急，
可按〝安全第一〞的原那么处理，并于事后赶忙报告上级。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数
:
：安全治理制度
: EN-04 ：EN-04
: 3 of 4 ：第三页
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Distribution 分发
:
工程部全体职员
二、 钥匙锁具安全治理制度
1. 使用部门对钥匙的使用进行治理。物业所有门锁备用钥匙存于保安部，并负责储存钥匙治理档案。 2. 物业所有钥匙的配制和换锁、加锁工作由工程部执行，任何其他个人、部门不得私自处理。 3. 部门因工作需要配制钥匙、换锁、加锁，需部门经理填写申请，经保安部核准后，交工程部经理安
排操作事宜。
4. 换锁、加锁完毕后，将备用钥匙交主管，由主管交保安部。
三、 高空作业安全治理制度
1. 高空作业需填写相关的申请，内容包括高空作业内容，安全措施和现场负责人等项目，交工程部经
理审批。
2. 工程经理接到申请后，认真审查，必要时可到现场查看，严格把关幸免造成事故。
3. 患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏综合症、严峻贫血、关节炎、恐高症、视力障碍
等不宜登高人员不得进行高空作业； 4. 没有经理批准通过，不得进行高空作业； 5. 恶劣天气情形下，不得进行高空作业；
6. 安全措施不到位，无安全器械，不得进行高空作业； 7. 登高用具不合要求，不得进行高空作业； 8. 遵守高空作业安全操作规程； 9. 安全帽和安全带佩戴良好；
10. 使用梯子高度超过三米，必须有人协助； 11. 作业面上下方均不得存在垂直同时作业；
12. 高空作业所需工具、物品必须有专用工具传递，不得抛掷 13. 高空作业下方为禁戒区域，人员严禁进入该区域。 四、 明火作业安全治理制度 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
1.〝明火作业〞是指工程部机修车间以外的工程明火作业。
明火作业作业者提早填写<动火作业申请表>,内容包括:作业内容、作业现场负责人、防护措施等项，
:
：安全治理制度
: EN-04 ：EN-04
: 4 of 4 ：第四页 :
工程部全体职员
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
并工程总监/经理批准。
2. 明火作业前将申请表提交保安部，经保安部审核批准后方可进行作业施工。 3. 保安部接到申请后，赶忙勘察现场，提出防护措施和预备防护器械。
4. 作业期间，保安部派人到现场监护，紧密注意各种情形，发觉不安全因素赶忙停止动焊动火施工。 5. 明火作业实行专人操作、专人治理、专人负责、操作人为工程部机修班组指定的机修技工，该技工受
过动火动焊的专业培训，持有专门工种操作证书，其他部门和个人严禁在物业内私自明火作业。 6. 大功率电焊机作业所使用的电源须通过电工的确认。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：机修工作间治理制度 : EN-05 ：EN-05
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部空调组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
为了保持一个安全、良好工作环境.
Policy Statement 政策
绝对遵守所有的安全操作,安全规定,安全准那么。确保有适当的备件,可供机械系统设备修理使用。
Procedures
程序
一、 机修工作间治理制度
1. 工作台面整洁。每天打扫卫生一次，保持地面洁净。 2. 室内严禁吸烟, 不准携带无关的易燃易爆物品入内。 3. 非工程部人员,未经许可,严禁入内。关注节能，人走灯灭。
4. 室内有明火作业,必须落实好灭火毯、灭火器采取有效的防火措施。做好用电安全。 5. 货架上废旧材料或配件分开放置保持摆放整齐。
6. 当班时刻内一样不得会客，未经上级批准，不得带他人进入物业参观 7. 电焊机在不用时关闭电源，使用时注意防火，用完后要收拾放好现场。
8. 台钻开机检查电源是否正常，钻台、台钳整洁无铁屑和杂物，操作台钻切勿带手套, 9. 砂轮机打磨时注意自我爱护。
10. 氧气、乙炔瓶用完后要收拾放好，阀门管好，气管盘好，割枪放好，切勿放在地上。
11. 修理完后把设备摆放整齐，贴上标志缺什么材料或已好，已便确认，把更换或其它配件等统一收拾
洁净。
12. 如用汽油清洗机件时，必须采取有效的防火措施, 汽油、擦布等不得随意乱放。 13. 室内电气设备专人负责, 定期检修。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
:
：机修工作间治理制度 : EN-05 ：EN-05
: 2 of 2 ：第二页 :
工程部空调组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
14. 值班人员要坚守岗位, 不得擅离职守,要不断巡视,做好记录,注意查看各部件的运转情形, 发觉异
味、异状、异声时，要正确判定并及时处理。
二、氧气焊的使用治理制度
1. 在搬运使用前，先要检查瓶嘴气阀安全胶圈是否齐全，瓶身、瓶嘴是否有油类等，装卸时，应轻装
轻卸，瓶嘴阀门朝同一方向，防止互相撞，严禁抛、滑、滚、碰,应使用专用夹具和运输车，防止暴晒，严禁与氧气瓶及其它易燃物品同车搬运。工作地点频繁移动时，应装在专用小车内，乙炔瓶和氧气瓶应幸免放在一起。乙炔气瓶在使用、运输、贮存时，环境温度不得超过40℃。
2. 氧气瓶、乙炔气瓶保管与存放：库房周围不得放易燃物品，氧气瓶减压阀，压力计、接头与导管等，
要涂标记，乙炔瓶贮存时要保持直立，有防倒措施。严禁与氧气瓶氯气瓶及易燃品同向贮存，储备距离保持5米以外，不应设在地下室。乙炔瓶严禁放在通风不良及有放射线的场所，不得放在橡胶等绝缘体上，贮存间要有消防器材，要有醒目的防火标志。
3. 氧气瓶、乙炔气瓶使用规定：安装减压阀前，先将瓶阀微开一二秒钟，并检验氧气质量，合乎要求
方可使用。瓶中氧气、乙炔气体严禁用尽，必须留有不低于规定的余压，应留0.1Mpa。检查瓶阀时，只准用肥皂水检验。氧气瓶不准改用充装其它气体使用。乙炔气瓶在使用时必须装设专用减压器。
回火防止器，工作前必须检查是否好用，否那么禁止使用，开启时，操作者应站在阀门的侧后方，动作要轻缓。乙炔气瓶的漆色必须保持完好，不得任意涂改，使用时要注意固定，严禁倾倒使用，使用前必须先立牢静止十五分钟后，再接减压器使用，否那么危险。使用时乙炔气瓶不得靠近热源和电器设备。严禁在带压力的容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧的焊枪不得放在工件或地面上。焊枪带有乙炔和氧气时，不准放在金属容器内，以防气体逸出，发生燃烧事故。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：电工工作间治理制度 : EN-06 ：EN-06
:1 of 1 ：第一页 :
工程部电工班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
为了保持一个安全、良好工作环境
