售楼广告的效力怎样来认定

一、售楼广告有法律效力吗

楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。

商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力。

1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺。

2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示。

3、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述。

4、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明。

5、其他载有明确指标的说明。

未订入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料成为合同内容，必须同时具备以下两个要件：

1、销售广告和宣传资料中对房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定;

2、销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

二、售楼广告的效力如何认定

按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：

1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号;

2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。

如果售楼广告告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件，没有写入合同条款就不对双方具有约束力。

三、商品房销售广告性质是什么

根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但由于近年来，出卖人利用广告做过分夸大宣传，诱骗买受人订立购房合同，但事后却不予兑现，这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。但由于商业广告、宣传资料一般只能作为邀请处理，只要在合同中未有约定，便很难追究出卖人的责任。基于此，要求广告对出卖人有所约束，是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条民却将某些下去哦售广告和选欻你聊视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但实处**酒店商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为买卖合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于该条的适用，应把握以下几点：

(一)所做说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“坐摇篮繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。

(二)广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要现场观察一下或有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任。

(三)对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。