投资分析报告
前 言
呼和浩特市经济、社会发展迅速，城市化进程不断加快，首府城市“洼地”效应显著，经济要素积聚，城市人口增长，拉动区域房地产市场快速发展，土地一级市场交投活跃，市政府供地压力增加。在确保基本农田不减少的政策红线下，盘活存量土地，积极推进城中村改造，加快建成规划区域，为经济、社会、人口可持续发展奠定土地要素基础，是各级政府的必然选择，也为土地运营商带来优良投资机会。与市（区）政府合作，参与呼和浩特市南店村城中村改造暨土地一级整理和开发，政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。
第一章 投资环境综述
呼和浩特市位于内蒙古自治区中部土默川平原，是内蒙古自治区的首府，是祖国北疆的历史文化名城，是中国实施西部大开发战略重要中心城市之一。
一、呼和浩特市地理气候条件
呼和浩特市北枕巍巍大青山，南濒滔滔黄河，与鄂尔多斯高原隔河相望，西与包头市接壤，东与集宁市为邻。市区平均海拔1050米，夏无酷暑、冬无严寒、四季分明，年平均气温8℃左右，年降雨量
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350--500毫米，属典型的温带大陆性气候，二级以上优良天数达330天以上，适宜居住。
二、呼和浩特市行政区划与土地面积
呼和浩特市辖玉泉区、回民区、新城区、赛罕区四区及土默特左旗、武川县、和林县、清水河县、托克托县五个旗县和一个国家级开发区。全市土地总面积17224平方公里，市区面积2054平方公里，城区面积114平方公里。
三、呼和浩特市人口构成
全市总人口213.9万人，市区人口109.7万人，其中，新城区人口32.5万人，回民区人口22.1万人，玉泉区人口19.1万，赛罕区人口36.0万。2009年，全市实际常住人口257.9万人，流动人口主要在市区集中。全市少数民族人口26.8万人，占总人口的12.5%。
四、呼和浩特市交通布局
呼和浩特市做为自治区交通枢纽城市，距首都北京569公里，距口岸城市二连浩特490公里，距天津港700公里，目前已建成航空、铁路、公路立体交通系统。白塔机场与国内主要省市及香港特区航线联通；京包线穿越城区，呼和—北京高速铁路已经立项；国道、省道、高速公路已成纵横布局。
五、呼和浩特市城市经济规划与发展
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呼和浩特市已经构建起乳业、电力、电子信息、生物制药、冶金化工、机械制造等六大优势特色产业集群，国民经济近年始终保持又好又快发展的势头。2008年，全市地区生产总值实现1316.4亿元，同比增长13.6%；财政总收入突破158.3亿元，同比增长32.4%；城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到20267元和7051元，同比分别增长19.8%和15.2%。2004至2008年，五年累计完成固定资产投资2530亿元，开工亿元以上项目667项。呼和浩特市经济综合实力已经走进西部12个省会城市的前列，在中国城市最新经济实力排行榜上以1294亿元的经济总量排名第67位，被评为最具投资价值的城市之一。
六、城市规划与建设
呼和浩特市确立了“东进、西连、北控、南拓”的城市规划思路，市区建设用地控制性规划已经批准并正在执行。随着政务区东移和新火车站建成迁址，城东已经形成开发建设热点区域。
伴随经济总量增长，城市化进程加快，城市配套改造提速。在城市道路方面，呼和浩特市将打通与二环路相接的十个连接线，总投资3．32亿元；计划投资2000万元继续改造小街巷30条；投资3．78亿元新建七个公园；投资2．02亿元改造几大广场；完成庭院绿化、居民区绿化和小街巷绿化；完成东、西两个热源厂建设；完成多个高档住宅区的开发建设；继续改造“两河一库”，配合城市道路改造，继续实施供水、雨水等管网工程；4个污水处理厂将完成总投资的70％。
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第二章 区域房地产市场分析
呼和浩特市做为首府城市，集中自治区医疗、卫生、教育、城市基础设施、政务、商务等优势资源。伴随近年经济快速发展，城市建设水平日益提高，加之政策红利对城市发展和市民福利的倾斜，呼和浩特市对周边人口产生显著集聚效应，有力拉动区域房地产发展。呼和浩特市房地产业自2005年以来进入快速成长期，房地产投资规模、开竣工面积、销售面积总体呈现持续增长态势。