Policy Statement 政策
做好交接记录, 进行设备运行、故障检修；执行岗位责任降服从分配，完成上级指派的其他工作。
Procedures 程序
1. 工作台面整洁，每天打扫卫生一次，保持地面洁净。 2. 室内严禁吸烟, 不准携带无关的易燃易爆物品入内。 3. 非工程部人员,未经许可,严禁入内，关注节能，人走灯灭。
4. 室内有明火作业,必须落实好灭火毯、灭火器采取有效的防火措施。做好用电安全。 5. 货架上废旧材料或配件分开放置保持摆放整齐。
6. 当班时刻内一样不得会客，未经上级批准，不得带他人进入物业参观
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：空调工作间治理制度 : EN-07 ：EN-07
:1 of 1 ：第一页 :
工程部空调班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
为了保持一个安全、良好工作环境
Policy Statement 政策
做好交接记录, 进行设备运行、故障检修；执行岗位责任降服从分配，完成上级指派的其他工作。
Procedures 程序
1. 工作台面整洁，每天打扫卫生一次，保持地面洁净。 2. 室内严禁吸烟, 不准携带无关的易燃易爆物品入内。 3. 非工程部人员,未经许可,严禁入内，关注节能，人走灯灭。
4. 室内有明火作业,必须落实好灭火毯、灭火器采取有效的防火措施。做好用电安全。 5. 货架上废旧材料或配件分开放置保持摆放整齐。
6. 当班时刻内一样不得会客，未经上级批准，不得带他人进入物业参观。
7. 外来人员及其他班组到本操作间使用设备设施，要通过本班组值班主管同意方可借用。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：木工油漆工作间治理制度 : EN-08 ：EN-08
: 1 of 2 ：第一页 :
工程装饰班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
为了保持一个安全、良好工作环境
Policy Statement 政策
做好交接记录, 进行设备运行、故障检修；执行岗位责任降服从分配，完成上级指派的其他工作。 Procedures 程序
1. 工作台面整洁，每天打扫卫生一次，保持地面洁净。 2. 室内严禁吸烟, 不准携带无关的易燃易爆物品入内。 3. 非工程部人员,未经许可,严禁入内，关注节能，人走灯灭。
4. 当班时刻内一样不得会客，未经上级批准，不得带他人进入物业参观 5. 做好用电安全。室内不得有明火作业，木工房必须在显著位置摆放灭器。 6. 货架上废旧材料或配件分开放置保持摆放整齐。
7. 工作前应把所有的工具预备好，同时认真检查斧，锉，锤子的手柄，如有脱松，及时修理。 8. 操作前，现场清理洁净，检查电源，在停电情形中，检查各部件，经试车正常运后，方可承诺操作。
使用机械操作时，禁止戴手套。严禁机械运转时用手去清齿渣，刨花，锯末等。 9. 在使用电锯截料时，严禁操作人员站在锯的对面，锯料时，前后两人用力和谐。 10. 使用自动手压刨时，严禁将手伸入进料口附件，如短料横放时，必须停电取出。 11. 部分工具定期注油，检查电线和电器设备是否漏电，排除危险和防碍作业的因素。 12. 木构件安装作业时应遵守以下安全规程:
(1) 在坡度大于25度的屋面上操作应用防滑梯，护身栏杆等防护措施；
(2) 在没有网板的屋面上安装石棉瓦，应在屋架下弦设安全网或其他安全设施，并使用防滑条的脚手 Subject 主题
:
：木工油漆工作间治理制度
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：Engineering Manager
：主管
Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
: EN-08 ：EN-08
: 2 of 2 ：第二页 :
工程装饰班组
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: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
板，钩挂牢固后方可操作，禁止在石棉瓦上行走；
(3) 安装二层楼以上外墙窗扇，如别处无脚手架或安全网，系好安全带； (4) 钉房檐板，必须站在脚手架上，禁止在屋面上探身操作； 13. 依照制作物品的使用要求，选择适合的油漆
14. 作业完成或下班前将使用工具清洗洁净、将余有油漆入库摆放整齐。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数
:
：工具的治理制度
: EN-09 ：EN-09
: 1 of 1 ：第一页
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Distribution 分发
Objective 目的
:
工程部全体职员
通过治理，操纵好使用好工具。
Policy Statement 政策
所有工程部职员都应严格遵守本程序和政策 客服每月对工具卡/表进行检查、对帐 Procedures 程序
1. 2. 3.
客服负责对工程部工具进行治理和盘点。
客服负责治理工具档案，档案应详细记录所有工具的型号、规格、数量。
客服还应制订«职员常用工具领用卡»，列明领用工具名称、型号、规格、数量、领用日期。在职员入职领用常用工具时要填写«职员常用工具领用卡»并签字。
4. 对损坏的工具实行以旧换新；对丢失的工具，相关人员要在一周内补齐，或托付物业代买。采购费用
将从职员当月工资中按实价扣除。
5. 所有工具应在职员离职时交回物业，经客服/部门经理签字认可后方可办理离职手续
6. 仓库保管应对公用工具进行编号并建立档案。任何工程部职员从仓库保管处借用和归还工具时，应填
写«职员借用工具登记表»，注明借用工具名称、型号、数量、领用日期。如有损坏或丢失，相关人员应及时修复或赔偿。否那么，客服将对此负责并代替职员向饭店赔偿。
7. 外部门职员借用工具需经主管级签字同意，并填写«职员借用工具登记表»。使用完毕后应及时归还并
在登记表上做好记录。
8. 工程经理负责定期对物业公用工具进行维保，在适当的时候申购。
9. 使用者每次用完后，要对所借的工具进行清洁，保持工具洁净无损坏，再交给治理员，否那么有权拒
收。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
:
：运行值班制度
: EN-10 ：EN-10
: 1 of 1 ：第一页 :
工程各运行班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Objective 目的
检查物业设备安全可靠性，制定应急反应打算。
Policy Statement 政策
做好交接记录, 进行设备运行、故障检修；执行岗位责任降服从分配，完成上级指派的其他工作。
Procedures 程序
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
职员对自己的工作职责负责，执行主管分派的工作。
认真执行班组巡视制度，提高小心, 发觉专门情形及时向值班主管报告。 遵守物业的规章制度，遵守工作安全守那么。 积极主动, 同时为其他同事的工作提供关心.
