超过二十年的部分过期，是无效。根据相关法律规定，规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
法律依据
《民法典》第七百零五条
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