《资产评估学》教案
课程编号：
一、课程说明
1. 课程代码
2. 课程类别 选修
3. 适应专业及课程性质 财务管理专业 专业课 4. 课程目的
（1）通过学习本课程，学生将重点掌握成本法、市场法、收益法等基本评估方法的思路和应用程序，能灵活运用基本的评估方法对房地产、机器设备、无形资产、企业价值等进行评估。
（2）通过本课程的教学和学习，使学生对资产评估的基本理论，评估业务实践有较全面的认识和理解；
（3）通过本课程的教学和学习，使学生能从事资产评估业务，运用资产评估活动分析、评价经济运行中的相关经济行为。
5. 学时与学分
学时为36，学分为2. 6. 建议先修课程
《中级财务会计》、《财务管理》
二、课程教案
第一章 总论
计划学时：2学时 教学目标与要求：
（1）掌握资产评估的涵义及特点，资产评估的假设和原则；
（2）熟悉资产评估的价值类型；了解资产评估的主体与客体，资产评估的分类。
（3）了解资产评估的基本程序。 教学重点及难点：
（1）资产评估的假设和原则 （2）资产评估的基本程序 教学基本内容：
第一节 资产评估的基本概念
一、资产的基本概念 （一）会计学中的资产概念
会计学中的资产定义是：资产是指从企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
这个定义具有以下几个特点：
1.资产是由过去的交易或者事项形成的。 2.资产是由企业拥有或者控制的资源。 3.资产预期会给企业带来经济利益。 （二）评估学中的资产概念 1.与资产相关的名词概念
（1）财产。财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。
（2）财富。财富的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财富的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；即可指物质的领域，也可指精神的领域。
（3）资源。资源有多种解释，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被
当时的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的未来时期内给人类带来经济利益。
2.评估学中的资产概念 （1）评估学中广义的资产定义
资产是具有一定稀释性、目前能够被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：
第一，具有一定的稀缺性。 第二，目前能够被开发利用。 第三，相关的权利。
（2）评估学中狭义的资产定义是：资产是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。该定义具有以下几个特点：
第一，采用了“实体”的概念。 第二， 采用了“个人”的概念 第三，能以货币计量。
从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于经济实体中企业组织所拥有的资源。
二、资产评估的基本概念 （一）资产评估的定义
基本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。该定义包括以下几个方面的内容：
第一，评估主体。
第二，相关法律、法规和资产评估准则。 第三，对评估对象价值进行分析和估算。 第四， 发表专业意见。 （二）资产评估的基本要素
主要包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估依据、评估程序和评估方法等。
（三）资产评估的特点 1．市场性
市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进行的。可从两个方面加以理解：（1）资产评估时市场经济的产物。（2）资产评估以市场信息为依据。
2．公正性
公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。 3．专业性 4．咨询性
第二节 资产评估主体和对象
一、资产评估主体
资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。 （一）资产评估机构
资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。
（二）注册资产评估师
注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。
二、资产评估对象
（一）资产评估对象的基本概念
资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。 （二）资产评估对象的种类
1.按资产存在的形态划分有形资产和无形资产。
2.按与生产经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。 3.按资产是否具有综合获利能力划分可分为单项资产和整体资产。 4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不可确指资产。
第三节 资产评估目的
一、资产评估目的的概念
资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这时资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。
二、资产评估目的的类型 （一）资产评估的一般目的
资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。
（二）资产评估的具体目的 1.资产交易 1）资产转让 2）资产置换 2.股权变动
1）公司合并 2）股权变更 3）股份经营 4）其他股权投资 5）债务重组 3.企业清算 4.融资服务 1）抵押 2）租赁 3）典当 5.纳税服务 6.咨询服务 1）业绩评价
2）以财务报告为目的的评估 3）诉讼
4）取得资产的现实价值 三、确定资产评估目的的作用
在对被评估资产进行评估时，首先要明确被评估资产的目的。目的不同，用途也就不同，资产在使用时所需要具备的条件也就不相同，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。评估方法不同，评估结果也就不同了。因而，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。这就是确定资产评估目的的重要性。
第四节 资产评估假设和原则
一、资产评估假设 （一）资产评估假设的类型 1.公开市场假设
公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。
2.继续使用假设
单项资产的继续使用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。 3．清算假设
清算假设是资产评估中的一种特殊假设。由于被评估资产需要强制出售或快速变现，因此，在评估时不能再采用继续使用假设。又由于在这种状态下交易双方的地位不平等，因此又不能再采用公开市场假设。由此可见，清算假设是一种特殊情况下的特殊假设。
（二）资产评估假设的作用
1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。 2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。 3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。 二、资产评估原则 （一）资产评估工作原则
资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。主要包括： 1．客观性原则。包括三层涵义：①评估对象客观存在；②评估中采用数据和指标等式客观的，即有一定的依据和来源；③评估结论经得起检验。
2．公正性原则。 3．科学性原则。
4．可行性原则。资产评估的可行性是指在不违背执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。
（二）资产评估的技术原则 1．预测原则。
预测是指对资产的未来收益进行预测。 2．替代原则。
替代是指在资产评估中选择替代物的行为。 3．贡献原则。
资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。 4．评估基准日原则。
评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。
第五节 资产评估价值类型
一、资产评估中的价值的基本含义
（一）资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动。 （二）资产评估中的价值不完全是市场价格。 （三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。 二、资产评估价值类型的基本概念及类别 （一）资产评估价值类型的基本概念
资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。
（二）资产评估价值类型的类别 1．市场价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
2．市场价值以外的价值类型
（1）投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
（2）在用价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
（4）残余价值。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
（三）价值类型运用中的一些特殊考虑 1.以抵（质）押为目的的评估业务 2.以税收为目的的评估业务 3.以保险为目的的评估业务 4.以财务报告为目的的评估业务 三、明确资产评估价值类型的意义
（一）价值类型表明了被评估资产价值的性质 （二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用
第六节 资产评估依据和程序
一、资产评估的依据 （一）行为依据
行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据。 （二）法规依据 （三）产权依据 （四）取价依据
取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据，这类依据包括两部分：一部分是由评估委托人提供的相关资料；另一部分是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料以及其他参数资料等。
二、资产评估的程序
（一）明确评估业务基本事项
这一程序包括：明确评估业务的委托方和资产占有方及其相互关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、了解评估委托方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进行风险评价等。
（二）签订业务约定书
资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
（三）编制评估计划
评估计划的具体内容通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
（四）现场调查
现场调查是指对被评估资产进行现场查勘，注册资产评估师应该通过询问、函证、核对、勘查、检查等方式进行调查。
（五）搜集评估资料 （六）评定估算
注册资产评估师根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；然后对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告 （八）工作底稿归档
第七节 资产评估行业及其发展
资产评估起始于19世纪中后期；20世纪80年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。
在我国资产评估的发展如下：
（1）20世纪80年代末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；
（2）1989年，颁发《关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定》，标志着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介服务活动；
（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；
（4）1991年11月，颁布了《国有资产评估管理办法》，该法规是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志；
（5）1993年12月，中国资产评估协会正式成立；
（6）1995年3月，中国资产评估协会加入了国际评估准则委员会； （7）1999年10月，中国成为国际评估准则委员会常务理事国； （8）2001年，颁发了《资产评估准则——无形资产》；
（9）2004年2月25日，财政部发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估执业道德准则——基本准则》；
（10）2007年11月28日，发布了《资产评估准则——评估报告》，《资产评估准则——评估程序》，《资产评估准则——业务约定书》等。
第八节 中国资产评估行业的法律规范体系
一、资产评估的专门法律与相关法律 （一）资产评估的专门法律
目前我国尚未制定和颁布资产评估行业的专门法律。 （二）资产评估的相关法律
《公司法》、《证劵法》、《合伙企业法》、《拍卖法》和刑法等。 二、资产评估的行政法规
国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》，这是我国第一部关于资产评估的行政法规，它标志着中国的资产评估工作正式被纳为法制化的轨道，也标志着中国资产评估制度的初步形成。
三、资产评估的部门规章
资产评估的部门规章包括综合管理、资格考试、注册管理、机构管理、后续教育、执业规范、评估收费等方面的内容。主要的部门规章有：
（1）1992年7月18日下达的关于印发的《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；
（2）1995年5月10日颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》； （3）1996年5月7日下达的关于转发《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；
（4）1999年3月2日颁发的《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；
（5）2001年12月31日颁发的《国有资产评估管理若干问题的规定》以及相应制定发布的《国有资产评估项目核准管理办法》、《国有资产评估项目备案管理办法》。
第九节 中国资产评估准则体系
一、中国资产评估准则体系的基本框架
中国资产评估准则制定的启动工作始于20世纪90年代中期。中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。职业道德准则分为基本准则和具
体准则两个部分。业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。
二、资产评估准则体系的具体内容
从2000年以来，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则：
（一）由财政部发布的准则
（1）《资产评估准则——基本准则》（2004） （2）《资产评估职业道德准则——基本准则》（2004） （3）《资产评估准则——无形资产》（2001） （二）由中国资产评估协会发布的准则 1．属具体准则层次的程序性准则
（1）《资产评估准则——评估报告》（2007） （2）《资产评估准则——评估程序》（2007） （3）《资产评估准则——业务约定书》（2007） （4）《资产评估准则——工作底稿》（2007） 2．属具体准则层次的实体性准则
（1）《资产评估准则——机器设备》（2007） （2）《资产评估准则——不动产》（2007） 3．评估指南
《财务报告为目的的评估指南（试行）》（2007） 4．指导意见
（1）《注册资产评估时关注评估对象法律权属指导意见》（2003） （2）《珠宝首饰评估指导意见》（2003） （3）《企业价值评估指导意见（试行）》（2004） （4）《金融不良资产评估指导意见（试行）》（2005） （5）《资产评估价值类型指导意见》（2007）
第十节 注册资产评估师职业道德规范
一、注册资产评估师职业道德的基本概念
注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的职业品德、执业纪律、专业胜任能力等的职业行为规范。
二、注册资产评估师职业道德的基本内容 （一）基本职业道德规范
注册资产评估师基本职业道德规范是指注册资产评估师应当遵循的贯穿于整个资产评估业务全过程的基本行为规范。具体包括以下内容：
注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。
注册资产评估师应当诚实正直、勤勉尽责、恪守独立、客观、公正的原则。 注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
（二）具体职业道德规范
1.注册资产评估师在承接业务过程中的具体职业道德规范
（1）注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。
（2）注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。 （3）注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。
（4）注册资产评估师应当如实申明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。
（5）注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。
2.注册资产评估师在评定价值过程中的具体职业道德规范
（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。
（2）注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。
3．执行资产评估业务在出具报告方面的具体职业道德
（1）执行资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。
（2）执行资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