负责机房卫生，监督工作间整洁和工具柜摆放整齐。
加强业务知识学习，准确无误的记录设备运行日志及检修记录备案。 遵循所有最好的工作惯例。
在工作时刻不承诺睡觉一经发觉按物业治理规定处罚。
遵守物业的用餐政策, 假设在专门区域值班时,在经值班主管同意后能够在指定的时刻在外用餐。
10. 当班时刻内一样不得会客，未经上级批准，不得带他人进入物业参观
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：考勤治理制度
: EN-11 ：EN-11
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部全体职员
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
准确记录职员的出勤,依照经营情形合理安排职员休息和工作。
Policy Statement 政策
严格执行相关制度 Procedures 程序
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
所有职员应遵守物业的考勤制度按时出勤。 没有经理的批准，职员不承诺随意改变工作时刻。
任何紧急的请假都需得到经理或值班主管的批准方可,并在翌日将缘故报告给经理。 职员必须穿好降服，整理装容后,再到工程部值班室处报到。 职员必须在人事部门口打卡。
在下班前，职员必须先到人事部门口打卡后方可离开。
部门考勤将作为人力资源部月底考勤的唯独补充；职员不承诺代其他职员签到或签退。
任何的加班需事先报经理批准，显现紧急情形时，值班主管有权批准加班，但事后须向经理说明并做好备案。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：外单位施工治理制度 : EN-12 ：EN-12
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部主管
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
为施工队伍明确并建立工作规范及责任，以确保在不阻碍物业正常营业或将施工阻碍降到最低的基础上，工程施工能顺利进行
Policy Statement 政策
所有施工队伍应严格遵守该政策与程序.工程部、保安部将和谐、监督、检查该政策程序的顺利实施，公司代表应向指定承包商讲明物业要求并保证其执行。
Procedures 程序
1. 施工前一周施工方代表、物业工程部、保安部及相关部门经理召开和谐会议，就施工时刻、范畴、材料运输、各相关方面责任、义务等事项达成一致，各相关方应在会议记录上签字认可，同时该会议记录应取得物业总经理的批准。
2. 3. 4.
承包商和公司应在施工开始前取得相关政府部门的批准。
承包商应提早到物业保安部领取施工许可证明和动火证，并遵守物业保安部消防安全治理条理。 从安全角度动身，施工人员名单应提供给物业工程部一份，物业将向所有名单中记录的施工人员发放出入证。施工人员只承诺由指定通道出入施工现场，在每次进入施工前施工人员应从物业保安处签领出入证，当天工作终止离开物业前归还。
5. 6. 7. 8.
施工时刻和期限在不阻碍商业营业和商业客人的基础上由相关各方协商确定。
物业保留更换施工时刻或决定停止某项工作的权益，如该项工作发觉阻碍了商业营业或饭店客人。 所有施工人员必须保证衣着得体，物业谢绝衣冠不整者入内。
在承诺的工作时刻内，施工人员只可停留在施工区域内；未经物业同意，不得进入物业任何其它区域。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
:
：外单位施工治理制度 : EN-12 ：EN-12
: 2 of 2 ：第二页 :
工程部主管
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
任何违反此规定者，一经发觉将罚款人民币1000元。 9.
施工人员必须保证物业的卫生，所有下脚料和垃圾必须每日进行妥善处置。假设施工队伍中有任何人违反此规定，那么将每次罚款人民币500元，从工程款中扣除。
10. 施工人员不得使用物业客用设置，洗手间使用指定卫生间，假设任何违反此规定者一经发觉便将处以
人民币500元的罚款。
11. 商业区域内的任何区域都不承诺吸烟，否那么，如有施工人员吸烟，承包方将被处以人民币500元的
罚款。
12. 施工单位必须做好成品爱护工作，如有损坏或污染，施工单位须负责修理、清洁。
13. 因施工或工人违规操作而造成的缺失或损坏将由承包方负责，同时物业会相应地将所产生的费用帐单
转至施工单位结算。
14. 出于防尘和美观的考虑，施工期间，施工单位应在施工区域周围放置木隔断，并将隔断面 15. 向物业经营区域的部分粉刷美观。
16. 物业相关部门负责在施工区域邻近放置警示牌，说明工程正在进行。
视情形加装水、电表，统计施工单位用水、用电量以方便承包商付费。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：能源治理制度
: EN-13 ：EN-13
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部全体职员
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
清晰了解到各区域成本消耗情形，及时提醒使用单位采取措施节能降耗。
Policy Statement 政策
合理监控、治理能源消耗，定期检查巡检，是否发觉有能耗白费现象。
Procedures 程序
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
自来水进口安装水表，记录物业用水消耗。 用电系统在物业高压进线柜安装总计量电表。 燃气系统在总管上安装燃气流量表。 对发电机用油、用水装表计量。 对各商铺安装单独计量的电表、水表。
对外单位进物业施工时，安装相应的水电表计量。
以上各区域由物业工程部每日定时记录抄表，备案上报，存档备查。
每月统计分析，设法采取措施，在保证质量的前提下，节约电、气、水等能源。 制定能源耗用指标，分解至年、季、月，细化经济核算。
10. 定期对锅炉和燃气用具进行检查修理，保证其良好的工况状态 11. 减少阀门，过滤器阻力，使中央空调系统处于良好的工况状态。
12. 定期做好风机盘管过滤网、翅片的清洁、保养工作,提高设备的运行效率。
13. 随时把握所辖范畴设备能源消耗情形，并总结其规律，有针对性地采取节能措施；同时大力推广节能
新技术和方法，降低物能消耗，节约费用开支。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
14. 提高全员的节能意识，深入物业经营中方方面面，各个层次，通过培训等多元化手段提高相关人员
的节能治理水平、设备正确操作的熟练程度。
15. 部门明确专门的节能负责人，加强检查监督，严格治理，严格要求,做好巡视检查记录。如有白费现
象视情节给予必要处罚并对节能有突出奉献者给予嘉奖。 16. 每日登记各区域用量，以审核用量偏差。
:
：能源治理制度
: EN-13 ：EN-13
: 2 of 2 ：第一页 :
工程部全体职员
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：职员违规处罚制度 : EN-14 ：EN-14
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部全体职员
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
加强治理，统一规范。
Policy Statement 政策
