违约责任的案例分析（范文6篇）
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违约责任的案例分析（1）
1 甲与乙订立了一份苹果购销合同，合同约定：甲向乙交付20万千克苹果，货款为40万元，乙向甲支付定金4万元；如任何一方不履行合同应支付违约金6万元。甲因将苹果卖与丙而无法向乙交付苹果，乙提出的如下诉讼请求中，既能最大限度保护自己的利益，又能获得法院支持的诉讼请求是什么？（）（2000年律考）
A请求甲双倍返还定金8万元
B请求甲双倍返还定金8万元，同时请求甲支付违约金6万元
C请求甲支付违约金6万元，同时请求返还支付的定金4万元
D请求甲支付违约金6万元
1 C
按照《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。乙不可能请求双倍返还定金8万元并支付违约金6万元。甲根本违约，乙可以解除合同，要求甲返还财产，即返还已经支付的4万元定金。解除合同的，不影响损害赔偿，乙还可以请求支付违约金6万元。
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2 1999年5月，张某从华丰商场购买了一台热水器。同年6月，该热水器因质量问题给张某造成了人身伤害。2000年10月，张某向华丰商场提出交涉。双方协商未果，张某于同年12月向人民法院提起诉讼。张某有权请求华丰商场承担何种民事责任？（）（1999年律考） A仅有权请求华丰商场承担侵权责任
B仅有权请求华丰商场承担违约责任
C有权请求华丰商场承担侵权责任和违约责任
D只能在请求承担侵权责任或违约责任中选择其一
2 D
华丰商场交付质量不合格的热水器构成违约，张某有权请求华丰商场承担违约责任。华丰商场提供的热水器质量不合格造成张某损害亦构成侵权，张某有权请求华丰商场承担侵权责任。此时，发生违约责任与侵权责任的竞合。根据《合同法》第122条规定，张某有权要求华丰商场承担违约责任或者侵权责任，两者只能择一行使。
3 合同当事人一方违约后，守约方要求其承担继续履行的违约责任，在下列哪些情况下人民法院对守约方的请求不予支持？（）（2004年司考）
A违约方所负债务为非金钱债务
B债务的标的不适于强制履行
C继续履行费用过高
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D违约方已支付违约金或赔偿损失
3 合同当事人一方违约后，守约方要求其承担继续履行的违约责任，在下列哪些情况下人民法院对守约方的请求不予支持？（）（2004年司考）
A违约方所负债务为非金钱债务
B债务的标的不适于强制履行
C继续履行费用过高
D违约方已支付违约金或赔偿损失
违约责任的案例分析（2）
案例分析之迟延受领的违约责任
案件事实
原告为一大型养鱼场，被告为一副食品批发公司。双方于5月20日签订了一份购买活鱼的合同，其中约定，被告向原告购买武昌鱼2000千克，每千克16元，鲫鱼1000千克，每千克15元，罗非鱼1000千克，每千克13元，于6月10日以前，由被告至原告处取货。原告为保证按期向被告供货，且便于被告取货，遂将被告所需的鱼集中放置于一个临近一条大河的水池之中，同年6月5日，原告催促被告前来取货，并提出也可由原告送货，由被告承担费用。被告提出因其库存的鲜鱼尚未售完，暂不能收货。至6月10日，被告仍未前来取货。6月中旬以后，因连续罕见的暴雨，致使原告池中的水涨满并溢出。
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鱼纷纷蹦进附近的大河中。原告提出，为被告存放的鱼因蹦进河中，损失2000千克，价值3万元，因为被告违约应由被告承担。被告提出尽管其迟延数天，但双方并没有约定迟延履行的责任，所以他不应承担责任，至于鱼蹦进河中，是由于原告自身的过错造成的。
法院判决
本案中，不应适用风险负担的规则，而应当由被告承担迟延受领的违约责任，同时考虑到原告的过错，而适当减轻被告的责任。
律师分析