（3）执行资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
4．执行资产评估业务在公共关系方面的具体职业道德
（1）注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。
（2）注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。
（3）注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。
（4）注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。
（5）注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。
（6）注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。
（7）注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。 思考题：
（1）什么是资产评估？它有哪些特点？
（2）资产评估应遵循哪些工作原则和技术经济原则？ （3）资产评估的假设有哪些？
第二章 资产评估的基本方法
计划学时：6学时 教学目标与要求：
（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序； （2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序； （3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式； （4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。 教学重点及难点：
（1） 成本法的基本原理、计算公式 （2） 市场法的基本原理、计算公式
教学基本内容：
第一节 市场法
一、市场的基本含义
市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。 二、市场法的基本含义
市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
三、市场法应用的前提
（一） 市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。 （二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的
公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。
（三）价格影响因素明确，并且可以量化
这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。 功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差
异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。
四、市场法应用的基本程序
（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：
1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。
2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。
（二）差异调整
一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。
（三）确定评估价值
根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。
五、市场法应用的具体模式 （一）直接比较法
直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。
这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。
直接比较法可运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；
例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。
在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格
2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同 被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率 （二）类比调整法
类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。
类比调整法可以运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：
此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：
1）取得参照物价格。
2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。
3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。 4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。
这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）
2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似 这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。
这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率
【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）
六、对市场法适用范围的评价
市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允
性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。
但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况： （1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。
（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。
第二节 成本法
一、成本概述 （一）成本的基本含义
成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。 （1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。
（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。
（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。
资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。
（二）成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
1.历史成本
历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：
（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。
（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进
行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。
2.重置成本
重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。
二、成本法的基本涵义
成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：
第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
该计算式有以下几个特点：
1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。
2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。 3.计算式是成本法评估思路的基本表达。 第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率 该计算式有以下几个特点：
1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。
第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和） 2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。
三、成本法的应用前提 （一）被评估资产能够继续使用
（二）某些情况下需要借助于历史成本资料 四、成本法应用的基本程序
1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料； 2.确定被评估资产的重置成本； 3.估算被评估资产的各种贬值； 4.确定被评估资产的成新率； 5.确定被评估资产的价值。 五、成本法中各项指标的估算 （一）重置成本的估算
重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。
1.重置成本的类型
（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。
（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。
2.重置成本的估算方法 （1）重置核算法
重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。
重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。 （2）物价指数法
物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：
重置成本=被评估资产的账面原值×使用的物价变动指数 物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。 （3）功能成本法
功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。
这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，二是要重置功能相同的或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。
假设资产的功能与成本成线性关系。在这种情况下其计算公式为：
被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量
参照物年产量假设资产的功能与成本与成本成非线性关系。在这种情况下其计算公式为：
被评估资产年产量被评估资产重置成本参照物重置成本参照物年产量
x
上式，X是规模经济效益指数。 （二）实体性贬值的估算 1.实体性编制的基本概念
资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。
2.实体性编制的估算方法 （1）观察法
（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：
实体性贬值额重置成本已使用年限
总使用年限（三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的基本概念：
功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。
2、功能性贬值的估算方法
功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。 1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本和超额投资成本等几种形式来加以测算。
（1）超额运行成本法
被评估资产功能性贬值额被评估资产超额运营成本折现系数 （2）超额投资成本法
超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本而形成的原有资产的价值贬值额。
由此可见，超额投资成本实质上是复原重置成本与更新重置成本之间的差额。
2）功能性贬值率的计算
功能性贬值率功能性贬值额
重置成本（四）经济性贬值的估算 1.经济性贬值的基本概念
经济性贬值是指由于客观环境的变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。
2.经济性贬值的估算方法 1）经济性贬值率
资产在评估时点的生产能力x经济性贬值率1（）100%
资产的设计生产能力式中，X 为生产规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视情况而定。
2）经济性贬值额
经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率 或：
经济性贬值额被评估资产年收益损失额（1-所得税率）折现系数 （五）成新率的估算 1.成新率的基本概念
成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置成本之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：
成新率资产的现行价值
重置成本或：
成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 2.成新率的估算方法 （1）观察法
观察法是指由评估人员对被评估资产进行现场察看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。
（2）使用年限法
使用年限法是根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：
成新率预计尚可使用年限
预计尚可使用年限已使用年限（3）修复费用法
修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：
修复费用成新率1-100% 重置成本六、对成本法适用范围的评价
成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。
成本法的不足之处在于不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。
第三节 收益法
一、收益的基本概念
收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：
（1）从资产种类上去认识。 （2）从时间上去认识。 （3）从主、客观去认识。 （4）从继续使用假设去认识。 二、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
三、收益法的应用前提
运用收益法需要具备以下前提条件：
（1）被评估资产能够继续使用。资产只有在继续使用过程中才能带来预期收益。
（2）资产的未来收益可以测算。
（3）资产的预期获利年限是可以预测的。
（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。 四、收益法应用的基本程序 （1）收益预测。
（2）确定折现率或本金化率。
（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。
（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。 五、收益法应用的基本形式
（一）每年收益相同，未来年期无限
被评估资产评估价值每年收益额
本金化率即：
AP
r（二）每年收益相同，未来年期有限 资产评估价值=每年收益额×年金折现系数 （三）每年收益不同，未来年期无限
在假设未来年期无限的情况下，测算每年不同的收益额，实际上是做不到的。因此，通常采用一种变通的方法——分段法，来对未来收益进行预测。所谓分段，是指先对未来若干有限年内的各年收益额进行预测，然后假设从该有限年期的最后一年起，以后各年的预期收益额均相同，对着两部分收益额分别进行折现。基本计算公式为 ：
资产评估价值以后每年收益额/本金化率前若干年最后一年折现系数前若干年各年收益额各年折现系数（四）每年收益不同，未来年期有限 资产评估价值=∑每年收益额×折现系数 六、对收益法适用范围的评价
收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果使用者理解和接受。
但在采用收益法时，需要注意以下两个问题：
（1）在评估数据的采用方面，主观分析判断的比重较大。 （2）对于一些不能较为准备地估算其收益的资产，不能采用收益法。
第四节 应用资产评估方法需注意的问题
一、资产评估方法的选择
选择资产评估方法要考虑以下一些因素： （一）资产评估目的 （二）资产评估假设 （三）资产评估对象
二、资产评估方法之间的关系
资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。
由于资产评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象等的制约。因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，选择评估方法的思路也就基本确定了。即使有多种评估方法可供选择，但只有一种是相对最合理的评估方法。通过这种评估方法评估出来的结果，理论上市最为合理的评估结果。但由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。评估人员也可以根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。
思考题：
（1）分析三种评估方法的联系和区别？
（2）分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和使用条件？
第三章 机器设备评估