工程部职员违反以下1-15条款给予口头警告处理，违反16-26条款给予书面警告或劝退处理。 Procedures 程序
1. 仪容外表不符合物业标准，仪态不端；上下班未按指定的职员通道进出物业。 2. 未经同意或非工作需要搭乘客用电梯，在物业内大声喧哗。
3. 工作时刻未经许可擅自离岗、或者到别的部门闲逛；下班后无故在物业范畴内逗留使用客用区设置。 4. 工作时刻吃零食、非吸烟区吸烟或嚼口香糖；未经许可在职员饭堂以外的地点进食。 5. 用物业的 办理私人事宜；不讲究公共卫生。
6. 对客人、同事、上级不礼貌；上班迟到或早退超过两次、上班时消极怠工、睡觉、矿工一天。违反安
全守那么或部门治理规定；违反职员宿舍治理规定。
7. 上班时精神不振的，不接听报修 或接听后不记录、不汇报的。 8. 职员会议无故不参加的。
9. 交接班不清晰、设备巡视、记录马虎、造成缺失的。 10. 擅自离开工作岗位或私自调班。
11. 上班时刻吵架；代替他人打卡或让别人代替打卡。
12. 未经许可使用客用设备、在非工作需要在大堂穿过或客用区域的。
13. 不服从上级或顶撞上级主管的；私自涂改、伪造物业文件、记录、通知等。 14. 工作马虎、同样工作返工两次以上的〔返工所增加的材料由职员自己负责解决〕。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数
:
：职员违规处罚治理制度 : EN-14 ：EN-14
: 2 of 2 ：第二页
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Distribution 分发
:
工程部全体职员
15. 未经许可私自改动设备参数或运行状态的。
16. 每月连续矿工两天或以上迟到早退超过5次的；请假期间在外谋职的。
17. 工作开始没有做好周围设备设施爱护而污染环境的；工程完工后没有清扫垃圾。 18. 上班时刻喝酒的或上班时带有醉态的。 19. 工作时与客人或物业同事吵架。
20. 工作怠慢、失误，受到客人或其它部门书面投诉的。 21. 未经物业许可，私配物业内部钥匙的；涉及刑事犯罪的。 22. 窃客人、物业财物；丢失物业重要或贵重物品而造成缺失的。 23. 有意损坏客人、物业财物；在物业范畴内赌博；打架斗殴。
24. 工作失职或违反工作程序导致物业、客人、同事受到利益或声誉受损。 25. 发觉设备严峻问题而隐瞒不报、导致物业受缺失的。 26. 在三个月内连续被填三次过失单的将退回人事部门处理。
27. 其它未尽条款，按物业职员手册的相关规章制度执行，有冲突以职员手册为准。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：仪容、外表治理制度 : EN-15 ：EN-15
: 1 of 1 ：第一页全体职员 :
工程部
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
建立一个标准的程序，确保工程部职员的外表符合物业标准。
Policy Statement 政策
值班主管负责检查职员的外表装束。
Procedures 程序
1. 在上班报到时, 精神面貌须清新整洁, 不承诺显现满脸睡意的模样。 2. 职员在上班前须洗澡刷牙, 幸免有异味, 阻碍形象。 3. 头发必须通过认真梳理，不留怪异发型。
4. 上班时无专门情形必须穿物业相关降服，整洁、无皱痕、无异味， 5. 上班时无专门情形必须穿黑皮鞋，鞋子必须清洁明亮，不承诺有污迹。 6. 不留长指甲,并保持指甲清洁。 7. 妥善保管降服并定期更换。
8. 工作服服口袋里严禁存放除电笔以外的其它工具和大件私人物件。 9. 遵守物业职员手册中仪容外表的相关治理制度。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：材料领用治理制度 : EN-16 ：EN-16
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
建立一个标准仓库储存制度。
Policy Statement 政策
建立安全有效的物流渠道。
Procedures 程序
1. 填写领料需求单并注明：姓名、目的，使用地点。任何额外的材料或零件将不承诺领取；此流程仅适
用于正常的情形。
2. 在专门情形下，值班主管承诺按要求超过仓库而获得零件或材料， 在修理完成后，再将所耗用零件
列出清单并上报。
3. 仓管将负责储存所有的库存发出记录。
4. 在每月末前将全月所有的收/发记录做出总结清单并交于办公室。 5. 对材料或零件的任何可能缺失或职员滥用的情形都需进行报告。 6. 保持与值班主管联系以保证标准的库存量。 7. 负责做每月终的月结报表。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：水泵房治理制度
: EN-17 ：EN-17
: 1 of 2 ：第一页
:
工程部给排水班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
确保水质正常无污染，保证生活用水正常供应，确保相关设备正常运行，防止事故的发生。
Policy Statement 政策
做好交接记录, 定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情形是否良好等；发觉故障赶忙修理或上报，生活水泵应每周倒换一次，保证水泵房的正常使用。
Procedures
程序
1. 水泵房及水箱应当做到随时上锁，钥匙由当班主管或治理员保管，无关人员不得借用钥匙，不得私自
配钥匙。
2. 严格执行安全制度，禁止非工作人员进入泵房。 3. 水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。
4. 保持水泵房通风换气，确保泵房环境卫生清洁。 5. 认真执行交接班制度，做好交接班记录
6. 定期检查水箱水质、发觉专门赶忙关闭进水阀门，并上报当班主管及经理，确保水质合格。 7. 定期清洗、消毒水箱。
8. 当班人员应检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于正常使用状态，水泵、管道接头和阀门应无渗漏
水现象。
9. 当班人员应检查水泵操纵柜的外表、指示灯工作状况及水泵压力表指示，观看生活水泵、循环泵、污
水泵是否选择自动位置。
10. 假如发生故障需要停水，应赶忙通知当班主管；待复原正常供水后各阀门复位，并将故障缘故、停
水情形记录在当班日记上。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
12．进行修理保养时，必须先切断电源，并挂上〝有人工作，严禁合闸〞的告示牌。 13．污水泵故障时应赶忙采取措施，降低集水坑水位。
:
：水泵房治理制度
: EN-17 ：EN-17
: 2 of 2 ：第二页
:
工程部给排水班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：管道工作间治理制度 : EN-18 ：EN-18
: 1 of 1 ：第一页
:
工程部给排水班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
物品摆放整齐，环境洁净无尘。
Policy Statement 政策
绝对遵守所有的安全操作,安全规定,安全准那么。确保有适当的备件,可供供水系统设备修理使用。 Procedures 程序
1. 工作台面整洁,台钳整洁无杂物。
2. 电焊机在不用时关闭电源，线盘放好, 焊钳放好切勿放在地上。
3. 台钻开机检查电源是否正常，钻台上无铁屑和杂物。操作台钻时切勿带手套。 4. 使用砂轮机打磨时注意自我爱护。