2007年1-12月，房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%；房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％；房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％；房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。2008年，受宏观调控政策和金融危机影响，市场表现平淡。2009年，呼和浩特市房地产市场迅速复苏，走出一波上涨行情。刚性需求开始释放，改善性需求和投资性需求入场，热点楼盘受到市场追捧，市场信心恢复，带动房地产投资增加。2009年1-6月，呼和浩特商品房施工面积1343.29万平方米，与上年同比增长35.28％；新开工面积195.17万平方米，与上年同比增长26.11％。
房地产市场交易活跃，商品房价格持续攀升，年均商品房实际销售面积在250-300万平方米之间，成交水平相对稳定并呈现持续增长趋势。新建商品住宅均价自2005年的2000元/平方米跃升至目前的
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3500元/平方米，五年间增长175%。但比较其他中心城市，呼和浩特市商品房均价仍处于中等向下水平。
通过问卷调查分析，中低价位、中小户型住房仍是刚性需求的主流，3500元/平方米的房价可能是刚性需求购房者能够接受的合理价位。改善性需求购房者更加重视居住环境和房屋品质；投资性需求购房者在投资选择上呈现多样化特征，商业物业成为投资新宠。综合分析，地段仍是决定房屋价格与投资价值的第一要素。
在经历全球金融危机冲击和政策轮番调控下，购房者购房行为将逐渐回归理性，房地产未来市场表现趋于平稳。
第三章 呼和浩特市土地市场分析
一、2003年至2009年呼和浩特市部分国有建设用地挂牌出让价格
地块名称 成交时间 亩数 用途 住宅 商业 综合 综合 综合 出让 成交单价 方式 (万元/亩) 挂牌 20.533 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 226.691 135.068 7.866 8.586 成交总价 （万元） 1176.6 923.54 8786.58 2956.25 104.9045 5146.9222 12732.5 13309.056 原毫沁营乡麻花板2003-10-15 57.302 村 原五金公司 2004-2-10 4.074 原水利厅办公楼 2004-3-31 65.053 30.207 12.218 原赛罕区东瓦窑村 2004-8-19 原新城区豪沁营乡南店村 园二路以南、腾飞路以东 腾飞路东、滨河路西、园二路南 展东路以西、南二环路南北两侧
2004-9-20 2004-11-30 140.365 混合 挂牌 36.668 住宅 2005-4-13 231.5 混合 挂 牌 55 住宅 2005-4-29 332.72 居住、挂 牌 40 商业 - 5 -
东至东河、南至一家2005-5-27 198.84 村土地 展西路东侧地块 2005-12-23 13.29 001 赛罕区徐家沙梁村 乌兰察布西街以北、艺术厅南街以东 新城区成吉思汗大街南侧 机场路以南、东河以东南2号地 机场路以北3号地 2006-5-10 2006-7-21 2006-7-21 2007-1-25 2007-1-25 165.2 106.08 59.03 507.94 131.86 3.04 8.55 69.05 47.83 20.31 4.07 混合 住宅 居住、商业 住宅、商业 住宅、商业 住宅 挂 牌 26 挂 牌 126.05 挂牌 挂牌 挂牌 121.1 294.172 38.963 90 90 459.3947 373.03 107.17 115.007 79.9918 310.815 96.992 66.012 5169.9297 1675.2 20000 31205.768 2300 45714.6 11867.4 1396.56 3189.4107 7400 5500.7949 1624.6336 1265.017 10654.5849 845.6173 住宅、挂牌 商业 商业 挂牌 办公 公寓 商业公寓 住宅、商业 居住 办公 住宅 居住、商业 居住、商业 居住、公建 居住 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 中山西路南市总工2007-1-25 会 地质局南街以南 2007-1-25 腾飞路以西、园二路以南地块(2007029) 腾飞路以西、六纬路以南(2007034) 成吉思汗大街以北(2007040) 滨河南路以东、水磨街以北（2007050） 北二环路以北，丁香路以西（2007077） 金桥世纪四路以北地块（2007084） 东二环以东、腾飞路以西（2007096） 