计划学时：6学时 教学目的与要求：
（1）要求熟悉机器设备的概念、分类及其评估特点，了解其评估程序。 （2）掌握重置成本法、市场法在机器设备评估中的相关应用。 教学重点及难点：
（1） 成本法在机器设备评估中的运用 （2） 市场法在机器设备评估中的运用
教学基本内容：
第一节 机器设备概述
一、机器设备的定义
机器设备的定义可以从技术、会计、资产评估三方面加以认识：
技术上，机器设备是指利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，并由零件、部件组成的独立或成套装置。
会计上，机器设备是指符合固定资产条件的机器、设备、装置、仪器、工具或器皿等。（使用年限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态）。
资产评估上，机器设备室指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、被特定主体拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置附属的特殊建筑物等。
二、机器设备评估的特点 （一）机器设备的特点 （1）计量单位的多样性。 （2）移动后使用方面的复杂性。 （3）有形资产和无形资产的混杂性。 （二）机器设备评估的特点
1.某些因素较难确定（尚可使用年限、成新率以及市场价值等）。 2.评估时要综合考虑机器设备与无形资产之间的关系。 3.需采用多种估价标准，评估结果差异较大。 4.必须通过现场鉴定来确定机器设备的损耗程度。 5.机器设备的价值受多因素的影响。 三、机器设备的分类
（一）按固定资产分类标准划分
分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。
（二）按有关会计制度分类
分为生产经营用、非生产经营用、租出、未使用、不需用和融资租入机器设备六种类型。
（三）按机器设备的取得方式和渠道划分
分为外购机器设备和自制机器设备两种，外购设备中又有国内购置和国外进口之分。
（四）按评估对象分类
根据《资产评估准则--机器设备》，按机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合。
此外，根据《企业国有资产评估报告指南》，将作为固定资产组成部分的设备类资产分为机器设备、运输车辆及电子设备等。
四、机器设备评估的程序 （一）评估准备 （二）现场评估 （三）评定估算
（四）撰写评估说明及评估报告 （五）评估报告的审核和报出
第二节 成本法在机器设备评估中的应用
机器设备评估的成本法是根据被评估机器设备全新状态下的重置成本，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，将所得差额最为机器设备评估值的一种方法。其基本公式是：
机器设备评估价值=重置成本－实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 一、重置成本的确定
（一）由各种费用组成重置成本
这里指分别估算机器设备各部分价值并加和后得到重置成本的方法。下面分别按不同情况说明其应用。
1.外购单台不需安装的国内设备重置成本
对不需安装的一般设备，若为小型、单价不高的设备，可按评估基准日有效的市场购置价作为其重置成本，若为体积大的设备，则应考虑运杂费。其计算公式为：
重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格+运杂费
或：
重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格×（1+运杂费率） 2.外购单台需安装的国内设备重置成本
对于需要安装的一般设备，应在购置价的基础上，再加上运杂费和安装调试费确定重置成本。其计算公式为：
重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格+运杂费+安装调试费 或：
重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）
3.外购单台需安装的进口设备重置成本
重置成本=（FOB价格+国外运杂费+途中保险费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本
或：
重置成本=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本
4.外购成套需安装设备重置成本
外购成套设备是指由多台设备组成的、具有相对独立的生产能力和一定收益能力的生产装置。对于这种成套设备，重置成本可采用一般单台设备重置成本的估算方法，即先评估各单台设备的重置成本，再计算求和。也可将其作为一个完整的生产系统，以整体方式估算成套设备的重置成本。其计算公式为：
重置成本=成套设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用 5.车辆重置成本
车辆重置成本的确定，主要是根据市场上同类型车辆的现行价格，在此基础上，加上车辆的购置附加税及牌照费等费用组成，计算公式为：
车辆重置成本=车辆市场价格+购置附加税+牌照费及其他费用 6.自制通用设备重置成本
参考专业生产厂家的通用设备价格。 7.非标准设备重置成本
非标准设备是指设备中不定型、不成系列、需先进行设计再进行单台或小批量制造的设备。
（1）非标准设备的重置成本构成。
①直接材料，②燃料和动力，③直接人工，④制造费用，⑤期间费用的分摊，⑥利润和税金，⑦非标准设备设计费，⑧对制造、安装调试周期较长的，需考虑
占用资金的资金成本。
（2）非标准设备重置成本计算方法。其计算公式为： P=(Cml÷Km+Cm2) ×(1+Kp) ×(1+Kt)×(1+Kd÷n) 式中：P——非标准设备重置成本
Cml——主要材料费（不含主要外购件费） Km——不含主要外购件费的成本主要材料费率 Cm2——主要外购件费 Kp——成本利润率 Kt——流转税率
Kd——非标准设备设计费率 n——非标准设备产量 8.大型复杂的自制设备
对大型复杂的自建工程项目的设备，可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和各地取费标准，采用概算方法估算重置成本。
（二）由物价指数推算重置成本
由物价指数推算重置成本就是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格涨跌指数来确定机器设备的重置成本。
1.采用定基物价指数和环比物价指数确定重置成本的计算公式
设备重置成本=设备账面原值×（评估基准日定基物价指数÷设备购建时定基物价指数）
设备重置成本=设备账面原值×
t11环比物价指数
tt2式中：t1——资产购置年，t2——资产评估年 2.应注意的问题
用物价指数计算重置成本，是机器设备评估中经常采用的方法，特别是对于一些难以获得市场价格的机器设备。使用时，应注意以下问题：
①物价指数的选取。 ②历史成本的确定。
③通过物价指数确定的重置成本是复原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段。
④对于购买时间较长以及在高通货膨胀时期购置的设备采用物价指数法评估时，应尽可能采用其他方法加以验证。
⑤用物价指数法计算进口设备的重置成本时，应使用设备生产国的分类物价指数。
（三）通过规模经济效益指数计算重置成本
某些特定的设备，同一系列不同生产能力设备的价格变化与生产能力变化呈某种指数关系，这种指数叫做规模经济效益指数。
P1/P2=（A1/A2）X
式中：A1，A2——不同设备的生产能力 P1，P2——相应设备的价格 X——规模经济效益指数 二、实体性贬值的估算 （一）观察法 1.专家判断法 2.德尔菲法 （二）比率法 1.工作量比率法
公式为：实体性贬值率=已完成工作量÷可完成工作总量
或： 实体性贬值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量） 2.年限法
采用年限法评估机器设备的贬值率，是建立在假设机器设备在整个寿命期内，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗大小成正比。其数学公式为：
实体性贬值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量） 或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限） （三）修复费用法
机器设备的实体性损耗可分为可修复和不可修复两种。对可修复的实体性损耗，以修复费用直接作为实体性贬值；对不可修复实体性损耗，采用前述方法确定实体性贬值，这两部分之和就是被评估设备的全部实体性贬值。计算公式如下：
实体性贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）/设备复原重置成本
三、功能性贬值的估算
（一）超额投资成本形成的功能性贬值的估算
超额投资成本的确定一般是以设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额估算。即：
设备超额投资成本=设备复原重置成本—设备更新重置成本在基本功能相同的情况下，由于技术进步，设备的更新重置成本应该小于其复原重置成本。对于
大部分设备，重置成本一般根据现行市场价格确定，这个价格中包括了超额投资成本造成的功能性贬值。
（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算
一般情况下，超额运营性功能性贬值就是设备在未来使用过程中超额运营成本的现值。
（三）功能性贬值估算中应注意的几点因素
在机器设备评估中，估算功能性贬值主要是在成本法中应用，因为在市场法与收益法中，功能性贬值因素已被综合考虑了。但是，在使用成本法时，功能性贬值的估算也应注意以下几点：
1）如果在评估时采用的是复原重置成本，一般应考虑功能性贬值。 2）对采用了更新重置成本的设备，有时也要考虑其运营性的功能性贬值。 3）功能性贬值的扣除问题。
4）在评估实务中，被评估的设备可能已经停止生产，评估时只能参照其替代设备，而这些替代设备的特性和功能通常要比被评估设备更先进，其价格通常也会高于被评估设备的复原重置成本。
四、经济性贬值及其估算
1.因设备利用率下降造成的经济性贬值的估算
当机器设备因外部因素影响出现开工不足、设备相对闲置，即实际生产能力显著低于其额定生产能力，从而使最终收益减少时，便会导致经济性贬值。其计算公式如下：
经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X] ×100% 式中：X为规模效益指数，实践中多为经验数据。对机器设备，X一般取0.6~0.7之间。
经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率 2.因收益减少造成的经济性贬值的估算 其计算公式为：
经济性贬值额=设备年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n） 3.因使用寿命缩短造成的经济性贬值的估算
第三节 市场法在机器设备评估中的应用
一、市场法的评估步骤 （一）鉴定被评估对象 （二）选择参照物
（三）对评估设备和参照物之间的差异进行比较和调整 （1）销售时间差异的比较和调整。
（2）结构、性能、品牌差异的比较和调整。 （3）新旧程度差异的比较和调整。
（4）销售数量、结算方式差异的比较和调整。 （四）汇总各因素差异调整值，计算出评估值 二、市场法评估机器设备的具体方法 （一）直接比较法
直接比较法是根据与评估对象相同的市场参照物，按照参照物的市场价格来直接确定评估对象的价值。直接比较法比较简单，对市场的反映较为客观，能较为准确地反映设备的市场价值。
大多数情况下，要找到完全相同的两台设备是很困难的，这就需要对评估对象与参照物之间的细微差异做出调整。需要注意的是，评估对象与参照物之间的差异必须是很小的，价值量的调整应该很小且容易直接确定，否则不能使用直接比较法。
（二）相似比较法
相似比较法是以相似参照物的市场销售价格为基础，通过对效用、能力、质量、新旧程度等方面的比较，按一定的方法对其差异做出调整，从而确定评估对象的价值的一种方法。
公式：评估价值=参照物价格±被评估设备与参照物差异的量化合计金额 调整的因素和方法如下：
（1）制造商因素。可以根据新设备的价格差异率作为旧设备的调整比率。 （2）生产能力。调整方法一般为两种：一是按新设备的价格差异率调整，二是用规模经济效益指数法调整。
（3）出厂日期和服役年龄调整。通过二手设备交易市场的成交价资料统计，设备的出厂日期是影响设备价格的主要因素。
（4）销售时间。调整额=参照物的售价×价格变动率
（5）地理位置。地理位置差异可能影响价格，因为评估对象需要发生部分拆卸和移动成本。
（6）安装方式。安装方式是影响价格的另一因素。如果参照物的价格是已拆卸完毕并在交易市场提货的价格，而评估对象是安装在原使用者所在的地点未进行拆卸的，则需要考虑该因素的影响，从参照物的价格中扣减拆卸设备所要发生的费用。
（7）附件。一些老设备的附件以及易损备件等也是要考虑的重要因素，因为这些备件可能在市场是难以买到，如果出售方没有足够的备件，设备的价格会大大的降低。
（8）实体状态。由于设备的使用环境、使用条件各不相同，因此，实体状态一般都有差异，需要对评估对象和市场参照物进行比较调整。
（9）交易背景。 （10）交易方式。 （11）市场。
第四节 收益法在机器设备评估中的应用
收益法是根据资产的获利能力来确定资产价值的一种方法。在机器设备评估中，使用收益法的前提条件是：
①机器设备必须具备独立获利能力并可以量化； ②能确定合理的折现率。
第五节 机器设备评估的特殊问题研究
一、关于水轮机的评估
水轮机是水电站的主要设备，是针对不同河流、不同地理位置、不同水流量设计制造的专用设备。在对水轮机进行评估时，不能能简单按出厂价加各种费用的方法确定其重置成本，而应根据技术参数和运行状态（如：立轴还是卧轴，卧流还是混流，设计水头，额定转速等），按工程量以及对应的各种费用计算评估值。
二、关于有线网络资产的评估
有线网络资产主要是指动力输电网、通信和有线电视网络等通过埋设和架空电缆、光缆所形成的固定资产。有线网络资产在评估方面的特殊性表现在其与通常的机器设备不一样，是一种对电力或信息进行传输的线路或装置，这类资产主要分布在野外，有的建设在山上，有的埋设在地下，并且覆盖范围广，给核实清查带来很大难度；在评估时，常常是根据网络资产实际竣工的工程量等有关资料，依据现行的定额标准，结合评估基准日人工价格及材料价格等确定这类资产的价值。
思考题：
（1）机器设备评估中应用成本法，其思路和基本步骤是什么？ （2）如何理解和测算机器设备的功能性贬值？
（3）用收益法评估机器设备时，应如何考虑收益额的确定？
第四章 房地产评估
计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求：
（1）了解房地产及其市场特征
（2）理解房地产的评估程序，重点掌握房地产价格评估的市场法、收益现值法、成本法、剩余法。
教学重点及难点：
（1）房地产评估中收益法的运用 （2）房地产评估中市场法的运用 教学基本内容：
第一节 土地使用权评估
一、土地概述 （一）土地的概念
广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。
狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅指地球表面构成陆地部分的土壤层。
本书所讲的土地概念是狭义的土地概念。 （二）土地的特性 1.土地的自然特性 （1）位置的不可移动性。
（2）数量的固定性。从总量来讲，土地的供给是不具有弹性的。 （3）效用的持久性。在没有特别限制的条件下，土地可产生持久不断的使用效应。
2.土地的社会经济特性
（1）用途的多样性。在市场经济中，土地的用途直接影响其市场价格。 （2）经济地理环境的可变性。经济地理环境取决于土地的周边环境、距离商业服务中心的远近、交通条件等。土地的经济地理环境的变化对土地的价值影响极大。
（3）可垄断性。通过一定法律关系，特定主体可将土地的所有权垄断，以形成特定的土地制度。土地所有权的可垄断性构成了土地使用权的市场价格的基础。
（三）土地的分类
（1）以土地的经济地理位置为标准：市中心区土地；一般市区土地；市区边沿区土地；近郊区土地；远郊区土地；边远区土地。
（2）以土地的社会经济作用为标准：工业用地；商业用地；住宅用地；交通用地；公用事业用地。
（3）以土地开发程度为标准：熟地（已开发土地）；生地（未开发土地）；毛地（已部分开发土地）；列入城镇开发规划的土地。
（4）以所有权归属为标准：国家所有土地；集体所有土地。 二、土地使用权概述 （一）土地使用权的概念
土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权，可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。
（二）与土地使用权相关的法律规定 1.国有土地使用权
可以通过划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式获得。由于依法取得的国有土地使用权可以依法转让，针对国有土地使用者而言，也可通过转让获得国有土地使用权。
2.集体所有土地的承包经营权
单位或个人可通过土地承包经营方式取得集体所有土地的使用权。 （三）土地使用权的特性 1.对土地使用权本身的限制
任何单位或个人均可依法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设备。
2.土地使用的管制
对城市国有土地使用权而言，其使用管制主要指针对它的城市规划限制条件等。
（四）土地的权属分类 1.土地所有权
指土地使用者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，并从土地上获得合法收益的权利。
2.土地使用权
指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。在我国，按土地使用权性质，可分为划拨土地使用权、出让土地使
用权、租赁土地使用权三类。
（五）土地使用权的价格类型 1.基准地价
按土地用途、级别或区段、用地条件相同或相近为依据估测出的一定时期的区域性土地使用权评价单价。基准地价由政府以公告形式发布。
2.标定地价
在一定时期和条件下，能够代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
3.出让底价、出让价格
出让底价通常是由政府出让土地确定的最低价格；出让价格是由政府将土地出让给土地使用者的成交价格。
4.转让价格
土地使用者将已取得的土地使用权再转让给第三者的交易价格，具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格。
5.其他价格
其他价格主要包括抵押价格和课税价格。 （六）影响土地使用权价格的因素 1.一般因素
（1）人口因素：主要有人口密度、人口素质和家庭人口规模等。 （2）行政因素：主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