5. 氧气、乙炔瓶，一定放置隐藏，不用时阀门关闭减压阀顶针松起，气管盘好，割枪放好，切勿放在地
上。
6. 货架上废旧材料或配件分开放置保持整齐。
7. 请各位修理完后把设备摆放整齐，贴上标志缺什么材料或已好，以便确认，把更换或其它配件，铁皮
等一并收拾洁净。
8. 再次强调电焊钳、线，氧气乙炔、管、割枪，一定要收拾放好，地上无杂物洁净、整洁。 9. 室内有明火作业,必须落实好灭火毯、灭火器采取有效的防火措施。
10. 如用汽油清洗机件时，必须采取有效的防火措施, 汽油、擦布等不得随意乱放。 11. 室内电气设备专人负责, 定期检修。 12. 交流电源、插头、插座等须有明显标志。
13. 值班人员要坚守岗位, 不得擅离职守,要不断巡视,做好记录。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：供水系统治理制度 : EN-19 ：EN-9
: 1 of 2 ：第一页
:
工程部给排水班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
减少隐患，提高设备的运行效率。
Policy Statement 政策
检测设备运行工况，早发觉早处理。 Procedures 程序
1. 检查水泵投入运行状态〔自动、手动〕、运行方式。 2. 水泵及电机周围要求清洁，无杂物存在。 3. 盘动联轴器，应轻快无阻。 4. 各种螺丝联结牢固，无松动现象。 5. 检查市政水压力是否正常。
6. 进水阀应开启，进水系统要畅通无气滞，检查水池水位。 7. 压力表阀门开启，应指示正常压力。
8. 在水泵运行一段时刻后，应度量轴承及密封垫箱体温度，假设温度太高表填料太紧，应停止运转，重
新填塞。水泵机组不应有专门杂音。
9. 注意各部分有无〝跑〞、〝冒〞、〝滴〞、〝漏〞现象。 10. 如需停泵，应关闭水泵出水阀，按停止按钮，停止水泵运行。 11. 检查要紧阀门开关状态是否正常，阀门连接、阀体有无漏水现象。 12. 检查太阳能系统是否正常，发觉问题及时解决修理并向上级领导回报。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
:
：供水系统治理制度
: EN-19 ：EN-19
: 2 of 2 ：第二页
:
工程部给排水班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
13. 检查水箱卫生状况，看水箱内有无漂浮物、寄生物。定期打开排污阀，排除地部沉淀物。 14. 检查泳池及各水景设备。
15. 定期检查污水处理站设备运行状况。 16. 定期做水箱和各排水口水质化验。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数
:
：消防系统治理制度 ：EN-20 ：EN-20
: 1 of 1 ：第一页
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Distribution 分发
Objective 目的
:
工程部弱电组
保证消防系统时刻处于正常状态。
Policy Statement 政策
定期检查消防系统
Procedures 程序
1. 认真执行公司规定和各项治理制度；严格执行消防法规；在工程部的领导下完成系统的各项治理任务。 2. 未经许可，不得随意动用消防设备。
3. 遵守物业保安部统一制定的消防治理制度，执行各项消防工作指令。 4. 按系统设计规定的程序设置、操作系统，
5. 严禁向系统运算机输入无关软件，或任意删除、更换系统设置。 6. 未经批准，系统设备的连接不得更换。 7. 详细填写设备运行及故障修理记录。
8. 定期检查测试消防报警系统、自动灭火系统、消防广播及防火卷帘门。 9. 定期检查测试消防水泵、喷淋水泵，保证管网水压正常。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
系统设备修理制度 ：EN-21 ：EN-21
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部弱电组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
保证设备安全正常运行。
Policy Statement 政策
严格执行相关操作程序及使用方法。
Procedures 程序
1. 进行日常巡察，随时注意运行报告。
2. 如发觉交换机故障，报告查出的故障等级、故障内容。 3. 及时分析显现故障的缘故，确定故障部位。
4. 依照故障的危险等级、阻碍范畴的大小，制定出处理打算。 5. 更换线路或启用备用一侧。
6. 跟踪进行报告，检查故障排除情形。
7. 检查系统是否已复原正常运行，保证物业通讯畅通无阻。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
UPS不间断电源系统和接地系统爱护保养标准
：EN-22 ：EN-22
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部弱电组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
保证设备安全正常运行。
Policy Statement 政策
严格执行相关操作程序及使用方法。
Procedures 程序
1. 对电池接线端子进行紧固；
2. 分电器进行检查并紧固接线端子，测试分电输入、输出 端电压、电流值； 3. 测试电池组电压、电解液值：
4. 对逆变器输入、输出端的电流、电压、频率进行测试，并与标准值相比较。假设有出入及时汇报有关
领导；
5. 以电源室的环境进行清洁，测试环境温度、湿度。清洁电池组灰尘； 6. 用接地电阻值测试外表，对接地电阻值进行摇测，其值不大于1欧姆。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：灯光操纵节能方案 : EN-23 ：EN-23
: 1 of 1 ：第一页
:
工程部各运行班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
降低能耗，杜绝白费，操纵成本
Policy Statement 政策
物业的节能降耗是物业要面临的问题，它涉及到从物业规划设计到经营治理的全过程，与物业各个层面的工作息息相关；只有本着对节能降耗的正确态度，采取合理的实施途径。 Procedures 程序
一、 调整线路，分回路，分区域，分场景，及灯具划分。 二、
依据现场特点增加操纵方式。
三、 依照客流量，选定相适应的操纵方式和回路划分兼成本投入。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
设备名称 公共卫生间照明 后场通道照明 外走廊、天桥、室外梯照明 庭院照明 景观照明 轮廓照明 泛光照明 外围广告照明 消防疏散楼梯照明 水景喷泉 货梯 客梯 观光电梯 自动扶梯 地下停车场通道 地下停车场照明 空调主机、循环水泵 位置 各楼层卫生间 各后场职员通道 各楼层外走廊、天桥、室外梯 庭院及外围道路 景观园林 楼体轮廓 泛光照明 公共灯箱广告照明 各楼道消防疏散楼样 主广场、小广场及中央喷泉 货梯 货梯 观光电梯 自动扶梯 停车场通道 地下停车场 天面空调机组 开启时刻 9:15 9:15 18:30 18:30 18:30 18:30 18:30 18:30 18:30 9:50 9:00 9:50 9:50 9:50 9:15 9:00 9:15 关闭时刻 22:15 22:15 22:30 22:30 22:30 22:15 22:15 0:00 22:15 22:00 22;15 22;15 22:15 22:15 22:30 23:00 21:50