赛罕区机场路南侧，不塔气路以西地块 世纪十一路以北（2008022） 北垣西街以南、总局街以西（2008042） 2007-5-22 2007-7-17 2007-7-17 2007-9-3 2007-11-28 109.85 2007-11-28 12.81 2008-1-29 2008-5-13 2008-6-25 2008-11-3 493.29 11.31 145.998997 72019.8454 68.0219451 769.3282 46.36 738.393 10602.8786 5582.2497 锡林郭勒北路以东、2008-11-3 中山路以南 鄂尔多斯东街以南、2008-11-3 东影南路以西 新华东街以北、十四2009-5-27
228.706 居住 商业 7.56 公共 服务 设施 22.15 商业 住宅 36.46 住宅 商业 58.17 商业 挂牌 挂牌 挂牌 629.989 85 300 13954.2592 3099.1009 17451.0097 - 6 -
中西巷以西 四纬街以北、车站前街以东（2009011） 成吉思汗大街以北（2009015） 防风林南街以南(2009021) 俄而多斯大街以北、锡林郭勒南路以东 成吉思汗大街以南、康复路西北 机场高速路以南、车站前路两侧 车站前路以西、四纬街以南(2009043) 大学西街以南、呼伦贝尔南路以东 2009-5-27 2009-5-27 2009-7-27 2009-7-27 165.07 9.92 99.82 1.61 居住 商业 挂牌 住宅 商业 挂牌 居住 挂牌 商业 商业 挂牌 居住 挂牌 商业 商业 挂牌 商业 挂牌 75.2 105.074 82.255 1139.13 71.43 119.995 188.101 459.982 12413.291 1042.3358 8210.6908 1834 6384.3096 5716.5783 9200 10027.5988 2009-10-20 89.38 2009-12-10 47.64 2009-12-10 48.91 2009-12-10 21.8 住宅 挂牌 商业 二、土地市场简析
通过对2003年至2009年呼和浩特市部分地块国有建设用地土地使用权挂牌出让成交价格数据对比分析，市区土地价格呈现快速上涨趋势。以商住综合用地为例，年度单幅地块最高出让金价格由2003年的226万元/亩，直涨至2009年的1139万元/亩，创下历史新高；而城中村土地出让价格也由2003年的20万元/亩左右，涨至188万元/亩，上涨9.4倍。2009年最后一批次土地出让，南店村新火车站前一地块以188.1万元/亩高价成交，拉升该区域土地市价，反映了开发商对新车站商圈土地增值的良好预期，为该区域地价上升打开了通道。
土地资源的稀缺性，为土地价格上扬提供了足够的长期支撑。除2008年出现土地流拍个案外，呼和浩特市土地一级市场成交活跃，
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供求结构基本平衡，部分优势地块竞拍激烈，适宜成片开发的土地资源日显稀缺。长期来看，供地紧张的局面正在形成并将逐渐加剧，供求关系失衡无法完全通过土地增量调节，努力盘活土地存量，节约、集约使用土地成为必然选择。
第四章 政策环境分析
房地产业做为国民经济的重要产业，对拉动投资、增加就业、带动相关产业发展的作用强劲，对GDP贡献度达6.5%以上。目前看来，房地产业对经济发展的基础支撑作用无可代替，房地产业将长期向好。
肇始于2005年的房地产市场调控，释放出管理层对房地产市场价格快速上扬形成的资产泡沫、供需矛盾、金融安全和社会稳定的担忧。国务院次第推出“国六条”、“国八条”等多项政策，打出一系列调控市场的“组合拳”，综合了行政、税收、土地、金融等多种手段，收紧土地和资金闸门，辅之以税负、市场监管等措施，意图控制房价过快上涨，规范房地产市场秩序，平抑市场需求，缓解社会矛盾，化解可能发生的资产泡沫和“次贷”危机。经过三年调控，政策对市场预期产生实质影响，市场观望情绪浓厚，信心不足，成交萎缩，市场格局出现部分改变。2008年突如其来的金融危机，对世界和中国经济产生严重冲击，保就业、保增长、促稳定成为当务之急，房地产业对经济、社会的支撑与拉动作用被重新审视。在刺激消费的政策基调下，释放房地产市场需求成为理性选择。房贷优惠和税收优惠政策，