（3）经济因素：主要有经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动等。
（4）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化程度四个方面。
（5）心理因素：主要有买卖的心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、吉祥号码等。
（6）国际因素：主要有世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况等。 2.区域因素
指影响城镇（市）内部区域之间地价水平的商业繁华程度及该区域在城镇（市）中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。针对不同用途的土地，影响它们价格的区域因素也会有所差别。
3.个别因素
指该宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长宽、面积、宗地使用限制和宗地临街条件等。针对不同用途的土地，影响其价格的个别因素也存在差别。
三、土地使用权评估的原则 （一）土地使用权评估的基本原则 1.供需原则 2.替代原则 3.最有效利用原则 4.预期原则
（二）土地使用权价格评估的相关应用原则
1.与供求原则相关的应用原则有竞争原则，或叫竞争与超额利润原则。 2.与预期原则相关的应用原则有预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则等。
3.与最有效利用原则相关的应用原则有贡献原则、报酬递增递减原则、均衡原则等。
（三）土地使用权评估的基本原则、相关应用原则间的关系
基本原则 供求原则 供求原则 最有效利用原则（最高最佳利用原
则）
四、土地使用权价格评估方法及其应用 （一）土地使用权价格评估方法
土地评估方法分为基本评估方法和应用评估方法。
通常认为，市场法、收益法、成本法为三大基本评估方法，剩余法、基准地价系数修正法、路线价评估法等为应用评估方法。基本评估法可相对独立使用，而应用评估法在基本评估法下进行评估实践时组合使用。
（二）土地使用权价格定义
主要依据的经济学
原理
供求原理、稀缺原理
预期原理 生产费用价值理论、边际效益递增递减原理
相关应用原则 竞争原则、竞争与超额利润
原则
预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则 贡献原则、报酬递增递减原则、收益分配原则、均衡原则
指土地使用权评估结果的内涵，即按评估基准日、现状利用或规划利用条件下设定的开发程度与用途，法定最高年限内一定年期的土地使用权（包括其他内容）价格。
（三）成本法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念
又称为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
2.基本公式
VEaEdTR1R2R3KnKVER3K
V--土地价格；Ea土地取得费；Ed土地开发费；T税费；其中：R1利息； R2利润；R3土地增值收益；VE土地成本价格；K个别因素修正系数；K3.适用范围
n使用年期修正系数。一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区或区域的土地评估。
4.评估程序
（1）判断待估土地是否适用成本法；
（2）收集与估价相关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；
（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额（土地增值收益）； （5）按公式求取待估土地的价格；
（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 5.操作步骤
（1）确定土地取得费； （2）确定土地开发费； （3）确定各种税费；
（4）确定土地开发利息； （5）确定土地开发利润； （6）确定土地增值收益。 6.价格修正与确定 （1）个别因素修正； （2）年期修正：
式中，Kn—年期修正系数；r—土地还原利率；n—土地使用年期（四）市场法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念
又称市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
2.基本公式
Kn11/1rnVVBABDEA待估宗地情况指数（/比较实例宗地情况指数（EE）Ep）正常情况指数/比较实例宗地情况指数B待估宗地评估基准日地价指数（Q）/比较实例宗地交易日期地价指数（Q）OD待估宗地区域因素条件指数（DP）/比较实例宗地区域因素条件指数（DE）E待估宗地个别因素条件指数（SP）/比较实例宗地个别因素条件指数（SE）式中，V待估宗地比准价格；VB比较实例价格；A交易情况修正系数；B评估基准日修正系数；D区域修正系数；E个别因素修正系数。 3.评估程序
（1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行评估基准日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格； （10）决定土地评估结论。 4.适用范围
主要适用于地产市场发达，有充足的可替代性的土地交易实例的地区。市场法除直接用于评估价值外，还可用于其它评估方法中有关参数的求取。
5.操作步骤
（1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础；
（4）交易情况修正； （5）评估基准日修正； （6）区域因素修正； （7）个别因素修正； （8）土地使用年期修正； （9）比准价格确定。
（五）收益法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念
又称收益还原法，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
2.基本公式
（1）土地收益为无限年期时。
Va/r 式中，V土地价格；a土地纯收益；r土地还原利率。（2）土地收益为有限年期时。
nVa/r11/1r
式中，V、a、r含义同上；n土地剩余年期。3.评估程序
（1）收集相关资料； （2）测算年土地总收益； （3）确定年土地总费用； （4）确定土地年纯收益； （5）确定土地还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）计算土地收益价格； （8）确定待估宗地地价。 4.适用范围
适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产的评估。 5.操作步骤
（1）收集相关资料； （2）估算年土地总收益； （3）确定年土地总费用； （4）确定土地纯收益； （5）确定土地还原利率；
（6）选用适当的计算公式； （7）计算土地收益价格。
（六）剩余法在土地使用权评估中的应用 1.基本概念
又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
2.计算公式
VABC式中，V待估土地价格；A开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B整个项目的开发成本；C开发商合理利润。
3.评估程序
（1）调查待估宗地的基本情况；
（2）确定待估宗地的最高最佳利用方式； （3）估计开发周期和投资进度安排；
（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； （5）估算开发成本和开发商合理利润； （6）确定待估宗地的土地价格。 4.适用范围
适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。常见于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地评估；仅将生地或毛地整理成可供可供直接利用的土地评估；现有房地产中土地价格的单独评估。
5.操作步骤
（1）估算开发完成后的土地或房产总价值； （2）确定开发周期和投资进度安排； （3）确定开发成本； （4）计算利息； （5）计算利润；
（6）现有房地产项目的土地评估。 （七）基准地价系数修正法 1.基本概念
利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系
数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
2.基本公式
VV1b1kikj式中，V土地价格； ki宗地地价修正系数；V1b基准地价；kj评估基准日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。3.评估程序与操作步骤 （1）收集有关基准地价资料；
（2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途土地的基准地价； （3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
（4）依据宗地地价影响因素指标说明和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；
（5）进行评估基准日、容积率、土地使用年期等其他修正； （6）求出待估宗地地价。 4.适用范围
适用于已制定和公布了基准地价的区域范围内的土地的价格评估。 （八）路线价评估法 1.基本概念
即在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等因素修正来求取宗地地价的方法。路线价指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。
2.基本公式
Vudvk1k2...ki...kn 式中，V待估宗地低价；u路线价；dv深度修正率；k差异因素修正系数（i1n）。i3.评估程序
（1）收集有关路线价资料；
（2）确定待估宗地所在街道的路线价；
（3）收集待估宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等参数； （4）对照路价资料进行宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等修正； （5）求取待估宗地价格。 4.操作步骤
（1）划分路线价区段 （2）设定标准临界深度 （3）选取标准临界宗地 （4）调查评估路线价 （5）制作价格修正率表 （6）计算临街土地的价值 5.适用范围
适用于已建立路线价的区域范围内的土地价格评估，是评估大量土地的一种常用方法，特别适用于土地课税、征地拆迁等需要在大范围内对多宗土地进行评估的场合。
第二节 建筑物评估
一、建筑物 （一）建筑物的概念
物质形态的建筑物是指附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。权益形态的建筑物是指建筑物所有人在法律范围内对建筑物拥有的占有、使用、收益和处分的权益。
（二）建筑物的分类 1.按经济用途分类
可分为商业用房、民用建筑、工业建筑、公共建筑、公用设施。建筑物的经济用途不同，影响其价值的因素就有差异，获利能力也就有所差异，导致采用的评估方法也可能有所不同。
2.按结构件材质分类
可分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等。不同结构的建筑物的经济耐用年限与残值率是不相同的，且其所处的使用环境也直接影响其经济耐用年限，这是评估中要考虑的问题。
（三）建筑物的特性 1.不能脱离土地而单独存在； 2.建筑物的使用期限是有限的； 3.建筑物属于可再生社会资源；
4.建筑物所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限限制。 （四）影响建筑物价值的个别因素 1.面积 2.建筑结构 3.建筑高度
4.附属设施 5.建造质量
6.建成及投入使用时间 7.平面布局 8.外观 9.产权 10.其他
二、建筑物评估的特点
（一）建筑物评估应在合法的前提下进行
（二）建筑物评估应考虑其所有权受土地使用权使用年限限制的特性 （三）房地分估
三、建筑物评估中的成本法
估算待估建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素所造长的贬值，从而求得建筑物价值的评估方法。基本公式：评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。
（一）建筑物重置成本的构成
重置成本=建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 （二）建筑物重置成本的测算方法 1.重编预算法
借助编制工程预算的思路，对待估建筑物的重置成本构成项目按重新编制预算的方法进行分别估算，加总求取重置成本。
建筑物重置成本=建安工程投资+∑按评估基准日标准估算的其他重置成本构成项目价值
特点：评估思路及所用经济技术参数符合估算更新重置成本的要求；估算重置成本的准确性较高；估算的工作量大。
2.预决算调整法
指以待估建筑物的工程决算工程量为基础，按评估基准日的工料价格、适用定额及费用率标准估算出建安工程成本，再按评估基准日的标准估算出建筑物重置成本的其他构成项目，加总求取重置成本的方法。相对重编预算法，这种方法更高效，但要求能取得待估建筑物比较完整的建筑工程预决算资料。
3.价格指数调整法
指根据待估建筑物的历史成本，运用相关价格指数求取建筑物重置成本的方法。待估建筑物历史成本不清、不准、不实的不宜采用此法；不具备收集建立相应价格指数条件的也不能使用这种方法。
4.单位比较法
指将与待估建筑物类似的建筑物的单位（通常指建筑面积）重置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的测算方法。
（三）建筑物实体性贬值的测算
实体性贬值是指建筑物在使用过程中由物理、化学因素引起的，因人工使用或自然力影响而形成的价值损失。估计实体性贬值的方法主要有年限法和观察打分法两种。
1.年限法
建筑物实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 运用此法的关键在于测定建筑物的尚可使用年限。通常是以正常情况下同类建筑物的经济寿命年限为参考，结合对待估建筑物的现状勘察和其维护保养情况、使用环境、使用强度等因素，综合判断确定。
2.实体性贬值率=1－实体性成新率
实体性成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
其中：G——结构部分的评分修正系数 S——装修部分的评分修正系数 B——设备部分的评分修正系数 G+S+B=100%
（四）建筑物功能性贬值的测算 1.建筑物功能性贬值的概念
功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理因素造成建筑物功能缺陷或浪费而导致的价值损失。
2.建筑物功能性贬值的常见情形
（1）建筑物用途与使用强度不合理形成的功能性贬值 （2）建筑物的设计及结构上的缺陷形成的功能性贬值
（3）建筑物的装修及其配套设备与其总体功能不协调形成的功能性贬值 （五）建筑物经济性贬值的测算
经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，从而导致的价值损失。建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降，最终都会导致建筑物的收益下降。
经济性贬值Rii1n1ri式中，额；Ri第i年的建筑物年收益损失
r折现率；n预计建筑物经济性贬值的年限。
四、建筑物评估中的残余法
残余法（又称剩余法），是指先计算建筑物与其占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的方法估算出土地价格，再从共同收益中扣除属于土地的收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，通过建筑物的折现率还原，从而取得建筑物价值的评估方法。
aLr1Ba2r2dr2d式中，B建筑物价值；a房地总收益；L土地价格；ar土地还原利率；12建筑物收益；r2建筑物还原利率；d建筑物的折旧率。第三节 房地产评估
一、房地产概述 （一）房地产的概念 1.从物质形态角度去认识
房地产是指物质形态的土地和附着于地上或（和）地下的人工建造的建筑物及其他定着物。其他定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离或分离后其经济价值会受影响，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。如埋在地下的管线，在地上建成的庭院。
2.从财产权益角度去认识
房地产是指一切与房地产所有权相关的权益的载体。
权益包括权利、利益和收益、如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。典权是指通过支付典价而占有他人房地产加以使用和取得收益的权利。地役权是指土地所有人或土地使用权人为便于使用土地与获得利益而利用他人土地的权利，最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。
（二）房地产的特性 1.房地产位置的固定性； 2.房地产效用的长久性； 3.房地产价值影响因素的多样性； 4.房地产投资数额的巨大性；
5.房地产的保值增值性。 （三）房地产的分类
1.按经济用途分类可划分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。
2.按是否产生收益划分为收益性房地产与非收益性房地产。
3.按经营使用方式划分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。
（四）房地产价格 1.房地产价格的基本概念
房地产价格是指合法获得他人的房地产所必须付出的代价。由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。
2.房地产价格的基本特征
（1）实质上是房地产权益的交易价格，其物质实体并不转移。 （2）已有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
（3）价格通常是个别形成，易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动等）的影响。
3.房地产价格的分类 （1）房地产转让价格 （2）房地产抵押价格 （3）房地产租赁价格 （五）影响房地产价格的因素 与前述土地使用权、建筑物类似。 二、房地产评估原则 （一）合法原则
（1）评估对象的产权合法
无法确认评估对象产权的合法性情况下，必须在评估报告中加以披露，明示评估报告使用人对此充分注意。