分析本案首先需要讨论风险负担问题，即标的物在非因当事人双方的过错而造成毁损灭失的情况下，应由谁承担损失，也就是说应由谁承担标的物毁损灭失的风险。
我国《合同法》第143条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”在本案中，由于被告违反约定在6月10日之前没有接收原告的履行，导致了标的物的毁损、灭失，因此从被告违约之日起即6月10日由被告承担标的物毁损、灭失的风险。
但是，《合同法》第141条也规定，出卖人应当按照约定的地点交付标的物。本案中，原告并未按照约定的地点交付标的物，而是出于为被告的考虑，将鱼防止到了邻近大河的水池里。
同时，也应注意到，原告尽管不应将鱼放置在临近大河的水池中，但即使放在该池中，在正常情况下，也不会发生鱼从鱼池中蹦进大河的现象。而鱼从鱼池中蹦进大河，主要是
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因为天降暴雨，致使池中的水急剧上涨造成的。所以损失主要是因为自然原因造成的。
从诚实信用原则考虑，由于原告集中存放确实是为被告着想，且是为履行作认真的准备，在当时也很难预见到会有罕见的暴雨发生。原告的行为虽有疏忽，但却是符合诚实信用原则要求的，更何况原告存放后，立即通知被告前来取货，如果被告不同意集中存放，也应当及时提出异议。可见就集中存放来说，原告的过错程度是较低的。但本案中原告又并非无过错，原告的过错主要表现在暴雨即将来临或暴雨来临时，没有及时采取合理措施以减轻损害，从而未尽到其应尽的减轻损害的义务，因而也要对损害的发生承担责任。
《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从本案来看，原告确实没有尽到减轻损害的义务，因为在暴雨即将来临或已经来临的情况下，应当及时地采取措施，如设置覆盖网、放水以降低水位等各种办法，尽量防止鱼蹦走，即使这些方法不能完全避免损失，也能减轻损失。而原告未能及时采取上述措施，因此对其蒙受的全部实际损失，应当承担部分损失。 综上，在本案中，不应适用风险负担的规则，而应当由被告承担迟延受领的违约责任，同时考虑到原告的过错，而适当减轻被告的责任。
违约责任的案例分析（3）
最高院与“违约责任”有关的12个典型案例裁判观点汇总
1、根本违约的构成要件及可得利益的认定
——乌海电业局与乌海市西川铁业有限责任公司供用电合同纠纷案【最高人民法院案号：(2009)民二终字第77号-20091113】
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【裁判摘要】
按照我国合同法的规定，根本违约是指一方的违约使另一方的订约目的不能达到，或者使其遭受重大损害。尽管西川公司拖欠2003年6月的电费，但就双方合同约定内容和实际履行情况分析，不足以认定为根本性违约。双方供用电合同对逾期交纳电费约定的民事责任是分层次以递进方式追究的，并要根据拖欠电费违约程度不同而采用不同的违约责任追究方式。而电业局利用强势地位随意对西川公司拖欠不到一个月电费的违约行为直接采用了最严厉的停止供电措施，故电业局停止供电行为对西川公司构成根本违约。但西川公司2003年7月以后没有生产的根本原因不是电业局停止供电造成的，故不存在可得利益。
2、买卖合同与承揽合同的区分与违约金的计算
——原平西美钢铁有限公司与马鞍山市天择贸易有限公司其他买卖合同纠纷案【最高人民法院案号：（2009）民二终字第6号-20091016】
【裁判摘要】
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人计付报酬的合同。麦苗合同以移转标的物的所有权为内容，承揽合同则以提供劳务为内容。本案《购销合同》对于钢坯的型号、数量和质量作了明确约定，但并不要求原平公司必须以自己的技术和设备组织生产。当事人对于钢坯的型号和质量确有明确约定，但该型号和质量的钢坯也并非只有原平公司才能生产。因此本案合同关系并不是以原平公司提供特定劳务为内容的承揽合同，只是约定的付款和提货方式有异于一般的买卖合同，但不足以影响合同的性质。
