李菲菲
【摘 要】选取2005年1月至2016年12月的月度数据,实证检验了房价与土地价格、货币供应量和国际资本流入之间的关系.实证结果表明房价受自身前期的一致性预期影响最大,地价对房价的影响稍弱,货币供应量及国际资本流入对房价的影响是短期的且幅度较小.建议房价的调控一方面可从严厉的政策改变房价上涨预期入手,另一方面要限制地价,尽早出台房地产税.加快各种金融投资渠道的发展,引导房地产资金“脱虚向实”及密切监控当今高房价下的资金外逃. 【期刊名称】《铜陵学院学报》 【年(卷),期】2017(016)004 【总页数】5页(P10-13,78)
【关键词】房价;土地价格;货币供应量;国际资本流入;实证 【作 者】李菲菲
【作者单位】亳州学院,安徽 亳州 236800 【正文语种】中 文 【中图分类】F293.3
1998年我国住房改革实行至今，已近二十年。自2000年房地产业被确定为经济发展的支柱产业后，房价经历了几次调控和几次暴涨。2004年的房价暴涨距今也有十几年。逐年上涨的房价引起了越来越多的专家学者和普通百姓的关注。在房价的影响因素中，国内外均已有广泛研究。Beltrattia（2010）发现通货膨胀、利率、
股市和原油波动等宏观冲击能解释房价40%以上的变动[1]。Chesheirep等（2002）认为在美英等国，房价是由土地限制、规划推高的[2]。在国内，宫汝凯（2015）认为土地财政规模与房价之间存在显著的正效应[3]。孟庆斌（2014）认为长期内土地价格推动房价上涨，但短期内对房价的传导较慢[4]。雷根强（2014）认为土地财政对房价的影响不显著[5]。而著名经济学家吴敬琏认为房价上涨的根本原因是货币超发。郭文伟（2016）认为控制广义货币增速能有效控制我国房价泡沫，而短期国际资本流入对房价泡沫起促进作用[6]。黄瑞芬（2014）认为货币供应量的增加导致房价上涨[7]。周豫（2016）认为住宅的土地杠杆和投资需求占比显著增加了房价风险[8]。石林梅（2014）认为短期内京沪房价的波动更多地由投资和投机性因素决定[9]。 这些文献热点讨论的结果如下：
（一）土地价格与房价的关系结论不一：显著的正效应、长期推动，短期传导慢和不显著。
（二）货币供应量的增加导致房价上涨。
（三）短期国际资本流入促进了房价上涨，京沪房价的波动由投资因素决定。 房价的三个争议较大的影响因素分别是：土地价格、货币供应量和国际资本流入。理论假设是：房价与上述三个影响因素均是正相关的关系。理由如下：房价上涨的原因一部分可以归因于分税制和地方政府的土地财政，是“招拍挂”的土地出让制度推高了土地成本，进而推高了房价。货币供应量的增加提高了资本价格尤其是商品房的价格。商品房本身具有资本属性，短期国际资本看好我国经济的长期发展潜力，大量持有房屋以获取租金及增值收益，也导致房价上涨。
文章从房价与这三个影响因素的关系入手，采用计量VAR模型的Granger因果检验、脉冲响应和方差分解等研究方法，对房价与三个影响因素之间是否存在关系及影响程度强弱进行实证分析，旨在寻求房价上涨的真正影响因素，为调控房价的政
策制定提供一定的现实依据。
文章选取2005年1月至2016年12月的月度数据。全国房价的平均月度数据用当月住宅销售额/当月住宅销售面积得到，单位为元/平方米。由于1月份的数据缺省，为保持数据的连贯性，每年的1月份房价用当年各月房价按销售面积为权数加权求和估计得到。全国土地平均价格=当月土地成交价款/当月土地购置面积，由于缺少1月份和2月份的数据，分别用土地购置面积和成交价款占全年的百分比为权数加权求和估计得到。考虑到房价和土地价格中CPI上涨的因素，因此剔除通货膨胀率得到真实的房价和土地价格。货币供应量选取广义货币供应量M2。短期国际资本流入=当期外汇储备额-当期常项目贸易顺差额-当期FDI实际利用额。上述数据均来自于国家统计局网站。考虑到数据的平稳性，对四个变量均作了取对数处理。取对数之后，房价用HP表示，土地价格用LP表示，货币供应量用M2表示，短期国际资本流入用CF表示。文章选用Eviews8.0软件做实证分析。 在计量经济模型中，平稳的时间序列可构造计量经济模型。对不平稳的序列进行差分，若差分后的序列服从同阶单整也可构造VAR模型。