（2）评估对象的用途合法 （3）交易或处分方式合法 （二）最高最佳使用原则 （三）替代原则 （四）估价时点原则
强调的是评估结论具有很强的时间性和时效性。
（五）供求原则 （六）预期原则
三、房地产价格评估方法
房地产价格评估方法主要有市场法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）。 四、房地产价格评估方法的应用 （一）市场法 1.收集交易实例 2.可比实例的选取标准
（1）与评估对象所处地区相同或相似 （2）与评估对象用途相同 （3）与评估对象建筑结构相同 （4）与评估对象规模相当
（5）与评估对象权利性质相同，或可修正为一致 （6）可比实例的交易类型与评估目的吻合 （7）可比实例的交易日期与评估基准日接近 （8）为正常交易价格，或可修正为正常交易价格 3.因素修正方法
可采用百分率法、差额法或者回归分析法等进行修正。 4.修正幅度
对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
（二）成本法
1.适用于单纯土地评估的成本法公式
评估价值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×个别因素修正系数×土地使用年期修正系数
2.适用于房地合一评估的成本法公式
评估价值=土地评估价值+地上建筑物评估价值
建筑物评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 （三）收益法 1.基本公式
（1）房地收益为无限年期
a r式中，P评估价格；a房地产净收益；r折现率。P
（2）房地收益为有限年期
Vi1n1rai
式中，n收益年期。2.净收益测算的基本原理
（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用 =有效毛收入－运营费用
潜在毛租金收入=可出租面积×最可能的租金水平； （2）基于营业收入测算净收益的基本原理
潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，要扣除归属于其他资本或经营的收益。
3.不同收益类型房地产收益的估算 （1）出租型房地产的净收益估算 （2）直接经营型房地产的净收益估算 五、不同评估目的下的房地产估价 （一）土地使用权出让价格评估
土地使用权出让的估价结果不得低于国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度所对应的正常成本价格。协议出让的土地使用权评估，应采用公开市场价值标准；拍卖方式出让的，应在公开市场价值标准确定的客观合理价格的基础上再考虑快速变现、竞价得地等因素对拍卖底价的影响。
（二）房地产转让价格评估
价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法一般采用市场法和收益法，也可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用剩余法。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，需得到政府批准，在设定土地为出让方式而得出的房地产评估价格中，应再扣除需补交的土地使用权出让金。不能确定出让金标准的，应在评估报告中特别说明。
（三）房地产租赁价格评估
价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法宜采用收益法或市场法，出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中应包含的土地收益值（即出让金），同时在评估报告中予以说明。
（四）房地产抵押价值评估
（1）实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。
（2）价值类型应采用公开市场价值标准。
（3）应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
（4）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
（5）以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时，土地使用权的声誉使用年限过短对抵押价值的影响。
（6）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，应考虑相关政策规定对其转让价值的影响，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
（7）以按份额共有的房地产的部分份额抵押的，其抵押价值为抵押所享有的份额部分的价值。
（8）以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值，但抵押应经共同共有人用意。
（五）房地产保险价值评估
房地产投保时的保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
保险事故发生后的损失价值或损失程度应把握保险标的在保险事故发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需费用作为其损失价值。
（六）房地产课税评估
（1）对核征营业税而进行的房地产评估
按纳税人当月销售或近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加利润，核定其营业额。
（2）对核征城镇土地使用税而进行的房地产课税评估 按土地等级、土地面积、单位土地面积进行征税额评估。 （3）对核征土地增值税而进行的房地产评估 土地增值税的计税依据是土地增值额；
土地增值额=转让房地产取得的收入－扣除项目金额。 （4）对核征房产税而进行的房地产课税评估 （5）对核征契税而进行的房地产课税评估 （七）征地和房屋拆迁补偿评估
评估应采用公开市场价值标准。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，其评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿，通常依据其重置成本与剩余期限占批准期限的比例之积确定。 （八）房地产分割、合并评估
分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之差或之和。分割评估应对分割后的各部分房地产分别评估，合并评估应对合并后的整体房地产进行评估。
（九）房地产拍卖底价评估
首先应采用公开市场价值标准，其次再考虑短期强制处分、竞价得标等因素的影响，分析市场状况后确定拍卖标的的评估价值。
（十）企业各种经济活动中涉及的房地产评估
包括企业合资、合作、联营、股份制改造、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债、财务报告等经济行为中的房地产评估。评估时首先了解房地产权是否发生转移，若产权发生转移，应按房地产转让行为进行评估；其次应了解是否改变用途以及这种改变是否合法，根据用途是否改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”评估。
对企业整体资产采用收益法、市场法等进行整体评估的，房地产则不进行单独评估。
第四节 在建工程评估
一、在建工程的概念及特点 （一）在建工程的概念
在建工程是指在评估基准日尚未完工的建设项目形成的资产，或者虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目形成的资产，以及建设项目需用的材料、物资等。
（二）在建工程的特点
1.在建工程种类多，情况复杂；
2.在建工程的形象进度以及资产功能差别很大；
3.在建工程的会计核算投资金额与在建工程实际完成投资金额较难一致； 4.在建工程建设周期的长短差别大。 （三）在建工程评估的特点
（1）对于建设周期较短，会计核算在建工程投资构成项目与在建工程实际完成进度基本一致，且账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目一致的，评估时可考虑以在建工程账面价值作为评估价值。若账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目不一致的，应将在建工程账面价值进行相应调整后确定评估价值。
（2）若在建工程完工或接近完工交付使用，可按完工后形成的建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。
（3）对于停建的在建工程，用成本法评估时要考虑其存在的功能性贬值和经济性贬值。
（4）对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本作为评估价值。 二、在建工程的评估方法
（一）成本法在在建工程评估中的应用 1.工程进度法
以工程预算为依据，按勘察确定的评估基准日的完工程度估算在建工程资产价值的方法。主要适用于建设期较短且在建设期间其重置成本构成项目的价格变化较小的在建工程评估。
在建工程评估价值=∑各重置成本构成项目的预算价格×相应的完工程度 2.变动因素调整法
首先对在建工程实际完成部分因价格变化、设计变更等因素引起的调整金额进行计算，与在建工程实际支出相加或相减；其次，将实际支出构成项目与重置成本构成项目的差异进行调整，从而确定在建工程的评估价值。适用于工期较长、设计变更及价格变化对在建工程成本影响较大的项目。
在建工程评估价值=在建工程实际支出±∑各项调整金额±∑实际支出构成项目与重置成本构成项目的差异金额
3.重编预算工程进度法
采用重新编制工程预算的思路确定重置成本金额，再按工程进度法估算在建工程的评估价值。适用于建设工期较长、设计变更较多、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程评估。
（二）剩余法在在建工程评估中的应用
对于建成后的预期价值能够以市场比较法或收益法确定的在建工程，可以采用剩余法评估。
（三）功能性贬值、经济性贬值的估算
当在建工程的预期收益率低于或高于行业平均收益率时，就存在功能性贬值或（和）经济性贬值。
三、企业整体资产评估中的在建工程价值评估
采用成本法评估企业整体资产价值时，若不考虑在建工程会计核算已完成投资金额与实际已完成投资金额不一致产生的时差或（和）量差，极易高评或低评净资产价值。
四、在建工程评价值估应关注的问题 （一）在建工程的预期前景 （二）建设工期是否合理 （三）在建工程贷款利率是否合理
（四）在建工程重置成本构成项目与其预算构成项目是否一致
第五节 农用地价格评估
一、农用地评估概述 （一）农用地评估的基本概念 1.农用地的基本概念
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2.农用地价格
农用地价格是指根据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，在评估基准日农用地所能实现的价格。
3.农用地宗地价格
农用地宗地价格指具体某一宗农用地在评估基准日的评估价格。 （二）农用地评估的目的
进行农用地评估的目的通常为农用地流转（买卖、承包、转包）、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征收集体土地。
二、影响农用地价格的因素 （一）自然因素
影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、无霜期、土壤质地、盐渍化程度、地下水埋深等。自然因素通常决定着农用地的个别价格水平。
（二）社会经济因素
影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等。社会经济因素一般决定农用地的区域总体价格水平。
（三）特殊因素
影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染情况等。特殊因素一般形成农用地的垄断价格。
三、农用地评估的基本原则 1.预期收益原则 2.替代原则
3.报酬递增递减原则
指在技术不变、其他因素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬增量迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，评估时应充分考虑。
4.贡献原则
评估时要充分考虑土地、劳动力、资本、经营管理等各要素对农用地总收益的实际贡献水平。
5.合理有效利用原则
指在一定社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，且保持土地质量不下降，并对周围的土地利用不造成负面影响或危害。
6.变动原则
评估人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确的评估价格。 7.供需原则
四、农用地评估方法
主要有收益法、市场法、成本法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法。其中评分估价法是农用地评估方法中较为特殊和适用的方法。
五、农用地评估方法概述 （一）收益法 1.农用地收益的估算 1）年总收益的分析计算
待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益；
待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益；
2）年总费用的分析计算
待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用；
待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为总费用。
2.适用范围
适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较易测算的农用地价格评估。 （二）市场法 1.基本公式
PPbKcKtKnKeKsKt式中，P待估宗地比准价格；Pb比较实例价格；KKK
cns交易情况修正系数； Kt评估基准日修正系数；自然因素修正系数；Ke社会因素修正系数；特殊因素修正系数；Kt年期修正系数。2.影响因素修正
（三）成本法
1.基本公式
PEaEdTR1R2R3 式中，P农用地价格；Ea土地取得费；Ed土地开发费；T税费；R1利息；R2利润；R3农用地增值收益。2.确定土地取得费
主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 3.确定农用地开发费
为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田凭证、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。
4.确定农用地增值收益
指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高，而引起农用地价格增值。
5.对农用地价格进行修正 （1）年限修正 （2）区位修正 （四）评分估价法 1.基本概念
按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件评分赋分，按其分值大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种评估方法。
2.基本公式
PCS或PASC式中，P待估农用地价格；C农用地单位分值价格； S待估农用地的总得分；A回归系数。3.评估程序
（1）建立农用地价格影响因素体系 （2）制定农用地价格影响因素评分标准 （3）对待估宗地进行评分
（4）确定客观的农用地单位分值价格 （5）计算待估宗地价格 4.适用范围
适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。
（五）基准地价修正法
基准地价修正法具体分为系数修正法、定级指数模型评估法和基准地块法。基准地价修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。
六、不同利用类型的农用地宗地评估 （一）耕地地价评估 1.耕地地价的影响因素
（1）水田地价的影响因素。特别要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
（2）旱地地价的影响因素。特别要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2.评估方法选择
若是新开发整理的耕地，可采用成本法；若是待开发的耕地，可采用剩余法。 3.评估要点
（1）根据耕作制度等因素分析耕地的利用状况及收益能力；
（2）充分考虑农田基本设施和通过性设施对耕地价格可能产生的影响； （3）用收益法评估时，总收益和总费用的测算要全面，一般应采用实测方式；
（4）采用市场法评估师，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致。
（二）园地地价的评估 1.园地地价的影响因素
特别要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候等以及特殊土壤等因素对地价的影响。
2.评估方法选择
若是新开发的园地，可采用成本法；若是待开发的园地，可采用剩余法。 3.评估要点
（1）准确界定评估对象是否包括果树以及有关设施等；
（2）应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断利益及垄断价格；
（3）应适当考虑区位条件、景观及旅游价值对园地价格的影响； （4）用收益法评估时，应尽量消除大小年对纯收益的影响；
（5）采用市场法评估时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致。
（三）林地地价评估
1.影响因素
特别要注意立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素对地价的影响。
2.评估方法选择
可采用收益法、市场法和成本法等。 3.评估要点
（1）准确界定评估对象是否包括林木及有关林业设施等；
（2）用市场法评估时，比较案例的林木种类及林地开发经营方式应与评估对象的一致；
（3）用收益法评估时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用；
（4）应考虑生态及旅游价值对林地价格的影响。 （四）牧草地地价评估 1.影响因素
特别要注意土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施状况等因素对地价的影响。
2.评估方法选择
可采用评分估价法、收益法和市场法等。 3.评估要点
（1）充分考虑牧草地的经营方式和草种结构。
（2）用收益法评估时，对用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的经营收益，收益和费用数据一般宜采用连续3-5年的客观平均值；对只进行草场经营的牧草地，收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，采用近3年的收益和费用数据客观平均值。