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《购销合同》对钢坯的型号、数量、价格、付款方式等有明确约定，明确约定了包产包价、先款后货的结算方式，双方当事人均未切实履行合同，天择公司未足额付款是《购销合同》没有得到切实履行的根本原因。《购销合同》约定以“总合同货款的5%”作为违约金的计算依据，当事人关于买卖钢坯总量的约定存有6-10万吨的幅度，天择公司支付6万吨钢坯货款就已经切实履行了其合同义务，故以6万吨钢坯总货款的5%计算违约金并无不妥。
3、违约金与损害赔偿金的并用
——青海省大柴旦大华化工有限公司与江苏绿陵润发化工有限公司买卖合同纠纷案【最高人
民法院案号：(2009)青民二初字第2号]-20090420】
【裁判摘要】
大华公司因自身的原因违约，不愿向绿陵公司履行交货的义务，应承担违约责任并赔偿给绿陵公司造成的损失。
本案上诉的焦点在于大华公司给绿陵公司的赔偿数额是否过重。原审法院以大华公司未履行的供货数量12000吨位基础，根据合同约定价格与绿陵公司从他人第一次购买氯化钾时的合同价格的差额，计算绿陵公司的经济损失，符合法律规定。由于绿陵公司因大华公司的违约造成的实际损失远远高于合同中约定的违约金部分，原审法院在计算损失时已经对大华公司的利益给予足够的考虑，且大华公司在一审中明确同意，在违约金之外赔偿绿陵公司的经济损失，因此，大华公司关于违约金与赔偿金不能并用的主张，不予支持。
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4、预期可得利益与可得利益的甄别
——广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷案【最高人民法院案号：(2009)民二终字第37号-20090711】
【裁判摘要】
因一方当事人违约，另一方当事人提出解除合同，合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿之范围，而违约期间给当事人造成的损失包括可得利益，当事人可以依照合同法第一百一十三条的规定，主张获得赔偿。
5、对违约造成的损失当事人应当举证证明
——青海省公路桥梁工程集团有限公司与华勤投资有限公司、王文印信托资产回购纠纷案
【最高人民法院案号：(2008)民二终字第96号-20081222】
【裁判摘要】
在当事人对违约金没有明确约定的情况下，一方当事人要求对方赔偿违约造成的损失，应当对其因违约造成的损失承担举证责任。当事人没有提交证据证明其因违约造成的损失的，其违约损害赔偿的请求不能得到支持。
6、严重违约所导致的损失的界定
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——重庆市毛氏实业（集团）有限公司与中国农业银行重庆市巴南支行买卖合同纠纷案【最高人民法院案号：(2007)民二终字第202号-20080901】
【裁判摘要】
房产买卖合同属于转移财产的合同，这类合同的核心内容是标的物财产所有权的移转。具体到房产买卖合同，交付房产并办理过户手续，从而完成不动产所有权的转移。若只有实际交
付行为而缺少过户登记手续的，无法通过转让、抵押等手段对房产进行处分。
《合同法》第一百一十四条规定合同当事方可以事先约定违约金条款，同时，对违约金条款采取干预的原则，即若约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。换言之，约定的违约金条款并非一成不变，而是受合同履行过程中受害方所遭受的实际损失的影响，存在增减的空间。
7、根本违约的责任承担
——北京海天房地产开发有限公司与黑龙江省天九控股有限公司欠款纠纷案【最高人民法院案号：(2008)民二终字第21号-20080602】
【裁判摘要】
因一方当事人的行为构成合同根本性违约的，其应承担违约责任。并且，基于合同不能履行的客观情况，另一方当事人在向违约方主张偿还欠款的同时，要求按照合同的约定给付其一定数量的违约金的请求，理应得到法律支持。至于合同约定的违约金比例是否过