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：仓库安全治理制度 : EN-24 ： EN-24
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部各班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
规范仓库物品治理，确保仓库物品摆放安全
Policy Statement 政策
物品分类摆放整齐，安全级别放在首位
Procedures 程序
1. 仓库的所有物品及样品上货架
2. 做独立的样品展现架〔只作为样品不做配件用，样品要求为原装配件，其它非原装配件报批缘故后才
能上展现架〕
3. 展现架样品分类作登记卡，包括型号、规格、性能参数、库存数量〔不含样品〕 4. 仓库的所有物品分类摆放整齐，对易燃易爆物品分区存放，做好安全防范措施。 5. 贵重物品及大型工具放仓库统一治理，安全级别放在首位。 6. 物品的领用程序
7. 凭完整的修理申请单领料 8. 修理申请单填写要求： 9. 书写工整
10. 填写完整，含地点、修理内容〔相同内容可一单多项，不同内容要分单报修〕 11. 填写签发人签名，检查时刻日期。 12. 签收人值班主管。
13. 客服依照材料申请内容进行发放材料，在登记卡上记录领用人、数量、使用地点、日期及时刻。 14. 依据修理单填写领用材料申请
15. 修理完工，报修部门在修理验收在修理单上注明所用材料〔无材料为调试验收〕，不属实填写误报。
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
16. 返验收单白、红联给客服，审核实际验收材料数量，多的进行回收入库，对配件回收登记在领
料单上注明以坏换新。没有旧件注明未装、加装和改造，填写实际耗材数量、用处、接单、完工日期及单号。
17. 修理单分周统计：误报完成、调试完成、修理完成。 Subject 主题 Policy No
:
：领料登记制度
: EN-25
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Reviewed by
:
：仓库安全治理制度 : EN-24 ： EN-24
: 2 of 2 ：第二页 :
工程部各班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager
制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
：EN-25
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部各班组
审核 Approved by 批准人
：工程经理 : General Manager : 总经理
规范仓库治理，有效的操纵修理成本
Policy Statement 政策
对材料的领用严格把关，降低成本
Procedures 程序
1. 有效的修理申请单，客服依照材料申请内容进行发放材料，在登记卡上记录领用人、数量、使用地点、
日期及时刻。
2. 依据修理单填写领用材料申请
3. 修理完工，报修部门在修理验收在修理单上注明所用材料〔无材料为调试验收〕，不属实填写误报，
验收确认后告知值班主管。
4. 返验收单给客服，确认实际验收和材料数量，多的进行回收入库，对配件回收登记在领料单上注明以
旧换新。没有注明未加装和改造成在报修项目内注明, 填写实际耗材数量、用处、接单、完工日期及单号。
5. 客服依照情形将领料单分周统计。
6. 修理单分周统计：1〕误报完成 2〕调试完成 3〕修理完成 4〕未完工 7. 待件〔非易耗品〕
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
:
：个人物品领用制度 : EN-26 ：EN-26
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部各班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
Objective 目的
更有效的治理个人工具
Policy Statement 政策
关于个人领用物品每月进行一次盘点，备案并计入业绩考核
Procedures 程序
1． 为更有效的治理个人工具，由客服每月许多于一次的对给人领用工具进行盘点。 2． 个人工具清单由客服统一打印，一式两份，主管一份，个人一份，以备查验。
3． 由客服依照工作需要提早一周以通知的形式下各班组清点工具，具体细节、时刻由各专业主管负责传
达到下属职员。
4． 客服依照清点日期做清点，到时没有做清点的由专业主管次日强制清点，不能完成的专业由值班主管
做书面报告，给客服和文秘备案并计入业绩考核。
5． 客服统计个人职职员具清单，所缺工具记录明细，签字确认双方各执一份，丢失自补，要求同型号、
品牌、产地、规格，当周内必须补齐。在客服在要求的最后期限核实补充情形，没有补充或补充不符合要求的一律按物业的购货价格给予赔款，由客服下单由总工确认签字后报人事部从当月工资中扣除相关费用。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
:
：仓库盘点制度
: EN-27 ：EN-27
: 1 of 1 ：第一页 :
工程部各班组
Compiled by 编制
Reviewed by 审核 Approved by 批准人
：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
规范仓库治理，有效操纵成本
Policy Statement 政策
配合财务部对仓库每月进行一次盘点，并提交月度报告
Procedures 程序
1． 依照财务要求每月对仓库例行一次全面清点 2． 统计材料月度支出状况 3． 仓库材料结余 4． 仓库月度报告
5． 物业材料支出、数量、金额，对比细化领料申请单、修理单核对旧件数量，做到四项单据，单单相符。
〔四单：月结报表、材料申请单、修理申请单、旧件单〕
6． 甲方借用材料支出数量，对比细化领料申请单、修理单，核对旧件数量，做到四项单据，单单相符。 7． 核对收货单，支出单，结余量，数量单单相对应。
8． 月度报告，每月和财务审核人员核对确认后上交。工程经理确认后存一档，并抄送采购部和总经理。 9． 旧件处理：按月度对回收旧件进行处理；将旧件按专业类别进行分类；将回收旧件报表报到财务及采
购部复核；结合财务部及采购部意见报总经理签批统一处理。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective
目的
:
：打算检修制度
: EN-28 ：EN-28
: 1 of 2 ：第一页 :
工程部各班组
Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
确保设备正常运转
Policy Statement 政策
严格按检修规程执行 Procedures 程序
1. 检修打算包括年度打算、季度打算和月打算；检修包括大修、项修、小修和改善修理。将设备检修和
类别性同时刻的打算性有机的结合起来，构成打算检修。
2. 物业依照设备运行特点认真制定并严格执行检修规程，制定和修订切合实际的检修定额。
3. 依照设备检修周期及设备运行检查中发觉的问题，编制设备检修打算，经物业总经理批准后上报治理
公司工程部，列入设备治理考核项目。
4. 检修打算一经批准应严格执行，假设检修打算需要调整需工程经理提出报告，报物业总经理审批，并
报公司备案。
5. 设备大修要大修方案。
