农村宅基地不能买卖，但农村房屋可以买卖。
在判断农村房屋买卖协议是否有效时，一般会综合考虑如下几个因素：
（一）协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则，还是要尊重和遵守交易当时的法律规定；
（二）协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书，具有更强的法律效力；
（三）房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。因此，如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证，基本认定房屋买卖协议有效。
（四）交易房屋是否已经办理过户手续，买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。
（五）买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。
【本文关联的相关法律依据】
《土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
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