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高的问题，因违约金具有补偿和处罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则并结合案件具体情况予以衡量。
8、违约责任的认定与违约数额的确定
——西藏天知进出口贸易有限公司、拉萨康达汽贸有限责任公司、拉萨丰田汽车销售服务有限公司合资合同纠纷案【最高人民法院案号：(2006)民二终字第201号-20070405】
【裁判摘要】
本案三方当事人为组建新公司签订的《合资合同》是其真实的意思表示，鉴于三方当事人之间的合作关系破裂，已无法合作组建新公司，且都有解除合同的表示，因此，原审法院判决解除合同是正确的。
《合资合同》签订后，天知公司和康达公司均履行了大部分的出资义务，拉萨丰田公司不履行出资义务又拒绝在《公司章程》上签字，致使新公司不能注册成立。导致本案合同履行不能的根本原因是拉萨丰田公司拒绝履行合同造成的。
《合资合同》中约定了违约赔偿的最高限额为违约方向守约方赔偿500万元。这是三方对合同违约的预期额的约定，应承认其对各自的约束力。原审法院确定的数额是公平合理的，既尊重当事人约定的原则体现了对根本违约方的处罚，也考虑到本案已经发生的实际损失和其他当事人的违约情况。
9、供用电合同中违约金的支付
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——新疆石河子八棉纺织公司与新疆天富热电股份有限公司供用电合同纠纷案【最高人民法院案号：（2006）民二终字第141号-20061009】
【裁判摘要】
法律行政法规规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，双方形成事实的合同关系。
法律、法规中虽有对用电人违约供电人可向其收取违约金的规定，但因该条款不是法律、法规强制性规定，用电人违约是否处以违约金以及违约金收取比例的确定，完全取决于供用电合同当事人双方的意愿。因此，在当事人双方没有签订书面供用电合同，对是否收取违约金以及违约金的收取比例也没有口头约定的情况下，供电人主张收取违约金的，人民法院不予支持。
10、因第三人过错造成的违约责任承担
——武汉中恒消费电子有限公司与武汉厦华中恒电子有限公司、厦华华侨电子股份有限公司承包经营合同纠纷案【最高人民法院案号：(2005)民二终字第90号-20060320】
【裁判摘要】
股东会对公司的经营方针进行决策，必须按照法律和公司章程的规定进行议事和表决，其决议也只能以股东会的名义作出，而不能以某个股东的名义作出和发布，股东仅享有出资比例的表决权。公司一经注册成立，便拥有自己独立的财产与独立的人格，其可以独立对外实施民事行为，承担民事责任。而股东仅是以投入到公司的财产对公司债务承担有限
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责任。且经营方针的实施也只能以公司法人本身的名义进行，公司的股东会或股东本身并不能以自身的名义直接作为公司对外法律关系的参与者及后果的承受者。因此，当事人主张签订合同时有股东代表的签字便让该公司承担责任，人民法院不予支持。
11、双方违约时的损害赔偿
——佛冈县民安冶金有限公司与广东大顶矿业股份有限公司联营合同纠纷案【最高人民法院案号：(2005)民二终字第93号-20060104】
【裁判摘要】
合同履行过程中，因双方均有过错而造成损失的，双方应在各自的过错范围内承担相应的责任。其中，任何一方承担的损害赔偿额应当相当于造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时已经预见到或者应当预见到的因违反合同所造成的损失。
12、违约规则原则的明晰
——青岛市光明总公司与青岛啤酒股份有限公司啤酒买卖合同纠纷案【最高人民法院案号：(2004)民二终字第125号-20051121】