大修方案包括：检修内容，质量要求，工程进度，人员安排，备品配件，材料，专门工器具需要量，试车验收规程，安全措施等。重点、重要设备的大修及特种设备大修要填写«设备大修、改造审批表»报请治理公司经核对、工程部审批。 6. 重点、重要设备检修前预备工作：
(1) 技术预备：制定大修理方案前要进行预检，全面深入把握设备技术状况和了解物业经营以及设备的要
求，依照预检结果指定或修改方案；编制修理技术文件，包括：任务书、更换件的明细表有图纸、材料明细表、修理工艺、修理工具及图纸、质量标准。
(2) 检修预备：依照检修技术文件要求，备齐所需材料、备件、工器具；编制修理作业打算，包括：作业 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
程序、作业人数、工时、分部、作业之间相互衔接的要求，外单位协作事项及时刻要求，使用者协作要求。
〔3〕安全措施预备：检修前按保安部要求办理各项手续，并依照需要增设安全设施和人员。 7. 检修打算制度：
〔1〕按打算使用材料、配件，提倡厉行节约，废物利用； 〔2〕严把质量关，每道工序都要有质量检查；
〔3〕文明施工，专用工器具要精心使用、爱护、并做到工完、料净、现场清。 8. 特种设备的检修，除按检修规程和方案执行外，还须严格执行特种设备治理规定。 9. 托付修理制度
〔1〕确系物业工程部无力承担的修理项目，能够请其他单位修理，但必须上报工程部批准、物业领导审
批。负责办理外委修理的人员要熟悉设备修理业务，并了解经营合同法；
〔2〕物业与承修单位依照设备状况、作业环境、作业条件及技术要求、质量标准、进度等要求协商修理
费用等问题并签定托付修理合同，方可实施；
〔3〕设备检修中，如发觉合同以外的专门情形及显现新问题，双方应及时协商补救措施，承修单位要做
好修后服务。
10. 竣工验收工作包括：设备大修后，由工程部、使用部门依照修理任务书所提项目、质量标准及技术
要求进行验收后，依照设备具体情形，试运行一定时期正常，各方代表〔物业工程部、使用部门和
:
：打算检修制度
: EN-28 ：EN-28
: 2 of 2 ：第二页 : 工程部各班组
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
外单位受托修理部门〕在«设备改造〔大修〕竣工报告单»上签字验收。设备中、小修竣工后，也应办理验收手续，具体内容可酌情省略。
11. 设备检修过程中所需各种技术资料、技术文件、要有健全治理制度，设备大、中修要有完整的检修
记录和交工资料，并记入设备档案。
12. 设备检修后，工程部和使用部门要及时做好总结，并于年底检修打算执行情形及检修中显现的问题
等总结，上报治理公司。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
: Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：设备三级保养制度
: EN-29 ：EN-29
: 1 of 2 ：第一页 : 工程部各班组
确保设备正常运转
Policy Statement 政策
严格按照保养程序执行 Procedures 程序
1. 日常爱护：
（1） 设备使用前进行清洁、润滑、紧固、空运转试车； （2） 工作中严格按操作规程使用设备，发觉问题及时处理， （3） 下〔交〕班前对设备进行擦拭，清理工具，清扫工作地； （4） 每周进行1-2小时保养，完全擦拭设备，清理死角。 2. 一级保养
〔即月保或季保〕：设备使用500至100小时或1至3个月，就应一保一次，一保由操作者或修理工负责；电气设备由修理电工负责；特种设备或周密设备指定专人负责，一保要有记录，一保内容如下： （1） 清洗、疏通润滑系统各部件，清洗〔更换〕油毡，油线。 （2） 调整滑动部位间隙，检查紧固状况； （3） 重点运转部位进行拆检，发觉专门要整修。 （4） 设备内外进行完全清洁，排除卫生死角。
（5） 电气部分要清除灰尘，除油垢，进行运行性能检验。 3. 二级保养
〔即年保〕：设备使用500至2500小时或1至2年应二级保养一次，二保由修理负责，二保应有打算进
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
行，完成后填写完成单，并存入设备档案。二保内容如下： （1） 更换或修复损坏零件，检查、调整有关部件；
（2） 修好〔刮〕要紧零件的磨损部位，修复基准面的磕碰伤等 状况； （3） 进行定期〔周期〕清洗，换油；
（4） 清扫、检查、调整电气元件，检查保养电机； （5） 检查、测定设备要紧精度、性能；调整传动部位；
（6） 排除隐性故障，治理四漏〔漏水、漏电、漏气、漏油〕现象； （7） 清洗设备各部位的油迹、污垢；
4、关于具备自检功能的设备，依照故障显示、制定修理方针。
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：设备三级保养制度
: EN-29 ：EN-29
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工程部各班组
Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
: Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：照明设备修理保养制度
: EN-30 ：EN-30
: 1 of 1 ：第一页 : 工程部电气组
确保照明系统稳固及设备保养完好
Policy Statement 政策
严格按照保养程序进行 Procedures 程序
1. 爱护系统设备，及时爱护保养，保证系统随时处于正常状态。
2. 定期对比设备进行检查和清扫，对处于多尘土环境下的照明设备，每月应清扫1-2次，以保证它的正
常照明亮度。
3. 对应急照明系统应每年检查其完好程度，每次检查应进行通电试验和测量绝缘电阻。
4. 专门场所的防爆、防水型灯具应定期对密封进行检查，发觉有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复
或更换。
5. 每月检查安装在振动和摆动较大场所的灯具防震措施是否牢固，灯泡和灯管有无松动和脱落。 6. 更换灯泡和灯管时应切断电源，禁止用湿布擦拭灯头和开关部件，严禁非专业人员进行操作。 7. 照明设备的回路中不得有任何缺陷，以免引起其它设备的损坏。 8. 坚持巡视，发觉问题及时汇报。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数
:
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：电梯操作安全制度
: EN-31 ：EN-31
: 1 of 1 ：第一页
Distribution 分发
Objective 目的
: 工程部电气组
确保物业电梯安全稳固运行
Policy Statement 政策
严格按照电梯操作制度执行 Procedures 程序
1. 进入轿厢顶时，应保持电梯停在最高层，把转换开关打到慢车位置，然后再踏上机顶。 2. 在轿厢顶工作时，躯体不要探出轿厢外，不要扶钢丝绳，不要站在轿厢工字钢上。 3. 修理人员站在电梯轿厢上与轿厢内人员重复前指令时，一定要保证安全。
4. 在进入井道底部工作之前，要断开井底开关，打开井底照明，注意观看是否水、油污等。工作应注意
其他电机是否落下和处于绝对安全状态。
5. 在机房检修机械、电气部分时，要将该机的电源总开关怀断。 6. Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
强迫打开外门时要慢，先观看轿厢所处的位置，确保人员安全。
: Compiled by 编制
