"关于延期交房后退房的相关问题"

延期交房三个月后购房者可退房，可行使解除权要求开发商承担违约责任。违约金数额可由双方约定，若未约定可参照同地段同类房屋租金标准确定。若约定过高，可适当减少；若约定过低，违约金数额应以实际造成的损失确定。违约金计算起点可根据交房日期或开发商送达交房通知书确定，需具备交付条件和合法通知送达。

法律分析

一、延期交房多久后可以退房

1、延期交房经催告达到三个月后可以退房。

2、购房者可以发出书面催告，与开发商约定合同最终履行期限;

3、催告达到3个月以上购房者可以行使解除权，要求开发商承担违约责任。

2、法律依据:《民法典》

第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、开发商逾期交房违约金怎么算

1、关于违约金的数额

（1）违约金的数额由双方当事人自行约定；

（2）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（3）当事人约定违约金过高应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;

（4）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2、违约金计算起点

（1）第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。

这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。

（2）第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。

但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

结语

购房者在延期交房经催告达到三个月后，可以根据《民法典》第五百六十三条的规定行使解除权，要求开发商承担违约责任。关于开发商逾期交房违约金的计算，双方当事人可以自行约定数额，如果没有约定，则可以参照同地段同类房屋租金标准确定。如果约定的违约金过高，应适当减少；如果约定的违约金低于造成的损失，应以实际损失为基准确定违约金数额。违约金的计算起点可以根据合同约定的交房日期或开发商送达的交房通知书确定，具体情况需要满足相应的条件。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。