【裁判摘要】
无论根据《中华人民共和国经济合同法》第九条关于“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”之规定，还是依据《中华人民共和国合同法》第二十六条关于“承诺通知到达要约人时生效”之规定，在合同当事双方签订的协议书、
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补充协议等合同中对文函所载内容没有具体约定时，这些文函应当被认定为一方在函件所载内容方面提出的新的意思表示或者新要约，而另一方在上述文函上签字或者经修改后签字的行为，应当被认定为对新的意思表示的认可或承诺，因此应当认定双方就文函所载内容达成了合意，从而对双方具有法律约束力。
我国《合同法》第一百零七条将违约规则原则确定为严格责任原则，合同一方只要违约，无论其是否存在过错或者过错大小，皆应承担违约责任。同时，在“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而“在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。
违约责任的案例分析（4）
关于原告与XXX千棕科技有限公司合同纠纷一案的
代 理 词
尊敬的审判员：
关于原告诉XXX千棕科技有限公司合同纠纷一案，特提出以下书面代理意见，请认真分析案件事实和相关证据材料，采纳原告所提出的以下意见，作出客观、正确、公正的判决，维护原告的合法权益。
一、 原告与XXX千棕科技有限公司(被告)所签订的手机中文实名服务注册单，性质上为一个要约，并不具备合同的构成要件，不是权利义务明确的合同。
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首先，原告受被告公司员工高某的邀请参加其公司的推广会议，这是他们向原告发出的要约邀请，在推广会议上只是听了其聘请的所谓网络推广专家宣传关于3G的应用前景和谷歌手机中文搜索业务对企业发展的好处。接着其工作人员强调中文实名的唯一性和紧缺性，在其鼓动下才刷卡3000元初步确定订购“深圳法律网”的中文实名一词，然后才填写注册单的相关内容。对于此单据里的内容由谁填写以及在什么情况下填写暂不说，仅就内容而言是不具备合同要件的。被告希望订立的是一个5年期限的服务合同，其合同义务不仅仅是在订立合同当时短时间内建立一个网站，而是持续5年的网络推广服务。在此注册单里根本没有提及5年的合同履行期间双方各自享有的任何权利和义务，这并不具备合同的实质内容，不是一个合同。而且原告对合同期限和付款方式当即表示异议，双方也没有就此达成一致意见。所以说注册单仅是原告向他们作出的一个拟认购“深圳法律网”中文搜索服务的要约。而在其手机中文实名服务合同中才明确规定了履行合同的具体权利义务，这才是真正的合同文本，而且这份合同文本也是明确要双方签名盖章确认才具有法律效力的。但是，该公司工作人员并没有出示这份合同文本(当时工作人员拿出的只是一叠具有复写功能的注册单，并没有提示背面有合同的内容，复写纸背面一般是不会有内容的，在没有提示下原告根本不可能看到背面的合同内容，只是在拿回办公室后才发现的)，双方都没有在此合同文本上签名确认。双方实质只是订立了一个要约而非合同。
二、 在订立注册单里协议内容时，被告隐瞒了与订立合同相关的事实，对原告作出了虚假的表示，有以下违背民法中的诚信原则，恶意欺诈，损害原告合法权益的行为。
(一)、被告虚假地宣称为欲歌的代理公司，同时隐瞒了其为亿美软通的代理公司的客观事实，有恶意欺诈的故意。被告工作人员高辉在电话中并没有向原告真实地表明他们的公司名称，而说是邀请原告参加谷歌公司举办的关于3G手机中文搜索推广会议。在推广会后他们找原告具体洽谈时才收到他们的名片，知道是千棕科技公司举办的此次会议。原告所提交的证据：被告工作人员高某、周韩某、李某三人的名片均印有“G00gle手机中文