由表1的单位根检验可知，房价、土地价格、货币供应量和国际资本流动都是平稳的时间序列。
根据少数服从多数原则，滞后阶数选择为3阶。
由表1知四个变量均是平稳的，再来检验变量间是否存在长期稳定的均衡关系。 显著性水平确定为5%，由表3可知，迹统计量和最大特征值检验均说明变量之间存在协整关系。
若向量VAR模型的所有特征根的模的倒数都小于1，即在单位圆内，则模型是平稳的。
由图1可知，模型的8个特征根都落在单位圆内，说明建立的模型是平稳的。 对四个变量进行Granger因果检验，检验变量之间是否存在前后引导关系。即一
个变量的前期变化能否有效地解释另一个变量的变化。 由表4可知：
1.由第7、8行知，房价是地价的格兰杰原因，地价也是房价的格兰杰原因。这是由于土地拍卖取得的收入归地方政府，地方政府有动机推高地价。土地价格升高，房屋成本增加，房价就随之升高。高房价吸引更多开发商竞拍拿地，又进一步推动地价上升。
2.由第9行知，广义货币供应量是房价的格兰杰原因。由于货币的增发引起流动性增加，在当今缺乏良好投资渠道的状况下，房地产业积聚了较多的货币，导致房价升高。
3.由第2行知，短期国际资本流入是房价的格兰杰原因。由第4行知，短期国际资本流入也是地价的格兰杰原因。汇改后的人民币升值预期使得国际资本大量涌入我国，进入房地产业，一定程度上引起地价和房价的上升。 1.脉冲响应函数是指脉冲冲击对某个变量在不同时期的影响效果。
（1）由图2脉冲响应函数图知：给房价1个单位的正向冲击，短期国际资本流入减少至负值，且逐期缓慢减少。这可能是由于房价升至过高，国际资本会在套利之后出逃，造成短期国际资本流入为负值。
（2)由图3脉冲响应函数图知：给短期国际资本流入一个单位的正向冲击后，对房价在第2期有较强的正向影响，第5期回落至0，但从第六期之后对房价有微弱的负向影响。给房价1个单位量的正向冲击，房价在第1期即上升到最高点，回落至第3期后保持平稳。说明前期房价若上升会对当期房价形成较强的正向预期，导致当期房价快速上涨。给地价一个单位量的正向冲击，房价从第3期开始增长，到第5期达到最大值，说明地价上涨对房价在滞后5期才有较强正向影响，之后稳定在正值。
（3)由图4脉冲响应函数图知：给房价一个单位的正向冲击后，地价保持在正的
稳定水平。给货币供应量和短期国际资本流入一个单位的正向冲击后，地价在短期内下降，之后趋于0。
（4)由图5脉冲响应函数图知：给短期国际资本流入一个单位的正向冲击，货币供应量在第1期时迅速增加至最大值，第2期回落至0以下，第3期又少量增加，第4期之后又回落至0。说明短期国际资本流入对货币供应量的影响是短期的而且波动性较大。货币供应量对房价和地价的影响均较小。
2.方差分解是指冲击对变量波动的贡献。由表5方差分解图可知：
（1）由房价的方差分解知，地价对房价的解释能力在12期之后达到13.2%。12期之后房价的升高中有76.6%来自于自身前期的一致性上涨预期。当市场形成一致性预期房价会升高时，这种预期会打败其它调控力量，真的使房价升高。广义货币供应量对房价的解释能力在第3期达到最大10%，短期国际资本流入对房价的解释能力在第2期达到最大10%，之后逐期递减。这表明货币供应量和短期国际资本流入对房价的影响均在短期内且影响较小。
（2)由地价的方差分解知，房价对地价的解释能力在12期之后达到23.2%，解释能力较强。地价受自身的滞后期的影响比较大，12期后超过65.4%。
（3)由货币供应量和短期国际资本流入的方差分解知，这两个变量中自身滞后期对变量的解释能力均超过85%，说明受自身前期值影响大。房价对短期国际资本流入的解释能力在12期之后达到9.3%。
