什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

一、建筑区划内建设用地使用权不都属于业主共有

建筑区划内的建设用地使用权不都属业主共有，也有例外：在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。小区内的城镇公共道路占地和城镇公共绿地占地，该地的建设用地使用权不属于共有部分。在规划时就确定属于某个业主所有的绿地，就应当归个人所有；对于房屋买卖合同中约定的附赠的花园，究竟应当归属于业主共有还是业主单独所有，存在不同看法。最高人民法院的倾向性意见认为，既然这些绿地根据合同已经约定归个人所有，且其为此支付了对价，应当按照约定归业主个人所有。

二、地下空间土地使用权怎么认定

目前国家法律层面，没有明确地上空间建设用地使用权的概念，仅在苏州市、南宁市出台地上空间建设用地使用权的规定中，明确地上空间建设用地使用权是指依法批准利用地上空间开发建设建筑物及其附属设施，并对该地上空间享有占有、使用、收益的权利。

1、《民法典》（2021.1.1生效）的规定

根据《民法典》第345条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。可以看出，《民法典》对地表、地上或者地下的建设用地使用权做了原则性的规定。

2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第33条规定，城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。《城乡规划法》只对地下空间开发做了原则性的规定，对地上空间开发没有做出任何规定。但是对于地下空间开发和利用提出一个重要的原则：符合城市规划，履行规划审批手续。同样，我们认为地上空间开发和利用也需要遵守这条原则。