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实名白金注册中心”字样，清楚地表明被告公司是谷歌手机中文实名搜索的注册代理公司。这让原告完全相信被告确是谷歌的代理公司，因而相信其信誉和实力，形成订购“深圳法律网”的中文搜索服务意向。事实上原告当天回家后查找得知，被告并非谷歌的代理公司，只是北京亿美软通公司的代理公司。被告完全隐瞒了真实情况而作了虚假的表示，恶意欺骗了原告。
(二)、被告隐瞒了谷歌拟将退出中国市场的客观事实，从而促使原告与其订立意向性协议，并交付一定的订约金。其违背了订约的诚信原则，直接损害了原告的合法权益。因为被告所从事的就是谷歌中文实名搜索服务，一旦谷歌退出中国市场被告是无法开展此项服务的(至于被告在谷歌退出后如何经营则另当别论，不是本案审理的重要事实)。原告在订约之前如果了解到谷歌有退出中国的计划也绝不会与被告订立这样长达5年的意向协议，让自己处于极大的风险中，面临重大损失的境地!原告因为参加推广会前不知道被告公司，所以当天晚上即上网查询被告公司情况及谷歌的相关信息，了解到谷歌在2月份就发表了将退出中国市场的声明，就在原告订立协议的第二天(3月12日)原告国政府官员中国工业与信息化部部长李毅中就针对谷歌拟退出的事件发表了原则讲话。于是，在3月12日被告公司员工李旭利、周韩涛来原告办公室协商具体订立合同及付款的事宜时，原告指出了被告以上过错行为并因此拒绝订立合同，支付款项。原告拒绝订立合同完全是基于对被告不诚信、欺骗行为的认识了解而作出的自原告权益保护措施，而非违约!紧接着谷歌公司就在3月23日正式宣布退出中国大陆市场 。基于对被告宣称与谷歌之间代理关系及从事谷歌中文搜索推广业务的信任，谷歌是否退出完全决定着原告是否与被告订立合同。原告所提供的名片及新闻资料均充分地予以证实了被告以上过错行为。
(三)、注册单的相关内容并非双方平等协商达成的一致意见。其内容并非原告真实意思表示。在会议现场，原告确实是在被告工作人员宣称名称的唯一性和注册的紧迫性的情况下，在其催促下刷卡支付3000元订约金，预订“深圳法律网”的中文实名，之后才由
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被告的员工填写注册单的相关内容的。其单方面填写服务期限5年并要求原告再次刷卡交完全部5年的款项，原告当即表示异议并拒绝付款。为此发生争执!因为，原告们双方之间尚没有订立合同，没有明确双方之间的权利义务，更没有明确规定原告必须先履行全部付款义务，被告没有任何理由要求原告支付全部款项，其要求是完全违背合同权利义务的平等原则的。其为何在订立意向协议时就要求客户交完所有款项，明显意图就是在短时间内恶意套取客户大量资金。(原告在4月23日曾参加百度同样的推广会议，而百度只要求客户订两年的合同，而且不允许订立更长时间合同，比较同类实名词百度只要1800元一年的费用，希望法官对此进行比较分析)。争执之后，被告的员工李旭利在单据上写上“3月12日把钱付清，定金3000等字样”要求原告签名确认。原告提出让他们在12日来原告办公室具体协商合同期限和款项的问题，之后才签名得以离开的。原告当时完全是在已支付3000元，处于不平等被胁迫的境况下签名，签名也只是确认原告有交3000元的订约金的事实，并非承诺付款。
(四)、对于注册单据上原告是否签名以及所签名与填写内容先后的问题，依法不是区分双方责任的依据。因为，此份意向协议的订立自始就是在被告一系列的隐瞒事实真相、虚假宣传、恶意欺诈等不诚信的行为所误导，在不平等的情况下而订立的。根本上违背了原告的真实意思，侵犯了原告的合法权益。在此前提下，原告才拒绝签订合同及支付款项的。这是订约过程中正当合法的自力救济行为，并非违约!这不应当适用违约的定金法则(事实上3000元并非定金)来处理本案纠纷，而应当根据合同法中缔约过失的规定，被告应当对其过错行为承担缔约过失的责任，对给原告造成的损害予以赔偿，依法返还原告所支付的款项。
以上书面意见对本案事实和证据以及适用法律作了客观详细的陈述和分析，原告所追求的也就是公平正义的结果，恳请依法分析采纳，支持原告诉讼请求，作出正确公正的判决!