（一）房价的前期一致性预期对当期房价的影响最大，12期之后前期房价对当期房价的解释能力高达76.6%，说明房价上涨的一致性预期是造成当今高房价的最主要因素。
（二）地价、货币供应量和短期国际资本流入均是房价的格兰杰原因，这与理论假设基本一致。三个影响因素中，地价对房价在滞后5期有较强的正向影响，12期之后地价对房价的解释能力达到13.2%，表明长期内地价对房价的影响能力显著。
而货币供应量和短期国际资本流入对房价的影响在第3期和第2期均能达到10%，而后影响逐渐下降。说明货币供应量和短期国际资本流入对房价的影响均在短期内且幅度较小。
（三）房价是地价的格兰杰原因，地价也是房价的格兰杰原因。房价对地价的解释能力超过了地价对房价的解释能力。12期之后房价对地价的解释能力达到23.2%，解释力较强。这可以理解为当期的高房价助推了后期的高地价。而地价在房屋成本中占有较大的比例，又成为房价上涨的重要因素。
（四）由于国际资本流入在短期内对房价是正向的影响，在长期内对房价是负向的影响。说明短期内国际资本流入拉高了房价，而一旦房价上涨到一定高度，国际资本套利之后，资金将出逃。
（一）避免出台以抑制房价过快上涨为主的调控政策，这样的政策会强化房价的一致性上涨预期。因为对住房需求的抑制偏多，会进一步加剧未来的供求失衡，造成政策后报复性上涨，更坚信了房价上涨预期。对房价的调控应更严厉，更加注重长效机制，加大保障性住房的建设投入，建立完善的差别化调控措施等。
（二）限制地价，增加土地供给，建立不动产登记及尽快出台房地产税，以改变地方政府财政单纯靠出让土地的局面。可以考虑通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了地方政府有相对稳定的财政收入。
（三）货币供应量对房价在短期内有一定影响，虽然解释力不强，但近些年增发的货币可能需要较长时期的逐步吸收。今后应坚持稳健的货币政策，以货币增速的放缓来增强实体经济吸收货币的能力，力争资金“脱虚向实”。应加快各种金融投资渠道的发展，改变过多的货币集中在房地产业的局面。
（四）畸高的房价促使国家外汇储备流向海外购买资产，长此下去，人民币汇率将
不能稳定。货币当局应密切监视、控制当今高房价下的资金外逃。
【相关文献】
[1]BELTRATTIA,MORANAC.Internationalhouse pricesand
macroeconomicfluctuations[J].Journalof Banking&Finance,2010，34(3):533-545. [2]CHESHIRE P,SHEPPARD S.The welfare economics of land useplanning[J].Journalof UrbanEconomics,2002，52(2):242-269.
[3]宫汝凯.财政不平衡和房价上涨:中国的证据[J].金融研究,2015(4):66-81.
[4]孟庆斌,荣晨.宏观经济因素对房地产价格的长短期影响[J].统计研究,2014(6):25-32. [5]雷根强,钱日帆.土地财政对房地产开发投资与商品房销售价格的影响分析[J].财贸经济,2014(10):5-16.
[6]郭文伟.中国多层次房价泡沫测度及其驱动因素研究[J].经济学家,2016(10):30-37.
[7]黄瑞芬,李大正.基于保增长、控房价视角的货币政策工具搭配效应研究[J].中国海洋大学学报（社会科学版）,2014(3):44-49.
[8]周豫,王丽斌.中国住宅价格风险影响因素的实证研究[J].经济实证,2016(15):150-152. [9]石林梅,黄红梅,李玉梅.我国住房价格的影响因素研究[J].经济实证,2014(12):130-133.
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