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：燃气系统治理制度
: EN-32 ：EN-32
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工程部给排水组
确保燃气系统安全运行及使用
Policy Statement 政策
严格按照治理制度执行 Procedures 程序
〔一〕煤气设备的养护与修理制度 1. 爱护的任务：
〔1〕安全运行。煤气是易燃易爆和有毒的危险气体，因而，室内煤气养护和修理的首要任务确实是保
证煤气管道及设备严密、不漏气，以免发生爆炸和煤气中毒事故；
〔2〕正常供气。正常供气的标准是煤气管道畅通无阻、阀门开关灵活、煤气用具燃烧正常、煤气表计
量准确等；
〔3〕操作熟悉。煤气用户能熟练把握煤气用具的操作方法，熟悉安全操作规程，以幸免发生操作事故； 〔4〕延长寿命。做好室内煤气管道及设备的养护和修理，尽量延长大、中修的周期和管道设备的使用
寿命。
2. 室内煤气管道的养护与修理
〔1〕室内煤气管道的外观检查。管道的固定是否牢固，管道有无锈蚀或机械损害，管卡托钩有没有脱
落，管道的坡度、坡向是否正确；
〔2〕阀门修理。闸板阀更换压兰填料，检查阀联接口石棉橡胶垫，有腐蚀时应进行更换。带压兰的转
心门填料加油或更换密封填料。煤气管总阀门的修理是带气作业，至少要两人协作，作业前要打开窗户通风，以免大量煤气泄漏；工作人员要戴防毒面具； 〔3〕常见故障：漏气、堵塞、锈蚀、焊口开裂等。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
3. 煤气眼睛灶的养护和修理：
〔1〕拆下灶具旋塞清洗、加油、然后再装好； 〔2〕疏通燃烧器的火孔、喷嘴； 〔3〕检查灶具是否平稳和漏气；
〔4〕更换磨损的灶具零件和老化的软管； 〔5〕点火并调整火焰； 4、煤气表的养护 〔1〕定期更换电池
:
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：燃气系统治理制度
: EN-32 ：EN-32
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工程部给排水组
〔2〕表面清洁，刷卡口无异物
〔3〕有故障的煤气表要及时更换。更换时先关煤气表前的阀门再拆下旧表换上新表。在打开阀门检查煤
气表无漏气后，点燃灶具工作一会，观测新表是否工作正常 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
Objective 目的
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：强电技术标准说明书
: EN-33 ：EN-33
: 1 of 3 ：第一页 : 工程部电气组
确保锅炉系统安全运行及使用
Policy Statement 政策
严格按照治理制度执行 Procedures 程序
一、送电操作
配电房送电时，一样从电源的开关合起，依次合到负荷侧开关，按这种程序进行操作，可使开关的合闸电流减至最小比较安全，万一某部份存在着故障也容易发觉。
1. 高压侧装设的是断路器，故障时将自动跳闸，当故障排除后，可直截了当合上断路器来复原送电。 2. 高压侧装设的是负荷开关，故障时拉下，当故障排除后，也可合上负荷开关来复原送电。
3. 假如高压侧装设的是隔离开关或跌落式熔断器，在复原送电前必须先断开变配电所所有出线开关或称
主断路器，然后再合上隔离开关或跌落式熔断器，最后才能将出线开关或低压断路器合上，复原送电。 二、停电操作：
与送电程序相反，配电房停电时，一样从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关，按此操作可使开关断路器电流减至最小，也较安全。
在紧急情形下，也可直截了当断开主断路器或负荷开关。由于隔离开关或跌落熔断器只能切合变压器的空载电流，因此不能带负荷拉合隔离开关或跌落式熔断器，以免损坏设备，发生事故。
线路或设备停电以后，为了安全，应在主开关的操作手柄上悬挂〝有人工作，禁止合闸〞的警告牌，如有线路或设备检修时，除挂牌外，还应在其电源侧，如有可能应在两侧安装临时接地线，安装接地线时，就先接接地端，后接线路端。 三、在电气设备上作业时的标准程序 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
1. 停电：将工作范畴的各方电源断开而且必须有明显断路点，使工作人员处于停电范畴内工作，并与带
电部分保持足够的安全距离。
2. 验电：对拟施工或检修的设备进出线各相进行验电，以确认无电。
3. 挂地线：关于可能送电至停电设备的各部位〔包括线路各支点〕或停电设备可能产生感应电压的各部
位，悬挂接地线。
4. 悬挂标示牌和装设临时遮拦：依照施工现场情形，挂好牌并装好遮拦。 三、带电作业标准程序
1. 作业前须经部门领导和负责人批准，在采取必要的安全措施和组织措施后，方可进行。
2. 作业应由二人进行，一人监护，一人操作；监护应由有带电工作体会的人担任，监护时精神要集中，
监守岗位。
3. 工作时带电部位应在操作者前方，离人体距离不得小于３０cm，在同一位置上不得有二人同时进行带
电作业，操作作者周围如有其它带电导线和设备，应用绝缘物隔离。 4. 工作中使用的安全用具必须绝缘完好。
5. 有雷、雨、大雾、潮湿天气不准进行室外带电作业。 四、人员触电后急救标准程序
发觉有人触电后应赶忙抢救。抢救的要点，第一应使触电者脱离电源，脱离电源时需防止触电者摔伤。然后依照触电情形实施紧急抢救。 脱离电源的程序如下：
1. 断开与触电者有关的电源开关。
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：强电技术标准说明书
: EN-33 ：EN-33
: 2 of 3 ：第二页 :
工程部电气组
2. 用相适应的绝缘物使触电者脱离电源，现场可采纳短路法使断路器跳闸或用绝缘杆挑开等。 3. 急救方法程序如下：
触电者呼吸停止，以及不跳动，假如没有其它致使的外伤，有可能是假死，必须赶忙进行抢救，争取时刻是关键，在大夫来前和送医院的过程中不许间断抢救。抢救以人工呼吸法和心脏按摩法为主。 五、巡视高压供电设备的标准程序
经企业领导承诺单独巡视高压设备的值班员和非值班员,巡视高压设备时,不得进行其他工作,不得移开或
穿越遮拦。 Subject 主题 Policy No 制度编号 Page 页数 Distribution 分发
雷雨天气，需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘靴，并不得靠近避雷器和避雷针。
高压设备发生接地时，室内不得接近故障点4米以内，室外不得接近故障点8米以内。进入上述 范畴人员必须穿绝缘靴，接触设备外壳和架构时，应戴绝缘手套。 巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好。
高压室的钥匙至少应有三把，由配电值班人员负责保管，按班移交。一把专供紧急时使用，一把专供值班
人员使用，其他能够供给许可单独巡视高压设备的人员和工作负责人使用，但必须登记签名，当日交回。
:
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：Engineering Manager
：主管
: Engineering Manager ：工程经理 : General Manager : 总经理
：强电技术标准说明书
: EN-33 ：EN-33
: 3 of 3 ：第三页 : 工程部电气组
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