（3）用市场法评估时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致。
（五）养殖水面地价评估 1.影响因素
特别要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对地价的影响。
2.评估方法选择
可采用收益法、市场法和成本法等，若是待开发的养殖水面，可采用剩余法。 3.评估要点
（1）确定评估对象类型及构成是否包括养殖池及其有关设施等。
（2）适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生垄断收益及垄断价格。 （3）适当考虑作为水产养殖及销售的区位条件。
（4）用收益法评估时，收益来源于水产品的出售收益，一般采用连续3-5年的客观平均值。
（5）用市场法评估时，比较案例的构成应与评估对象的一致。 （六）未利用地价格评估 1.评估方法选择
根据情况采用剩余法和市场法。 2.评估要点
（1）先确定未利用地的开发利用方式；
（2）适当考虑未利用地开发后的价值增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；
（3）用剩余法评估时，要求有可比较的市场交易案例；
（4）用市场法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格。 七、不同评估目的下的农用地评估 （一）承包农用地价格评估
评估方法可采用收益法、市场法和基准地价修正法。 （二）转包农用地价格评估
评估方法可选择市场法和收益法。用收益法评估时，农用地还原率应比正常情况高。
（三）农用地租金评估
租金标准的评估可通过该宗地的正常农用地使用权价格标准折算，也可采用市场法等直接评估。租赁农用地价格还原率一般比农用地承包价格的高。
（四）荒地拍卖价格评估
评估方法可采用剩余法和市场法，应在评估报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分对拍卖价格的影响。
（五）荒地抵押价格评估
评估方法可采用市场法、剩余法和成本法，应在评估报告中说明未来市场变化和预期强制处分对抵押价格的影响，应区分抵押物的权利状况，按照其相应的权利评估确定其相应的抵押价格。
思考题：
（1）房地产评估的基本原则有哪些？
（2）运用市场法测算房地产价格的基本程序是怎样的？ （3）简述成本法评估房地产价格的适用范围？
第五章 流动资产评估
计划学时：4学时 教学目的与要求：
（1）熟悉流动资产的构成及其特点
（2）掌握实物类流动资产、货币类流动资产、债权类流动资产评估的具体方法
（3）了解其他流动资产评估的特点和方法 教学重点及难点：
（1）实物类流动资产评估中的特殊问题 （2）债权类流动资产评估的具体方法 教学基本内容：
第一节 流动资产评估概述
一、流动资产的构成及其特点 （一）流动资产的含义及构成
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。
第一部分是从会计报表的角度反映的流动资产。包括现金、各种存款以及其他货币资金、 应收及预付款项、存货、待摊费用、一年内到期的长期债权投资以及其他流动资产等。
第二部分是会计报表未反映、但在实物存在的流动资产。从资产评估的角度界定的流动资产往往与从会计报表角度反映的流动资产的范围不一定相同。因为会计上对资产的揭示侧重于资产价值的补偿性，而评估更强调资产的实际存在性，故在进行流动资产评估时，在详细核实账实相符的前提下，还应进一步了解一些账外资产，如账面已摊销完但仍有实体存在的在用低值易耗品等。
（二）流动资产的分类
从资产评估的角度，企业的流动资产按其存在的形态可以分为四类：货币类流动资产、债权类流动资产、实物类流动资产和其他流动资产。
（1）货币类流动资产包括现金、各项存款和随时可以变现、持有时间不超过一年的有价证券投资。
（2）债权类流动资产包括应收账款、应收票据预付账款、其他应收款和一年内到期的长期债权投资等债权资产。
（3）实物类流动资产包括库存材料、低值易耗品、产成品、库存商品、自制半成品、在制品等。
（4）其他流动资产指除以上各类资产以外的其他流动资产。 （三）流动资产的特点 1.周转速度快
2.具有将强的变现能力 3.存在形态多样化 二、流动资产评估的特点
（一）流动资产评估通常不用考虑资产的获利能力； （二）流动资产评估的基准日通常选择在会计期末； （三）对不同类型的流动资产，采用不同的评估方法； （四）流动资产的账面价值可以作为确定其评估值的依据。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围 （二）确定评估目的和评估基准日 （三）现场核查被评估资产
（四）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定 （五）对企业的债权情况进行分析 （六）选择评估方法
（七）评定估算流动资产价值，出具评估结论
第二节 实物类流动资产的评估
实务类流动资产主要包括各种库存材料、在制品、产成品、低值易耗品、包装物及库存商品等。对该类资产的评估，可采用成本法、市场法和清算价格法。
一、库存材料的评估 （一）库存材料的内容
库存材料包括原料及主要材料、辅助材料、燃料、修理备用件、外购半成品等。库存材料具有品种多、金额大、性质各异以及计量单位、购进时间、自然损耗各不相同等特点。
（二）库存材料的评估
由于库存材料购进的时间长短不同，所以，在对库存材料进行评估时，可以根据材料的购进情况选择相适应的评估方法。
1.近期购进的库存材料
近期购进的材料库存时间较短，周转快，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值与现行市价基本接近，在评估师，可以取原账面成本作为评估值，并在
评估报告中予以揭示说明。
2.购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料
对这类材料，可以直接以市场价格或采用最接近市场价格的账面成本为基础计算评估值。
3.购进时间早、市场已经脱销、目前无明确的市场价格可供参考的库存材料 对这类材料，可以通过市场同类材料的现行市场价格，同时考虑变现的风险和变现的成本确定评估值。采用这种方法时必须考虑以下三个因素：
（1）市场价格的选择。评估时应根据市场分析，选择最有可能成交的市场价格。
（2）被评估资产的变现成本。主要指销售被评估资产时预计发生的各种广告、差旅、包装等费用。
（3）变现风险。 4.呆滞材料的评估
呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来需要进行处理的材料。由于这类材料长期积压，时间较长，可能会因为自然力作用或保管不善等原因造成使用价值下降。对这类资产的评估，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值。
二、低值易耗品的评估
（一）低值易耗品的基本概念及其分类 1.低值易耗品的基本概念
低值易耗品是指单项在规定限额以下或使用年限不满一年，但能多次使用且实物形态基本保持不变的劳动工具。
2.低值易耗品的分类
一般可按其用途和使用情况进行分类。
（1）按用途划分。可分为一般工具、专用工具、替换设备、管理用具、劳动保护用品、其他低值易耗品等类别。这种分类的目的，在于可按低值易耗品的大类进行评估，以减少评估工作量。
（2）按使用情况划分。可分为在库低值易耗品和在用低值易耗品。这种分类的目的，是便于根据低值易耗品使用的具体情况，选用不同的评估方法。
（二）低值易耗品的特点
（1）周转时间较长，在用期间价值分次转移，报废之前，其实物形态基本保持不变。
（2）不构成产品实体。
（3）账面成本和重置成本差异较大。 （三）低值易耗品的评估方法 1.在库低值易耗品的评估
可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法。对于全新低值易耗品的评估价值，可以直接采用其账面价值（价格变动不大时）作为评估价值，也可以采用现行市场价格或制造价格加上合理的其他费用确定评估值，或者在账面价值基础上乘以物价变动指数确定。对残缺、无用、待报废的低值易耗品，则需根据鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额后，确定评估值。
2.在用低值易耗品
在用低值易耗品的评估，可以直接采用成本法进行。计算公式为： 评估值=全新低值易耗品的价值×成新率
月数低值易耗品实际已使用成新率1-100%
低值易耗品预计使用月数三、在制品评估
在制品包括原材料投入生产后尚未加工完毕的产品和以加工完毕但不能单独对外销售的半成品。它一般按完工折合程度折合为约当产量，随产成品进行评估。对外销售的半成品视同产成品评估。具体的评估方法有：
（一）成本法
1.根据价格变动系数调整原成本
此种方法是将企业实际发生的原始成本，按其发生日到评估基准日期间市场价格变动系数，调整为重置成本。主要适用于生产经营正常，会计核算水平较高，成本核算资料基本可靠的企业的在制品评估。
某项或某类在制品的评估价值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资费用变动系数）
2.按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值
该方法是按重置同类资产的社会平均成本确定被评估资产的价值。 某在制品评估值=某在制品实有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资费用）×在制品完工程度
3.按在制品完工程度计算评估值
因为在制品的最高形式为产成品，因此，可以在计算产成品重置成本基础上，按在制品完工程度计算确定在制品评估值。计算公式为：
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量 在制品约当量=在制品数量×在制品完工率 （二）市场法
市场法是按同类在制品不含税的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值。这种方法适用于正常生产、通用性能好，能用于产品配件更换或用于维修的在制品。评估公式为：
某在制品评估值=该种在制品实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
四、产成品的评估
产成品是指已完工入库或虽未办理入库手续但已完工并经过质量检验合格的产品。对此类资产应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，适用的方法有市场法和成本法。
（一）市场法
产成品评估的市场法是指按不含价外税的可接受市场价格扣除相关费用后评估产成品价值的评估方法。运用市场法评估产成品时，需注意几个问题：
1.市场价格的选择
运用市场法的关键是市场价格的选择，在选择市场时应选择公开市场上的近期正常交易价格，非正常价格不能作为评估的依据。同时，市场上近期正常交易的价格有出厂价、批发价、零售价等，不同价位的价格水平有较大的差别，制造业产成品的评估一般采用出厂价。
2.考虑产品的销售周期和变现风险
通过对产品本身的技术性能和内在品质的鉴定，确定产品是否具有使用价值，分析其市场供求关系和市场前景，将被评估对象划分为市场交易活跃、市场销售一般和市场滞销等类别，按其销售周期和变现风险的不同，分别确定评估值。
3.对尚未实现的利润和税金的处理
采用市场法评估产成品时，现行市价中包含了已耗费的成本和尚未实现的税金与利润，已耗费的成本理应得到补偿，但尚未实现的利润和税金的处理，则应具体分析。一般来说，可以视评估的特定目的、按现行市价考虑扣除相应税费和给接受方的合理利润等来分析计算评估值。
（二）成本法
采用成本法对生产及加工工业的产成品进行评估，主要根据生产该项产成品全过程发生的成本费用确定评估值。对于不改变原有用途和方式的产成品和不能采用市场法评估的产成品，可以考虑采用成本法，可分以下两种情况进行：
1.评估基准日与产成品完工时间接近 产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本 2.评估基准日与产成品完工时间间隔较长
（1）以合理的消耗定额和料、工、费的现行市价计算
产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）
（2）以物价变动系数对实际成本进行调整
产成品评估值=产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工资费用成本比例×工资费用综合调整系数）
五、库存商品的评估
库存商品是指商品流通企业购入但尚未销售的商品。库存商品的评估可以采用市场法或成本法，但与制造业的产成品评估相比，有以下特点：
（1）评估时主要选用市场法，现行市价通常选择批发价； （2）如采用成本法时，重置成本主要指库存商品的进价； （3）商品的市场情况对评估价值的影响很大。
第三节 货币类流动资产评估
一、库存现金和各项存款的评估 （一）库存现金的评估
库存现金的评估实际上是对库存现金进行审查盘点，以核实后的实有数作为评估值的过程。审查盘点的具体做法，可比照审计的方法进行。对于库存的外币现金，应按评估基准日国家外汇牌价（钞买价）折算成等值人民币。
（二）各项存款的评估
各项存款的评估实际上是对各项存款进行清查确认，通过与银行对账、函证，核实各项存款的实有数，并以核实的实有额作为评估值的过程。在审核中，对银行存款未达账要重点审核，尤其要注意有无长期未达账，如未达时间超过三年，应作坏账处理。如有外币存款，应按评估基准日的国家外汇牌价（汇买价）折算成等值人民币。
二、短期投资评估
短期投资是指企业购入的、能够随时变现的、持有时间不超过一年（含一年）的投资，包括各种股票、债权、基金等。短期投资中的有价证券，大多数是在证券市场上公开挂牌交易的，对这部分有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；不能公开交易的有价证券，可按本金加持有期了利息计算评估值。
第四节 债权类流动资产评估
一、应收账款和其他应收款的评估
企业的应收账款和其他应收款主要指企业在经营过程中由于赊销和预付、暂付所形成的尚未收回的款项。应收账款和其他应收款也具有货币资金的性质，与现金、各项存款不同的是它存在回收风险，即便是应收款项净额，由于会计估计
的因素和收账费用等原因，使会计资料反映的应收款项净额与应收款项的实际可变现价值存在差异，所以，应采用适当的方法对其进行评估。
（一）应收账款的评估
由于应收账款存在一定的回收风险，因此，在对这类资产进行评估时，应在核实无误的基础上，根据每一笔款项可能收回的数额确定评估值。一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是估计可能的坏账损失。应收账款评估的基本公式为：
应收账款评估价值=应收账款账面价值-已确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失及收账费用
其基本程序如下： 1.确定应收账款账面价值 2.确认已发生的坏账损失 3.预计可能发生的坏账损失 4.预计可能发生的收账费用 二、其他应收款的评估
其他应收款的评估，可以参照应收账款的评估方法进行。 三、预付账款的评估
企业的预付账款主要指企业在经营过程中根据合同规定预付给其他单位的款项。对预付账款的聘雇，应根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。评估时要注意以下两点：
（1）对预付账款的变现可能性进行分析判断，确定无法收回的坏账。例如，对于能收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值；对于有确凿证据表明收不回，不能形成相应资产或权益的预付款，其评估值为零。
（2）避免重复评估。例如，对货已到但尚未结清货款的项目要进行核对，避免将已到的货物按账外资产处理，重复计算资产价值。
四、应收票据的评估
应收票据是由付款人签发、由付款人承兑、到期无条件付款的一种书面凭证。 应收票据按承兑人不同可分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，对于银行承兑汇票，承兑银行是票据的第一付款人，承担票据到期即付的责任，因此，评估时可以不考虑变现风险；商业承兑汇票则应根据承兑人的资信状况和票据的可变现程度进行评估。
应收票据的评估值应由两部分组成，及票据的本金和利息。具体可采用下列三种方法进行：
（一）按票据的本利和计算
应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间） （二）按应收票据的贴现值计算 应收票据评估值=票据到期价值-贴现息 贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期 （三）比照应收账款评估
第五节 其他流动资产评估
一、一年内到期的长期债权投资的评估
一年内到期的长期债权实质上具有短期债权的性质，可比照短期债权的评估方法进行评估。对在证券市场上公开挂牌交易的，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；不能公开交易的长期债券，可按本金加持有利息计算评估值；对已有确凿证据证明不能加期、足额收回本息的长期债权，应在考虑变现风险和相应的资金成本、收账费用等的基础上，确定其评估值。
二、待摊费用的评估
待摊费用是指费用支出在前而收益在后、应由企业本月和以后月份负担的未摊销费用，如大修理费、预付的报纸杂志费、预付保险金、预付租金等。
对待摊费用评估需要注意以下几点：
（1）了解情况。要了解其合法性、合理性和真实性，了解费用支出和摊余情况，了解形成新资产和权利的尚存情况。
（2）确认原则。要根据对在评估目的实现后，其资产占有者还拥有的，而且与其他评估对象没有重复的那部分资产和权力的价值予以确认。
（3）评估目的实现后，被评估企业不复存在或改变经营方向，未摊销的待摊费用对其偶也经营已无作用，则不再确认其价值。
三、其他流动资产的评估
其他流动资产主要指待处理流动资产等。其中，对待处理流动资产评估时，应认真审核每项待处理流动资产的具体内容，对明显处于报废、无效、价值严重损失的资产，经过符合规定的鉴定和检验，取得足够的证据，其评估值一般为清理变现后的净收益或为零。这部分资产的评估应在评估报告中单独列示，说明有关情况。
思考题：
（1）资产评估基本方法在实物类流动资产评估中的应用。 （2）流动资产的特点与评估方法的选择。 （3）债权类流动资产评估的一般性和特殊性。
第六章 长期投资性资产的评估
计划学时：2学时 教学目的与要求：
（1）熟悉长期投资性资产评估的特点与程序 （2）掌握长期债权投资和长期股权投资的评估方法 （3）了解其他长期性资产评估的特点 教学重点及难点：
（1）长期投资性资产评估的特点与评估方法的选择 （2）长期债权投资与长期股权投资的评估方法 教学基本内容：
第一节 长期投资性资产评估的特点与程序
一、长期投资性资产的概念及特点
长期投资是指企业不准备随时变现，持有期在一年以上的对外投资，包括长期债权投资和长期股权投资。
根据投资的目的不同，长期投资可分为三类：