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对房地产市场产生实质利好，市场信心恢复，成交量快速上升，进而拉动房价再次跟风上扬。房地产市场复苏，对刺激经济增长起到了积极作用，但市场价格过快上涨，引发管理层新的担忧。在经济复苏基础未稳、人民币升值压力加剧的形势下，房地产价格非理性增长无疑对国民经济稳定健康发展形成威胁。年末岁首，国务院再出重拳调控房地产市场，“国四条”措辞严厉，取消房贷和税收优惠政策，打击市场投机，重新收紧土地、金融闸门，增加保障性住房供应，坚决要求遏制房地产价格过快上涨，维护房地产市场健康、稳定发展。综观历年调控政策口径和方向，本轮调控并非意外。从增加市场供应入手遏制房价，体现了政策新意。相信随后还会有具体的政策出台，市场信心无疑会发生改变，可能出现的交易缓滞对开发商资金链将形成考验。但房地产业对经济发展的拉动作用毋庸置疑，管理层不会让房地产业垮塌，更不愿看到房地产市场急剧波动对金融安全形成威胁。因此，成熟开发商应全面把握并深刻理解调控政策，做好现金流计划，以应对政策风险和楼市波动风险。
政策调控效果及房地产市场的应势表现尚待观察。可以肯定的是，开发商将面临市场考验。每一次危机中总会蕴含机会。相对于房地产市场波动风险而言，土地一级市场更趋稳定。与地方政府合作，参与土地整理、收储，锁定利润与风险；同时观察市场，谋定而后动，适时把握房地产项目开发投资机会，不啻为目前市场条件下的理性投资选择。
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第五章 南店村城中村改造暨土地一级开发项目分析 一、。。。村待整理土地概况 1、宗地四至： 2、宗地面积： 3、土地性质： 4、拆迁人口：
5、用地规划：该宗地已列入呼和浩特市城市建设用地总体规划和控制性规划，属于城中村改造范围，符合土地征用、收储政策。
二、。。。村土地整理开发合作模式建议
与呼和浩特市政府积极沟通，争取最多优惠政策，控制投资风险，保证投资收益。可行的合作模式一般有以下两种：
1、固定收益模式
政府提供政策与机构支持，开发商全额垫资独立完成。。。村土地整理后交由政府土地收储中心收储。收储中心按开发商垫资额加计12-15%收益率返还开发商。
2、收益分成模式
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政府提供政策与机构支持，开发商全额垫资独立完成。。。村土地整理后交由政府土地收储中心收储。收储中心以开发商垫资额加计一定比例收益率为底价，通过招拍挂公开出让收储土地，以最终成交价减计开发商垫资额后之余额，由开发商和收储中心按约定比例分成；开发商垫资部分全额返还开发商。
三、。。。村土地整理开发成本估算
根据呼和浩特市拆迁补偿标准，参照类似案例费用标准，并经与。。。村村委会前期沟通，预测费用标准，计算如下：
1、净地整理开发单位综合成本：25万元/亩，含村民补偿费、地上附着物拆迁补偿费、青苗补偿费、耕地占用补偿费4.6万元/亩、集体经济组织补偿费2万元/亩等费用。
2、涉及拆迁土地整理开发单位综合成本：70-80万元/亩，按75万元/亩计算，含村民补偿费、地上附着物拆迁补偿费、青苗补偿费、耕地占用补偿费4.6万元/亩、集体经济组织补偿费2万元/亩等费用。
3、净地整理开发综合成本 3000亩×25万元/亩=75000万元 4、涉及拆迁土地整理开发综合成本 1100亩×75万元/亩=82500万元
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5、土地整理开发总成本
75000万元+82500万元=157500万元 四、。。。村土地整理开发收益预测
1、按固定收益模式，假设土地整理开发周期为1年，收益率为15%，计算项目收益如下：
净收益=157500万元×15%=23625万元
年化投资收益率=23625万元÷157500×100%=15%
2、按收益分成模式，假设土地整理开发周期为1年；。。。村土地预期市场价格为150-200万元/亩，出于谨慎考虑，假设土地出让价格为120万元/亩；开发商与收储中心分成比例为1：9。计算项目收益如下：
净收益=4100亩×120万元/亩×10%=49200万元 年化投资收益率=49200万元÷157500×100%=31.2% 五、后续开发建议
为把握市场机会，规避市场风险，争取利益最大化，建议在土地整理期内持续关注呼和浩特市房地产市场变动趋势，适时增持土地，由土地一级开发转入二级开发，拓展利润空间。
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第六章 投资风险分析
一、政策风险分析
根据《呼和浩特市土地储备实施办法（试行）》第十九条规定，市收储中心可与开发企业联合进行土地前期开发。市政府引进实力开发商联合进行土地一级开发，不乏成功案例。经前期初步沟通，市、区政府领导对合作整理土地、推进城中村改造态度积极，争取政策支持的空间较大。现行的房地产市场调控政策，对土地供应和土地出让金分配管理方式进行了明确规范，但并未涉及联合开发土地问题。吸引多方主体积极参与、加快城市化改造工作步伐的政策仍在延续。综合分析，开发商参与土地一级开发承受政策风险较低。
