考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、禁止发布房地产预售广告的是__。 A．在划拨土地上开发建设的房地产 B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产 D．没有选聘物业管理企业的房地产 2、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。
A：价格效应=替代效应-收入效应 B：价格效应=收入效应-替代效应 C：价格效应=替代效应+收入效应 D：替代效应=价格效应+收入效应 E：执行层的组织协调
3、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个__。
A．参考数字 B．限定数 C．可读参数 D．未知数
4、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法
5、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。 A．62.5 B．2500 C．137.5 D．200
6、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1200 B．1150 C．1100
D．1050
7、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：45 B：50 C：52 D：55
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。
A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查
B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查
C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查
D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告 E：执行层的组织协调
9、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格
10、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。 A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年
E：借款合同
11、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。 A．5286.72 B．7552.45 C．9939.23 D．14198.90 12、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。 A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件
C．拆迁计划和拆迁方案 D．拆迁补偿安置协议
13、房地产评估员的考试、认证工作由负责。 A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调 14、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。 A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途
B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准 C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准
D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据 E：房地产估价机构必须加盖公章
15、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 A．区位 B．交通 C．环境景观
D．外部配套设施
16、下列证券中，风险最小的是__。 A．债券 B．普通股 C．优先股
D．投资基金证券
17、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77
E：工业用地的监测点评估价格
18、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。 A：7 B：10 C：15 D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、关于房屋施工面积的说法，正确的是。
A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E：借款合同
20、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。 A．盈亏平衡 B．敏感性 C．风险 D．概率
21、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。 A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5
22、城市分区规划由__审批。 A．市规划行政主管部门 B．市人民政府 C．市人大常委会 D．省人大常委会
23、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。 A．产权不明确的房屋
B．超过批准期限的临时建筑 C．合法建筑
D．未售的公有住房 24、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。 A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。
A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类 B：进行房地产面积测算，主要采用解析法 C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算 D：房屋的面积一般用几何图形法量算 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。 A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金
2、下列估价公式中，错误的是__。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B．现时该房改房上市交易的正常价格 C．现时该房屋的房改成本价 D．当时该房屋的房改成本价
4、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。 A：投资利润率 B：资本金利润率 C：资本金净利润率 D：财务净现值 E：借款偿还期
5、下列房地产中，不得设定抵押的有__。 A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋 C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋 E．经济适用住房
6、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。 A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率
7、资产具有的特点包括。
A：资产能够给企业带来经济利益
B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 8、建筑工程招标文件中，不包括。 A：工程标底 B：工程数量 C：设计图纸 D：合同条件 E：借款合同
9、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是__。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．买方的报价 C．拍卖的保留价 D．竞买人的报价
10、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 11、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。 A．租金收入减少 B．附加支出增加
C．物业资本价值下降 D．运营成本下降
E．租客要求更大的租金折扣 12、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。
A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值
13、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。 A．650 B．687 C．585 D．630
14、租金常常以为计算基础。 A：建筑面积 B：使用面积
C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同
15、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A．耐水性 B．吸湿性 C．吸水性 D．抗渗性
16、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。 A：《中华人民共和国宪法》 B：《中华人民共和国城乡规划法》 C：《中华人民共和国城市房地产管理法》
D：《中华人民共和国土地管理法》 E：《土地管理法实施条例》
17、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。
A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平 B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E．可以为日后的估价提供参考 18、下列不属于拍卖规则的是。 A：价高者得规则 B：低价也可行规则 C：保留价规则
D：瑕疵请求权规则 E：执行层的组织协调
19、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家 20、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届满
B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同
E：保险人未履行赔偿或给付义务
21、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。
A：未办理交付使用手续之前 B：办理了交付使用手续之后 C：房屋所有权证办理之前
D：房屋所有权证办理完毕之后
E：因房地产资金问题而不能如期开工的
22、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。 A．350 B．300 C．200 D．150
23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等 B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围 E．竞争性项目的区域
24、写字楼出租单元内建筑面积包括。 A：单元内使用面积
B：外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半
C：单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半 D：分摊公用设施建筑面积 E：分摊公共建筑面积
25、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。 A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同
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