房改房和商品房的核心差别在于：1、产权方式不同，房改房按成本价购买，商品房完全产权；2、面积限制不同，房改房有国家规定的限制，商品房无限制；3、购买对象不同，房改房有限制条件，商品房无限制。
法律分析
房改房和商品房的差别如下：
1、房屋产权方面不同，房改房按照成本价购买，商品房属于完全的产权；
2、面积方面不同，我国对房改房的住房面积有一定限制，必须按照国家给出的范围内，而国家对商品房没有此项限制；
3、购买对象不同，购买房改房的对象有一定的限制，上市也是有一定条件，而商品房没有限制。
拓展延伸
房改房与商品房的区别：权属、政策和价格有何不同？
房改房与商品房在权属、政策和价格等方面存在显著差异。首先，在权属方面，房改房通常是由政府或企事业单位分配给职工或居民使用的住房，属于集体所有制或国有产权。而商品房则是由开发商建设并销售，属于个人产权。其次，政策上的区别主要体现在购买条件和限制上。房改房购买通常受到一些限制，如购房者必须符合相关条件或购买面积有限制。商品房则较为自由，购买条件相对宽松。最后，价格方面，房改房价格相对较低，一般是由政府或单位以补贴或优惠价格出售。而商品房则按市场价格出售，价格较高。综上所述，房改房与商品房在权属、政策和价格等方面存在明显差异。
结语
房改房与商品房在权属、政策和价格等方面存在明显差异，体现在产权归属、购买条件和价格上。房改房属于集体或国有产权，购买受限制，价格相对较低；而商品房为个人产权，购买较为自由，价格相对较高。这些差异使得房改房和商品房在市场中有各自的定位和价值。
法律依据
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
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