二、市场风险分析
土地做为不可再生之要素资源，具有资产保值功能。经数据分析可知，土地价格长期保持稳定上涨趋势。随着经济、社会发展和人口增加，供地压力日益加剧，土地市场供需矛盾从趋势上看不可逆转，土地的稀缺性为地价上涨提供了足够的支撑。
在粮食安全压力下，中央确定了力保18亿亩耕地的政策红线，增量建设用地供应将逐步萎缩，以节约、集约利用土地为原则的城市存量土地资源整合将成为必然选择。积极参与土地一级开发，确立土地市场竞争的先入优势，为后续开发奠定土地资源基础，不失为一种两全策略。应当预见在政策调控下土地市场受房地产市场影响可能发
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生短期波动的风险，继续囤积土地可能承受政策、市场和资金等多重压力。参与土地整理，获得未来竞买土地的优先选择权，相对于土地二级开发风险更低。
三、操作风险分析
呼和浩特市政府与实力开发商合作，进行城市建设与改造，已经积累了一定经验和操作技巧，机构齐全，流程畅通。项目公司近年积极参与呼和浩特市房地产开发项目施工，积累了一定的公关渠道和人脉资源，熟悉当地市场，融合当地文化，具有参与本区域土地整理开发的比较优势，项目操作风险较低。
四、财务风险分析
经初步测算，参与南店村土地整理开发项目投资回报乐观。可能面临的最大的财务风险是成本控制风险、市政府的支付风险。经前期调研，呼和浩特市城中村改造成本相对固定，政府对旧村改造的行政能力较强。据悉，国家可能修订拆迁补偿条例，但目前政策修订仅指向城市房地产拆迁补偿，尚未涉及集体土地拆迁补偿标准，短期内拆迁成本大幅增加的可能性较低。近年，呼和浩特市财政收入增幅较大，政府财政支付能力较强。土地出让金已经纳入预算资金管理，为土地整理专项支付提供了保障。受短期市场波动影响，政府为保护土地价格，可能延长土地出让变现周期，增加开发商财务压力。
第七章 相关项目简述
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本报告仅以呼和浩特市。。。村城中村改造暨土地一级开发做出分析。其余相关项目还包括。。。村城中村改造暨土地一级开发、。。。村城中村改造暨土地一级开发。项目合作开发模式、成本收益分析同南店村项目。简述如下：
一、。。。待整理土地概况 1、宗地四至： 2、宗地面积： 3、人口：
4、净地整理开发综合成本 1000亩×25万元/亩=25000万元 5、涉及拆迁土地整理开发综合成本 1100亩×75万元/亩=82500万元 6、土地整理开发总成本
25000万元+82500万元=107500万元 7、按固定收益模式，计算项目收益如下： 净收益=107500万元×15%=16125万元
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年化投资收益率=16125万元÷107500×100%=15% 8、按收益分成模式，计算项目收益如下： 净收益=2100亩×120万元/亩×10%=25200万元 年化投资收益率=25200万元÷107500×100%=23.4% 二、。。。村待整理土地概况
1、宗地面积：总面积3000亩，其中，涉及拆迁土地面积1000亩，净地2000亩。
2、净地整理开发综合成本 2000亩×25万元/亩=50000万元 3、涉及拆迁土地整理开发综合成本 1000亩×75万元/亩=75000万元 4、土地整理开发总成本
50000万元+75000万元=125000万元 5、按固定收益模式，计算项目收益如下： 净收益=125000万元×15%=18750万元
年化投资收益率=18750万元÷125000×100%=15%
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6、按收益分成模式，计算项目收益如下： 净收益=3000亩×120万元/亩×10%=36000万元 年化投资收益率=36000万元÷125000×100%=28.8% 三、合计
。。。、。。。、。。。村三个城中村改造暨土地一级开发项目总投资约390000万元；按固定收益模式计算净收益约58500万元，年化收益率15%；按收益分成模式计算净收益约110400万元，年化收益率28.3%。
第八章 投资建议
综上所述，参与呼和浩特市南店村城中村改造暨土地一级开发政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。建议集团公司谋定而动，适时决策，为完善产业布局、构建新的利润增长极、拓展呼和浩特房地产市场奠定基础。
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