律师解答：
开商发布的宣传广告与实际不符符合下列条件的，要承担责任：1、开发商发布虚假广告是开发商主观上故意的。2、购房者因为受到虚假广告的误导才购买房产。3、购房者的合法权益受到了侵害，即购房者的合法权益是不是受到实际发生的损害。4、开发商发布虚假广告的行为与损害结果之间存在因果关系。
【法律依据】：
《中华人民共和国广告法》第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。
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