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原告代理人：杨力律师
2010年5月20日
违约责任的案例分析（5）
原告：董某
委托代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师
被告：杨某某、刘某某
案情简介：2012年2月，原告董某通过南京某中介公司与被告杨某某、刘某某签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于南京市秦淮区某小区的房屋，合同同时约定被告应当于房屋交付前将房屋内的户口迁出，逾期不迁视为违约。原告按约支付了定金、首付款及贷款，剩余尾款2万元需待户口迁出后支付。被告收取大部分房款后将房屋交付给原告，原告后经查询，二被告的户口未能迁出，后经协商二被告仍未能迁出，后原告向法院提起诉讼。
南京市秦淮区人民法院受理后，依法作出被告向原告支付违约金10000元的判决，一审判决作出后双方均未上诉。
本律师代理了该案，结合该案的合同及司法实践中的相关问题特作如下提示：
1、户口问题在司法实践中如果产生争议，原告如诉求被告迁出户口的诉求是不会得到法院的判决支持，理由：户口迁移需要公安机关办理，且户口迁移与房屋存在密切的关系，
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现实中如果没有房产则户口无法迁移，法院即使作出判决但后期的执行环节会存在执行不能的情形，因此实践中法院不会就户口迁移的问题作出判决;
2、作为买方可以向卖方主张相应的违约损失，前提条件是买卖双方需要在合同中对户口的问题作出明确的违约责任的约定，这样法院可以判决被告承担相应的违约责任;
3、本律师特提醒购房人在购房之前可以委托律师到公安机关查询所意向购买房屋内的户籍情况;同时在签订合同时需要在合同中对户口迁移的时间作出明确的约定，同时约定如果逾期不迁的违约责任;
违约责任的案例分析（6）
认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同(认购书)生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。
【案情】
2009年11月12日，原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订《美食文化广场房屋订购单》一份，约定原告向被告支付购房意向金20万元，原告随后取得美食文化广场C06商铺优先认购权，被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺，预购面积
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为150平方米，并明确商铺的价格为每平方米5100元。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将不予退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为购房款的一部分。订购单签订之后，原告向被告支付了20万元意向金。2010年5月8日，被告取得美食文化广场商铺的预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2010年5月12日原告至售楼处与被告交涉，要求被告按订购单签订正式商品房买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并要求原告按总价120万元的价格签订商品房买卖合同。2010年6月5日，被告以约120万元的价格将讼争商铺出售给他人。双方因此发生争议，原告遂诉至法院，请求人民法院判令被告按76.5万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告涉案商铺现市场价与双方原约定售价的差价损失43.5万元。
【审判】
法院经审理认为：原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后，原告按约支付了意向金，但被告在本约磋商时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行签订本约义务的行为构成违约。预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。被告在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原告的诉讼请求不予支持。原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益，鉴于预约合
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同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异，原告所支付的意向金亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼请求缺乏法律依据，难以支持。但是，由于被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，导致原告缔约机会的丧失，被告应对此承担责任并作出相应赔偿。遂判令：一、解除原告与被告签订的《美食文化广场房屋订购单》;二、被告返还原告购房意向金20万元;三、酌情赔偿原告经济损失20万元;四、驳回原告的其他诉讼请求。 一审案件受理受理费11450元，由被告负担。
有观点认为：双方签订的《美食文化广场房屋订购单》对订购商铺的面积和单价均作了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款。此外，双方在订购单中还明确约定：原告应在接被告通知后十天内，前来按订购单订立商品房买卖合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处;购房意向金可以冲抵购房款;其他买卖条款以商品房买卖合同为准。根据订购单的条款内容，签署商品房买卖合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以订购单中的约定为准，其他条款只需根据商品房买卖合同格式文本和交易习惯即可确定。认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，被告应履行缔约义务，即按认购书主要条款(包括原价)继续履行。
【评析】
在房屋买卖交易中，大多数开发商都会要求买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对认购书的性质与法律效力认识不统一，对违反房屋认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。
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一、房屋认购书的性质
司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是房屋买卖合同的一部分，与正式的商品房买卖合同互为补充。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。
笔者认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书符合合同的法律特征，是一个独立的合同，其效力并不依附于房屋买卖合同，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，合同约定的是当事人为特定行为(签定本约)的义务，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。
二、房屋认购书的效力
认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用合同法的一般规则。理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更;第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。
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笔者认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终订立房屋买卖合同。这就要求当事人在履行认购书的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。在大量的交易实践中，仅需区分导致订立买卖合同失败的原因是否违反诚实公平原则，即可确定当事人是否具有履行认购书的违约责任和订立房屋买卖合同的缔约过失责任，从而选择主张权利的方向和救济方式。
三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任
目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任，无论是理论界还是实务界观点并不统一。违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同，当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的 “当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另外，从本约角度考虑，义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为，本身违反了诚实信用原则，符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件，权利人可以要求对损害进行赔偿。因此，违反认购书约定将同时满足认购书的(预约)违约责任和房屋买卖合同的(本约)缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任，即不能由法院判决强制开发商按原价与购房人签定合同并将房屋卖给购房人。另外需要说明的是，认购书权利人仅能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同，对于双方事前未约定的条件，任何一方不得强迫对方接受。
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