浅谈土地评估行业存在的问题及对策

・１３４・　官埋科芋　浅谈土地评估行业存在的问题及对策　唐晶　（哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨１５００００）　摘帮助。　要：一个国家现代化的程度在某种意义上就是城市化的程度。城市化必然会挤占农村的土地资源，所以对土地的评估就应运而　生了。但是目前中国的土地评估存在着很多的弊端和不足，本文作者将根据这些弊端，浅析对于土地评估的一些看法，希望能对同行有所　关键词：土地评估行业；问题；对策　个国家现代化的程度在某种意义上就是城市化的程度。城市　２．２行业环境恶劣　目前我国的土地评估机构是很多的，所以行业之间的竞争是非　化必然会挤占农村的土地资源，所以现在更多的人开始对土地资源　进行关注。在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐　常激烈的，不正当竞争和恶性竞争都是存在。再加上我国目前没有　壮大。据不完全统计，目前我国在国土资源局备案的评估所就有　定的法律法规对其进行约束，环境的恶劣程度可想而知。土地评　１８３家，从业人员有一万多人。这些数字在某种程度上都说明了土　估机构一方面要面临生存的压力，另一方面又要在行业中立足于不　就要对其他评估单位进行排挤和拆台，就会出现混乱的　地评估行业的市场前景。但是有市场前景不代表这个行业没有问题　败的地位，出现。目前的土地评估弊端最典型的问题代表就是不合理估价现象　现象。　时有发生，这严重影响了我国房地产行业的健康发展。所以我们应　２．３从业人员职业素质欠缺　该正确认识到土地评估行业的问题，并且找出这些问题的原因和解　正如上文所说，目前中国大地上的土地评估师有一万多人，很　决对策。　多人在从事这项职业之前并没有意识到自己工作的分量。很多人只　１土地评估行业存在的弊端　是利用自己的职位为自己谋取最大的利润。所以从业人员的职业素　１．１相关的土地评估法律不够健全　质还有待提高。并且注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和　设备等配套专业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，　目前中国的城市化进程是在不断加快的，对于土地的需求是在　水电、不断增长的，所以土地评估的市场前景是被看好的。缺乏评估风险　估价员只相当于初级职称中的“员”，这两个档次估价人员的业务层　意识，重视程度不够。大部分评估公司管理人员对土地抵押评估的　次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。　风险不以为然，认为只要经过技术和法律培训，不犯大错就可以高　３如何解决土地评估行业存在的问题　枕无忧，而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划，一　根据笔者多年的研究经验和实际的经验，现得出几点结论：　旦出现问题会导致无章可循，或是简单的处罚或辞退员工了事。但　３．１在法律层面对其进行完善　是国家出台的相关文件却很少，相关的法律和法规也比较滞后，这　只有在法律层面上首先对其进行制约，土地评估行业才能初步　对我国土地评估行业的发展是不利的。　走上正轨。对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”　１．２在实际的执行层面我国的土地评估不标准不规范　的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的　对于土地的评估，存在很多的主观因素，也就是我们通常所属　行政或法律责任。要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。　的人为因素，所以整体而言评估师在社会上的信誉度还是比较低　如成都市房地产估价师协会牵头起草了纠纷调处办法，明确房地产　的。就土地评估上来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参　估价师协会为纠纷调处人。办法经会员单位讨论通过后，成为行业　数作为评估根据，其产生的评估结果有很多大程度的不同。所以我　共同遵守的规则。这是一种有益的探索。举个非常简单的例子，在土　们说很多时候主观因素早就的评估结果是很难客观公正的。很多的　地评估中，可以选用招标的方式来进行，公平的竞争。而要想进入这　评估机构甚至发生了为了迎合评估对象的要求而故意产生错误评　个行业，对其人员要进行综合素质的评定，严进宽出，对于不按照规　估有利于评估对象的现象，这也就是我们所说的“人情价”的现象。　定评估者，要严格按照法律规定进行处罚。　这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估　３．２要明确监管的主体和机构　行业应该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健　在目前的土地评估法律不健全的情况下，我们应该怎么完善土　康和有序的发展。这样做不仅仅对于土地的持有者造成了伤害，也　地评估行业。最有效的方式就是发挥行政部门的行政作用，利用行　为有关部门制定相关的政策和规定提供了错误的数据支持，这对于　政作为，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估　整个国家的土地资源正常使用都是非常不利的。　机构进行不定期的审核和考察，这样能够最大限度的防止土地违法　１．３国家对于评估行业的监管不力　现象的发生。　很久之前，为了高效我国取消了对于土地评估结果的确认制　３．３严格筛选评估行业的从业人员　度，取而代之的是一种备案，这在某种程度上就是在弱化对于此行　在进行人员选拔时，要严格综合各个应聘人员的综合素质，一　业的监管力度。在各个地区虽然设立了土地评估行业相应的机构以　旦录取之后，相关的部门要对其进行定期的培训，包括综合素质和　及协会，并且行业协会对评估机构以及相应的从业人员制定了规范　业务能力上的培训。严格按照国家和行业规定的收费标准洽谈业　和原则，但是在实际的操作层面对其的制约是少之又少的，行政手　务、收取评估费用并开具发票，不恶意提高或降低评估收费，不利用　段更是乏善可陈。比如说，市场上如果出现了人情价，那么对于相关　业务之便，向委托人或与估价业务有利害关系的单位、个人索贿、受　人员的处罚是找不到法律依据的。这样就必然会导致在评估过程中　贿或谋取除委托评估合同约定收费以外的其他费用和利益。提高从　出现“人情价”、准入门槛低等等现象，从而造成评估机构的信用档　业人员自身的执业能力和水平，树立执业风险的意识。而对于违规　案形同虚设，行业内部出现恶性竞争也是理所当然的事情了。　违法的从业人员，要给予严厉的打击。城市越是发展，对于土地的利　２什么原因造就了这些现象　用约有需求，对其评估的行业重要性越明显。　目前我国的土地评估行业出现了很多的弊端，那么是什么原因　希望本文能对同行有所帮助。　早就这些现象呢，我们进行了一个归类：　参考文献　２．１监管主体不明确　【１］邓坚．关于国有商业银行资产评估中的问题和对策『Ｊ］．湖北经济学　土地评估行业出现比较明显的弊端最主要的最明显的原因就　院学报（人文社会科学版１，２００５，３．　是对其的管理主体是不明确的，这主要有两个方面的因素，一个就　［２】魏凯．我国房地产评估行业存在的问题及对策［Ｊ１．科技情报开发与　是土地评估收费的标准不统一。另一个就是评估机构在具体的评估　经济，２０１０，２０．　过程中人为因素较大，导致评估收费情况混乱。　一一