国有土地使用分有偿出让和行政划拨

土地使用权是依法对土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。土地使用权的使用期限问题一度引起全社会热议，无论是买房还是购地，都要对土地使用权有个全面了解。商业40年、工业50年、居住70年当然，土地使用权的取得可以是有偿的，也可以是无偿的。1995年1月开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权，即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时，土地使用权的设定也是有期限的，上述法律规定的土地使用权的最高年限因土地用途的不同分别为商业40年、工业50年、居住70年三种，土地使用权的转让和抵押都必须在限定的期限内进行。在我国，根据土地所有权的不同，土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。”土地使用权的主体是广泛的，全民所有制单位、集体所有制单位、外商独资经营企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业、私营企业、公民个人，凡是具备法定条件者，均可依照法定程序取得土地使用权。土地使用权的客体既可以是国有土地，也可以是集体所有土地。国有土地使用分有偿出让和行政划拨国有土地使用权的设定方式，包括有偿出让和行政划拨两种。集体所有土地使用权的设定方式，包括批准、承包合同和租赁三种。《中华人民共和国土地管理法》规定“国有土地和集体所有土地的土地使用权可以依法转让”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押土地使用权的内容包括对土地的占有、使用、收益的权利，但不包含对土地的处分权。土地使用者依法取得的土地使用权受国家法律保护，任何单位或个人不得侵犯;除法律明确规定的以外，任何单位或个人不得擅自变更或强行收回土地使用权。国家实行土地权属变更登记制度，通过确认权属，发放土地使用证书来保护土地使用者的合法权益。土地使用者在土地使用权取得或变更、终止时，必须到有关机关登记，以保证土地使用权的有效性与合法性。