为了积累供特定用途需要的资金而进行的投资；为了达到控制其他企业的业务以配合本企业的经营或对其他企业实施重大影响而进行的投资；出于其他长期的战略性考虑等进行的投资。
二、长期投资性资产评估的特点 1.长期股权投资评估是对资本的评估
2.长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 3.长期债权投资评估是对被投资企业偿债能力的评估 三、长期投资性资产评估的程序 1.明确项目的具体内容 2.选择适当的评估方法 3.评定估算，得出结论
第二节 长期债权投资的评估
一、长期债权投资的基本内容及其特点 （一）长期债权投资的基本内容
长期债权投资包括债券投资及其他债权投资。本书的长期债权投资，主要以债券投资为例加以介绍。
（二）长期债权投资的特点
1.到期还本付息，收益相对稳定 2.投资风险较小，安全性较强 3.具有较强的流动性 二、长期债权投资的评估 （一）已上市交易债券的评估
已上市交易债券的评估:一般采用现行市价法进行评估，即按照评估基准日的收盘价确定评估值如果在特殊情况下，某种债券的市场价格严重扭曲、不能代表实际价格时，就应该采用非上市交易债券的评估方法进行评估。
（二）非上市交易债券的评估
对于不能进入市场交易流通的债券，无法直接通过市场判断其价值，可以根据该债券本利和的现值确定评估值。
第三节 长期股权投资的评估
一、股票投资的评估 （一）股票投资的特点 高风险、高收益
（二）股票投资评估的原则 1.预期收益原则 2.收益本金化原则 3.实际变现原则
（三）股票的种类、价格与价值 1.股票的种类
记名股票和不记名股票；有面值股票和无面值股票；普通股股票和优先股股票；上市股票和非上市股票。
2.股票的价格与价值
股票的价格包括票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格。股票的价值是指股票的评估价值。
（四）股票投资的价值评估 1.上市交易股票的价值评估
上市交易股票是指企业公开发行的、可以在证券市场上市交易的股票。对上市交易股票的价值评估，在正常情况下可按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。非正常情况下，采用评估非上市交易股票的方法，将股票的内在价值作为评估股票价值的依据。
2.非上市交易股票的价值评估 （1）优先股的价值评估
tPRt(1r)A/rt1式中，P优先股的评估值； Rt第t年的优先股的收益；r折现率；A优先股的年等额股息收益。（2）普通股的价值评估 ①固定股利型
PR/r 式中，P股票的评估值；R股票的未来收益额；r折现率。②红利增长型
PR/rg,rg 式中，P股票的评估值；R股票的未来收益额；r折现率；g股利增长率。③分段型
所谓分段型，是指将企业的未来预测期分为可清晰预测期与不可清晰预测期。其计算原理是：第一段为可清晰预测期，即指较能客观地预测股票收益的期间；第二段为不可清晰预测期，即指不易预测股票收益的期间。评估时，分别计算两端的收益现值，并将两段收益现值相加，得出评估值。
二、股权投资的评估 （一）股权投资的基本概念
股权投资是指投资主体以现金资产、实物资产或无形资产等直接投入到被投资企业，取得被投资企业的股权的投资行为。常见的投资形式有联营、合资、合作和独资等。直接投资形式的股权投资，大都是通过投资协议或合同确定投资双方的权利、责任和义务、投资期限、投资收益的分配形式以及投资期满对投入资本金的处理方式等。
（二）非控股型股权投资评估
非控股型投资是指投资企业对被投资企业不拥有控股权。对不拥有控股权的投资进行评估称为非控股型投资评估。对于非控股型股权投资评估，可采用收益法或重置成本法。
（三）控股型股权投资的评估
控股型投资是投资企业对被投资企业拥有控股权。对拥有控股权的投资进行评估称为控股型投资评估。
控股型股权投资评估的思路是：先对被投资企业进行整体价值评估，即根据被投资企业历史收益情况和未来经营情况及风险，对未来收益进行预测，然后采
用适当的折现率将其折算为现值，从而得出企业的整体价值，再按投资企业拥有被投资企业股权的比例测算出控股股权的评估价值。
第四节 其他长期性资产的评估
其他长期性资产主要指长期待摊费用和其他长期性资产。长期待摊费用包括固定资产大修理支出、租入固定资产改良资产、股票发行费用、开办费等。其他长期资产是指除长期待摊费用以外的资产，如特种储备资产、银行冻结存款、冻结的物资以及涉及诉讼的资产。
长期待摊费用能否作为评估对象，取决于它能否在评估基准日后给产权主体带来经济利益。所以在评估时，必须了解费用支出和摊余情况，了解形成资产和权利的尚存情况，根据评估目的的实现后资产的占有情况和尚存情况，并排除与其他评估对象重复计算的因素后，确定其评估值。
思考题：
（1）长期投资性资产评估方法的选择依据是什么？
（2）长期债权投资与长期股权投资的相同点与不同在哪些地方？
第七章 无形资产评估
计划学时：4学时 教学目的与要求：
（1）熟悉无形资产的概念、范围和分类
（2）掌握无形资产评估的重置成本法、收益现值法及其在各种常见无形资产评估中的应用
教学重点及难点：
（1）无形资产评估中收益法的运用 （2）无形资产评估中成本法的运用 教学基本内容：
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产的定义及特征
《资产评估准则--无形资产》（2008）第二条指出：“本准则所称无形资产，是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。”评估准则强调了特定主体控制这个理念，更关注特定主体控制下的产权关系对无形资产的影响。
根据以上定义，无形资产具有以下特征： （一）非实体性 （二）控制性 （三）效益性
二、无形资产的功能特性
1.共益性 2.替代性 3.积累性
三、无形资产的分类
（1）按企业取得无形资产的渠道分为企业自创的无形资产和外购的无形资产。
（2）按可辨识程度分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。 （3）按照其构成内容分为单项无形资产和无形资产组合。
（4）按照作用领域，分为促销型无形资产、制造型无形资产和金融型无形资产。
四、影响无形资产评估价值的因素
1.无形资产的成本 2.机会成本 3.获利能力因素 4.使用期限 5.技术成熟程度 6.转让内容因素
7.无形资产的更新换代情况 8.无形资产的市场供需状况 9.同行业同类无形资产的交易方式 五、无形资产评估的特点
1.评估的是无形资产所带来的超额收益能力 2.剔除其他资产对评估值的影响 六、无形资产评估的程序 1.明确评估目的 2.确认无形资产 3.确定无形资产有效期限 4.收集相关资料 5.确定评估方法 6.撰写评估报告
第二节 收益法在无形资产评估中的应用
一、无形资产评估中收益的基本概念及类型
采用收益法评估无形资产价值，其收益是指无形资产对于企业总收益的贡献值，在评估实践中，无形资产产生的收益一般包括两类：
1.直接收益型收益，即无形资产可以直接或间接销售以获得收益。 2.间接收益型收益，即无形资产作为企业生产产品或提供服务的手段，通过生产出来的产品或提供的服务来实现无形资产的收益。 二、无形资产评估中收益法的基本公式
1.无形资产的收益来源于该无形资产的总收益分成
无形资产评估值i1n1rKRii式中，K无形资产分成率；r折现率；i
R第i年无形资产带来的收益；i收益期限序号；n收益期限。2.无形资产的收益来源于适用该无形资产的超额收益
无形资产评估值i1nR1rii式中， Ri被评估无形资产的第i年的超额收益；i收益期限序号；r折现率；n收益期限。三、收益法应用中各项参数的确定 （一）无形资产超额收益的测算 1.直接估算法
通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。直接估算法又可划分为收入增长型和成本费用节约型。
2.差额法
当无法将使用无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对比时，可以采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均水平进行比较的方法，得到无形资产的超额收益。
3.分成率法
某项无形资产的收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率 由于分成对象既可以是销售收入，又可以用销售利润，其分成率就有两个不同的形式：销售收入分成率和销售利润分成率。实际上，由于销售收入与销售利润有内在的联系，因此，可以根据销售利润分成率推算出销售收入分成率，反之亦然。
收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率 销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
在资产转让实务中，一般是确定一定的销售收入分成率。 具体确定方法有： （1）边际分析法 （2）约当投资分成法 4.要素贡献法
有些无形资产与资金、管理结合非常紧密，但由于某些原因，不可能或很难确定其带来的超额收益，这时，可以根据生产要素在生产经营活动中的贡献，从正常利润中粗略估计出无形资产带来的收益。我国通常采用“三分法”，即主要考虑生产经营活动中的三大要素：资金、技术和管理。这三种要素的贡献在不同行业是不一样的。一般认为，在资金密集型行业，三者的贡献依次是50%、30%、20%；技术密集型行业，依次是40%、40%、20%；一般行业，依次是30%、40%、
30%；高科技行业，依次是30%、50%、20%。这些数据，也可供确定无形资产收益额时参考。
（二）无形资产评估中折现率的确定
折现率是将无形资产预期收益折算成现值的比率。一般来说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估中采用的折现率往往要高于有形资产评估采用的折现率。评估时，评估人员应根据被评估无形资产的情况（如技术的先进性、技术成果在市场的表现等）和运用无形资产的外部环境（如企业的整体素质和管理水平，企业所在行业、市场因素及政策因素等），科学测算其风险利率。同时，折现率的计算口径应与无形资产评估中采用的收益额的口径保持一致。
（三）无形资产收益期限的确定
无形资产收益期限又称为有效期限，是指无形资产发挥作用并具有超额获利能力的时间。 在无形资产评估实际中，预计和确定无形资产的有效期可依照下列方法：
(1)法律、合同、企业申请书等分别规定有规定有法定有效期限和收益年限的，可依照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。
(2)法律未规定有效期，合同或企业申请书中规定有受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析法或与同类资产比较得出。
(3)法律、合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析法或同类资产比较得出。
四、收益法在无形资产评估中的适用范围 运用收益法评估无形资产，需要具备以下条件：
（1）能够带来超额收益或垄断收益，收益可以预测并度量； （2）由持续经营的企业所控制，预期收益所承担的风险可以预测； （3）能够具有较长时期的盈利能力，且其获利年限可以预测。
第三节 成本法在无形资产评估中的应用
一、无形资产成本的基本概念及特性 （一）无形资产成本的基本概念
无形资产成本是指无形资产形成过程中的全部投入，包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出，如研发支出、注册费用、广告费用、研发人员工资等。
（二）无形资产成本的特性 1.不完整性 2.弱对应性 3.虚拟性
二、无形资产评估中成本法的基本公式 无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率 三、无形资产评估中成本法的具体应用 （一）自创无形资产的重置成本的估算
自创无形资产的重置成本包括研究、开发、持有期间发生的全部消耗的物化劳动和活劳动费用支出。评估的具体方法主要有：
1、成本核算法
无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润 2.倍加系数法
无形资产重置成本CV11L12式中，C无形资产研制开发中的物化劳动消耗；V无形资产研制开发中活劳动消耗；
12科研人员创造性劳动倍加系数；科研的平均风险系数；L无形资产投资报酬率。（二）外购无形资产重置成本的估算 1.市价类比法
在无形资产交易中选择类似的参照物，再根据功能和技术先进性、适用性进行调整，从而确定其现行购买价格，购置费用可根据现行标准和实际情况核定。
2.物价指数法
以无形资产的账面历史成本为依据，用物价指数进行调整，从而估算其重置成本。计算公式为：
无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数÷购置时物价指数 （三）无形资产成新率的估算
无形资产没有实物形态，故没有实体性贬值。在考虑其价值损失时，主要看其功能性贬值和经济性贬值。这两方面的贬值主要通过无形资产使用寿命的缩短来体现。
1.专家鉴定法
专家鉴定法是指邀请无形资产的有关专家，对被估无形资产的先进性、适用性作出判断，从而确定成新率的一种方法。
2.剩余经济寿命预测法
剩余经济寿命预测法是指通过对无形资产剩余寿命的预测来确定成新率的一种方法。
成新率=[已使用年限÷（已使用年限+剩余使用年限）]×100% 四、成本法在无形资产评估中的适用范围
成本法的适用范围主要有： （1）收益法不能运用。
（2）有较为完整的账面成本资料。
第四节 市场法在无形资产评估中的应用
一、无形资产评估中市场法的基本概念
无形资产评估的市价法是选择一个或几个与评估对象相同或类似的无形资产作为比较对象，分析比较它们之间的成交价格、交易条件、资本收益水平、新增利润或销售额、技术先进程度、社会信誉等因素，进行对比调整后估算出无形资产价值的方法。
二、市场法评估的基本公式
无形资产评估价值=参照物的价格÷收益性指标×各项调整系数 三、市场法应用的注意事项
1.以具有合理比较基础的类似无形资产为参照物。
2.收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供信息。
3.根据宏观经济发展、交易条件、交易时间、行业和市场因素、无形资产实施情况的变化，对可比交易案例和被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。
四、市场法在无形资产评估中的适用范围
市场法的适用性主要依赖于无形资产或者类似无形资产是否存在活跃的市场以及可比案例的可获得性。
第五节 专利资产和专有技术评估
一、专利资产的基本概念
《专利资产评估指导意见》（2008）中明确了专利资产的概念，即“专利资产是指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益”。
我国依法保护的专利同世界各国大体相同，分为三种： 1.发明专利 2.实用新型专利 3.外观设计专利 二、专利资产的特点 1.垄断性 2.地域性 3.时间性 4.可转让性 5.共享性
三、专利资产评估的目的
专利资产评估的目的一般包括转让、投资、清算、法律诉讼等。本书仅涉及专利资产的转让，专利资产的转让分为所有权转让和使用权转让。所有权转让是指将专利资产的所有权通过合同转让给受让方。使用权转让是指专利权人与受让方签订许可使用合同，按照一定条件在一定范围内许可受让方使用其专利。
按照专利资产许可使用权限的大小，可以分为以下几种形式：专利独占许可；专利独家许可；专利普通许可。
四、专利资产的评估方法 （一）收益法
收益法应用于专利资产评估，根本的问题是如何寻找、判断、选择和测算评估中的各项技术指标和参数，即专利资产的收益额、折现率和获利期限。
（二）成本法
成本法应用于专利资产的评估，重要的在于分析计算其重置成本的构成、数额以及相应的成新率。确定专利资产的重置成本时，应当考虑重新研发专利资产的全部可能的投入。
五、专有技术的概念与特征
专有技术又名为非专利技术，是指未公开或未申请专利但能为拥有者带来超额经济利益或竞争优势的知识或技术，具体包括设计资料、工艺流程、配方、经营诀窍、特殊的产品保存方法、质量控制管理经验、图纸数据等。
特点： 1.实用性 2.获利性 3.保密性
六、专有技术的评估方法
专有技术的评估方法与专利资产评估方法基本相同。
第六节 商标资产评估
一、商标的概念及其分类
商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务而在商品上或服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合而成。
商标的种类有很多，可以依照不同标准予以分类。
1.按商标是否具有法律的专用权分为注册商标和未注册商标。
2.按商标的构成分为文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。
3.按商标的不同作用分为商品商标、服务商标、集体商标和证明商标。 二、商标权及其特点
商标权是商标注册后，商标所有者依法享受的权益，它受到法律保护，未经注册的商标不受法律保护。商标权具有如下特点：
1.专有性 2.时间性 3.地域性 4.可转让性 5.价值依附性 三、商标资产的价值
从商标的成本构成看，商标的价值由以下四部分组成：一是标志在设计、制作等过程中所花费的费用；二是法律上取得商标专用权的费用；三是注册商标的所有人或使用人为使自己商标的内在质量优于其他同类，而在配方、技术、款式、包装、开拓市场等方面所花的费用；四是注册商标的所有人和使用人为建立自己的信誉、知名度等的耗费，如广告费、各类赞助等。
四、商标资产的评估方法
对商标价值起决定作用的是商标所能带来的收益，因此，商标评估较多采用收益法。另外，由于商标的单一性、同类商标价格获取的难度，使市场法的应用受到限制。再者，商标资产的投入与产出具有弱对应性，采用成本法评估商标权也应慎重。
第七节 著作权评估
一、著作权的基本概念
著作权亦称版权，是指作者对其创作的文学、艺术和科学技术作品所享有的专有权利。《著作权评估指导意见》（2011）中定义的著作权资产为“权利人所拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的著作权的财产权益和与著作权有关权利的财产权益”。
二、著作权的保护期
著作权中作者的署名权、修改权、保护作品完整权的保护期不受限制，永远归作者所有。公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终生至死亡后50年，若为合作作品则至最后死亡的作者死亡后50年。单位作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为首次发表后50年。电影、电视、录像和摄影作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为首次发表后的50年。
三、著作权的特征 （一）自动保护原则
（二）形式的局限性 （三）独立性 （四）权利的多样性 （五）法律特性 （六）使用特性
四、著作权的价值影响因素
1.著作权评估对象包含的财产权利种类、形式以及权利限制，包括时间、地域方面的限制以及存在的质押、法律诉讼等权利限制。
2.著作权作品作者和著作权权利人。 3.著作权作品的创作形式。
4.与著作权有关的权利和相关的专利权、专有技术和商标权等权利情况。 5.著作权作品创作完成时间、首次发表时间。 6.著作权作品的类别。
7.著作权作品题材、体裁类型等情况。 8.著作权作品创作的成本因素。
9.著作权剩余法定保护期限以及剩余经济寿命。 10.著作权的保护范围。
11.著作权人所实施的著作权保护措施和保护措施的有效性以及可能需要的保护成本费用等。
12.著作权作品发表后的社会影响、发表状况。 五、著作权的评估方法
一般说来，著作权的制作成本跟著作权的价值没有直接的对应关系，因而，采用成本法评估著作权的价值是不合适的。不同的著作权之间实际差别很大，市场法的运用有一定限制。整体而言，收益法是比较适合著作权的评估方法。
第八节 商誉的评估
一、商誉的概念及其特点
商誉通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益形成的价值。这是企业由于所处地理位置优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。现在所称的商誉，则是指企业所有无形资产扣除各单项可确指无形资产以后的剩余部分。因此，商誉是不可确指的无形资产。
商誉具有如下特点：
1.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售；
2.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价；
3.商誉本身不是一项单独的能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值；
4.商誉是企业长期积累起来的一项价值。 二、商誉的表现形式
商誉可分为内在表现形态的商誉和外在表现形态的商誉。前者是指商誉主体的经营规模、经营对象、经营方式和管理水平等；后者是指通过一些外在的表现形态所表现出来的，可以为社会公众所感知的内容，亦即商誉的表现形式，主要体现在以下几个方面：
1.商标、商号是商誉的必要媒介和最主要的构成要件； 2.专利；
3.顾客名单、经销网络、供应合同是商誉的构成要件之一； 4.企业的管理水平；
5.企业文化是员工队伍和员工素质的综合反映，可以外化为一种品牌和形象，给企业带来商誉和效益。
三、商誉评估的方法
按情况不同，商誉评估可选用割差法，也可选用超额收益法。 （一）割差法
商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
（二）超额收益法 1.超额收益本金化价格法
商誉价值=（企业预期年收益-行业平均收益率×该企业可确指资产评估值之和）÷适用的本金化率
2.超额收益折现法
商誉的价值Rii1n1ri式中， Ri第i年企业预期超额收益；r折现率；n收益年限。四、商誉评估需注意的问题
1.商誉评估必须在产权变动或经营主体变动的前提下才可进行。 2.商誉价值取决于企业所具有的超额收益水平。 3.商誉评估不宜采用成本法进行。
4.商誉评估不宜采用市场法。
5.企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。 6.商誉与商标是有区别的，他们反映了两个不同的价值内涵。
思考题：
（1）如何采用收益法评估无形资产？ （2）如何采用成本法评估无形资产？
第八章 企业价值评估
计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求：
（1）要求熟悉企业价值评估的概念及实质
（2）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定 （3）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定 教学重点及难点：
企业价值评估的基本方法及其选择 教学基本内容：
第一节 企业价值评估概述
一、企业与企业价值的基本概念 （一）企业的基本概念及其特点
对企业的基本涵义可以有多种理解。一般而言，企业是指以盈利为目的的、由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。 从资产评估的角度来理解，企业是一项特殊的资产，有其自身的特点：
1.盈利性 2.持续经营性 3.整体性
（二）企业价值的基本概念
从政治经济学的角度，企业的价值由凝结在企业中的社会必要劳动时间决定；从会计学的角度，企业的价值由建造企业的全部支出构成；从市场学的角度，企业而价值由企业的获利能力决定；从资产评估的角度，企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的获利能力。
在资产评估中，对企业价值的界定主要从以下三个方面入手： 1.企业价值是企业的公允市场价值 2.企业价值基于企业的盈利能力
3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值 二、企业价值评估的基本概念与企业价值的表现形式 （一）企业价值评估的基本概念
《资产评估准则--企业价值》（2011）中将企业价值评估界定为“注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价
值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。
（二）企业价值的表现形式
根据《资产评估准则--企业价值》（2011）中的界定，企业价值包括企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值三种形式。
三、企业价值评估的特点
1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。 2.决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。
3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单相加是有区别的。
四、企业价值评估的范围界定 1.一般范围
一般范围主要是就企业集团而言的，主要是界定对整个企业集团进行评估，还是对企业集团中的某个或某些法人实体进行评估。
2.具体范围
企业价值评估的具体范围是在一般范围划定的前提下，对具体被评估资产的界定。需重点做好以下几点工作：1）明晰资产产权；2）划分有效资产和无效资产。
五、企业价值评估中的信息资料收集 需要收集的资料有： 1.被评估企业的基本信息资料
2.宏观、区域经济因素以及被评估企业所在行业信息
3.被评估企业所在证券市场信息、产权交易市场的有关信息资料以及可比参考企业的相关资料。
第二节 企业价值评估的基本方法
一、收益法
（一）收益法的基本概念
《资产评估准则--企业价值》（2011）第二十三条指出：“企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益折现，确定评估对象价值的基本方法。”
（二）收益法中的预期收益的基本概念及形式
预期收益是指企业在日常的生产经营及投资活动中产生的经济利益的总流入与总流出配比后的纯收入，它反映企业一定时期的最终经营成果。预期收益可以用会计利润、现金红利、现金流量（如企业自由现金流、权益自由现金流）等形式表示。
1.对会计利润的评价
会计利润包括税后利润和息前税后利润等。会计利润容易受到企业所采取的不同会计政策的影响，具有较大的调节空间，缺乏客观性。会计利润没有考虑到资本性支出、营运资本支出等因素对企业价值的影响。
2.对现金红利的评价
对股权投资者来说，特别是控股股东来说，他们所关注的不仅仅是现金红利的收益，他们更关注的是企业的成长性等因素。相应地，现金红利模型通常适用于少数权益价值的评估（即不具有对企业的控制权）。
3.对现金流量的评价
现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此，在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。
（三）收益法的类型及适用条件
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，预期股利实际上是代表企业分红后股东才可以得到的现金流，因此，采用该现金流结算的评估结论代表的是缺乏控制权的价值，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和权益自由现金量折现模型。实际上只有控股股东才具有获取全部自由现金流的权力，因此，其评估结论应该是代表具有控制权的企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值。
选择和使用收益法时应当注意下列适用条件： 1.被评估企业具有获利能力。
2.采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
3.获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。
4.应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。充分考虑取得预期收益将面临的风险，合理选择折现率。
5.必须保持预期收益与折现率口径的一致。
6.应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景，合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测其后的收益情况及相关种
植的计算。
（四）收益法的计算公式 1.年金法
PA/i式中，P企业评估价值；A企业每年的年金收益；i折现率及资本化率。 2.分段法
分段法是将持续经营的企业的预期收益期分为前后两个阶段，根据各阶段的收益现值之和估算被评估企业价值的方法。
RR11r1rr其中，；R企业前n年预期收益折现值之和 1rR1企业n年后（稳定期）预期收益年金现值；1rrR第i年度的预期收益额；r折现率或资本化率。Pi1niiiiniii1iii（五）企业收益的预测 1.企业收益的界定
企业自由现金流量=税后净利润+折旧和摊销-利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加
2.企业收益的预测
（1）对企业正常盈利能力的判断 （2）企业收益预测的基础 3.企业收益预测的基础步骤
第一步，对评估基准日的审计后企业收益进行调整。 第二步，对企业预期收益趋势进行总体分析和判断。 第三步，对企业预期收益进行预测。 （六）折现率及其估测
折现率=无风险收益率+风险报酬率 1.无风险收益率的估测
无风险收益率通常用评估基准日中、长期国债的到期收益率，但应注意换算为复利计算。
2.风险报酬率的测算
（1）影响风险报酬率的主要因素
就企业而言，影响风险报酬率的主要因素包括经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。从投资者的角度看，要投资者承担一定的风险，就要有相对应的风险补偿，风险越大，要求补偿的数额也就越大。
（2）风险报酬率的测算 ①风险累加法
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
②β系数法
RrRRmf式中，风险报酬率；Rr被评估企业所在行业的 Rm社会平均收益率；Rf无风险报酬率；被评估企业所在行业的系数。3.折现率的测算
①加权平均资本成本模型
EDRKe1TKd
DEDE②权益资本成本模型
KR式中，KefeMRPRc权益资本成本； Rf目前的无风险利率；系统风险系数；MRP市场的风险溢价；Rc企业特定风险调整系数。4.收益额与折现率或资本化率口径一致的问题
企业自由现金流量与加权平均资本成本模型相匹配，权益自由现金流量与权益资本成本模型相匹配。
（七）收益法的适用范围 适用条件：
1.企业能够在较长时期内持续经营； 2.能够对企业未来收益进行合理预测；
3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。 二、市场法
（一）市场法的基本概念
《企业评估准则--企业价值》（2011）将市场法定义为“将评估对象与可比上
市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法”。
（二）市场法的基本原理
市场法的理论依据是替代原则，该方法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。
（三）市场法运用的基本方法
常用的两种具体方法是参考企业比较法和交易案例比较法。 （四）市场法应用的基本步骤
（1）明确被评估企业的基本情况，包括评估对象及其相关权益状况。 （2）恰当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业。
（3）对所选择的参考企业或交易案例的业务和财务情况进行分析，与评估对象的情况进行比较、分析并做必要的调整。
（4）选择并计算合适的价值乘数，并根据以上工作结果对价值乘数进行必要的分析和调整。
（5）将价值比率运用到评估对象所对应的财务数据，并考虑适当的调整，得出初步的评估结果；对缺乏流动性折扣、控制权溢价等事项，评估时应进行必要的分析并考虑在评估报告中做出适当的披露。
（6）根据被评估企业特点，对不同价值比率得出的数值予以分析，形成合理评估结论。
（五）价值比率的确定
价值比率是指企业价格与公司特定变量之间的比率。市场法的理论基础在于：如果两家企业处于同一行业，拥有相同的收益、收入和增长前景，它们的价格应该是相似的。价值比率的确定要考虑信息的可获得性、可靠性、相关性等。
（六）市场法的适用范围
1.有一个充分发展、活跃的资本市场；
2.在上述资本市场中存在着足够数量的与被评估对象相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在着足够的交易案例。
3.能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。
4.可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。
三、资产基础法
（一）资产基础法的基本概念
《企业评估准则--企业价值》（2011）将企业价值评估中的资产基础法定义为：“以被评估企业评估基准日的资产负债表为依据，合理评估企业表内及表外
各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法”。
（二）运用资产基础法的基本思路
运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价值进行评估，并在各单项资产评估值加和的基础上，扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值。
（三）应用资产基础法的基本程序
（1）获得被评估企业评估基准日的资产负债表。
（2）调整项目。将每个资产、负债、权益项目的账面价值调整为公允价值。 （3）调整资产负债表外项目。评估并加上资产负债表外特定有形或无形资产和负债。
（4）在调整基础上，编制新的资产负债表，反映所有项目的公允价值。 （5）确定投入资本或权益的调整后价值。 （四）应用资产基础法需注意的问题 1.现金
一般不需要调整，只需要核实即可。 2.应收账款
在核实的基础上，考虑应收账款的可回收性。 3.存货
企业的性质不同（如制造企业或商品流通企业），企业的存货构成也不同。具体的评估方法见本教材相关内容。
4.长期投资
对于控股的长期股权投资企业，采用成本法时，评估人员应到现场实地核查其资产和负债，全面进行评估。
对于非控股的长期股权投资企业，在未来收益难以确定的情况下，可以采用成本法进行评估，即通过对被评估企业进行整体评估，确定净资产数额与投资方应占的份额确定长期投资的评估值。
5.其他流动资产
一般可能需要调整的项目是短期证券、应收票据、其他非经营性资产、限制竞争合约等，尤其是与股东交易的应收票据。如果这些项目不用于公司的经营，应该从资产负债表中扣除。其他项目应根据其是否对公司有利转化为市场价值。
6.固定资产
由于价值变化大，一般应该根据评估结果进行调整。当固定资产按市场价值调整后，必须考虑因增加价值而产生的税赋。
7.无形资产
资产负债表上的无形资产一般反映取得成本。应该将这些无形资产未摊销的账面价值调整为市场价值。如果特定无形资产（如专利、著作权或商标）具有价值，这些价值可以同收益法、市场法或成本法来确定。
8.负债
一般的负债调整主要涉及与资产相关的负债。比如，如果房产从资产向扣除，任何与之相关的负债也应相应扣除。如果房产可以以租赁的形式加入，资产中包括房产的经营价值（以市场租金水平计算），相应的债务也应在房产价值中考虑。
9.非经营性或偶然性资产和负责
非经营性资产和负债是指那些维持经营活动不需要的资产和负债。偶然性的资产和负债是指那些非持续性取得的资产和负债。对非经营性或偶然性资产和负债应予以调整。
10.资产负债表表外项目
资产负债表表外项目一般是指表外负债，包括担保负债、未决诉讼或其他纠纷（如税务、员工投诉、环境保护或其他监管问题）等。评估人员应通过与被评估企业管理层及法律顾问的讨论，评估和量化这些负债。
（五）资产基础法的适用范围 1.不宜采用收益法或市场法的情况下。 2.对部分资产进行评估。
3.委托方需要有详细的评估明细资料。
第三节 企业价值评估应用举例
（略）
思考题：
（1）如何确定企业价值评估中的折现率？
（2）运用市场法评估企业价值的思路与障碍是什么？
三、课程学时分配
本课程计划36学时，其中理论教学32学时，课内实践4学时。课程主要内容和学时分配见课程学时分配表和课内实践学时分配表。
表1 课程学时分配表
时数 教学 环节 课程内容 第一章 总论 第二章 资产评估的基本方法 第三章 机器设备评估 第四章 房地产评估 第五章 流动资产评估 第六章 长期投资性资产的评估 第七章 无形资产评估 第八章 企业价值评估 总计
表2 课内实践学时分配表
实践方式 序实践项号目名称 学时 实践内容及目的 实验、课堂讨论、案例分析、课程小论文、专业技法等 房地产 评估 企业价 值评估 2 利用市场法评估房地产价值 利用市场法评估企2 业评估 案例分析 备注 理论教学 2 6 6 4 4 2 4 4 32 课内实践 2 2 4 小计 2 8 4 6 2 4 4 6 36 案例分析 四、考核及成绩评定
考核类型：考查 成绩评定：
（1）平时成绩占总评成绩的50 % ，分别为：课堂表现占15%、课内实践占20%、课外作业占15%
（2）期末考核成绩占50 %，考核形式有：闭卷 五、 推荐教材、参考书目与推荐网站
推荐教材：
（1）《资产评估学》. 潘学模主编. 西南财经大学出版社. 2009年
参考书目：
（1）《资产评估》全国注册资产评估师考试用书编写组编，中国财经出版社2013年。 推荐网站
（1）中国资产评估 http://www.cas.org.cn/ （2）估价师资讯网 http://www.zgpg.net/
制订人：孙明杨
审核人： 批准人： 2014年7月31日
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